Tribunal judiciaire de Paris, Service des référés, 29 juillet 2026, n° 26/50989

Exposé du litige

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing-privé du 14 février 2008, la SCI GPA Commerce II, devenue la société Generali Commerce II à la suite d'un changement de dénomination, a consenti à la société [W], un contrat de bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 3], pour une durée de neuf années, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 7.500 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance. 

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a, par acte du 26 février 2025, fait délivrer un premier commandement de payer la somme en principal de 6.726,63 euros, visant la clause résolutoire. 

Par acte du 29 octobre 2025, le bailleur a fait délivrer un second commandement de payer la somme en principal de 13.375,06 euros, visant la clause résolutoire. 

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCI Generali Commerce II a, par acte délivré le 4 février 2026, assigné la société [W] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins notamment de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. 

L'affaire, initialement appelée à l'audience du 3 avril 2026, a fait l'objet de deux renvois sur sollicitation du défendeur. 

L'affaire a été évoquée à l'audience du 12 juin 2026. 

A l'audience, par conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, la SCI Generali Commerce II sollicite de :

" A titre principal : 
- Constater que nonobstant le commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée aux termes du bail conclu 14 février 2008 entre la SCI GENERALI COMMERCE II et la société [W] sur les locaux compris dans l'immeuble sis [Adresse 4] que la SCI GENERALI COMMERCE II a fait délivrer à la société [W] le 29 octobre 2025, cette dernière n'a pas payé les sommes qu'elle lui doit dans le délai d'un mois qui lui était imparti pour le faire ; 
En conséquence : 
- Constater que la clause résolutoire stipulée aux termes du bail commercial consenti par la SCI GENERALI COMMERCE II à la société [W] le 14 février 2008 et renouvelé tacitement à compter du 1 er février 2017 est acquise à la SCI GENERALI COMMERCE II depuis le 29 novembre 2025 à minuit, ledit bail étant par conséquent résilié depuis cette date ; 
- Ordonner l'expulsion de la société [W] et de toute personne occupant les lieux de son chef avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier et ce sous astreinte forfaitaire et définitive de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance jusqu'à la libération effective et intégrale des lieux de tout occupant du chef de la société [W] et de tout meuble lui appartenant ; 
- Se dire compétent pour liquider ladite astreinte ; 
- Condamner la société [W] à payer à la SCI GENERALI COMMERCE II à titre de provision la somme de 15.378,67 € TTC au titre des créances de loyers, de charges, de taxes et d'indemnité d'occupation impayées et dues en vertu du bail, ainsi qu'au paiement d'intérêts conventionnels de retard de 1,5 % par mois sur le montant de 12.164,07 € TTC sur la période comprise entre le 29 octobre 2025 et le 31 mars 2026, puis sur le montant de 15.378,67 € TTC à compter du 1er avril 2026, lesdits intérêts étant capitalisés dès lors qu'ils seront dus depuis plus d'un an ; 
- Condamner la société [W] à payer à la SCI GENERALI COMMERCE II la somme de 1.537,86 € en application de la clause pénale stipulée à l'article 4.4 des conditions générales du bail ; 
- Ordonner que conformément à l'article 5 des conditions générales du bail, le dépôt de garantie payé par la société [W] à la SCI GENERALI COMMERCE II reste acquis à cette dernière à titre de dommages et intérêts ; 
- Condamner la société [W] à payer à la SCI GENERALI COMMERCE II, à compter du 30 novembre 2025 jusqu'à la libération effective des locaux par la société [W] de tout occupant de son chef et de tout meuble lui appartenant, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant correspondant à une fois et demie le montant mensuel du loyer applicable à la date de résiliation du bail, les charges et les taxes en sus ; 

A titre subsidiaire, pour le cas où par extraordinaire le Juge des référés accorderait des délais de paiement de sa dette locative à la société [W] : 
- Dire que la société [W] devra s'acquitter de sa dette locative en payant par virement sur le compte bancaire de la SCI GENERALI COMMERCE II à compter du mois suivant celui au cours duquel interviendra le prononcé de l'ordonnance, la somme de 1.922,33 € par mois pendant huit (8) mois consécutifs ; 
- Dire que chaque règlement mensuel susvisé devra impérativement intervenir au plus tard le premier jour de chaque mois concerné ; 
- Dire que la société [W] devra s'acquitter à bonne date des sommes dues en vertu de l'échéancier susvisé, en sus des loyers, des charges, des taxes et accessoires courants qu'elle devra également payer à bonne date à la SCI GENERALI COMMERCE II conformément aux stipulations du bail ; 
- Ordonner la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ; 
- Dire que faute pour la société [W] de payer à bonne date une seule des échéances de règlement de sa dette locative susvisées ou encore une seule échéance de loyers, de charges et accessoires courants conformément aux stipulations du bail : 
§ Le tout deviendra immédiatement exigible et les poursuites pour le recouvrement de l'intégralité de sa dette locative pourront reprendre aussitôt ; 
§ La clause résolutoire sera acquise de plein droit et produira donc son plein et entier effet à la date du 29 novembre 2025 ; 
§ Il sera procédé à l'expulsion immédiate des lieux loués de la société [W] et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance si nécessaire de la force publique et d'un serrurier; 
§ Une indemnité d'occupation provisionnelle établie forfaitairement à un montant correspondant à une fois et demie le montant mensuel du loyer applicable à la date de résiliation du bail, les charges et les taxes en sus sera due par la société [W] à la SCI GENERALI COMMERCE II à compter du 30 novembre 2025, jusqu'à restitution effective des lieux libres de tout occupant de son chef et de tout meuble avec remise des clés. 

