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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, 4ème chambre 2ème section, 18 juin 2026, n° 23/01401

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [M] [S] a été propriétaire d’un appartement au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 3] qu’il a occupé à titre de résidence principale durant huit années entre son acquisition le 20 décembre 2013 et jusqu’au mois de décembre 2021.

Après avoir visité le bien, Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] ont, suivant promesse de vente du 3 janvier 2022 réitérée par acte authentique du 4 mars 2022, pour le prix de 841.524 euros, acquis de M. [M] [S] l’appartement et ses annexes, cadastré section CC n° [Cadastre 1], constitué des lots suivants :
lot n°12 : un logement au 5ème étage comprenant : entrée, cuisine, séjour, deux chambres, WC, salle de bain, dégagement, buanderie et rangement,lot n°13 : un WC au 5ème étage, lot n°18 : une cave au deuxième sous-sol, lot n°19 : une cave au deuxième sous-sol.
Dès le 13 mars 2022, Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] ont, sous la forme d’un « SMS », adressé à M. [M] [S] un message déplorant des nuisances sonores provenant de l’établissement « L’Important », un bar-restaurant qui occupe le rez-de-chaussée de l’immeuble, 

Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] ont ensuite fait réaliser une expertise extra-judiciaire afin de mesurer les émergences sonores subies depuis leur appartement. Un rapport a été déposé le 6 mai 2022.

Par courrier du 12 septembre 2022, ils ont, par la voix de leur conseil, mis en demeure M. [M] [S] de procéder à l’annulation de la vente, faisant grief à ce dernier de leur avoir sciemment dissimulé l’existence de nuisances sonores, demande refusée par courrier du 29 septembre 2022.

C’est dans ces conditions qu’en l’absence de règlement amiable du litige, Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] ont,par acte du 20 janvier 2023, fait délivrer assignation à M. [M] [S] d'avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris. 

L’assignation a été déposée pour publication au service de la publicité foncière le 24 septembre 2024 (n° de dépôt B214P02 2024 D 38991).

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 14 octobre 2024 ici expressément visées, Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D], demandent au tribunal de :
« Vu les articles R. 571-26, R. 1336-5, R. 1336-7 du Code de la santé publique 
Vu les articles 1104, 1130 et suivants, 1217 et suivants, 1231 et suivants, 1641 et suivants du Code civil 
Vu la jurisprudence citée et les pièces produites,
CONSTATER que l'assignation du 20 janvier 2023 a été régulièrement publiée au service de la publicité foncière de [Localité 4] 2 le 24 septembre 2024 (N° Dépôt B214P02 2024 D 38991), 
DÉCLARER recevables Madame [V] [Z]-[R] et Monsieur [O] [D],
A TITRE PRINCIPAL 
ANNULER du contrat de vente immobilière du 4 mars 2022 entre Madame [V] [Z]-[R], Monsieur [O] [D] et Monsieur [M] [S] (référence de publication : 2022 P 8441) portant sur les lots n° 12, 13, 18 et 19 d’un bien dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 4] (référence cadastrale : CC45 [Adresse 3] 00 ha 01 a 29 ca), sur le fondement de la réticence dolosive 
En conséquence, 
ORDONNER la réintégration du bien, objet de la vente résolue, dans le patrimoine de Monsieur [M] [S] avec restitution du prix de vente à Madame [V] [Z]-[R] et Monsieur [O] [D] soit la somme de 841 524 euros correspondant au prix d’acquisition de l’appartement sis [Adresse 4] à [Localité 4], et ce avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2023, date de l’assignation, ou à défaut, à compter du jugement à venir, 
A TITRE SUBSIDIAIRE 
PRONONCER LA RÉSOLUTION du contrat de vente immobilière du 4 mars 2022 entre Madame [V] [Z]-[R], Monsieur [O] [D] et Monsieur [M] [S] (référence de publication : 2022 P 8441) portant sur les lots n° 12, 13, 18 et 19 d’un bien dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 4] (référence cadastrale : CC45 [Adresse 3] 00 ha 01 a 29 ca), sur le fondement de la garantie des vices cachés 
En conséquence, 
CONDAMNER Monsieur [M] [S] a restitué À Madame [V] [Z]-[R] et Monsieur [O] [D] la somme de 841 524 euros correspondant au prix d’acquisition de l’appartement sis [Adresse 4] à [Localité 4], et ce avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2023, date de l’assignation, sur le fondement de la garantie des vices cachées, ou à défaut, à compter du jugement à venir, 
A TITRE TRES SUBSIDIAIRE 
CONDAMNER Monsieur [M] [S] à payer à Madame [V] [Z]-[R] et Monsieur [O] [D] la somme de 210 381 euros avec intérêt au taux légal à compter de la décision à venir, sur le fondement de la réticence dolosive, 
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE 
CONDAMNER Monsieur [M] [S] à payer à Madame [V] [Z]-[R] et Monsieur [O] [D] la somme de 210 381 euros avec intérêt au taux légal à compter de la décision à venir, sur le fondement de la garantie des vices cachés, 
EN TOUT ETAT DE CAUSE 
DEBOUTER Monsieur [M] [S] de l’intégralité de ses demandes, 
CONDAMNER Monsieur [M] [S] à payer à Madame [V] [Z]-[R] et Monsieur [O] [D] la somme de 30 000 euros au titre de leur préjudice moral, 
CONDAMNER Monsieur [M] [S] à payer à Madame [V] [Z]-[R] et Monsieur [O] [D] la somme de 1.620 euros en remboursement des frais d’expert en acoustiques, 
CONDAMNER Monsieur [M] [S] à payer à Madame [V] [Z]-[R] et Monsieur [O] [D] la somme de 58 600 euros en indemnisation des frais de vente, 
CONDAMNER Monsieur [M] [S] à payer à Madame [V] [Z]-[R] et Monsieur [O] [D] la somme de 30 000 euros en indemnisation des frais de négociation, 
ORDONNER la publication du jugement au service de la publicité foncière de [Localité 4] 2 CONDAMNER Monsieur [M] [S] aux frais de publicité au service de publicité foncière de l'assignation et du jugement à intervenir, 
CONDAMNER Monsieur [M] [S] à payer à Madame [V] [Z]-[R] et Monsieur [O] [D] la somme de 7 000 euros chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 
CONDAMNER Monsieur [M] [S] aux entiers dépens ». 

Au soutien de leur demande principale visant à voir annuler la vente, Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] reprochent à M. [M] [S] un dol ; ils lui font plus précisément grief de ne pas les avoir informés des nuisances sonores causées par l’établissement situé au rez-de-chaussée de l’immeuble. Ils soutiennent que le vendeur avait parfaitement conscience de ces nuisances pour avoir vécu dans l’appartement plusieurs années et s’en être plaint tant auprès de l’établissement lui-même que des autres copropriétaires. Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] ajoutent que s’ils avaient eu connaissance de ces nuisances, ils n’auraient pas consenti à la vente. 

Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] entendent subsidiairement faire valoir, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, qu’ils ont découvert après la vente l’existence de ces nuisances sonores. Ils affirment que ces nuisances existaient avant la vente et n’étaient pas perceptibles à toute heure de la journée, rendant impossible leur détection au moment de la vente. Ils estiment que ces nuisances, ignorées d’eux au jour de l’acte, sont constitutives de vices cachés et rendent l’appartement impropre à l’usage auquel ils le destinaient, à savoir y vivre paisiblement. Ils concluent être fondés à solliciter à titre subsidiaire une résolution du contrat de vente et à titre très subsidiaire une réduction du prix de vente.

S’agissant des dommages et intérêts, ils se prévalent d’un préjudice moral résultant de l’inquiétude générée par la situation et la déloyauté contractuelle du défendeur. Ils ajoutent avoir subi un préjudice matériel constitué par le paiement des frais dits de notaire, des frais d’agence ainsi que des frais d’expertise acoustique.

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 15 janvier 2025 ici expressément visées, M. [M] [S] demande au tribunal judiciaire de Paris de : 
« Vu les articles 1104, 1112-1, 1240, 1130 et suivants du Code civil, 1641 et suivants du Code civil ; 
Vu les articles 32-1, 514 et 700 du Code de procédure civile ; 
Vu la jurisprudence citée et les pièces versées aux débats ; 
A titre principal : 
REJETER toute demande d’annulation ou de résolution du contrat de vente du 4 mars 2022 ; REJETER la demande de réduction de prix de Madame [V] [Z]-[R] et Monsieur [O] [D] au motif qu’une réduction de prix a déjà été convenue entre les parties lors de la conclusion du contrat de vente du 4 mars 2022 ; REJETER la demande de dommages et intérêts de Madame [V] [Z]-[R] et Monsieur [O] [D] au motif qu’elle est infondée ;DEBOUTER Madame [V] [Z]-[R] et Monsieur [O] [D] de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de Monsieur [M] [S], au motif qu’elles sont toutes infondées ; A titre reconventionnel : 
CONDAMNER in solidum Madame [V] [Z]-[R] et Monsieur [O] [D] au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de la procédure abusive et dilatoire subie par Monsieur [M] [S] ; En tout état de cause : 
CONDAMNER Madame [V] [Z]-[R] et Monsieur [O] [D] au paiement à Monsieur [S] de la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER Madame [V] [Z]-[R] et Monsieur [O] [D] aux entiers dépens ; NE PAS ORDONNER l’exécution provisoire ».
Pour s’opposer à la demande d’annulation de la vente, M. [M] [S] entend faire valoir le caractère notoire du risque de nuisances résultant de l’environnement dans lequel l’immeuble, situé [Adresse 5], se trouve. Il ajoute également que Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] avaient connaissance du caractère festif de cette rue puisqu’ils ont visité l’appartement à plusieurs reprises avant la vente, y compris en soirée. M. [M] [S] soutient encore que Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] ne démontrent d’aucune manière que leur consentement était conditionné par le fait que l’appartement ne présente aucune nuisance sonore, une réduction du prix ayant en outre été accordé. Il objecte enfin que les demandeurs n’apportent pas la preuve d’une intention dolosive de sa part.

Sur la demande de résolution formée à titre subsidiaire, M. [M] [S] fait valoir que la vente ne peut être résolue pour les mêmes raisons que celles évoquées au titre de la réticence dolosive. Il ajoute que Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] ont signé une clause de renonciation à recours sur le fondement de la garantie au titre des vices cachés dans l’acte authentique. Il conteste sa qualité de professionnel de l’immobilier, de sorte que cette clause est, selon lui, applicable.

A l’appui de sa demande reconventionnelle formée au titre de l’abus de procédure et de l’article 32-1 du code de procédure civile, M. [M] [S] soutient que la procédure engagée à son encontre est abusive eu égard à la connaissance par ces derniers du risque de nuisances caractéristiques de l’environnement et au caractère dilatoire de leur action.

A l’appui de sa demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire, M. [M] [S] fait en tout état de cause valoir que l’importance des enjeux financiers du dossier et la réalité de son activité professionnelle rendent incompatible l’exécution provisoire avec l’affaire en cause.

Pour un complet exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il est expressément renvoyé aux dernières écritures régulièrement communiquées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prise le 10 avril 2025.

Motifs

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé qu'en procédure écrite, la juridiction n'est saisie que des seules demandes reprises au dispositif récapitulatif des dernières écritures régulièrement communiquées avant l'ordonnance de clôture et que les demandes de « donner acte », visant à « constater », « prononcer », « dire et juger » ou à « dire n'y avoir lieu » notamment, ne constituent pas nécessairement des prétentions saisissant le juge au sens de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas forcément lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Il est également rappelé qu'aux termes des dispositions du 2ème alinéa de l’article 768 du code de procédure civile, entré en vigueur le 1er janvier 2020 et applicable aux instances en cours à cette date : « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion ». Il s'agit d'une exigence d’intelligibilité des conclusions qui implique pour les parties d’exposer leurs prétentions de manière claire, non ambiguë et raisonnablement structurée.


Sur l’action en nullité de la vente

Sur le bien-fondé de la demande de nullité pour dol

L’article 1130 du code civil dispose : « L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ». 

L’article 1131 de ce code prévoit : « Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat ».

Aux termes de l’article 1137 alinéas 1 et 2 du code civil dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2018 applicable au cas d'espèce, « Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie ».

Le dol suppose ainsi l'existence de manœuvres dolosives destinées à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement du contractant.

La manœuvre présente donc un caractère intentionnel qui la distingue du manquement à l'obligation précontractuelle d'information qui ne suffit pas à caractériser le dol par réticence.

Le dol peut prendre la forme de fraudes, d'artifices, d'allégations mensongères, de tromperies, de réticences ; le dol peut ainsi être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui si, il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter.

Les agissements doivent avoir provoqué une erreur de la victime.

L'erreur provoquée par les manœuvres doit enfin être déterminante dans la conclusion du contrat.

C'est à celui qui prétend à l'existence d'une faute dolosive de l'établir.

Tout cocontractant est contractuellement tenu de sa faute dolosive.

En vertu de l'article 1178 alinéa 4, la partie lésée peut, indépendamment de l'annulation du contrat, faire le choix de demander la réparation du dommage subi dans les conditions de droit commun de la responsabilité extracontractuelle, le préjudice résultant de la perte de chance soit de n’avoir pas contracté soit de ne pas avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.
Décision du 18 juin 2026
4ème chambre 2ème section
N° RG 23/01401 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYT4M

Il est par ailleurs rappelé que tout rapport d'expertise amiable, même non contradictoire, peut valoir à titre de preuve, dès lors que cette expertise non judiciaire, soumise à la libre discussion des parties, est corroborée par d’autres éléments.

Il ressort en l’espèce de l’attestation de M. [F] [E] [X], copropriétaire, délivrée le 19 août 2022 qu’antérieurement à la vente, plusieurs occupants de l’immeuble, dont M. [M] [S], s’étaient plaints des nuisances sonores provenant de l’établissement situé au rez-de-chaussée, ces plaintes « ayant provoqué l’intervention d’acousticiens pour relever les taux sonores dans les appartements ».

Il résulte ensuite du procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 30 mai 2017, qu’une procédure judiciaire a été engagée à l’encontre du propriétaire des locaux et de son locataire, la société exploitant le bar-restaurant, le syndicat de copropriété sollicitant réparation des nuisances sonores subies. Il résulte encore du procès-verbal d’assemblée générale du 28 juin 2018 que des travaux d’insonorisation ont été réalisés et qu’il a été décidé de « ne pas donner suite à la procédure judiciaire votée en AGO 2017 contre la SCI PRIAM et à son locataire (LE TREPLAY) sous réserve que ces troubles, et en particulier les nuisances sonores ne se reproduisent pas à l’avenir ». Les factures datées du 31 juillet 2017 relatives à des travaux d’insonorisation effectuées par l’établissement sont produites par le défendeur.

Il ressort ainsi des pièces versées aux débats qu’avant la vente, des démarches avaient été effectuées pour faire cesser les nuisances sonores provoquées par le bar-restaurant situé au rez-de-chaussée de l’immeuble et que M. [M] [S] avait connaissance et était même partie prenante de ces démarches.

Dans des messages adressés au gérant de l’établissement les 19 juin 2019, 18 septembre 2019 et 13 octobre 2019, soit postérieurement à la réalisation des travaux invoqués, M. [M] [S] indiquait : « Désolée mais la musique est super forte ce soir. Elle raisonne dans les murs » « Je suis très conciliant mais là ça fait plusieurs jours » « c’est insupportable la musique », ou encore « La musique du treplay est extrêmement forte ce soir. Ca vibre tout l’immeuble », « Je suis une fois de plus conciliant mais là c’est insupportable ».

Dès lors, contrairement à ce que M. [M] [S] soutient, les nuisances n’ont pas cessé après les travaux de 2017, celles-ci continuant d’être déplorés par M. [M] [S] lui-même qui les qualifiait d’ « extrêmement fortes » et « insupportable[s] ».

En outre, ces nuisances ont été constatées par les acquéreurs immédiatement après leur acquisition comme en témoigne le message adressé à M. [M] [S] le 13 mars 2022 indiquant « on a des sons de basse qui parviennent dans la chambre de manière très inquiétante entre minuit et 4h du matin. Aviez-vous noté des problèmes similaires ? ». 

Pour objectiver ces nuisances, les acquéreurs ont fait réaliser une expertise acoustique amiable, qui relève que : 
« les émergences mesurées dans les nuits du vendredi 22 et samedi 23 avril présentent des dépassements des seuils réglementaires », « la chambre du client est soumise à des émergences aussi importantes qu’à 125 Hz, laquelle dépasse significativement les seuils réglementaires »,« les nuisances concernent l’ensemble de la période nocturne et de manière continue », « les émergences mesurées dépassent les seuils réglementaires et sont de nature à justifier la gêne témoignée par le client ».
Cette expertise acoustique régulièrement versée aux débats, est corroborée par l’ensemble des messages envoyés par M. [M] [S] préalablement à la vente au gérant de l’établissement, par les procès-verbaux d’assemblée générale de 2017 et 2018 confirmant l’existence de nuisances sonores et par l’attestation d’un autre copropriétaires, M. [F] [E] [X], qui rapporte l’existence de doléances de plusieurs propriétaires de l’immeuble en rapport avec lesdites nuisances.

Celles-ci sont donc parfaitement établies.

Si l’absence totale de toute nuisance sonore dans un immeuble ancien, au rez-de-chaussée duquel se trouve un bar-restaurant, ne saurait constituer une qualité essentielle pouvant être attendue du bien, en revanche l’absence de nuisance de l’ampleur décrite avec des émergences sonores dépassant largement les seuils réglementaires sur « l’ensemble de la période nocturne et de manière continue » faisant vibrer tout l’immeuble, qualifiées par M. [M] [S] d’ insupportables en constituait une pour Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] comme en témoigne les visites qu’ils sont demandées en soirée.

Il est en effet constant que Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] ont, avant la vente, visité l’appartement à plusieurs reprises, y compris le soir, afin de s’assurer de l’absence de nuisances ; ces visites en soirée démontrent que l’absence de nuisances était un élément déterminant de leur consentement.

A ce sujet, il est rappelé que l’existence de risques même notoires de nuisances résultant de l’environnement (en l’espèce connu pour être festif) n’exonère pas le vendeur de ses obligations contractuelles et notamment de son obligation de loyauté laquelle exclut toute manœuvre dolosive.

Ensuite si comme le vendeur le soutient, Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] avaient connaissance de la présence de l’établissement au rez-de-chaussée de l’immeuble et du caractère festif et animé du quartier, il ne résulte pas nécessairement de cette connaissance, celle de l’existence de nuisances sonores aussi importantes que celles établies. Les articles de presse produits par le vendeur, outre le fait qu’ils sont antérieurs à la vente, ne sont en tout état de cause aucunement relatifs aux nuisances générées par l’établissement occupant le rez-de-chaussée de l’immeuble, de sorte qu’aucune déduction ne saurait en être utilement tirée.

S’agissant des visites de l’appartement réalisés en soirée, il est constant que celles-ci ont été effectuées au plus tard à 22h30. D’une part les troubles établis sont majoritairement plus tardifs, les dépassements des seuils réglementaires et les nuisances dans leur expression la plus excessive débutant entre 23h et 00h et atteignant leur plus haut niveau vers 1h.

En outre Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] produisent des messages adressés par le vendeur au gérant de l’établissement avant certaines visites, dans lesquels M. [M] [S] demande à celui-ci de baisser le son en prévision de celles-ci ; ainsi aux termes d’un message adressé le 9 juin 2020, M. [M] [S] écrit : « Dans 30 minutes la visite sera finie. Vous pourrez faire tout le bruit possible. Mais pas maintenant » ; si le défendeur soutient avoir adressé ce message pour des besoins professionnels spécifiques nécessitant des « enregistrements de voix réalisés à ces dates avec deux comédiens », c’est néanmoins des « visites » et non des « enregistrements » qu’il mentionne audit message, outre le fait que la preuve de la réalisation d’« enregistrements de voix pour des besoins professionnels » n’est pas rapportée. 

Dès lors, non seulement ces messages ne sauraient établir que les acquéreurs avaient connaissance de l’ampleur des nuisances qu’ils dénoncent, mais au contraire comme ceux-ci le soulignent, ils témoignent de l’intention de M. [M] [S] de masquer les nuisances lors des visites de l’appartement et établissent de ce dernier des agissements constitutifs de manœuvres dolosives au sens de l’article 1137 précité.

De même l’acte authentique mentionne-t-il en page 25 que le « VENDEUR déclare ne pas subir ni connaître de troubles de voisinages de la part d’autre occupants de l’immeuble », ce qui constitue pareillement au regard des plaintes antérieurement formulées une affirmation fausse visant à rassurer les acquéreurs et à les inciter à contracter.

S’agissant de la réduction du prix accordée, si par courrier du 23 septembre 2022 la société AGT l’agence immobilière chargée de la vente, indique qu’une négociation a tenu compte de l’environnement immédiat, d’une part ce courrier ne respecte pas les dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, d’autre part il n’est corroboré par aucun autre élément et surtout comme rappelé supra la connaissance du caractère festif de l’environnement ne saurait induire la conviction de ce qu’il générait pour le bien précisément vendu, des nuisances sonores aussi importantes. M. [M] [S] ne démontre donc pas que la diminution du prix consentie aurait été la contrepartie de l’acceptation de ces nuisances.

Sur le caractère déterminant des manœuvres, il est établi par l’attitude constante des acquéreurs, qui ont notamment sollicité de pouvoir visiter le bien en soirée, que ceux-ci souhaitaient pouvoir jouir paisiblement, y compris en soirée de leur appartement. Ainsi, les manœuvres dolosives commises par M. [M] [S] ont été déterminantes dans la conclusion de la vente.

En conséquence, la nullité de la vente sera prononcée, sans qu’il soit nécessaire d’entrer davantage dans le détail de l’argumentation des parties.

Sur les conséquences de l’annulation

En application de l'article 1178 du code civil, « Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord. Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle ».

En application de ce texte, les parties seront remises dans leur état antérieur au contrat, de sorte que M. [M] [S] sera condamné à restituer à Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] la somme principale de 841.524 euros correspondant au prix de la vente, avec intérêts au taux légal à compter, non de l’assignation, mais du présent jugement par application de l’article 1231-6 du code civil.

En contrepartie, Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] restitueront en nature les lots objets de la vente annulée. 

La demande de nullité de la vente pour réticence dolosive ayant été accueillie, il n’y a pas lieu d’examiner les prétentions de résolution et de réduction du prix fondées formées à titre subsidiaire et infiniment subsidiaire.


Sur les demandes de réparation formées par les consorts [Z]-[R] et [D]

Le droit de demander la nullité d’une convention sur le fondement de l’article 1137 du code civil n’exclut pas l’exercice, par la victime des manœuvres dolosives, d’une action en responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil précité pour obtenir de leur auteur réparation du préjudice qu’elle a subi. 

En l’espèce, la réticence dolosive retenue à l’encontre de M. [M] [S] constitue une faute susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle si un préjudice en est résulté.

Sur le préjudice moral

Les nuisances sonores subies Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] ont porté atteinte à leur tranquillité, à leur repos, ont généré une déception et ont été source de tracas et inquiétudes allant jusquà la présente procédure judiciaire.

Le préjudice moral ainsi constitué sera indemnisé par l’allocation, à chacun d’eux d’une somme de 1.200 euros, les demandeurs étant déboutés du surplus de leurs demandes à ce titre.

Sur les préjudices matériels

Sur les frais de vente

En application de l’article 1961 du code général des impôts, « Les droits d'enregistrement ou la taxe de publicité foncière lorsqu'elle tient lieu de ces droits et la contribution prévue à l'article 879, ne sont pas sujets à restitution dès l'instant qu'ils ont été régulièrement perçus sur les actes ou contrats ultérieurement révoqués ou résolus par application des articles 954 à 958, 1224 à 1230, 1304 et 1304-7, 1654 et 1659 du code civil. En cas de rescision d'un contrat pour cause de lésion, ou d'annulation d'une vente pour cause de vices cachés et, au surplus, dans tous les cas où il y a lieu à annulation, les impositions visées au premier alinéa perçues sur l'acte annulé, résolu ou rescindé ne sont restituables que si l'annulation, la résolution ou la rescision a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée. L'annulation, la révocation, la résolution ou la rescision prononcée, pour quelque cause que ce soit, par jugement ou arrêt, ne donne pas lieu à la perception du droit proportionnel d'enregistrement et de la contribution prévue à l'article 879. »

En l’espèce, il résulte de la promesse de vente que les frais de vente sont évalués à une somme de 58.600 euros. Le montant des droits d’enregistrement correspond, selon l’acte authentique, à la somme de 47.615 euros.

La vente étant annulée par le présent jugement, Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] seront, une fois la décision définitive, en droit de demander au Trésor public de leur restituer le montant des droits d’enregistrement acquittés lors de la vente.

Dès lors, il y a lieu de déduire des frais de vente évalués à 58.600 euros les droits d’enregistrement à hauteur de 47.615 euros.

M. [M] [S] sera par conséquent condamné à payer la somme de 10.985 euros à Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D].

Sur les frais de négociation

Il ressort de l’acte authentique que la vente a été négociée par la société AGT Transactions, titulaire d’un mandat donné par le promettant sous le numéro 2634 en date du 3 mai 2020 et que l’acquéreur a seul supporté la charge de sa rémunération évaluée à 30.000 euros. 

Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] justifient donc du montant payé au titre des frais de négociation à hauteur de cette somme totale dont M. [M] [S] sera condamné à indemniser.

Sur les frais d’expertise amiable

Les frais d’expertise extra-judiciaire exposés par Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] sont justifiés à hauteur de 1.620 euros par la production de la facture adressée à ceux-ci par la société Altia le 30 mars 2022. Cette dépense, nécessaire pour établir la réalité de l’importance des nuisances sonores, constitue pour Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] un préjudice indemnisable.

En conséquence, M. [M] [S] sera condamné à payer à Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] la somme de 1.620 euros au titre des frais d’expertise.


Sur la demande reconventionnelle formée au titre de la procédure abusive

En application de l’article 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte.


En l’espèce, il a été retenu que M. [M] [S] avait commis un dol à l’endroit de Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] en leur dissimulant une information essentielle et il a été fait droit à leur demande d’annulation de la vente. L’abus du droit d’agir de [Y] [Z]-[R] et M. [O] [J] est donc exclu.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts de M. [M] [S] sera rejetée.


Sur les autres demandes et sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [M] [S], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [M] [S], condamné aux dépens, devra payer à Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] une somme chacun de 2.500 euros. La demande de M. [M] [S] au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

En vertu de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l’espèce, il n’apparaît pas compatible avec une décision prononçant l’annulation d’une vente immobilière soumise à la publication foncière, d’ordonner l’exécution provisoire ; il y a donc lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :
 
Le tribunal, statuant conformément à la loi, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le jour du délibéré :
 
ANNULE le contrat de vente passé le 4 mars 2022 entre M. [M] [S] en qualité de vendeur et Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] pris ensemble en qualité d’acquéreurs portant sur les lots n°12, 13, 18 et 19 de l’immeuble en copropriété figurant au cadastre de la ville de [Localité 4] sous le numéro de section CC n° [Cadastre 1], [Adresse 3] ; 

CONDAMNE M. [M] [S] à restituer à Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] la somme totale de 841.524 euros correspondant au prix de vente des lots n°12, 13, 18 et 19 susvisés ; 

DIT que la somme de 841.524 euros sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; 

CONDAMNE Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] à restituer en nature à M. [M] [S] les lots n°12, 13, 18 et 19 d’un immeuble soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 3], et cadastré section CC n° [Cadastre 1], ces biens étant, à l’issue des voies de recours, réintégrés au patrimoine de M. [M] [S] ; 

CONDAMNE M. [M] [S] à payer à Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] chacun la somme de 1.200 euros au titre du préjudice moral subi ;

CONDAMNE M. [M] [S] à payer à Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] pris ensemble la somme totale de 10.985 euros au titre des frais de vente ;

CONDAMNE M. [M] [S] à payer à Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] pris ensemble la somme de 30.000 euros en indemnisation des frais de négociation ; 

CONDAMNE M. [M] [S] à payer à Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] pris ensemble la somme de 1.620 euros en indemnisation des frais d’expertise extrajudiciaire qu’ils ont dû exposer ;

DEBOUTE M. [M] [S] de sa demande de dommages et intérêts ;

ORDONNE, à l’issue des voies de recours la publication du présent jugement au service de la publicité foncière ;

DIT que les frais de publication seront supportés par M. [M] [S] ; 

CONDAMNE M. [M] [S] à supporter les dépens ;


CONDAMNE M. [M] [S] à payer à Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] chacun une somme de 2.500 au titre de l'article 700 du code de procédure civile et déboute ces derniers du surplus de leurs demandes à ce titre ; 

DEBOUTE M. [M] [S] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes des parties plus amples ou contraires ;

ECARTE l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris, le 18 juin 2026.
LA GREFFIÈRE
Salomé BARROIS

LA PRÉSIDENTE 
Nathalie VASSORT-REGRENY
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires pour : 
Me Jullian HAYOTTE #D1470 Me Patrice GRENIER #C1144délivrées le :

+ 1 copie dossier


■

4ème chambre 
2ème section


N° RG 23/01401
N° Portalis 352J-W-B7G-CYT4M

N° MINUTE : 




Assignation du 
20 janvier 2023









JUGEMENT 
rendu le 18 juin 2026 
DEMANDEURS

Madame [Y] [Z]-[R]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Jullian HAYOTTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1470

Monsieur [H] [Q] [K] [D]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par Me Jullian HAYOTTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1470



DÉFENDEUR

Monsieur [M] [I] [G] [S]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par l’A.A.R.P.I. GRENIER AVOCATS, agissant par Me Patrice GRENIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1144
Décision du 18 juin 2026
4ème chambre 2ème section
N° RG 23/01401 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYT4M


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nathalie VASSORT-REGRENY, Vice-Présidente
Monsieur Fabrice VERT, Premier Vice-Président
Madame Emeline PETIT, Juge

assistés de Madame Salomé BARROIS, Greffière,


DÉBATS

À l’audience du 9 avril 2026 tenue en audience publique devant Madame Nathalie VASSORT-REGRENY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [M] [S] a été propriétaire d’un appartement au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 3] qu’il a occupé à titre de résidence principale durant huit années entre son acquisition le 20 décembre 2013 et jusqu’au mois de décembre 2021.

Après avoir visité le bien, Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] ont, suivant promesse de vente du 3 janvier 2022 réitérée par acte authentique du 4 mars 2022, pour le prix de 841.524 euros, acquis de M. [M] [S] l’appartement et ses annexes, cadastré section CC n° [Cadastre 1], constitué des lots suivants :
lot n°12 : un logement au 5ème étage comprenant : entrée, cuisine, séjour, deux chambres, WC, salle de bain, dégagement, buanderie et rangement,lot n°13 : un WC au 5ème étage, lot n°18 : une cave au deuxième sous-sol, lot n°19 : une cave au deuxième sous-sol.
Dès le 13 mars 2022, Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] ont, sous la forme d’un « SMS », adressé à M. [M] [S] un message déplorant des nuisances sonores provenant de l’établissement « L’Important », un bar-restaurant qui occupe le rez-de-chaussée de l’immeuble, 

Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] ont ensuite fait réaliser une expertise extra-judiciaire afin de mesurer les émergences sonores subies depuis leur appartement. Un rapport a été déposé le 6 mai 2022.

Par courrier du 12 septembre 2022, ils ont, par la voix de leur conseil, mis en demeure M. [M] [S] de procéder à l’annulation de la vente, faisant grief à ce dernier de leur avoir sciemment dissimulé l’existence de nuisances sonores, demande refusée par courrier du 29 septembre 2022.

C’est dans ces conditions qu’en l’absence de règlement amiable du litige, Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] ont,par acte du 20 janvier 2023, fait délivrer assignation à M. [M] [S] d'avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris. 

L’assignation a été déposée pour publication au service de la publicité foncière le 24 septembre 2024 (n° de dépôt B214P02 2024 D 38991).

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 14 octobre 2024 ici expressément visées, Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D], demandent au tribunal de :
« Vu les articles R. 571-26, R. 1336-5, R. 1336-7 du Code de la santé publique 
Vu les articles 1104, 1130 et suivants, 1217 et suivants, 1231 et suivants, 1641 et suivants du Code civil 
Vu la jurisprudence citée et les pièces produites,
CONSTATER que l'assignation du 20 janvier 2023 a été régulièrement publiée au service de la publicité foncière de [Localité 4] 2 le 24 septembre 2024 (N° Dépôt B214P02 2024 D 38991), 
DÉCLARER recevables Madame [V] [Z]-[R] et Monsieur [O] [D],
A TITRE PRINCIPAL 
ANNULER du contrat de vente immobilière du 4 mars 2022 entre Madame [V] [Z]-[R], Monsieur [O] [D] et Monsieur [M] [S] (référence de publication : 2022 P 8441) portant sur les lots n° 12, 13, 18 et 19 d’un bien dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 4] (référence cadastrale : CC45 [Adresse 3] 00 ha 01 a 29 ca), sur le fondement de la réticence dolosive 
En conséquence, 
ORDONNER la réintégration du bien, objet de la vente résolue, dans le patrimoine de Monsieur [M] [S] avec restitution du prix de vente à Madame [V] [Z]-[R] et Monsieur [O] [D] soit la somme de 841 524 euros correspondant au prix d’acquisition de l’appartement sis [Adresse 4] à [Localité 4], et ce avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2023, date de l’assignation, ou à défaut, à compter du jugement à venir, 
A TITRE SUBSIDIAIRE 
PRONONCER LA RÉSOLUTION du contrat de vente immobilière du 4 mars 2022 entre Madame [V] [Z]-[R], Monsieur [O] [D] et Monsieur [M] [S] (référence de publication : 2022 P 8441) portant sur les lots n° 12, 13, 18 et 19 d’un bien dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 4] (référence cadastrale : CC45 [Adresse 3] 00 ha 01 a 29 ca), sur le fondement de la garantie des vices cachés 
En conséquence, 
CONDAMNER Monsieur [M] [S] a restitué À Madame [V] [Z]-[R] et Monsieur [O] [D] la somme de 841 524 euros correspondant au prix d’acquisition de l’appartement sis [Adresse 4] à [Localité 4], et ce avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2023, date de l’assignation, sur le fondement de la garantie des vices cachées, ou à défaut, à compter du jugement à venir, 
A TITRE TRES SUBSIDIAIRE 
CONDAMNER Monsieur [M] [S] à payer à Madame [V] [Z]-[R] et Monsieur [O] [D] la somme de 210 381 euros avec intérêt au taux légal à compter de la décision à venir, sur le fondement de la réticence dolosive, 
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE 
CONDAMNER Monsieur [M] [S] à payer à Madame [V] [Z]-[R] et Monsieur [O] [D] la somme de 210 381 euros avec intérêt au taux légal à compter de la décision à venir, sur le fondement de la garantie des vices cachés, 
EN TOUT ETAT DE CAUSE 
DEBOUTER Monsieur [M] [S] de l’intégralité de ses demandes, 
CONDAMNER Monsieur [M] [S] à payer à Madame [V] [Z]-[R] et Monsieur [O] [D] la somme de 30 000 euros au titre de leur préjudice moral, 
CONDAMNER Monsieur [M] [S] à payer à Madame [V] [Z]-[R] et Monsieur [O] [D] la somme de 1.620 euros en remboursement des frais d’expert en acoustiques, 
CONDAMNER Monsieur [M] [S] à payer à Madame [V] [Z]-[R] et Monsieur [O] [D] la somme de 58 600 euros en indemnisation des frais de vente, 
CONDAMNER Monsieur [M] [S] à payer à Madame [V] [Z]-[R] et Monsieur [O] [D] la somme de 30 000 euros en indemnisation des frais de négociation, 
ORDONNER la publication du jugement au service de la publicité foncière de [Localité 4] 2 CONDAMNER Monsieur [M] [S] aux frais de publicité au service de publicité foncière de l'assignation et du jugement à intervenir, 
CONDAMNER Monsieur [M] [S] à payer à Madame [V] [Z]-[R] et Monsieur [O] [D] la somme de 7 000 euros chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 
CONDAMNER Monsieur [M] [S] aux entiers dépens ». 

Au soutien de leur demande principale visant à voir annuler la vente, Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] reprochent à M. [M] [S] un dol ; ils lui font plus précisément grief de ne pas les avoir informés des nuisances sonores causées par l’établissement situé au rez-de-chaussée de l’immeuble. Ils soutiennent que le vendeur avait parfaitement conscience de ces nuisances pour avoir vécu dans l’appartement plusieurs années et s’en être plaint tant auprès de l’établissement lui-même que des autres copropriétaires. Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] ajoutent que s’ils avaient eu connaissance de ces nuisances, ils n’auraient pas consenti à la vente. 

Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] entendent subsidiairement faire valoir, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, qu’ils ont découvert après la vente l’existence de ces nuisances sonores. Ils affirment que ces nuisances existaient avant la vente et n’étaient pas perceptibles à toute heure de la journée, rendant impossible leur détection au moment de la vente. Ils estiment que ces nuisances, ignorées d’eux au jour de l’acte, sont constitutives de vices cachés et rendent l’appartement impropre à l’usage auquel ils le destinaient, à savoir y vivre paisiblement. Ils concluent être fondés à solliciter à titre subsidiaire une résolution du contrat de vente et à titre très subsidiaire une réduction du prix de vente.

S’agissant des dommages et intérêts, ils se prévalent d’un préjudice moral résultant de l’inquiétude générée par la situation et la déloyauté contractuelle du défendeur. Ils ajoutent avoir subi un préjudice matériel constitué par le paiement des frais dits de notaire, des frais d’agence ainsi que des frais d’expertise acoustique.

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 15 janvier 2025 ici expressément visées, M. [M] [S] demande au tribunal judiciaire de Paris de : 
« Vu les articles 1104, 1112-1, 1240, 1130 et suivants du Code civil, 1641 et suivants du Code civil ; 
Vu les articles 32-1, 514 et 700 du Code de procédure civile ; 
Vu la jurisprudence citée et les pièces versées aux débats ; 
A titre principal : 
REJETER toute demande d’annulation ou de résolution du contrat de vente du 4 mars 2022 ; REJETER la demande de réduction de prix de Madame [V] [Z]-[R] et Monsieur [O] [D] au motif qu’une réduction de prix a déjà été convenue entre les parties lors de la conclusion du contrat de vente du 4 mars 2022 ; REJETER la demande de dommages et intérêts de Madame [V] [Z]-[R] et Monsieur [O] [D] au motif qu’elle est infondée ;DEBOUTER Madame [V] [Z]-[R] et Monsieur [O] [D] de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de Monsieur [M] [S], au motif qu’elles sont toutes infondées ; A titre reconventionnel : 
CONDAMNER in solidum Madame [V] [Z]-[R] et Monsieur [O] [D] au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de la procédure abusive et dilatoire subie par Monsieur [M] [S] ; En tout état de cause : 
CONDAMNER Madame [V] [Z]-[R] et Monsieur [O] [D] au paiement à Monsieur [S] de la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER Madame [V] [Z]-[R] et Monsieur [O] [D] aux entiers dépens ; NE PAS ORDONNER l’exécution provisoire ».
Pour s’opposer à la demande d’annulation de la vente, M. [M] [S] entend faire valoir le caractère notoire du risque de nuisances résultant de l’environnement dans lequel l’immeuble, situé [Adresse 5], se trouve. Il ajoute également que Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] avaient connaissance du caractère festif de cette rue puisqu’ils ont visité l’appartement à plusieurs reprises avant la vente, y compris en soirée. M. [M] [S] soutient encore que Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] ne démontrent d’aucune manière que leur consentement était conditionné par le fait que l’appartement ne présente aucune nuisance sonore, une réduction du prix ayant en outre été accordé. Il objecte enfin que les demandeurs n’apportent pas la preuve d’une intention dolosive de sa part.

Sur la demande de résolution formée à titre subsidiaire, M. [M] [S] fait valoir que la vente ne peut être résolue pour les mêmes raisons que celles évoquées au titre de la réticence dolosive. Il ajoute que Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] ont signé une clause de renonciation à recours sur le fondement de la garantie au titre des vices cachés dans l’acte authentique. Il conteste sa qualité de professionnel de l’immobilier, de sorte que cette clause est, selon lui, applicable.

A l’appui de sa demande reconventionnelle formée au titre de l’abus de procédure et de l’article 32-1 du code de procédure civile, M. [M] [S] soutient que la procédure engagée à son encontre est abusive eu égard à la connaissance par ces derniers du risque de nuisances caractéristiques de l’environnement et au caractère dilatoire de leur action.

A l’appui de sa demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire, M. [M] [S] fait en tout état de cause valoir que l’importance des enjeux financiers du dossier et la réalité de son activité professionnelle rendent incompatible l’exécution provisoire avec l’affaire en cause.

Pour un complet exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il est expressément renvoyé aux dernières écritures régulièrement communiquées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prise le 10 avril 2025.
 

 
MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé qu'en procédure écrite, la juridiction n'est saisie que des seules demandes reprises au dispositif récapitulatif des dernières écritures régulièrement communiquées avant l'ordonnance de clôture et que les demandes de « donner acte », visant à « constater », « prononcer », « dire et juger » ou à « dire n'y avoir lieu » notamment, ne constituent pas nécessairement des prétentions saisissant le juge au sens de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas forcément lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Il est également rappelé qu'aux termes des dispositions du 2ème alinéa de l’article 768 du code de procédure civile, entré en vigueur le 1er janvier 2020 et applicable aux instances en cours à cette date : « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion ». Il s'agit d'une exigence d’intelligibilité des conclusions qui implique pour les parties d’exposer leurs prétentions de manière claire, non ambiguë et raisonnablement structurée.


Sur l’action en nullité de la vente

Sur le bien-fondé de la demande de nullité pour dol

L’article 1130 du code civil dispose : « L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ». 

L’article 1131 de ce code prévoit : « Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat ».

Aux termes de l’article 1137 alinéas 1 et 2 du code civil dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2018 applicable au cas d'espèce, « Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie ».

Le dol suppose ainsi l'existence de manœuvres dolosives destinées à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement du contractant.

La manœuvre présente donc un caractère intentionnel qui la distingue du manquement à l'obligation précontractuelle d'information qui ne suffit pas à caractériser le dol par réticence.

Le dol peut prendre la forme de fraudes, d'artifices, d'allégations mensongères, de tromperies, de réticences ; le dol peut ainsi être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui si, il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter.

Les agissements doivent avoir provoqué une erreur de la victime.

L'erreur provoquée par les manœuvres doit enfin être déterminante dans la conclusion du contrat.

C'est à celui qui prétend à l'existence d'une faute dolosive de l'établir.

Tout cocontractant est contractuellement tenu de sa faute dolosive.

En vertu de l'article 1178 alinéa 4, la partie lésée peut, indépendamment de l'annulation du contrat, faire le choix de demander la réparation du dommage subi dans les conditions de droit commun de la responsabilité extracontractuelle, le préjudice résultant de la perte de chance soit de n’avoir pas contracté soit de ne pas avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.
Décision du 18 juin 2026
4ème chambre 2ème section
N° RG 23/01401 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYT4M

Il est par ailleurs rappelé que tout rapport d'expertise amiable, même non contradictoire, peut valoir à titre de preuve, dès lors que cette expertise non judiciaire, soumise à la libre discussion des parties, est corroborée par d’autres éléments.

Il ressort en l’espèce de l’attestation de M. [F] [E] [X], copropriétaire, délivrée le 19 août 2022 qu’antérieurement à la vente, plusieurs occupants de l’immeuble, dont M. [M] [S], s’étaient plaints des nuisances sonores provenant de l’établissement situé au rez-de-chaussée, ces plaintes « ayant provoqué l’intervention d’acousticiens pour relever les taux sonores dans les appartements ».

Il résulte ensuite du procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 30 mai 2017, qu’une procédure judiciaire a été engagée à l’encontre du propriétaire des locaux et de son locataire, la société exploitant le bar-restaurant, le syndicat de copropriété sollicitant réparation des nuisances sonores subies. Il résulte encore du procès-verbal d’assemblée générale du 28 juin 2018 que des travaux d’insonorisation ont été réalisés et qu’il a été décidé de « ne pas donner suite à la procédure judiciaire votée en AGO 2017 contre la SCI PRIAM et à son locataire (LE TREPLAY) sous réserve que ces troubles, et en particulier les nuisances sonores ne se reproduisent pas à l’avenir ». Les factures datées du 31 juillet 2017 relatives à des travaux d’insonorisation effectuées par l’établissement sont produites par le défendeur.

Il ressort ainsi des pièces versées aux débats qu’avant la vente, des démarches avaient été effectuées pour faire cesser les nuisances sonores provoquées par le bar-restaurant situé au rez-de-chaussée de l’immeuble et que M. [M] [S] avait connaissance et était même partie prenante de ces démarches.

Dans des messages adressés au gérant de l’établissement les 19 juin 2019, 18 septembre 2019 et 13 octobre 2019, soit postérieurement à la réalisation des travaux invoqués, M. [M] [S] indiquait : « Désolée mais la musique est super forte ce soir. Elle raisonne dans les murs » « Je suis très conciliant mais là ça fait plusieurs jours » « c’est insupportable la musique », ou encore « La musique du treplay est extrêmement forte ce soir. Ca vibre tout l’immeuble », « Je suis une fois de plus conciliant mais là c’est insupportable ».

Dès lors, contrairement à ce que M. [M] [S] soutient, les nuisances n’ont pas cessé après les travaux de 2017, celles-ci continuant d’être déplorés par M. [M] [S] lui-même qui les qualifiait d’ « extrêmement fortes » et « insupportable[s] ».

En outre, ces nuisances ont été constatées par les acquéreurs immédiatement après leur acquisition comme en témoigne le message adressé à M. [M] [S] le 13 mars 2022 indiquant « on a des sons de basse qui parviennent dans la chambre de manière très inquiétante entre minuit et 4h du matin. Aviez-vous noté des problèmes similaires ? ». 

Pour objectiver ces nuisances, les acquéreurs ont fait réaliser une expertise acoustique amiable, qui relève que : 
« les émergences mesurées dans les nuits du vendredi 22 et samedi 23 avril présentent des dépassements des seuils réglementaires », « la chambre du client est soumise à des émergences aussi importantes qu’à 125 Hz, laquelle dépasse significativement les seuils réglementaires »,« les nuisances concernent l’ensemble de la période nocturne et de manière continue », « les émergences mesurées dépassent les seuils réglementaires et sont de nature à justifier la gêne témoignée par le client ».
Cette expertise acoustique régulièrement versée aux débats, est corroborée par l’ensemble des messages envoyés par M. [M] [S] préalablement à la vente au gérant de l’établissement, par les procès-verbaux d’assemblée générale de 2017 et 2018 confirmant l’existence de nuisances sonores et par l’attestation d’un autre copropriétaires, M. [F] [E] [X], qui rapporte l’existence de doléances de plusieurs propriétaires de l’immeuble en rapport avec lesdites nuisances.

Celles-ci sont donc parfaitement établies.

Si l’absence totale de toute nuisance sonore dans un immeuble ancien, au rez-de-chaussée duquel se trouve un bar-restaurant, ne saurait constituer une qualité essentielle pouvant être attendue du bien, en revanche l’absence de nuisance de l’ampleur décrite avec des émergences sonores dépassant largement les seuils réglementaires sur « l’ensemble de la période nocturne et de manière continue » faisant vibrer tout l’immeuble, qualifiées par M. [M] [S] d’ insupportables en constituait une pour Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] comme en témoigne les visites qu’ils sont demandées en soirée.

Il est en effet constant que Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] ont, avant la vente, visité l’appartement à plusieurs reprises, y compris le soir, afin de s’assurer de l’absence de nuisances ; ces visites en soirée démontrent que l’absence de nuisances était un élément déterminant de leur consentement.

A ce sujet, il est rappelé que l’existence de risques même notoires de nuisances résultant de l’environnement (en l’espèce connu pour être festif) n’exonère pas le vendeur de ses obligations contractuelles et notamment de son obligation de loyauté laquelle exclut toute manœuvre dolosive.

Ensuite si comme le vendeur le soutient, Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] avaient connaissance de la présence de l’établissement au rez-de-chaussée de l’immeuble et du caractère festif et animé du quartier, il ne résulte pas nécessairement de cette connaissance, celle de l’existence de nuisances sonores aussi importantes que celles établies. Les articles de presse produits par le vendeur, outre le fait qu’ils sont antérieurs à la vente, ne sont en tout état de cause aucunement relatifs aux nuisances générées par l’établissement occupant le rez-de-chaussée de l’immeuble, de sorte qu’aucune déduction ne saurait en être utilement tirée.

S’agissant des visites de l’appartement réalisés en soirée, il est constant que celles-ci ont été effectuées au plus tard à 22h30. D’une part les troubles établis sont majoritairement plus tardifs, les dépassements des seuils réglementaires et les nuisances dans leur expression la plus excessive débutant entre 23h et 00h et atteignant leur plus haut niveau vers 1h.

En outre Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] produisent des messages adressés par le vendeur au gérant de l’établissement avant certaines visites, dans lesquels M. [M] [S] demande à celui-ci de baisser le son en prévision de celles-ci ; ainsi aux termes d’un message adressé le 9 juin 2020, M. [M] [S] écrit : « Dans 30 minutes la visite sera finie. Vous pourrez faire tout le bruit possible. Mais pas maintenant » ; si le défendeur soutient avoir adressé ce message pour des besoins professionnels spécifiques nécessitant des « enregistrements de voix réalisés à ces dates avec deux comédiens », c’est néanmoins des « visites » et non des « enregistrements » qu’il mentionne audit message, outre le fait que la preuve de la réalisation d’« enregistrements de voix pour des besoins professionnels » n’est pas rapportée. 

Dès lors, non seulement ces messages ne sauraient établir que les acquéreurs avaient connaissance de l’ampleur des nuisances qu’ils dénoncent, mais au contraire comme ceux-ci le soulignent, ils témoignent de l’intention de M. [M] [S] de masquer les nuisances lors des visites de l’appartement et établissent de ce dernier des agissements constitutifs de manœuvres dolosives au sens de l’article 1137 précité.

De même l’acte authentique mentionne-t-il en page 25 que le « VENDEUR déclare ne pas subir ni connaître de troubles de voisinages de la part d’autre occupants de l’immeuble », ce qui constitue pareillement au regard des plaintes antérieurement formulées une affirmation fausse visant à rassurer les acquéreurs et à les inciter à contracter.

S’agissant de la réduction du prix accordée, si par courrier du 23 septembre 2022 la société AGT l’agence immobilière chargée de la vente, indique qu’une négociation a tenu compte de l’environnement immédiat, d’une part ce courrier ne respecte pas les dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, d’autre part il n’est corroboré par aucun autre élément et surtout comme rappelé supra la connaissance du caractère festif de l’environnement ne saurait induire la conviction de ce qu’il générait pour le bien précisément vendu, des nuisances sonores aussi importantes. M. [M] [S] ne démontre donc pas que la diminution du prix consentie aurait été la contrepartie de l’acceptation de ces nuisances.

Sur le caractère déterminant des manœuvres, il est établi par l’attitude constante des acquéreurs, qui ont notamment sollicité de pouvoir visiter le bien en soirée, que ceux-ci souhaitaient pouvoir jouir paisiblement, y compris en soirée de leur appartement. Ainsi, les manœuvres dolosives commises par M. [M] [S] ont été déterminantes dans la conclusion de la vente.

En conséquence, la nullité de la vente sera prononcée, sans qu’il soit nécessaire d’entrer davantage dans le détail de l’argumentation des parties.

Sur les conséquences de l’annulation

En application de l'article 1178 du code civil, « Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord. Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle ».

En application de ce texte, les parties seront remises dans leur état antérieur au contrat, de sorte que M. [M] [S] sera condamné à restituer à Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] la somme principale de 841.524 euros correspondant au prix de la vente, avec intérêts au taux légal à compter, non de l’assignation, mais du présent jugement par application de l’article 1231-6 du code civil.

En contrepartie, Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] restitueront en nature les lots objets de la vente annulée. 

La demande de nullité de la vente pour réticence dolosive ayant été accueillie, il n’y a pas lieu d’examiner les prétentions de résolution et de réduction du prix fondées formées à titre subsidiaire et infiniment subsidiaire.


Sur les demandes de réparation formées par les consorts [Z]-[R] et [D]

Le droit de demander la nullité d’une convention sur le fondement de l’article 1137 du code civil n’exclut pas l’exercice, par la victime des manœuvres dolosives, d’une action en responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil précité pour obtenir de leur auteur réparation du préjudice qu’elle a subi. 

En l’espèce, la réticence dolosive retenue à l’encontre de M. [M] [S] constitue une faute susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle si un préjudice en est résulté.

Sur le préjudice moral

Les nuisances sonores subies Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] ont porté atteinte à leur tranquillité, à leur repos, ont généré une déception et ont été source de tracas et inquiétudes allant jusquà la présente procédure judiciaire.

Le préjudice moral ainsi constitué sera indemnisé par l’allocation, à chacun d’eux d’une somme de 1.200 euros, les demandeurs étant déboutés du surplus de leurs demandes à ce titre.

Sur les préjudices matériels

Sur les frais de vente

En application de l’article 1961 du code général des impôts, « Les droits d'enregistrement ou la taxe de publicité foncière lorsqu'elle tient lieu de ces droits et la contribution prévue à l'article 879, ne sont pas sujets à restitution dès l'instant qu'ils ont été régulièrement perçus sur les actes ou contrats ultérieurement révoqués ou résolus par application des articles 954 à 958, 1224 à 1230, 1304 et 1304-7, 1654 et 1659 du code civil. En cas de rescision d'un contrat pour cause de lésion, ou d'annulation d'une vente pour cause de vices cachés et, au surplus, dans tous les cas où il y a lieu à annulation, les impositions visées au premier alinéa perçues sur l'acte annulé, résolu ou rescindé ne sont restituables que si l'annulation, la résolution ou la rescision a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée. L'annulation, la révocation, la résolution ou la rescision prononcée, pour quelque cause que ce soit, par jugement ou arrêt, ne donne pas lieu à la perception du droit proportionnel d'enregistrement et de la contribution prévue à l'article 879. »

En l’espèce, il résulte de la promesse de vente que les frais de vente sont évalués à une somme de 58.600 euros. Le montant des droits d’enregistrement correspond, selon l’acte authentique, à la somme de 47.615 euros.

La vente étant annulée par le présent jugement, Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] seront, une fois la décision définitive, en droit de demander au Trésor public de leur restituer le montant des droits d’enregistrement acquittés lors de la vente.

Dès lors, il y a lieu de déduire des frais de vente évalués à 58.600 euros les droits d’enregistrement à hauteur de 47.615 euros.

M. [M] [S] sera par conséquent condamné à payer la somme de 10.985 euros à Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D].

Sur les frais de négociation

Il ressort de l’acte authentique que la vente a été négociée par la société AGT Transactions, titulaire d’un mandat donné par le promettant sous le numéro 2634 en date du 3 mai 2020 et que l’acquéreur a seul supporté la charge de sa rémunération évaluée à 30.000 euros. 

Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] justifient donc du montant payé au titre des frais de négociation à hauteur de cette somme totale dont M. [M] [S] sera condamné à indemniser.

Sur les frais d’expertise amiable

Les frais d’expertise extra-judiciaire exposés par Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] sont justifiés à hauteur de 1.620 euros par la production de la facture adressée à ceux-ci par la société Altia le 30 mars 2022. Cette dépense, nécessaire pour établir la réalité de l’importance des nuisances sonores, constitue pour Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] un préjudice indemnisable.

En conséquence, M. [M] [S] sera condamné à payer à Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] la somme de 1.620 euros au titre des frais d’expertise.


Sur la demande reconventionnelle formée au titre de la procédure abusive

En application de l’article 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte.


En l’espèce, il a été retenu que M. [M] [S] avait commis un dol à l’endroit de Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] en leur dissimulant une information essentielle et il a été fait droit à leur demande d’annulation de la vente. L’abus du droit d’agir de [Y] [Z]-[R] et M. [O] [J] est donc exclu.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts de M. [M] [S] sera rejetée.


Sur les autres demandes et sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [M] [S], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [M] [S], condamné aux dépens, devra payer à Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] une somme chacun de 2.500 euros. La demande de M. [M] [S] au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

En vertu de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l’espèce, il n’apparaît pas compatible avec une décision prononçant l’annulation d’une vente immobilière soumise à la publication foncière, d’ordonner l’exécution provisoire ; il y a donc lieu d’écarter l’exécution provisoire.






PAR CES MOTIFS :
 
Le tribunal, statuant conformément à la loi, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le jour du délibéré :
 
ANNULE le contrat de vente passé le 4 mars 2022 entre M. [M] [S] en qualité de vendeur et Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] pris ensemble en qualité d’acquéreurs portant sur les lots n°12, 13, 18 et 19 de l’immeuble en copropriété figurant au cadastre de la ville de [Localité 4] sous le numéro de section CC n° [Cadastre 1], [Adresse 3] ; 

CONDAMNE M. [M] [S] à restituer à Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] la somme totale de 841.524 euros correspondant au prix de vente des lots n°12, 13, 18 et 19 susvisés ; 

DIT que la somme de 841.524 euros sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; 

CONDAMNE Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] à restituer en nature à M. [M] [S] les lots n°12, 13, 18 et 19 d’un immeuble soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 3], et cadastré section CC n° [Cadastre 1], ces biens étant, à l’issue des voies de recours, réintégrés au patrimoine de M. [M] [S] ; 

CONDAMNE M. [M] [S] à payer à Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] chacun la somme de 1.200 euros au titre du préjudice moral subi ;

CONDAMNE M. [M] [S] à payer à Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] pris ensemble la somme totale de 10.985 euros au titre des frais de vente ;

CONDAMNE M. [M] [S] à payer à Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] pris ensemble la somme de 30.000 euros en indemnisation des frais de négociation ; 

CONDAMNE M. [M] [S] à payer à Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] pris ensemble la somme de 1.620 euros en indemnisation des frais d’expertise extrajudiciaire qu’ils ont dû exposer ;

DEBOUTE M. [M] [S] de sa demande de dommages et intérêts ;

ORDONNE, à l’issue des voies de recours la publication du présent jugement au service de la publicité foncière ;

DIT que les frais de publication seront supportés par M. [M] [S] ; 

CONDAMNE M. [M] [S] à supporter les dépens ;


CONDAMNE M. [M] [S] à payer à Mme [Y] [Z]-[R] et M. [O] [D] chacun une somme de 2.500 au titre de l'article 700 du code de procédure civile et déboute ces derniers du surplus de leurs demandes à ce titre ; 

DEBOUTE M. [M] [S] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes des parties plus amples ou contraires ;

ECARTE l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris, le 18 juin 2026.
LA GREFFIÈRE
Salomé BARROIS

LA PRÉSIDENTE 
Nathalie VASSORT-REGRENY

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1659, code civil 1112-1, code civil 958, code general des impots 1961, code civil 1178, code de la sante publique R1336-5, code civil 1304-7, code civil 954, code civil 1304, code civil 1230, code civil 1654, code de la sante publique R1336-7, code de la sante publique R571-26). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-18T18:42:21.978Z.