Tribunal judiciaire de Paris, 2ème chambre 2ème section, 18 juin 2026, n° 22/13722

Exposé du litige

EXPOSE DES FAITS 

Par acte notarié en date du 6 décembre 2000, la société [L] MANSIONS aux droits de laquelle est venue la société LAURIC, a donné à bail commercial à la SARL SOCIETE D'EXPLOITATION [L] [M] (ci-après société [T]) une villa formant le lot n° 43 du lotissement « [Adresse 5] [Adresse 6] » à [Localité 6], en Guadeloupe, pour une durée de 9 années entières et consécutives commençant à courir à la date de signature du bail. 
 
Ce bail a été renouvelé le 30 juin 2010 à effet au 1er janvier 2010 et s’est poursuivi ensuite par tacite reconduction depuis le 1er janvier 2019. 
 
Par acte de commissaires de justice délivré le 28 septembre 2020, la SARL [T] a demandé le renouvellement du bail commercial à compter du 1er octobre 2020. 
 
Reprochant au preneur diverses infractions, la SARL LAURIC a, par acte du 4 novembre 2020 a mis en demeure la SARL [T] dans les conditions prévues aux dispositions de l’article L145-17 I 1° du code de commerce, de respecter les conditions du bail commercial, sous peine de lui opposer un refus de renouvellement du bail.
 
Par acte du 28 décembre 2020, la société LAURIC a signifié à la société [T] le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction. 




Par exploit de commissaire de justice du 8 avril 2021, la société LAURIC a signifié à la société [T] sa volonté de vendre l'ensemble immobilier à Mme [X] [C], avec faculté de substitution.

Par acte notarié du 30 juin 2022, la société LAURIC a cédé le bien litigieux à la société ELITE ESTATE.
 
Suivant exploit d’huissier en date du 7 janvier 2022, la société LAURIC a saisi le tribunal de proximité de Saint Martin - Saint Barthélémy près le tribunal judiciaire de Basse-Terre qui par jugement en date du 2 mai 2022, a notamment :

- constaté que le bail commercial liant les parties du 6 décembre 2000 renouvelé le 6 décembre 2009 est venu à expiration par l’effet du refus de renouvellement au 31 décembre 2020, 
- prononcé la déchéance du droit pour la société [T] à une indemnité d’éviction, 
- constaté que la société [T] était désormais occupante sans droit ni titre, 
- ordonné l’expulsion de la société [T] de la villa n°43 ainsi que de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier 
- condamné la société [T] à verser à la société LAURIC la somme de 52 090,13 euros au titre de l’arriéré avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2021, ainsi que la somme de 10 571,50 euros au titre de l'indemnité d'occupation due à compter du 1er janvier 2022, ce jusqu’à la libération des lieux. 
 
Par arrêt en date du 21 novembre 2024, la cour d’appel de [Localité 7] a notamment :

- confirmé le jugement du 7 janvier 2022 en ce que le tribunal : 
* a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la société [T] et s’est déclaré territorialement compétent, 
* a constaté que le bail commercial liant les parties du 6 décembre 2000 renouvelé le 6 décembre 2009 était venu à expiration par l’effet du refus de renouvellement au 31 décembre 2020, 
* a constaté que la société [T] était désormais occupante sans droite ni titre 
* a ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef, de la villa n°43 passé un délai de 15 jours suivant la signification de ce jugement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, pendant 100 jours à compter de cette même signification. 
* a autorisé l’expulsion de la société [T] et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier. 
* et a condamné la SARL SOCIETE D’EXPLOITATION D’[L] [M] à payer à la SARL LAURIC la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ainsi qu’aux entiers dépens de cette même instance. 




La cour a infirmé le jugement pour le surplus des dispositions déférées, et statuant à nouveau a :

- dit que la SARL [T] est déchue du droit à une indemnité d’éviction en suite du refus de renouvellement du bail la liant à la SARL LAURIC. 
- l'a débouté par suite de sa demande en paiement d’une telle indemnité et de tous ses demandes principales et subsidiaires y relatives. 
- l'a débouté également de ses demandes en paiement des sommes de 10 642,84 euros et 6 827,14 euros et plus généralement de sa demande de compensation du prix des travaux qu’elle a fait réaliser avec sa propre dette de loyers et indemnités d’occupation. 
- condamné la SARL [T] à payer à la SARL LAURIC en deniers ou quittances reconnus valables, la somme totale de 151 367,87 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2021, sous déduction de la somme de 52.090,13 euros déjà payée sur saisie-attribution du 25 mai 2022,
- débouté chacune des parties du surplus de ses demandes, notamment l’appelante de celles au titre de la nullité des actes à elle signifiés les 4 novembre 2020 et 2 décembre 2021. 
puis, y ajoutant, a notamment,
- condamné la SARL [T] à payer à la SARL LAURIC en deniers ou quittances reconnus valables, la somme totale de 151.367,87 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2021, sous déduction de la somme de 52.090,13 euros déjà payée sur saisie-attribution du 25 mai 2022
 
Par assignation en date du 8 novembre 2022, la SARL [T] a assigné la société LAURIC devant le tribunal de proximité de Saint Martin - Saint Barthélémy près le tribunal judiciaire de Basse-Terre aux fins essentielles d'annulation de la vente conclue entre les sociétés LAURIC et ELITE ESTATE portant sur l’ensemble immobilier situé à SAINT-MARTIN en GUADELOUPE au lieudit « Griselle », en violation des droits de préférence conventionnel de la société [T]. 
 
Par jugement en date du 20 décembre 2024, le tribunal de proximité de Saint Martin - Saint Barthélémy près le tribunal judiciaire de Basse-Terre a débouté la société [T] de l’ensemble de ses demandes. 
 
Par exploit d'huissier en date du 8 novembre 2022, la SARL [T], se prévalant de la clause attributive de compétence stipulée à l’acte de renouvellement du bail commercial, a fait assigner les sociétés LAURIC et ELITE REAL ESTATE devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de ;

« Vu l’article 48 du Code de Procédure civile, 
Vu les articles L.145-15, L.145-46-1 et R.145-23 du Code de commerce, 
Vu les pièces du dossier, 

- DIRE ET JUGER que la clause attributive de compétence est parfaitement valable de sorte que le Tribunal de céans est compétent pour trancher ce litige, 
 
- DIRE ET JUGER que le droit de préférence légal n’a jamais été purgé par la société LAURIC lors de la vente de l’ensemble immobilier situé à [Localité 3] en GUADELOUPE au [Adresse 7] » avec la société ELITE ESTATE, au bénéfice de la société [T] en qualité de locataire, 
 
EN CONSEQUENCE, 
 
- ANNULER la vente conclue entre les sociétés LAURIC et ELITE ESTATE portant sur l’ensemble immobilier situé à [Localité 3] en GUADELOUPE au [Adresse 7] » en violation du droit de préférence légal de la société [T], 
 
EN TOUT ETAT DE CAUSE, 
 
- CONDAMNER les sociétés LAURIC et ELITE ESTATE à payer à la société [T] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, 
 
- CONDAMNER les sociétés LAURIC et ELITE ESTATE aux entiers dépens. 
 
- ORDONNER l’exécution provisoire. »

Par ordonnance en date du 3 décembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté l’exception d’incompétence territoriale formée par la société LAURIC et réservé les frais irrépétibles et les dépens. 
 
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 2 janvier 2025, la SCI THIEMA venant aux droits de la SARL LAURIC demande au tribunal de :

« Vu l’article 1123 du Code civil 
Vu l’article L145-46-1 du Code de commerce 
 
REJETER la demande d’annulation de la vente conclue entre les sociétés LAURIC et ELITE ESTATE portant sur le lot n°43 du lotissement « [Adresse 8] » située à [Localité 8] en l’absence de droit préférentiel résultant de l’application de l’article L. 145-46-1 du code de commerce faute d’être titulaire d’un bail commercial lui permettant de bénéficier du statut des baux commerciaux. 
 
CONDAMNER la société [T] au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile 
 
CONDAMNER la société [T] au paiement des entiers dépens de l’instance 
 
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit. » 
 




La société SAS ELITE ESTATE, bien que régulièrement assignée, n'a pas constitué avocat. 

Il sera renvoyé à l'assignation et aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 septembre 2025. 

A l'audience du 30 mars 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2026.

Motifs

MOTIFS 

Sur la nullité de la vente conclue entre les sociétés LAURIC et ELITE ESTATE portant sur l'ensemble immobilier situé au [Adresse 7] » à [Localité 3] 

L'article L. 145-46-1 du code de commerce dispose que « Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

Le local à usage commercial, au sens du premier alinéa, s'entend de tout local destiné à l'exercice, à titre principal, d'une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations, à l'exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts. Le local à usage artisanal, au sens du même premier alinéa, s'entend de tout local destiné à l'exercice, à titre principal, d'une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d'Etat, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à cette activité, à l'exclusion des entrepôts.

Le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. Il n'est pas non plus applicable lorsqu'il est fait application du droit de préemption institué aux chapitres Ier et II du titre Ier du livre II du code de l'urbanisme ou à l'occasion de l'aliénation d'un bien sur le fondement de l'article L. 213-11 du même code. »

En l'espèce, pour solliciter l'annulation de la vente conclue entre la société LAURIC et la société ELITE ESTATE intervenue 30 juin 2022, la société [T] invoque, sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-46-1 du code de commerce, la violation de son droit de préférence légal du fait de sa qualité de locataire.
 
Toutefois, par arrêt en date du 21 novembre 2024, la cour d’appel de Basse-Terre, confirmant en cela le jugement du tribunal de proximité de Saint Martin - Saint Barthélémy du 2 mai 2022, a constaté que le bail commercial liant la société [T] à la société LAURIC du 6 décembre 2000, renouvelé le 6 décembre 2009, est venu à expiration par l’effet du refus de renouvellement au 31 décembre 2020 et a constaté la qualité d' occupante sans droit ni titre de la société [T].

Dès lors, le bail litigieux ayant pris fin le 31 décembre 2020, avant la réalisation de la vente, la société [T] ne peut valablement se prévaloir du bénéfice du droit de préemption attaché au statut de locataire d'un bail commercial. 

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la vente litigieuse.

Sur les mesures accessoires 

Il y a lieu de condamner la société [T], dont les demandes ont été rejetées, aux dépens. 

L'équité justifie de condamner la société [T] à payer la société THIEMA venant aux droits de la société LAURIC la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter sa demande de ce chef. 

L'exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, 

Déboute la SARL SOCIETE D'EXPLOITATION [L] [M] – [T] – de l'ensemble de ses demandes ;

Rejette toute autre demande ; 

Condamne la SARL SOCIETE D'EXPLOITATION [L] [M] – [T] – aux dépens ; 

Condamne la SARL SOCIETE D'EXPLOITATION [L] [M] – [T] – à payer à la SCI THIEMA, venant aux droits de la société LAURIC, la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Rejette la demande formée par la SARL SOCIETE D'EXPLOITATION [L] [M] – [T] – au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. 


Fait et jugé à [Localité 1] le 18 Juin 2026


La Greffière La Présidente

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:
Copies certifiées conformes délivrées le : 


■


2ème chambre civile

 
N° RG 22/13722 - 
N° Portalis 352J-W-B7G-CYFM7

N° MINUTE : 


Assignation du :
08 Novembre 2022








JUGEMENT 
rendu le 18 Juin 2026 
DEMANDERESSE

S.A.R.L. D’EXPLOITATION D’[L] [M]
[Adresse 1]
[Localité 2] ([Localité 3])

représentée par Me Clément CARON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0249




DÉFENDERESSES

S.A.R.L. LAURIC
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Gwénaëlle LE VERDIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0837

S.A.S. ELITE ESTATE
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 5]

défaillante




Décision du 18 Juin 2026
2ème chambre civile
N° RG 22/13722 - 
N° Portalis 352J-W-B7G-CYFM7


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Mme Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière.


DÉBATS

A l’audience du 30 Mars 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 18 juin 2026.


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire, en premier ressort


EXPOSE DES FAITS 

Par acte notarié en date du 6 décembre 2000, la société [L] MANSIONS aux droits de laquelle est venue la société LAURIC, a donné à bail commercial à la SARL SOCIETE D'EXPLOITATION [L] [M] (ci-après société [T]) une villa formant le lot n° 43 du lotissement « [Adresse 5] [Adresse 6] » à [Localité 6], en Guadeloupe, pour une durée de 9 années entières et consécutives commençant à courir à la date de signature du bail. 
 
Ce bail a été renouvelé le 30 juin 2010 à effet au 1er janvier 2010 et s’est poursuivi ensuite par tacite reconduction depuis le 1er janvier 2019. 
 
Par acte de commissaires de justice délivré le 28 septembre 2020, la SARL [T] a demandé le renouvellement du bail commercial à compter du 1er octobre 2020. 
 
Reprochant au preneur diverses infractions, la SARL LAURIC a, par acte du 4 novembre 2020 a mis en demeure la SARL [T] dans les conditions prévues aux dispositions de l’article L145-17 I 1° du code de commerce, de respecter les conditions du bail commercial, sous peine de lui opposer un refus de renouvellement du bail.
 
Par acte du 28 décembre 2020, la société LAURIC a signifié à la société [T] le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction. 




Par exploit de commissaire de justice du 8 avril 2021, la société LAURIC a signifié à la société [T] sa volonté de vendre l'ensemble immobilier à Mme [X] [C], avec faculté de substitution.

Par acte notarié du 30 juin 2022, la société LAURIC a cédé le bien litigieux à la société ELITE ESTATE.
 
Suivant exploit d’huissier en date du 7 janvier 2022, la société LAURIC a saisi le tribunal de proximité de Saint Martin - Saint Barthélémy près le tribunal judiciaire de Basse-Terre qui par jugement en date du 2 mai 2022, a notamment :

- constaté que le bail commercial liant les parties du 6 décembre 2000 renouvelé le 6 décembre 2009 est venu à expiration par l’effet du refus de renouvellement au 31 décembre 2020, 
- prononcé la déchéance du droit pour la société [T] à une indemnité d’éviction, 
- constaté que la société [T] était désormais occupante sans droit ni titre, 
- ordonné l’expulsion de la société [T] de la villa n°43 ainsi que de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier 
- condamné la société [T] à verser à la société LAURIC la somme de 52 090,13 euros au titre de l’arriéré avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2021, ainsi que la somme de 10 571,50 euros au titre de l'indemnité d'occupation due à compter du 1er janvier 2022, ce jusqu’à la libération des lieux. 
 
Par arrêt en date du 21 novembre 2024, la cour d’appel de [Localité 7] a notamment :

- confirmé le jugement du 7 janvier 2022 en ce que le tribunal : 
* a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la société [T] et s’est déclaré territorialement compétent, 
* a constaté que le bail commercial liant les parties du 6 décembre 2000 renouvelé le 6 décembre 2009 était venu à expiration par l’effet du refus de renouvellement au 31 décembre 2020, 
* a constaté que la société [T] était désormais occupante sans droite ni titre 
* a ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef, de la villa n°43 passé un délai de 15 jours suivant la signification de ce jugement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, pendant 100 jours à compter de cette même signification. 
* a autorisé l’expulsion de la société [T] et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier. 
* et a condamné la SARL SOCIETE D’EXPLOITATION D’[L] [M] à payer à la SARL LAURIC la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ainsi qu’aux entiers dépens de cette même instance. 




La cour a infirmé le jugement pour le surplus des dispositions déférées, et statuant à nouveau a :

- dit que la SARL [T] est déchue du droit à une indemnité d’éviction en suite du refus de renouvellement du bail la liant à la SARL LAURIC. 
- l'a débouté par suite de sa demande en paiement d’une telle indemnité et de tous ses demandes principales et subsidiaires y relatives. 
- l'a débouté également de ses demandes en paiement des sommes de 10 642,84 euros et 6 827,14 euros et plus généralement de sa demande de compensation du prix des travaux qu’elle a fait réaliser avec sa propre dette de loyers et indemnités d’occupation. 
- condamné la SARL [T] à payer à la SARL LAURIC en deniers ou quittances reconnus valables, la somme totale de 151 367,87 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2021, sous déduction de la somme de 52.090,13 euros déjà payée sur saisie-attribution du 25 mai 2022,
- débouté chacune des parties du surplus de ses demandes, notamment l’appelante de celles au titre de la nullité des actes à elle signifiés les 4 novembre 2020 et 2 décembre 2021. 
puis, y ajoutant, a notamment,
- condamné la SARL [T] à payer à la SARL LAURIC en deniers ou quittances reconnus valables, la somme totale de 151.367,87 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2021, sous déduction de la somme de 52.090,13 euros déjà payée sur saisie-attribution du 25 mai 2022
 
Par assignation en date du 8 novembre 2022, la SARL [T] a assigné la société LAURIC devant le tribunal de proximité de Saint Martin - Saint Barthélémy près le tribunal judiciaire de Basse-Terre aux fins essentielles d'annulation de la vente conclue entre les sociétés LAURIC et ELITE ESTATE portant sur l’ensemble immobilier situé à SAINT-MARTIN en GUADELOUPE au lieudit « Griselle », en violation des droits de préférence conventionnel de la société [T]. 
 
Par jugement en date du 20 décembre 2024, le tribunal de proximité de Saint Martin - Saint Barthélémy près le tribunal judiciaire de Basse-Terre a débouté la société [T] de l’ensemble de ses demandes. 
 
Par exploit d'huissier en date du 8 novembre 2022, la SARL [T], se prévalant de la clause attributive de compétence stipulée à l’acte de renouvellement du bail commercial, a fait assigner les sociétés LAURIC et ELITE REAL ESTATE devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de ;

« Vu l’article 48 du Code de Procédure civile, 
Vu les articles L.145-15, L.145-46-1 et R.145-23 du Code de commerce, 
Vu les pièces du dossier, 

- DIRE ET JUGER que la clause attributive de compétence est parfaitement valable de sorte que le Tribunal de céans est compétent pour trancher ce litige, 
 
- DIRE ET JUGER que le droit de préférence légal n’a jamais été purgé par la société LAURIC lors de la vente de l’ensemble immobilier situé à [Localité 3] en GUADELOUPE au [Adresse 7] » avec la société ELITE ESTATE, au bénéfice de la société [T] en qualité de locataire, 
 
EN CONSEQUENCE, 
 
- ANNULER la vente conclue entre les sociétés LAURIC et ELITE ESTATE portant sur l’ensemble immobilier situé à [Localité 3] en GUADELOUPE au [Adresse 7] » en violation du droit de préférence légal de la société [T], 
 
EN TOUT ETAT DE CAUSE, 
 
- CONDAMNER les sociétés LAURIC et ELITE ESTATE à payer à la société [T] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, 
 
- CONDAMNER les sociétés LAURIC et ELITE ESTATE aux entiers dépens. 
 
- ORDONNER l’exécution provisoire. »

Par ordonnance en date du 3 décembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté l’exception d’incompétence territoriale formée par la société LAURIC et réservé les frais irrépétibles et les dépens. 
 
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 2 janvier 2025, la SCI THIEMA venant aux droits de la SARL LAURIC demande au tribunal de :

« Vu l’article 1123 du Code civil 
Vu l’article L145-46-1 du Code de commerce 
 
REJETER la demande d’annulation de la vente conclue entre les sociétés LAURIC et ELITE ESTATE portant sur le lot n°43 du lotissement « [Adresse 8] » située à [Localité 8] en l’absence de droit préférentiel résultant de l’application de l’article L. 145-46-1 du code de commerce faute d’être titulaire d’un bail commercial lui permettant de bénéficier du statut des baux commerciaux. 
 
CONDAMNER la société [T] au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile 
 
CONDAMNER la société [T] au paiement des entiers dépens de l’instance 
 
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit. » 
 




La société SAS ELITE ESTATE, bien que régulièrement assignée, n'a pas constitué avocat. 

Il sera renvoyé à l'assignation et aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 septembre 2025. 

A l'audience du 30 mars 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2026. 


MOTIFS 

Sur la nullité de la vente conclue entre les sociétés LAURIC et ELITE ESTATE portant sur l'ensemble immobilier situé au [Adresse 7] » à [Localité 3] 

L'article L. 145-46-1 du code de commerce dispose que « Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

Le local à usage commercial, au sens du premier alinéa, s'entend de tout local destiné à l'exercice, à titre principal, d'une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations, à l'exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts. Le local à usage artisanal, au sens du même premier alinéa, s'entend de tout local destiné à l'exercice, à titre principal, d'une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d'Etat, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à cette activité, à l'exclusion des entrepôts.

Le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. Il n'est pas non plus applicable lorsqu'il est fait application du droit de préemption institué aux chapitres Ier et II du titre Ier du livre II du code de l'urbanisme ou à l'occasion de l'aliénation d'un bien sur le fondement de l'article L. 213-11 du même code. »

En l'espèce, pour solliciter l'annulation de la vente conclue entre la société LAURIC et la société ELITE ESTATE intervenue 30 juin 2022, la société [T] invoque, sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-46-1 du code de commerce, la violation de son droit de préférence légal du fait de sa qualité de locataire.
 
Toutefois, par arrêt en date du 21 novembre 2024, la cour d’appel de Basse-Terre, confirmant en cela le jugement du tribunal de proximité de Saint Martin - Saint Barthélémy du 2 mai 2022, a constaté que le bail commercial liant la société [T] à la société LAURIC du 6 décembre 2000, renouvelé le 6 décembre 2009, est venu à expiration par l’effet du refus de renouvellement au 31 décembre 2020 et a constaté la qualité d' occupante sans droit ni titre de la société [T].

Dès lors, le bail litigieux ayant pris fin le 31 décembre 2020, avant la réalisation de la vente, la société [T] ne peut valablement se prévaloir du bénéfice du droit de préemption attaché au statut de locataire d'un bail commercial. 

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la vente litigieuse.

Sur les mesures accessoires 

Il y a lieu de condamner la société [T], dont les demandes ont été rejetées, aux dépens. 

L'équité justifie de condamner la société [T] à payer la société THIEMA venant aux droits de la société LAURIC la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter sa demande de ce chef. 

L'exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, 

Déboute la SARL SOCIETE D'EXPLOITATION [L] [M] – [T] – de l'ensemble de ses demandes ;

Rejette toute autre demande ; 

Condamne la SARL SOCIETE D'EXPLOITATION [L] [M] – [T] – aux dépens ; 

Condamne la SARL SOCIETE D'EXPLOITATION [L] [M] – [T] – à payer à la SCI THIEMA, venant aux droits de la société LAURIC, la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Rejette la demande formée par la SARL SOCIETE D'EXPLOITATION [L] [M] – [T] – au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. 


Fait et jugé à [Localité 1] le 18 Juin 2026


La Greffière La Présidente

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1123, code de commerce R145-23, code de commerce L145-15, code de commerce L145-17, code de commerce L213-11, code de procedure civile 48, code de commerce L145-46-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 29 septembre 2022 · Cour d'appel de Versailles · Autre · n° 22/00826

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• 12 mars 2024 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 19/12545

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• 28 juin 2024 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 20/02165

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• 23 juillet 2024 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 18/03501

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• 11 décembre 2024 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 21/02022

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• 9 janvier 2025 · Tribunal judiciaire de Versailles · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/05999

  en commun : code de commerce L213-11, code de commerce L145-46-1

• 27 février 2025 · Tribunal judiciaire de Montpellier · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/05021

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• 28 mai 2025 · Tribunal judiciaire de Versailles · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 22/05063

  en commun : code de commerce L213-11, code de commerce L145-46-1

Mise à jour de la source le 2026-06-18T18:37:40.184Z.