Tribunal judiciaire de Draguignan, Chambre 3 - CONSTRUCTION, 16 juin 2026, n° 22/07102

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 16 Juin 2026 
Dossier N° RG 22/07102 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JTEC
Minute n° : 2026/183

AFFAIRE : 

[C] [W] C/ S.A.S. [Localité 2]




JUGEMENT DU 16 Juin 2026




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

JUGES : Madame Marie-Florence BRENGARD
 : Madame Nadine BARRET

GREFFIER : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction de greffier,

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Mars 2026 
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Juin 2026

JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.


 Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile, les parties ayant été avisées à l’audience de la présence d’un juge rapporteur en ayant rendu compte de la collégialité ;



copie exécutoire à :

Me Jorge MENDES CONSTANTE
Me Jean-christophe MICHEL

Délivrées le

Copie dossier





NOM DES PARTIES :


DEMANDERESSE :

Madame [C] [W]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Jorge MENDES CONSTANTE de la SELARL MCL AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant



D’UNE PART ;


DÉFENDERESSE :

S.A.S. [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Jean-christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, Me Cécile FEROUELLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant


D’AUTRE PART ;



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 EXPOSE DES FAITS


Mme [C] [W] est propriétaire à [Localité 3], de parcelles cadastrées AZ [Cadastre 1], AZ [Cadastre 2] et AZ [Cadastre 3] au [Adresse 3] [Adresse 4].

Dans son voisinage, la société [Localité 2] est propriétaire d’un immeuble bâti sur la parcelle AZ [Cadastre 4] au n° [Adresse 5], qu’elle tient de Mme [O] [L] laquelle avait obtenu le 28 novembre 2017, la délivrance d’un permis pour la démolition d’une construction existante et l’édification d’une maison avec dépendances ainsi qu’un permis modificatif pour divers travaux.

***

Par assignation du 13 octobre 2022, Mme [C] [W] a engagé une action à l'encontre de la SAS [Localité 2] en soutenant que les travaux sur son fonds avaient été effectués en infraction avec le code de l’urbanisme, les dispositions du plan local d’urbanisme et le permis de construire obtenu, sollicitant la démolition des ouvrages litigieux, la remise des lieux en état antérieur ainsi que la réparation de ses préjudices. 
 
En cours de procédure, Mme [W] a formé un incident tendant à entendre ordonner une expertise et le rejet pour cause d’irrecevabilité d’une demande reconventionnelle de remise en état des lieux que présentait la SAS [Localité 2].

Par ordonnance rendue le 24 juillet 2025, le juge de la mise en état a rejeté la demande d’expertise et déclaré irrecevable la demande reconventionnelle de la SAS [Localité 2] tendant à obtenir la condamnation de Mme [W] à remettre sa parcelle [Cadastre 3] sise [Cadastre 5] en son état antérieur à des travaux de la piscine qu’elle y a effectués .

Le juge a également ordonné la clôture de la procédure à la date du 5 février 2026 et renvoyé l’affaire au fond à l’audience du 5 mars 2026.

***

Par conclusions du 16 février 2026, Mme [W] a sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture pour faire admettre ses dernières conclusions récapitulatives et en réplique qu’elle a fait signifier le même jour par RPVA.

Par conclusions du 26 février 2026, la société [Localité 2] a sollicité le rejet de la demande de rabat de l’ordonnance de clôture présentée par Mme [W].

À l’audience du 5 mars 2026, le tribunal a constaté qu’il n’existait pas d’opposition à la révocation de l’ordonnance de clôture sollicitée par la demanderesse, et a donc rabattu la précédente ordonnance prononcée la clôture à la date du 5 mars 2026 avant l’ouverture des débats.

