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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, Service des référés, 2 septembre 2026, n° 26/53658

Autres mesures ordonnées en référéDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■




 
N° RG 26/53658 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCMGC

N° : 9-CH

Assignation du :
19 Mai 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 02 septembre 2026



par Rémi FERREIRA, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Célia HADBOUN, Cadre-greffier. 
DEMANDEURS

Madame [G] [E]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Monsieur [L], [D] [E]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Baptiste LECOINTRE, avocat au barreau de PARIS - #D538





DEFENDERESSE

La SARL DEK
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Natalia YANKELEVICH, avocat au barreau de PARIS - #D1183










DÉBATS

A l’audience du 08 Juillet 2026, tenue publiquement, présidée par Rémi FERREIRA, Juge, assisté de Célia HADBOUN, Cadre-greffier, 

Suivant acte sous seing-privé du 4 septembre 2012, Mme [O] [Q], veuve [E], a consenti à M. [B] [T], agissant pour le compte de la société Dek en cours de constitution, un contrat de bail commercial portant sur des locaux dans un immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 5], pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2012, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 13.110 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance. 
[O] [Q], veuve [E], est décédée le 20 mars 2019, laissant pour lui succéder M. [L] [E] et Mme [G] [E], devenant ainsi propriétaires des locaux et bailleurs de la société Dek.
Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont, par acte du 31 mars 2026, fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme en principal de 9.857,76 euros, visant la clause résolutoire. 
Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, M. [L] [E] et Mme [G] [E] ont, par acte du 19 mai 2026, fait assigner la société Dek devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir : 
Constater la résolution de plein droit du bail, un mois après le commandement de payer du 31 mars 2026, visant la clause résolutoire et resté infructueux,En conséquence,
- Condamner la SARL DEK à payer à titre provisionnel, à Madame [G] [E] et Monsieur [L] [E] la somme de la somme de 8.144,88 € au titre des loyers impayés et charges arrêtée au 30 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter de cette date.
- Ordonner l’expulsion de la SARL DEK et de tout occupant de son chef des lieux loués, sis [Adresse 6].
- Autoriser le bailleur à requérir la force publique dans l’hypothèse où le preneur se maintiendrait dans les lieux.
- Fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1.487,12 €, égale au montant mensuel actuel charges comprises, à compter de la résolution de plein droit du bail, soit 30 avril 2026 et ce jusqu’à libération effective des lieux.
- Condamner la SARL DEK à payer à, titre provisionnel, à Madame [G] [E] et Monsieur [L] [E] la somme mensuelle de 1.487,12 € à compter du 1er mai 2026 et ce jusqu’à libération effective des lieux, à titre d’indemnité d’occupation.
- Rappeler que les Ordonnances de référé sont assorties de l’exécution provisoire
- Condamner la SARL DEK à payer à Madame [G] [E] et Monsieur [L] [E] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
L’affaire, initialement appelée à l’audience du 10 juin 2026, a fait l’objet d’un renvoi sur sollicitation du défendeur. 
L’affaire a été plaidée à l’audience du 8 juillet 2026. 
A l’audience, M. et Mme [E] ont maintenu les termes de leur assignation, en actualisant la dette à la somme de 9.036,24 euros, et en s’opposant à l’octroi de délais de paiement. 
La société Dek était représentée. Elle conteste une partie du montant de la dette locative en raison de l’absence de régularisations de charges effectuées par les bailleurs, et sollicite reconventionnellement le remboursement des provisions de charges versées. Elle sollicite par ailleurs l’octroi de délais de paiement à hauteur de 18 mois pour s’acquitter de la dette et de suspendre les effets de la clause résolutoire.
La question de l’absence de régularisation des charges par les bailleurs ayant été évoquée à l’audience, les demandeurs ont été autorisés à répondre à ce moyen par note en délibéré. 
Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2026. 

Par note en délibéré autorisée notifiée par voie électronique le 17 juillet 2026, le conseil des demandeurs communiquait les redditions de charges pour les années 2021 à 2024, les comptes de la copropriété relatifs aux années 2021 à 2024, ainsi que le décompte actualisé des sommes dues, indiquant que la dette actualisée s’élève désormais à la somme de 8.289,12 euros au 10 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

 Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
Le bailleur demandant, au titre d'un bail commercial, la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve des obligations qu'il invoque.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- la violation des obligations invoquées dans le commandement soit manifestement fautive,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Aux termes de l’article L.145-40-2 du code de commerce, « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. ».
Selon l’article R.145-36 du même code : « L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. ».
Il sera rappelé que si le montant porté au commandement de payer apparaît supérieur au montant réellement dû, le commandement n’est pas pour autant nul mais ne vaut que pour la somme effectivement due, de sorte que les contestations élevées au titre du loyer ou des charges ne sont pas de nature à invalider l’acte.
***
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le contrat de bail stipule en son article 15 une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou de charges ou d’inexécution d’une seule des clauses du bail, celui-ci pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 
Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré au preneur le 31 mars 2026, mentionne le délai d’un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire. Il reprend par ailleurs les dispositions des articles L.145-41 et L. 145-17 I du code de commerce. En outre, un décompte des sommes dues y est joint, permettant ainsi au locataire d’en contester la régularité. 




La société Dek soulève l’existence d’une contestation, qu’elle estime sérieuse. 
Elle explique que les bailleurs n’ont pas procédé aux régularisations de charges pour les années 2021 à 2024 et estime que les sommes trop-versées par rapport aux charges réelles doivent être déduites de la dette locative. 
Il est rappelé que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement des charges, dont le locataire peut dès lors obtenir le remboursement, à moins que le bailleur, dans l’instance judiciaire en remboursement, ne justifie du quantum des charges effectivement récupérables sur le preneur (3ème Civ., 5 novembre 2014, n°13-24.451, publié ; CA [Localité 1], 7 avril 2021, n°18/14694).
En l’espèce, il est établi que les bailleurs n’ont pas procédé aux régularisations annuelles de charges dans les conditions prévues aux articles L.145-40-2 et R.145-36 du code de commerce. 
Toutefois, les demandeurs ont produit par note en délibéré notifiée par voie électronique le 17 juillet 2026, les redditions sur charges pour les années 2021 à 2024, avec le relevé individuel des dépenses de la copropriété comprenant la synthèse des charges générales et des charges exceptionnelles.
Il ressort de ces documents que : 
La reddition de charges relative à l’année 2021 fait apparaître un solde de 224,44 euros en faveur du preneur ;La reddition de charges 2022 fait apparaître un solde de 362,35 euros en faveur du preneur ;La reddition de charges pour l’année 2023 fait apparaître un solde de 5,10 euros en faveur des bailleurs ;La reddition de charges au titre de l’année 2024 fait apparaître un solde de 165,43 euros en faveur du preneur. S’agissant de la régularisation de charges au titre de l’année 2025, la reddition des charges de la copropriété n’est pas encore intervenue en l’absence d’approbation des comptes de la copropriété par l’assemblée générale. Dans ces conditions, le défendeur ne peut se prévaloir d’une absence de régularisation des charges pour l’année 2025, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur sa demande reconventionnelle de remboursement des provisions versées.
Il résulte ainsi des éléments qui précèdent qu’au jour de la délivrance du commandement de payer, la société Dek restait redevable d’une somme non sérieusement contestable de 9.857,76 euros – 224,44 euros – 362,35 euros + 5,10 euros – 165,43 euros = 9.110,64 euros. 
S’il n’est pas contesté par les parties que le preneur a effectué un virement de 3.200 aux bailleurs le 22 avril 2026, soit avant l’expiration du délai d’un mois, force est de constater que l’intégralité des causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, ce qui permet de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 30 avril 2026, sous réserve des dispositions ultérieures relatives aux délais de paiement.





Sur la demande de provision 

Les demandeurs sollicitent la condamnation de la société Dek à leur payer la somme provisionnelle de 8.289,12 euros au titre de l’arriéré locatif échu au 10 juillet 2026. 

La défenderesse ne développe aucun autre moyen que celui précédemment invoqué au titre des régularisations de charges. 

Aux termes de l'article 835 alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En vertu de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.


Il ressort du décompte actualisé au 10 juillet 2026 que la société Dek reste devoir à M. et Mme [E] une somme non sérieusement contestable de 8.289,12 euros au titre de l’arriéré locatif échu à cette date. 

En conséquence, la société Dek sera condamnée à payer cette somme aux demandeurs à titre de provision à valoir sur les loyers et les charges échus au 10 juillet 2026, échéance du mois de juillet 2026 comprise, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

Sur la demande de délais de paiement

La société Dek sollicite des délais de paiement à hauteur de 18 mois, expliquant faire de nombreux efforts de paiement. 

En réplique, les demandeurs s’opposent à tous délais de paiement, indiquant que cette demande n’est pas justifiée et que les versements du preneur sont épisodiques. 

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. 
La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article L. 145-41 du code de commerce conditionne l'octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.

Compte tenu des efforts du locataire qui effectue des règlements, certes partiels, mais réguliers, un ultime échéancier de 18 mois sera octroyé à la société Dek pour apurer le solde de la dette locative, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues par l’article L. 145-41 du code de commerce précité.

Il lui est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion. 

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Dek depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur les demandes accessoires 

Partie perdante, la société Dek doit supporter la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. 
Ayant contraint les bailleurs à engager la présente procédure et à exposer des frais, elle sera condamnée à les indemniser, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur de la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort

Constatons l’acquisition, à la date du 30 avril 2026, de la clause résolutoire du bail liant les parties ;

Condamnons, par provision, la société Dek à payer à Mme [G] [E] et M. [L] [E] la somme de 8 289,12 euros (huit mille deux cent quatre-vingt-neuf euros et douze centimes) au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 juillet 2026 (échéance mois de juillet 2026 comprise), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorisons la société Dek à se libérer de sa dette en dix-huit versements mensuels, en sus du loyer et charges courants, le premier versement intervenant le 15 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision et les suivants le 15 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;

Dispositif

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute du paiement, à bonne date, en sus des loyers et charges courants, d’une seule des mensualités et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,
— le tout deviendra immédiatement exigible,
— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société Dek et de tout occupant de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 4] et [Adresse 5] ;
— le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
—La société Dek sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à payer mensuellement à Mme [G] [E] et M. [L] [E] une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant mensuel du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle en remboursement des provisions sur charges de la société Dek ;

Condamnons la société Dek aux dépens ;

Condamnons la société Dek à payer à Mme [G] [E] et M. [L] [E] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 02 septembre 2026

Le Greffier, Le Président,




Célia HADBOUN Rémi FERREIRA
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


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N° RG 26/53658 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCMGC

N° : 9-CH

Assignation du :
19 Mai 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 02 septembre 2026



par Rémi FERREIRA, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Célia HADBOUN, Cadre-greffier. 
DEMANDEURS

Madame [G] [E]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Monsieur [L], [D] [E]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Baptiste LECOINTRE, avocat au barreau de PARIS - #D538





DEFENDERESSE

La SARL DEK
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Natalia YANKELEVICH, avocat au barreau de PARIS - #D1183










DÉBATS

A l’audience du 08 Juillet 2026, tenue publiquement, présidée par Rémi FERREIRA, Juge, assisté de Célia HADBOUN, Cadre-greffier, 

Suivant acte sous seing-privé du 4 septembre 2012, Mme [O] [Q], veuve [E], a consenti à M. [B] [T], agissant pour le compte de la société Dek en cours de constitution, un contrat de bail commercial portant sur des locaux dans un immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 5], pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2012, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 13.110 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance. 
[O] [Q], veuve [E], est décédée le 20 mars 2019, laissant pour lui succéder M. [L] [E] et Mme [G] [E], devenant ainsi propriétaires des locaux et bailleurs de la société Dek.
Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont, par acte du 31 mars 2026, fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme en principal de 9.857,76 euros, visant la clause résolutoire. 
Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, M. [L] [E] et Mme [G] [E] ont, par acte du 19 mai 2026, fait assigner la société Dek devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir : 
Constater la résolution de plein droit du bail, un mois après le commandement de payer du 31 mars 2026, visant la clause résolutoire et resté infructueux,En conséquence,
- Condamner la SARL DEK à payer à titre provisionnel, à Madame [G] [E] et Monsieur [L] [E] la somme de la somme de 8.144,88 € au titre des loyers impayés et charges arrêtée au 30 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter de cette date.
- Ordonner l’expulsion de la SARL DEK et de tout occupant de son chef des lieux loués, sis [Adresse 6].
- Autoriser le bailleur à requérir la force publique dans l’hypothèse où le preneur se maintiendrait dans les lieux.
- Fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1.487,12 €, égale au montant mensuel actuel charges comprises, à compter de la résolution de plein droit du bail, soit 30 avril 2026 et ce jusqu’à libération effective des lieux.
- Condamner la SARL DEK à payer à, titre provisionnel, à Madame [G] [E] et Monsieur [L] [E] la somme mensuelle de 1.487,12 € à compter du 1er mai 2026 et ce jusqu’à libération effective des lieux, à titre d’indemnité d’occupation.
- Rappeler que les Ordonnances de référé sont assorties de l’exécution provisoire
- Condamner la SARL DEK à payer à Madame [G] [E] et Monsieur [L] [E] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
L’affaire, initialement appelée à l’audience du 10 juin 2026, a fait l’objet d’un renvoi sur sollicitation du défendeur. 
L’affaire a été plaidée à l’audience du 8 juillet 2026. 
A l’audience, M. et Mme [E] ont maintenu les termes de leur assignation, en actualisant la dette à la somme de 9.036,24 euros, et en s’opposant à l’octroi de délais de paiement. 
La société Dek était représentée. Elle conteste une partie du montant de la dette locative en raison de l’absence de régularisations de charges effectuées par les bailleurs, et sollicite reconventionnellement le remboursement des provisions de charges versées. Elle sollicite par ailleurs l’octroi de délais de paiement à hauteur de 18 mois pour s’acquitter de la dette et de suspendre les effets de la clause résolutoire.
La question de l’absence de régularisation des charges par les bailleurs ayant été évoquée à l’audience, les demandeurs ont été autorisés à répondre à ce moyen par note en délibéré. 
Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2026. 

Par note en délibéré autorisée notifiée par voie électronique le 17 juillet 2026, le conseil des demandeurs communiquait les redditions de charges pour les années 2021 à 2024, les comptes de la copropriété relatifs aux années 2021 à 2024, ainsi que le décompte actualisé des sommes dues, indiquant que la dette actualisée s’élève désormais à la somme de 8.289,12 euros au 10 juillet 2026. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

 Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
Le bailleur demandant, au titre d'un bail commercial, la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve des obligations qu'il invoque.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- la violation des obligations invoquées dans le commandement soit manifestement fautive,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Aux termes de l’article L.145-40-2 du code de commerce, « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. ».
Selon l’article R.145-36 du même code : « L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. ».
Il sera rappelé que si le montant porté au commandement de payer apparaît supérieur au montant réellement dû, le commandement n’est pas pour autant nul mais ne vaut que pour la somme effectivement due, de sorte que les contestations élevées au titre du loyer ou des charges ne sont pas de nature à invalider l’acte.
***
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le contrat de bail stipule en son article 15 une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou de charges ou d’inexécution d’une seule des clauses du bail, celui-ci pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 
Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré au preneur le 31 mars 2026, mentionne le délai d’un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire. Il reprend par ailleurs les dispositions des articles L.145-41 et L. 145-17 I du code de commerce. En outre, un décompte des sommes dues y est joint, permettant ainsi au locataire d’en contester la régularité. 




La société Dek soulève l’existence d’une contestation, qu’elle estime sérieuse. 
Elle explique que les bailleurs n’ont pas procédé aux régularisations de charges pour les années 2021 à 2024 et estime que les sommes trop-versées par rapport aux charges réelles doivent être déduites de la dette locative. 
Il est rappelé que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement des charges, dont le locataire peut dès lors obtenir le remboursement, à moins que le bailleur, dans l’instance judiciaire en remboursement, ne justifie du quantum des charges effectivement récupérables sur le preneur (3ème Civ., 5 novembre 2014, n°13-24.451, publié ; CA [Localité 1], 7 avril 2021, n°18/14694).
En l’espèce, il est établi que les bailleurs n’ont pas procédé aux régularisations annuelles de charges dans les conditions prévues aux articles L.145-40-2 et R.145-36 du code de commerce. 
Toutefois, les demandeurs ont produit par note en délibéré notifiée par voie électronique le 17 juillet 2026, les redditions sur charges pour les années 2021 à 2024, avec le relevé individuel des dépenses de la copropriété comprenant la synthèse des charges générales et des charges exceptionnelles.
Il ressort de ces documents que : 
La reddition de charges relative à l’année 2021 fait apparaître un solde de 224,44 euros en faveur du preneur ;La reddition de charges 2022 fait apparaître un solde de 362,35 euros en faveur du preneur ;La reddition de charges pour l’année 2023 fait apparaître un solde de 5,10 euros en faveur des bailleurs ;La reddition de charges au titre de l’année 2024 fait apparaître un solde de 165,43 euros en faveur du preneur. S’agissant de la régularisation de charges au titre de l’année 2025, la reddition des charges de la copropriété n’est pas encore intervenue en l’absence d’approbation des comptes de la copropriété par l’assemblée générale. Dans ces conditions, le défendeur ne peut se prévaloir d’une absence de régularisation des charges pour l’année 2025, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur sa demande reconventionnelle de remboursement des provisions versées.
Il résulte ainsi des éléments qui précèdent qu’au jour de la délivrance du commandement de payer, la société Dek restait redevable d’une somme non sérieusement contestable de 9.857,76 euros – 224,44 euros – 362,35 euros + 5,10 euros – 165,43 euros = 9.110,64 euros. 
S’il n’est pas contesté par les parties que le preneur a effectué un virement de 3.200 aux bailleurs le 22 avril 2026, soit avant l’expiration du délai d’un mois, force est de constater que l’intégralité des causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, ce qui permet de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 30 avril 2026, sous réserve des dispositions ultérieures relatives aux délais de paiement.





Sur la demande de provision 

Les demandeurs sollicitent la condamnation de la société Dek à leur payer la somme provisionnelle de 8.289,12 euros au titre de l’arriéré locatif échu au 10 juillet 2026. 

La défenderesse ne développe aucun autre moyen que celui précédemment invoqué au titre des régularisations de charges. 

Aux termes de l'article 835 alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En vertu de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.


Il ressort du décompte actualisé au 10 juillet 2026 que la société Dek reste devoir à M. et Mme [E] une somme non sérieusement contestable de 8.289,12 euros au titre de l’arriéré locatif échu à cette date. 

En conséquence, la société Dek sera condamnée à payer cette somme aux demandeurs à titre de provision à valoir sur les loyers et les charges échus au 10 juillet 2026, échéance du mois de juillet 2026 comprise, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

Sur la demande de délais de paiement

La société Dek sollicite des délais de paiement à hauteur de 18 mois, expliquant faire de nombreux efforts de paiement. 

En réplique, les demandeurs s’opposent à tous délais de paiement, indiquant que cette demande n’est pas justifiée et que les versements du preneur sont épisodiques. 

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. 
La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article L. 145-41 du code de commerce conditionne l'octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.

Compte tenu des efforts du locataire qui effectue des règlements, certes partiels, mais réguliers, un ultime échéancier de 18 mois sera octroyé à la société Dek pour apurer le solde de la dette locative, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues par l’article L. 145-41 du code de commerce précité.

Il lui est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion. 

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Dek depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur les demandes accessoires 

Partie perdante, la société Dek doit supporter la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. 
Ayant contraint les bailleurs à engager la présente procédure et à exposer des frais, elle sera condamnée à les indemniser, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur de la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort

Constatons l’acquisition, à la date du 30 avril 2026, de la clause résolutoire du bail liant les parties ;

Condamnons, par provision, la société Dek à payer à Mme [G] [E] et M. [L] [E] la somme de 8 289,12 euros (huit mille deux cent quatre-vingt-neuf euros et douze centimes) au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 juillet 2026 (échéance mois de juillet 2026 comprise), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorisons la société Dek à se libérer de sa dette en dix-huit versements mensuels, en sus du loyer et charges courants, le premier versement intervenant le 15 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision et les suivants le 15 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;


Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute du paiement, à bonne date, en sus des loyers et charges courants, d’une seule des mensualités et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,
— le tout deviendra immédiatement exigible,
— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société Dek et de tout occupant de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 4] et [Adresse 5] ;
— le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
—La société Dek sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à payer mensuellement à Mme [G] [E] et M. [L] [E] une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant mensuel du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle en remboursement des provisions sur charges de la société Dek ;

Condamnons la société Dek aux dépens ;

Condamnons la société Dek à payer à Mme [G] [E] et M. [L] [E] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 02 septembre 2026

Le Greffier, Le Président,




Célia HADBOUN Rémi FERREIRA

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Mise à jour de la source le 2026-09-02T18:26:29.396Z.