Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 1ère section, 18 juin 2026, n° 21/01227

Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

La S.A.S. Observatoire Panoramique de [Adresse 1] (ci-après la société OPTM), anciennement dénommée la société [Adresse 2], est propriétaire de locaux situés au [Adresse 3], immeuble en copropriété, dans lesquels sont exercées une activité commerciale de restauration et une activité de visite panoramique de la tour.

Afin d’optimiser les modalités d’exploitation de ses lots, la société OPTM a souhaité bénéficier de plusieurs espaces des parties communes de [Adresse 1]. Plusieurs conventions lui ont ainsi été consenties par le syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] (ci-après le syndicat des copropriétaires).

Par acte sous-seing privé du 10 novembre 2011 intitulé “Convention d’autorisation d’occupation temporaire”, le syndicat des copropriétaires “autorise” dans l’article 1 “Désignation” du contrat, la société OPTM à  “organiser des visites de la terrasse située au [Adresse 4]”. Aux termes de son article 2.1 “Durée”, la convention a été consentie pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er avril 2011 pour se terminer le 31 mars 2020, moyennant une redevance égale à 10 % des droits d’entrée hors taxes de la terrasse, avec un minimum de 40.000 euros par an hors taxes.

Deux autres conventions ont été signées par les parties, portant sur un des halls du rez-de-chaussée et sur une partie commune extérieure afin de faciliter l’accès à la clientèle, à savoir :
- une convention “billetterie” en date du 21 mai 1976 suivie de treize avenants successifs, le dernier avenant étant de 1989, portant sur un espace situé dans le hall secondaire d’entrée du rez-de-chaussée haut du bâtiment B de la tour (pignon nord) afin d’y installer « des sièges et une billetterie légers et amovibles » à l’usage des visiteurs de la terrasse; 

- une convention “cheminement” en date du 30 juin 1989 modifiée par avenant du 31 août 1995 par laquelle le syndicat des copropriétaires a autorisé la société OPTM, à titre gratuit et pour une durée d’un an renouvelable tacitement par période d’un an sauf dénonciation par l’une des parties à tout moment sous réserve du respect d’un préavis de trois mois, de mettre en place un dispositif consistant en un cheminement couvert par toile, à partir du bas des escaliers conduisant à la terrasse jusqu’à l’entrée de la billetterie. 

Le syndicat des copropriétaires a par ailleurs donné à bail à la société [Adresse 2], par acte du 11 octobre 2011, des locaux situés au 4ème sous-sol de la tour à usage exclusif de réserve destinés à abriter les vestiaires du personnel d’OPTM, d’une surface d’environ 50 m² moyennant un loyer annuel hors taxes de 13 500 euros, charges incluses. 

Par arrêté du 20 novembre 2009, la Préfecture de Paris a ordonné la réalisation de travaux de désamiantage au sein de la tour. A la suite, au courant de l’année 2010, un projet de réhabilitation et de rénovation de la tour a vu le jour, lequel a révélé la nécessité de la réalisation de travaux en site inoccupé. C’est dans ce contexte qu’une assemblée générale des copropriétaires du 8 septembre 2020, aux termes d’une résolution n°10, a décidé de prononcer la résiliation de la convention terrasse pour l’échéance du 31 mars 2023.

Par acte d’huissier du 27 novembre 2020, la société OPTM a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de voir constater la nullité de la résolution n°10 du 8 septembre 2020. La procédure a été enregistrée sous le numéro RG 20/11961 à la 8ème chambre du tribunal judiciaire de Paris.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 2 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son syndic, a donné congé à la société OPTM de la convention “Terrasse”, à effet au 31 mars 2023.

Par acte d’huissier du 26 janvier 2021, la société OPTM a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des articles L145-1 et suivants, R.145-1 et suivants et D.145-12 à D.145-19 et D.145-34 du code de commerce, et sur le fondement de l’article 12 du code de procédure civile aux fins de : 
“-DECLARER recevable et bien fondée la société OPTM en son action, 
En conséquence ;
-DIRE ET JUGER que la Convention Terrasse Renouvelée constitue un bail commercial en application des articles L145-1 et suivants du code de commerce,
-DIRE ET JUGER que la Convention Terrasse Renouvelé ne constitue pas une convention d’occupation précaire,
-DIRE ET JUGER que le Syndicat Principal ne pouvait délivrer congé à la société OPTM pour le 31 mars 2023,
En conséquence,
- JUGER que le congé délivré par le Syndicat Principal le 2 décembre 2020 pour le 31 mars 2023 est nul et non avenu,
- JUGER que la Convention Terrasse Renouvelée se poursuit normalement entre le Syndicat Principal et la société OPTM jusqu’à son terme contractuel normal, le 31 mars 2029,
En tout état de cause,
- CONDAMNER le Syndicat Principal à payer une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER le Syndicat Principal aux entiers dépens.”





Par ordonnance du 31 mars 2022, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer dans l’instance enrôlée sous le n° RG 20/11961, dans l’attente du jugement de la présente procédure statuant sur la requalification en bail commercial de la “Convention Terrasse”. 

Par ordonnance du 12 décembre 2023, dans le cadre de la présente instance, le juge de la mise en état a :
- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription présentée par le syndicat des copropriétaires s'agissant de la demande en requalification en bail commercial de la “convention d'autorisation d'occupation temporaire” du 1er avril 2011 ;
- dit n'y avoir lieu à se prononcer sur les autres demandes ne relevant pas du pouvoir du juge de la mise en état ;
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- réservé les dépens.

Par déclaration du 14 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel partiel de l'ordonnance, laquelle a été confirmée par arrêt rendu le 4 juillet 2024.

Parallèlement, le syndicat des copropriétaires a initié deux procédures en référé :

- Une première procédure introduite par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2023, aux termes de laquelle le syndicat des copropriétaires a demandé au juge des référés, en substance, de désigner un expert judiciaire en matière de sûreté et sécurisation aux fins de décrire les mesures de sécurité et sûreté existantes, relever les carences en matière de sûreté et sécurité du toit- terrasse, donner son avis sur les mesures existantes et proposer des mesures correctives en vue notamment d'une sécurisation optimale du toit-terrasse; de condamner la société OPTM à fermer la terrasse du [Adresse 4] au moins jusqu'à la sécurisation complète de celle-ci selon les prescriptions de l'expert judiciaire, sous astreinte de 10 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ; d’ordonner à la société OPTM de remettre au syndic, sous astreinte journalière de 10 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, l'ensemble des clés permettant d'ouvrir et fermer les portes donnant accès aux escaliers conduisant du [Adresse 3] au[Adresse 4]e ; de condamner la société OPTM la défenderesse à réaliser les prescriptions de l'expert Judiciaire, dans le délai imparti par ce dernier aux termes de son rapport définitif, sous astreinte de 10 000 euros par jour de retard à compter de l'expiration dudit délai .

Par ordonnance rendue le 20 décembre 2023, le juge a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires estimant qu’elles relevaient de la compétence exclusive du juge de la mise en état. Cette ordonnance, signifiée le 12 janvier 2024, est aujourd’hui définitive.

- Une seconde procédure introduite par acte de commissaire de justice du 16 août 2023, aux termes de laquelle le syndicat des copropriétaires a demandé au juge des référés, en substance, à titre principal, de constater la résiliation de plein droit de la convention d'autorisation d'occupation temporaire du 10 novembre 2011 ou à défaut prononcer la résiliation judiciaire de la convention, d’ordonner l'expulsion sans délai de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte et d’ordonner à la défenderesse, sous astreinte, à lui remettre l'ensemble des clés permettant d'ouvrir et fermer les portes donnant accès aux escaliers du [Adresse 3] au [Adresse 4] étage ; à titre subsidiaire, de désigner un expert judiciaire en matière de sûreté et sécurisation, d’ordonner la fermeture de la Terrasse du [Adresse 4] au moins jusqu'à la sécurisation complète de celle-ci selon les prescriptions de l'expert judiciaire, sous astreinte et d’ordonner à la société OPTM de remettre au syndic, sous astreinte, l'ensemble des clés permettant d'ouvrir et fermer les portes donnant accès aux escaliers conduisant du [Adresse 3] au [Adresse 4] Montparnasse.

Par ordonnance rendue le 22 mai 2024, et devenue définitive, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes principales et a déclaré irrecevables les demandes subsidiaires, en ce qu’elles se heurtaient à l’autorité de la chose jugée au provisoire de l’ordonnance rendue le 20 décembre 2023.

Par ordonnance rendue le 12 septembre 2024 à laquelle il convient de se référer le juge de la mise en état a :
- rejeté la demande de sursis à statuer de la société OPTM, 
- dit recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de [Adresse 1],
- rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] visant à voir ordonner la fermeture de la terrasse du [Adresse 4], ordonner à la société OPTM de remettre au syndic les clés permettant d'ouvrir et fermer les portes donnant accès aux escaliers conduisant du [Adresse 3] au [Adresse 4] et ordonner une expertise,
- condamné le syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] à payer à la société OPTM la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- réservé les dépens, 
- renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 12 novembre 2024 pour conclusions au fond du syndicat des copropriétaires.


Par conclusions notifiées par RPVA le 12 novembre 2024, la société OPTM a saisi le juge de la mise en état d’un nouvel incident, sollicitant un sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt devant être rendu par la Cour de cassation suite au pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de l’arrêt d’appel du 4 juillet 2024.

A l’audience de mise en état du 12 novembre 2024, l’incident a été fixé à l’audience du 21 janvier 2025.

Par message RPVA du 2 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a indiqué s’être désisté de son pourvoi en raison de l’urgence de l’affaire et a indiqué que dès lors l’incident était sans objet.

Par conclusions notifiées la veille de l’audience soit le 20 janvier 2025, la société OPTM a adressé de nouvelles conclusions, demandant au juge de la mise en état de :
- condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à verser aux débats :
* les extraits, année par année, du registre de sécurité portant sur l’immeuble de 2019, 2020 et 2021, 
* les extraits du registre des autorisations permettant l’utilisation de l’aire de stationnement pour les années 2019, 2020 et 2021, sauf à condamner le syndicat à paiement d’une astreinte par extrait et année manquante de 500 euros par jour de retard, passé un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce pendant un délai de deux mois. 
- surseoir à statuer jusqu’au jour de la communication des pièces précitées et au plus tard dans le délai de cinq mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir. 
- juger que les dépens suivront le sort de l’instance au principal. 

Par conclusions en réplique du même jour, le syndicat des copropriétaires a demandé au juge de la mise en état de :
- rejeter la demande de communication de pièces et la demande de sursis à statuer formées par la société OPTM,
- condamner la société OPTM à lui verser la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été renvoyée au 4 mars 2025 pour plaidoirie impérative sur l’incident.

Par ordonnance rendue le 8 avril 2025, le juge de la mise en état a rejeté l’ensemble des demandes de la société OPTM, l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et a renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état électronique du mardi 8 juillet 2025 pour conclusions au fond de la société OPTM avec injonction et dit qu’à défaut l’affaire sera clôturée et fixée à l’audience collégiale du 2 décembre 2025.

Aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 24 novembre 2025, la société OPTM a formé un nouvel incident tendant à déclarer irrecevables au visa de l’article 122 du code de procédure civile les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires au motif que le syndic, représentant du syndicat dans la présente instance, n’aurait pas été habilité par le syndicat des copropriétaires à formuler de telles demandes reconventionnelles.

L’incident a été joint au fond à l’audience de mise en état du 25 novembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions n°7 notifiées par RPVA le 1er décembre 2025, la société OPTM demande au tribunal de :
“RECEVOIR l’OPTM en ses prétentions et les déclarer fondées. 
JUGER que le bail à effet du 1er avril 2011, renouvelé pour neuf années à compter du 1er avril 2020, est soumis au régime de la propriété commerciale, l’OPTM justifiant exploiter, dans le cadre de ses activités commerciales, un emplacement stable et pérenne. 
JUGER réputées non écrites les clauses du bail à effet du 1er avril 2011 dès lors qu’elles sont manifestement contraires aux dispositions de l’article L.145-15 du code de commerce, et notamment les articles 3.2. et 5.3. du bail précité. 
JUGER à titre subsidiaire que le bail à effet du 1er avril 2011, renouvelé le 1er avril 2020, bénéficie des dispositions de l’article L.145-1 1 dès lors que contrairement aux prétentions du syndicat, la privation de ce bail serait de nature à compromettre l’exploitation du fonds du [Adresse 3] étage. 
DÉBOUTER le syndicat de [Adresse 1] de toutes ses demandes, fins et prétentions et notamment celles tendant à qualifier de convention d’occupation précaire, le bail renouvelé au 1er avril 2026 et à ordonner l’expulsion de l’OPTM du toit terrasse.
Et en tout état de cause, 
JUGER que le syndicat a méconnu les dispositions de l’article 1719 du code civil en l’état des voies de faits commises et condamner le syndicat des copropriétaires à payer à l’OPTM 800.000€ en réparation du préjudice subi. 
Sauf subsidiairement ordonner expertise pour vérifier les pertes d’exploitation subies par l’OPTM pendant les périodes où elle a subi les voies de fait et allouer à l’OPTM une provision de 500.000€. 
CONDAMNER le syndicat de [Adresse 1] à payer à l’OPTM au visa de l’article 1240 du Code civil la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts. 
CONDAMNER le syndicat de [Adresse 1] à payer à l’OPTM la somme de 30.000 € par application de l’article 700. 
Et sur les prétentions reconventionnelles du syndicat, Vu les articles 122, 789-6° du CPC, 
Vu l’article 55 du décret du 17 mars 1967 
JUGER irrecevables, faute d’habilitation du syndic, toutes les prétentions reconventionnelles formées par le syndicat de [Adresse 1] dès lors qu’elles tendent à remettre en cause les droits de l’OPTM en sa qualité de titulaire des lots du [Adresse 3] étage et notamment en ce qu’elles portent sur les droits de l’OPTM d’utilisation des ascenseurs jusqu’au [Adresse 3] étage, les possibilités d’accueil dans le hall, les signalétiques et autres moyens permettant le cheminement de la clientèle de l’OPTM depuis les entrées jusqu’au [Adresse 3] étage. 
Et en toute hypothèse, 
DIRE qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire ou de droit de la décision à intervenir. 
CONDAMNER le Syndicat de [Adresse 1] aux entiers dépens.”

Aux termes de ses dernières conclusions n°3 notifiées par RPVA le 25 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires et en tant que de besoin la société Esset ès-qualités de liquidateur amiable du syndicat principal des copropriétaires de l’Ensemble Immobilier de [Adresse 1] (l’EITMM) demandent au tribunal de :

“Rejeter purement et simplement la fin de non-recevoir soulevée par la société OPTM, 
- Juger mal fondée les demandes de requalification en baux commerciaux des dits contrats en ce qu’ils ne sauraient rentrer dans le champ d’application du statut des baux commerciaux défini 
par les articles L.145-1 à L.145-3 du Code de commerce, 
En conséquence, 
- Rejeter la totalité des demandes formulées par la société OPTM 
A titre reconventionnel, 
S’agissant de la convention d’occupation temporaire de la Terrasse en date du 10 novembre 2011 puis tacitement reconduite pour une durée de trois ans,
- Juger valable la notification de résiliation en date du 2 décembre 2020 notifiée à la société OPTM portant sur la convention d’occupation temporaire de la terrasse en date du 10 novembre 2011 puis tacitement reconduite pour une durée de trois ans à effet du 31 mars 2023, 
- Ordonner l’expulsion immédiate de la société OPTM ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la Force Publique et avec l’assistance d’un serrurier, de l’emprise en parties communes (le [Adresse 4]) sous astreinte journalière de 50.000 euros ; 
- Condamner la société OPTM à déposer toutes installations, équipements et mobiliers, de quelque nature que ce soit, situés au [Adresse 4] Maine Montparnasse, [Adresse 1] – [Localité 1], sous astreinte journalière de 10.000 € à compter de la signification du jugement à intervenir et ce jusqu’à parfaite libération de cette partie commune, 
- Juger que le Syndicat des Copropriétaires de [Adresse 1] pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement de tous objets mobiliers garnissant le [Adresse 4], [Adresse 1], soit chez un garde-meubles, au choix du Syndicat demandeur reconventionnel, aux frais, risques et périls de la société OPTM, avec au besoin avec le concours de la Force Publique, 
- Condamner la société OPTM à verser au Syndicat des Copropriétaires de [Adresse 1] la somme de 153.335,73 € TTC au titre d’indemnités d’occupation dues pour la période allant du 1er avril 2021 jusqu’au 28 août 2025, à parfaire jusqu’à parfaite libération du [Adresse 4] Maine Montparnasse, [Adresse 1] – [Localité 1]. 






S’agissant de la convention d’occupation temporaire de la billetterie en date du 21/05/1976 et ses 13 avenants, 
- Juger valable le congé notifié à la société OPTM portant sur la convention d’occupation temporaire de la billetterie par LRAR du 29 septembre 2020 à effet du 31 décembre 2020, 
- Ordonner l’expulsion immédiate de la société OPTM ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la Force Publique et avec l’assistance d’un serrurier, de l’emprise en parties communes (rdc hall bâtiment B pignon nord) sur laquelle est installée la billetterie amovible et les sièges, sous astreinte journalière de 10.000 euros 
- Condamner la société OPTM à déposer la billetterie, ainsi que toutes installations, équipements et mobiliers, de quelque nature que ce soit, situés dans le hall pignon nord du rez-de-chaussée du bâtiment B de [Adresse 1], [Adresse 1] – [Localité 1], sous astreinte journalière de 10.000 € à compter de la signification du jugement à intervenir et ce jusqu’à parfaite libération de cette partie commune, 
- Juger que le Syndicat des Copropriétaires de [Adresse 1] pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement de tous objets mobiliers garnissant l’espace occupé, soit dans un local inoccupé de la copropriété de l’ensemble immobilier de [Adresse 1], [Adresse 1] – [Localité 1], soit chez un garde-meubles, au choix du Syndicat demandeur reconventionnel, aux frais, risques et périls de la société OPTM, avec au besoin avec le concours de la Force Publique, 
- Condamner la société OPTM à verser à la société ESSET ès-qualités de liquidateur du Syndicat Principal des Copropriétaires de l’EITM la somme de 3.029,81 € TTC au titre d’indemnités d’occupation arrêtées au 1er avril 2021, date d’effet de la scission, 
- Condamner la société OPTM à verser au Syndicat des Copropriétaires de [Adresse 1] la somme de 54.536,58 € TTC au titre d’indemnités d’occupation dues pour la période allant du 1er avril 2021 jusqu’au 28 août 2025 à parfaire jusqu’à parfaite libération de l’espace occupé. 
S’agissant du bail portant sur les locaux à usage de réserve situés au 4ème sous-sol en date du 11 octobre 2011, 
- Juger que le bail en date du 11 octobre 2011 a pris fin de plein droit à la date du 14 octobre 2020 et que depuis cette date la société OPTM est occupante sans droits ni titre, 
- Ordonner en conséquence, compte tenu du maintien dans les lieux, l’expulsion immédiate de la société OPTM ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la Force Publique, au lot de copropriété n°5304 (porte n°406) situé au 4ème sous-sol de [Adresse 1], 
- Condamner la société OPTM à déposer toutes installations, équipements et mobiliers, de quelque nature que ce soit, situés dans le lot de copropriété n°5304 (porte n°406) 
situé au 4ème sous-sol de [Adresse 1], [Adresse 1] – [Localité 1], sous astreinte journalière de 10.000 € à compter de la signification du jugement à intervenir et ce jusqu’à parfaite libération des dits lieux occupés, 
- Juger que le Syndicat des Copropriétaires de [Adresse 1] pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement de tous objets mobiliers garnissant les locaux occupés, soit dans un local inoccupé de la copropriété de l’ensemble immobilier de [Adresse 1], [Adresse 1] – [Localité 1], soit chez un garde-meubles, au choix du Syndicat demandeur reconventionnel, aux frais, risques et périls de la société OPTM, avec au besoin avec le concours de la Force Publique, 
- Condamner la société OPTM à verser au Syndicat des Copropriétaires de [Adresse 1] la somme de 16.494,92 € TTC au titre d’indemnités d’occupation dues pour la période allant du 1er avril 2021 jusqu’au 28 août 2025, à parfaire jusqu’à parfaite libération des lieux occupés, 






S’agissant de la convention portant sur le cheminement extérieur en date du 30 juin 1989 et son avenant du 31 août 1995, 
- Juger valable la résiliation notifiée à la société OPTM par LRAR du 1er octobre 2021 à effet du 1er janvier 2022 de la convention portant sur le cheminement extérieur en date du 30 juin 1989 et son avenant du 31 août 1995, 
- Condamner la société OPTM à déposer la couverture en toile du cheminement et ses structures, ainsi que toutes affiches, signalétiques, installations, équipements et mobiliers, de quelque nature que ce soit, situés le long du cheminement à partir du bas des escaliers conduisant à la terrasse – esplanade jusqu’à l’entrée du hall 
billetterie (pignon nord) de [Adresse 1], [Adresse 1] – [Localité 1], sous astreinte journalière de 10.000 € à compter de la signification du jugement à intervenir et ce jusqu’à parfaite libération de cette partie commune, 
- Juger que le Syndicat des Copropriétaires de [Adresse 1] pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement de tous objets mobiliers garnissant l’espace occupé, soit dans un local inoccupé de la copropriété de l’ensemble immobilier de [Adresse 1], [Adresse 1] – [Localité 1], soit chez un garde-meubles, au choix du Syndicat demandeur reconventionnel, aux frais, risques et périls de la société OPTM, avec au besoin avec le concours de la Force Publique, 
En tout état de cause, 
- Débouter la société OPTM de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et prétentions. 
- Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. 
- Condamner la société OPTM à verser au Syndicat des Copropriétaires de [Adresse 1] la somme de 30.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 décembre 2025 et l’affaire a été plaidée à l’audience du même jour.

Le délibéré a été fixé au 12 mars 2026, prorogé au 28 mai 2025 à la demande conjointe des parties qui ont indiqué qu’une médiation était en cours en vu de trouver un accord; le délibéré a ensuite été prorogé en dernier lieu au 18 juin 2026, les parties étant invitées à indiquer si la médiation était toujours en cours ; par message adressé par RPVA le 1er juin 2026, l’avocat de la société OPTM a indiqué que cette dernière souhaitait que le tribunal se prononce “en raison de nouvelles contestations émises par un certain nombre de copropriétaires lors de la dernière assemblée générale.”

Motifs

MOTIFS DU JUGEMENT

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que certaines des demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au présent dispositif. 



Sur la qualification du contrat à effet du 1er avril 2011 renouvelé le 1er avril 2020

La société OPTM fait valoir en substance qu’elle bénéficie d’un bail au visa de l’article 1709 du code civil et que celui-ci, d’une durée de neuf ans à effet du 1er avril 2011, a été renouvelé aux mêmes charges et conditions le 1er avril 2020 pour une durée nécessairement de neuf années conformément aux dispositions de l’article L.145-12 du code de commerce, le congé notifié pour le 31 mars 2023 ne pouvant dès lors produire effet. Elle expose que la convention d’occupation temporaire doit ainsi être requalifiée en bail commercial et que le syndicat des copropriétaires ne peut valablement soutenir que l’occupation des parties communes lui appartenant constitue à elle seule un motif objectif de précarité. Elle soutient qu’il n’existe pas de circonstances particulières qui seraient étrangères aux parties (réhabilitation et désamiantage), que la redevance qu’elle acquitte correspond bien à un loyer et que le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à invoquer les restrictions de jouissance prévues au cahier des charges, les parties étant tenues de respecter en tout état de cause les prescriptions législatives et réglementaires.
 
Elle ajoute que le statut des baux commerciaux peut s’appliquer à un emplacement, en l’espèce le toit-terrasse, qui revêt les caractères de stabilité et de permanence requis pour son exploitation, et que l’exercice de son activité est autonome. 
Elle soutient par ailleurs qu’il n’y pas eu d’aveu de sa part visant à reconnaître que seules les échéances d’un bail précaire lui permet l’utilisation d’un toit terrasse.


En réplique, le syndicat des copropriétaires fait valoir pour l’essentiel que la convention en litige a été justement qualifiée de convention d’occupation temporaire au moment de sa conclusion en raison: 
 - de l’existence d’un motif de précarité caractérisé par la nature du [Adresse 4] Maine Montparnasse, partie commune de cette dernière, et de l’existence d’un projet de réhabilitation de très grande ampleur dont avait pleinement connaissance la société OPTM au moment de sa conclusion et lors de sa tacite reconduction ; 
- de la limitation du droit de jouissance intrinsèque à la configuration du [Adresse 4] étage;
 - du faible montant de sa redevance.

Il ajoute que ladite convention ne peut être qualifiée de bail commercial dans la mesure où le [Adresse 4] étage n’est pas un local au sens du statut des baux commerciaux mais une simple partie commune de [Adresse 1] ; qu’aucun fonds de commerce n’y est exploité de sorte qu’il est impossible de considérer cette surface comme étant un local accessoire à l’exploitation du [Adresse 3] étage appartenant à la société OPTM. 


Selon l'article L.145-5-1 du code de commerce issu de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel, qui est venu codifier à droit constant la jurisprudence antérieure, n'est pas soumise au statut des baux commerciaux la convention d'occupation précaire conclue pour l'exploitation d'un fonds de commerce, laquelle se caractérise par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties, comme la réalisation de travaux de mise en conformité ou de sécurité rendus impératifs sous condition que les locaux soient vides de toute occupation, et que l'occupant a connaissance de la précarité de son titre, sans volonté d'éluder le statut. 

Par ailleurs, selon l'article L.145-1 du même code, ne peut revendiquer le statut des baux commerciaux que l'exploitant, régulièrement immatriculé au registre du commerce et des sociétés, d'un fonds de commerce. Il s’ensuit qu’une convention d'occupation précaire peut être librement consentie lorsque le statut des baux commerciaux ne s'applique pas.
Décision du 18 Juin 2026
18° chambre 1ère section
 N° RG 21/01227 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTWAD




A titre liminaire, le tribunal relève qu’il est établi et non contesté que la convention en litige conclue le 10 novembre 2011 a fait l’objet d’une tacite reconduction à compter du 1er avril 2020.
Une nouvelle convention a donc été conclue à cette date, aux mêmes clauses et conditions que la précédente. En l’état de la procédure, au regard du dispositif de l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état - qui ne vise expressément que la convention conclue en 2011- confirmée par la cour d’appel et des prétentions de la société OPTM qui demande au tribunal de requalifier “le bail à effet du 1er avril 2011, renouvelé pour neuf années à compter du 1er avril 2020", le tribunal estime nécessaire d’analyser les critères de qualification, notamment celui lié à la précarité qui oppose les parties, à la date du 10 novembre 2011 et non uniquement à celle du 1er avril 2020.

En l’espèce, la convention en litige stipule notamment :
En son article 1 “Désignation” que le syndical principal autorise la société [Adresse 2] (devenue la société OPTM) à organiser des visites de la terrasse située au [Adresse 4] d’une surface approximative de 840 m2, laquelle constitue une partie commune de l’ensemble immobilier Tour Maine Montparnasse dont la propriété est répartie entre les copropriétaires de l’ensemble immobilier au prorata de leurs tantièmes; 

En son article 2 “Durée” que la convention est consentie et acceptée pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er avril 2011 pour se terminer le 31 mars 2020 ; que la convention se renouvellera par tacite reconduction, par périodes de trois ans, sauf dénonciation donnée par l’une des parties par lettre recommandée avec accusé de réception six mois au moins avant la fin de la convention en cours; 

En son article 3 “Occupation et utilisation temporaires”, que la convention est consentie à titre précaire et révocable et ne confère pas de droit réel à l’occupant, qui ne peut revendiquer aucun droit de propriété sur les locaux mis à sa disposition dans le cadre du présent contrat ; que les dispositions des articles L.145-1 à L.145-60 et R.145-1 à R.145-33 du code de commerce, décret n°536960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre les bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d’immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal et, de manière plus générale, toutes les dispositions législatives ou règlements à la propriété commerciale ne sont pas applicables;

En son article 4 “Obligations de la société [Adresse 2]", que cette dernière devra utiliser les lieux uniquement pour les visites de sa clientèle et qu’elle devra organiser les visites conformément aux dispositions du cahier des charges annexé à la convention et précisant les obligations imposées à la surveillance des escaliers de secours, le contrôle de l’accès du 57 ème étage et la surveillance du public et sur la terrasse hélicoptère; 

En son article 6 “Redevance” que la convention est consentie et acceptée moyennant une redevance égale à 10 % hors taxe des droits d’entrée spéciaux à l’entrée de la terrasse perçus par la société [Adresse 2] qui devra fournir chaque trimestre un relevé des entrées et permettre le contrôle de ses recettes par le syndic ; que le montant minimal de la redevance annuelle est fixé à la somme de 40 000 euros hors taxes. 

Ces stipulations expresses caractérisent la commune intention des parties de conférer un caractère précaire à l'occupation ainsi consentie.

Pour autant, il est constant que la convention d'occupation précaire se caractérise par des circonstances particulières, autres que la seule volonté des parties, constituant un motif légitime et ce même antérieurement aux dispositions de l’article L.145-5-1 du code de commerce issues de la loi du 18 juin 2014 en ayant consacré le principe.

Il convient donc de déterminer en l’espèce si la convention dont la requalification est recherchée a été consentie à titre précaire pour un motif légitime, en raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

Etant entendu :
- que l’absence de mention dans la convention des motifs de précarité ne suffit pas à écarter la qualification de convention d'occupation précaire et que la conclusion de plusieurs conventions successives entre les mêmes parties ne saurait entraîner une requalification en bail commercial dès lors que la situation de précarité perdure ; qu’en effet, la précarité est caractérisée par le caractère provisoire du droit de l'occupant, peu important la durée de l'occupation.
- que la précarité n'est nullement exclusive de la stipulation d'un terme, comme c’est le cas en l’espèce.

Le syndicat des copropriétaires, qui invoque comme motif de précarité le projet de réhabilitation de [Adresse 1], rendu indispensable à raison des règles de mise en conformité impératives, verse aux débats, notamment :
- un arrêté n°2009-324-1 de la Préfecture de Paris en date du 20 novembre 2009 faisant état des travaux de désamiantage alors en cours et accordant un délai pour l’exécution des travaux; 
- un procès-verbal du conseil syndical principal du 26 janvier 2010 invoquant notamment la nécessaire réalisation de travaux de mise en conformité “à horizon 2020" et des travaux de ravalement de la façade de [Adresse 1]; 
- un arrêté préfectoral du 19 mai 2017 constatant le défaut de réalisation de l’ensemble des travaux de désamiantage du site et la nécessité de faire procéder à certains travaux en site inoccupé;
- un dépôt du permis de construire en date du 31 juillet 2018 faisant état des objectifs du projet de réhabilitation de la tour, dont la mise aux normes énergétique du bâtiment, l’accessibilité et la sécurité incendie et l’achèvement du désamiantage de l’immeuble;
- un arrêté du 12 juillet 2019 de la ville de Paris accordant ledit permis de construire.

Il ressort de ces éléments que la convention terrasse a été conclue en 2011 puis renouvelée en 2020 alors que des travaux de très grande envergure, dont certains impératifs en raison de la nécessité d’une mise aux normes, devaient être exécutés dans la tour, ce dont les deux parties (la société OPTM ayant elle-même la qualité de copropriétaire) avaient nécessairement connaissance. Ce contexte est constitutif d’un événement incertain quant à son terme et extérieur à la volonté des parties puisque impliquant des travaux dont le syndicat des copropriétaires est certes l'instigateur mais qui sont rendus nécessaires au regard de normes impératives et qui nécessitent l'intervention d'entreprises tierces.

Il existait donc un motif de précarité, issu de circonstances extérieures, légitimes et objectives, indépendantes de la seule volonté des parties au moment de la conclusion de la convention en 2011 et de son renouvellement en 2020.

A titre surabondant et en toutes hypothèses, le tribunal relève que la requalification en bail commercial nécessite même en cas d’absence de motif légitime de précarité au sens de l’article L.145-5-1 que les conditions de l'application du statut des baux commerciaux prévues à l'article L.145-1 du même code soient réunies au cas d'espèce.



A ce titre, il est constant que le statut des baux commerciaux s’applique aux baux de locaux stables et permanents dans lesquels est exploité un fonds de commerce, ce fonds se caractérisant par l’existence d’une clientèle propre au commerçant. Toutefois, le bénéfice du statut peut être dénié si l’exploitant du fonds est soumis à des contraintes incompatibles avec le libre exercice de son activité.

Or en l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir à juste titre que la société OPTM exploite son fonds de commerce au [Adresse 3] étage de la tour (lequel abrite, outre un restaurant, notamment un observatoire) et que la destination du toit-terrasse est strictement limitée aux seules visites panoramiques ouvertes à sa clientèle. Dès lors, et nonobstant la discussion sur le point de savoir si la terrasse revêt les caractéristiques de local “stable et permanent”, la société OPTM ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que l’exploitation de la terrasse du [Adresse 4] étage, génère une clientèle propre. Etant entendu qu’au contraire, il résulte des stipulations de la convention billetterie que l’accès à la terrasse est subordonné à l’achat d’un billet permettant l’accès au [Adresse 3] étage, nommé “Le Belvédère” ; que de même l’avenant n°1 de la convention cheminement énonce “que la société [Adresse 2], qui exploite le Belvédère de la Visite Panoramique du [Adresse 3] étage de la Tour, et détient pour ses visiteurs, en vertu d’une convention souscrite avec le syndicat principal, un droit d’usage de la terrasse Hélicoptère au [Adresse 4] étage dispose d’un point de vente appelé “Billetterie” sis au rez-de-chaussée haut du bâtiment B de l’ensemble immobilier dans le hall situé au pignon nord de la Tour.” 

Il ressort en outre des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires que les visites de la terrasse sont strictement encadrées par un cahier des charges qui fixe les conditions d’exploitation de celles-ci en ce que :
- le circuit des visites est strictement défini;
- le nombre de visiteurs est limité; 
- les conditions de surveillance de la terrasse sont fixées, étant précisé qu’en cas de non-respect de ces conditions, il est prévu que le syndic fasse appel à une organisation extérieure de gardiennage, pour pourvoir lui-même à la surveillance indispensable;
- la vente d’objets de quelque nature que ce soit notamment la vente de boissons en bouteilles est interdite.

Il en ressort que la société OPTM ne jouit pas d’une autonomie dans l’exploitation du toit- terrasse.

Par ailleurs, c’est à juste titre que le syndicat des copropriétaires soutient que la terrasse n’est pas susceptible d’entrer dans le champ d’application du statut au titre d’un local accessoire à l’exploitation du fonds de commerce du [Adresse 3] étage alors même qu’il n’est pas justifié que la suppression de l’accès à la terrasse n’est pas de nature à compromettre l’exploitation dudit fonds.

Il résulte de ces éléments, suffisants en l’espèce sans qu’il ne soit besoin d’analyser en détail tous les autres arguments débattus entre les parties, que la société OPTM n’est pas fondée à soutenir qu’elle exploite un fonds de commerce sur la terrasse du [Adresse 4]. 

Sous le bénéfice de l’ensemble de ces observations, la société OPTM sera déboutée de sa demande de requalification de la convention terrasse en bail commercial ainsi que de sa demande subsidiaire visant à voir juger que le bail à effet du 1er avril 2011, renouvelé le 1er avril 2020, bénéficie des dispositions de l’article L.145-1 1 du code de commerce.

En conséquence la société OPTM sera également déboutée de sa demande de voir juger “réputées non écrites les clauses du bail à effet du 1er avril 2011 dès lors qu’elles sont manifestement contraires aux dispositions de l’article L.145-15 du code de commerce, et notamment les articles 3.2. et 5.3. du bail précité”. 


Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires 

Sur l’irrecevabilité soulevée par la société OPTM tirée de l’absence d’habilitation du syndic pour formuler des demandes reconventionnelles 

La société OPTM fait soutenir que les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires visant à voir juger valables les résiliations des conventions, ordonner l’expulsion immédiate des surfaces objets des conventions, condamner la société OPTM à procéder à l’enlèvement des mobiliers toujours en place dans les surfaces objet des conventions et condamner la société OPTM à verser les indemnités d’occupation dues au titre de l’occupation des surfaces à compter des congés délivrés sont irrecevables aux motifs que le syndic ne dispose pas d’un mandat spécifique du syndicat des copropriétaires pour les formuler. 

Le syndicat des copropriétaires réplique qu’un syndic peut présenter une demande reconventionnelle sans habilitation préalable de l’assemblée générale dès lors que la demande reconventionnelle se rattache à la demande principale par un lien suffisant et qu’il ne s’agit pas d’obtenir du juge un avantage distinct qui aurait nécessité une habilitation de l’assemblée générale. Il précise qu’il a habilité le syndic pour qu’il procède à la résiliation des conventions, que la présente procédure initiée par la société OPTM vise à requalifier les différentes conventions en bail commercial et partant à contester la régularité des congés notifiés par le syndicat et que dès lors ses demandes reconventionnelles se rattachent par un lien suffisant à la demande principale formée par la société OPTM. 

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.
Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice. Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour défendre aux actions intentées contre le syndicat.

S’agissant de la demande reconventionnelle, il n’est pas non plus besoin d’une telle autorisation lorsqu’elle n’est qu’une défense à l’action principale ou est exclusivement fondée sur elle.

A l’inverse, le syndic doit être spécialement autorisé à présenter une demande reconventionnelle qui n’est pas connexe à la demande principale et ne se rattache pas à celle-ci par un lien suffisant, en application de l’article 70 du code de procédure civile, qui prévoit que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant, dès lors que cette demande a, de ce fait, une autonomie procédurale complète.

Il en est ainsi lorsque cette demande ne tend pas seulement à s’opposer aux prétentions adverses, sur lesquelles elle n’est pas exclusivement fondée, mais qu’elle vise à obtenir un avantage distinct.






Ainsi, le syndic peut agir sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires lorsque la demande reconventionnelle se rattache à la demande principale par un lien suffisant.

En l’espèce, l’ensemble des demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires portant sur la convention temporaire de la terrasse conclue le 10 novembre 2011 puis tacitement reconduite le 10 novembre 2020 est en lien avec la demande principale de la société OPTM portant sur la requalification de cette même convention et la contestation du congé délivré à effet du 31 mars 2023, de sorte que le syndicat des copropriétaires est recevable en ses demandes visant à voir :
“- Juger valable la notification de résiliation en date du 2 décembre 2020 notifiée à la société OPTM portant sur la convention d’occupation temporaire de la terrasse en date du 10 novembre 2011 puis tacitement reconduite pour une durée de trois ans à effet du 31 mars 2023, 
- Ordonner l’expulsion immédiate de la société OPTM ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la Force Publique et avec l’assistance d’un serrurier, de l’emprise en parties communes (le [Adresse 4] Montparnasse- [Adresse 1] – [Localité 1]) sous astreinte journalière de 50.000 euros ; 
- Condamner la société OPTM à déposer toutes installations, équipements et mobiliers, de quelque nature que ce soit, situés au [Adresse 4], [Adresse 1] – [Localité 1], sous astreinte journalière de 10.000 € à compter de la signification du jugement à intervenir et ce jusqu’à parfaite libération de cette partie commune, 
- Juger que le Syndicat des Copropriétaires de [Adresse 1] pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement de tous objets mobiliers garnissant le [Adresse 4] Maine Montparnasse, [Adresse 1] – [Localité 1], soit chez un garde-meubles, au choix du Syndicat demandeur reconventionnel, aux frais, risques et périls de la société OPTM, avec au besoin avec le concours de la Force Publique, 
- Condamner la société OPTM à verser au Syndicat des Copropriétaires de [Adresse 1] la somme de 153.335,73 € TTC au titre d’indemnités d’occupation dues pour la période allant du 1er avril 2021 jusqu’au 28 août 2025, à parfaire jusqu’à parfaite libération du [Adresse 4], [Adresse 1] – [Localité 1].”

En revanche, le tribunal n’est pas saisi au principal de demandes relatives aux autres contrats conclus entre le syndicat des copropriétaires et la société OPTM, à savoir la “convention Billetterie”, la convention “Cheminement” et le “bail vestiaire” ; dès lors les demandes reconventionnelles visant à voir juger valables les résiliations de ces conventions, ordonner l’expulsion de la société OPTM des surfaces objets de ces conventions, condamner la société OPTM à enlever les mobiliers toujours en place et à payer des indemnités d’occupation ne se rattachent pas par un lien suffisant à la demande principale formée par la société OPTM. En conséquence, et compte tenu de l’absence d’habilitation préalable du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires pour présenter ces demandes reconventionnelles, celles-ci sont irrecevables. 





Sur les demandes relatives à la convention terrasse

Sur les effets du congé et la libération des lieux 

Il résulte des termes de la convention rappelés supra (cf article 2 “Durée” de la convention) que celle-ci a été consentie et acceptée pour une durée initiale de 9 ans à effet du 1er avril 2011 jusqu’au 31 mars 2020, puis a été tacitement renouvelée pour une durée de 3 ans jusqu’au 31 mars 2023.

La décision de résilier la convention a été votée et approuvée (852 788 tantièmes des voix ont voté POUR sur un total de 995 001 tantièmes) lors de l’assemblée générale du 8 septembre 2020.

Le syndic a ensuite notifié à la société OPTM par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 décembre 2020, la résiliation de la convention conformément aux stipulations de l’article 2.2, avec effet au 31 mars 2023.

Ce congé, conforme aux stipulations contractuelles liant les parties est valable, de sorte que la convention a pris fin le 31 mars 2023 et que la société OPTM est occupante sans droit ni titre de la terrasse située au [Adresse 4] étage depuis cette date à 24h.

Il convient en conséquence, à défaut de départ volontaire de la société OPTM dans le délai de trente jours suivant la signification du présent jugement, d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux objets de la convention, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier de son choix.
 
La société OPTM sera également tenue de libérer les lieux de toutes installations, équipements et mobiliers installés par ses soins conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Ceci sans qu’il soit besoin de prononcer les astreintes sollicitées par le syndicat des copropriétaires en l’espèce, en raison du caractère suffisamment comminatoire des dispositions du présent jugement et de l’absence d’élément tendant à démontrer la volonté de la société OPTM de se maintenir illicitement dans les lieux en cas d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation 

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de “condamner la société OPTM à lui payer la somme de 153 335,73 euros au titre d’indemnités d’occupation dus pour la période allant du 1er avril 2021 au 28 août 2025 à parfaire jusqu’à parfaite libération des lieux du [Adresse 4]” 

Il verse aux débats un décompte duquel il ressort qu’au 2 mai 2023, il n’existait aucun arriéré et que les impayés ont commencé à compter du 3ème trimestre 2023.

Ce décompte ne faisant l’objet d’aucune contestation quant à son quantum, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît fondée et la société OPTM sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 153 335,73 euros au titre des indemnités d’occupation dues selon décompte arrêté au 27 août 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus.

En revanche, en l’état de la demande présentée par le syndicat des copropriétaires, le tribunal ne pouvant être valablement saisi d’une simple demande de condamnation “à parfaire jusqu’à la libération des lieux” aucune condamnation en paiement supplémentaire ne sera prononcée au titre des indemnités d’occupation.


Sur les demandes de dommages et intérêts de la société OPTM 

La société OPTM demande au tribunal de “juger que le syndicat a méconnu les dispositions de l’article 1719 du code civil en l’état des voies de fait commises” et de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 800 000 euros en réparation du préjudice subi. Subsidiairement, la société OPTM sollicite la désignation d’un expert judiciaire pour vérifier les pertes d’exploitation qu’elle a subies et l’allocation d’une provision de 500 000 euros.

Au soutien de sa demande, la société OPTM fait exposer en substance que le syndicat des copropriétaires a supprimé des facilités d’exploitation telles l’accueil spécifique en rez-de-chaussée haut de la clientèle de la société et la mise à disposition de vestiaires ; elle ajoute qu’un seul ascenseur sur trois est actuellement laissé à son service et que le syndicat des copropriétaires a procédé à des tests de désenfumage pendant le week end de Pâques 2025, imposant la fermeture de la tour. Elle soutient que le syndicat des copropriétaires a commis des voies de fait pendant toute la durée de la procédure. Elle précise que les perturbations subies pendant plus de quatre années légitiment une prise en compte d’une somme minimale de 200 000 euros par an au titre de la perte de chance d’obtenir une recette en fonction d’une possibilité d’exploitation non perturbée. 

Pour s’opposer à cette demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir pour l’essentiel qu’il n’a commis aucune faute, que la société OPTM confond ses qualités de copropriétaire (au [Adresse 3] étage) et d’occupant de la terrasse au [Adresse 4] étage, qu’elle ne rapporte pas la preuve d’un préjudice, et qu’une mesure d’expertise n’est pas destinée à pallier la carence d’une partie. 

A titre liminaire, il doit être relevé qu’une convention d'occupation précaire n'étant pas un bail, le droit commun du louage se trouve exclu, même à titre supplétif des volontés, comme le statut des baux commerciaux. En conséquence l'occupant à titre précaire ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1719 du code civil mettant à la charge du bailleur une obligation de délivrance des locaux loués, mais doit établir un manquement de son cocontractant à ses obligations contractuelles.

En l’espèce, la société OPTM allègue mais ne caractérise par aucun élément objectif que les nuisances qu’elle invoque sont en lien avec des manquements contractuels imputables au syndicat des copropriétaires dans le cadre de l’exécution de la convention d’occupation temporaire liant les parties, laquelle ainsi que jugé supra, a pris fin le 31 mars 2023 par l’effet du congé délivré le 2 décembre 2020.

A ce titre, s’agissant des ascenseurs évoqués par la société OPTM qui soutient “qu’un seul ascenseur sur trois est laissé à (son) service”, le syndicat des copropriétaires fait valoir sans être contredit sur ce point que ceux-ci dépendent de la batterie D qui arrivent au [Adresse 3] étage de la tour, sur lesquels il n’existe aucun droit exclusif au bénéfice de la société OPTM et qui sont commun à tous les copropriétaires.



Concernant les tests de désenfumage, le syndicat des copropriétaires justifie également par la communication des échanges de courriers entre le conseil syndical et la société OPTM que ceux-ci, ont eu lieu du 17 au 19 avril 2025 soit après l’expiration de la convention terrasse et qu’ils ont concerné le [Adresse 3] étage de la tour.

S’agissant de l’impossibilité d’organiser des événements sur la terrasse, la convention a pris fin le 31 mars 2023 ainsi que jugé supra, et la société OPTM ne caractérise pas de manquements antérieurs imputables au syndicat des copropriétaires dans ses conclusions.

Au surplus, la société OPTM, qui se borne à invoquer des “pertes d’exploitation” sans précision et sans communiquer aucune pièce, ne caractérise l’existence d’un quelconque préjudice. Etant entendu que c’est à juste titre que le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’une mesure d’expertise judiciaire n’est pas destinée à pallier la carence d’une partie dans l’administration de la preuve qui lui incombe.

Dès lors, la demande de dommages et intérêts de la société OPTM formée de ce chef sera rejetée, de même que ses demandes subsidiaires de désignation d’un expert judiciaire et d’allocation d’une provision.


Sur la demande de dommages et intérêts de la société OPTM fondée sur le manquement à l’obligation de bonne foi du syndicat des copropriétaires 

La société OPTM sollicite, au visa de l’article 1240 du code civil, la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts. Elle fait valoir en substance qu’elle a été victime du comportement abusif du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires réplique n’avoir commis aucune faute et soutient que la société OPTM tente de faire échec au projet de réhabilitation de [Adresse 1].

Il résulte des articles 1134 et 1135 devenus 1103 et 1104 du code civil que les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi. En vertu des dispositions de l'article 2274 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, dans ses conclusions, la société OPTM allègue mais ne caractérise nullement en quoi le comportement du syndicat des copropriétaires serait exempt de bonne foi ; en effet, la société ne démontre pas en quoi les échanges et négociations menés avec le syndicat des copropriétaires sont révélateurs d’un comportement déloyal, et d’une volonté de nuire de la part de ce dernier.

Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.


Sur les autres demandes 

La société OPTM qui succombe en grande partie sera condamnée aux dépens ; elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement, au regard de l’équité, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 000 euros.





Aucun élément ne justifie de voir écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

Déboute la S.A.S. Observatoire Panoramique de [Adresse 1] ( OPTM) de sa demande de voir juger que le bail à effet du 1er avril 2011, renouvelé pour neuf années à compter du 1er avril 2020, est soumis au régime de la propriété commerciale,

Déboute la S.A.S. Observatoire Panoramique de [Adresse 1] ( OPTM) de sa demande de voir juger réputées non écrites les clauses du bail à effet du 1er avril 2011 manifestement contraires aux dispositions de l’article L.145-15 du code de commerce, et notamment les articles 3.2. et 5.3. du bail précité,

Déboute la S.A.S. Observatoire Panoramique de [Adresse 1] ( OPTM) de sa demande subsidiaire de voir juger que le bail à effet du 1er avril 2011, renouvelé le 1er avril 2020, bénéficie des dispositions de l’article L.145-1 1 du code de commerce à raison de son caractère accessoire à l’exploitation du fonds du [Adresse 3] étage,

Dit que par l’effet du congé délivré le 2 décembre 2020 par le syndicat de [Adresse 1] à la S.A.S. Observatoire Panoramique de [Adresse 1] (OPTM), la convention d’occupation temporaire, conclue le 10 novembre 2011 à effet du 1er avril 2011 et renouvelée le 1er avril 2020 a pris fin le 31 mars 2023 à 24h,

 Ordonne à la S.A.S. Observatoire Panoramique de [Adresse 1] ( OPTM) de libérer les lieux objets de la convention situés au [Adresse 4]- [Adresse 1] – [Localité 1] et dit qu’à défaut de départ volontaire dans le délai de trente jours à compter de la signification du présent jugement, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] sera autorisé à faire procéder à son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et avec l’assistance d’un serrurier,

Condamne la S.A.S. Observatoire Panoramique de [Adresse 1] ( OPTM) à déposer toutes installations, équipements et mobiliers, de quelque nature que ce soit, situés au [Adresse 4] Maine Montparnasse, [Adresse 1] – [Localité 1], et rappelle que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] de ses demandes d’astreinte,

Condamne la S.A.S. Observatoire Panoramique de [Adresse 1] ( OPTM) à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] la somme de 15 335,73 € TTC au titre des indemnités d’occupation dues selon décompte arrêté au 28 août 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus,




Déclare irrecevables les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] relatives à la convention d’occupation temporaire de la billetterie en date du 21/05/1976 et ses 13 avenants, au bail portant sur les locaux à usage de réserve situés au 4ème sous-sol en date du 11 octobre 2011, et à la convention portant sur le cheminement extérieur en date du 30 juin 1989 et son avenant du 31 août 1995, 

Déboute la S.A.S. Observatoire Panoramique de [Adresse 1] ( OPTM) de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] à lui payer la somme de 800 000 euros à titre de dommages et intérêts pour pertes d’exploitation,

Déboute la S.A.S. Observatoire Panoramique de [Adresse 1] ( OPTM) de ses demandes d’expertise et d’allocation d’une provision,

Déboute la S.A.S. Observatoire Panoramique de [Adresse 1] ( OPTM) de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] à lui payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts au visa de l’article 1240 du code civil,

Déboute la S.A.S. Observatoire Panoramique de [Adresse 1] ( OPTM) de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la S.A.S. Observatoire Panoramique de [Adresse 1] ( OPTM) à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la S.A.S. Observatoire Panoramique de [Adresse 1] ( OPTM) aux dépens,

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties,

Rejette la demande visant à voir écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 18 Juin 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
C. exécutoires
délivrées le :


■


18° chambre 
1ère section

 
N° RG 21/01227 
N° Portalis 352J-W-B7F-CTWAD

N° MINUTE : 2

Assignation du :
26 Janvier 2021

contradictoire













JUGEMENT 
rendu le 18 Juin 2026 


DEMANDERESSE

S.A.S. OPTM (Observatoire Panoramique de [Adresse 1])
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître André GUILLEMAIN de la SCP SCP GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0102



DÉFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires de [Adresse 1]
prise en la personne de son Syndic, la société ESSET
et en tant que de besoin la société ESSET, ès qualités de Liquidateur amiable du Syndicat Principal des copropriétaires de l’Ensemble Immobilier de [Adresse 1] (l’EITMM)
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Henry RANCHON du PARTNERSHIPS BRYAN CAVE LEIGHTON PAISNER (France) LLP, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0030


Décision du 18 Juin 2026
18° chambre 1ère section
 N° RG 21/01227 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTWAD




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,


DEBATS

A l’audience du 02 Décembre 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 mars 2026.
Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 18 Juin 2026.


JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort




FAITS ET PROCÉDURE

La S.A.S. Observatoire Panoramique de [Adresse 1] (ci-après la société OPTM), anciennement dénommée la société [Adresse 2], est propriétaire de locaux situés au [Adresse 3], immeuble en copropriété, dans lesquels sont exercées une activité commerciale de restauration et une activité de visite panoramique de la tour.

Afin d’optimiser les modalités d’exploitation de ses lots, la société OPTM a souhaité bénéficier de plusieurs espaces des parties communes de [Adresse 1]. Plusieurs conventions lui ont ainsi été consenties par le syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] (ci-après le syndicat des copropriétaires).

Par acte sous-seing privé du 10 novembre 2011 intitulé “Convention d’autorisation d’occupation temporaire”, le syndicat des copropriétaires “autorise” dans l’article 1 “Désignation” du contrat, la société OPTM à  “organiser des visites de la terrasse située au [Adresse 4]”. Aux termes de son article 2.1 “Durée”, la convention a été consentie pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er avril 2011 pour se terminer le 31 mars 2020, moyennant une redevance égale à 10 % des droits d’entrée hors taxes de la terrasse, avec un minimum de 40.000 euros par an hors taxes.

Deux autres conventions ont été signées par les parties, portant sur un des halls du rez-de-chaussée et sur une partie commune extérieure afin de faciliter l’accès à la clientèle, à savoir :
- une convention “billetterie” en date du 21 mai 1976 suivie de treize avenants successifs, le dernier avenant étant de 1989, portant sur un espace situé dans le hall secondaire d’entrée du rez-de-chaussée haut du bâtiment B de la tour (pignon nord) afin d’y installer « des sièges et une billetterie légers et amovibles » à l’usage des visiteurs de la terrasse; 

- une convention “cheminement” en date du 30 juin 1989 modifiée par avenant du 31 août 1995 par laquelle le syndicat des copropriétaires a autorisé la société OPTM, à titre gratuit et pour une durée d’un an renouvelable tacitement par période d’un an sauf dénonciation par l’une des parties à tout moment sous réserve du respect d’un préavis de trois mois, de mettre en place un dispositif consistant en un cheminement couvert par toile, à partir du bas des escaliers conduisant à la terrasse jusqu’à l’entrée de la billetterie. 

Le syndicat des copropriétaires a par ailleurs donné à bail à la société [Adresse 2], par acte du 11 octobre 2011, des locaux situés au 4ème sous-sol de la tour à usage exclusif de réserve destinés à abriter les vestiaires du personnel d’OPTM, d’une surface d’environ 50 m² moyennant un loyer annuel hors taxes de 13 500 euros, charges incluses. 

Par arrêté du 20 novembre 2009, la Préfecture de Paris a ordonné la réalisation de travaux de désamiantage au sein de la tour. A la suite, au courant de l’année 2010, un projet de réhabilitation et de rénovation de la tour a vu le jour, lequel a révélé la nécessité de la réalisation de travaux en site inoccupé. C’est dans ce contexte qu’une assemblée générale des copropriétaires du 8 septembre 2020, aux termes d’une résolution n°10, a décidé de prononcer la résiliation de la convention terrasse pour l’échéance du 31 mars 2023.

Par acte d’huissier du 27 novembre 2020, la société OPTM a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de voir constater la nullité de la résolution n°10 du 8 septembre 2020. La procédure a été enregistrée sous le numéro RG 20/11961 à la 8ème chambre du tribunal judiciaire de Paris.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 2 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son syndic, a donné congé à la société OPTM de la convention “Terrasse”, à effet au 31 mars 2023.

Par acte d’huissier du 26 janvier 2021, la société OPTM a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des articles L145-1 et suivants, R.145-1 et suivants et D.145-12 à D.145-19 et D.145-34 du code de commerce, et sur le fondement de l’article 12 du code de procédure civile aux fins de : 
“-DECLARER recevable et bien fondée la société OPTM en son action, 
En conséquence ;
-DIRE ET JUGER que la Convention Terrasse Renouvelée constitue un bail commercial en application des articles L145-1 et suivants du code de commerce,
-DIRE ET JUGER que la Convention Terrasse Renouvelé ne constitue pas une convention d’occupation précaire,
-DIRE ET JUGER que le Syndicat Principal ne pouvait délivrer congé à la société OPTM pour le 31 mars 2023,
En conséquence,
- JUGER que le congé délivré par le Syndicat Principal le 2 décembre 2020 pour le 31 mars 2023 est nul et non avenu,
- JUGER que la Convention Terrasse Renouvelée se poursuit normalement entre le Syndicat Principal et la société OPTM jusqu’à son terme contractuel normal, le 31 mars 2029,
En tout état de cause,
- CONDAMNER le Syndicat Principal à payer une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER le Syndicat Principal aux entiers dépens.”





Par ordonnance du 31 mars 2022, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer dans l’instance enrôlée sous le n° RG 20/11961, dans l’attente du jugement de la présente procédure statuant sur la requalification en bail commercial de la “Convention Terrasse”. 

Par ordonnance du 12 décembre 2023, dans le cadre de la présente instance, le juge de la mise en état a :
- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription présentée par le syndicat des copropriétaires s'agissant de la demande en requalification en bail commercial de la “convention d'autorisation d'occupation temporaire” du 1er avril 2011 ;
- dit n'y avoir lieu à se prononcer sur les autres demandes ne relevant pas du pouvoir du juge de la mise en état ;
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- réservé les dépens.

Par déclaration du 14 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel partiel de l'ordonnance, laquelle a été confirmée par arrêt rendu le 4 juillet 2024.

Parallèlement, le syndicat des copropriétaires a initié deux procédures en référé :

- Une première procédure introduite par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2023, aux termes de laquelle le syndicat des copropriétaires a demandé au juge des référés, en substance, de désigner un expert judiciaire en matière de sûreté et sécurisation aux fins de décrire les mesures de sécurité et sûreté existantes, relever les carences en matière de sûreté et sécurité du toit- terrasse, donner son avis sur les mesures existantes et proposer des mesures correctives en vue notamment d'une sécurisation optimale du toit-terrasse; de condamner la société OPTM à fermer la terrasse du [Adresse 4] au moins jusqu'à la sécurisation complète de celle-ci selon les prescriptions de l'expert judiciaire, sous astreinte de 10 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ; d’ordonner à la société OPTM de remettre au syndic, sous astreinte journalière de 10 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, l'ensemble des clés permettant d'ouvrir et fermer les portes donnant accès aux escaliers conduisant du [Adresse 3] au[Adresse 4]e ; de condamner la société OPTM la défenderesse à réaliser les prescriptions de l'expert Judiciaire, dans le délai imparti par ce dernier aux termes de son rapport définitif, sous astreinte de 10 000 euros par jour de retard à compter de l'expiration dudit délai .

Par ordonnance rendue le 20 décembre 2023, le juge a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires estimant qu’elles relevaient de la compétence exclusive du juge de la mise en état. Cette ordonnance, signifiée le 12 janvier 2024, est aujourd’hui définitive.

- Une seconde procédure introduite par acte de commissaire de justice du 16 août 2023, aux termes de laquelle le syndicat des copropriétaires a demandé au juge des référés, en substance, à titre principal, de constater la résiliation de plein droit de la convention d'autorisation d'occupation temporaire du 10 novembre 2011 ou à défaut prononcer la résiliation judiciaire de la convention, d’ordonner l'expulsion sans délai de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte et d’ordonner à la défenderesse, sous astreinte, à lui remettre l'ensemble des clés permettant d'ouvrir et fermer les portes donnant accès aux escaliers du [Adresse 3] au [Adresse 4] étage ; à titre subsidiaire, de désigner un expert judiciaire en matière de sûreté et sécurisation, d’ordonner la fermeture de la Terrasse du [Adresse 4] au moins jusqu'à la sécurisation complète de celle-ci selon les prescriptions de l'expert judiciaire, sous astreinte et d’ordonner à la société OPTM de remettre au syndic, sous astreinte, l'ensemble des clés permettant d'ouvrir et fermer les portes donnant accès aux escaliers conduisant du [Adresse 3] au [Adresse 4] Montparnasse.

Par ordonnance rendue le 22 mai 2024, et devenue définitive, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes principales et a déclaré irrecevables les demandes subsidiaires, en ce qu’elles se heurtaient à l’autorité de la chose jugée au provisoire de l’ordonnance rendue le 20 décembre 2023.

Par ordonnance rendue le 12 septembre 2024 à laquelle il convient de se référer le juge de la mise en état a :
- rejeté la demande de sursis à statuer de la société OPTM, 
- dit recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de [Adresse 1],
- rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] visant à voir ordonner la fermeture de la terrasse du [Adresse 4], ordonner à la société OPTM de remettre au syndic les clés permettant d'ouvrir et fermer les portes donnant accès aux escaliers conduisant du [Adresse 3] au [Adresse 4] et ordonner une expertise,
- condamné le syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] à payer à la société OPTM la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- réservé les dépens, 
- renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 12 novembre 2024 pour conclusions au fond du syndicat des copropriétaires.


Par conclusions notifiées par RPVA le 12 novembre 2024, la société OPTM a saisi le juge de la mise en état d’un nouvel incident, sollicitant un sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt devant être rendu par la Cour de cassation suite au pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de l’arrêt d’appel du 4 juillet 2024.

A l’audience de mise en état du 12 novembre 2024, l’incident a été fixé à l’audience du 21 janvier 2025.

Par message RPVA du 2 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a indiqué s’être désisté de son pourvoi en raison de l’urgence de l’affaire et a indiqué que dès lors l’incident était sans objet.

Par conclusions notifiées la veille de l’audience soit le 20 janvier 2025, la société OPTM a adressé de nouvelles conclusions, demandant au juge de la mise en état de :
- condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à verser aux débats :
* les extraits, année par année, du registre de sécurité portant sur l’immeuble de 2019, 2020 et 2021, 
* les extraits du registre des autorisations permettant l’utilisation de l’aire de stationnement pour les années 2019, 2020 et 2021, sauf à condamner le syndicat à paiement d’une astreinte par extrait et année manquante de 500 euros par jour de retard, passé un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce pendant un délai de deux mois. 
- surseoir à statuer jusqu’au jour de la communication des pièces précitées et au plus tard dans le délai de cinq mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir. 
- juger que les dépens suivront le sort de l’instance au principal. 

Par conclusions en réplique du même jour, le syndicat des copropriétaires a demandé au juge de la mise en état de :
- rejeter la demande de communication de pièces et la demande de sursis à statuer formées par la société OPTM,
- condamner la société OPTM à lui verser la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été renvoyée au 4 mars 2025 pour plaidoirie impérative sur l’incident.

Par ordonnance rendue le 8 avril 2025, le juge de la mise en état a rejeté l’ensemble des demandes de la société OPTM, l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et a renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état électronique du mardi 8 juillet 2025 pour conclusions au fond de la société OPTM avec injonction et dit qu’à défaut l’affaire sera clôturée et fixée à l’audience collégiale du 2 décembre 2025.

Aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 24 novembre 2025, la société OPTM a formé un nouvel incident tendant à déclarer irrecevables au visa de l’article 122 du code de procédure civile les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires au motif que le syndic, représentant du syndicat dans la présente instance, n’aurait pas été habilité par le syndicat des copropriétaires à formuler de telles demandes reconventionnelles.

L’incident a été joint au fond à l’audience de mise en état du 25 novembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions n°7 notifiées par RPVA le 1er décembre 2025, la société OPTM demande au tribunal de :
“RECEVOIR l’OPTM en ses prétentions et les déclarer fondées. 
JUGER que le bail à effet du 1er avril 2011, renouvelé pour neuf années à compter du 1er avril 2020, est soumis au régime de la propriété commerciale, l’OPTM justifiant exploiter, dans le cadre de ses activités commerciales, un emplacement stable et pérenne. 
JUGER réputées non écrites les clauses du bail à effet du 1er avril 2011 dès lors qu’elles sont manifestement contraires aux dispositions de l’article L.145-15 du code de commerce, et notamment les articles 3.2. et 5.3. du bail précité. 
JUGER à titre subsidiaire que le bail à effet du 1er avril 2011, renouvelé le 1er avril 2020, bénéficie des dispositions de l’article L.145-1 1 dès lors que contrairement aux prétentions du syndicat, la privation de ce bail serait de nature à compromettre l’exploitation du fonds du [Adresse 3] étage. 
DÉBOUTER le syndicat de [Adresse 1] de toutes ses demandes, fins et prétentions et notamment celles tendant à qualifier de convention d’occupation précaire, le bail renouvelé au 1er avril 2026 et à ordonner l’expulsion de l’OPTM du toit terrasse.
Et en tout état de cause, 
JUGER que le syndicat a méconnu les dispositions de l’article 1719 du code civil en l’état des voies de faits commises et condamner le syndicat des copropriétaires à payer à l’OPTM 800.000€ en réparation du préjudice subi. 
Sauf subsidiairement ordonner expertise pour vérifier les pertes d’exploitation subies par l’OPTM pendant les périodes où elle a subi les voies de fait et allouer à l’OPTM une provision de 500.000€. 
CONDAMNER le syndicat de [Adresse 1] à payer à l’OPTM au visa de l’article 1240 du Code civil la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts. 
CONDAMNER le syndicat de [Adresse 1] à payer à l’OPTM la somme de 30.000 € par application de l’article 700. 
Et sur les prétentions reconventionnelles du syndicat, Vu les articles 122, 789-6° du CPC, 
Vu l’article 55 du décret du 17 mars 1967 
JUGER irrecevables, faute d’habilitation du syndic, toutes les prétentions reconventionnelles formées par le syndicat de [Adresse 1] dès lors qu’elles tendent à remettre en cause les droits de l’OPTM en sa qualité de titulaire des lots du [Adresse 3] étage et notamment en ce qu’elles portent sur les droits de l’OPTM d’utilisation des ascenseurs jusqu’au [Adresse 3] étage, les possibilités d’accueil dans le hall, les signalétiques et autres moyens permettant le cheminement de la clientèle de l’OPTM depuis les entrées jusqu’au [Adresse 3] étage. 
Et en toute hypothèse, 
DIRE qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire ou de droit de la décision à intervenir. 
CONDAMNER le Syndicat de [Adresse 1] aux entiers dépens.”

Aux termes de ses dernières conclusions n°3 notifiées par RPVA le 25 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires et en tant que de besoin la société Esset ès-qualités de liquidateur amiable du syndicat principal des copropriétaires de l’Ensemble Immobilier de [Adresse 1] (l’EITMM) demandent au tribunal de :

“Rejeter purement et simplement la fin de non-recevoir soulevée par la société OPTM, 
- Juger mal fondée les demandes de requalification en baux commerciaux des dits contrats en ce qu’ils ne sauraient rentrer dans le champ d’application du statut des baux commerciaux défini 
par les articles L.145-1 à L.145-3 du Code de commerce, 
En conséquence, 
- Rejeter la totalité des demandes formulées par la société OPTM 
A titre reconventionnel, 
S’agissant de la convention d’occupation temporaire de la Terrasse en date du 10 novembre 2011 puis tacitement reconduite pour une durée de trois ans,
- Juger valable la notification de résiliation en date du 2 décembre 2020 notifiée à la société OPTM portant sur la convention d’occupation temporaire de la terrasse en date du 10 novembre 2011 puis tacitement reconduite pour une durée de trois ans à effet du 31 mars 2023, 
- Ordonner l’expulsion immédiate de la société OPTM ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la Force Publique et avec l’assistance d’un serrurier, de l’emprise en parties communes (le [Adresse 4]) sous astreinte journalière de 50.000 euros ; 
- Condamner la société OPTM à déposer toutes installations, équipements et mobiliers, de quelque nature que ce soit, situés au [Adresse 4] Maine Montparnasse, [Adresse 1] – [Localité 1], sous astreinte journalière de 10.000 € à compter de la signification du jugement à intervenir et ce jusqu’à parfaite libération de cette partie commune, 
- Juger que le Syndicat des Copropriétaires de [Adresse 1] pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement de tous objets mobiliers garnissant le [Adresse 4], [Adresse 1], soit chez un garde-meubles, au choix du Syndicat demandeur reconventionnel, aux frais, risques et périls de la société OPTM, avec au besoin avec le concours de la Force Publique, 
- Condamner la société OPTM à verser au Syndicat des Copropriétaires de [Adresse 1] la somme de 153.335,73 € TTC au titre d’indemnités d’occupation dues pour la période allant du 1er avril 2021 jusqu’au 28 août 2025, à parfaire jusqu’à parfaite libération du [Adresse 4] Maine Montparnasse, [Adresse 1] – [Localité 1]. 






S’agissant de la convention d’occupation temporaire de la billetterie en date du 21/05/1976 et ses 13 avenants, 
- Juger valable le congé notifié à la société OPTM portant sur la convention d’occupation temporaire de la billetterie par LRAR du 29 septembre 2020 à effet du 31 décembre 2020, 
- Ordonner l’expulsion immédiate de la société OPTM ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la Force Publique et avec l’assistance d’un serrurier, de l’emprise en parties communes (rdc hall bâtiment B pignon nord) sur laquelle est installée la billetterie amovible et les sièges, sous astreinte journalière de 10.000 euros 
- Condamner la société OPTM à déposer la billetterie, ainsi que toutes installations, équipements et mobiliers, de quelque nature que ce soit, situés dans le hall pignon nord du rez-de-chaussée du bâtiment B de [Adresse 1], [Adresse 1] – [Localité 1], sous astreinte journalière de 10.000 € à compter de la signification du jugement à intervenir et ce jusqu’à parfaite libération de cette partie commune, 
- Juger que le Syndicat des Copropriétaires de [Adresse 1] pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement de tous objets mobiliers garnissant l’espace occupé, soit dans un local inoccupé de la copropriété de l’ensemble immobilier de [Adresse 1], [Adresse 1] – [Localité 1], soit chez un garde-meubles, au choix du Syndicat demandeur reconventionnel, aux frais, risques et périls de la société OPTM, avec au besoin avec le concours de la Force Publique, 
- Condamner la société OPTM à verser à la société ESSET ès-qualités de liquidateur du Syndicat Principal des Copropriétaires de l’EITM la somme de 3.029,81 € TTC au titre d’indemnités d’occupation arrêtées au 1er avril 2021, date d’effet de la scission, 
- Condamner la société OPTM à verser au Syndicat des Copropriétaires de [Adresse 1] la somme de 54.536,58 € TTC au titre d’indemnités d’occupation dues pour la période allant du 1er avril 2021 jusqu’au 28 août 2025 à parfaire jusqu’à parfaite libération de l’espace occupé. 
S’agissant du bail portant sur les locaux à usage de réserve situés au 4ème sous-sol en date du 11 octobre 2011, 
- Juger que le bail en date du 11 octobre 2011 a pris fin de plein droit à la date du 14 octobre 2020 et que depuis cette date la société OPTM est occupante sans droits ni titre, 
- Ordonner en conséquence, compte tenu du maintien dans les lieux, l’expulsion immédiate de la société OPTM ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la Force Publique, au lot de copropriété n°5304 (porte n°406) situé au 4ème sous-sol de [Adresse 1], 
- Condamner la société OPTM à déposer toutes installations, équipements et mobiliers, de quelque nature que ce soit, situés dans le lot de copropriété n°5304 (porte n°406) 
situé au 4ème sous-sol de [Adresse 1], [Adresse 1] – [Localité 1], sous astreinte journalière de 10.000 € à compter de la signification du jugement à intervenir et ce jusqu’à parfaite libération des dits lieux occupés, 
- Juger que le Syndicat des Copropriétaires de [Adresse 1] pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement de tous objets mobiliers garnissant les locaux occupés, soit dans un local inoccupé de la copropriété de l’ensemble immobilier de [Adresse 1], [Adresse 1] – [Localité 1], soit chez un garde-meubles, au choix du Syndicat demandeur reconventionnel, aux frais, risques et périls de la société OPTM, avec au besoin avec le concours de la Force Publique, 
- Condamner la société OPTM à verser au Syndicat des Copropriétaires de [Adresse 1] la somme de 16.494,92 € TTC au titre d’indemnités d’occupation dues pour la période allant du 1er avril 2021 jusqu’au 28 août 2025, à parfaire jusqu’à parfaite libération des lieux occupés, 






S’agissant de la convention portant sur le cheminement extérieur en date du 30 juin 1989 et son avenant du 31 août 1995, 
- Juger valable la résiliation notifiée à la société OPTM par LRAR du 1er octobre 2021 à effet du 1er janvier 2022 de la convention portant sur le cheminement extérieur en date du 30 juin 1989 et son avenant du 31 août 1995, 
- Condamner la société OPTM à déposer la couverture en toile du cheminement et ses structures, ainsi que toutes affiches, signalétiques, installations, équipements et mobiliers, de quelque nature que ce soit, situés le long du cheminement à partir du bas des escaliers conduisant à la terrasse – esplanade jusqu’à l’entrée du hall 
billetterie (pignon nord) de [Adresse 1], [Adresse 1] – [Localité 1], sous astreinte journalière de 10.000 € à compter de la signification du jugement à intervenir et ce jusqu’à parfaite libération de cette partie commune, 
- Juger que le Syndicat des Copropriétaires de [Adresse 1] pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement de tous objets mobiliers garnissant l’espace occupé, soit dans un local inoccupé de la copropriété de l’ensemble immobilier de [Adresse 1], [Adresse 1] – [Localité 1], soit chez un garde-meubles, au choix du Syndicat demandeur reconventionnel, aux frais, risques et périls de la société OPTM, avec au besoin avec le concours de la Force Publique, 
En tout état de cause, 
- Débouter la société OPTM de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et prétentions. 
- Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. 
- Condamner la société OPTM à verser au Syndicat des Copropriétaires de [Adresse 1] la somme de 30.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 décembre 2025 et l’affaire a été plaidée à l’audience du même jour.

Le délibéré a été fixé au 12 mars 2026, prorogé au 28 mai 2025 à la demande conjointe des parties qui ont indiqué qu’une médiation était en cours en vu de trouver un accord; le délibéré a ensuite été prorogé en dernier lieu au 18 juin 2026, les parties étant invitées à indiquer si la médiation était toujours en cours ; par message adressé par RPVA le 1er juin 2026, l’avocat de la société OPTM a indiqué que cette dernière souhaitait que le tribunal se prononce “en raison de nouvelles contestations émises par un certain nombre de copropriétaires lors de la dernière assemblée générale.”


MOTIFS DU JUGEMENT

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que certaines des demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au présent dispositif. 



Sur la qualification du contrat à effet du 1er avril 2011 renouvelé le 1er avril 2020

La société OPTM fait valoir en substance qu’elle bénéficie d’un bail au visa de l’article 1709 du code civil et que celui-ci, d’une durée de neuf ans à effet du 1er avril 2011, a été renouvelé aux mêmes charges et conditions le 1er avril 2020 pour une durée nécessairement de neuf années conformément aux dispositions de l’article L.145-12 du code de commerce, le congé notifié pour le 31 mars 2023 ne pouvant dès lors produire effet. Elle expose que la convention d’occupation temporaire doit ainsi être requalifiée en bail commercial et que le syndicat des copropriétaires ne peut valablement soutenir que l’occupation des parties communes lui appartenant constitue à elle seule un motif objectif de précarité. Elle soutient qu’il n’existe pas de circonstances particulières qui seraient étrangères aux parties (réhabilitation et désamiantage), que la redevance qu’elle acquitte correspond bien à un loyer et que le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à invoquer les restrictions de jouissance prévues au cahier des charges, les parties étant tenues de respecter en tout état de cause les prescriptions législatives et réglementaires.
 
Elle ajoute que le statut des baux commerciaux peut s’appliquer à un emplacement, en l’espèce le toit-terrasse, qui revêt les caractères de stabilité et de permanence requis pour son exploitation, et que l’exercice de son activité est autonome. 
Elle soutient par ailleurs qu’il n’y pas eu d’aveu de sa part visant à reconnaître que seules les échéances d’un bail précaire lui permet l’utilisation d’un toit terrasse.


En réplique, le syndicat des copropriétaires fait valoir pour l’essentiel que la convention en litige a été justement qualifiée de convention d’occupation temporaire au moment de sa conclusion en raison: 
 - de l’existence d’un motif de précarité caractérisé par la nature du [Adresse 4] Maine Montparnasse, partie commune de cette dernière, et de l’existence d’un projet de réhabilitation de très grande ampleur dont avait pleinement connaissance la société OPTM au moment de sa conclusion et lors de sa tacite reconduction ; 
- de la limitation du droit de jouissance intrinsèque à la configuration du [Adresse 4] étage;
 - du faible montant de sa redevance.

Il ajoute que ladite convention ne peut être qualifiée de bail commercial dans la mesure où le [Adresse 4] étage n’est pas un local au sens du statut des baux commerciaux mais une simple partie commune de [Adresse 1] ; qu’aucun fonds de commerce n’y est exploité de sorte qu’il est impossible de considérer cette surface comme étant un local accessoire à l’exploitation du [Adresse 3] étage appartenant à la société OPTM. 


Selon l'article L.145-5-1 du code de commerce issu de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel, qui est venu codifier à droit constant la jurisprudence antérieure, n'est pas soumise au statut des baux commerciaux la convention d'occupation précaire conclue pour l'exploitation d'un fonds de commerce, laquelle se caractérise par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties, comme la réalisation de travaux de mise en conformité ou de sécurité rendus impératifs sous condition que les locaux soient vides de toute occupation, et que l'occupant a connaissance de la précarité de son titre, sans volonté d'éluder le statut. 

Par ailleurs, selon l'article L.145-1 du même code, ne peut revendiquer le statut des baux commerciaux que l'exploitant, régulièrement immatriculé au registre du commerce et des sociétés, d'un fonds de commerce. Il s’ensuit qu’une convention d'occupation précaire peut être librement consentie lorsque le statut des baux commerciaux ne s'applique pas.
Décision du 18 Juin 2026
18° chambre 1ère section
 N° RG 21/01227 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTWAD




A titre liminaire, le tribunal relève qu’il est établi et non contesté que la convention en litige conclue le 10 novembre 2011 a fait l’objet d’une tacite reconduction à compter du 1er avril 2020.
Une nouvelle convention a donc été conclue à cette date, aux mêmes clauses et conditions que la précédente. En l’état de la procédure, au regard du dispositif de l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état - qui ne vise expressément que la convention conclue en 2011- confirmée par la cour d’appel et des prétentions de la société OPTM qui demande au tribunal de requalifier “le bail à effet du 1er avril 2011, renouvelé pour neuf années à compter du 1er avril 2020", le tribunal estime nécessaire d’analyser les critères de qualification, notamment celui lié à la précarité qui oppose les parties, à la date du 10 novembre 2011 et non uniquement à celle du 1er avril 2020.

En l’espèce, la convention en litige stipule notamment :
En son article 1 “Désignation” que le syndical principal autorise la société [Adresse 2] (devenue la société OPTM) à organiser des visites de la terrasse située au [Adresse 4] d’une surface approximative de 840 m2, laquelle constitue une partie commune de l’ensemble immobilier Tour Maine Montparnasse dont la propriété est répartie entre les copropriétaires de l’ensemble immobilier au prorata de leurs tantièmes; 

En son article 2 “Durée” que la convention est consentie et acceptée pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er avril 2011 pour se terminer le 31 mars 2020 ; que la convention se renouvellera par tacite reconduction, par périodes de trois ans, sauf dénonciation donnée par l’une des parties par lettre recommandée avec accusé de réception six mois au moins avant la fin de la convention en cours; 

En son article 3 “Occupation et utilisation temporaires”, que la convention est consentie à titre précaire et révocable et ne confère pas de droit réel à l’occupant, qui ne peut revendiquer aucun droit de propriété sur les locaux mis à sa disposition dans le cadre du présent contrat ; que les dispositions des articles L.145-1 à L.145-60 et R.145-1 à R.145-33 du code de commerce, décret n°536960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre les bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d’immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal et, de manière plus générale, toutes les dispositions législatives ou règlements à la propriété commerciale ne sont pas applicables;

En son article 4 “Obligations de la société [Adresse 2]", que cette dernière devra utiliser les lieux uniquement pour les visites de sa clientèle et qu’elle devra organiser les visites conformément aux dispositions du cahier des charges annexé à la convention et précisant les obligations imposées à la surveillance des escaliers de secours, le contrôle de l’accès du 57 ème étage et la surveillance du public et sur la terrasse hélicoptère; 

En son article 6 “Redevance” que la convention est consentie et acceptée moyennant une redevance égale à 10 % hors taxe des droits d’entrée spéciaux à l’entrée de la terrasse perçus par la société [Adresse 2] qui devra fournir chaque trimestre un relevé des entrées et permettre le contrôle de ses recettes par le syndic ; que le montant minimal de la redevance annuelle est fixé à la somme de 40 000 euros hors taxes. 

Ces stipulations expresses caractérisent la commune intention des parties de conférer un caractère précaire à l'occupation ainsi consentie.

Pour autant, il est constant que la convention d'occupation précaire se caractérise par des circonstances particulières, autres que la seule volonté des parties, constituant un motif légitime et ce même antérieurement aux dispositions de l’article L.145-5-1 du code de commerce issues de la loi du 18 juin 2014 en ayant consacré le principe.

Il convient donc de déterminer en l’espèce si la convention dont la requalification est recherchée a été consentie à titre précaire pour un motif légitime, en raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

Etant entendu :
- que l’absence de mention dans la convention des motifs de précarité ne suffit pas à écarter la qualification de convention d'occupation précaire et que la conclusion de plusieurs conventions successives entre les mêmes parties ne saurait entraîner une requalification en bail commercial dès lors que la situation de précarité perdure ; qu’en effet, la précarité est caractérisée par le caractère provisoire du droit de l'occupant, peu important la durée de l'occupation.
- que la précarité n'est nullement exclusive de la stipulation d'un terme, comme c’est le cas en l’espèce.

Le syndicat des copropriétaires, qui invoque comme motif de précarité le projet de réhabilitation de [Adresse 1], rendu indispensable à raison des règles de mise en conformité impératives, verse aux débats, notamment :
- un arrêté n°2009-324-1 de la Préfecture de Paris en date du 20 novembre 2009 faisant état des travaux de désamiantage alors en cours et accordant un délai pour l’exécution des travaux; 
- un procès-verbal du conseil syndical principal du 26 janvier 2010 invoquant notamment la nécessaire réalisation de travaux de mise en conformité “à horizon 2020" et des travaux de ravalement de la façade de [Adresse 1]; 
- un arrêté préfectoral du 19 mai 2017 constatant le défaut de réalisation de l’ensemble des travaux de désamiantage du site et la nécessité de faire procéder à certains travaux en site inoccupé;
- un dépôt du permis de construire en date du 31 juillet 2018 faisant état des objectifs du projet de réhabilitation de la tour, dont la mise aux normes énergétique du bâtiment, l’accessibilité et la sécurité incendie et l’achèvement du désamiantage de l’immeuble;
- un arrêté du 12 juillet 2019 de la ville de Paris accordant ledit permis de construire.

Il ressort de ces éléments que la convention terrasse a été conclue en 2011 puis renouvelée en 2020 alors que des travaux de très grande envergure, dont certains impératifs en raison de la nécessité d’une mise aux normes, devaient être exécutés dans la tour, ce dont les deux parties (la société OPTM ayant elle-même la qualité de copropriétaire) avaient nécessairement connaissance. Ce contexte est constitutif d’un événement incertain quant à son terme et extérieur à la volonté des parties puisque impliquant des travaux dont le syndicat des copropriétaires est certes l'instigateur mais qui sont rendus nécessaires au regard de normes impératives et qui nécessitent l'intervention d'entreprises tierces.

Il existait donc un motif de précarité, issu de circonstances extérieures, légitimes et objectives, indépendantes de la seule volonté des parties au moment de la conclusion de la convention en 2011 et de son renouvellement en 2020.

A titre surabondant et en toutes hypothèses, le tribunal relève que la requalification en bail commercial nécessite même en cas d’absence de motif légitime de précarité au sens de l’article L.145-5-1 que les conditions de l'application du statut des baux commerciaux prévues à l'article L.145-1 du même code soient réunies au cas d'espèce.



A ce titre, il est constant que le statut des baux commerciaux s’applique aux baux de locaux stables et permanents dans lesquels est exploité un fonds de commerce, ce fonds se caractérisant par l’existence d’une clientèle propre au commerçant. Toutefois, le bénéfice du statut peut être dénié si l’exploitant du fonds est soumis à des contraintes incompatibles avec le libre exercice de son activité.

Or en l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir à juste titre que la société OPTM exploite son fonds de commerce au [Adresse 3] étage de la tour (lequel abrite, outre un restaurant, notamment un observatoire) et que la destination du toit-terrasse est strictement limitée aux seules visites panoramiques ouvertes à sa clientèle. Dès lors, et nonobstant la discussion sur le point de savoir si la terrasse revêt les caractéristiques de local “stable et permanent”, la société OPTM ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que l’exploitation de la terrasse du [Adresse 4] étage, génère une clientèle propre. Etant entendu qu’au contraire, il résulte des stipulations de la convention billetterie que l’accès à la terrasse est subordonné à l’achat d’un billet permettant l’accès au [Adresse 3] étage, nommé “Le Belvédère” ; que de même l’avenant n°1 de la convention cheminement énonce “que la société [Adresse 2], qui exploite le Belvédère de la Visite Panoramique du [Adresse 3] étage de la Tour, et détient pour ses visiteurs, en vertu d’une convention souscrite avec le syndicat principal, un droit d’usage de la terrasse Hélicoptère au [Adresse 4] étage dispose d’un point de vente appelé “Billetterie” sis au rez-de-chaussée haut du bâtiment B de l’ensemble immobilier dans le hall situé au pignon nord de la Tour.” 

Il ressort en outre des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires que les visites de la terrasse sont strictement encadrées par un cahier des charges qui fixe les conditions d’exploitation de celles-ci en ce que :
- le circuit des visites est strictement défini;
- le nombre de visiteurs est limité; 
- les conditions de surveillance de la terrasse sont fixées, étant précisé qu’en cas de non-respect de ces conditions, il est prévu que le syndic fasse appel à une organisation extérieure de gardiennage, pour pourvoir lui-même à la surveillance indispensable;
- la vente d’objets de quelque nature que ce soit notamment la vente de boissons en bouteilles est interdite.

Il en ressort que la société OPTM ne jouit pas d’une autonomie dans l’exploitation du toit- terrasse.

Par ailleurs, c’est à juste titre que le syndicat des copropriétaires soutient que la terrasse n’est pas susceptible d’entrer dans le champ d’application du statut au titre d’un local accessoire à l’exploitation du fonds de commerce du [Adresse 3] étage alors même qu’il n’est pas justifié que la suppression de l’accès à la terrasse n’est pas de nature à compromettre l’exploitation dudit fonds.

Il résulte de ces éléments, suffisants en l’espèce sans qu’il ne soit besoin d’analyser en détail tous les autres arguments débattus entre les parties, que la société OPTM n’est pas fondée à soutenir qu’elle exploite un fonds de commerce sur la terrasse du [Adresse 4]. 

Sous le bénéfice de l’ensemble de ces observations, la société OPTM sera déboutée de sa demande de requalification de la convention terrasse en bail commercial ainsi que de sa demande subsidiaire visant à voir juger que le bail à effet du 1er avril 2011, renouvelé le 1er avril 2020, bénéficie des dispositions de l’article L.145-1 1 du code de commerce.

En conséquence la société OPTM sera également déboutée de sa demande de voir juger “réputées non écrites les clauses du bail à effet du 1er avril 2011 dès lors qu’elles sont manifestement contraires aux dispositions de l’article L.145-15 du code de commerce, et notamment les articles 3.2. et 5.3. du bail précité”. 


Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires 

Sur l’irrecevabilité soulevée par la société OPTM tirée de l’absence d’habilitation du syndic pour formuler des demandes reconventionnelles 

La société OPTM fait soutenir que les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires visant à voir juger valables les résiliations des conventions, ordonner l’expulsion immédiate des surfaces objets des conventions, condamner la société OPTM à procéder à l’enlèvement des mobiliers toujours en place dans les surfaces objet des conventions et condamner la société OPTM à verser les indemnités d’occupation dues au titre de l’occupation des surfaces à compter des congés délivrés sont irrecevables aux motifs que le syndic ne dispose pas d’un mandat spécifique du syndicat des copropriétaires pour les formuler. 

Le syndicat des copropriétaires réplique qu’un syndic peut présenter une demande reconventionnelle sans habilitation préalable de l’assemblée générale dès lors que la demande reconventionnelle se rattache à la demande principale par un lien suffisant et qu’il ne s’agit pas d’obtenir du juge un avantage distinct qui aurait nécessité une habilitation de l’assemblée générale. Il précise qu’il a habilité le syndic pour qu’il procède à la résiliation des conventions, que la présente procédure initiée par la société OPTM vise à requalifier les différentes conventions en bail commercial et partant à contester la régularité des congés notifiés par le syndicat et que dès lors ses demandes reconventionnelles se rattachent par un lien suffisant à la demande principale formée par la société OPTM. 

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.
Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice. Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour défendre aux actions intentées contre le syndicat.

S’agissant de la demande reconventionnelle, il n’est pas non plus besoin d’une telle autorisation lorsqu’elle n’est qu’une défense à l’action principale ou est exclusivement fondée sur elle.

A l’inverse, le syndic doit être spécialement autorisé à présenter une demande reconventionnelle qui n’est pas connexe à la demande principale et ne se rattache pas à celle-ci par un lien suffisant, en application de l’article 70 du code de procédure civile, qui prévoit que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant, dès lors que cette demande a, de ce fait, une autonomie procédurale complète.

Il en est ainsi lorsque cette demande ne tend pas seulement à s’opposer aux prétentions adverses, sur lesquelles elle n’est pas exclusivement fondée, mais qu’elle vise à obtenir un avantage distinct.






Ainsi, le syndic peut agir sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires lorsque la demande reconventionnelle se rattache à la demande principale par un lien suffisant.

En l’espèce, l’ensemble des demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires portant sur la convention temporaire de la terrasse conclue le 10 novembre 2011 puis tacitement reconduite le 10 novembre 2020 est en lien avec la demande principale de la société OPTM portant sur la requalification de cette même convention et la contestation du congé délivré à effet du 31 mars 2023, de sorte que le syndicat des copropriétaires est recevable en ses demandes visant à voir :
“- Juger valable la notification de résiliation en date du 2 décembre 2020 notifiée à la société OPTM portant sur la convention d’occupation temporaire de la terrasse en date du 10 novembre 2011 puis tacitement reconduite pour une durée de trois ans à effet du 31 mars 2023, 
- Ordonner l’expulsion immédiate de la société OPTM ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la Force Publique et avec l’assistance d’un serrurier, de l’emprise en parties communes (le [Adresse 4] Montparnasse- [Adresse 1] – [Localité 1]) sous astreinte journalière de 50.000 euros ; 
- Condamner la société OPTM à déposer toutes installations, équipements et mobiliers, de quelque nature que ce soit, situés au [Adresse 4], [Adresse 1] – [Localité 1], sous astreinte journalière de 10.000 € à compter de la signification du jugement à intervenir et ce jusqu’à parfaite libération de cette partie commune, 
- Juger que le Syndicat des Copropriétaires de [Adresse 1] pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement de tous objets mobiliers garnissant le [Adresse 4] Maine Montparnasse, [Adresse 1] – [Localité 1], soit chez un garde-meubles, au choix du Syndicat demandeur reconventionnel, aux frais, risques et périls de la société OPTM, avec au besoin avec le concours de la Force Publique, 
- Condamner la société OPTM à verser au Syndicat des Copropriétaires de [Adresse 1] la somme de 153.335,73 € TTC au titre d’indemnités d’occupation dues pour la période allant du 1er avril 2021 jusqu’au 28 août 2025, à parfaire jusqu’à parfaite libération du [Adresse 4], [Adresse 1] – [Localité 1].”

En revanche, le tribunal n’est pas saisi au principal de demandes relatives aux autres contrats conclus entre le syndicat des copropriétaires et la société OPTM, à savoir la “convention Billetterie”, la convention “Cheminement” et le “bail vestiaire” ; dès lors les demandes reconventionnelles visant à voir juger valables les résiliations de ces conventions, ordonner l’expulsion de la société OPTM des surfaces objets de ces conventions, condamner la société OPTM à enlever les mobiliers toujours en place et à payer des indemnités d’occupation ne se rattachent pas par un lien suffisant à la demande principale formée par la société OPTM. En conséquence, et compte tenu de l’absence d’habilitation préalable du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires pour présenter ces demandes reconventionnelles, celles-ci sont irrecevables. 





Sur les demandes relatives à la convention terrasse

Sur les effets du congé et la libération des lieux 

Il résulte des termes de la convention rappelés supra (cf article 2 “Durée” de la convention) que celle-ci a été consentie et acceptée pour une durée initiale de 9 ans à effet du 1er avril 2011 jusqu’au 31 mars 2020, puis a été tacitement renouvelée pour une durée de 3 ans jusqu’au 31 mars 2023.

La décision de résilier la convention a été votée et approuvée (852 788 tantièmes des voix ont voté POUR sur un total de 995 001 tantièmes) lors de l’assemblée générale du 8 septembre 2020.

Le syndic a ensuite notifié à la société OPTM par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 décembre 2020, la résiliation de la convention conformément aux stipulations de l’article 2.2, avec effet au 31 mars 2023.

Ce congé, conforme aux stipulations contractuelles liant les parties est valable, de sorte que la convention a pris fin le 31 mars 2023 et que la société OPTM est occupante sans droit ni titre de la terrasse située au [Adresse 4] étage depuis cette date à 24h.

Il convient en conséquence, à défaut de départ volontaire de la société OPTM dans le délai de trente jours suivant la signification du présent jugement, d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux objets de la convention, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier de son choix.
 
La société OPTM sera également tenue de libérer les lieux de toutes installations, équipements et mobiliers installés par ses soins conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Ceci sans qu’il soit besoin de prononcer les astreintes sollicitées par le syndicat des copropriétaires en l’espèce, en raison du caractère suffisamment comminatoire des dispositions du présent jugement et de l’absence d’élément tendant à démontrer la volonté de la société OPTM de se maintenir illicitement dans les lieux en cas d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation 

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de “condamner la société OPTM à lui payer la somme de 153 335,73 euros au titre d’indemnités d’occupation dus pour la période allant du 1er avril 2021 au 28 août 2025 à parfaire jusqu’à parfaite libération des lieux du [Adresse 4]” 

Il verse aux débats un décompte duquel il ressort qu’au 2 mai 2023, il n’existait aucun arriéré et que les impayés ont commencé à compter du 3ème trimestre 2023.

Ce décompte ne faisant l’objet d’aucune contestation quant à son quantum, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît fondée et la société OPTM sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 153 335,73 euros au titre des indemnités d’occupation dues selon décompte arrêté au 27 août 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus.

En revanche, en l’état de la demande présentée par le syndicat des copropriétaires, le tribunal ne pouvant être valablement saisi d’une simple demande de condamnation “à parfaire jusqu’à la libération des lieux” aucune condamnation en paiement supplémentaire ne sera prononcée au titre des indemnités d’occupation.


Sur les demandes de dommages et intérêts de la société OPTM 

La société OPTM demande au tribunal de “juger que le syndicat a méconnu les dispositions de l’article 1719 du code civil en l’état des voies de fait commises” et de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 800 000 euros en réparation du préjudice subi. Subsidiairement, la société OPTM sollicite la désignation d’un expert judiciaire pour vérifier les pertes d’exploitation qu’elle a subies et l’allocation d’une provision de 500 000 euros.

Au soutien de sa demande, la société OPTM fait exposer en substance que le syndicat des copropriétaires a supprimé des facilités d’exploitation telles l’accueil spécifique en rez-de-chaussée haut de la clientèle de la société et la mise à disposition de vestiaires ; elle ajoute qu’un seul ascenseur sur trois est actuellement laissé à son service et que le syndicat des copropriétaires a procédé à des tests de désenfumage pendant le week end de Pâques 2025, imposant la fermeture de la tour. Elle soutient que le syndicat des copropriétaires a commis des voies de fait pendant toute la durée de la procédure. Elle précise que les perturbations subies pendant plus de quatre années légitiment une prise en compte d’une somme minimale de 200 000 euros par an au titre de la perte de chance d’obtenir une recette en fonction d’une possibilité d’exploitation non perturbée. 

Pour s’opposer à cette demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir pour l’essentiel qu’il n’a commis aucune faute, que la société OPTM confond ses qualités de copropriétaire (au [Adresse 3] étage) et d’occupant de la terrasse au [Adresse 4] étage, qu’elle ne rapporte pas la preuve d’un préjudice, et qu’une mesure d’expertise n’est pas destinée à pallier la carence d’une partie. 

A titre liminaire, il doit être relevé qu’une convention d'occupation précaire n'étant pas un bail, le droit commun du louage se trouve exclu, même à titre supplétif des volontés, comme le statut des baux commerciaux. En conséquence l'occupant à titre précaire ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1719 du code civil mettant à la charge du bailleur une obligation de délivrance des locaux loués, mais doit établir un manquement de son cocontractant à ses obligations contractuelles.

En l’espèce, la société OPTM allègue mais ne caractérise par aucun élément objectif que les nuisances qu’elle invoque sont en lien avec des manquements contractuels imputables au syndicat des copropriétaires dans le cadre de l’exécution de la convention d’occupation temporaire liant les parties, laquelle ainsi que jugé supra, a pris fin le 31 mars 2023 par l’effet du congé délivré le 2 décembre 2020.

A ce titre, s’agissant des ascenseurs évoqués par la société OPTM qui soutient “qu’un seul ascenseur sur trois est laissé à (son) service”, le syndicat des copropriétaires fait valoir sans être contredit sur ce point que ceux-ci dépendent de la batterie D qui arrivent au [Adresse 3] étage de la tour, sur lesquels il n’existe aucun droit exclusif au bénéfice de la société OPTM et qui sont commun à tous les copropriétaires.



Concernant les tests de désenfumage, le syndicat des copropriétaires justifie également par la communication des échanges de courriers entre le conseil syndical et la société OPTM que ceux-ci, ont eu lieu du 17 au 19 avril 2025 soit après l’expiration de la convention terrasse et qu’ils ont concerné le [Adresse 3] étage de la tour.

S’agissant de l’impossibilité d’organiser des événements sur la terrasse, la convention a pris fin le 31 mars 2023 ainsi que jugé supra, et la société OPTM ne caractérise pas de manquements antérieurs imputables au syndicat des copropriétaires dans ses conclusions.

Au surplus, la société OPTM, qui se borne à invoquer des “pertes d’exploitation” sans précision et sans communiquer aucune pièce, ne caractérise l’existence d’un quelconque préjudice. Etant entendu que c’est à juste titre que le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’une mesure d’expertise judiciaire n’est pas destinée à pallier la carence d’une partie dans l’administration de la preuve qui lui incombe.

Dès lors, la demande de dommages et intérêts de la société OPTM formée de ce chef sera rejetée, de même que ses demandes subsidiaires de désignation d’un expert judiciaire et d’allocation d’une provision.


Sur la demande de dommages et intérêts de la société OPTM fondée sur le manquement à l’obligation de bonne foi du syndicat des copropriétaires 

La société OPTM sollicite, au visa de l’article 1240 du code civil, la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts. Elle fait valoir en substance qu’elle a été victime du comportement abusif du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires réplique n’avoir commis aucune faute et soutient que la société OPTM tente de faire échec au projet de réhabilitation de [Adresse 1].

Il résulte des articles 1134 et 1135 devenus 1103 et 1104 du code civil que les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi. En vertu des dispositions de l'article 2274 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, dans ses conclusions, la société OPTM allègue mais ne caractérise nullement en quoi le comportement du syndicat des copropriétaires serait exempt de bonne foi ; en effet, la société ne démontre pas en quoi les échanges et négociations menés avec le syndicat des copropriétaires sont révélateurs d’un comportement déloyal, et d’une volonté de nuire de la part de ce dernier.

Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.


Sur les autres demandes 

La société OPTM qui succombe en grande partie sera condamnée aux dépens ; elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement, au regard de l’équité, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 000 euros.





Aucun élément ne justifie de voir écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

Déboute la S.A.S. Observatoire Panoramique de [Adresse 1] ( OPTM) de sa demande de voir juger que le bail à effet du 1er avril 2011, renouvelé pour neuf années à compter du 1er avril 2020, est soumis au régime de la propriété commerciale,

Déboute la S.A.S. Observatoire Panoramique de [Adresse 1] ( OPTM) de sa demande de voir juger réputées non écrites les clauses du bail à effet du 1er avril 2011 manifestement contraires aux dispositions de l’article L.145-15 du code de commerce, et notamment les articles 3.2. et 5.3. du bail précité,

Déboute la S.A.S. Observatoire Panoramique de [Adresse 1] ( OPTM) de sa demande subsidiaire de voir juger que le bail à effet du 1er avril 2011, renouvelé le 1er avril 2020, bénéficie des dispositions de l’article L.145-1 1 du code de commerce à raison de son caractère accessoire à l’exploitation du fonds du [Adresse 3] étage,

Dit que par l’effet du congé délivré le 2 décembre 2020 par le syndicat de [Adresse 1] à la S.A.S. Observatoire Panoramique de [Adresse 1] (OPTM), la convention d’occupation temporaire, conclue le 10 novembre 2011 à effet du 1er avril 2011 et renouvelée le 1er avril 2020 a pris fin le 31 mars 2023 à 24h,

 Ordonne à la S.A.S. Observatoire Panoramique de [Adresse 1] ( OPTM) de libérer les lieux objets de la convention situés au [Adresse 4]- [Adresse 1] – [Localité 1] et dit qu’à défaut de départ volontaire dans le délai de trente jours à compter de la signification du présent jugement, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] sera autorisé à faire procéder à son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et avec l’assistance d’un serrurier,

Condamne la S.A.S. Observatoire Panoramique de [Adresse 1] ( OPTM) à déposer toutes installations, équipements et mobiliers, de quelque nature que ce soit, situés au [Adresse 4] Maine Montparnasse, [Adresse 1] – [Localité 1], et rappelle que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] de ses demandes d’astreinte,

Condamne la S.A.S. Observatoire Panoramique de [Adresse 1] ( OPTM) à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] la somme de 15 335,73 € TTC au titre des indemnités d’occupation dues selon décompte arrêté au 28 août 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus,




Déclare irrecevables les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] relatives à la convention d’occupation temporaire de la billetterie en date du 21/05/1976 et ses 13 avenants, au bail portant sur les locaux à usage de réserve situés au 4ème sous-sol en date du 11 octobre 2011, et à la convention portant sur le cheminement extérieur en date du 30 juin 1989 et son avenant du 31 août 1995, 

Déboute la S.A.S. Observatoire Panoramique de [Adresse 1] ( OPTM) de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] à lui payer la somme de 800 000 euros à titre de dommages et intérêts pour pertes d’exploitation,

Déboute la S.A.S. Observatoire Panoramique de [Adresse 1] ( OPTM) de ses demandes d’expertise et d’allocation d’une provision,

Déboute la S.A.S. Observatoire Panoramique de [Adresse 1] ( OPTM) de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] à lui payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts au visa de l’article 1240 du code civil,

Déboute la S.A.S. Observatoire Panoramique de [Adresse 1] ( OPTM) de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la S.A.S. Observatoire Panoramique de [Adresse 1] ( OPTM) à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la S.A.S. Observatoire Panoramique de [Adresse 1] ( OPTM) aux dépens,

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties,

Rejette la demande visant à voir écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 18 Juin 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME

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Mise à jour de la source le 2026-06-18T18:36:24.271Z.