***

En ses conclusions récapitulatives et en réplique n°4 notifiées le 16 février 2026, Mme [W] entend voir le tribunal statuant au visa de l’article 1240 du Code civil, des dispositions du Code de l’urbanisme, en particulier son article R. 424-17, 
 A titre principal, 
 – Ordonner à la SAS [Localité 2] de supprimer l’empiètement de la parcelle cadastrée AZ [Cadastre 4] sur sa parcelle AZ [Cadastre 3] , dans un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 € par jour de retard ; 
– Condamner la SAS [Localité 2] à lui verser la somme de 9010 € en réparation des préjudices causés par l’empiètement de la parcelle cadastrée AZ [Cadastre 4] sur sa parcelle AZ [Cadastre 3] depuis le 31 août 2023 jusqu’au 16 février 2026, assortie des intérêts au taux légal ; 
 – Ordonner à la SAS [Localité 2] de remettre la parcelle cadastrée AZ [Cadastre 4], en son état antérieur aux travaux réalisés en exécution du permis de construire délivré le 28 novembre 2017, dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 500 € par jour de retard ; 
 A défaut, surseoir à statuer, et saisir la juridiction administrative compétente d’une question préjudicielle relative à la conformité du permis de construire du 28 novembre 2017 aux articles 15 des dispositions générales, UP1, UP2 et UP14 du règlement du PLU ; 
– Ordonner, à défaut, à la SAS [Localité 2] de réaliser les travaux de mise en conformité de la construction avec la réglementation d’urbanisme applicable, notamment d’implantation à distance réglementaire de la limite séparative Est, et de suppression des affouillements réalisés, dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 500 € par jour de retard ; 
En tout état de cause, condamner la SAS [Localité 2] à lui verser la somme de 10 000 € en réparation des troubles de jouissance et du préjudice d’anxiété causés par la réalisation de travaux illégaux, assortie des intérêts au taux légal ; 
– Ordonner la capitalisation des intérêts selon les modalités de l’article 1343-2 du Code civil ; 
– Débouter la SAS [Localité 2] de l’intégralité de ses demandes puis la condamner aux entiers dépens et au paiement d’une indemnité de procédure de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– A titre subsidiaire, désigner un expert judiciaire.


Aux termes de ses conclusions du 26 février 2026, la société [Localité 2] entend voir le tribunal,
– rejeter toutes les demandes de Mme [W] y compris de sursis à statuer et renvoi d'une question préjudicielle à la juridiction administrative ,
– déclarer irrecevables ses demandes de démolition fondées sur l’article L.480-13 du Code de l’urbanisme, faute d'annulation préalable du permis de construire par la juridiction administrative,
– débouter Mme [W] de l’ensemble de ses demandes puis la condamner au paiement de la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en application de l’article 699 du même Code.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 


MOTIFS DE LA DECISION


Il résulte des pièces du dossier et des explications des parties, que par arrêté du 28 novembre 2020, Mme [L] auteur de la société [Localité 2] a obtenu de la commune de [Localité 4], la délivrance d’un permis de démolir une villa existante sur la parcelle AZ [Cadastre 4] et de construire une villa en R+1 avec piscine et pool house, puis le 12 octobre 2020 la délivrance d’un permis modificatif pour le déplacement et l’élargissement du portail ainsi que pour la modification du chemin d’accès et de l’aménagement paysager .

La déclaration d’ouverture de chantier a été déposée auprès de la mairie le 6 novembre 2020 .

Le 5 février 2021, la société [Localité 2] a sollicité le transfert total du permis de construire délivré à Mme [L], cette demande étant entérinée par arrêté municipal du 1er mars 2021.

Le 22 février 2024, la mairie de [Localité 4] a délivré une attestation de non contestation de déclaration d’achèvement et de conformité des travaux qui porte sur la « modification d’une villa existante, modification de façade, extension de terrasse et modification de l’aménagement paysager», et qui valide la déclaration de la société [Localité 2] déposée le 25 janvier 2024 .

***

À l’appui de son action, Mme [W] fait valoir que la société [Localité 2] a engagé sa responsabilité civile délictuelle à son égard, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil et R424-17 du Code de l’urbanisme, car elle a commis des fautes en faisant réaliser les travaux en exécution du permis de construire du 28 novembre 2017, modifié le 12 octobre 2020 et transféré le 1er mars 2021, à savoir,
– La violation manifeste du code de l’urbanisme : la validité du permis délivré le 28 novembre 2017 a expiré le 28 novembre 2020 puisque les travaux ont débuté en 2021 ; ces travaux ont ainsi été réalisés sur la base d’un permis périmé;
– la violation manifeste du règlement du PLU de [Localité 4] : les travaux autorisés par le permis de construire du 28 novembre 2017 enfreignent ce règlement en ce qu’ils prévoient la création d’une surface de plancher totale de 340,77 m² alors que d’après l’article UP14 du PLU au regard de la superficie de la parcelle AZ [Cadastre 6] la surface autorisée était de 262,4 m²,
La demanderesse ajoute que du fait du caractère manifestement illégal des travaux ainsi réalisés, il est justifié de prononcer un sursis à statuer et de renvoyer à la juridiction administrative la question préjudicielle relative à la conformité du permis de construire du 28 novembre 2017 à l’article UP 14 du règlement du PLU.
– la violation manifeste du permis de construire qui autorise la démolition de l’existant et l’implantation de la nouvelle construction à une distance d’au moins 8 mètres de la limite séparative alors qu’en l’espèce, la villa construite par la société [Localité 2] a donné lieu à d’importants travaux d’affolement à proximité immédiate de la limite séparative, et le bâtiment a été finalement implanté à moins de 8 mètres de la séparation des fonds,
– les affouillements qui ont été effectués constituent à la fois une violation du PLU et du permis de construire qui n’a pas autorisé des travaux de 4 m de haut qui ont généré un talus.

