Tribunal judiciaire de Paris, Service des référés, 9 septembre 2026, n° 26/52548

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 16 avril 2021, M. [Y] [W] a donné à bail dérogatoire à la société Ambulances Lourmel75 des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 1], pour une durée d'un an, à compter du 16 avril 2021, moyennant un loyer en principal de 21 600 € par an.

Le preneur est ensuite resté dans les lieux.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte du 28 février 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société Ambulances Lourmel75, pour une somme de 10 782 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 28 février 2025, mois de février 2025 inclus.

Par acte délivré le 25 juin 2025 (procédure enregistrée sous le numéro de RG 25/54527), M. [Y] [W] a fait assigner la société Ambulances Lourmel75 devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins essentielles de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, ordonner l'expulsion de la société Ambulances Lourmel75 et celle de tous occupants de son chef des lieux loués et la condamner au paiement provisionnel de l'arriéré locatif.

A l’audience du 30 septembre 2025, l'affaire a été renvoyée à la demande des parties, celles-ci devant rencontrer un conciliateur de justice.

A l'audience du 09 décembre 2025, l'affaire a été renvoyée pour constitution de nouveaux avocats.

A l'audience du 17 février 2026, l'affaire a été radiée, le nouveau conseil du demandeur n'étant toujours pas constitué.

Par courrier en date du 25 mars 2026, le conseil de M. [Y] [W] a sollicité le rétablissement.

L'affaire a été remise au rôle sous le numéro de RG 26/52548.

A l'audience du 13 mai 2026, l'affaire a été renvoyée afin de permettre à la partie défenderesse de conclure.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 27 juillet 2026.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, M. [Y] [W] demande au juge des référés de :
- CONSTATER le défaut de règlement des causes du commandement de payer en date du 28 février 2025 dans le délai d’un mois,
- CONSTATER l’acquisition au 28 mars 2025 de la clause résolutoire prévue dans le bail commercial du 16 avril 2021 portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 1],
- DIRE ET JUGER que la société AMBULANCES LOURMEL75 est devenue, à compter du 29 mars 2025, occupante sans droit ni titre des locaux commerciaux sis [Adresse 1],

- ORDONNER l’expulsion sans délais de la société AMBULANCES LOURMEL75 et de tout occupant de son chef des locaux commerciaux sis [Adresse 1], et de ses biens, sous astreinte journalière de 1.000 €, à compter de l’Ordonnance à intervenir,
- AUTORISER le Commissaire de Justice instrumentaire à procéder à l’ouverture forcée des portes ainsi qu’en tant que de besoin à se faire assister, d’un serrurier, de témoins et de la Force Publique,
- DIRE qu'il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meubles qu'il plaira à la requérante et ce aux frais de la société AMBULANCES LOURMEL75,
- FIXER l’indemnité d'occupation par jour de retard à effet du 28 mars 2025 à la somme mensuelle de 1.800 euros, outre les charges, taxes et autres contributions dues par le preneur conformément aux dispositions du contrat de bail du 16 avril 2021,
- CONDAMNER la société AMBULANCES LOURMEL75 au paiement de la somme 11.804,40 euros, à titre de provision, assortie des intérêts légaux depuis le commandement de payer du 28 février 2025,
- DÉBOUTER la société AMBULANCES LOURMEL75 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- CONDAMNER la société AMBULANCES LOURMEL75 à payer à Monsieur [Y] [W] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER la société AMBULANCES LOURMEL75 aux entiers dépens.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Ambulances Lourmel75 demande au juge des référés de :
A titre principal, de:
- Constater la mauvaise foi du bailleur,
- Constater l'imprécision du commandement de payer du 28 février 2025
- L'absence de dette exigible passé le mois de délivrance du commandement de payer,
- La contestation sérieuse tenant à la caractérisation des droits réels du demandeur,
- L'absence de trouble manifestement illicite,
- Et par voie de conséquence, DEBOUTER Monsieur [W] de l'ensemble de ses demandes;
A titre reconventionnel, de:
- Constater l'illicéité de la clause d'indexation contenue dans le bail précaire;
- Constater l'illicéité de la perception des charges depuis avril 2021;
- Constater le trouble manifestement illicite engendré par ce paiement indu;
- Condamner Monsieur [W] à verser à titre provisionnel à la société LOURMEL7575 la somme de 8.408 € à ce titre
A titre subsidiaire, de:
- SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire;
- AUTORISER la SAS LOURMEL75 à se libérer de la dette locative, après compensation des sommes respectivement due entre les parties au plus tard le 30 septembre 2026, sans préjudice des loyers courants, en douze mensualités d'un montant équivalent;
- DIRE que si la SAS LOURMEL75 se libère ainsi de la dette, la condition résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué;
- DIRE que, faute pour la SAS LOURMEL75 de payer à bonne date la dette susvisée et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception:
- Le tout deviendra immédiatement exigible;
- La clause résolutoire sera acquise;
- Il sera procédé à l'expulsion immédiate de la SAS LOURMEL75 et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, sans qu'il y ait lieu d'ordonner une astreinte ;
- En cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code de procédures civiles d'exécution;
- Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel de 1800 euros hors charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés ;
-Condamner Monsieur [W] à la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 CPC
- Condamner Monsieur [W] aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 septembre 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.


Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l'espèce, par acte du 16 avril 2021, M. [Y] [W] a donné à bail dérogatoire à la société Ambulances Lourmel75 des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 1], pour une durée d'un an, à compter du 16 avril 2021, moyennant un loyer en principal de 21 600 € par an.

Le preneur étant resté dans les lieux à l'expiration du bail, en application de l'article L145-5 du code de commerce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Les clauses du bail signé entre les parties s'appliquent, le bail étant depuis le mois de mai 2022 soumis au statut des baux commerciaux.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après mise en demeure d'exécuter restée sans effet.

Par acte du 28 février 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société Ambulances Lourmel75, pour une somme de 10 782 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 28 février 2025, mois de février 2025 inclus.




Le commandement de payer vise bien la clause résolutoire prévue au bail ainsi que les articles L. 145-17 et L. 145-41 du code de commerce. Le bailleur a donc bien caractérisé les fondements contractuels et juridiques.

Il ressort du décompte actualisé du 15 juillet 2026 que les causes du commandement de payer n'ont pas été régularisées en intégralité dans le délai d'un mois de sa délivrance, puisque seule la somme de 5250 euros a été réglée entre le 23 janvier 2025 et le 17 mars 2025.

Pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire, la société Ambulances Lourmel75 conteste les sommes qui y sont réclamées en faisant état de la mauvaise foi du preneur qui a réclamé brutalement plus de 10 000 euros d'arriéré correspondant à une indexation du loyer rétroactive, que le décompte annexé au commandement est tronqué et illisible et qu'elle a réglé les loyers de janvier, février et mars 2025. Elle fait également état d'une perception indue par le bailleur de charges et en sollicite le remboursement.

M. [Y] [W] conteste toute mauvaise foi et affirme que la société Ambulances Lourmel75 a toujours réglé que partiellement ses loyers, notamment ceux de janvier, février et mars 2025.

Sur la mauvaise foi du preneur et la lisibilité du commandement
Il est rappelé que le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, qui doit se suffire à lui-même, doit être délivré de bonne foi et, par conséquent, être suffisamment précis quant aux manquements reprochés au preneur, ce qui implique notamment l’annexion au commandement d’un décompte détaillé des sommes réclamées, permettant au preneur de les vérifier, étant rappelé que celui-ci ne dispose que d’un délai d’un mois pour s’acquitter des causes du commandement et échapper ainsi à la résiliation de son bail commercial.

En application du contrat de bail, le bailleur aurait dû procéder à la révision du loyer tous les ans, à l'expiration de chaque période annuelle, soit pour la première fois le 15 avril 2022.

Or, M. [Y] [W] ne l'a fait pour la première fois que le 28 février 2025 et ce de manière rétroactive depuis 2022. Il a ainsi réclamé à ce titre à la société Ambulances Lourmel75 la somme de 6232 euros et ne lui a laissé qu'un délai d'un mois pour régler cette somme importante.

Dès lors, il existe une contestation sérieuse sur la somme réclamée pour un montant de 6232 euros au titre des rappels de loyers indexés entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2024.

En outre, les développements qui précèdent permettent de caractériser la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement de payer dès lors qu'il a omis pendant plusieurs années de procéder à la révision annuelle du loyer, qu'il l'a fait pour la première fois le 28 février 2025 et ce de manière rétroactive, qu'à cette date, il a ainsi réclamé la somme de 10 782 euros, qu'il a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire portant principalement sur cette somme et n'a laissé à la société Ambulances Lourmel75 qu'un délai d'un mois pour régler cette somme importante.

D'autre part, le décompte, écrit à la main par le bailleur et scanné au sein du commandement, est tronqué à de nombreux endroits et ne permet pas une lecture détaillée et précise des sommes réclamées.

Enfin, il ressort du décompte annexé au commandement que les loyers de janvier et février 2025 seraient dus en intégralité alors qu'il ressort du décompte actualisé de juillet 2026 que la société Ambulances Lourmel75 a réglé la somme de 1750 euros le 23 janvier 2025 et 1750 euros le 21 février 2025.

Les sommes visées au commandement de payer sont donc inexactes.

Sur la régularisation des charges
Il convient de préciser que le bail ayant été signé le 16 avril 2021, soit postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, l'article L145-40-2 du code de commerce s'applique.

Il dispose : « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. »

En l'espèce, la clause du bail relative au paiement des charges est ainsi rédigée : « Indépendamment du loyer et de la taxe qui s'y applique, le Preneur devra rembourser au bailleur sur justification toutes les charges locatives, contributions et charges de ville, de police et de voirie, auxquelles les locataires sont ordinairement tenus.

Il réglera à chaque terme de loyer la provision indiquée ci-contre (200 euros/mois soit 2400 euros/an), le compte étant soldé une fois l'an et/ou à l'échéance du bail. »

Aucun inventaire ni liste précise des charges dues par le preneur n'est donc mentionné dans cette clause.

En outre, il est rappelé que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement des charges, dont le locataire peut dès lors obtenir le remboursement, à moins que le bailleur, dans l’instance judiciaire en remboursement, ne justifie du quantum des charges effectivement récupérables sur le preneur, sous réserve de la prescription quinquennale (3ème Civ., 5 novembre 2014, n°13-24.451, publié ; CA Paris, 7 avril 2021, n°18/14694).

Ainsi, en l'absence de toute régularisation des charges et de toute pièce justificative des charges effectivement récupérables sur le preneur, les appels de provision pour charges, de 200 euros par mois, sont sans cause.




Il résulte en conséquence des développements qui précèdent qu'une partie des sommes réclamées dans le commandement de payer fait l'objet de contestations sérieuses et qu'en toute hypothèse, celui-ci a été délivré de mauvaise foi par M. [Y] [W].

Il sera, dans ces conditions, dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de M. [Y] [W] de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et sur ses demandes qui en découlent.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Ambulances Lourmel75 depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l'espèce, le décompte actualisé au 15 juillet 2026 fait état d'un arriéré locatif de 11 804,40 euros depuis le 1er janvier 2025, l'indexation calculée lors de la délivrance du commandement n'étant plus sollicitée au stade de la provision par M. [Y] [W]. 

Il est rappelé que les appels de provision pour charges, de 200 euros par mois, sont sans cause. La somme de 3400 euros (17 mois x 200 euros) sera donc déduite du montant de la dette.

L'obligation de la société Ambulances Lourmel75 au titre des loyers, charges, taxes et accessoires au 15 juillet 2026, mois de juillet 2026 inclus n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 8 404,40 euros (11 804,40 euros - 3400 euros), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Ambulances Lourmel75.



Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de l'assignation.

Au vu de l’état de la dette et des règlements intervenus sur les loyers courants, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Sur la demande de provision au titre du remboursement de l'ensemble des charges facturées

La société Ambulances Lourmel75 sollicite le remboursement de la somme de 8408 euros correspondant à l'ensemble des charges facturées au titre des années 2021 à 2024.

Toutefois, l'obligation pour la bailleresse de rembourser l'intégralité des charges réglées par la locataire est sérieusement contestable, dès lors que le bail prévoit le règlement, par le preneur, des charges locatives, contributions et charges de ville, de police et de voirie, auxquelles les locataires sont ordinairement tenus.

La demande de provision sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société Ambulances Lourmel75, qui reste débitrice d’un arriéré locatif, sera tenue aux dépens, qui incluront le coût du commandement de payer.

L’équité commande en revanche de la dispenser de toute indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande de M. [Y] [W] de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent ;

CONDAMNONS la société Ambulances Lourmel75 à payer à M. [Y] [W] la somme par provision de 8 404,40 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 15 juillet 2026, mois de juillet 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation pour le surplus ;

AUTORISONS la société Ambulances Lourmel75 à se libérer de sa dette en 11 versements mensuels d’un montant égal à 700 euros et un 12ème versement correspondant au solde de la somme due, en sus du loyer et charges courants, avant le 15 du mois suivant le mois de signification de la présente décision et les suivantes avant le 15 de chaque mois ;

DISONS que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

DISONS que, faute du paiement, à bonne date, en sus des loyer et charges courants, d’une seule des mensualités et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendra immédiatement exigible ;

DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par la société Ambulances Lourmel75 ;

CONDAMNONS la société Ambulances Lourmel75 aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et d’assignation ;

DISONS n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


Fait à Paris le 09 septembre 2026

Le Greffier, La Présidente,





Paul MORRIS Mathilde BALAGUE

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■




 
N° RG 26/52548

N° Portalis 352J-W-B7K-DCSFB

N° : 3

Assignation du :
25 Mars 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 09 septembre 2026



par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier. 
DEMANDEUR

Monsieur [Y] [W]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par Maître Richard ruben COHEN de la SELASU SELASU RICHARD R. COHEN, avocats au barreau de PARIS - #C1887





DEFENDERESSE

S.A.S. LOURMEL75 
représentée par son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Maître Etienne MORTAGNE, avocat au barreau de PARIS - #D1394



DÉBATS

A l’audience du 27 Juillet 2026, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Cadre-greffier, 
EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 16 avril 2021, M. [Y] [W] a donné à bail dérogatoire à la société Ambulances Lourmel75 des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 1], pour une durée d'un an, à compter du 16 avril 2021, moyennant un loyer en principal de 21 600 € par an.

Le preneur est ensuite resté dans les lieux.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte du 28 février 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société Ambulances Lourmel75, pour une somme de 10 782 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 28 février 2025, mois de février 2025 inclus.

Par acte délivré le 25 juin 2025 (procédure enregistrée sous le numéro de RG 25/54527), M. [Y] [W] a fait assigner la société Ambulances Lourmel75 devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins essentielles de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, ordonner l'expulsion de la société Ambulances Lourmel75 et celle de tous occupants de son chef des lieux loués et la condamner au paiement provisionnel de l'arriéré locatif.

A l’audience du 30 septembre 2025, l'affaire a été renvoyée à la demande des parties, celles-ci devant rencontrer un conciliateur de justice.

A l'audience du 09 décembre 2025, l'affaire a été renvoyée pour constitution de nouveaux avocats.

A l'audience du 17 février 2026, l'affaire a été radiée, le nouveau conseil du demandeur n'étant toujours pas constitué.

Par courrier en date du 25 mars 2026, le conseil de M. [Y] [W] a sollicité le rétablissement.

L'affaire a été remise au rôle sous le numéro de RG 26/52548.

A l'audience du 13 mai 2026, l'affaire a été renvoyée afin de permettre à la partie défenderesse de conclure.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 27 juillet 2026.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, M. [Y] [W] demande au juge des référés de :
- CONSTATER le défaut de règlement des causes du commandement de payer en date du 28 février 2025 dans le délai d’un mois,
- CONSTATER l’acquisition au 28 mars 2025 de la clause résolutoire prévue dans le bail commercial du 16 avril 2021 portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 1],
- DIRE ET JUGER que la société AMBULANCES LOURMEL75 est devenue, à compter du 29 mars 2025, occupante sans droit ni titre des locaux commerciaux sis [Adresse 1],

- ORDONNER l’expulsion sans délais de la société AMBULANCES LOURMEL75 et de tout occupant de son chef des locaux commerciaux sis [Adresse 1], et de ses biens, sous astreinte journalière de 1.000 €, à compter de l’Ordonnance à intervenir,
- AUTORISER le Commissaire de Justice instrumentaire à procéder à l’ouverture forcée des portes ainsi qu’en tant que de besoin à se faire assister, d’un serrurier, de témoins et de la Force Publique,
- DIRE qu'il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meubles qu'il plaira à la requérante et ce aux frais de la société AMBULANCES LOURMEL75,
- FIXER l’indemnité d'occupation par jour de retard à effet du 28 mars 2025 à la somme mensuelle de 1.800 euros, outre les charges, taxes et autres contributions dues par le preneur conformément aux dispositions du contrat de bail du 16 avril 2021,
- CONDAMNER la société AMBULANCES LOURMEL75 au paiement de la somme 11.804,40 euros, à titre de provision, assortie des intérêts légaux depuis le commandement de payer du 28 février 2025,
- DÉBOUTER la société AMBULANCES LOURMEL75 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- CONDAMNER la société AMBULANCES LOURMEL75 à payer à Monsieur [Y] [W] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER la société AMBULANCES LOURMEL75 aux entiers dépens.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Ambulances Lourmel75 demande au juge des référés de :
A titre principal, de:
- Constater la mauvaise foi du bailleur,
- Constater l'imprécision du commandement de payer du 28 février 2025
- L'absence de dette exigible passé le mois de délivrance du commandement de payer,
- La contestation sérieuse tenant à la caractérisation des droits réels du demandeur,
- L'absence de trouble manifestement illicite,
- Et par voie de conséquence, DEBOUTER Monsieur [W] de l'ensemble de ses demandes;
A titre reconventionnel, de:
- Constater l'illicéité de la clause d'indexation contenue dans le bail précaire;
- Constater l'illicéité de la perception des charges depuis avril 2021;
- Constater le trouble manifestement illicite engendré par ce paiement indu;
- Condamner Monsieur [W] à verser à titre provisionnel à la société LOURMEL7575 la somme de 8.408 € à ce titre
A titre subsidiaire, de:
- SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire;
- AUTORISER la SAS LOURMEL75 à se libérer de la dette locative, après compensation des sommes respectivement due entre les parties au plus tard le 30 septembre 2026, sans préjudice des loyers courants, en douze mensualités d'un montant équivalent;
- DIRE que si la SAS LOURMEL75 se libère ainsi de la dette, la condition résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué;
- DIRE que, faute pour la SAS LOURMEL75 de payer à bonne date la dette susvisée et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception:
- Le tout deviendra immédiatement exigible;
- La clause résolutoire sera acquise;
- Il sera procédé à l'expulsion immédiate de la SAS LOURMEL75 et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, sans qu'il y ait lieu d'ordonner une astreinte ;
- En cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code de procédures civiles d'exécution;
- Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel de 1800 euros hors charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés ;
-Condamner Monsieur [W] à la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 CPC
- Condamner Monsieur [W] aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 septembre 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.


Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l'espèce, par acte du 16 avril 2021, M. [Y] [W] a donné à bail dérogatoire à la société Ambulances Lourmel75 des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 1], pour une durée d'un an, à compter du 16 avril 2021, moyennant un loyer en principal de 21 600 € par an.

Le preneur étant resté dans les lieux à l'expiration du bail, en application de l'article L145-5 du code de commerce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Les clauses du bail signé entre les parties s'appliquent, le bail étant depuis le mois de mai 2022 soumis au statut des baux commerciaux.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après mise en demeure d'exécuter restée sans effet.

Par acte du 28 février 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société Ambulances Lourmel75, pour une somme de 10 782 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 28 février 2025, mois de février 2025 inclus.




Le commandement de payer vise bien la clause résolutoire prévue au bail ainsi que les articles L. 145-17 et L. 145-41 du code de commerce. Le bailleur a donc bien caractérisé les fondements contractuels et juridiques.

Il ressort du décompte actualisé du 15 juillet 2026 que les causes du commandement de payer n'ont pas été régularisées en intégralité dans le délai d'un mois de sa délivrance, puisque seule la somme de 5250 euros a été réglée entre le 23 janvier 2025 et le 17 mars 2025.

Pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire, la société Ambulances Lourmel75 conteste les sommes qui y sont réclamées en faisant état de la mauvaise foi du preneur qui a réclamé brutalement plus de 10 000 euros d'arriéré correspondant à une indexation du loyer rétroactive, que le décompte annexé au commandement est tronqué et illisible et qu'elle a réglé les loyers de janvier, février et mars 2025. Elle fait également état d'une perception indue par le bailleur de charges et en sollicite le remboursement.

M. [Y] [W] conteste toute mauvaise foi et affirme que la société Ambulances Lourmel75 a toujours réglé que partiellement ses loyers, notamment ceux de janvier, février et mars 2025.

Sur la mauvaise foi du preneur et la lisibilité du commandement
Il est rappelé que le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, qui doit se suffire à lui-même, doit être délivré de bonne foi et, par conséquent, être suffisamment précis quant aux manquements reprochés au preneur, ce qui implique notamment l’annexion au commandement d’un décompte détaillé des sommes réclamées, permettant au preneur de les vérifier, étant rappelé que celui-ci ne dispose que d’un délai d’un mois pour s’acquitter des causes du commandement et échapper ainsi à la résiliation de son bail commercial.

En application du contrat de bail, le bailleur aurait dû procéder à la révision du loyer tous les ans, à l'expiration de chaque période annuelle, soit pour la première fois le 15 avril 2022.

Or, M. [Y] [W] ne l'a fait pour la première fois que le 28 février 2025 et ce de manière rétroactive depuis 2022. Il a ainsi réclamé à ce titre à la société Ambulances Lourmel75 la somme de 6232 euros et ne lui a laissé qu'un délai d'un mois pour régler cette somme importante.

Dès lors, il existe une contestation sérieuse sur la somme réclamée pour un montant de 6232 euros au titre des rappels de loyers indexés entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2024.

En outre, les développements qui précèdent permettent de caractériser la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement de payer dès lors qu'il a omis pendant plusieurs années de procéder à la révision annuelle du loyer, qu'il l'a fait pour la première fois le 28 février 2025 et ce de manière rétroactive, qu'à cette date, il a ainsi réclamé la somme de 10 782 euros, qu'il a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire portant principalement sur cette somme et n'a laissé à la société Ambulances Lourmel75 qu'un délai d'un mois pour régler cette somme importante.

D'autre part, le décompte, écrit à la main par le bailleur et scanné au sein du commandement, est tronqué à de nombreux endroits et ne permet pas une lecture détaillée et précise des sommes réclamées.

Enfin, il ressort du décompte annexé au commandement que les loyers de janvier et février 2025 seraient dus en intégralité alors qu'il ressort du décompte actualisé de juillet 2026 que la société Ambulances Lourmel75 a réglé la somme de 1750 euros le 23 janvier 2025 et 1750 euros le 21 février 2025.

Les sommes visées au commandement de payer sont donc inexactes.

Sur la régularisation des charges
Il convient de préciser que le bail ayant été signé le 16 avril 2021, soit postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, l'article L145-40-2 du code de commerce s'applique.

Il dispose : « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. »

En l'espèce, la clause du bail relative au paiement des charges est ainsi rédigée : « Indépendamment du loyer et de la taxe qui s'y applique, le Preneur devra rembourser au bailleur sur justification toutes les charges locatives, contributions et charges de ville, de police et de voirie, auxquelles les locataires sont ordinairement tenus.

Il réglera à chaque terme de loyer la provision indiquée ci-contre (200 euros/mois soit 2400 euros/an), le compte étant soldé une fois l'an et/ou à l'échéance du bail. »

Aucun inventaire ni liste précise des charges dues par le preneur n'est donc mentionné dans cette clause.

En outre, il est rappelé que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement des charges, dont le locataire peut dès lors obtenir le remboursement, à moins que le bailleur, dans l’instance judiciaire en remboursement, ne justifie du quantum des charges effectivement récupérables sur le preneur, sous réserve de la prescription quinquennale (3ème Civ., 5 novembre 2014, n°13-24.451, publié ; CA Paris, 7 avril 2021, n°18/14694).

Ainsi, en l'absence de toute régularisation des charges et de toute pièce justificative des charges effectivement récupérables sur le preneur, les appels de provision pour charges, de 200 euros par mois, sont sans cause.




Il résulte en conséquence des développements qui précèdent qu'une partie des sommes réclamées dans le commandement de payer fait l'objet de contestations sérieuses et qu'en toute hypothèse, celui-ci a été délivré de mauvaise foi par M. [Y] [W].

Il sera, dans ces conditions, dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de M. [Y] [W] de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et sur ses demandes qui en découlent.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Ambulances Lourmel75 depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l'espèce, le décompte actualisé au 15 juillet 2026 fait état d'un arriéré locatif de 11 804,40 euros depuis le 1er janvier 2025, l'indexation calculée lors de la délivrance du commandement n'étant plus sollicitée au stade de la provision par M. [Y] [W]. 

Il est rappelé que les appels de provision pour charges, de 200 euros par mois, sont sans cause. La somme de 3400 euros (17 mois x 200 euros) sera donc déduite du montant de la dette.

L'obligation de la société Ambulances Lourmel75 au titre des loyers, charges, taxes et accessoires au 15 juillet 2026, mois de juillet 2026 inclus n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 8 404,40 euros (11 804,40 euros - 3400 euros), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Ambulances Lourmel75.



Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de l'assignation.

Au vu de l’état de la dette et des règlements intervenus sur les loyers courants, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Sur la demande de provision au titre du remboursement de l'ensemble des charges facturées

La société Ambulances Lourmel75 sollicite le remboursement de la somme de 8408 euros correspondant à l'ensemble des charges facturées au titre des années 2021 à 2024.

Toutefois, l'obligation pour la bailleresse de rembourser l'intégralité des charges réglées par la locataire est sérieusement contestable, dès lors que le bail prévoit le règlement, par le preneur, des charges locatives, contributions et charges de ville, de police et de voirie, auxquelles les locataires sont ordinairement tenus.

La demande de provision sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société Ambulances Lourmel75, qui reste débitrice d’un arriéré locatif, sera tenue aux dépens, qui incluront le coût du commandement de payer.

L’équité commande en revanche de la dispenser de toute indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande de M. [Y] [W] de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent ;

CONDAMNONS la société Ambulances Lourmel75 à payer à M. [Y] [W] la somme par provision de 8 404,40 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 15 juillet 2026, mois de juillet 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation pour le surplus ;

AUTORISONS la société Ambulances Lourmel75 à se libérer de sa dette en 11 versements mensuels d’un montant égal à 700 euros et un 12ème versement correspondant au solde de la somme due, en sus du loyer et charges courants, avant le 15 du mois suivant le mois de signification de la présente décision et les suivantes avant le 15 de chaque mois ;

DISONS que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

DISONS que, faute du paiement, à bonne date, en sus des loyer et charges courants, d’une seule des mensualités et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendra immédiatement exigible ;

DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par la société Ambulances Lourmel75 ;

CONDAMNONS la société Ambulances Lourmel75 aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et d’assignation ;

DISONS n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


Fait à Paris le 09 septembre 2026

Le Greffier, La Présidente,





Paul MORRIS Mathilde BALAGUE

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Mise à jour de la source le 2026-09-09T18:41:09.084Z.