Tribunal judiciaire de Paris, Service des référés, 17 juin 2026, n° 26/51519

Exposé du litige

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■




N° RG 26/51519 - 
N° Portalis 352J-W-B7K-DCF7L

N° : 4

Assignation du :
25 Février 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 17 juin 2026



par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.C.I. “[Adresse 1]”
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Muguette ZIRAH RADUSZYNSKI de l’AARPI ZR Avocats, avocats au barreau de PARIS - #C1032



DEFENDERESSE

S.A.S.U. [N] [W]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Mathieu DUCROCQ, avocat au barreau de PARIS - #T0001




DÉBATS

A l’audience du 13 Mai 2026, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

 




Aux termes d'un contrat de bail signé le 3 février 2025, la SCI [Adresse 3] a donné à bail dérogatoire à la société [N] [W] un local commercial situé [Adresse 4] pour une durée de douze mois, à compter du 15 février 2025, moyennant le paiement d'un loyer mensuel charges comprises de 4400 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 12 000 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a délivré au preneur, le 3 décembre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail, pour une somme de 16 400 euros au titre des loyers et charges échus à cette date.

Par courrier recommandé du 16 janvier 2026, le bailleur a mis en demeure le preneur de libérer les lieux au 15 février 2026, n'entendant pas poursuivre le bail de courte durée consenti.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire et de l'expiration du bail, la SCI [Adresse 3] a, par assignation délivrée le 25 février 2026, fait citer en référé la SASU [N] [W] devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : 
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et en tout état de cause l'expiration du bail,
- ordonner l’expulsion de la défenderesse et celle de tous occupant de son chef des lieux loués au [Adresse 5], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, 
- condamner par provision la défenderesse au paiement de la somme de 5400 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés au 23 janvier 2026, ainsi que d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer jusqu'à libération des lieux, 
- la condamner au paiement d’une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la caution et de ses éventuelles autres dénonciations.

A l'audience, la partie demanderesse maintient le bénéfice de son acte introductif d'instance, précisant que les locaux loués se trouvent [Adresse 6] et actualisant la dette locative à la somme de 5400€ au 15 février 2026. 

En réponse, la défenderesse conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux écritures des parties ainsi qu'aux notes d’audience.

Motifs

MOTIFS

Sur la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

En vertu de l'article 1304 du code civil, la condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, entraîne l'anéantissement de l’obligation et qui remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé. 

Compte tenu du caractère automatique de cette clause, celle-ci doit être interprétée strictement.

En l’espèce, l'article X – Clause résolutoire – du contrat de bail stipule que « en cas de manquement par le preneur à l'une de ses obligations qui sont toutes de rigueur, et notamment : non paiement de tout ou fraction du loyer aux termes convenus, utilisation de locaux non conformes à leur destination, défaut d'assurance, le bail sera résilié de plein droit un mois après mise en demeure d'exécuter restée sans effet. »

Le commandement de payer du 3 décembre 2025 porte sur la somme de 16 400 euros, dont 12 000 au titre du dépôt de garantie. 

Or, il n'est pas stipulé dans le contrat de bail que le dépôt de garantie constitue des loyers et en tout état de cause, la clause résolutoire ne stipule pas qu'elle puisse être acquise en cas de non régularisation du montant du dépôt de garantie, la clause ne visant que les loyers non payés et celle-ci devant être interprétée strictement. Dès lors, elle ne peut avoir produit d'effet à ce titre. Il s'ensuit que le commandement demeurait valable à hauteur d'une somme non sérieusement contestable de 4400 euros au titre des loyers impayés, qui a été régularisée le 10 décembre 2025, soit dans le délai d'un mois. 

Aussi la clause résolutoire n'est pas acquise et la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse.

Sur la demande d'expulsion du fait de l'expiration du bail dérogatoire

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. 

En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite qui justifie la compétence du juge des référés. 

En application de l’article L.145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger au statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du statut des baux commerciaux.

En l’espèce, le contrat de bail dérogatoire a été conclu pour une durée d'un an. Son article IX Clauses particulières stipule « Contrat renouvelable 1 an à condition qu'il n'y ait aucun incident de paiement. Le preneur s'engage à versée le loyer par virement automatique sur le compte de la SCI »

La défenderesse en conclut qu'en l'absence de dette lors de la réception du courrier du 16 janvier 2026, soutenant avoir établi trois chèques de 4000 euros au titre du dépôt de garantie qui n'ont jamais été encaissés par le bailleur, le contrat de bail aurait du se renouveler pour un an. 

Toutefois, le contrat de bail prévoit que le loyer sera payable d'avance par mois, le premier versement devant avoir lieu le 15 février 2025.

Nonobstant la question de l'encaissement à bonne date des chèques adressés par le preneur au titre du dépôt de garantie dont l'un est daté du mois d'octobre 2025 alors que le dépôt aurait du être versé lors de l'entrée dans les lieux, il résulte du décompte locatif que le 16 janvier 2026, lors de l'envoi de la lettre de mise en demeure, le locataire n'était pas à jour du paiement des loyers puisqu'il était redevable de la somme de 5400 euros, soit d'un montant supérieur à l'échéance mensuelle. 

Le bailleur a manifesté le 16 janvier 2026 qu'il n'entendait pas renouveler le bail dérogatoire conformément à la stipulation contractuelle précitée, de sorte que la défenderesse est, depuis le 16 février 2026, occupante des lieux sans droit ni titre. 

Le maintien dans les lieux à l’issue de la période contractuelle constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le pouvoir de faire cesser, en application des dispositions de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile.


L’expulsion de la défenderesse doit donc être prononcée dans les conditions du dispositif ci-après.

En occupant les lieux sans droit ni titre depuis le 16 février 2026, la défenderesse cause au propriétaire des lieux un préjudice résultant de la perte des loyers et charges et de l'indisponibilité des lieux, préjudice qui sera réparé par l'octroi d'une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du dernier loyer jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

En vertu de l'article 1728 du code civil, le locataire est tenu du paiement des loyers et charges conventionnellement prévu. 

La dette locative n'étant pas contestée en défense, la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 5400 euros au titre des loyers et charges échus au 15 février 2026, terme de février 2026 inclus.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l'article 696 du code de procédure civile. 

Il n'apparaît pas inéquitable de la condamner au paiement de la somme de 2000 euros au titre des frais exposés par la demanderesse non compris dans les dépens, et ce, en vertu de l'article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS 

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ; 

Constatons l’occupation sans droit ni titre de la société [N] [W] au sein des locaux situés [Adresse 4] ;

Dispositif

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la société [N] [W] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 7] [Localité 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; 

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;



Condamnons la société [N] [W] à payer à la SCI [Adresse 3] :
* à compter du 16 février 2026, une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer, jusqu'à la libération effective des lieux, 
* la somme de 5400 euros, à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 15 février 2026, terme de février 2026 inclus ; 

Condamnons la société [N] [W] aux entiers dépens en ce non compris le coût du commandement ; 

Condamnons la société [N] [W] à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ; 

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 17 juin 2026

Le Greffier, Le Président,



Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■




N° RG 26/51519 - 
N° Portalis 352J-W-B7K-DCF7L

N° : 4

Assignation du :
25 Février 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 17 juin 2026



par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.C.I. “[Adresse 1]”
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Muguette ZIRAH RADUSZYNSKI de l’AARPI ZR Avocats, avocats au barreau de PARIS - #C1032



DEFENDERESSE

S.A.S.U. [N] [W]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Mathieu DUCROCQ, avocat au barreau de PARIS - #T0001




DÉBATS

A l’audience du 13 Mai 2026, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

 




Aux termes d'un contrat de bail signé le 3 février 2025, la SCI [Adresse 3] a donné à bail dérogatoire à la société [N] [W] un local commercial situé [Adresse 4] pour une durée de douze mois, à compter du 15 février 2025, moyennant le paiement d'un loyer mensuel charges comprises de 4400 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 12 000 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a délivré au preneur, le 3 décembre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail, pour une somme de 16 400 euros au titre des loyers et charges échus à cette date.

Par courrier recommandé du 16 janvier 2026, le bailleur a mis en demeure le preneur de libérer les lieux au 15 février 2026, n'entendant pas poursuivre le bail de courte durée consenti.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire et de l'expiration du bail, la SCI [Adresse 3] a, par assignation délivrée le 25 février 2026, fait citer en référé la SASU [N] [W] devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : 
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et en tout état de cause l'expiration du bail,
- ordonner l’expulsion de la défenderesse et celle de tous occupant de son chef des lieux loués au [Adresse 5], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, 
- condamner par provision la défenderesse au paiement de la somme de 5400 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés au 23 janvier 2026, ainsi que d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer jusqu'à libération des lieux, 
- la condamner au paiement d’une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la caution et de ses éventuelles autres dénonciations.

A l'audience, la partie demanderesse maintient le bénéfice de son acte introductif d'instance, précisant que les locaux loués se trouvent [Adresse 6] et actualisant la dette locative à la somme de 5400€ au 15 février 2026. 

En réponse, la défenderesse conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux écritures des parties ainsi qu'aux notes d’audience.







MOTIFS

Sur la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

En vertu de l'article 1304 du code civil, la condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, entraîne l'anéantissement de l’obligation et qui remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé. 

Compte tenu du caractère automatique de cette clause, celle-ci doit être interprétée strictement.

En l’espèce, l'article X – Clause résolutoire – du contrat de bail stipule que « en cas de manquement par le preneur à l'une de ses obligations qui sont toutes de rigueur, et notamment : non paiement de tout ou fraction du loyer aux termes convenus, utilisation de locaux non conformes à leur destination, défaut d'assurance, le bail sera résilié de plein droit un mois après mise en demeure d'exécuter restée sans effet. »

Le commandement de payer du 3 décembre 2025 porte sur la somme de 16 400 euros, dont 12 000 au titre du dépôt de garantie. 

Or, il n'est pas stipulé dans le contrat de bail que le dépôt de garantie constitue des loyers et en tout état de cause, la clause résolutoire ne stipule pas qu'elle puisse être acquise en cas de non régularisation du montant du dépôt de garantie, la clause ne visant que les loyers non payés et celle-ci devant être interprétée strictement. Dès lors, elle ne peut avoir produit d'effet à ce titre. Il s'ensuit que le commandement demeurait valable à hauteur d'une somme non sérieusement contestable de 4400 euros au titre des loyers impayés, qui a été régularisée le 10 décembre 2025, soit dans le délai d'un mois. 

Aussi la clause résolutoire n'est pas acquise et la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse.

Sur la demande d'expulsion du fait de l'expiration du bail dérogatoire

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. 

En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite qui justifie la compétence du juge des référés. 

En application de l’article L.145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger au statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du statut des baux commerciaux.

En l’espèce, le contrat de bail dérogatoire a été conclu pour une durée d'un an. Son article IX Clauses particulières stipule « Contrat renouvelable 1 an à condition qu'il n'y ait aucun incident de paiement. Le preneur s'engage à versée le loyer par virement automatique sur le compte de la SCI »

La défenderesse en conclut qu'en l'absence de dette lors de la réception du courrier du 16 janvier 2026, soutenant avoir établi trois chèques de 4000 euros au titre du dépôt de garantie qui n'ont jamais été encaissés par le bailleur, le contrat de bail aurait du se renouveler pour un an. 

Toutefois, le contrat de bail prévoit que le loyer sera payable d'avance par mois, le premier versement devant avoir lieu le 15 février 2025.

Nonobstant la question de l'encaissement à bonne date des chèques adressés par le preneur au titre du dépôt de garantie dont l'un est daté du mois d'octobre 2025 alors que le dépôt aurait du être versé lors de l'entrée dans les lieux, il résulte du décompte locatif que le 16 janvier 2026, lors de l'envoi de la lettre de mise en demeure, le locataire n'était pas à jour du paiement des loyers puisqu'il était redevable de la somme de 5400 euros, soit d'un montant supérieur à l'échéance mensuelle. 

Le bailleur a manifesté le 16 janvier 2026 qu'il n'entendait pas renouveler le bail dérogatoire conformément à la stipulation contractuelle précitée, de sorte que la défenderesse est, depuis le 16 février 2026, occupante des lieux sans droit ni titre. 

Le maintien dans les lieux à l’issue de la période contractuelle constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le pouvoir de faire cesser, en application des dispositions de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile.


L’expulsion de la défenderesse doit donc être prononcée dans les conditions du dispositif ci-après.

En occupant les lieux sans droit ni titre depuis le 16 février 2026, la défenderesse cause au propriétaire des lieux un préjudice résultant de la perte des loyers et charges et de l'indisponibilité des lieux, préjudice qui sera réparé par l'octroi d'une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du dernier loyer jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

En vertu de l'article 1728 du code civil, le locataire est tenu du paiement des loyers et charges conventionnellement prévu. 

La dette locative n'étant pas contestée en défense, la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 5400 euros au titre des loyers et charges échus au 15 février 2026, terme de février 2026 inclus.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l'article 696 du code de procédure civile. 

Il n'apparaît pas inéquitable de la condamner au paiement de la somme de 2000 euros au titre des frais exposés par la demanderesse non compris dans les dépens, et ce, en vertu de l'article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS 

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ; 

Constatons l’occupation sans droit ni titre de la société [N] [W] au sein des locaux situés [Adresse 4] ; 

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la société [N] [W] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 7] [Localité 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; 

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;



Condamnons la société [N] [W] à payer à la SCI [Adresse 3] :
* à compter du 16 février 2026, une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer, jusqu'à la libération effective des lieux, 
* la somme de 5400 euros, à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 15 février 2026, terme de février 2026 inclus ; 

Condamnons la société [N] [W] aux entiers dépens en ce non compris le coût du commandement ; 

Condamnons la société [N] [W] à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ; 

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 17 juin 2026

Le Greffier, Le Président,



Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN

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