Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, Service des référés, 8 juillet 2026, n° 24/58433

Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)Droit des affairesBail commercial

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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 septembre 1989, la société Gestion Immobilière [G], agissant en qualité de mandataire de la Société Civile Immobilière du [Adresse 1], a consenti à Mme [W] [J] un contrat de bail commercial, portant sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 5], pour une durée de neuf années, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 39.600 francs hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Suivant acte sous-seing privé du 28 décembre 1990, Mme [W] [J] a cédé son droit au bail à M. [X] [F].

Le contrat de bail a fait l’objet de plusieurs renouvellements successifs.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, par acte du 18 septembre 2024, un commandement de payer la somme en principal de 8.122,54 euros, au titre de l’arriéré locatif au 17 septembre 2024, visant la clause résolutoire.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la Société Civile Immobilière du [Adresse 1] a, par acte délivré le 03 décembre 2024, fait assigner M. [F] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins essentielles de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et ordonner son expulsion.

Par acte authentique du 30 décembre 2025, la Société Civile Immobilière du [Adresse 1] a cédé la propriété de plusieurs lots compris dans l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], comprenant les locaux loués par M. [F], à la société Transactions Immobilières [Q] [G] (T.I.X.L.).

L'affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 12 mars 2025 a fait l’objet de plusieurs renvois, les parties ayant par ailleurs été invitées à rencontrer un médiateur.

Les parties n’étant pas parvenues à un règlement amiable de leur différend, l’affaire a été plaidée à l’audience du 03 juin 2026.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par leur conseil, la Société Civile Immobilière du [Adresse 1] (ci-après la SCI du [Adresse 1]) et la société Transactions Immobilières [Q] [G] (T.I.X.L.) qui est intervenue volontaire à l’instance, demandent de :
- RECEVOIR la SCI DU [Adresse 1] en son action et la déclarer bien fondée,
- RECEVOIR l’intervention volontaire de la société [U] et la déclarer bien fondée,


- DECLARER irrecevable la demande de Monsieur [F] au titre de la « perte de chance de céder son fonds de commerce »,
- DECLARER irrecevable la demande de Monsieur [F] au titre du préjudice de jouissance,
A titre subsidiaire et si ces demandes devaient être jugées recevables,
- DEBOUTER Monsieur [F] de ses demandes au titre du préjudice de jouissance et de la perte de chance de céder son fonds de commerce,
En tout état de cause,
- DEBOUTER Monsieur [F] de l’intégralité de ses demandes,
- CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail portant sur les locaux situés [Adresse 5]
- CONSTATER que, par le jeu de la clause résolutoire, le bail au profit de Monsieur [F], portant sur les locaux situés au [Adresse 5], est résilié depuis le 19 octobre 2024 compte tenu du commandement de payer visant la clause résolutoire du 18 septembre 2024, demeuré sans effet
- ORDONNER l’expulsion immédiate de Monsieur [F], ainsi que de tous occupants, sans droit ni titre, de son chef, avec au besoin, l’aide et le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.
- ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au Président du Tribunal de désigner et ce en règlement des indemnités d’occupation et des frais de réparation locative qui pourraient être dus ;
- FIXER le montant de l’indemnité d’occupation journalière, à compter du 19 octobre 2024, date de résiliation du bail, à la somme de 28,30 euros outre les charges contractuelles, et condamner Monsieur [A] à payer cette somme, depuis le 19 octobre 2024 et jusqu’à libération des lieux,
En conséquence,
- CONDAMNER Monsieur [F] à payer à la société [U] une provision de 23.707,05 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 juin 2026, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 septembre 2024,
A titre subsidiaire,
- CONDAMNER Monsieur [F] à payer :
- à la SCI DU [Adresse 1] une provision de 17.549,42 € au titre de l’arriéré locatif jusqu’au 30 décembre 2025,
- à la société [U] une provision de 6.157,63 € au titre de l’arriéré locatif du 1er janvier 2026 au 2 juin 2026,
Outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 septembre 2024,
A titre infiniment subsidiaire,
- ORDONNER la compensation entre les condamnations qui seraient prononcées entre les parties,
En tout état de cause,
- ORDONNER la capitalisation des intérêts.
- JUGER que la société [U] pourra conserver le dépôt de garantie,
- CONDAMNER, Monsieur [F] à payer à la SCI DU [Adresse 1] et à la société [U], chacune, la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile
-CONDAMNER, Monsieur [F] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, M. [F] demande de :
A titre principal.
- Débouter la société SCI [Adresse 1] et la société TRANSACTIONS IMMOBILIERES [Q] [G] ([U]) de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions pour une contestation sérieuse portant sur l’obligation de délivrance.
A titre subsidiaire,
- Débouter la société SCI [Adresse 1] et la société TRANSACTIONS IMMOBILIERES [Q] [G] ([U]) de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions pour une contestation sérieuse portant sur l’obligation de jouissance paisible.
A titre infiniment subsidiaire,
- Débouter la société SCI [Adresse 1] et la société TRANSACTIONS IMMOBILIERES [Q] [G] ([U]) de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions pour une contestation sérieuse portant sur le caractère certain de sa créance locative.
A titre reconventionnel
A titre principal
- Ordonner la suspension des loyers du bail commercial conclu entre la SCI [Adresse 1] et désormais la société TRANSACTIONS IMMOBILIERES [Q] [G] ([U]) et Monsieur [X] [F] en l’attente de la réalisation des travaux mettant fin aux infiltrations.
A titre subsidiaire
- Ordonner la réduction des loyers et des charges du bail commercial conclu entre la SCI [Adresse 1] et la société TRANSACTIONS IMMOBILIERES [Q] [G] ([U]) et Monsieur [X] [F] au 1/8 de leur montant, que ce soit pour le passif locatif et à compter de la décision à intervenir en l’attente de la réalisation des travaux mettant fin aux infiltrations.
A titre infiniment subsidiaire
- Ordonner la consignation du 1/8 des loyers et charges du bail commercial conclu entre la SCI [Adresse 1] et la société TRANSACTIONS IMMOBILIERES [Q] [G] ([U]) et Monsieur [X] [F] auprès d’un séquestre en l’attente de la réalisation des travaux mettant fin aux infiltrations.
A titre très infiniment subsidiaire
- Reporter de deux années l’exigibilité de la dette locative de Monsieur [X] [F] au titre de l’article 1343-5 du code civil
En tout état de cause
- Condamner solidairement LA SCI [Adresse 1] et la société TRANSACTIONS IMMOBILIERES [Q] [G] ([U]) à réaliser les travaux d’étanchéité et de réfection des plafonds sous astreinte de 500 euros par jour calendaire de retard à compter du huitième jour suivant la date de signification de la décision à intervenir, et se réserver expressément le pouvoir de liquider l’astreinte en vertu de l’article 35 de la loi n° 91-650 du 09 juillet 1991 ;
- Condamner solidairement à titre provisionnel la société SCI [Adresse 1] et la société TRANSACTIONS IMMOBILIERES [Q] [G] ([U]) à payer la somme de 133.560 € au titre du préjudice de jouissance.