Mme [W] indique in fine qu’elle porte une difficulté à la connaissance du tribunal relative à la mesure de la distance entre la limite séparative des fonds et la construction en litige : il s’agit d’une borne dont deux constats d’huissiers d’août 2021 ont constaté qu’elle n’était plus scellée, et dont la disparition aurait été constatée par lhuissier le 31 août 2023 en même temps qu’un empiètement d’au moins 1 mètre sur son fonds par l’implantation du grillage côté Est du fonds de la société [Localité 2], cet empiètement étant relevé par l’huissier par référence à unplan topographique établi par un géomètre expert le 11 avril 2008.

Mme [W] soutient que ces fautes lui ont causé des préjudices :
– une perte de valeur vénale de sa propriété,
– des troubles de jouissance et d’anxiété car elle a dû endurer la proximité d’importants travaux proches de son fonds.

Elle considère donc que ses demandes de remise en état et d’indemnisation sont fondées.

En défense, la société [Localité 2] réplique que,
– sur la péremption du permis de construire, un constat d’huissier du 10 novembre 2020 soit 18 jours avant l’expiration du permis de construire, a constaté que les travaux avaient débuté;
– sur la méconnaissance du PLU de Ramatuelle, que la notion de COS a été supprimée par l’entrée en vigueur de la loi dite ALUR en 2014 d’application immédiate, ajoutant que si Mme [W] entendait contester le permis de construire, elle devait saisir le tribunal administratif, seule juridiction compétente pour annuler ce titre;
– s’agissant de la violation des règles relatives aux affouillements, que Mme [W] présente un argument inopérant puisque le certificat de conformité pour les travaux a été délivré par la mairie le 22 février 2024, et en outre, le [Etablissement 1] autorise les affouillements s’ils sont nécessaires à la construction; en outre, les affouillements sont conformes au permis de construire ;
– sur la prétendue méconnaissance effectuée du permis de construire, une distance de construction de 8,70 m par rapport à la limite séparative a été autorisée par le permis de construire;
– sur le sujet annexe de la borne, Mme [W] ne précise pas dans quelles circonstances a été posée cette borne qui aurait été retirée ;
– sur la demande de démolition, elle est irrecevable au visa de l’article L480 -13 du code de l’urbanisme puisque le permis de construire n’a pas été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative ; l’action n’est pas davantage justifiée sur les troubles de voisinage puisque les fautes dénoncées ne sont pas constituées;
– sur la demande de question préjudicielle, cette prétention contourne les dispositions de l’article L480 – 13 précité qui prévoit que l’action en démolition ne peut être engagée que dans le délai de deux ans qui suit la décision d’annulation du permis de construire prononcée par la juridiction administrative et devenue définitive;
– sur la demande nouvelle de correction et d’indemnisation d’un empiètement sur sa parcelle, Mme [W] invoque un plan topographique de 2008 qui n’a aucune valeur pour délimiter un terrain et qui est contredite par le plan de bornage qui, selon elle, aurait été établi en 2021.

La défenderesse conteste également la matérialité des préjudices subis et l’existence d’un lien de causalité entre les fautes qui sont invoquées et les dommages prétendument subis.

S’agissant de la demande de désignation d’un expert judiciaire, elle rappelle que cette demande a été déjàé présentée au juge de la mise en état qui l’a rejetée.

Sur le bien-fondé de l’action de Mme [W]

L’article L480 – 13 du Code de l’urbanisme dispose que lorsqu’une construction est édifiée conformément au permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique si préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative.
Ce texte prévoit également que l’action en démolition doit être engagée dans le délai de deux ans qui suit la décision définitive de la juridiction administrative.

En l’espèce, Mme [W] n’a pas intenté d’action en annulation d’un des deux permis de construiredevant le tribunal administratif.

N’ayant pas engagé de procédure d’annulation de permis de construire, Mme [W] ne peut valablement soulever devant le tribunal judiciaire le fait que ce permis comporte une méconnaissance de règles d’urbanisme ou de servitudes d’utilité publique.
En effet, le justificable qui n’a pas intenté pas d’action administrative en annulation du permis de construire peut agir devant le juge judiciaire en invoquant des troubles du voisinage, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil qui dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Dans le cadre de son action en responsabilité civile délictuelle, Mme [W] peut invoquer des non-conformités au permis de construire.

Elle doit cependant rapporter la preuve que les travaux non conformes sur le fonds voisin lui occasionne un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage et également qu’elle subit un préjudice en lien direct causal avec les agissements qualifiés de trouble anormal de voisinage.

En ce qui concerne l’action de Mme [W], le seul préjudice concret dont la demanderesse se plaint est l’empiètement sur son fonds qui résulterait de manquements soit du permis de construire soit au permis de construire dans la construction de la villa construite sur le fonds de la défenderesse. Elle est donc

recevable sur le fondement de la théorie des troubles du voisinage.

Le tribunal relève que sa demande de suppression de l’empiètement de la parcelle AZ320 sur sa parcelle AZ312 et d’indemnisation du préjudice résultant dudit empiètement est une prétention qui ne figurait pas dans l’assignation. En revanche dans le dispositif de ses dernières conclusions- qui, seules, appellent une réponse du tribunal ( article 768 dernier alinéa du Code de procédure civile) - il s’agit de la première demande de condamnation à l’égard de la société [Localité 2].


Sur le fait que les travaux ont été faits après la péremption du permis de construire délivré le 28 novembre 2017 et modifié le 12 octobre 2020 puis transféré à la société [Localité 2] 1er mars 2021,

Mme [W] rappelle que suivant l’article R424 -17 du code de l’urbanisme, le permis de construire, d’aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification d’accord du permis mentionnée à l’article R424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. 

Cependant, un constat d’huissier des 10 et 19 novembre 2020 (soit 18 jours avant la péremption du permis) a montré que les travaux avaient débuté. Il ressort de ce constat que le démarrage des travaux est matérialisé par des terrassements de l’accès au chantier d’une plate-forme en contrebas de la bâtisse existante, et par la présence d’engins et de personnel occupé au terrassement d’une seconde plate-forme.

Le texte précité de l’article R424-17 ne définit pas des travaux qui doivent avoir été entrepris avant l’expiration du délai de trois ans mais il est constant que le commencement d’exécution doit être concrétisé par des travaux autres que purement préparatoires et n’ayant pas pour seul objet, de faire échec à la préemption.

En l’espèce, tels n’est pas le cas de travaux de terrassement constatés par l’huissier, qui matérialisent la première étape de la construction.

En outre, un constat d’huissier dressé 9 mois plus tard, le 31 août 2021 confirme que les travaux se sont poursuivis puisqu’il est mentionné la présence d’une maison neuve avec piscine sur le fonds voisin de celui de la requérante, Mme [W].

Dès lors, étant saisi sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, constatant au surplus que le certificat de conformité des travaux a été délivré par la mairie qui n’a pas répondu à la demande de constatation de la péremption du permis présentée par l’avocat de Mme [W] en septembre 2024, il y a lieu de rejeter le moyen.

Sur le fait que les travaux achevés ne sont pas conformes au permis de construire et causent l’empiètement

Le permis de construire initial a autorisé la construction à une distance de 8,70 mètres par rapport à la limite séparative.

Mme [W] soutient que la distance de construction autorisée n’a pas été respectée. Elle se prévaut de trois constats d’huissier dressés les 6 août 2021 et 16 août 2021 puis le 31 août 2023 qui établiraient selon elle qu’une borne installée en limite Sud-Est a été enlevée et que le grillage de clôture Est délimitant le terrain de la société [Localité 2] a été implanté sur sa propriété causant un empiètement d’au moins 1 mètre.

Il est constant qu’un huissier de justice qui n’est pas géomètre, effectue ses constatations sur la base des déclarations de la personne qui le mandate ce qui se trouve confirmé dans le constat établi le 6 août 2021, dans lequel Maître [R] huissier de justice énonce expressément : « la requérante m’indique être propriétaire du talus jusqu’en limite de la plate-forme en contrebas. ». 

Au surplus, ces observations sont faites avant l’achèvement des travaux attesté en février 2024. Or il ressort de la décision de non opposition prise le 22 février 2024 par la municipalité, qu’en dépit des démarches initiées par Mme [W] pour s’opposer au permis de construire, la municipalité a considéré que les travaux avaient été effectués conformément au permis de construire. Du reste, le conseil de Mme [W] a présenté une nouvelle demande de constat de caducité du permis de construire le 3 septembre 2024 qui, manifestement, n’a pas été suivie d’une décision favorable de la mairie de [Localité 4].

