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Décision de justice

Cour d'appel de Douai, CHAMBRE 1 SECTION 1, 2 juillet 2026, n° 23/01910

AutreRelations avec les personnes publiquesDroits d'enregistrement et assimilés
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Exposé du litige

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Samuel Vitse, président de chambre

Hélène Billières, conseiller

Céline Miller, conseiller









ARRÊT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 2 juillet 2026 après prorogation du délibéré en date du 28 mai 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 19 février 2026 



****



Par acte authentique du 28 novembre 2013, la société à responsabilité limitée Emalex (la société Emalex) a acquis de M. et Mme [A] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4] (Pas-de-[Localité 5]), que les vendeurs se sont réservés la faculté de racheter dans un délai de vingt-quatre mois à compter de l'acte de vente. 



Se prévalant de sa qualité de marchand de biens, la société Emalex a invoqué auprès de l'administration fiscale l'application d'un dispositif de réduction des droits de mutation à titre onéreux à la charge de l'acquéreur, sous condition de revente du bien dans un délai de cinq ans.



Le 4 septembre 2014, les vendeurs ont exercé leur faculté de rachat de l'immeuble.



La société Emalex a fait l'objet d'une vérification de comptabilité, engagée par avis du 7 juin 2018, portant sur l'ensemble des déclarations susceptibles d'être examinées au titre des exercices clos les 31 décembre 2015, 31 décembre 2016 et 31 décembre 2017.



Le 31 juillet 2018, l'administration fiscale lui a proposé de rectifier le montant des droits de mutation à titre onéreux sur l'immeuble en appliquant le taux plein, outre des pénalités et, après avoir répondu le 19 octobre 2018 aux observations formulées par la contribuable par courrier du 3 octobre précédent, a mis ces sommes en recouvrement le 30 août 2019. 



Le 9 février 2021, le directeur de l'administration fiscale a rejeté la demande de dégrèvement des sommes mises en recouvrement formulée par la société Emalex le 24 décembre 2020.



Par acte du 31 mars 2021, la société Emalex a fait assigner M. le directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris devant le tribunal judiciaire de Béthune aux fins, notamment, de voir annuler la décision du 9 février 2021 et ordonner le dégrèvement du supplément d'imposition mis à sa charge et son remboursement.



Par jugement contradictoire du 14 février 2023, le tribunal judiciaire de Béthune a :

- déclaré irrégulière pour insuffisance de motivation en droit et annulé la proposition de rectification émise par la direction régionale des finances publiques d'Ile-de-France et de [Localité 1] (DGFIP) à la suite de la vérification de comptabilité du 31 juillet 2018 et adressée à la société Emalex,

- déclaré irrégulière, par voie de conséquence, et annulé la décision de rejet de sa réclamation opposée par l'administration fiscale à la société Emalex le 9 février 2021,

- ordonné le dégrèvement des suppléments d'imposition contestés par la société Emalex en droits, intérêts et pénalités, à hauteur d'une somme de 6 290 euros,

- dit n'y avoir lieu de statuer au fond dans l'instance,

- condamné l'Etat à supporter les entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de l'avocat Johann Verhaest, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- condamné l'Etat à payer à la société Emalex la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

- laissé l'Etat supporter ses frais irrépétibles,

- rappelé que le jugement bénéficiait de l'exécution provisoire de plein droit.



La directrice régionale des finances publiques d'Ile-de-France et de [Localité 1] a interjeté appel de ce jugement et, aux termes de ses dernières conclusions remises le 18 juillet 2023, demande à la cour de l'infirmer en toutes ses dispositions, de confirmer les rappels effectués par l'administration ainsi que la décision de rejet du 9 février 2021, de condamner la société Emalex aux dépens de première instance et d'appel et à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées pour le détail de ses prétentions et moyens.



La société Emalex, qui a reçu signification de la déclaration d'appel et des conclusions précitées, n'a pas constitué avocat devant la cour. 



L'ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 19 février 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION



Alors que la société Emalex demandait au premier juge l'annulation de la décision du 9 février 2021 rejetant sa demande de dégrèvement, d'une part sur le fondement de l'article L.57 du livre des procédures fiscales pour le vice de forme tiré du défaut de motivation de la proposition de rectification du 31 juillet 2018 et, d'autre part, sur le fondement des articles 1115 et 1840 G du code général des impôts au motif, en substance, qu'elle avait satisfait à la condition de revente du bien dans le délai quinquennal pour pouvoir bénéficier du régime fiscal à taux réduit des droits de mutation à titre onéreux applicables aux marchands de biens, c'est en s'appuyant uniquement sur le premier de ces fondements juridiques que la décision attaquée a annulé la proposition de rectification du 31 juillet 2018 et celle de tous les actes subséquents.



La société Emalex, intimée dans la procédure, n'a pas constitué avocat et est donc réputée s'approprier les motifs du premier juge en application de l'article 954 du code de procédure civile, de sorte que les moyens de fond qu'elle a pu développer devant le premier juge sont réputés avoir été abandonnés, la cour n'étant pas tenue d'y répondre.



Cependant, il convient de rappeler qu'en vertu de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 



Il sera ainsi discuté de la régularité de la procédure de redressement et, le cas échéant, de son bien-fondé.





Sur la régularité de la procédure de redressement



Aux termes de l'article L. 57 du livre des procédures fiscales, l'administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation. Sur demande du contribuable reçue par l'administration avant l'expiration du délai mentionné à l'article L. 11, ce délai est prorogé de trente jours. (...) Lorsque l'administration rejette les observations du contribuable sa réponse doit également être motivée.











La motivation doit être écrite, claire et précise et comporter l'énoncé des considérations de fait et de droit qui constituent le fondement de la décision. Elle ne peut se borner à citer le texte appliqué ou à se référer sans plus de précision à des circonstances de temps et de lieu, ou à des formulations obscures et vagues. Elle doit être à la fois concise et complète, et adaptée aux circonstances de l'affaire.



**



Aux termes de l'article 683, I du code général des impôts, les actes civils et judiciaires translatifs de propriété ou d'usufruit de biens immeubles à titre onéreux sont assujettis à une taxe de publicité foncière ou à un droit d'enregistrement au taux prévu à l'article 1594 D.



L'article 1594 A dudit code dispose que sont perçus au profit des départements : 1° les droits d'enregistrement ou la taxe de publicité foncière exigibles sur les mutations à titre onéreux d'immeubles ou de droits immobiliers situés sur leur territoire ; 2° la taxe de publicité foncière perçue en application de l'article 663 lorsque les inscriptions, décisions, actes, attestations ou documents mentionnés à cet article concernent des immeubles ou des droits immobiliers situés sur leur territoire.



L'article 1594 D du même code précise que sauf dispositions particulières, le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement prévu à l'article 683 est fixé à 3,80 %. Il peut être modifié par les conseils départementaux sans que ces modifications puissent avoir pour effet de le réduire à moins de 1,20 % ou de le relever au-delà de 4,5%.



En application de l'article 1584 du même code, les mutations à titre onéreux d'immeubles sont également soumises à la taxe additionnelle communale dont le taux est de 1,2%.



Conformément aux dispositions de l'article 1647 V de ce code, l'Etat opère un prélèvement au titre des frais d'assiette et de recouvrement afférents à la taxe de publicité foncière ou aux droits d'enregistrement perçus au profit des départements. Ce prélèvement est calculé sur le montant de ce droit départemental. Pour les actes passés depuis le 1er janvier 2011, son taux est de 2,37%.



Aux termes de l'article 1115 du même code, sous réserve des dispositions de l'article 1020, les acquisitions d'immeubles, de fonds de commerce ainsi que d'actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties au sens de l'article 256 A sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l'acquéreur prend l'engagement de revendre dans un délai de cinq ans.



L'article 1020 du même texte dispose que les dispositions sujettes à publicité foncière des actes visés aux articles 1025,1030,1031,1053,1054,1055,1066,1067 et 1088 ainsi que de ceux relatifs aux opérations visées aux articles 1029,1037 et 1065 au II de l'article 1069 et aux articles 1070,1071,1115,1131,1133,1133 ter et 1133 quater sont assujetties à une taxe de publicité foncière ou à un droit d'enregistrement de 0,70 % lorsqu'elles entrent dans les prévisions des 1° à 4° de l'article 677. Dans le cas contraire, et sauf exonération, ces dispositions sont soumises à une imposition fixe de 25 euros. Celle-ci s'applique, dans tous les cas, aux dispositions sujettes à publicité foncière des actes relatifs aux transmissions de biens visés à l'article 1039.











L'article 677-1° précise que sous réserve de dispositions particulières, sont passibles d'une imposition proportionnelle ou progressive les transmissions, soit entre vifs, soit par décès, de propriété ou d'usufruit de biens meubles ou immeubles, ainsi que les décisions judiciaires et les actes portant ou constatant entre vifs constitution de droits réels immobiliers visés au a du 1° de l'article 28 modifié du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955.



Conformément aux dispositions de l'article 1840 G ter-I du même code, lorsqu'une exonération ou une réduction de droits d'enregistrement, de taxe de publicité foncière ou de taxe additionnelle aux droits d'enregistrement ou à la taxe de publicité foncière a été obtenue en contrepartie du respect d'un engagement ou de la production d'une justification, le non-respect de l'engagement ou le défaut de production de la justification entraîne l'obligation de payer les droits dont la mutation a été exonérée. Les droits, majorés de l'intérêt de retard prévu à l'article 1727, doivent être acquittés dans le mois qui suit, selon le cas, la rupture de l'engagement ou l'expiration du délai prévu pour produire la justification requise.



Il résulte ainsi de ces textes que les acquisitions d'immeubles réalisées par des assujettis à la TVA bénéficient d'un taux réduit de taxe de publicité foncière ou de droit d'enregistrement à condition que l'acquéreur s'engage à revendre les biens dans un délai de cinq ans à compter de la date d'acquisition. A défaut de revente dans le délai imparti, l'acquéreur est tenu d'acquitter spontanément les droits et taxes de mutation dont la perception a été différée, étant précisé qu'à défaut d'acquittement spontané, l'administration fiscale dispose d'un délai de reprise expirant le 31 décembre de la troisième année suivant celle au cours de laquelle l'exigibilité des droits a été suffisamment révélée.



**



Par courrier du 31 juillet 2018, la Direction générale des finances publiques a adressé une proposition de rectification à la société Emalex, comportant 6 feuilles, ainsi qu'un CD-[Localité 6], exposant notamment que cette société, qui est spécialisée dans les achats avec faculté de réméré, se place pour chaque acte d'acquisition sous le régime spécial des achats effectués en vue de la revente en application des articles 1115 et 1020 du code général des impôts et s'engage à revendre le bien dans un délai maximum de cinq ans, ce qui lui permet de bénéficier de la liquidation des droits de mutation à taux réduit. Elle précise que pour l'ensemble des acquisitions dont elle fait état et dont la liste figure en annexe à son courrier, le vendeur initial a exercé sa faculté de rachat.



Puis, après avoir rappelé l'ensemble des textes précités, dont l'article 1840 G ter -I cité in extenso, elle indique que dans les opérations de vente avec faculté de rachat, l'exercice du droit de réméré par le vendeur initial ne donne pas lieu à une seconde mutation et qu'en conséquence, en l'absence de vente par la société Emalex, l'engagement de revendre ne peut être considéré comme ayant été respecté, de sorte que cette société est redevable de rappels de droits de mutation pour les ventes qu'elle a répertoriées, en raison soit de l'expiration du délai de revente soit de l'impossibilité définitive pour la société Emalex de respecter son engagement de revente du fait de l'exercice de sa faculté de rachat par le vendeur initial.



Il résulte de ce courrier particulièrement détaillé que, contrairement à ce qu'a relevé le premier juge qui a manifestement pris connaissance d'un document tronqué, ainsi que le souligne l'administration fiscale, la proposition de rectification du 31 juillet 2018 est bien motivée tant en droit qu'en fait, de sorte qu'il n'y a pas lieu de l'annuler pour défaut de motivation.





Il sera par ailleurs observé que l'administration fiscale a également répondu de manière motivée, par courrier du 19 octobre 2018, aux observations formulées par la contribuable par courrier du 3 octobre précédent, avant de mettre en recouvrement les sommes objet de la reprise.



Au vu de ces éléments, il convient d'infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a prononcé la nullité de la proposition de rectification du 31 juillet 2018 et celle de tous les actes subséquents sur le fondement de l'article L.57 du livre des procédures fiscales.



Sur le fond



Aux termes de l'article 1115 du code général des impôts, sous réserve des dispositions de l'article 1020, les acquisitions d'immeubles, de fonds de commerce ainsi que d'actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties au sens de l'article 256 A sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l'acquéreur prend l'engagement de revendre dans un délai de cinq ans.



Si l'engagement n'est pas respecté, l'article 1840 G ter du même code, dans sa version applicable au litige, prévoit que ' lorsqu'une exonération ou une réduction de droits d'enregistrement, de taxe de publicité foncière ou de taxe additionnelle aux droits d'enregistrement ou à la taxe de publicité foncière a été obtenue en contrepartie du respect d'un engagement ou de la production d'une justification, le non-respect de l'engagement ou le défaut de production de la justification entraîne l'obligation de payer les droits dont la mutation a été exonérée. Les droits, majorés de l'intérêt de retard prévu à l'article 1727, doivent être acquittés dans le mois qui suit, selon le cas, la rupture de l'engagement ou l'expiration du délai prévu pour produire la justification requise.'



**



La vente avec faculté de rachat, dénommée 'vente à réméré' avant la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009, est régie par les dispositions des articles 1659 à 1673 du code civil, insérés dans le chapitre VI du titre VI du code civil, relatif à la nullité et la résolution de la vente.



A cet égard, l'article 1658 dudit code dispose qu'indépendamment des causes de nullité ou de résolution déjà expliquées dans ce titre, et de celles qui sont communes à toutes les conventions, le contrat de vente peut être résolu par l'exercice de la faculté de rachat et par la vileté du prix.



L'article 1659 ajoute que la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l'article 1673.



En l'espèce, dans l'acte d'achat du 28 novembre 2013, la société Emalex a pris l'engagement de revendre le bien dans le délai de cinq ans, soit avant le 28 novembre 2018.



Cependant, en raison de l'exercice par les vendeurs de leur faculté de rachat de l'immeuble le 4 septembre 2014, la vente s'est trouvée résolue.



La société Emalex n'ayant pas revendu le bien dans le délai de cinq ans, l'administration fiscale lui a adressé une proposition de rectification afin qu'elle paye les droits dont la mutation avait été exonérée, proposition que la société a contestée au motif que le rachat prévu dans le cadre de la vente à réméré constituait la revente attendue dans le régime de l'article 1115 du code général des impôts.









Cependant, il est constant que l'exercice de la faculté de rachat ('du droit de réméré') constitue l'accomplissement d'une condition résolutoire replaçant les parties dans le même état où elles étaient avant la vente, sans opérer une nouvelle mutation (Cass. 3ème, 31 janvier 1984, n° 82-13.549, Bull.civ. III, n°21).



En outre, l'acte de vente du 28 novembre 2013 stipule expressément, dans son paragraphe relatif à la propriété et la jouissance du bien que 'l'acquéreur est propriétaire du bien par le seul fait des présentes à compter de ce jour sous la condition résolutoire de l'exercice de la faculté de rachat réservée ainsi qu'il est dit ci-dessous.' (souligné par la cour)



De même, au paragraphe 'réserve de faculté de rachat - 3) obligations du vendeur lors de la déclaration', il est indiqué que le vendeur devra verser 'à titre indemnitaire' à l'acquéreur une somme fixée à 135 000 euros s'il exerce sa faculté de rachat, ce dont il se déduit, en l'absence de stipulation d'un prix de vente, que l'exercice de la faculté de 'rachat' n'est pas une nouvelle vente mais bien la réalisation d'une condition résolutoire.



Or, la condition résolutoire est celle qui, lorsqu'elle s'accomplit, opère la révocation de l'obligation et qui remet les choses au même état que si l'obligation n'avait pas existé. Elle ne suspend pas l'exécution de l'obligation. Elle oblige seulement le créancier à restituer ce qu'il a reçu dans le cas où l'événement prévu par la condition arrive. La condition résolutoire ne suspendant pas la convention est considérée comme inopérante au point de vue de l'impôt. L'acte qui en est affecté donne immédiatement ouverture au droit qui lui est applicable. Si la condition ne se réalise pas, la perception est naturellement confirmée. Si elle se réalise, la convention est, en droit civil, rétroactivement anéantie. Cependant, afin d'éviter des fraudes, l'article 1961 du code général des impôts n'autorise la restitution du droit perçu sur l'acte résolu que dans le cas où la résolution dérive de la loi exclusivement (ex : résolution d'une donation pour cause de survenance d'enfant) (BOI-ENR-DG-20-20-70, n°190).



L'article 1961 du code général des impôts dispose en effet que les droits d'enregistrement, ou la taxe de publicité foncière lorsqu'elle tient lieu de ces droits, et la contribution prévue à l'article 879 ne sont pas sujets à restitution dès l'instant qu'ils ont été régulièrement perçus sur les actes ou contrats ultérieurement révoqués ou résolus par application des articles 954 à 958, 1224 à 1230, 1304 et 1304-7, 1654 et 1659 du code civil.



Ainsi, l'exercice de l'option de rachat dans la vente à réméré n'ouvre pas droit à restitution des droits de mutation à titre onéreux.



En l'espèce, ces droits n'ont pas été perçus par l'administration fiscale car la société Emalex s'est placée sous le régime de l'article 1115 du code général des impôts qui lui permet d'en être exonérée si elle s'engage à revendre le bien dans les cinq ans.



Cependant, cette société n'ayant pu respecter son obligation de revendre du fait de l'exercice par les vendeurs initiaux de leur option de rachat, ayant entraîné la résolution de la vente, elle ne pouvait plus bénéficier du régime de faveur prévu à l'article 1115 précité et les droits de mutation à titre onéreux dont elle a été exonérée doivent être liquidés d'après les taux en vigueur au jour de l'acquisition du bien en cause.



Il convient en conséquence de dire n'y avoir lieu d'annuler la décision du 9 février 2021 rejetant la demande de dégrèvement de la société Emalex.











La décision entreprise sera dès lors infirmée en ce qu'elle a ordonné le dégrèvement des suppléments d'imposition contestés par la société Emalex en droits, intérêts et pénalités à hauteur d'une somme de 6 290 euros.



Sur les autres demandes



La société Emalex sera tenue aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à l'Etat, représenté par la directrice régionale des finances publiques d'Ile-de-France et de [Localité 1], la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



Infirme la décision entreprise,



Statuant à nouveau,



Dit n'y avoir lieu d'annuler la proposition de rectification suite à une vérification de comptabilité du 31 juillet 2018 émanant de la direction régionale des finances publiques d'Ile-de-France et de [Localité 1], service du traitement du contentieux juridictionnel judiciaire, adressée à la société Emalex';



Dit n'y avoir lieu d'annuler la décision du 9 février 2021 rejetant la demande de dégrèvement formée par la société Emalex ;



Condamne la société Emalex aux entiers dépens de première instance et d'appel ;



La condamne à verser à la directrice régionale des finances publiques d'Ile-de-France et de [Localité 1] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.









Le greffier













Le président

Dispositif

EN CONSÉQUENCE



LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 7] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier.
Texte intégral
République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 1



ARRÊT DU 02/07/2026





****





Minute électronique 

N° RG 23/01910 - N° Portalis DBVT-V-B7H-U3TS



Jugement (N° 21/01322)

rendu le 14 février 2023 par le tribunal judiciaire de Béthune







APPELANTE



La directrice régionale des finances publiques d'Ile-de-France et de [Localité 1], Pôle Contrôle Fiscal et Affaires Juridiques - Pôle Juridictionnel et Judiciaire

[Adresse 1]

[Localité 2] 



représentée par Me Loïc Le Roy, avocat au barreau de Douai, avocat constitué



INTIMÉE



La SARL Emalex 

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 3]



défaillante, à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 15 juin 2023 à personne habilitée



DÉBATS à l'audience publique du 12 mars 2026 tenue par Céline Miller, magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Samuel Vitse, président de chambre

Hélène Billières, conseiller

Céline Miller, conseiller









ARRÊT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 2 juillet 2026 après prorogation du délibéré en date du 28 mai 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 19 février 2026 



****



Par acte authentique du 28 novembre 2013, la société à responsabilité limitée Emalex (la société Emalex) a acquis de M. et Mme [A] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4] (Pas-de-[Localité 5]), que les vendeurs se sont réservés la faculté de racheter dans un délai de vingt-quatre mois à compter de l'acte de vente. 



Se prévalant de sa qualité de marchand de biens, la société Emalex a invoqué auprès de l'administration fiscale l'application d'un dispositif de réduction des droits de mutation à titre onéreux à la charge de l'acquéreur, sous condition de revente du bien dans un délai de cinq ans.



Le 4 septembre 2014, les vendeurs ont exercé leur faculté de rachat de l'immeuble.



La société Emalex a fait l'objet d'une vérification de comptabilité, engagée par avis du 7 juin 2018, portant sur l'ensemble des déclarations susceptibles d'être examinées au titre des exercices clos les 31 décembre 2015, 31 décembre 2016 et 31 décembre 2017.



Le 31 juillet 2018, l'administration fiscale lui a proposé de rectifier le montant des droits de mutation à titre onéreux sur l'immeuble en appliquant le taux plein, outre des pénalités et, après avoir répondu le 19 octobre 2018 aux observations formulées par la contribuable par courrier du 3 octobre précédent, a mis ces sommes en recouvrement le 30 août 2019. 



Le 9 février 2021, le directeur de l'administration fiscale a rejeté la demande de dégrèvement des sommes mises en recouvrement formulée par la société Emalex le 24 décembre 2020.



Par acte du 31 mars 2021, la société Emalex a fait assigner M. le directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris devant le tribunal judiciaire de Béthune aux fins, notamment, de voir annuler la décision du 9 février 2021 et ordonner le dégrèvement du supplément d'imposition mis à sa charge et son remboursement.



Par jugement contradictoire du 14 février 2023, le tribunal judiciaire de Béthune a :

- déclaré irrégulière pour insuffisance de motivation en droit et annulé la proposition de rectification émise par la direction régionale des finances publiques d'Ile-de-France et de [Localité 1] (DGFIP) à la suite de la vérification de comptabilité du 31 juillet 2018 et adressée à la société Emalex,

- déclaré irrégulière, par voie de conséquence, et annulé la décision de rejet de sa réclamation opposée par l'administration fiscale à la société Emalex le 9 février 2021,

- ordonné le dégrèvement des suppléments d'imposition contestés par la société Emalex en droits, intérêts et pénalités, à hauteur d'une somme de 6 290 euros,

- dit n'y avoir lieu de statuer au fond dans l'instance,

- condamné l'Etat à supporter les entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de l'avocat Johann Verhaest, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- condamné l'Etat à payer à la société Emalex la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

- laissé l'Etat supporter ses frais irrépétibles,

- rappelé que le jugement bénéficiait de l'exécution provisoire de plein droit.



La directrice régionale des finances publiques d'Ile-de-France et de [Localité 1] a interjeté appel de ce jugement et, aux termes de ses dernières conclusions remises le 18 juillet 2023, demande à la cour de l'infirmer en toutes ses dispositions, de confirmer les rappels effectués par l'administration ainsi que la décision de rejet du 9 février 2021, de condamner la société Emalex aux dépens de première instance et d'appel et à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées pour le détail de ses prétentions et moyens.



La société Emalex, qui a reçu signification de la déclaration d'appel et des conclusions précitées, n'a pas constitué avocat devant la cour. 



L'ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 19 février 2026.





MOTIFS DE LA DECISION



Alors que la société Emalex demandait au premier juge l'annulation de la décision du 9 février 2021 rejetant sa demande de dégrèvement, d'une part sur le fondement de l'article L.57 du livre des procédures fiscales pour le vice de forme tiré du défaut de motivation de la proposition de rectification du 31 juillet 2018 et, d'autre part, sur le fondement des articles 1115 et 1840 G du code général des impôts au motif, en substance, qu'elle avait satisfait à la condition de revente du bien dans le délai quinquennal pour pouvoir bénéficier du régime fiscal à taux réduit des droits de mutation à titre onéreux applicables aux marchands de biens, c'est en s'appuyant uniquement sur le premier de ces fondements juridiques que la décision attaquée a annulé la proposition de rectification du 31 juillet 2018 et celle de tous les actes subséquents.



La société Emalex, intimée dans la procédure, n'a pas constitué avocat et est donc réputée s'approprier les motifs du premier juge en application de l'article 954 du code de procédure civile, de sorte que les moyens de fond qu'elle a pu développer devant le premier juge sont réputés avoir été abandonnés, la cour n'étant pas tenue d'y répondre.



Cependant, il convient de rappeler qu'en vertu de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 



Il sera ainsi discuté de la régularité de la procédure de redressement et, le cas échéant, de son bien-fondé.





Sur la régularité de la procédure de redressement



Aux termes de l'article L. 57 du livre des procédures fiscales, l'administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation. Sur demande du contribuable reçue par l'administration avant l'expiration du délai mentionné à l'article L. 11, ce délai est prorogé de trente jours. (...) Lorsque l'administration rejette les observations du contribuable sa réponse doit également être motivée.











La motivation doit être écrite, claire et précise et comporter l'énoncé des considérations de fait et de droit qui constituent le fondement de la décision. Elle ne peut se borner à citer le texte appliqué ou à se référer sans plus de précision à des circonstances de temps et de lieu, ou à des formulations obscures et vagues. Elle doit être à la fois concise et complète, et adaptée aux circonstances de l'affaire.



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Aux termes de l'article 683, I du code général des impôts, les actes civils et judiciaires translatifs de propriété ou d'usufruit de biens immeubles à titre onéreux sont assujettis à une taxe de publicité foncière ou à un droit d'enregistrement au taux prévu à l'article 1594 D.



L'article 1594 A dudit code dispose que sont perçus au profit des départements : 1° les droits d'enregistrement ou la taxe de publicité foncière exigibles sur les mutations à titre onéreux d'immeubles ou de droits immobiliers situés sur leur territoire ; 2° la taxe de publicité foncière perçue en application de l'article 663 lorsque les inscriptions, décisions, actes, attestations ou documents mentionnés à cet article concernent des immeubles ou des droits immobiliers situés sur leur territoire.



L'article 1594 D du même code précise que sauf dispositions particulières, le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement prévu à l'article 683 est fixé à 3,80 %. Il peut être modifié par les conseils départementaux sans que ces modifications puissent avoir pour effet de le réduire à moins de 1,20 % ou de le relever au-delà de 4,5%.



En application de l'article 1584 du même code, les mutations à titre onéreux d'immeubles sont également soumises à la taxe additionnelle communale dont le taux est de 1,2%.



Conformément aux dispositions de l'article 1647 V de ce code, l'Etat opère un prélèvement au titre des frais d'assiette et de recouvrement afférents à la taxe de publicité foncière ou aux droits d'enregistrement perçus au profit des départements. Ce prélèvement est calculé sur le montant de ce droit départemental. Pour les actes passés depuis le 1er janvier 2011, son taux est de 2,37%.



Aux termes de l'article 1115 du même code, sous réserve des dispositions de l'article 1020, les acquisitions d'immeubles, de fonds de commerce ainsi que d'actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties au sens de l'article 256 A sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l'acquéreur prend l'engagement de revendre dans un délai de cinq ans.



L'article 1020 du même texte dispose que les dispositions sujettes à publicité foncière des actes visés aux articles 1025,1030,1031,1053,1054,1055,1066,1067 et 1088 ainsi que de ceux relatifs aux opérations visées aux articles 1029,1037 et 1065 au II de l'article 1069 et aux articles 1070,1071,1115,1131,1133,1133 ter et 1133 quater sont assujetties à une taxe de publicité foncière ou à un droit d'enregistrement de 0,70 % lorsqu'elles entrent dans les prévisions des 1° à 4° de l'article 677. Dans le cas contraire, et sauf exonération, ces dispositions sont soumises à une imposition fixe de 25 euros. Celle-ci s'applique, dans tous les cas, aux dispositions sujettes à publicité foncière des actes relatifs aux transmissions de biens visés à l'article 1039.











L'article 677-1° précise que sous réserve de dispositions particulières, sont passibles d'une imposition proportionnelle ou progressive les transmissions, soit entre vifs, soit par décès, de propriété ou d'usufruit de biens meubles ou immeubles, ainsi que les décisions judiciaires et les actes portant ou constatant entre vifs constitution de droits réels immobiliers visés au a du 1° de l'article 28 modifié du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955.



Conformément aux dispositions de l'article 1840 G ter-I du même code, lorsqu'une exonération ou une réduction de droits d'enregistrement, de taxe de publicité foncière ou de taxe additionnelle aux droits d'enregistrement ou à la taxe de publicité foncière a été obtenue en contrepartie du respect d'un engagement ou de la production d'une justification, le non-respect de l'engagement ou le défaut de production de la justification entraîne l'obligation de payer les droits dont la mutation a été exonérée. Les droits, majorés de l'intérêt de retard prévu à l'article 1727, doivent être acquittés dans le mois qui suit, selon le cas, la rupture de l'engagement ou l'expiration du délai prévu pour produire la justification requise.



Il résulte ainsi de ces textes que les acquisitions d'immeubles réalisées par des assujettis à la TVA bénéficient d'un taux réduit de taxe de publicité foncière ou de droit d'enregistrement à condition que l'acquéreur s'engage à revendre les biens dans un délai de cinq ans à compter de la date d'acquisition. A défaut de revente dans le délai imparti, l'acquéreur est tenu d'acquitter spontanément les droits et taxes de mutation dont la perception a été différée, étant précisé qu'à défaut d'acquittement spontané, l'administration fiscale dispose d'un délai de reprise expirant le 31 décembre de la troisième année suivant celle au cours de laquelle l'exigibilité des droits a été suffisamment révélée.



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Par courrier du 31 juillet 2018, la Direction générale des finances publiques a adressé une proposition de rectification à la société Emalex, comportant 6 feuilles, ainsi qu'un CD-[Localité 6], exposant notamment que cette société, qui est spécialisée dans les achats avec faculté de réméré, se place pour chaque acte d'acquisition sous le régime spécial des achats effectués en vue de la revente en application des articles 1115 et 1020 du code général des impôts et s'engage à revendre le bien dans un délai maximum de cinq ans, ce qui lui permet de bénéficier de la liquidation des droits de mutation à taux réduit. Elle précise que pour l'ensemble des acquisitions dont elle fait état et dont la liste figure en annexe à son courrier, le vendeur initial a exercé sa faculté de rachat.



Puis, après avoir rappelé l'ensemble des textes précités, dont l'article 1840 G ter -I cité in extenso, elle indique que dans les opérations de vente avec faculté de rachat, l'exercice du droit de réméré par le vendeur initial ne donne pas lieu à une seconde mutation et qu'en conséquence, en l'absence de vente par la société Emalex, l'engagement de revendre ne peut être considéré comme ayant été respecté, de sorte que cette société est redevable de rappels de droits de mutation pour les ventes qu'elle a répertoriées, en raison soit de l'expiration du délai de revente soit de l'impossibilité définitive pour la société Emalex de respecter son engagement de revente du fait de l'exercice de sa faculté de rachat par le vendeur initial.



Il résulte de ce courrier particulièrement détaillé que, contrairement à ce qu'a relevé le premier juge qui a manifestement pris connaissance d'un document tronqué, ainsi que le souligne l'administration fiscale, la proposition de rectification du 31 juillet 2018 est bien motivée tant en droit qu'en fait, de sorte qu'il n'y a pas lieu de l'annuler pour défaut de motivation.





Il sera par ailleurs observé que l'administration fiscale a également répondu de manière motivée, par courrier du 19 octobre 2018, aux observations formulées par la contribuable par courrier du 3 octobre précédent, avant de mettre en recouvrement les sommes objet de la reprise.



Au vu de ces éléments, il convient d'infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a prononcé la nullité de la proposition de rectification du 31 juillet 2018 et celle de tous les actes subséquents sur le fondement de l'article L.57 du livre des procédures fiscales.



Sur le fond



Aux termes de l'article 1115 du code général des impôts, sous réserve des dispositions de l'article 1020, les acquisitions d'immeubles, de fonds de commerce ainsi que d'actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties au sens de l'article 256 A sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l'acquéreur prend l'engagement de revendre dans un délai de cinq ans.



Si l'engagement n'est pas respecté, l'article 1840 G ter du même code, dans sa version applicable au litige, prévoit que ' lorsqu'une exonération ou une réduction de droits d'enregistrement, de taxe de publicité foncière ou de taxe additionnelle aux droits d'enregistrement ou à la taxe de publicité foncière a été obtenue en contrepartie du respect d'un engagement ou de la production d'une justification, le non-respect de l'engagement ou le défaut de production de la justification entraîne l'obligation de payer les droits dont la mutation a été exonérée. Les droits, majorés de l'intérêt de retard prévu à l'article 1727, doivent être acquittés dans le mois qui suit, selon le cas, la rupture de l'engagement ou l'expiration du délai prévu pour produire la justification requise.'



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La vente avec faculté de rachat, dénommée 'vente à réméré' avant la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009, est régie par les dispositions des articles 1659 à 1673 du code civil, insérés dans le chapitre VI du titre VI du code civil, relatif à la nullité et la résolution de la vente.



A cet égard, l'article 1658 dudit code dispose qu'indépendamment des causes de nullité ou de résolution déjà expliquées dans ce titre, et de celles qui sont communes à toutes les conventions, le contrat de vente peut être résolu par l'exercice de la faculté de rachat et par la vileté du prix.



L'article 1659 ajoute que la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l'article 1673.



En l'espèce, dans l'acte d'achat du 28 novembre 2013, la société Emalex a pris l'engagement de revendre le bien dans le délai de cinq ans, soit avant le 28 novembre 2018.



Cependant, en raison de l'exercice par les vendeurs de leur faculté de rachat de l'immeuble le 4 septembre 2014, la vente s'est trouvée résolue.



La société Emalex n'ayant pas revendu le bien dans le délai de cinq ans, l'administration fiscale lui a adressé une proposition de rectification afin qu'elle paye les droits dont la mutation avait été exonérée, proposition que la société a contestée au motif que le rachat prévu dans le cadre de la vente à réméré constituait la revente attendue dans le régime de l'article 1115 du code général des impôts.









Cependant, il est constant que l'exercice de la faculté de rachat ('du droit de réméré') constitue l'accomplissement d'une condition résolutoire replaçant les parties dans le même état où elles étaient avant la vente, sans opérer une nouvelle mutation (Cass. 3ème, 31 janvier 1984, n° 82-13.549, Bull.civ. III, n°21).



En outre, l'acte de vente du 28 novembre 2013 stipule expressément, dans son paragraphe relatif à la propriété et la jouissance du bien que 'l'acquéreur est propriétaire du bien par le seul fait des présentes à compter de ce jour sous la condition résolutoire de l'exercice de la faculté de rachat réservée ainsi qu'il est dit ci-dessous.' (souligné par la cour)



De même, au paragraphe 'réserve de faculté de rachat - 3) obligations du vendeur lors de la déclaration', il est indiqué que le vendeur devra verser 'à titre indemnitaire' à l'acquéreur une somme fixée à 135 000 euros s'il exerce sa faculté de rachat, ce dont il se déduit, en l'absence de stipulation d'un prix de vente, que l'exercice de la faculté de 'rachat' n'est pas une nouvelle vente mais bien la réalisation d'une condition résolutoire.



Or, la condition résolutoire est celle qui, lorsqu'elle s'accomplit, opère la révocation de l'obligation et qui remet les choses au même état que si l'obligation n'avait pas existé. Elle ne suspend pas l'exécution de l'obligation. Elle oblige seulement le créancier à restituer ce qu'il a reçu dans le cas où l'événement prévu par la condition arrive. La condition résolutoire ne suspendant pas la convention est considérée comme inopérante au point de vue de l'impôt. L'acte qui en est affecté donne immédiatement ouverture au droit qui lui est applicable. Si la condition ne se réalise pas, la perception est naturellement confirmée. Si elle se réalise, la convention est, en droit civil, rétroactivement anéantie. Cependant, afin d'éviter des fraudes, l'article 1961 du code général des impôts n'autorise la restitution du droit perçu sur l'acte résolu que dans le cas où la résolution dérive de la loi exclusivement (ex : résolution d'une donation pour cause de survenance d'enfant) (BOI-ENR-DG-20-20-70, n°190).



L'article 1961 du code général des impôts dispose en effet que les droits d'enregistrement, ou la taxe de publicité foncière lorsqu'elle tient lieu de ces droits, et la contribution prévue à l'article 879 ne sont pas sujets à restitution dès l'instant qu'ils ont été régulièrement perçus sur les actes ou contrats ultérieurement révoqués ou résolus par application des articles 954 à 958, 1224 à 1230, 1304 et 1304-7, 1654 et 1659 du code civil.



Ainsi, l'exercice de l'option de rachat dans la vente à réméré n'ouvre pas droit à restitution des droits de mutation à titre onéreux.



En l'espèce, ces droits n'ont pas été perçus par l'administration fiscale car la société Emalex s'est placée sous le régime de l'article 1115 du code général des impôts qui lui permet d'en être exonérée si elle s'engage à revendre le bien dans les cinq ans.



Cependant, cette société n'ayant pu respecter son obligation de revendre du fait de l'exercice par les vendeurs initiaux de leur option de rachat, ayant entraîné la résolution de la vente, elle ne pouvait plus bénéficier du régime de faveur prévu à l'article 1115 précité et les droits de mutation à titre onéreux dont elle a été exonérée doivent être liquidés d'après les taux en vigueur au jour de l'acquisition du bien en cause.



Il convient en conséquence de dire n'y avoir lieu d'annuler la décision du 9 février 2021 rejetant la demande de dégrèvement de la société Emalex.











La décision entreprise sera dès lors infirmée en ce qu'elle a ordonné le dégrèvement des suppléments d'imposition contestés par la société Emalex en droits, intérêts et pénalités à hauteur d'une somme de 6 290 euros.



Sur les autres demandes



La société Emalex sera tenue aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à l'Etat, représenté par la directrice régionale des finances publiques d'Ile-de-France et de [Localité 1], la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



Infirme la décision entreprise,



Statuant à nouveau,



Dit n'y avoir lieu d'annuler la proposition de rectification suite à une vérification de comptabilité du 31 juillet 2018 émanant de la direction régionale des finances publiques d'Ile-de-France et de [Localité 1], service du traitement du contentieux juridictionnel judiciaire, adressée à la société Emalex';



Dit n'y avoir lieu d'annuler la décision du 9 février 2021 rejetant la demande de dégrèvement formée par la société Emalex ;



Condamne la société Emalex aux entiers dépens de première instance et d'appel ;



La condamne à verser à la directrice régionale des finances publiques d'Ile-de-France et de [Localité 1] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.









Le greffier













Le président























EN CONSÉQUENCE



LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 7] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1659, code general des impots 1020, code general des impots 1584, code civil 1658, code civil 1304-7, code general des impots 1647, code civil 954, code general des impots 1115, code civil 958, code civil 1304, code civil 1230, code civil 1654, code general des impots 1961, code general des impots 683, code civil 1673). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-15T17:00:11.143Z.