En tout état de cause : 
- Débouter la société [W] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 
- Condamner la société [W] à payer à la SCI GENERALI COMMERCE II la somme de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 
 - Condamner la société [W] aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer délivrés, en l'occurrence, respectivement, 169,42 € (pour le commandement délivré le 6 février 2025) et 195,21 € (pour le commandement délivré le 29 octobre 2025).".

Par conclusions déposées à l'audience et oralement soutenues, la société [W], représentée par son conseil, demande au juge des référés de: 

" À titre principal, 
- CONSTATER que la créance de la SCI GENERALI COMMERCE II comporte une fraction sérieusement contestable au titre de la régularisation des charges ; 
Par conséquent, 
- CONSTATER que les demandes formées par la SCI GENERALI COMMERCE II se heurtent à des contestations sérieuses, faute pour elle de justifier de sa créance ; 
- DÉBOUTER la SCI GENERALI COMMERCE II de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions. 

À titre subsidiaire, 
- ACCORDER à la société [W] l'échéancier suivant : 
o Règlement de la somme de 100 € par mois à compter de la décision à intervenir jusqu'au 1 er octobre 2026, en plus du règlement courant des loyers et accessoires aux échéances contractuelles.
o Puis règlement du solde en vingt échéances égales. 
- ORDONNER que la clause résolutoire stipulée à l'article 14, paragraphe 4, des conditions générales du bail ne produira aucun effet aussi longtemps que la société [W] se libérera dans les conditions fixées par la décision à intervenir ; 
- SUSPENDRE corrélativement les effets de la clause résolutoire pendant toute la durée des délais accordés, sans qu'une telle suspension puisse jouer rétroactivement au profit de la SCI GENERALI COMMERCE II en cas de défaillance de la société [W] dans le respect de l'échéancier accordé ; 
- REJETER la demande subsidiaire de la SCI GENERALI COMMERCE II tendant à voir prononcer la déchéance automatique du terme à raison d'un seul incident de paiement, et constater qu'en cas de défaillance de la société [W] dans le respect de l'échéancier accordé, l'exigibilité immédiate ne pourra être prononcée qu'après mise en demeure par lettre recommandée AR d'avoir à régulariser dans un délai de trente jours restée infructueuse ; 

En tout état de cause :
- RÉDUIRE à de plus justes proportions à l'euro symbolique, le montant de la clause pénale sollicitée par la SCI GENERALI COMMERCE II au visa de l'article 1231-5 du Code civil, en raison de son caractère manifestement excessif ; 
- ÉCARTER ou subsidiairement réduire à de plus justes proportions les intérêts conventionnels de retard sollicités au taux de 1,5 % par mois en raison de leur caractère manifestement excessif; 
- DÉBOUTER la SCI GENERALI COMMERCE II de sa demande tendant à voir le dépôt de garantie acquis à son profit à titre de dommages et intérêts ; 
- DÉBOUTER la SCI GENERALI COMMERCE II de sa demande tendant à voir la société [W] condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer majoré de 50 %, outre charges et taxes, faute pour la clause résolutoire d'être acquise ; 
- DÉBOUTER la SCI GENERALI COMMERCE II de sa demande tendant à la capitalisation des intérêts sollicités ; 
- DÉBOUTER la SCI GENERALI COMMERCE II de sa demande tendant à voir mis à la charge de la société [W] le coût des commandements de payer délivrés (169,42 € et 195,21 €), ceux-ci étant inexacts ; 
- CONDAMNER la SCI GENERALI COMMERCE II au paiement à la société [W] d'une somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
- CONDAMNER la SCI GENERALI COMMERCE II aux entiers dépens ".

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ".

Le bailleur demandant, au titre d'un bail commercial, la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve des obligations qu'il invoque.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
- la violation des obligations invoquées dans le commandement soit manifestement fautive,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.






Aux termes de l'article L.145-40-2 du code de commerce, "Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.".

Selon l'article R.145-36 du même code : "L'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.".

Le commandement doit être suffisamment clair et précis pour permettre au preneur de s'assurer de la nature et du détail des sommes dues, afin d'être en mesure de les régulariser s'il estime les sommes exigées incontestables.

Toutefois, il n'appartient pas au juge des référés, juge de l'évidence, de prononcer la nullité du commandement de payer, son pouvoir se limitant à constater l'existence de contestations sérieuses dans l'hypothèse où la question de la nullité du commandement serait un argument suffisamment sérieux pour s'opposer à ses effets.

Il sera par ailleurs rappelé que si le montant porté au commandement de payer apparaît supérieur au montant réellement dû, le commandement n'est pas pour autant nul mais ne vaut que pour la somme effectivement due, de sorte que les contestations élevées au titre du loyer ou des charges ne sont pas de nature à invalider l'acte.

*

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune contestation.

Le contrat de bail du 14 février 2008 stipule en son article 14 une clause résolutoire qui prévoit en substance qu'à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou d'indemnité d'occupation, y compris les charges et prestations, de tout complément de loyer ou rappel de charges, comme en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré au preneur le 29 octobre 2025, sur lequel se fonde la société requérante pour voir constater la résiliation du bail commercial, mentionne le délai d'un mois pour régler ses causes et visent la clause résolutoire. Il reprend par ailleurs les dispositions des articles L.145-41 et L. 145-17 I du code de commerce. En outre, un décompte des sommes dues y est joint, permettant ainsi au locataire d'en contester la régularité. 



La société défenderesse soulève, à titre principal, l'existence de contestations qui, selon elle, font obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire. 

La société [W] reproche tout d'abord à la bailleresse d'avoir inclus dans le commandement de payer du 29 octobre 2025 la régularisation de charges au titre de l'année 2023 alors même qu'elle a corrigé la somme appelée à ce titre six jours après la délivrance de l'acte. 

En outre, elle indique que lors de la délivrance du commandement de payer, la SCI Generali Commerce II n'avait pas procédé à la régularisation des charges au titre de l'année 2024. 

La société défenderesse ajoute que la régularisation de charges au titre de l'année 2024 a fait apparaître un solde créditeur de 46,14 euros en sa faveur, de sorte que la bailleresse aurait dû procéder à une rétrocession de cette somme à son profit.

En réplique, la bailleresse souligne qu'elle a produit aux débats toutes les régularisations de charges afférentes aux années 2022 à 2024 et les factures adressées à ce titre au locataire. Elle rappelle que, même si le commandement de payer du 29 octobre 2025 intègre une régularisation tardive de charges au titre de l'année 2022, cette régularisation est justifiée. Elle estime par ailleurs qu'elle pouvait inclure dans le commandement de payer les provisions pour charges au titre des années 2023 et 2024 en attendant la régularisation à advenir.

Cela étant posé, il est constant que l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement des charges, dont le locataire peut dès lors obtenir le remboursement, à moins que le bailleur, dans l'instance judiciaire en remboursement, ne justifie du quantum des charges effectivement récupérables sur le preneur.

Au cas présent, il sera tout d'abord relevé que le décompte joint au commandement de payer n'intègre pas la régularisation des charges au titre de l'année 2023, comme le soutient la société défenderesse. 

En outre, le juge des référés observe que le bailleur produit deux documents de reddition sur charges pour l'année 2023 établis les 22 octobre 2025 et 4 novembre 2025, ainsi que le relevé individuel des dépenses comprenant la synthèse détaillée des charges courantes. 

S'il est établi ces pièces que le bailleur a commis une erreur sur le montant de la régularisation de charges au titre de l'année 2023, cette erreur a été corrigée le 4 novembre 2025. 

Par ailleurs, il sera relevé le bailleur produit aussi la reddition sur charges pour l'année 2024, adressée au preneur par courriel du 23 décembre 2025 avec le relevé détaillé des charges courantes. 

Or, dès lors que le seul retard dans l'émission des redditions de charges ne remet pas en cause leur exigibilité, la défenderesse ne peut se prévaloir d'une régularisation tardive de charges pour les années 2023 et 2024, pas plus qu'elle ne peut affirmer que le bailleur a appelé des sommes pour parties indues puisque les régularisations de charges ont postérieurement été imputées en faveur du locataire sur la dette locative. 

Ainsi, cette contestation n'est pas jugée sérieuse. 

Il s'ensuit qu'il résulte du décompte actualisé au 27 mai 2026 que la société [W] n'a pas soldé l'intégralité des causes du commandement de payer dans le délai d'un mois qui lui était imparti. 

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont ainsi réunies au 29 novembre 2025. 

Sur les demandes de provision 

La SCI Generali Commerce II sollicite la condamnation de la société [W] à lui payer par provision la somme de 15.378,67 euros au titre de l'arriéré locatif échu, assortie d'intérêts conventionnels de 1,5% par mois sur un montant de 12.164,07 euros à compter du 29 octobre 2025 et sur le montant de 15.378,67 euros à compter du 1er avril, avec capitalisation des intérêts. 

La société [W] sollicite que les sommes demandées soient notamment ramenées à de plus justes proportions.

Sur ce,

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En vertu de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Le décompte actualisé au 27 mai 2026, lequel a été établi par la société CBRE en charge de la gestion locative des locaux litigieux, fait apparaître l'existence d'un arriéré locatif de 15.378,67 euros, terme du 2ème trimestre 2026 compris. 

Cette somme n'étant pas sérieusement contestable, la société [W] sera condamnée à payer cette somme à la SCI Generali Commerce II, à titre de provision à valoir sur les loyers et les charges échus au 27 mai 2026, échéance du 2ème trimestre 2026 incluse.



Si le contrat de bail du 14 février stipule en ses articles 4.4 et 4.5 que le retard dans le paiement des sommes dues au titre du contrat entraîne l'application d'un intérêt de 1,5% par mois de retard, et qu'une majoration de 10% des sommes dues sera appliquée, il s'agit toutefois de clauses pénales dont l'interprétation comme l'appréciation de leur éventuel caractère excessif ou dérisoire relève du juge du fond et ce en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil.

En conséquence, la demande formée au titre des intérêts de retard conventionnels et celle au titre de clause pénale de 10% des sommes dues seront rejetées.

Il s'ensuit que la somme de 15.378,67 euros sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 12.164,07 euros à compter du 29 octobre 2025, date du commandement de payer valant mise en demeure et sur le surplus à compter de l'ordonnance, et ce, en application des dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Toute demande plus ample formée au titre des intérêts assortissant l'arriéré locatif sera, par suite, rejetée.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

La SCI Generali Commerce II sollicite également à être autorisée à conserver le dépôt de garantie à titre de dommages intérêts.

Toutefois, il n'y a pas lieu à référé sur la demande de la bailleresse de conservation du dépôt de garantie, celle-ci s'analysant en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond, au sens de l'article 1231-5 du code civil.

Cette demande de conservation du dépôt de garantie à titre de clause pénale sera par conséquent rejetée.

Enfin, la capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement

La société [W] expose que son activité subit généralement une baisse entre les mois de septembre et de décembre chaque année, de même qu'aux mois de juillet et août. Elle affirme par ailleurs que son chiffre d'affaires est en baisse en raison du contexte international, mais souligne qu'elle a pu recouvrer une partie de ses dettes. Elle estime qu'elle retrouvera ses pleines capacités financières au mois de septembre 2026. 

Elle sollicite donc que lui soit accordé l'échéancier suivant :
- 100 euros par mois qui seront réglés au bailleur chaque mois à compter de la décision à intervenir et jusqu'au 1er octobre 2026 ;
- le reste de la dette en vingt échéances égales. 

En réplique, la bailleresse explique s'opposer par principe aux délais de paiement. Elle indique toutefois à titre subsidiaire que si la société [W] se voyait octroyer des délais de paiement, ceux-ci devraient être limités à deux mois. 




Sur ce,

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'article L. 145-41 du code de commerce conditionne l'octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.

Au cas particulier, la lecture du décompte fait apparaître que la société [W] ne s'acquitte plus du paiement de ses loyers depuis plusieurs mois, - le dernier règlement est intervenu le 20 janvier 2026, et que celle-ci n'a pas repris le paiement des loyers courants, ni avant la date de la première audience, ni à ce jour. 

En conséquence, en l'absence de reprise du paiement des loyers courants, la demande de délais présentée par la société [W] doit être rejetée. 

Sur les demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L'indemnité d'occupation, due par la société [W] depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

En effet, si le contrat de bail stipule qu'en cas de résiliation du bail, l'indemnité d'occupation due par le preneur sera égale à une fois et demi le montant mensuel du loyer cette stipulation s'analyse en une clause pénale susceptible comme telle d'être modérée par le juge du fond, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur ce point.

Toute demande formée en ce sens sera, par suite, rejetée.

En outre, l'expulsion du locataire sera ordonnée et le sort des meubles sera réglé selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

Le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire, il n'y a pas lieu d'assortir la mesure d'expulsion d'une astreinte. 


Sur les demandes accessoires 

Partie perdante, la société [W] doit supporter la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Les dépens étant définis à l'article 695 du code de procédure civile, il n'appartient pas au juge des référés de lister les sommes en faisant partie. 

Toute demande formée en ce sens sera, en conséquence, rejetée.

L'équité commande de condamner la société [W] à payer à la SCI Generali Commerce II la somme de 1.500 euros à ce titre.



PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire des baux liant les parties sont réunies au 29 novembre 2025 à 24h ; 

Disons qu'à défaut de restitution volontaire des locaux dépendants d'un immeuble sis [Adresse 3], la société [W] pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d'un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;

Condamnons la société [W] à payer à la société SCI Generali Commerce II une indemnité d'occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges, taxes et indexation, tel qu'il résulterait de la poursuite des trois baux, à compter du 30 novembre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société [W] à payer à la société SCI Generali Commerce II la somme provisionnelle de 15.378,67 euros, au titre des loyers, provisions sur charges, accessoires et indemnités d'occupation échus au 27 mai 2026, échéance du 2ème trimestre 2026 incluse ;

Disons que cette somme de 15.378,67 euros sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 12.164,07 euros à compter du 29 octobre 2025 et sur le surplus à compter de l'ordonnance ;

Dispositif

Ordonnons la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;








Condamnons la société [W] à payer à la société SCI Generali Commerce II la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société [W] aux dépens tels que définis à l'article 695 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. 

Fait à [Localité 1] le 29 juillet 2026

Le Greffier, Le Président,





Estelle FRANTZ David CHRIQUI

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■




 
N° RG 26/50989 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB3XB

N° : 4

Assignation du :
04 Février 2026

[1]

[1] 2 copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 29 juillet 2026



par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier. 
DEMANDERESSE

La S.C.I. GENERALI COMMERCE II, société civile
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Samuel PALLIER, avocat au barreau de PARIS - #G0628



DEFENDERESSE

[W], Société par actions simplifiée
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Jacqueline FERREIRA, avocat au barreau de PARIS - #E0190













DÉBATS

A l’audience du 12 Juin 2026, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier, 

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing-privé du 14 février 2008, la SCI GPA Commerce II, devenue la société Generali Commerce II à la suite d'un changement de dénomination, a consenti à la société [W], un contrat de bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 3], pour une durée de neuf années, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 7.500 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance. 

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a, par acte du 26 février 2025, fait délivrer un premier commandement de payer la somme en principal de 6.726,63 euros, visant la clause résolutoire. 

Par acte du 29 octobre 2025, le bailleur a fait délivrer un second commandement de payer la somme en principal de 13.375,06 euros, visant la clause résolutoire. 

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCI Generali Commerce II a, par acte délivré le 4 février 2026, assigné la société [W] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins notamment de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. 

L'affaire, initialement appelée à l'audience du 3 avril 2026, a fait l'objet de deux renvois sur sollicitation du défendeur. 

L'affaire a été évoquée à l'audience du 12 juin 2026. 

A l'audience, par conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, la SCI Generali Commerce II sollicite de :

" A titre principal : 
- Constater que nonobstant le commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée aux termes du bail conclu 14 février 2008 entre la SCI GENERALI COMMERCE II et la société [W] sur les locaux compris dans l'immeuble sis [Adresse 4] que la SCI GENERALI COMMERCE II a fait délivrer à la société [W] le 29 octobre 2025, cette dernière n'a pas payé les sommes qu'elle lui doit dans le délai d'un mois qui lui était imparti pour le faire ; 
En conséquence : 
- Constater que la clause résolutoire stipulée aux termes du bail commercial consenti par la SCI GENERALI COMMERCE II à la société [W] le 14 février 2008 et renouvelé tacitement à compter du 1 er février 2017 est acquise à la SCI GENERALI COMMERCE II depuis le 29 novembre 2025 à minuit, ledit bail étant par conséquent résilié depuis cette date ; 
- Ordonner l'expulsion de la société [W] et de toute personne occupant les lieux de son chef avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier et ce sous astreinte forfaitaire et définitive de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance jusqu'à la libération effective et intégrale des lieux de tout occupant du chef de la société [W] et de tout meuble lui appartenant ; 
- Se dire compétent pour liquider ladite astreinte ; 
- Condamner la société [W] à payer à la SCI GENERALI COMMERCE II à titre de provision la somme de 15.378,67 € TTC au titre des créances de loyers, de charges, de taxes et d'indemnité d'occupation impayées et dues en vertu du bail, ainsi qu'au paiement d'intérêts conventionnels de retard de 1,5 % par mois sur le montant de 12.164,07 € TTC sur la période comprise entre le 29 octobre 2025 et le 31 mars 2026, puis sur le montant de 15.378,67 € TTC à compter du 1er avril 2026, lesdits intérêts étant capitalisés dès lors qu'ils seront dus depuis plus d'un an ; 
- Condamner la société [W] à payer à la SCI GENERALI COMMERCE II la somme de 1.537,86 € en application de la clause pénale stipulée à l'article 4.4 des conditions générales du bail ; 
- Ordonner que conformément à l'article 5 des conditions générales du bail, le dépôt de garantie payé par la société [W] à la SCI GENERALI COMMERCE II reste acquis à cette dernière à titre de dommages et intérêts ; 
- Condamner la société [W] à payer à la SCI GENERALI COMMERCE II, à compter du 30 novembre 2025 jusqu'à la libération effective des locaux par la société [W] de tout occupant de son chef et de tout meuble lui appartenant, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant correspondant à une fois et demie le montant mensuel du loyer applicable à la date de résiliation du bail, les charges et les taxes en sus ; 

A titre subsidiaire, pour le cas où par extraordinaire le Juge des référés accorderait des délais de paiement de sa dette locative à la société [W] : 
- Dire que la société [W] devra s'acquitter de sa dette locative en payant par virement sur le compte bancaire de la SCI GENERALI COMMERCE II à compter du mois suivant celui au cours duquel interviendra le prononcé de l'ordonnance, la somme de 1.922,33 € par mois pendant huit (8) mois consécutifs ; 
- Dire que chaque règlement mensuel susvisé devra impérativement intervenir au plus tard le premier jour de chaque mois concerné ; 
- Dire que la société [W] devra s'acquitter à bonne date des sommes dues en vertu de l'échéancier susvisé, en sus des loyers, des charges, des taxes et accessoires courants qu'elle devra également payer à bonne date à la SCI GENERALI COMMERCE II conformément aux stipulations du bail ; 
- Ordonner la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ; 
- Dire que faute pour la société [W] de payer à bonne date une seule des échéances de règlement de sa dette locative susvisées ou encore une seule échéance de loyers, de charges et accessoires courants conformément aux stipulations du bail : 
§ Le tout deviendra immédiatement exigible et les poursuites pour le recouvrement de l'intégralité de sa dette locative pourront reprendre aussitôt ; 
§ La clause résolutoire sera acquise de plein droit et produira donc son plein et entier effet à la date du 29 novembre 2025 ; 
§ Il sera procédé à l'expulsion immédiate des lieux loués de la société [W] et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance si nécessaire de la force publique et d'un serrurier; 
§ Une indemnité d'occupation provisionnelle établie forfaitairement à un montant correspondant à une fois et demie le montant mensuel du loyer applicable à la date de résiliation du bail, les charges et les taxes en sus sera due par la société [W] à la SCI GENERALI COMMERCE II à compter du 30 novembre 2025, jusqu'à restitution effective des lieux libres de tout occupant de son chef et de tout meuble avec remise des clés. 

En tout état de cause : 
- Débouter la société [W] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 
- Condamner la société [W] à payer à la SCI GENERALI COMMERCE II la somme de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 
 - Condamner la société [W] aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer délivrés, en l'occurrence, respectivement, 169,42 € (pour le commandement délivré le 6 février 2025) et 195,21 € (pour le commandement délivré le 29 octobre 2025).".

Par conclusions déposées à l'audience et oralement soutenues, la société [W], représentée par son conseil, demande au juge des référés de: 

" À titre principal, 
- CONSTATER que la créance de la SCI GENERALI COMMERCE II comporte une fraction sérieusement contestable au titre de la régularisation des charges ; 
Par conséquent, 
- CONSTATER que les demandes formées par la SCI GENERALI COMMERCE II se heurtent à des contestations sérieuses, faute pour elle de justifier de sa créance ; 
- DÉBOUTER la SCI GENERALI COMMERCE II de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions. 

À titre subsidiaire, 
- ACCORDER à la société [W] l'échéancier suivant : 
o Règlement de la somme de 100 € par mois à compter de la décision à intervenir jusqu'au 1 er octobre 2026, en plus du règlement courant des loyers et accessoires aux échéances contractuelles.
o Puis règlement du solde en vingt échéances égales. 
- ORDONNER que la clause résolutoire stipulée à l'article 14, paragraphe 4, des conditions générales du bail ne produira aucun effet aussi longtemps que la société [W] se libérera dans les conditions fixées par la décision à intervenir ; 
- SUSPENDRE corrélativement les effets de la clause résolutoire pendant toute la durée des délais accordés, sans qu'une telle suspension puisse jouer rétroactivement au profit de la SCI GENERALI COMMERCE II en cas de défaillance de la société [W] dans le respect de l'échéancier accordé ; 
- REJETER la demande subsidiaire de la SCI GENERALI COMMERCE II tendant à voir prononcer la déchéance automatique du terme à raison d'un seul incident de paiement, et constater qu'en cas de défaillance de la société [W] dans le respect de l'échéancier accordé, l'exigibilité immédiate ne pourra être prononcée qu'après mise en demeure par lettre recommandée AR d'avoir à régulariser dans un délai de trente jours restée infructueuse ; 

En tout état de cause :
- RÉDUIRE à de plus justes proportions à l'euro symbolique, le montant de la clause pénale sollicitée par la SCI GENERALI COMMERCE II au visa de l'article 1231-5 du Code civil, en raison de son caractère manifestement excessif ; 
- ÉCARTER ou subsidiairement réduire à de plus justes proportions les intérêts conventionnels de retard sollicités au taux de 1,5 % par mois en raison de leur caractère manifestement excessif; 
- DÉBOUTER la SCI GENERALI COMMERCE II de sa demande tendant à voir le dépôt de garantie acquis à son profit à titre de dommages et intérêts ; 
- DÉBOUTER la SCI GENERALI COMMERCE II de sa demande tendant à voir la société [W] condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer majoré de 50 %, outre charges et taxes, faute pour la clause résolutoire d'être acquise ; 
- DÉBOUTER la SCI GENERALI COMMERCE II de sa demande tendant à la capitalisation des intérêts sollicités ; 
- DÉBOUTER la SCI GENERALI COMMERCE II de sa demande tendant à voir mis à la charge de la société [W] le coût des commandements de payer délivrés (169,42 € et 195,21 €), ceux-ci étant inexacts ; 
- CONDAMNER la SCI GENERALI COMMERCE II au paiement à la société [W] d'une somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
- CONDAMNER la SCI GENERALI COMMERCE II aux entiers dépens ".

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 juillet 2026.


MOTIFS

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ".

Le bailleur demandant, au titre d'un bail commercial, la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve des obligations qu'il invoque.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
- la violation des obligations invoquées dans le commandement soit manifestement fautive,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.






Aux termes de l'article L.145-40-2 du code de commerce, "Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.".

Selon l'article R.145-36 du même code : "L'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.".

Le commandement doit être suffisamment clair et précis pour permettre au preneur de s'assurer de la nature et du détail des sommes dues, afin d'être en mesure de les régulariser s'il estime les sommes exigées incontestables.

Toutefois, il n'appartient pas au juge des référés, juge de l'évidence, de prononcer la nullité du commandement de payer, son pouvoir se limitant à constater l'existence de contestations sérieuses dans l'hypothèse où la question de la nullité du commandement serait un argument suffisamment sérieux pour s'opposer à ses effets.

Il sera par ailleurs rappelé que si le montant porté au commandement de payer apparaît supérieur au montant réellement dû, le commandement n'est pas pour autant nul mais ne vaut que pour la somme effectivement due, de sorte que les contestations élevées au titre du loyer ou des charges ne sont pas de nature à invalider l'acte.

*

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune contestation.

Le contrat de bail du 14 février 2008 stipule en son article 14 une clause résolutoire qui prévoit en substance qu'à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou d'indemnité d'occupation, y compris les charges et prestations, de tout complément de loyer ou rappel de charges, comme en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré au preneur le 29 octobre 2025, sur lequel se fonde la société requérante pour voir constater la résiliation du bail commercial, mentionne le délai d'un mois pour régler ses causes et visent la clause résolutoire. Il reprend par ailleurs les dispositions des articles L.145-41 et L. 145-17 I du code de commerce. En outre, un décompte des sommes dues y est joint, permettant ainsi au locataire d'en contester la régularité. 



La société défenderesse soulève, à titre principal, l'existence de contestations qui, selon elle, font obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire. 

La société [W] reproche tout d'abord à la bailleresse d'avoir inclus dans le commandement de payer du 29 octobre 2025 la régularisation de charges au titre de l'année 2023 alors même qu'elle a corrigé la somme appelée à ce titre six jours après la délivrance de l'acte. 

En outre, elle indique que lors de la délivrance du commandement de payer, la SCI Generali Commerce II n'avait pas procédé à la régularisation des charges au titre de l'année 2024. 

La société défenderesse ajoute que la régularisation de charges au titre de l'année 2024 a fait apparaître un solde créditeur de 46,14 euros en sa faveur, de sorte que la bailleresse aurait dû procéder à une rétrocession de cette somme à son profit.

En réplique, la bailleresse souligne qu'elle a produit aux débats toutes les régularisations de charges afférentes aux années 2022 à 2024 et les factures adressées à ce titre au locataire. Elle rappelle que, même si le commandement de payer du 29 octobre 2025 intègre une régularisation tardive de charges au titre de l'année 2022, cette régularisation est justifiée. Elle estime par ailleurs qu'elle pouvait inclure dans le commandement de payer les provisions pour charges au titre des années 2023 et 2024 en attendant la régularisation à advenir.

Cela étant posé, il est constant que l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement des charges, dont le locataire peut dès lors obtenir le remboursement, à moins que le bailleur, dans l'instance judiciaire en remboursement, ne justifie du quantum des charges effectivement récupérables sur le preneur.

Au cas présent, il sera tout d'abord relevé que le décompte joint au commandement de payer n'intègre pas la régularisation des charges au titre de l'année 2023, comme le soutient la société défenderesse. 

En outre, le juge des référés observe que le bailleur produit deux documents de reddition sur charges pour l'année 2023 établis les 22 octobre 2025 et 4 novembre 2025, ainsi que le relevé individuel des dépenses comprenant la synthèse détaillée des charges courantes. 

S'il est établi ces pièces que le bailleur a commis une erreur sur le montant de la régularisation de charges au titre de l'année 2023, cette erreur a été corrigée le 4 novembre 2025. 

Par ailleurs, il sera relevé le bailleur produit aussi la reddition sur charges pour l'année 2024, adressée au preneur par courriel du 23 décembre 2025 avec le relevé détaillé des charges courantes. 

Or, dès lors que le seul retard dans l'émission des redditions de charges ne remet pas en cause leur exigibilité, la défenderesse ne peut se prévaloir d'une régularisation tardive de charges pour les années 2023 et 2024, pas plus qu'elle ne peut affirmer que le bailleur a appelé des sommes pour parties indues puisque les régularisations de charges ont postérieurement été imputées en faveur du locataire sur la dette locative. 

Ainsi, cette contestation n'est pas jugée sérieuse. 

Il s'ensuit qu'il résulte du décompte actualisé au 27 mai 2026 que la société [W] n'a pas soldé l'intégralité des causes du commandement de payer dans le délai d'un mois qui lui était imparti. 

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont ainsi réunies au 29 novembre 2025. 

Sur les demandes de provision 

La SCI Generali Commerce II sollicite la condamnation de la société [W] à lui payer par provision la somme de 15.378,67 euros au titre de l'arriéré locatif échu, assortie d'intérêts conventionnels de 1,5% par mois sur un montant de 12.164,07 euros à compter du 29 octobre 2025 et sur le montant de 15.378,67 euros à compter du 1er avril, avec capitalisation des intérêts. 

La société [W] sollicite que les sommes demandées soient notamment ramenées à de plus justes proportions.

Sur ce,

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En vertu de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Le décompte actualisé au 27 mai 2026, lequel a été établi par la société CBRE en charge de la gestion locative des locaux litigieux, fait apparaître l'existence d'un arriéré locatif de 15.378,67 euros, terme du 2ème trimestre 2026 compris. 

Cette somme n'étant pas sérieusement contestable, la société [W] sera condamnée à payer cette somme à la SCI Generali Commerce II, à titre de provision à valoir sur les loyers et les charges échus au 27 mai 2026, échéance du 2ème trimestre 2026 incluse.



Si le contrat de bail du 14 février stipule en ses articles 4.4 et 4.5 que le retard dans le paiement des sommes dues au titre du contrat entraîne l'application d'un intérêt de 1,5% par mois de retard, et qu'une majoration de 10% des sommes dues sera appliquée, il s'agit toutefois de clauses pénales dont l'interprétation comme l'appréciation de leur éventuel caractère excessif ou dérisoire relève du juge du fond et ce en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil.

En conséquence, la demande formée au titre des intérêts de retard conventionnels et celle au titre de clause pénale de 10% des sommes dues seront rejetées.

Il s'ensuit que la somme de 15.378,67 euros sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 12.164,07 euros à compter du 29 octobre 2025, date du commandement de payer valant mise en demeure et sur le surplus à compter de l'ordonnance, et ce, en application des dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Toute demande plus ample formée au titre des intérêts assortissant l'arriéré locatif sera, par suite, rejetée.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

La SCI Generali Commerce II sollicite également à être autorisée à conserver le dépôt de garantie à titre de dommages intérêts.

Toutefois, il n'y a pas lieu à référé sur la demande de la bailleresse de conservation du dépôt de garantie, celle-ci s'analysant en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond, au sens de l'article 1231-5 du code civil.

Cette demande de conservation du dépôt de garantie à titre de clause pénale sera par conséquent rejetée.

Enfin, la capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement

La société [W] expose que son activité subit généralement une baisse entre les mois de septembre et de décembre chaque année, de même qu'aux mois de juillet et août. Elle affirme par ailleurs que son chiffre d'affaires est en baisse en raison du contexte international, mais souligne qu'elle a pu recouvrer une partie de ses dettes. Elle estime qu'elle retrouvera ses pleines capacités financières au mois de septembre 2026. 

Elle sollicite donc que lui soit accordé l'échéancier suivant :
- 100 euros par mois qui seront réglés au bailleur chaque mois à compter de la décision à intervenir et jusqu'au 1er octobre 2026 ;
- le reste de la dette en vingt échéances égales. 

En réplique, la bailleresse explique s'opposer par principe aux délais de paiement. Elle indique toutefois à titre subsidiaire que si la société [W] se voyait octroyer des délais de paiement, ceux-ci devraient être limités à deux mois. 




Sur ce,

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'article L. 145-41 du code de commerce conditionne l'octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.

Au cas particulier, la lecture du décompte fait apparaître que la société [W] ne s'acquitte plus du paiement de ses loyers depuis plusieurs mois, - le dernier règlement est intervenu le 20 janvier 2026, et que celle-ci n'a pas repris le paiement des loyers courants, ni avant la date de la première audience, ni à ce jour. 

En conséquence, en l'absence de reprise du paiement des loyers courants, la demande de délais présentée par la société [W] doit être rejetée. 

Sur les demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L'indemnité d'occupation, due par la société [W] depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

En effet, si le contrat de bail stipule qu'en cas de résiliation du bail, l'indemnité d'occupation due par le preneur sera égale à une fois et demi le montant mensuel du loyer cette stipulation s'analyse en une clause pénale susceptible comme telle d'être modérée par le juge du fond, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur ce point.

Toute demande formée en ce sens sera, par suite, rejetée.

En outre, l'expulsion du locataire sera ordonnée et le sort des meubles sera réglé selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

Le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire, il n'y a pas lieu d'assortir la mesure d'expulsion d'une astreinte. 


Sur les demandes accessoires 

Partie perdante, la société [W] doit supporter la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Les dépens étant définis à l'article 695 du code de procédure civile, il n'appartient pas au juge des référés de lister les sommes en faisant partie. 

Toute demande formée en ce sens sera, en conséquence, rejetée.

L'équité commande de condamner la société [W] à payer à la SCI Generali Commerce II la somme de 1.500 euros à ce titre.



PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire des baux liant les parties sont réunies au 29 novembre 2025 à 24h ; 

Disons qu'à défaut de restitution volontaire des locaux dépendants d'un immeuble sis [Adresse 3], la société [W] pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d'un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;

Condamnons la société [W] à payer à la société SCI Generali Commerce II une indemnité d'occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges, taxes et indexation, tel qu'il résulterait de la poursuite des trois baux, à compter du 30 novembre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société [W] à payer à la société SCI Generali Commerce II la somme provisionnelle de 15.378,67 euros, au titre des loyers, provisions sur charges, accessoires et indemnités d'occupation échus au 27 mai 2026, échéance du 2ème trimestre 2026 incluse ;

Disons que cette somme de 15.378,67 euros sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 12.164,07 euros à compter du 29 octobre 2025 et sur le surplus à compter de l'ordonnance ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;








Condamnons la société [W] à payer à la société SCI Generali Commerce II la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société [W] aux dépens tels que définis à l'article 695 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. 

Fait à [Localité 1] le 29 juillet 2026

Le Greffier, Le Président,





Estelle FRANTZ David CHRIQUI

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• 27 novembre 2025 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/13704

  en commun : code de commerce R145-36, code de commerce L145-40-2

• 9 décembre 2025 · Cour d'appel de Pau · Autre · n° 24/01459

  en commun : code de commerce R145-36, code de commerce L145-40-2

• 12 décembre 2025 · Cour d'appel de Nîmes · Autre · n° 23/03212

  en commun : code de commerce R145-36, code de commerce L145-40-2

• 18 décembre 2025 · Cour d'appel de Versailles · Autre · n° 25/01463

  en commun : code de commerce R145-36, code de commerce L145-40-2

Mise à jour de la source le 2026-07-30T21:14:33.013Z.