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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Valenciennes, Référés, 16 juin 2026, n° 26/00052

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsBaux professionnels
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Exposé du litige

N° RG 26/00052 - N° Portalis DBZT-W-B7K-G45Y

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES
O R D O N N A N C E de R E F E R E - N° RG 26/00052 - N° Portalis DBZT-W-B7K-G45Y
Code NAC : 5BA Nature particulière : 0A

LE SEIZE JUIN DEUX MIL VINGT SIX



DEMANDERESSES


S.C. CHARLES GIARDINA PATRIMOINE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Anissa YAOUDARENE, avocat au barreau de VALENCIENNES, avocat plaidant


S.C.I. COUZCOUZ FAMILY, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Anissa YAOUDARENE, avocat au barreau de VALENCIENNES, avocat plaidant




D'une part,

DEFENDERESSE


S.A.R.L. RAMDANE, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Vincent SPEDER de la SCP SPEDER DUSART FIEVET MAILLARD, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant




D'autre part,


LE JUGE DES RÉFÉRÉS : M. BETERMIEZ,,


LE GREFFIER : Micheline THERY, greffier,


DÉBATS : en audience publique le 26 Mai 2026,


ORDONNANCE : rendue par mise à disposition au greffe le 16 Juin 2026,

Par acte en date du 19 février 2026, la société civile (SC) CHARLES GIARDINA PATRIMOINE (CGPA) et la société civile immobilière (SCI) COUZCOUZ FAMILY ont assigné la société à responsabilité limitée (SARL) RAMDANE devant le président du tribunal judiciaire de Valenciennes, statuant en référé, aux fins de voir : 
- constatée l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties,
- ordonnée l’expulsion immédiate de la partie défenderesse et de tout occupant de son chef des locaux objets du bail, ce au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
- la défenderesse condamnée à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 28 083,38 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, avec intérêts à taux légal à compter du 10 décembre 2025, 
- la défenderesse condamnée à lui payer la somme provisionnelle de 8070 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective et totale des lieux,
- la défenderesse condamnée aux dépens, en ce compris le commandement de payer, et à lui payer la somme 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’état de leurs dernières conclusions soutenues à l’audience, les sociétés CGPA et COUZCOUZ FAMILY maintiennent demandes initiales et y ajoutent une demande de condamnation de la société RAMDANE paiement d’intérêts contractuels à compter du 10 décembre 2025 et une demande au titre des frais irrépétibles désormais chiffrée à la somme de 5000 euros.

A l’appui de leurs demandes, les sociétés CGPA et COUZCOUZ FAMILY exposent qu’elles ont donné à bail, par acte du 13 janvier 2020, à la société RAMDANE un local commercial situé à [Localité 1].
Elles font valoir que la défenderesse a cessé de payer régulièrement son loyer ; qu’elle a fait délivrer, le 10 décembre 2025, un commandement de payer la somme de 52 293,38 euros, représentant l’arriéré locatif, en visant la clause résolutoire ; que les causes du commandement n’ont été réglées dans le mois suivant sa délivrance qu’à hauteur de 24 210 euros ; qu’aucune demande délai de paiement n’a été formulée par la société RAMDANE.
Elles mettent en exergue que la somme réclamée au titre de l’arriéré locatif a pris en compte toutes les sommes versées par la défenderesse, notamment ses avoirs ; qu’elle a visé toutes les sommes exigibles à la date de délivrance du commandement de payer, notamment les loyers de novembre et décembre 2025, exigibles en début de chaque mois ; que les loyers réclamés ont fait l’objet d’une indexation connue du preneur et acceptée par lui ; que la réalisation d’une éventuelle réduction de loyer n’est pas démontrée ; que la somme réclamée inclut de façon fondée des provisions trimestrielles pour charges.
Elles soulignent également qu’elles ont accordé à plusieurs reprises des avoir à la défenderesse.
Elles estiment que s’il existe des contestations sur le montant de la dette locative, aucune de ces contestations ne couvre l’intégralité du montant de la somme réclamée, de sorte que la clause résolutoire du bail commercial a été acquise.
Elles en déduisent qu’il convient de faire droit à l’ensemble de leurs demandes.

En réponse, la société RAMDANE fait observer que les sociétés bailleresses ne justifient pas de la dénonciation de leur assignation aux créanciers inscrits, ainsi que l’impose l’article L.143-2 du code de commerce, et que, dès lors la clause résolutoire ne peut être considérée comme étant acquise. 
Elle fait valoir, par ailleurs, que le décompte figurant dans le commandement de payer n’a pas pris en compte une réduction exceptionnelle d’un montant de 6000 euros dont elle a bénéficié ; que ce décompte a repris les sommes non exigibles à la date de délivrance du commandement de payer, à savoir les loyers et accessoires des mois de novembre et décembre 2025 ; que le décompte a appliqué une indexation des loyers erronée ; qu’il n’a pas tenu compte d’une réduction de loyer consentie en mars 2022 en échange une réduction de la surface louée ; qu’il mentionne des charges qui ne peuvent être dues en l’absence de communication de récapitulatif annuel des charges.
Elle fait observer qu’elle a réglé dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer la somme de 24 210 euros mais aussi qu’il a été opéré une saisie conservatoire d’une somme d’un peu plus de 20 000 euros sur ses comptes le 29 janvier 2026 l’empêchant de régler le loyer courant.
Elle estime qu’au vu des sommes qu’elle a réglées et des contestations qu’elle soulève, les bailleresses lui sont en réalité redevable de la somme de 2 127,63 euros sans contestation possible.
Elle conclut au débouté des demandes présentées par les sociétés CGPA et COUZCOUZ FAMILY ; à titre reconventionnel, à leur condamnation in solidum à lui verser la somme de 2127,63 euros ; à leur condamnation aux dépens et à lui payer in solidum la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; à l’absence d’exécution provisoire de la présente décision en cas de condamnation. 

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue ce jour.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION 


Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences : 

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En outre, selon l’article L.143-2 du même code, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification. 

L’obligation de notification au créancier inscrit s’impose au propriétaire, quel que soit le mode de résiliation poursuivi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par les demanderesses que, suivant acte du 13 janvier 2020, la société CGPA, la société FLHOMMATHEM, en qualité d’usufruitier, et les consorts [E] ont donné à bail à la société RAMDANE un local à usage commercial situé [Adresse 3], lot numéro 472 et 473, à [Localité 1], moyennant le règlement d’un loyer annuel de 66 000 euros hors-taxes et hors charges hors-taxes, à payer par mensualités le premier jour de chaque mois, ainsi que le paiement de charges payables par provisions mensuelles de 570 euros hors-taxes et le paiement provisionnel mensuel de la taxe foncière à hauteur de 640 euros hors-taxes par mois. Le contrat a prévu, en sa page 15, qu’à défaut de paiement d’un seul terme du loyer ou en cas d’inexécution des conditions du bail, et un mois après mise en demeure restée sans effet, il serait résilié de plein droit. 

Il en ressort également que l’usufruit de la société FLHOMMATHEM a pris fin et que la SCI COUZCOUZ FAMILY a acquis les biens que les consorts [E] avaient loués à la société RAMDAME par acte du 24 décembre 2021.

Il en ressort enfin que, reprochant à la société RAMDAME de cesser de régler régulièrement son loyer depuis le mois de janvier 2025, les sociétés CGPA et COUZCOUZ FAMILY ont fait délivrer, par acte du 10 décembre 2025, un commandement de payer la somme de 52 293,38 euros au titre des loyers et charges impayés depuis le mois de janvier 2025, en visant la clause résolutoire et en rappelant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce.

La société RAMDANE reproche aux demanderesses de ne pas avoir notifié sa saisine de la présente juridiction aux créanciers inscrits grevant son fonds de commerce.

Or, il convient de constater qu’elle ne justifie pas de ce que son fonds de commerce serait grevé d’inscriptions.

De la sorte, son reproche ne saurait prospérer.

Par ailleurs, la société RAMDANE justifie avoir réglé, dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer du 10 décembre 2025, la somme de 24 210 euros et conteste formellement devoir aux demanderesses le solde réclamé, à savoir la somme de 28 083,38 euros.

A l’appui de sa contestation, elle soutient qu’une réduction de loyer, d’un montant de 6000 euros, que les demanderesses reconnaissent avoir accordé à la défenderesse, n’a pas été prise en compte dans le montant de l’arriéré locatif réclamé.

Les sociétés CGPA et COUZCOUZ FAMILY prétendent qu’elle a été intégrée à leur décompte et produisent, pour soutenir leur allégation, un relevé de situation (pièce 7), un historique des opérations effectuées concernant le bien loué par la société RAMDANE (pièce 4) et le grand livre client de ce bien (pièce 6).

Il résulte de la lecture du relevé de situation qu’il ne mentionne pas la réduction en question pas plus que ne le fait l’historique des opérations pour l’année 2025, qui ne retrace que 4 factures trimestrielles de montants proches.

S’il résulte de la lecture du grand livre client qu’il porte trace de la réduction accordée, il convient de constater que cette pièce ne peut servir de preuve valable pour déterminer le montant de l’arriéré locatif, puisqu’il fait état, avant le règlement de la somme de 24 210 euros par la société RAMDANE, d’un solde locatif négatif au détriment de la défenderesse, d’un montant de 130 944,40 euros, en incohérence avec celui réclamé par le commandement de payer.

Il s’ensuit qu’un doute sérieux entoure la prise en compte de cette réduction dans l’arriéré locatif réclamé par les demanderesses et que ce solde réclamé est sérieusement contestable à hauteur de 6000 euros.

Par ailleurs, la société RAMDANE prétend que les loyers et accessoires de novembre et décembre 2025 n’étaient pas exigibles à la date de la délivrance du commandement de payer.

A cet égard, il suffit de rappeler que le bail commercial a prévu le paiement du loyer et de ses accessoires le premier jour de chaque mois et de relever que le commandement de payer a été délivrer le 10 décembre 2025 pour constater que les loyers et accessoires des mois de novembre et décembre 2025 étaient incontestablement dus au moment de la délivrance du commandement de payer.

C’est, dès lors, de façon non sérieusement contestable qu’ils sont réclamés par les demanderesses.

En outre, la société RAMDANE fait reproche aux sociétés CGPA et COUZCOUZ FAMILY d’avoir commis une erreur sur l’indexation des loyers.

Elle argue que les défenderesses ont eu recours un indice de réajustement des loyers en 2025 erroné par rapport à celui prévu par le contrat.

De fait, il ressort des termes du bail commercial qu’il fixe un indice permettant réajustement du loyer la première année de son application, soit en 2020 et qu’il prévoit que « pour les indexations suivantes, l’indice de base sera le précédent et le dernier indice de référence et l’indice de référence sera le dernier indice connu au jour de la mise en jeu de la présente clause d’indexation. Le montant du loyer qui servira au calcul de l’indexation sera le dernier montant du loyer connu à la date de mise en jeu de la présente clause d’indexation ».

La lecture du relevé de situation (pièce 7 du demandeur) montre que la revalorisation des loyers en 2025 s’est faite par rapport un indice de base qui serait celui de l’année 2019 et non celui de l’année précédente.

Il s’ensuit qu’il existe une contestation sérieuse sur le montant de la revalorisation du loyer réclamé en 2025, un montant qui doit être arrêté, comme le retient la défenderesse, à la somme de 4249,44 euros.

De plus, la société RAMDANE fait état d’une réduction de loyer dont elle dit bénéficier et qui n’auraient pas été pris en compte par les demanderesses.

À l’appui de son allégation, elle verse aux débats un document manuscrit daté du 18 mars 2022 conclu entre la société CGPA et la société RAMDANE prévoyant une baisse du loyer 250 euros hors-taxes par mois en cas de relocation d’une partie des locaux à une autre société, une friterie.

Or, elle ne produit aucune pièce montrant que la relocation mentionnée dans le document manuscrit ait pu avoir lieu.

Dès lors, sa demande de prise en compte de la réduction figurant dans le document du 18 mars 2022 ne saurait prospérer.

Enfin, la société RAMDANE fait reproche aux demanderesses de ne pas lui avoir communiqué le récapitulatif annuel des charges qu’elle lui réclame et considère qu’elles ne sont pas nécessairement dues.

À cet égard, il convient de rappeler que, selon l’article L.145-40-2 du code de commerce, tout bail commercial comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liées au bail, avec l’indication de la répartition entre le bailleur et le locataire, qui donne lieu un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire, et que selon l’article R.145-36 du même code, cet état récapitulatif est communiqué au locataire le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi et à la demande du locataire.


La défenderesse, dans le cadre de la présente instance, sollicite nécessairement la communication des états récapitulatifs des charges réclamées par les sociétés CGPA et COUZCOUZ FAMILY. 

Si la communication tardive de ces états ne constitue pas une contestation sérieuse au sens de l’article 835 du code de procédure civile dans la mesure où le non-respect du délai prévu par l’article R.145-36 ne fait l’objet d’aucune sanction particulière, l’absence de communication des états peut en être une en privant le preneur de la possibilité de vérifier le bien-fondé du montant des charges réclamées.

Les demanderesses ne produisent aucun état récapitulatif des charges qu’elle réclame et qui se monte à la somme de 20 447,64 euros au titre des dernières années.

Il s’ensuit que la réclamation de ces sommes fait l’objet d’une contestation sérieuse.

Au vu des éléments qui précèdent, pris ensemble, il y a lieu de constater que les sommes réclamées par les sociétés CGPA et COUZCOUZ FAMILY au titre des loyers et charges dues par la société RAMDANE se heurtent à des contestations sérieuses à hauteur de la somme de 30 697,08 euros.

Dans la mesure où le solde de la somme figurant au commandement de payer du 10 décembre 2025 s’élève à 28 083,38 euros, il ne peut être considéré que cette somme devait être apurée dans le mois suivant la délivrance dudit commandement.

Il s’ensuit que la clause résolutoire n’a pas été acquise avec l’évidence requise devant le juge des référés.

En conséquence, les sociétés CGPA et COUZCOUZ FAMILY seront déboutées de l’ensemble de leurs demandes, découlant du constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation provisionnelle de la société RAMDANE : 

La société RAMDANE condamne sollicite la condamnation in solidum des demanderesses à lui verser la somme de 2127,63 euros au motif qu’elle constituerait un indu par rapport au versement locatif déjà effectué.

Or, le montant des sommes réclamées par les demanderesses au titre de l’arriéré locatif à hauteur de 30 697,0 8 euros faisant l’objet d’une contestation sérieuse, la demande indemnitaire de la défenderesse ne peut que faire également l’objet d’une contestation sérieuse.

En conséquence, la société RAMDANE sera déboutée de sa demande en ce sens.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

En outre, selon l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, les sociétés CGPA et COUZCOUZ FAMILY, succombant pour l’essentiel à l'instance, seront condamnées aux dépens, étant rappelé que la présente décision n'a pas l'autorité de la chose jugée et que le juge du fond, en cas de saisine ultérieure, pourra régler différemment le sort des dépens. 

En outre, elles seront condamnées à payer à la société RAMDANE la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS la société civile (SC) CHARLES GIARDINA PATRIMOINE (CGPA) et la société civile immobilière (SCI) COUZCOUZ FAMILY de l’ensemble de leurs demandes ;

DEBOUTONS la société à responsabilité limitée (SARL) RAMDANE de sa demande de condamnation provisionnelle ; 

CONDAMNONS la société civile (SC) CHARLES GIARDINA PATRIMOINE (CGPA) et la société civile immobilière (SCI) COUZCOUZ FAMILY aux dépens ;

CONDAMNONS la société civile (SC) CHARLES GIARDINA PATRIMOINE (CGPA) et la société civile immobilière (SCI) COUZCOUZ FAMILY à payer à la société à responsabilité limitée (SARL) RAMDANE la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

En foi de quoi la présente décision a été signée par le président et le greffier, le 16 juin 2026.



Le greffier Le président
Texte intégral
N° RG 26/00052 - N° Portalis DBZT-W-B7K-G45Y

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES
O R D O N N A N C E de R E F E R E - N° RG 26/00052 - N° Portalis DBZT-W-B7K-G45Y
Code NAC : 5BA Nature particulière : 0A

LE SEIZE JUIN DEUX MIL VINGT SIX



DEMANDERESSES


S.C. CHARLES GIARDINA PATRIMOINE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Anissa YAOUDARENE, avocat au barreau de VALENCIENNES, avocat plaidant


S.C.I. COUZCOUZ FAMILY, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Anissa YAOUDARENE, avocat au barreau de VALENCIENNES, avocat plaidant




D'une part,

DEFENDERESSE


S.A.R.L. RAMDANE, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Vincent SPEDER de la SCP SPEDER DUSART FIEVET MAILLARD, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant




D'autre part,


LE JUGE DES RÉFÉRÉS : M. BETERMIEZ,,


LE GREFFIER : Micheline THERY, greffier,


DÉBATS : en audience publique le 26 Mai 2026,


ORDONNANCE : rendue par mise à disposition au greffe le 16 Juin 2026,

Par acte en date du 19 février 2026, la société civile (SC) CHARLES GIARDINA PATRIMOINE (CGPA) et la société civile immobilière (SCI) COUZCOUZ FAMILY ont assigné la société à responsabilité limitée (SARL) RAMDANE devant le président du tribunal judiciaire de Valenciennes, statuant en référé, aux fins de voir : 
- constatée l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties,
- ordonnée l’expulsion immédiate de la partie défenderesse et de tout occupant de son chef des locaux objets du bail, ce au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
- la défenderesse condamnée à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 28 083,38 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, avec intérêts à taux légal à compter du 10 décembre 2025, 
- la défenderesse condamnée à lui payer la somme provisionnelle de 8070 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective et totale des lieux,
- la défenderesse condamnée aux dépens, en ce compris le commandement de payer, et à lui payer la somme 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’état de leurs dernières conclusions soutenues à l’audience, les sociétés CGPA et COUZCOUZ FAMILY maintiennent demandes initiales et y ajoutent une demande de condamnation de la société RAMDANE paiement d’intérêts contractuels à compter du 10 décembre 2025 et une demande au titre des frais irrépétibles désormais chiffrée à la somme de 5000 euros.

A l’appui de leurs demandes, les sociétés CGPA et COUZCOUZ FAMILY exposent qu’elles ont donné à bail, par acte du 13 janvier 2020, à la société RAMDANE un local commercial situé à [Localité 1].
Elles font valoir que la défenderesse a cessé de payer régulièrement son loyer ; qu’elle a fait délivrer, le 10 décembre 2025, un commandement de payer la somme de 52 293,38 euros, représentant l’arriéré locatif, en visant la clause résolutoire ; que les causes du commandement n’ont été réglées dans le mois suivant sa délivrance qu’à hauteur de 24 210 euros ; qu’aucune demande délai de paiement n’a été formulée par la société RAMDANE.
Elles mettent en exergue que la somme réclamée au titre de l’arriéré locatif a pris en compte toutes les sommes versées par la défenderesse, notamment ses avoirs ; qu’elle a visé toutes les sommes exigibles à la date de délivrance du commandement de payer, notamment les loyers de novembre et décembre 2025, exigibles en début de chaque mois ; que les loyers réclamés ont fait l’objet d’une indexation connue du preneur et acceptée par lui ; que la réalisation d’une éventuelle réduction de loyer n’est pas démontrée ; que la somme réclamée inclut de façon fondée des provisions trimestrielles pour charges.
Elles soulignent également qu’elles ont accordé à plusieurs reprises des avoir à la défenderesse.
Elles estiment que s’il existe des contestations sur le montant de la dette locative, aucune de ces contestations ne couvre l’intégralité du montant de la somme réclamée, de sorte que la clause résolutoire du bail commercial a été acquise.
Elles en déduisent qu’il convient de faire droit à l’ensemble de leurs demandes.

En réponse, la société RAMDANE fait observer que les sociétés bailleresses ne justifient pas de la dénonciation de leur assignation aux créanciers inscrits, ainsi que l’impose l’article L.143-2 du code de commerce, et que, dès lors la clause résolutoire ne peut être considérée comme étant acquise. 
Elle fait valoir, par ailleurs, que le décompte figurant dans le commandement de payer n’a pas pris en compte une réduction exceptionnelle d’un montant de 6000 euros dont elle a bénéficié ; que ce décompte a repris les sommes non exigibles à la date de délivrance du commandement de payer, à savoir les loyers et accessoires des mois de novembre et décembre 2025 ; que le décompte a appliqué une indexation des loyers erronée ; qu’il n’a pas tenu compte d’une réduction de loyer consentie en mars 2022 en échange une réduction de la surface louée ; qu’il mentionne des charges qui ne peuvent être dues en l’absence de communication de récapitulatif annuel des charges.
Elle fait observer qu’elle a réglé dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer la somme de 24 210 euros mais aussi qu’il a été opéré une saisie conservatoire d’une somme d’un peu plus de 20 000 euros sur ses comptes le 29 janvier 2026 l’empêchant de régler le loyer courant.
Elle estime qu’au vu des sommes qu’elle a réglées et des contestations qu’elle soulève, les bailleresses lui sont en réalité redevable de la somme de 2 127,63 euros sans contestation possible.
Elle conclut au débouté des demandes présentées par les sociétés CGPA et COUZCOUZ FAMILY ; à titre reconventionnel, à leur condamnation in solidum à lui verser la somme de 2127,63 euros ; à leur condamnation aux dépens et à lui payer in solidum la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; à l’absence d’exécution provisoire de la présente décision en cas de condamnation. 

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue ce jour. 

 
MOTIFS DE LA DECISION 


Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences : 

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En outre, selon l’article L.143-2 du même code, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification. 

L’obligation de notification au créancier inscrit s’impose au propriétaire, quel que soit le mode de résiliation poursuivi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par les demanderesses que, suivant acte du 13 janvier 2020, la société CGPA, la société FLHOMMATHEM, en qualité d’usufruitier, et les consorts [E] ont donné à bail à la société RAMDANE un local à usage commercial situé [Adresse 3], lot numéro 472 et 473, à [Localité 1], moyennant le règlement d’un loyer annuel de 66 000 euros hors-taxes et hors charges hors-taxes, à payer par mensualités le premier jour de chaque mois, ainsi que le paiement de charges payables par provisions mensuelles de 570 euros hors-taxes et le paiement provisionnel mensuel de la taxe foncière à hauteur de 640 euros hors-taxes par mois. Le contrat a prévu, en sa page 15, qu’à défaut de paiement d’un seul terme du loyer ou en cas d’inexécution des conditions du bail, et un mois après mise en demeure restée sans effet, il serait résilié de plein droit. 

Il en ressort également que l’usufruit de la société FLHOMMATHEM a pris fin et que la SCI COUZCOUZ FAMILY a acquis les biens que les consorts [E] avaient loués à la société RAMDAME par acte du 24 décembre 2021.

Il en ressort enfin que, reprochant à la société RAMDAME de cesser de régler régulièrement son loyer depuis le mois de janvier 2025, les sociétés CGPA et COUZCOUZ FAMILY ont fait délivrer, par acte du 10 décembre 2025, un commandement de payer la somme de 52 293,38 euros au titre des loyers et charges impayés depuis le mois de janvier 2025, en visant la clause résolutoire et en rappelant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce.

La société RAMDANE reproche aux demanderesses de ne pas avoir notifié sa saisine de la présente juridiction aux créanciers inscrits grevant son fonds de commerce.

Or, il convient de constater qu’elle ne justifie pas de ce que son fonds de commerce serait grevé d’inscriptions.

De la sorte, son reproche ne saurait prospérer.

Par ailleurs, la société RAMDANE justifie avoir réglé, dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer du 10 décembre 2025, la somme de 24 210 euros et conteste formellement devoir aux demanderesses le solde réclamé, à savoir la somme de 28 083,38 euros.

A l’appui de sa contestation, elle soutient qu’une réduction de loyer, d’un montant de 6000 euros, que les demanderesses reconnaissent avoir accordé à la défenderesse, n’a pas été prise en compte dans le montant de l’arriéré locatif réclamé.

Les sociétés CGPA et COUZCOUZ FAMILY prétendent qu’elle a été intégrée à leur décompte et produisent, pour soutenir leur allégation, un relevé de situation (pièce 7), un historique des opérations effectuées concernant le bien loué par la société RAMDANE (pièce 4) et le grand livre client de ce bien (pièce 6).

Il résulte de la lecture du relevé de situation qu’il ne mentionne pas la réduction en question pas plus que ne le fait l’historique des opérations pour l’année 2025, qui ne retrace que 4 factures trimestrielles de montants proches.

S’il résulte de la lecture du grand livre client qu’il porte trace de la réduction accordée, il convient de constater que cette pièce ne peut servir de preuve valable pour déterminer le montant de l’arriéré locatif, puisqu’il fait état, avant le règlement de la somme de 24 210 euros par la société RAMDANE, d’un solde locatif négatif au détriment de la défenderesse, d’un montant de 130 944,40 euros, en incohérence avec celui réclamé par le commandement de payer.

Il s’ensuit qu’un doute sérieux entoure la prise en compte de cette réduction dans l’arriéré locatif réclamé par les demanderesses et que ce solde réclamé est sérieusement contestable à hauteur de 6000 euros.

Par ailleurs, la société RAMDANE prétend que les loyers et accessoires de novembre et décembre 2025 n’étaient pas exigibles à la date de la délivrance du commandement de payer.

A cet égard, il suffit de rappeler que le bail commercial a prévu le paiement du loyer et de ses accessoires le premier jour de chaque mois et de relever que le commandement de payer a été délivrer le 10 décembre 2025 pour constater que les loyers et accessoires des mois de novembre et décembre 2025 étaient incontestablement dus au moment de la délivrance du commandement de payer.

C’est, dès lors, de façon non sérieusement contestable qu’ils sont réclamés par les demanderesses.

En outre, la société RAMDANE fait reproche aux sociétés CGPA et COUZCOUZ FAMILY d’avoir commis une erreur sur l’indexation des loyers.

Elle argue que les défenderesses ont eu recours un indice de réajustement des loyers en 2025 erroné par rapport à celui prévu par le contrat.

De fait, il ressort des termes du bail commercial qu’il fixe un indice permettant réajustement du loyer la première année de son application, soit en 2020 et qu’il prévoit que « pour les indexations suivantes, l’indice de base sera le précédent et le dernier indice de référence et l’indice de référence sera le dernier indice connu au jour de la mise en jeu de la présente clause d’indexation. Le montant du loyer qui servira au calcul de l’indexation sera le dernier montant du loyer connu à la date de mise en jeu de la présente clause d’indexation ».

La lecture du relevé de situation (pièce 7 du demandeur) montre que la revalorisation des loyers en 2025 s’est faite par rapport un indice de base qui serait celui de l’année 2019 et non celui de l’année précédente.

Il s’ensuit qu’il existe une contestation sérieuse sur le montant de la revalorisation du loyer réclamé en 2025, un montant qui doit être arrêté, comme le retient la défenderesse, à la somme de 4249,44 euros.

De plus, la société RAMDANE fait état d’une réduction de loyer dont elle dit bénéficier et qui n’auraient pas été pris en compte par les demanderesses.

À l’appui de son allégation, elle verse aux débats un document manuscrit daté du 18 mars 2022 conclu entre la société CGPA et la société RAMDANE prévoyant une baisse du loyer 250 euros hors-taxes par mois en cas de relocation d’une partie des locaux à une autre société, une friterie.

Or, elle ne produit aucune pièce montrant que la relocation mentionnée dans le document manuscrit ait pu avoir lieu.

Dès lors, sa demande de prise en compte de la réduction figurant dans le document du 18 mars 2022 ne saurait prospérer.

Enfin, la société RAMDANE fait reproche aux demanderesses de ne pas lui avoir communiqué le récapitulatif annuel des charges qu’elle lui réclame et considère qu’elles ne sont pas nécessairement dues.

À cet égard, il convient de rappeler que, selon l’article L.145-40-2 du code de commerce, tout bail commercial comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liées au bail, avec l’indication de la répartition entre le bailleur et le locataire, qui donne lieu un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire, et que selon l’article R.145-36 du même code, cet état récapitulatif est communiqué au locataire le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi et à la demande du locataire.


La défenderesse, dans le cadre de la présente instance, sollicite nécessairement la communication des états récapitulatifs des charges réclamées par les sociétés CGPA et COUZCOUZ FAMILY. 

Si la communication tardive de ces états ne constitue pas une contestation sérieuse au sens de l’article 835 du code de procédure civile dans la mesure où le non-respect du délai prévu par l’article R.145-36 ne fait l’objet d’aucune sanction particulière, l’absence de communication des états peut en être une en privant le preneur de la possibilité de vérifier le bien-fondé du montant des charges réclamées.

Les demanderesses ne produisent aucun état récapitulatif des charges qu’elle réclame et qui se monte à la somme de 20 447,64 euros au titre des dernières années.

Il s’ensuit que la réclamation de ces sommes fait l’objet d’une contestation sérieuse.

Au vu des éléments qui précèdent, pris ensemble, il y a lieu de constater que les sommes réclamées par les sociétés CGPA et COUZCOUZ FAMILY au titre des loyers et charges dues par la société RAMDANE se heurtent à des contestations sérieuses à hauteur de la somme de 30 697,08 euros.

Dans la mesure où le solde de la somme figurant au commandement de payer du 10 décembre 2025 s’élève à 28 083,38 euros, il ne peut être considéré que cette somme devait être apurée dans le mois suivant la délivrance dudit commandement.

Il s’ensuit que la clause résolutoire n’a pas été acquise avec l’évidence requise devant le juge des référés.

En conséquence, les sociétés CGPA et COUZCOUZ FAMILY seront déboutées de l’ensemble de leurs demandes, découlant du constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation provisionnelle de la société RAMDANE : 

La société RAMDANE condamne sollicite la condamnation in solidum des demanderesses à lui verser la somme de 2127,63 euros au motif qu’elle constituerait un indu par rapport au versement locatif déjà effectué.

Or, le montant des sommes réclamées par les demanderesses au titre de l’arriéré locatif à hauteur de 30 697,0 8 euros faisant l’objet d’une contestation sérieuse, la demande indemnitaire de la défenderesse ne peut que faire également l’objet d’une contestation sérieuse.

En conséquence, la société RAMDANE sera déboutée de sa demande en ce sens.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

En outre, selon l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, les sociétés CGPA et COUZCOUZ FAMILY, succombant pour l’essentiel à l'instance, seront condamnées aux dépens, étant rappelé que la présente décision n'a pas l'autorité de la chose jugée et que le juge du fond, en cas de saisine ultérieure, pourra régler différemment le sort des dépens. 

En outre, elles seront condamnées à payer à la société RAMDANE la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS


Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS la société civile (SC) CHARLES GIARDINA PATRIMOINE (CGPA) et la société civile immobilière (SCI) COUZCOUZ FAMILY de l’ensemble de leurs demandes ;

DEBOUTONS la société à responsabilité limitée (SARL) RAMDANE de sa demande de condamnation provisionnelle ; 

CONDAMNONS la société civile (SC) CHARLES GIARDINA PATRIMOINE (CGPA) et la société civile immobilière (SCI) COUZCOUZ FAMILY aux dépens ;

CONDAMNONS la société civile (SC) CHARLES GIARDINA PATRIMOINE (CGPA) et la société civile immobilière (SCI) COUZCOUZ FAMILY à payer à la société à responsabilité limitée (SARL) RAMDANE la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

En foi de quoi la présente décision a été signée par le président et le greffier, le 16 juin 2026.



Le greffier Le président

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L143-2, code de commerce R145-36, code de commerce L145-40-2, code civil L143-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-17T19:50:27.842Z.