- Condamner solidairement à titre provisionnel la société SCI [Adresse 1] et la société TRANSACTIONS IMMOBILIERES [Q] [G] ([U]) à payer la somme de 187.500 € au titre du préjudice lié à la perte de chance de céder son fonds de commerce.
- Rappeler que l’Ordonnance à intervenir est exécutoire de droit et par nature, et ORDONNER la capitalisation des intérêts ;
- Condamner solidairement la société SCI [Adresse 1] et la société TRANSACTIONS IMMOBILIERES [Q] [G] ([U]) au paiement au profit de de la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.
- Condamner solidairement la société SCI [Adresse 1] et la société TRANSACTIONS IMMOBILIERES [Q] [G] ([U]) aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire de la société T.I.X.L.

Il y a lieu de déclarer recevable l’intervention de la société T.I.X.L., en sa qualité d’acquéreur des locaux pris à bail par M. [F].

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Aux termes de l’article L.145-40-2 du code de commerce, « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. ».

Selon l’article R.145-36 du même code : « L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. ».

Le commandement doit être suffisamment clair et précis pour permettre au preneur de s'assurer de la nature et du détail des sommes dues, afin d'être en mesure de les régulariser s'il estime les sommes exigées incontestables.

Au cas présent, la soumission des baux au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail stipule une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance et d’inexécution d’une seule des conditions du bail, celui-ci pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré au preneur le 18 septembre 2024, mentionne le délai d’un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire. Il reprend par ailleurs les dispositions des articles L. 145-41 et L. 145-17 I du code de commerce. En outre, un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d’en contester la régularité.

M. [F] soulève l’existence de contestations qui, selon lui, font obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

*Sur le défaut de délivrance

A titre principal, le défendeur estime que la SCI [Adresse 1], puis la société T.I.X.L., ont successivement manqué à leur obligation de délivrance. Il explique que les locaux qu’il exploite sont affectés par des infiltrations depuis de nombreuses années, que ces fuites ont entravé partiellement l’exercice de son activité et qu’elles ont rendu une partie des locaux impropres à leur destination. Il précise être contraint de mettre une bâche sur son matériel dont son massicot et qu’il ne peut plus l’utiliser, ce matériel ne pouvant fonctionner sous l’eau. Il souligne l’inertie des bailleurs successifs qui n’ont mis en œuvre aucune mesure pour mettre fin à ces désordres. Il soutient ainsi que les demanderesses ont délivré le commandement de payer de mauvaise foi alors qu’elles ne respectent pas les obligations contractuelles qui leur incombent et qu’elles empêchent le bon fonctionnement de son activité en s’abstenant de faire réaliser les travaux nécessaires.

En réplique, les demanderesses indiquent que M. [F] ne démontre pas avoir été contraint d’interrompre l’exploitation de son activité. Elles précisent qu’un expert judiciaire a été désigné afin que soient déterminées la cause des désordres.
Elles estiment que les désordres invoqués par le défendeur ne suffisent pas à justifier la suspension du paiement des loyers, les bilans produits par M. [F] démontrant certes, une baisse d’activité, mais également une poursuite de l’activité. Elles rappellent que, selon l’expert, seule une surface de 2,4 m2 sur une surface totale de 50 m2 est affectée par des infiltrations.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1728 rappelle par ailleurs que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il ressort de ces textes que l’exception d’inexécution opposée par le preneur au bailleur ne peut être admise qu’à condition que le manquement par celui-ci à une obligation essentielle du bail ait rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

Le locataire qui se prévaut de l’exception d’inexécution pour justifier la suspension du paiement des loyers en raison d’infiltrations affectant le toit du local loué, doit démontrer que les infiltrations alléguées ont rendu les locaux loués impropres à l'usage auquel ils étaient destinés.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le local exploité par M. [F] est affecté, depuis plusieurs années, par des infiltrations ponctuelles au niveau du plafond.

Ces désordres ont conduit à la désignation d’un expert judiciaire par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Paris du 12 février 2025.

Il résulte des différentes notes aux parties produites aux débats que les infiltrations constatées trouvent pour partie leur origine dans une fissure affectant une conduite d’évacuation des eaux usées en PVC située au plafond. L’expert relève toutefois que cette fuite, bien qu’importante, demeure « très ponctuelle » et que les infiltrations n’affectent qu’une surface d’environ 1,20 m x 2 m du local, soit 2,4 m2.

Par ailleurs, l’expert a constaté la présence de traces d’une fuite ancienne, désormais inactive au-dessus du massicot, ainsi que des signes d’humidité sur l’un des murs du local, sans que l’origine de cette humidité ait pu être déterminée à ce stade des investigations.

Ainsi, s’il n’est pas contestable que ces infiltrations ont pu rendre l’exploitation des locaux pénible pour M. [F], il n’est pas démontré qu’elles aient rendu les locaux impropres à leur destination, dès lors que les désordres affectent une surface limitée de 2,4 m2 sur les 50 m2 loués, qu’il n’est pas établi que cette surface correspond à la zone principale de production et que la fuite invoquée au-dessus du massicot n’est plus active.

En outre, il n’est pas établi que M. [F] se soit trouvé dans l’impossibilité totale d’exploiter ses locaux, les pièces produites ne faisant état d’aucune cessation d’activité, ni d’une impossibilité d’accueil de la clientèle, les deux documents comptables qu’il produit faisant apparaître au contraire un chiffre d’affaires en 2024 et en 2025, ce qui tend à démontrer la poursuite effective de son activité.

Il s’ensuit qu’il n’est pas établi, avec l’évidence requise en référé, que les demanderesses ont manqué à leur obligation de délivrance, ni que les désordres allégués seraient imputables au bailleur du fait du syndicat des copropriétaires, ou que le bailleur aurait agi de mauvaise foi.

A titre surabondant, si M. [F] se prévaut des travaux préconisés par l’expert pour soutenir que les locaux seraient devenus inexploitables, cet argument ne saurait prospérer dès lors que les opérations d’expertise ne sont pas achevées et que les préconisations évoquées ne figurent, à ce stade, que dans les notes aux parties et non dans un rapport définitif.

Enfin, il sera relevé que les travaux envisagés n’ont pas été mis en œuvre, de sorte que M. [F] ne peut se prévaloir des conséquences qu’ils seraient susceptibles d’emporter sur l’exploitation des locaux, cette argumentation reposant sur des considérations purement hypothétiques.

* Sur le manquement à l’obligation de jouissance paisible

A titre subsidiaire, M. [F] soutient que les demanderesses ont manqué à leur obligation de garantir la jouissance paisible de leur locataire pendant de nombreuses années, en laissant les fuites perdurer malgré toutes les plaintes qu’il leur a adressées.

Les demanderesses estiment ne pas avoir pas manqué à leur obligation de jouissance paisible, un expert ayant été désigné pour identifier la cause précise des désordres et le locataire ne démontrant en rien avoir été dans l’impossibilité totale d’exploiter les locaux litigieux.

S’il résulte en effet des pièces produites qu’une partie du local est affectée par des fuites ponctuelles, les opérations d’expertise sont toujours en cours et l’origine exacte de l’ensemble des désordres constatés n’est pas définitivement déterminée.

De plus, comme il a été énoncé plus-avant, les constatations provisoires de l’expert révèlent que la fuite active identifiée n’affecte qu’une très petite surface du local et que la fuite au-dessus du massicot est inactive.

Ainsi, l’existence de ces désordres ne permet pas de caractériser, à ce stade, avec l’évidence requise en référé, un manquement du bailleur à son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux loués.

*Sur les régularisations de charges

A l'audience, M. [F] conteste les charges réclamées par le bailleur, expliquant que les justificatifs de charges ne lui ont jamais été transmis.

Les demanderesses ne répondent pas sur ce point.

Il est rappelé que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement des charges, dont le locataire peut dès lors obtenir le remboursement, à moins que le bailleur, dans l’instance judiciaire en remboursement, ne justifie du quantum des charges effectivement récupérables sur le preneur (3ème Civ., 5 novembre 2014, n°13-24.451, publié ; CA [Localité 1], 7 avril 2021, n°18/14694).

Il sera relevé que le défendeur se prévaut de manière générale et imprécise de l’absence de régularisation de charges sans indiquer quels seraient les justificatifs manquants et que les demanderesses produisent aux débats les redditions de charges pour les années 2021 à 2022.

En tout état de cause, il ne résulte ni des pièces produites aux débats, ni des écritures du défendeur que celui-ci aurait sollicité de la part de son bailleur, avant l’audience de plaidoiries, la transmission des justificatifs de charges, alors même que le bailleur n’y est contraint que sur demande de son locataire.

En conséquence, cette contestation n’est pas jugée sérieuse.

* Sur la dette à la délivrance du commandement de payer

Il ressort du décompte joint au commandement de payer qu’ont été facturés au preneur la somme de 135,46 euros de frais de commissaire de justice, frais qui ne sont pas justifiés et qui devront ainsi être déduits.

Il résulte de ce qui précède qu’au jour de la délivrance du commandement de payer, après déduction de cette somme, M. [F] restait redevable d’une somme non sérieusement contestable de 8.122,54 euros – 135,46 euros = 7.987,08 euros.

Or il n’est ni démontré ni allégué par le preneur que celui-ci s’est acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit, sous réserve des dispositions ultérieures relatives aux délais de paiement.

Sur la demande de provision

Les demanderesses sollicitent la condamnation de M. [F] à payer à la société T.I.X.L. la somme de 23.707,05 euros arrêtée au 02 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

En réplique, M. [F] conteste la créance réclamée, expliquant avoir formulé devant le juge du fond dans le cadre d’une autre instance l’opposant à la société SCI [Adresse 1], une demande indemnitaire à hauteur de 160.060 euros. Il estime ainsi que la provision sollicitée est sérieusement contestable, les sommes réclamées pouvant être compensées.

Aux termes de l'article 835 alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En vertu de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il ressort du décompte actualisé au 02 juin 2026, qu’après déduction des frais d’huissier (135,46 euros et 162,79 euros) qui ne sont pas justifiés, M. [F] reste devoir la somme de 23.408,8 euros.

Si M. [F] soutient avoir formé devant le juge du fond une demande indemnitaire et que cette somme susceptible de lui être allouée aurait vocation à se compenser avec les loyers réclamés dans le cadre de la présente instance, cet argument est inopérant puisque la créance dont il se prévaut n’a, à ce jour, été reconnue par aucune décision de justice et demeure ainsi incertaine tant en son principe qu’en son quantum.

En conséquence, M. [F] sera condamné à payer à la société T.I.X.L. la somme de 23.408,8 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et les charges échus au 02 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 septembre 2024 en application de l’article 1231-6 du code civil, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère excessif, en application de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes reconventionnelles relatives aux loyers

A titre principal, M. [F] sollicite la suspension du paiement des loyers.
A titre subsidiaire, le défendeur demande la réduction des loyers, expliquant qu’il subi un trouble de jouissance manifeste. A titre très subsidiaire, il sollicite la consignation des loyers dans l’attente de la réalisation des travaux préconisés par l’expert.

En réplique, les demanderesses sollicitent le rejet de toutes ces demandes.

Compte tenu des précédents développements relatifs à l’obligation de délivrance du bailleur, la demande de suspension des loyers n’apparaît pas justifiée et doit donc être rejetée.

En outre, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de modifier les modalités contractuelles convenues entre les parties, pour réduire le montant du loyer. Cette demande sera ainsi rejetée.

Enfin, dès lors que l’obligation au paiement des loyers pesant sur M. [F] n’est pas sérieusement contestable, aucune circonstance ne justifie d’ordonner la consignation des sommes dues entre les mains d’un séquestre. Cette demande sera également rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

M. [F] sollicite des délais de paiement à hauteur de 24 mois, expliquant qu’il rencontre des difficultés pour régler ses loyers.

Les demanderesses s’opposent à la demande de délais de paiement, indiquant que le défendeur ne produit aucun élément pour démontrer être en mesure d’apurer sa dette locative.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article L. 145-41 du code de commerce conditionne l'octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.

Au cas particulier, la lecture du décompte fait apparaître que M. [F] ne s’acquitte plus du paiement de ses loyers depuis le mois d’avril 2025 et que celui-ci n’a pas repris le paiement du loyer courant, ni avant la date de la première audience, ni à ce jour.

Ainsi, en l’absence de reprise du paiement des loyers courants, la demande de délais présentée par M. [F] doit être rejetée.

Sur la demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation, due par M. [F] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

En outre, l’expulsion du locataire sera ordonnée et le sort des meubles sera réglé selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

Le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire, il n’y a pas lieu d’assortir la mesure d’expulsion d’une astreinte.

Sur la demande reconventionnelle de travaux

M. [F] explique avoir à de nombreuses reprises mis en demeure son bailleur d’effectuer les travaux réparatoires afin de mettre fin aux désordres. Il indique que l’expert judiciaire a préconisé la réalisation de certains travaux dans son local et que ces travaux n’ont pas été exécutés. Il sollicite ainsi la condamnation de la société SCI [Adresse 1] à réaliser les travaux d’étanchéité et de réfection du plafond de son local préconisé par l’expert judiciaire, sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

En réplique, les demanderesses exposent qu’aucun élément n’établit leur responsabilité dans la survenance des désordres. Elles rappellent par ailleurs que l’expertise est toujours en cours et que l’imputabilité exacte des désordres n’a pas encore été établie.
Enfin, elles soulignent que les travaux préconisés par l’expert dans ses notes aux parties concernent des parties communes, dont la conservation incombe à la seule copropriété.

En l’espèce, les opérations d’expertise sont toujours en cours et les préconisations de l’expert ne figurent, à ce stade, que dans les notes aux parties qu’il a établies. Aucun rapport définitif n’a été déposé et il n’est pas établi que les travaux envisagés dans les notes présentent un caractère définitif, la cause de tous les désordres n’étant pas encore identifiée, ou qu’ils correspondent aux seules mesures propres à y remédier.

En outre, l’origine exacte de l’ensemble des désordres et leur imputabilité demeurent incertaines en l’état des opérations d’expertise.

Dans ces conditions, cette demande se heurte à une contestation sérieuse et il sera dit n’y avoir lieu à référé.

Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts

M. [F] estime que les infiltrations subies dans les locaux l’ont empêché de jouir paisiblement des locaux pris à bail et qu’il a subi une baisse importante de son chiffre d’affaires en 2024, puis en 2025. Il estime que les désordres dans son local ont affecté sa capacité à accueillir et servir convenablement sa clientèle. Il indique que le trouble trouve son origine au 03 avril 2021 et qu’il perdure depuis cinq ans. Ainsi, il évalue le préjudice qu’il a subi sur la période du 03 avril 2021 au 03 avril 2026 à hauteur de 133.560 euros.

M. [F] estime par ailleurs avoir subi un préjudice de perte de chance de céder son fonds de commerce, expliquant qu’en raison de l’absence de prises de mesures pour lui fournir un local hors d’eau, le potentiel acquéreur qu’il avait trouvé pour reprendre son fonds de commerce a « fui » devant l’état du local. Il indique que la vente projetée s’élevait à 250.000 euros et évalue ainsi son préjudice à hauteur de 75% du fruit de la vente, soit la somme provisionnelle de 187.500 euros.

En réponse, les demanderesses soulignent que les demandes provisionnelles formées par M. [F] à titre de dommages et intérêts ont déjà été formulées dans le cadre de l’instance au fond qui les oppose devant la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris. Elles indiquent que M. [F] ne peut formuler les mêmes demandes au fond et devant le juge des référés et indiquent que les demandes provisionnelles relèvent de la compétence du juge de la mise en état désigné dans le cadre de cette instance au fond, en application de l’article 789 du code de procédure civile. Elles ajoutent que l’expertise judiciaire est toujours en cours et que les parties à ces opérations ne peuvent formuler aucune demande indemnitaire avant le dépôt du rapport définitif par l’expert.

Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour (...)
3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

En l’espèce, par acte du 06 mai 2024, la société SCI [Adresse 1] a fait assigner M. [F] et M. [O] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir prononcer la nullité du contrat de cession de droit au bail signé entre M. [F] et M. [O]. L'affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 24/06037 auprès de la 18ème chambre de ce tribunal et un juge de la mise en état a été désigné avant l'introduction de la présente instance en référé.

Il ressort des conclusions de M. [F] signifiées pour cette procédure devant le tribunal judiciaire de Paris qu'il sollicite également que la société SCI [Adresse 1] soit condamnée à lui réparer ses préjudices de jouissance et de perte de chance de céder son fonds de commerce au regard des désordres qu'il subit.

Les demandes sont donc les mêmes, la demande en référé entre bien dans le cadre du litige soumis au juge du fond et son objet se confond partiellement avec celui de l'instance au fond.

Aucune des parties ne communique l'ordonnance de clôture de cette procédure. Le juge de la mise en état est donc encore saisi.

Les demandes formées par M. [F] au titre des préjudices de jouissance et de perte de chance de céder son fonds de commerce sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile constitue une mesure provisoire et relève donc, à ce titre, de la compétence exclusive du juge de la mise en état chargé de procédure enregistrée sous le numéro de RG 24/06037, conformément aux dispositions de l’article 789 susvisé du code de procédure civile.

En conséquence, le juge des référés doit se déclarer matériellement incompétent.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, M. [F] doit supporter la charge des dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

En outre, M. [F] sera condamné à payer à la société SCI [Adresse 1] et à la société T.I.X.L. la somme de 1.000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin d’indemniser celles-ci des frais non compris dans les dépens qu’elles ont été contraintes d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Recevons l’intervention volontaire de la société Transactions Immobilières [Q] [G] (T.I.X.L.) ;

Constatons l’acquisition, à la date du 18 octobre 2024 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Condamnons M. [X] [F] à payer à la société Transactions Immobilières [Q] [G] (T.I.X.L.) une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges, taxes et indexation, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 19 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons M. [X] [F] à payer à la société Transactions Immobilières [Q] [G] (T.I.X.L.) la somme provisionnelle de 23.408,8 euros au titre des loyers, provisions sur charges, accessoires et indemnité d’occupation arrêtés au 02 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 septembre 2024 ;

Dispositif

Ordonnons la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

Rejetons les demandes reconventionnelles tendant à la suspension, subsidiairement à la réduction et très subsidiairement à la consignation des loyers ;

Rejetons la demande de délais de paiement ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux dépendants d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], M. [X] [F] pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rejetons la demande d’astreinte ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de travaux ;

Nous déclarons incompétent pour statuer sur les demandes présentées par M. [F] de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et de la perte de chance de céder le fonds de commerce ;


Condamnons M. [X] [F] à payer à la société SCI [Adresse 1] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [X] [F] à payer à la société Transactions Immobilières [Q] [G] (T.I.X.L.) la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [X] [F] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 18 septembre 2024 ;

Déboutons la SCI [Adresse 1] et la société Transactions Immobilières [Q] [G] (T.I.X.L.) du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.


Fait à [Localité 1] le 08 juillet 2026

La Greffière, La Présidente, 




Carine DIDIER Mathilde BALAGUE

Texte intégral

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

N° RG 24/58433 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6NEI

N° : 4

Assignation du :
03 Décembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 08 juillet 2026

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.
DEMANDERESSE

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Marie-Cécile CHARDON-BOUQUEREL, avocate au barreau de PARIS - #D0442

DEFENDEUR

Monsieur [X] [F]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Maître Alexandre LAURE, avocat au barreau de PARIS - #C1634

INTERVENANTE VOLONTAIRE

La société TRANSACTIONS IMMOBILIERES [Q] [G] ([U]), société par actions simplifiée
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Marie-Cécile CHARDON-BOUQUEREL, avocate au barreau de PARIS - #D0442

DÉBATS

A l’audience du 03 Juin 2026, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Carine DIDIER, Greffière,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 septembre 1989, la société Gestion Immobilière [G], agissant en qualité de mandataire de la Société Civile Immobilière du [Adresse 1], a consenti à Mme [W] [J] un contrat de bail commercial, portant sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 5], pour une durée de neuf années, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 39.600 francs hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Suivant acte sous-seing privé du 28 décembre 1990, Mme [W] [J] a cédé son droit au bail à M. [X] [F].

Le contrat de bail a fait l’objet de plusieurs renouvellements successifs.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, par acte du 18 septembre 2024, un commandement de payer la somme en principal de 8.122,54 euros, au titre de l’arriéré locatif au 17 septembre 2024, visant la clause résolutoire.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la Société Civile Immobilière du [Adresse 1] a, par acte délivré le 03 décembre 2024, fait assigner M. [F] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins essentielles de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et ordonner son expulsion.

Par acte authentique du 30 décembre 2025, la Société Civile Immobilière du [Adresse 1] a cédé la propriété de plusieurs lots compris dans l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], comprenant les locaux loués par M. [F], à la société Transactions Immobilières [Q] [G] (T.I.X.L.).

L'affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 12 mars 2025 a fait l’objet de plusieurs renvois, les parties ayant par ailleurs été invitées à rencontrer un médiateur.

Les parties n’étant pas parvenues à un règlement amiable de leur différend, l’affaire a été plaidée à l’audience du 03 juin 2026.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par leur conseil, la Société Civile Immobilière du [Adresse 1] (ci-après la SCI du [Adresse 1]) et la société Transactions Immobilières [Q] [G] (T.I.X.L.) qui est intervenue volontaire à l’instance, demandent de :
- RECEVOIR la SCI DU [Adresse 1] en son action et la déclarer bien fondée,
- RECEVOIR l’intervention volontaire de la société [U] et la déclarer bien fondée,

- DECLARER irrecevable la demande de Monsieur [F] au titre de la « perte de chance de céder son fonds de commerce »,
- DECLARER irrecevable la demande de Monsieur [F] au titre du préjudice de jouissance,
A titre subsidiaire et si ces demandes devaient être jugées recevables,
- DEBOUTER Monsieur [F] de ses demandes au titre du préjudice de jouissance et de la perte de chance de céder son fonds de commerce,
En tout état de cause,
- DEBOUTER Monsieur [F] de l’intégralité de ses demandes,
- CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail portant sur les locaux situés [Adresse 5]
- CONSTATER que, par le jeu de la clause résolutoire, le bail au profit de Monsieur [F], portant sur les locaux situés au [Adresse 5], est résilié depuis le 19 octobre 2024 compte tenu du commandement de payer visant la clause résolutoire du 18 septembre 2024, demeuré sans effet
- ORDONNER l’expulsion immédiate de Monsieur [F], ainsi que de tous occupants, sans droit ni titre, de son chef, avec au besoin, l’aide et le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.
- ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au Président du Tribunal de désigner et ce en règlement des indemnités d’occupation et des frais de réparation locative qui pourraient être dus ;
- FIXER le montant de l’indemnité d’occupation journalière, à compter du 19 octobre 2024, date de résiliation du bail, à la somme de 28,30 euros outre les charges contractuelles, et condamner Monsieur [A] à payer cette somme, depuis le 19 octobre 2024 et jusqu’à libération des lieux,
En conséquence,
- CONDAMNER Monsieur [F] à payer à la société [U] une provision de 23.707,05 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 juin 2026, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 septembre 2024,
A titre subsidiaire,
- CONDAMNER Monsieur [F] à payer :
- à la SCI DU [Adresse 1] une provision de 17.549,42 € au titre de l’arriéré locatif jusqu’au 30 décembre 2025,
- à la société [U] une provision de 6.157,63 € au titre de l’arriéré locatif du 1er janvier 2026 au 2 juin 2026,
Outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 septembre 2024,
A titre infiniment subsidiaire,
- ORDONNER la compensation entre les condamnations qui seraient prononcées entre les parties,
En tout état de cause,
- ORDONNER la capitalisation des intérêts.
- JUGER que la société [U] pourra conserver le dépôt de garantie,
- CONDAMNER, Monsieur [F] à payer à la SCI DU [Adresse 1] et à la société [U], chacune, la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile
-CONDAMNER, Monsieur [F] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, M. [F] demande de :
A titre principal.
- Débouter la société SCI [Adresse 1] et la société TRANSACTIONS IMMOBILIERES [Q] [G] ([U]) de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions pour une contestation sérieuse portant sur l’obligation de délivrance.
A titre subsidiaire,
- Débouter la société SCI [Adresse 1] et la société TRANSACTIONS IMMOBILIERES [Q] [G] ([U]) de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions pour une contestation sérieuse portant sur l’obligation de jouissance paisible.
A titre infiniment subsidiaire,
- Débouter la société SCI [Adresse 1] et la société TRANSACTIONS IMMOBILIERES [Q] [G] ([U]) de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions pour une contestation sérieuse portant sur le caractère certain de sa créance locative.
A titre reconventionnel
A titre principal
- Ordonner la suspension des loyers du bail commercial conclu entre la SCI [Adresse 1] et désormais la société TRANSACTIONS IMMOBILIERES [Q] [G] ([U]) et Monsieur [X] [F] en l’attente de la réalisation des travaux mettant fin aux infiltrations.
A titre subsidiaire
- Ordonner la réduction des loyers et des charges du bail commercial conclu entre la SCI [Adresse 1] et la société TRANSACTIONS IMMOBILIERES [Q] [G] ([U]) et Monsieur [X] [F] au 1/8 de leur montant, que ce soit pour le passif locatif et à compter de la décision à intervenir en l’attente de la réalisation des travaux mettant fin aux infiltrations.
A titre infiniment subsidiaire
- Ordonner la consignation du 1/8 des loyers et charges du bail commercial conclu entre la SCI [Adresse 1] et la société TRANSACTIONS IMMOBILIERES [Q] [G] ([U]) et Monsieur [X] [F] auprès d’un séquestre en l’attente de la réalisation des travaux mettant fin aux infiltrations.
A titre très infiniment subsidiaire
- Reporter de deux années l’exigibilité de la dette locative de Monsieur [X] [F] au titre de l’article 1343-5 du code civil
En tout état de cause
- Condamner solidairement LA SCI [Adresse 1] et la société TRANSACTIONS IMMOBILIERES [Q] [G] ([U]) à réaliser les travaux d’étanchéité et de réfection des plafonds sous astreinte de 500 euros par jour calendaire de retard à compter du huitième jour suivant la date de signification de la décision à intervenir, et se réserver expressément le pouvoir de liquider l’astreinte en vertu de l’article 35 de la loi n° 91-650 du 09 juillet 1991 ;
- Condamner solidairement à titre provisionnel la société SCI [Adresse 1] et la société TRANSACTIONS IMMOBILIERES [Q] [G] ([U]) à payer la somme de 133.560 € au titre du préjudice de jouissance.

- Condamner solidairement à titre provisionnel la société SCI [Adresse 1] et la société TRANSACTIONS IMMOBILIERES [Q] [G] ([U]) à payer la somme de 187.500 € au titre du préjudice lié à la perte de chance de céder son fonds de commerce.
- Rappeler que l’Ordonnance à intervenir est exécutoire de droit et par nature, et ORDONNER la capitalisation des intérêts ;
- Condamner solidairement la société SCI [Adresse 1] et la société TRANSACTIONS IMMOBILIERES [Q] [G] ([U]) au paiement au profit de de la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.
- Condamner solidairement la société SCI [Adresse 1] et la société TRANSACTIONS IMMOBILIERES [Q] [G] ([U]) aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire de la société T.I.X.L.

Il y a lieu de déclarer recevable l’intervention de la société T.I.X.L., en sa qualité d’acquéreur des locaux pris à bail par M. [F].

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

Au cas présent, la soumission des baux au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

M. [F] soulève l’existence de contestations qui, selon lui, font obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

*Sur le défaut de délivrance

L’article 1728 rappelle par ailleurs que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le local exploité par M. [F] est affecté, depuis plusieurs années, par des infiltrations ponctuelles au niveau du plafond.

Ces désordres ont conduit à la désignation d’un expert judiciaire par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Paris du 12 février 2025.

* Sur le manquement à l’obligation de jouissance paisible

*Sur les régularisations de charges

A l'audience, M. [F] conteste les charges réclamées par le bailleur, expliquant que les justificatifs de charges ne lui ont jamais été transmis.

Les demanderesses ne répondent pas sur ce point.

En conséquence, cette contestation n’est pas jugée sérieuse.

* Sur la dette à la délivrance du commandement de payer

Or il n’est ni démontré ni allégué par le preneur que celui-ci s’est acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Sur la demande de provision

En vertu de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Sur les demandes reconventionnelles relatives aux loyers

En réplique, les demanderesses sollicitent le rejet de toutes ces demandes.

Compte tenu des précédents développements relatifs à l’obligation de délivrance du bailleur, la demande de suspension des loyers n’apparaît pas justifiée et doit donc être rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

M. [F] sollicite des délais de paiement à hauteur de 24 mois, expliquant qu’il rencontre des difficultés pour régler ses loyers.

Les demanderesses s’opposent à la demande de délais de paiement, indiquant que le défendeur ne produit aucun élément pour démontrer être en mesure d’apurer sa dette locative.

Ainsi, en l’absence de reprise du paiement des loyers courants, la demande de délais présentée par M. [F] doit être rejetée.

Sur la demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En outre, l’expulsion du locataire sera ordonnée et le sort des meubles sera réglé selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

Le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire, il n’y a pas lieu d’assortir la mesure d’expulsion d’une astreinte.

Sur la demande reconventionnelle de travaux

En outre, l’origine exacte de l’ensemble des désordres et leur imputabilité demeurent incertaines en l’état des opérations d’expertise.

Dans ces conditions, cette demande se heurte à une contestation sérieuse et il sera dit n’y avoir lieu à référé.

Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts

Les demandes sont donc les mêmes, la demande en référé entre bien dans le cadre du litige soumis au juge du fond et son objet se confond partiellement avec celui de l'instance au fond.

Aucune des parties ne communique l'ordonnance de clôture de cette procédure. Le juge de la mise en état est donc encore saisi.

En conséquence, le juge des référés doit se déclarer matériellement incompétent.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, M. [F] doit supporter la charge des dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Recevons l’intervention volontaire de la société Transactions Immobilières [Q] [G] (T.I.X.L.) ;

Constatons l’acquisition, à la date du 18 octobre 2024 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

Rejetons les demandes reconventionnelles tendant à la suspension, subsidiairement à la réduction et très subsidiairement à la consignation des loyers ;

Rejetons la demande de délais de paiement ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux dépendants d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], M. [X] [F] pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rejetons la demande d’astreinte ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de travaux ;

Nous déclarons incompétent pour statuer sur les demandes présentées par M. [F] de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et de la perte de chance de céder le fonds de commerce ;

Condamnons M. [X] [F] à payer à la société SCI [Adresse 1] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [X] [F] à payer à la société Transactions Immobilières [Q] [G] (T.I.X.L.) la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [X] [F] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 18 septembre 2024 ;

Déboutons la SCI [Adresse 1] et la société Transactions Immobilières [Q] [G] (T.I.X.L.) du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 1] le 08 juillet 2026

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Mathilde BALAGUE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce R145-36, code de commerce L145-40-2, code de commerce L145-17). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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Mise à jour de la source le 2026-07-08T18:48:29.266Z.