En outre, comme le relève à juste titre la société [Localité 2], Mme [W] n’a pas versé aux débats le plan du 11 avril 2008 qui aurait été établi par un géomètre expert nommé [M] [B] et dont elle ne reprend qu’un extrait dans ses conclusions alors qu’elle semble l’avoir montré à l’huissier qui en fait mention dans son constat du 31 août 2023; ce plan ne peut donc pas être remis dans le contexte dans lequel il a été établi. Mme [W] ne produit pas non plus le plan d’état des lieux qui aurait été dressé le 7 août 2023 par le même géomètre, M.[B] ( dont l’huissier fait mention dans son dernier constat). Par conséquent, le tribunal qui doit lui-même analyser les pièces et non s’en remettre aux énonciations d’un constat d’huissier qui, de surcroît, n’a pas été dressé sur décision judiciaire, ne peut tirer aucune conséquence de l’existence de ces deux plans, et ce, d’autant que le certificat de conformité est accordé par la mairie en considération tant des règles légales applicables que des règles locales, en tenant compte également des fonds jouxtant la propriété sur laquelle les travaux doivent être faits .

Sur les affouillements 

Mme [W] affirme que les affouillements réalisés par la société [Localité 2] sur son fonds enfreignent le PLU : elle indique que si le PLU autorise des affouillements, il faut qu’ils soient strictement nécessaires à la réalisation des constructions et elle estime qu’en l’espèce, ils n’étaient pas justifiés, ajoutant qu’il n’a pas été produit d’étude d’intégration du projet dans le site qui est prévue par l’article 15-1. Du PLU.
Ce faisant, elle inverse la charge de la preuve qui lui incombe car de son côté, la défenderesseétablit que l’utilité des affouillements effectués dans le cadre de son projet de construction a été confirmée par la délivrance de l’attestation municipale de conformité des travaux.

Ce moyen est donc aussi inopérant.

Sur la violation manifeste du règlement du PLU de [Localité 4] : 

Mme [W] fait encore valoir que le permis de construire du 28 novembre 2017 qui a autorisé la création d’une surface de plancher totale de 345,22 m² est illégal car il enfreint l’article UP 14 du PLU la surface autorisée s’élevait à 262,4 m² compte tenu de la superficie de la la parcelle AZ [Cadastre 6].

La société [Localité 2] réplique que la loi ALUR promulguée sous le n° 2014- 366 le 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové a modifié l’article L 123-20-5 du code de l’urbanisme supprimant ainsi la notion de [Localité 5] ou coefficient d’occupation du sol qui permettait de définir la surface constructible de chaque parcelle. Mme [W] ne réplique pas à ce moyen imparable .

En tout état de cause, cette argumentation qui tend à prétendre que le permis de construire a validé une surface de construction supérieure au seuil réglementaire, soulève la violation d’une règle d’urbanisme et relève ainsi de la compétence du juge administratif saisi de l’annulation du permis de construire, comme le rappelle les dispositions de l’article L480-13 précité .

En définitive, il apparait que la demande de remise en état présentée à titre principal et la demande subsidiaire de Mme [W] tendant à entendre le tribunal prononcer un sursis à statuer et renvoyer au tribunal administratif la question préjudicielle relative à la conformité du permis de construire du 28 novembre 2017 au règlement du PLU de Ramatuelle, ne peuvent s’analyser que constituant une voie de détournement des dispositions de l’article L480 – 13 permettant de remettre en cause le permis de construire aujourd’hui définitif puisqu’elles ont pour seul objet d’obtenir la démolition de l’ouvrage construit par la société [Localité 2].

Ainsi, Mme [W] ne démontre pas que les travaux empiètent sur sa propriété ou lui causent un préjudice déterminable . Elle affirme subir des préjudices divers mais n’étaye pas ses allégations en produisant des pièces justificatives.
Il est manifeste que l’expertise judiciaire qui a déjà été refusée par le juge de la mise en état ne présente ici aucune utilité pour la manifestation de la vérité, en l’absence d’un commencement de preuve du bien-fondé de l’action de Mme [W].

Il résulte des motifs susvisés que Mme [W] doit être déboutée de l’ensemble de ses prétentions à l’égard de la société [Localité 2] .

Sur les frais du procès

Etant la partie perdante, en vertu des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, Mme [W] doit doit supporter les entiers dépens et verser à la société défenderesse, une indemnité de procédure de 3000 € au titre des frais irrépétibles.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort ;

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 5 mars 2026 avant l’ouverture des débats,

Déboute Mme [C] [W] de l’ensemble de ses prétentions à l’égard de la société [Localité 2],

Condamne Mme [W] à supporter les entiers dépens et également à payer à la société [Localité 2], une somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT