Tribunal judiciaire de Melun, Ch1 Cab1 Cont Civil Gal, 16 juin 2026, n° 23/01536

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN
Ch1 Cab1 Cont Civil Gal Contentieux
Affaire : N° RG 23/01536 - N° Portalis DB2Z-W-B7H-HE3T

HM/EB


JUGEMENT DU SEIZE JUIN DEUX MIL VINGT SIX


DEMANDERESSE :

Madame [C] [F] [N]
demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Isabelle MARTINS, avocate postulante au barreau de MELUN, Maître Benjamin SCETBON, avocat plaidant au barreau de PARIS


DÉFENDEURS :

Madame [S] [I] [H]
demeurant [Adresse 2]

Madame [O] [X] [H]
demeurant [Adresse 3]

Madame [R] [M] [H] épouse [V]
demeurant [Adresse 4]

représentées par Maître Patrick COMBES de la SELARL SELARL DUMONT BORTOLOTTI COMBES JUNGUENET & ASSOCIES, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU

Maître [L] [A]
demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocat au barreau de MEAUX



DÉBATS :

L’affaire a été plaidée en audience publique le 17 mars 2026 sur le rapport de Magalie CART.

A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2026 puis prorogé au 12 mai 2026 et au 16 juin 2026.



COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Présidente : Hélène MARTRON, première vice-présidente 
Assesseure : Magalie CART, vice-présidente placée 
Assesseure : Mathilde BERNARD, juge 

assistées de [T] [W], auditrice de justice 

GREFFIER :

Carole H’SOILI, lors des débats 
Estelle BANDIERA, lors du prononcé 

DÉCISION :

Contradictoire en premier ressort, prononcée par Hélène MARTRON, première vice-présidente, qui a signé la minute avec Estelle BANDIERA, greffière, le 16 juin 2026, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.


EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte en date du 20 janvier 2022 reçu en l’étude de Maître [L] [A], Madame [C] [F] [N] a fait l’acquisition auprès de Madame [S] [H], Madame [O] [H] et Madame [R] [H] épouse [V], d’un ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 1], et composé de deux lots à usage d’habitation et d’un commerce de boulangerie. 

Une clause de l’acte de vente stipulait que le lot à usage de commerce de boulangerie était cédé avec un bail tacitement reconduit depuis le 31 décembre 2019, bien qu’une demande de renouvellement avec effet le 1er avril 2020 eût été régulièrement signifiée aux bailleresses par commissaire de justice le 8 juillet 2019.

Par acte en date du 14 mars 2023, Madame [C] [F] [N] a fait assigner Madame [S] [H], Madame [O] [H], Madame [R] [H] et Maître [L] [A] devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins d’indemnisation de ses préjudices et rectification de l’acte de vente. 

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 octobre 2024, Madame [C] [F] [N] demande au tribunal de : 

- « PRONONCER une réduction du prix de vente » à hauteur de 50% de l’indemnite d’eviction theorique, soit la somme forfaitaire de 32 957,57 euros,
 
- CONDAMNER les consorts [H] à payer à Madame [C] [F] [N] la somme de 12 618,60 euros au titre du préjudice financier résultant du retard dans la relocation de la boulangerie ;

- CONDAMNER les consorts [H] à payer à Madame [C] [F] [N] la somme de 64 800 euros au titre du manque à gagner lié à la non-location des lots 3 et 4 sur Airbnb depuis le 20 janvier 2022 ;

- CONDAMNER solidairement les consorts [H] à payer à Madame [C] [F] [N] la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi du fait de la réticence dolosive fautive,

- ENJOINDRE à Maître [L] [A], Notaire en charge de la rédaction des actes, de procéder aux rectifications requises ; 
En tout état de cause,

- REJETER tout demande des défenderesses ;

- CONDAMNER solidairement les consorts [H] aux entiers dépens ;

- CONDAMNER solidairement les consorts [H] à payer à Madame [C] [F] [N] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

A l’appui de ses prétentions, Madame [C] [F] [N] soutient que la révélation tardive de l’existence d’un bail régulièrement renouvelé caractérise une manœuvre dolosive dès lors qu’elle a eu pour effet de modifier la situation locative du bien. Elle fait valoir que la nature du bail emportait des conséquences sur les conditions et le coût de l’éviction des occupants. Elle expose avoir subi un préjudice financier résultant du retard apporté à la réalisation des travaux de rénovation ainsi qu’à la remise en location des différents lots, en raison de l’indisponibilité du local occupé. Elle ajoute que la récupération du local commercial nécessite en principe le versement d’indemnités d’éviction, dont elle indique avoir limité le montant par la conclusion d’un accord amiable avec les preneurs. Enfin, elle estime que les démarches entreprises et les difficultés générées par cette situation lui ont causé un préjudice moral. Elle soutient également qu’il appartient au notaire de procéder à la rectification de l’acte afin de le mettre en conformité avec l’acte de renouvellement du bail commercial signifié le 8 juillet 2019, dont elle affirme avoir ignoré l’existence au jour de la vente.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par RPVA le 16 octobre 2024, les défenderesses demandent au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le rejet de l’ensemble des demandes de Madame [F] [N] et à titre reconventionnel, sa condamnation à leur payer la somme de 2.500 euros chacune, soit 7.500 euros au total, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; la somme de 2.787,39 euros au titre du remboursement du prorata de la taxe foncière 2022 ; la somme de 4.800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance. 

Elles soutiennent que les conséquences attachées à un bail renouvelé ou à un bail tacitement reconduit sont identiques au regard des indemnités d’éviction et font valoir que Madame [F] [N] avait connaissance de la poursuite du bail commercial lors de l’acquisition de l’immeuble, lequel aurait d’ailleurs été vendu à un prix inférieur à sa valeur réelle en raison du bail commercial en cours. Elles ajoutent que la demanderesse ne justifie d’aucun préjudice, les preneurs ayant spontanément libéré les locaux le 28 novembre 2022 à l’occasion de leur départ à la retraite, sans qu’aucune procédure d’éviction n’ait été nécessaire. À titre reconventionnel, elles soutiennent que l’action engagée postérieurement à la restitution des clés et à l’abandon du bail commercial par les preneurs présente un caractère abusif. Elles font également valoir que Madame [F] [N] ne leur aurait pas remboursé le prorata de taxe foncière de l’année 2022.

Par conclusions notifiées par RPVA en date du 20 décembre 2023, Maître [L] [A], membre de la SELARL SEREGE KLEIN [A], s’en rapporte à la décision du Tribunal concernant la demande de rectification de l’acte du 20 janvier 2022 concernant la mention erronée d’un bail à tacite reconduction alors qu’il s’agissait d’un bail régulièrement renouvelé. L’étude sollicite la condamnation du succombant en tous les dépens dont distraction au profit de Maître KSENTINE.

Maître [L] [A] confirme que l’acte de vente qu’elle a reçu, portant notamment sur un local à usage de boulangerie donné à bail, mentionnait la tacite reconduction du bail commercial mais qu’elle ignorait l’existence de l’acte de renouvellement signifié par les preneurs aux bailleresses le 8 juillet 2019.

La clôture a été fixée à la date du 3 novembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 17 mars 2026.
A cette audience, la décision a été mise en délibéré au 14 avril 2026, prorogé au 16 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il convient de relever que les demandes figurant au dispositif des conclusions de Madame [F] [N] « CONSIDERANT QUE » ; « DIRE ET JUGER » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens, si bien qu'il n'y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

De plus, la demande de Madame [F] [N] de « prononcer la réduction du prix de vente » à hauteur 32 957,57 euros doit, à la lumière des moyens développés à son soutien, s’analyser en une demande de dommages intérêts puisque celle-ci indique que cette somme correspond au préjudice résultant du dol et qui a été minimisé grâce à la conclusion d’un accord amiable avec les locataires pour leur départ anticipé. 

Sur la demande de dommages-intérêts pour réticence dolosive
Sur l’existence du dol

Aux termes des articles 1130 et 1131 du code civil, le dol vicie le consentement lorsqu'il est de telle nature que, sans lui, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Son caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. 

L'article 1137 du code civil définit le dol comme le fait pour un cocontractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.

Par ailleurs, l'article 1112-1 de ce code prévoit que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, le devoir d'information ne peut porter sur l'estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

En l’espèce, il ressort de l’acte de vente litigieux en date du 20 janvier 2022 et versé aux débats que s’agissant du local à usage commercial : « Le bien est actuellement loué au profit de Monsieur et Madame [U] [Q], suivant acte de renouvellement de bail commercial sous seing privé en date des 10 janvier, 21 février et 17 mars 2011, pour une durée de neuf ans qui a commencé à courir le 1er janvier 2011 pour se terminer le 31 décembre 2019, renouvelé tacitement de jour en jour depuis cette date et dont la copie numérisée est annexée. » ; « L’acquéreur est propriétaire du bien à compter de ce jour. Il a la jouissance en ce qui concerne la partie libre de toute location ou occupation, à compter du même jour par la prise de possession réelle ; En ce qui concerne la partie louée, par la perception des loyers. » ; 

Il ressort des pièces du dossier qu’une demande de renouvellement du bail commercial avec effet au 1er avril 2020 avait été signifiée par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2019, Madame [O] [H] ayant reçu cet acte en mains propres. 

Conformément à l’article L145-10 alinéa 4 du code de commerce, il était précisé par cet acte qu’en l’absence de réponse du bailleur dans un délai de 3 mois, la demande de renouvellement du bail commercial est présumée acceptée. 

Il n’est pas contesté qu’en l’absence de réponse, le bail commercial a ainsi été renouvelé et non prolongé tacitement au-delà de son terme comme indiqué par acte de vente du 20 janvier 2022.

Madame [F] [N] estime que cette information était déterminante de son consentement car la reconduction tacite du bail lui aurait permis d’envisager son échéance dans des conditions plus avantageuses que celles prévues par un bail reconduit par acte extrajudiciaire dont elle n’a appris l’existence que le 16 mars 2022.

Il résulte de l’article L145-9 du code de commerce qu’en cas de tacite reconduction au-delà de son terme, le bailleur ou le preneur peut donner congé par acte de commissaire de justice au moins 6 mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. 

En application des articles L145-12 et L145-4 du code de commerce, en cas de renouvellement, la durée du bail renouvelé est de 9 ans avec faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale. 

Si la nature même du bail commercial n’est pas modifiée comme le soutient Madame [F] [N], les parties restant soumises aux obligations prévues par le bail initial, les conditions pour donner congé du bail différent en cas de renouvellement du bail ou de prolongation tacite. 

Du fait du renouvellement du bail commercial, Madame [F] [N] pouvait seulement refuser le renouvellement du bail à échéance triennale et non y mettre fin à tout moment sous réserve de respecter le délai de préavis comme cela est prévu à l’article L145-9 en cas de prolongation tacite. 

Le fait pour les consorts [H] de ne pas avoir informé la venderesse dudit renouvellement est déterminant du consentement en ce que cette information a un lien direct avec le contenu du contrat de vente indiquant de manière erronée que le bail commercial n’a pas été renouvelé mais seulement prolongé tacitement. 

De plus, le fait pour l’acquéreur d’un bien immobilier d’avoir des informations non erronées sur le bail commercial y afférent, avec les conséquences juridiques qui en découlent quant aux conditions pour y mettre fin, est nécessairement déterminant de son consentement. 

En gardant le silence sur cette information qui avait été portée à leur connaissance par acte de commissaire de justice quelques mois auparavant, les vendeurs ont commis un dol. 


Sur les préjudices

Madame [F] [N] soutient que ce dol a entrainé un préjudice financier résultant du retard pour remettre en location les locaux à usage d’habitation et le local commercial, ainsi qu’un préjudice résultant du paiement de l’indemnité d’éviction et un préjudice moral. 

Sur le manque à gagner du fait du retard de mise en location des locaux à usage d’habitation
Concernant le retard de la mise en location des locaux à usage d’habitation, il est constant que l’acte authentique distingue, d’une part, la partie à usage commercial cédée avec un bail en cours et, d’autre part, la partie à usage d’habitation composée de deux appartements vendus libres de toute occupation. 
Dès lors, Madame [F] [N] ne saurait utilement reprocher à ses cocontractantes que l’occupation du local commercial donné à bail aurait empêché la réalisation de son projet de travaux et d’investissement sur les lots à usage d’habitation.

A supposer établi que les locaux à usage d’habitation n’ont pas été loués, le préjudice invoqué est sans aucun lien avec le renouvellement ou de la prolongation du bail commercial. 

La demande de dommages et intérêts au titre du manque à gagner du fait de la non location des locaux à usage d’habitation sera donc rejetée. 

Sur le manque à gagner résultant du retard dans la relocation de la boulangerie :
Madame [F] [N] soutient également que le maintien prolongé des preneurs dans les lieux, qu’elle impute au renouvellement du bail, l’a empêchée de réaliser les travaux de rénovation du local commercial dès le 20 janvier 2022 et de le relouer avec un taux de rentabilité plus élevé. 

Il est pourtant établi qu’à la date de la signature de l’acte authentique de vente en date du 20 janvier 2022, Madame [F] [N] avait connaissance de l’existence d’un bail commercial en cours de telle sorte que le projet de réaliser des travaux dans le local commercial, à le supposer démontré, n’était en tout état de cause pas réalisable.

En effet, même en cas de prolongation tacite, le bailleur n’aurait pu mettre fin au bail qu’en respectant le délai de préavis de 6 mois, et pour le dernier jour du trimestre civil. 

Or il est constant que Madame [F] [N] n’avait fait aucune démarche en ce sens, avant le 16 mars 2022, date à laquelle elle a appris que le bail avait été renouvelé par acte extra-judiciaire, et non pas prolongé tacitement. 

Au vu de ces éléments, en cas de prolongation tacite, elle n’aurait pas pu mettre fin au bail avant le 31 décembre 2022. 

Les preneurs ont volontairement mis fin au bail et libéré les locaux le 28 novembre 2022.

Dès lors, il doit être constaté que Madame [F] [N] n’a subi aucun retard dans la libération du local commercial du fait de l’erreur sur les modalités de reconduction du bail. 
La demande de dommages et intérêts au titre du manque à gagner résultant du retard dans la relocation de la boulangerie sera donc rejetée. 

Sur l’indemnité d’éviction
Aux termes des articles L.145-14 et suivants du Code de Commerce, le refus de renouvellement d'un bail commercial entraîne l'obligation pour le bailleur de payer au locataire évincé une indemnité d'éviction, sauf s'il justifie d'un motif grave et légitime.

Cette disposition est applicable en cas de renouvellement du bail ou de prolongation tacite. 

Dès lors, le préjudice invoqué par la demanderesse résultant du paiement de l’indemnité d’éviction est sans aucun lien de causalité avec l’absence de mention du renouvellement du bail.

En outre, il est constant que les preneurs ont quitté les lieux du fait de leur départ en retraite et qu’aucune indemnité d’éviction ne leur a été payée par Madame [F] [N]. 

La demande d’indemnisation au titre de l’« indemnité d’éviction théorique » est donc manifestement mal fondée. 

Sur la demande au titre du préjudice moral : 
Pour soutenir sa demande à titre de préjudice moral, Madame [F] [N] évoque un stress et une perte de confiance dans les transactions immobilières.

Toutefois, le préjudice invoqué n’est nullement démontré. 

Elle sera donc déboutée de sa demande de ce chef. 

II) Sur la demande d’injonction de rectification de l’acte

Il sera rappelé que l'acte authentique fait foi jusqu'à inscription de faux s'agissant uniquement des faits que l'officier public y a énoncés comme les ayant accomplis lui-même ou comme s'étant passés en sa présence dans l'exercice de ses fonctions.

En revanche, les énonciations des parties et celles qui ne portent pas sur des faits personnellement constatés par l'officier public et qui ne relève pas de la mission de l'officier ministériel font foi jusqu'à la preuve contraire et non jusqu'à inscription de faux.

En l’espèce, la désignation de la qualification du bail commercial est une énonciation des vendeuses qui a fait foi jusqu'à ce que Madame [F] [N] soit destinataire de l’acte de renouvellement préalablement signifié le 8 juillet 2019. 

Il est constant que l’existence du bail renouvelé par voie de signification n’est pas contestée par les parties et que le départ volontaire du preneur le 28 novembre 2022 et la restitution amiable des lieux n'ont pas anéanti rétroactivement la qualification de bail commercial pour la période d'exécution écoulée. 

Il en résulte que la qualification peut donc être judiciairement reconnue a posteriori, en cas de contestation sur les droits attachés au bail. 

Or, pour soutenir sa demande en injonction de rectification de l’acte authentique de vente, Madame [F] [N] ne justifie d’aucun litige à l’égard des preneurs ou des tiers sur les droits attachés au bail durant sa période d’exécution entre le 20 janvier 2022 et le 28 novembre 2022.

Dans ce contexte, une rectification tendant à conférer un effet rétroactif à la mention correcte du bail figurant dans l’acte authentique de vente apparaît surabondante et dépourvue d’effet pratique, et ce d’autant plus qu’elle se rapporte à une situation juridique désormais éteinte.

La demande en injonction de rectification de l’acte authentique sera donc rejetée. 

III) Sur les demandes reconventionnelles

A) Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

L'exercice d'une action en justice ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que si le demandeur a agi par malice ou de mauvaise foi, ou encore avec légèreté blâmable.

La condamnation à des dommages et intérêts de ce chef suppose la démonstration d'une faute commise dans l'exercice du droit d'agir faisant dégénérer l'action en abus, l'octroi de dommages et intérêts étant subordonné à l'existence d'un préjudice en lien de causalité avec cette faute, conformément à l'article 1240 du code civil.

En l’espèce, si les préjudices invoqués par Madame [F] [N] sont manifestement mal fondés, celle-ci a toutefois été induite en erreur sur les modalités de reconduction du bail commercial. 

C’est pourquoi, il n’est pas démontré l’existence d’un abus du droit d’agir. 

En outre, il n’est pas démontré l’existence d'un préjudice distinct de celui résultant de la nécessité dans laquelle les défenderesses se sont trouvées d'avoir à engager des frais pour la poursuite de la présente instance, dont l'indemnisation relève des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et sera examinée ci-après. 

La demande au titre de la procédure abusive sera donc rejetée.

B) Sur le remboursement du prorata de la taxe foncière

Les défenderesses demandent la condamnation de Madame [F] [N] au paiement de la somme de 2.787,39 euros au titre du remboursement au prorata de la taxe foncière 2022. 

En application de l’acte de vente du 20 janvier 2022, l’acquéreur doit effectivement s’acquitter de la taxe foncière prorata temporis en fonction du temps pendant lequel il a été propriétaire du bien. Il s’engage à le payer au vendeur à première demande. 

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [S] [H] justifie avoir procédé au règlement de la taxe foncière afférente à l’immeuble vendu le 20 janvier 2022 un montant de 2.949,00 euros pour l’année 2022 et l’avis de taxe foncière est communiquée. 

Madame [F] [N] ne justifie pas s’être acquittée de la taxe foncière pour la durée pendant laquelle elle a été propriétaire et n’invoque aucun moyen de nature à confirmer ou à contester la créance revendiquée au titre du remboursement du prorata de la taxe foncière 2022. 
Madame [F] [N] sera donc condamnée au paiement de la somme 2.787,39 euros au titre du remboursement au prorata de la taxe foncière 2022.
 
IV) Sur les autres demandes

A) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du code procédure civile : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ». 

En l’espèce, Madame [F] [N], qui succombe, sera condamnée au paiement des entiers dépens de la présente instance avec distraction au profit de Maître Sophie KSENTINE.

B) Sur les frais irrépétibles

Suivant l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. ».

En l’espèce, l’équité commande de condamner Madame [F] [N], partie condamnée aux dépens, à payer à Madame [S] [H], de Madame [O] [H] et de Madame [R] [H] épouse [V] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles. 

C) Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

L’article 515 du même code dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, rien ne permet d’écarter l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DÉBOUTE Madame [C] [F] [N] de l’intégralité de ses demandes ;
 
REJETTE la demande reconventionnelle en dommages et intérêts ; 

CONDAMNE Madame [C] [F] [N] à verser à Madame [S] [H] la somme de 2.787,39 euros au titre du remboursement au prorata de la taxe foncière 2022 ;
CONDANME Madame [C] [F] [N] aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Sophie KSENTINE ; 

CONDANME Madame [C] [F] [N] à payer à Madame [S] [H], Madame [O] [H] et Madame [R] [H] la somme de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE