Tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône, 1ère Chambre, 14 avril 2026, n° 23/00809

N° RG 23/00809 - N° Portalis DB2I-W-B7H-CUER N° Minute : 
POLE CIVIL 1


TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE VILLEFRANCHE SUR [Localité 1]

JUGEMENT DU 14 AVRIL 2026

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
PIECES DELIVREES
Copie certifiée conforme + titre exécutoire + retour dossiers le 
à :

- Me François GOGUELAT
- Me Olivier MAZOYER
- Me Bertrand DE BELVAL















DEMANDEURS:
S.A.S. NOSTRA CASA, inscrite au RCS d’ANNECY sous n° 854 044278, dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par son président en exercice, représentée par Me François GOGUELAT, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant - Toque 2765

DÉFENDEURS :
S.A.R.L. FONCIERE 3, inscrite au RCS de VILLEFRANCHE - TARARE sous n° 818 277 733, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Me Olivier MAZOYER, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant - Toque 963 

E.U.R.L. NOTAIRE DU PROMENOIR, inscrit au RCS de VILLEFRANCHE - TARARE sous n° 818 277 733, sise [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Me Bertrand DE BELVAL, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant - Toque 654


COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré

Président d’audience : Romuald DI NOTO, Juge
Assesseurs : Nathan ALLIX, Vice-président placé, et Emeline LAMBERT, Juge

GREFFIER : Lors des débats et du prononcé : Corinne POYADE
DÉBATS :
A l’audience publique du 02 Février 2026, tenue à double juge rapporteur avec l’accord des parties, par Romuald DI NOTO, lequel a rendu compte au Tribunal dans son délibéré conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

PRONONCÉ :
Renvoyé, pour plus ample délibéré, à la date du 14 avril 2026, indiquée par le Président.

JUGEMENT : 
Prononcé le quatorze Avril deux mil vingt-six par mise à disposition au Greffe par Romuald DI NOTO, qui l’a signé avec Corinne POYADE, présente lors du prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE


Suivant acte notarié reçu le 07 septembre 2021 par Maître [X] [B], notaire exerçant au sein de l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée NOTAIRES DU PROMENOIR, la société à responsabilité limitée FONCIERE 3 a consenti une promesse unilatérale de vente au profit de la société par actions simplifiée NOSTRA CASA portant sur un immeuble sis [Adresse 4] pour un prix de 565 000 euros. Le promettant s’est engagé à effectuer des travaux et à en obtenir la conformité avant la réitération de la vente. Une indemnité d’immobilisation a été fixée à hauteur de 56 500 euros. 

Le délai d’option, expirant initialement le 29 avril 2022, a fait l’objet de deux prorogations jusqu’au 18 novembre 2022.

La réitération de la vente n’a pas eu lieu.

Le 30 novembre 2022, la société NOSTRA CASA a procédé au versement de la somme de 70 000 euros sur le compte séquestre de l’étude notariale.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2023, la société FONCIERE 3 a fait assigner la société NOSTRA CASA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de VILLEFRANCHE-SUR-SAÔNE, aux fins de paiement de la somme de 56 500 euros.

Par actes de commissaire de justice signifiés à personne morale en date du 12 septembre 2023, la société NOSTRA CASA a fait assigner la société FONCIERE 3 et l‘étude notariale NOTAIRES DU PROMENOIR devant le tribunal judiciaire de VILLEFRANCHE-SUR-SAÔNE aux fins de restitution de la somme de 70 000 euros consignée et de réparation de ses préjudices.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience d’orientation du 10 octobre 2023, puis régulièrement renvoyée devant le juge de la mise en état pour permettre les échanges de conclusions et de pièces entre les parties.

Par ordonnance en date du 28 septembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de VILLEFRANCHE-SUR-SAÔNE a condamné la société NOSTRA CASA à payer à la société FONCIERE 3 la somme provisionnelle de 56 500 euros, outre intérêts à compter du 28 avril 2023. Il a également rejeté la demande de la société NOSTRA CASA en restitution de la somme de 70 000 euros, ainsi que sa demande indemnitaire. La société NOSTRA CASA a interjeté appel de cette décision.

Par arrêt du 06 novembre 2024, la cour d’appel de [Localité 2] a confirmé la décision du juge des référés.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 08 décembre 2025.


Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 mars 2025, la société NOSTRA CASA demande au tribunal de :

A titre principal : JUGER nulle l'offre du 07 septembre 2021 contractée sous condition potestative
A titre subsidiaire :- PRENDRE ACTE de la non réalisation le 29 avril 2022 de la condition suspensive de production d'un certificat de non opposition au travaux réalisés par la société FONCIERE 3,
- JUGER en conséquence que la condition suspensive n'était pas réalisée,
- JUGER nul tout avenant signé postérieurement à la caducité de l'offre,

En toute hypothèse :-
 DEBOUTER les sociétés FONCIERE 3 et NOTAIRE DU PROMENOIR de toutes leurs demandes,
- CONDAMNER in solidum la société FONCIERE 3 et la société NOTAIRE DU PROMENOIR à restituer à la société NOSTRA CASA la somme de 60 346 €,
- CONDAMNER la société NOTAIRE DU PROMENOIR à rembourser à la société NOSTRA CASA la somme de 525 € correspondant aux frais d'actes perçus le 07 septembre 2021,
- CONDAMNER in solidum la société FONCIERE 3 et la société NOTAIRE DU PROMENOIR à régler à la société NOSTRA CASA la somme de 30 000 € au titre de dommages-intérêts, 
- CONDAMNER la société NOTAIRE DU PROMENOIR à relever et garantir la société NOSTRA CASA des condamnations ou indemnités d'immobilisation qui seraient prononcées à son encontre,
- CONDAMNER la société FONCIERE 3 et la société NOTAIRE DU PROMENOIR à régler chacune à la société NOSTRA CASA, la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Au soutien de ses prétentions principales en nullité de la promesse, la société NOSTRA CASA se fonde sur les articles 1304-2 du code civil et R462-6 et R462-7 du code de l’urbanisme et expose que si la société FONCIERE 3 a bien réalisé les travaux et a déposé la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux en mairie le 13 avril 2022, elle n’a pas produit dans le délai d’option convenu le certificat de non-contestation des travaux alors que cette production était érigée en condition suspensive. La société NOSTRA CASA souligne que dès lors qu’un délai de 05 mois est prévu en l’espèce par les textes entre la [D] et la délivrance du certificat de non-contestation des travaux, la société FONCIERE 3 aurait dû déposer la [D] au plus tard le 1er décembre 2021 pour lui permettre de lever l’option. Elle qualifie donc cette clause de potestative et fait valoir que la société FONCIERE 3, fautive pour ne pas avoir déposé la [D] dans les délais adaptés, entend tirer profit de sa propre faute en imputant sa carence à la société NOSTRA CASA.

Au soutien de ses prétentions subsidiaires en caducité de la promesse de vente, la société NOSTRA CASA se fonde sur les articles 1109, 1117, 1133, 1172, 1186, 1187, 1217 et 1304 du code civil et soutient que l’impossibilité de lever l’option, entraînant l’anéantissement de la promesse, est imputable au promettant et que les avenants tendant à la prorogation du délai d’option sont nuls dès lors qu’ils portent sur un acte déjà anéanti lors de leur signature.

Au soutien de sa demande de restitution et de sa demande indemnitaire formées contre la société FONCIERE 3, la société NOSTRA CASA se fonde sur l’article 1231-1 du code civil et expose que l’indemnité d’immobilisation ne trouve pas à recevoir exécution dès lors qu’il n’y avait pas d’engagement réel du promettant de réserver la vente au bénéficiaire, que la non réalisation de la condition suspensive est exclusivement imputable au promettant, et que le bien n’aurait en tout état de cause pas pu être vendu à un tiers en l’absence de certificat de non-opposition de sorte qu’il n’y a pas d’immobilisation. Au soutien de ses demandes en restitution et indemnisation formées à l’encontre de l’étude notariale, la société NOSTRA CASA se fonde sur les articles 1124, 1174, 1240 et 1241 du code civil et expose que les actes rédigés par l’étude notariale, consistant tant en la promesse qu’en ses prorogations subséquentes, sont rédigés d’une manière inadaptée et donnant avantage au promettant ; elle évoque ainsi une rédaction fautive. En tout état de cause, la société NOSTRA CASA fait état d’un préjudice constitué par l’inexécution puis l’action judiciaire en référé, la saisie-attribution à laquelle la société FONCIERE 3 a fait procéder selon elle le 15 décembre 2023 sur le compte séquestre de l’étude notariale à hauteur de 60 346,02 euros, et la nécessité pour elle d’engager une procédure judiciaire au fond.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 mai 2025, la société FONCIERE 3 demande au tribunal de :

Débouter la société NOSTRA CASA de la totalité de ses demandes,Condamner la société NOSTRA CASA à payer à la société FONCIERE 3 la somme de 56 500 Euros, outre intérêts à compter du 28 avril 2023,Débouter la Société NOTAIRES DU PROMENOIR de sa demande au titre des frais irrépétibles et des dépens,La condamner aux entiers dépens, et au paiement d’une somme de 4 000 Euros au titre des frais non compris dans les dépens.
Pour s’opposer à la demande en restitution de la somme d’argent, la société FONCIERE 3 indique ne pas détenir la somme, qui a été consignée entre les mains du notaire, et souligne que la société NOSTRA CASA lui doit la somme de 56 500 euros en paiement de l’indemnité contractuelle d’immobilisation.

Pour s’opposer à la demande indemnitaire de la société NOSTRA CASA, la société FONCIERE 3 affirme n’avoir commis aucune faute et conteste le préjudice décrit par la demanderesse, qualifiant de « strictement volontaire » le paiement réalisé de 70 000 euros.

Au soutien de sa demande reconventionnelle, la société FONCIERE 3 s’appuie sur les décisions en référé pour affirmer que la société NOSTRA CASA est débitrice de l’indemnité d’immobilisation stipulée au contrat et ne peut sérieusement affirmer que la condition suspensive est potestative ni que les prorogations stipulées sont sans effet alors que la condition suspensive dépendait aussi de la diligence des autorités administratives et qu’il est établi en jurisprudence qu’il est possible de proroger une promesse devenue caduque, a fortiori en faisant remonter comme en l’espèce le consentement des parties à une date antérieure à l’expiration du délai initial. Au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, elle rappelle que la société NOSTRA CASA n’a pas levé l’option avant l’expiration du délai prorogé alors que toutes les conditions étaient réalisées. La société FONCIERE 3 affirme que la société NOSTRA CASA ne peut par ailleurs pas sérieusement affirmer que les avenants sont nuls alors qu’elle s’est prévalue de leur validité dans les instances en référé, a été elle-même à l’initiative de la deuxième prorogation, et a demandé une troisième prorogation du délai en versant volontairement 70 000 euros le 30 novembre 2022.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 novembre 2024, l’étude NOTAIRES DU PROMENOIR demande au tribunal de :

S’EN RAPPORTER sur l’attribution de l’indemnité d’immobilisation,METTRE HORS DE CAUSE la Société NOTAIRES DU PROMENOIR,JUGER que les conditions de la responsabilité civile de la Société NOTAIRES DU PROMENOIR ne sont pas caractérisées,DEBOUTER la société NOSTRA CASA de toutes ses demandes, et singulièrement de sa demande d’appel en garantie,CONDAMNER la société NOSTRA CASA ou qui mieux le devra à payer à la Société NOTAIRES DU PROMENOIR la somme de 7.500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire et préjudice moral,CONDAMNER la société NOSTRA CASA ou qui mieux le devra à payer à la Société NOTAIRES DU PROMENOIR la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du CPC,CONDAMNER la même aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, l’étude notariale rappelle d’une part être tiers au contrat, et d’autre part que sa responsabilité professionnelle ne peut être engagée que sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Or, elle estime qu’aucune des conditions de la responsabilité délictuelle n’est prouvée par la société NOSTRA CASA, et affirme que la procédure diligentée par cette dernière à son encontre est abusive et vexatoire compte tenu du contenu des conclusions antérieures de la demanderesse.

L’affaire a été plaidée le 02 février 2026 et mise en délibéré, par mise à disposition du jugement au greffe, au 14 avril 2026.




MOTIFS DE LA DÉCISION


I- Sur la demande en nullité de la promesse

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
L’article 1304-2 du code civil dispose qu’est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. 

La nullité d’un contrat pour potestativité est une nullité absolue. Le caractère potestatif d’une condition s’apprécie dans la personne du débiteur. Il n’y a pas de potestativité dès lors que la réalisation de la condition dépend non de la seule volonté du débiteur mais aussi de la volonté d’un tiers ou de circonstances objectives susceptibles d’un contrôle judiciaire.

Les articles R462-1 et suivants du code de l’urbanisme relatifs à l’achèvement des travaux de construction ou d’aménagement imposent au bénéficiaire du permis de construire ou d’aménager d’adresser au maire de la commune la déclaration attestant de l’achèvement et la conformité des travaux ([D]). Le maire transmet cette déclaration au préfet, qui a cinq mois à compter de la date de réception en mairie de la déclaration d’achèvement pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration.

***
En l’espèce, il est constant qu’aux termes d’une promesse de vente unilatérale signée le 07 septembre 2021, la société FONCIERE 3, promettant, et la société NOSTRA CASA, bénéficiaire de la promesse, se sont accordées sur la réalisation par le promettant de travaux précisément stipulés et pour lesquels le débiteur de cet engagement a déposé en mairie, préalablement à la signature de la promesse, une demande d’autorisation. Les parties ont ainsi entendu ériger en conditions suspensives :
1- L’absence de recours sur l’autorisation de travaux ou de retrait de l’autorisation dans les délais précisés à la promesse (page 11 de la promesse). Cette condition a été réalisée.
2- L’obtention ensuite de la non-contestation de la conformité des travaux réalisés par le débiteur. La clause est rédigée en ces termes : « Après la réalisation des travaux, le PROMETTANT s’engage à déposer une déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux. Il est également érigé en condition suspensive la non-opposition expresse ou tacite à ladite [D]. Etant ici précisé que le bien est situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, par conséquent, le délai d’opposition à la [D] est de cinq mois. » (page 11 de la promesse). 
Cette dernière condition porte ainsi sur l’obtention d’une réponse favorable, expresse ou tacite, des autorités compétentes en suite du dépôt en mairie de la [D], qui par nature ne peut survenir que postérieurement à l’achèvement des travaux. Or la société FONCIERE 3 a bien déposé la [D] en mairie, et il n’est pas établi qu’elle avait seule la maîtrise de la durée des travaux alors qu’elle justifie de la réalisation desdits travaux par des tiers professionnels. Le préfet avait ensuite 05 mois pour éventuellement contester la conformité des travaux.

Il en découle que la réalisation de cette dernière condition ne dépend pas uniquement de la volonté de la société FONCIERE 3, mais également de l’avancée des travaux et des diligences des autorités administratives.

En conséquence, la condition n’est pas potestative et le contrat n’encourt pas la nullité sur ce fondement. 

La demande de nullité présentée par la société NOSTRA CASA sera donc rejetée.


II- Sur la demande en caducité de la promesse

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». L’article 1353 du code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».
Selon l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
La promesse devient caduque après expiration du délai qui a été fixé par les parties pour sa validité.
Les parties peuvent invoquer la caducité de la promesse en raison de la défaillance d’une condition suspensive dès lors qu’a expiré le délai de réitération en la forme authentique.
Les parties peuvent cependant décider d’un commun accord de proroger le délai de réalisation des conditions, le délai de la promesse ou le délai pour procéder à la réitération de l’acte de vente.
A cet égard, il est admis en jurisprudence que les parties peuvent, même tacitement, proroger une promesse devenue caduque. La prorogation peut en effet se déduire du comportement des parties, et notamment celui du bénéficiaire de renoncer à la caducité de la promesse (civ. 3E, 6 mai 2014, n°13-12.619 ; civ. 3e, 17 oct. 2019, n°18-16.345).

***
En l’espèce, il est constant qu’aux termes de la promesse signée le 07 septembre 2021, la promesse de vente a été consentie pour un délai expirant le 29 avril 2022. Il est également constant qu’au 29 avril 2022, la société NOSTRA CASA n’avait pas levé l’option, compte tenu de l’absence de réalisation de la condition suspensive tenant à la non-opposition à la [D]. La promesse est ainsi devenue caduque le 29 avril 2022.
Toutefois, par contrat signé le 04 juin 2022 par la société NOSTRA CASA et le 07 juin 2022 par la société FONCIERE 3 (« avenant à promesse de vente » pièce n°2 du demandeur), les parties ont expressément décidé d’une prorogation de la promesse de vente, dans les termes suivants :
« La promesse de vente susvisée était assortie d’une condition, relativement à une déclaration préalable n°DP0692642100093 délivrée le 7 juin 2021, de dépôt par le PROMETTANT de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, ainsi que l’obtention de la non-contestation de la conformité de ces derniers.
Les travaux n’étant pas encore achevés, le PROMETTANT n’est donc pas en possession de ces éléments indispensables pour la signature de la vente.
La date extrême de réalisation de cette promesse de vente était fixée initialement au plus tard au 28 avril 2022 à seize heures.
Par conséquent, pour tenir compte du délai d’obtention des documents d’urbanisme susvisés, la date extrême de réalisation de la promesse de vente est prorogée au 30 septembre 2022 à dix-neuf heures.
Les parties déclarent que leur accord est antérieur au délai d’expiration de la promesse, et au délai de réalisation desdites conditions suspensives prévues dans la promesse de vente initiale.
Cette prorogation a lieu sans changement des autres conditions figurant dans l’acte. ».
Puis par contrat signé le 16 septembre 2022 (« avenant à promesse de vente » pièce n°2 du demandeur), les parties ont expressément décidé d’une nouvelle prorogation de la promesse de vente, dans ces termes :
« La date extrême de résiliation de cette promesse de vente était fixée initialement au plus tard au 29 avril 2022 à seize heures.
Par avenant sous seing privé signé le 7 juin 2022, les parties ont prorogé la date extrême de réalisation de la promesse de vente au 30 septembre 2022 à dix-neuf heures.
PROROGATION
La date extrême de réalisation de la promesse de vente est prorogée au 18 novembre 2022 à dix-huit heures.
Les parties déclarent que leur accord est antérieur au délai d’expiration de la promesse, et au délai de réalisation desdites conditions suspensives prévues dans la promesse de vente initiale.
Cette prorogation a lieu sans changement des autres conditions figurant dans l’acte. ».
Un troisième avenant a été rédigé, modifiant le montant de l’indemnité d’immobilisation (passant de 56 500 euros à 70 000 euros), prévoyant que la société NOSTRA CASA s’engageait à verser cette somme à l’étude notariale au plus tard le 30 septembre 2022 pour affectation en nantissement par la société FONCIERE 3 au profit de la société NOSTRA CASA « à la sûreté de sa restitution éventuelle » à la société NOSTRA CASA, et prorogeant à nouveau la validité de la promesse jusqu’au 31 janvier 2023 à seize heures (« avenant n°3 à promesse de vente » pièce n°3 du demandeur). Cet avenant n’a pas été signé par les parties.
Il résulte par ailleurs des échanges de courriels des 15 et 16 décembre 2022 entre le notaire Maître [B] et le conseil de la société NOSTRA CASA Maître [L] (pièce n°4 de la société FONCIERE 3), ainsi que du courrier adressé par l’étude notariale à la société NOSTRA CASA en date du 03 juin 2024 (pièce n°5 du demandeur), que la société NOSTRA CASA a versé à l’étude notariale la somme de 70 000 euros le 30 novembre 2022 mais que faute de signature par elle de l’avenant n°3 à la promesse de vente, la société FONCIERE 3 a indiqué au notaire entendre se prévaloir de la caducité de la promesse.
Dans ces conditions, il apparaît de manière manifeste que, d’une part, la volonté des deux parties a été d’établir une prorogation tant du délai de réalisation de la condition suspensive que de la durée de la promesse, jusqu’au 18 novembre 2022 à 18 heures, en faisant remonter pour les deux prorogations les effets du contrat à une date antérieure à l’expiration du délai initial ; et d’autre part, un comportement actif de la société NOSTRA CASA pour poursuivre l’exécution de la promesse de vente en versant les 70 000 euros.
La société NOSTRA CASA a ainsi renoncé à la caducité de la promesse de vente et accepté de manière non équivoque de proroger le délai de réalisation des conditions suspensives et le délai d’option.
Ses demandes de caducité de la promesse au 29 avril 2022 et, partant, de nullité des avenants ultérieurs, seront donc rejetées.

III- Sur les demandes indemnitaires

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Selon l’article 1217 de ce code, « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut (…) demander réparation des conséquences de l’inexécution ». L’article 1231-1 du même code dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ». L’article 1231-2 du même code précise que « les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé (…) ».

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». 

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention, étant précisé que nul ne peut se constituer une preuve à lui-même.

***

En l’espèce, s’agissant des relations entre la société NOSTRA CASA et la société FONCIERE 3, il résulte des éléments ci-dessus évoqués que les parties ont entendu proroger d’un commun accord le délai de réalisation de la condition suspensive et du délai d’option jusqu’au 18 novembre 2022. Il ressort par ailleurs de la [D] signée par la société FONCIERE 3 le 12 avril 2022 (pièce n°8 de la société FONCIERE 3) que cette déclaration a été déposée en mairie le 13 avril 2022. Les parties ne font état d’aucune opposition de l’autorité préfectorale dans le délai de cinq mois à compter de cette date, de sorte que la condition suspensive a été réalisée au 13 septembre 2022, soit avant l’expiration du délai d’option tel que prorogé. Dans ces conditions, la société NOSTRA CASA échoue à faire la preuve d’une inexécution quelconque par la société FONCIERE 3 de ses obligations contractuelles.

En outre, si la société NOSTRA CASA justifie avoir fait l’objet d’une saisie attribution le 03 novembre 2023 pour un montant de 60 022,02 euros, il ressort du procès-verbal de saisie-attribution (pièce n°6 du demandeur) que celle-ci a été réalisée à la demande de la société FONCIERE 3 en vertu de l’ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal judiciaire de VILLEFRANCHE-SUR-SAÔNE le 28 septembre 2023, soit en vertu d’un titre exécutoire, condamnant la société NOSTRA CASA à verser à la société FONCIERE 3 à titre de provision la somme de 56 500 euros portant intérêt de plein droit à compter du 28 avril 2023. Cette action judiciaire ne peut caractériser une faute contractuelle, pas davantage qu’une faute extra-contractuelle de la société FONCIERE 3.

Enfin, il n’est pas établi que le versement par la société NOSTRA CASA de la somme de 70 000 euros entre les mains de l’étude notariale ait été exécuté autrement que spontanément, peu important le but poursuivi par la société NOSTRA CASA. Aucune faute de nature à expliquer ce versement n’est mise en exergue à l’endroit de la société FONCIERE 3.

En conséquence, les demandes indemnitaires de la société NOSTRA CASA formées à l’encontre de la société FONCIERE 3 seront rejetées.

S’agissant des relations entre la société NOSTRA CASA et l’étude notariale, compte tenu des éléments ci-dessus évoqués, c’est vainement que la société NOSTRA CASA reproche à Maître [B] d’avoir introduit dans la promesse de vente une clause potestative, le caractère potestatif de la clause ayant été écarté.

Par ailleurs, il est inopérant pour la société NOSTRA CASA de reprocher à Maître [B] d’avoir introduit dans la promesse de vente la condition suspensive tenant à la non-opposition expresse ou tacite à ladite [D], dès lors que cette clause vient protéger le bénéficiaire de la promesse et que rien n’obligeait la société NOSTRA CASA à renoncer à la caducité de la promesse de vente.

Compte tenu des éléments ci-dessus rappelés, la société NOSTRA CASA échoue à démontrer que Maître [B] a rédigé un contrat présentant, selon elle, « un déséquilibre significatif et manifeste quant aux droits et aux obligations des parties ».

Enfin, la société NOSTRA CASA ne démontre pas en quoi la promesse unilatérale de vente contient, selon ses termes, « de nombreuses imprécisions de nature à créer des confusions entre les conditions suspensives et les conditions particulières » et quel préjudice en découlerait.

En conséquence, les demandes indemnitaires de la société NOSTRA CASA formées à l’encontre de l’étude notariale seront rejetées.

IV- Sur la demande reconventionnelle en versement de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon l’article 1217 de ce code, « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut (…) poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ». Selon l’article 1221 du code civil, « Le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier. ».

L’article 1231-1 du même code dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ». L’article 1231-2 du même code précise que « les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé (…) ». Enfin, l’article 1231-6 du même code précise que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. ».

Enfin, l’article 1353 du code civil dispose : « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

***

En l’espèce, il est stipulé dans la promesse unilatérale de vente une indemnité d’immobilisation de 56 500 euros, dont le versement est régi par les stipulations suivantes (page 10 de la promesse) : 

« dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s’oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du PROMETTANT et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du BIEN pendant la durée des présentes ».

Il est établi que la condition suspensive tenant à la non-opposition à la [D] a été réalisée au 13 septembre 2022, que le délai d’option a été prorogé jusqu’au 18 novembre 2022, et que la société NOSTRA CASA n’a pas levé l’option avant le 18 novembre 2022.

Les parties n’évoquent pas de difficulté relative à une autre condition suspensive ou particulière.

La société FONCIERE 3 justifie enfin avoir mis en demeure la société NOSTRA CASA de lui payer l’indemnité d’immobilisation par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 11 avril 2023, avisé les 13 avril 2023, 14 avril 2023 et 05 mai 2023 (pièce n°6 de la société FONCIERE 3), et l’avoir attrait en justice dans le même but selon assignation du 28 avril 2023.

Dans ces conditions, l’indemnité d’immobilisation est due et la société NOSTRA CASA sera condamnée à verser à la société FONCIERE 3 la somme de 56 500 euros au titre de cette indemnité, avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2023.

V- Sur la demande de garantie

La société NOSTRA CASA ne faisant la preuve d’aucune faute de l’étude notariale, sa demande tendant à être relevée et garantie par celle-ci sera rejetée.

VI- Sur la demande indemnitaire reconventionnelle pour procédure abusive

En application des dispositions combinées de l’article 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte.
En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention, étant précisé que nul ne peut se constituer une preuve à lui-même.

***

En l’espèce, l’étude notariale ne fait la preuve d’aucun préjudice, en ce compris moral ou de réputation, évoquant seulement « une procédure abusive et vexatoire » compte tenu des écritures peu mesurées de son adversaire.
Sa demande indemnitaire devra donc être rejetée.

VII- Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile la partie qui succombe supporte les dépens à moins que le juge n’en mette une partie ou la totalité à la charge d’une partie.

En l’espèce, il convient en conséquence de condamner la société NOSTRA CASA aux dépens de l’instance.


Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer aux autres parties la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, l’équité commande de condamner en tant que partie qui succombe, la société NOSTRA CASA, à verser à la société FONCIERE 3 la somme de 3 500 € et à l’étude notariale la somme de 3 000 €.


Sur l’exécution provisoire

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire, en application des articles 514 et suivants du code de procédure civile.






PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,


REJETTE la demande de la société par actions simplifiée NOSTRA CASA tendant à voir constater la nullité de la promesse unilatérale de vente régularisée le 07 septembre 2021 avec la société à responsabilité limitée FONCIERE 3 ;

REJETTE la demande de la société par actions simplifiée NOSTRA CASA tendant à voir constater la caducité de cette même promesse unilatérale de vente au 29 avril 2022 ainsi que la nullité des avenants ultérieurs à cette promesse de vente ;

REJETTE les demandes indemnitaires formées par la société par actions simplifiée NOSTRA CASA à l’encontre de la société à responsabilité limitée FONCIERE 3 ;

REJETTE les demandes indemnitaires formées par la société par actions simplifiée NOSTRA CASA à l’encontre de l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée NOTAIRES DU PROMENOIR ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée NOSTRA CASA à payer à la société à responsabilité limitée FONCIERE 3 la somme de 56 500 € (CINQUANTE-SIX MILLE CINQ-CENTS EUROS), avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2023 ;

REJETTE la demande de la société par actions simplifiée NOSTRA CASA tendant à être relevé et garantie formée à l’encontre de l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée NOTAIRES DU PROMENOIR ;

REJETTE la demande indemnitaire formée par l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée NOTAIRES DU PROMENOIR à l’encontre de la société par actions simplifiée NOSTRA CASA ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée NOSTRA CASA aux entiers dépens ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée NOSTRA CASA à payer à la société à responsabilité limitée FONCIERE 3 la somme de 3 500 € (TROIS-MILLE CINQ-CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée NOSTRA CASA à payer à l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée NOTAIRES DU PROMENOIR la somme de 3 000 € (TROIS-MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par la société par actions simplifiée NOSTRA CASA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres prétentions.

La présente décision a été signée par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge