Tribunal judiciaire de Nantes, 1ère chambre, 18 juin 2026, n° 21/04613

SG

F.C


LE 18 JUIN 2026

Minute n°

N° RG 21/04613 - N° Portalis DBYS-W-B7F-LJFL




S.C.I. DU GÉNÉRAL
S.C.I. PETIT CANARD
[L] [W]
[K] [J]
[P] [O]
[V] [O]
[F] [M] épouse [X]


C/

S.A.S. APAVE NORD OUEST
S.C.I. SCI [R] [B]
S.A.S. CABINET [U] 







Le 18/06/26


copie certifiée conforme
délivrée à
Me CHEVALIER
Me NATIVELLE
Me CHAUVIN
Me HUC





TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
-----------------------------------------



PREMIERE CHAMBRE


Jugement du DIX HUIT JUIN DEUX MIL VINGT SIX



Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Président : Géraldine BERHAULT, Première Vice-Présidente,
Assesseur : Marie-Caroline PASQUIER, Vice-Présidente,
Assesseur : Florence CROIZE, Vice-présidente,



GREFFIER : Sylvie GEORGEONNET



Débats à l’audience publique du 31 MARS 2026. 


Prononcé du jugement fixé au 18 JUIN 2026, date indiquée à l’issue des débats.


Jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe.


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ENTRE :

S.C.I. DU GÉNÉRAL, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le N° 835 237 645
Rep/assistant : Me Sébastien CHEVALIER, avocat au barreau de NANTES

S.C.I. PETIT CANARD, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le N° 531 824 530
Rep/assistant : Me Sébastien CHEVALIER, avocat au barreau de NANTES

Monsieur [L] [W]
né le 03 Décembre 1986 à [Localité 1] ([Localité 2] ATLANTIQUE), demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Me Sébastien CHEVALIER, avocat au barreau de NANTES

Madame [K] [J]
née le 13 Février 1985 à [Localité 3] ([Localité 2] ATLANTIQUE), demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Me Sébastien CHEVALIER, avocat au barreau de NANTES

Monsieur [P] [O]
né le 24 Novembre 1972 à [Localité 4] (GIRONDE), demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Me Sébastien CHEVALIER, avocat au barreau de NANTES

Madame [V] [O]
née le 20 Mai 1980 à [Localité 5] ([Localité 6]), demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Me Sébastien CHEVALIER, avocat au barreau de NANTES

Madame [F] [M] épouse [X]
née le 11 Août 1976 à [Localité 7] (COTE D’OR), demeurant [Adresse 3]
Rep/assistant : Me Sébastien CHEVALIER, avocat au barreau de NANTES


DEMANDEURS.

D’UNE PART

ET :

S.A.S. APAVE NORD OUEST, dont le siège social est sis [Adresse 4]; agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 
Rep/assistant : Maître Florence NATIVELLE de la SELARL NATIVELLE AVOCAT, avocats au barreau de NANTES
Rep/assistant : Me Dominique LACAN, avocat au barreau de PARIS

S.C.I. SCI [R] [B], dont le siège social est sis [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège , immatriculée au RCS de NANTES sous le N° 8350237 645
Rep/assistant : Maître Jean-maurice CHAUVIN de la SELARL CHAUVIN LEMOINE MELLET, avocats au barreau de RENNES

S.A.S. CABINET [U] RCS [Localité 1] 309.358.349, dont le siège social est sis [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège  
Rep/assistant : Maître Thibaud HUC de la SELARL CONSEIL ASSISTANCE DEFENSE C.A.D., avocats au barreau de NANTES


DEFENDERESSES.

D’AUTRE PART













































EXPOSE DES MOTIFS

Par acte du 18 mai 2018, dressé par Maître [C] [G], notaire à Lisieux (Calvados), avec la participation de Maître [I], notaire à Saint-Herblain (Loire-Atlantique), assistant l’acquéreur, la SCI [Adresse 7] a vendu à la SCI du Général les lots numéros 9 et 25 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8], moyennant le prix de 352 000 euros, outre des honoraires de négociation au profit du Cabinet [U] [D] d’un montant de 18 000 euros.
Etait annexé à l’acte un diagnostic technique global établi par la SAS Apave Nord Ouest le 11 octobre 2017. 

Par acte du 4 juillet 2018, dressé par Maître [C] [G], notaire à Lisieux (Calvados), avec la participation de Maître [Y] [N], notaire à Nantes (Loire-Atlantique), la SCI [R] [B] a vendu à Monsieur [L] [W] et Madame [K] [J] les lots numéros 11 et 30 de la copropriété sise [Adresse 8], moyennant le prix de 330 000 euros, outre des honoraires de négociation au profit du Cabinet [U] [D] d’un montant de 15 000 euros.
Etait annexé à l’acte un diagnostic technique global établi par la SAS Apave Nord Ouest le 11 octobre 2017. 

Suivant procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 17 juillet 2018 de la copropriété des [Adresse 9], la SAS Cabinet [U] [D] a été nommée aux fonctions de syndic de la copropriété pour une durée de trois ans. Il a également été décidé de faire appel à un architecte dans la résolution des fuites au niveau de la toiture et des infiltrations en pied de façade, sur la base d’un devis de l’architecte Monsieur [S], architecte DPLG, pour une expertise technique pour un montant de 480 euros TTC.

Par acte du 27 octobre 2019, dressé par Maître [C] [G], notaire à Lisieux (Calvados), avec la participation de Maître [E] [T], notaire à Nantes (Loire-Atlantique), assistant l’acquéreur, la SCI [Adresse 7] a vendu à Monsieur [P] [O], et son épouse, Madame [V] [A], la moitié indivise du lot numéro 6, le lot numéro 7 et le lot numéro 27 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8], moyennant le prix de 422 000 euros. Il était stipulé à l’acte que la vente avait été négociée directement entre les parties, sans le concours ou la participation d’un intermédiaire.
Etait annexé à l’acte un diagnostic technique global établi par la SAS Apave Nord Ouest le 11 octobre 2017. 

Le 6 décembre 2018, M. [S] a rendu son rapport de visite, faisant notamment état de la dégradation des ouvrages de couverture, puis, le 17 janvier 2019, son rapport d’expertise sur l’état de la couverture, préconisant la dépose et le remplacement des ouvrages de couverture versant nord et est de l’immeuble.

Par acte du 14 février 2019, dressé par Maître [H] [Q], notaire à Lisieux (Calvados), avec la participation de Maître [Z] [ZN], notaire à Nantes (Loire-Atlantique), la SCI [R] [B] a vendu à Madame [F] [CX], avocate, épouse de Monsieur [MC] [X], les lots numéros 4, 19 et 26 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8], moyennant le prix de 463 000 euros, outre des honoraires de négociation au profit du Cabinet [U] [D] d’un montant de 17 000 euros.
Etait annexé à l’acte un diagnostic technique global établi par la SAS Apave Nord Ouest le 11 octobre 2017. 

Par acte du 25 juin 2019, dressé par Maître [C] [G], notaire à Lisieux (Calvados), avec la participation de Maître [FK] [QU], notaire à La Baule-Escoublac (Loire-Atlantique), la SCI [R] [B] a vendu à la SCI Petit Canard les lots numéros 10 et 28 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8], moyennant le prix de 450 000 euros, outre des honoraires de négociation au profit du Cabinet [U] [D] d’un montant de 16 000 euros.
Etait annexé à l’acte un diagnostic technique global établi par la SAS Apave Nord Ouest le 11 octobre 2017. 

Lors de l’assemblée générale ordinaire du 28 octobre 2019, après la présentation du diagnostic de la toiture par M. [S], la décision d’entreprendre des travaux au niveau de la toiture a été prise.

Lors de l’assemblée générale ordinaire du 24 septembre 2020, information a été donnée du début des travaux de réparation de la toiture début novembre 2020.

Lors de l’assemblée générale ordinaire du 6 septembre 2021, il a été décidé d’entreprendre des travaux d’analyse des charpentes à la suite de la découverte de mérule, confiés à l’entreprise [HN], et de confirmer la mission confiée à M. [S] dans le suivi des travaux de réfection de la toiture côté 9 et d’entreprendre des travaux de réfection totale de la toiture côté 11.

Le 29 septembre 2021, Monsieur [SZ] [HN] a remis son rapport, aux termes duquel il constate une présence importante d’humidité, confirme la présence de champignons de type « phellinus contiguus » et préconise notamment de traiter l’étanchéité de la verrière ainsi que de l’infiltration en toiture dans le grenier et de réaliser un traitement préventif contre les insectes à larves xylophages de l’ensemble de la charpente et du plancher.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 septembre 2021, reçue le 4 octobre 2021, et message électronique du même jour, le conseil syndical du [Adresse 10], par l’intermédiaire de son conseil, a reproché à la SAS Cabinet [U] [D] un manquement à son devoir d’information auprès des acquéreurs en tant qu’intermédiaire de la vente et à l’égard du vendeur, en sa qualité de gestionnaire de l’immeuble pour le compte de son unique propriétaire avant sa division et l’a invitée à lui faire part de ses propositions de règlement amiable. 

Par actes des 26 et 27 octobre 2021, la SCI du Général, la SCI Petit Canard, M. [L] [W], Mme [K] [J], M. [P] [O], Mme [V] [O] et Mme [F] [M] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Nantes la SCI [R] [B], la SAS [U] [D] et la SAS Apave Nord Ouest en paiement des travaux nécessités par « l’état délabré et dissimulé de la toiture de l’immeuble vendu. »

En l’état de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er juin 2023, la SCI du général, la SCI Petit Canard, M. [L] [W], Mme [K] [J], M. [P] [O], Mme [V] [O] et Mme [F] [M] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1641, 1112-1, 1217, 1231-1, 1240, 1137 et suivants du code civil, de :
Les recevoir en leurs écritures,Y faisant droit,
Condamner in solidum la SCI [R] [B], le cabinet [U] et l’APAVE à les indemniser de leur préjudice correspondant aux travaux nécessités par l’état délabré et dissimulé de la toiture de l’immeuble vendu, dans les proportions suivantes :SCI du Général : 16 357,52 euros,SCI Petit Canard : 1 695,21 euros,M. [L] [W] et Mme [K] [J] : 15 733,73 euros,M. [P] [O] et Mme [V] [O] : 1 278,45 euros,Mme [F] [M] : 3 189,41 euros ;Condamner in solidum la SCI [R] [B], le Cabinet [U] et l’APAVE à les indemniser de leurs frais irrépétibles dans les proportions suivantes :SCI du Général : 1 000 euros,SCI Petit Canard : 1 000 euros,M. [L] [W] et Mme [K] [J] : 1 000 euros,M. [P] [O] et Mme [V] [O] : 1 000 euros,Mme [F] [M] : 1 000 euros ;Condamner in solidum la SCI [R] [B], le Cabinet [U] et l’APAVE aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Me Sébastien Chevalier, avocat aux offres de droit.
Pour voir engager la responsabilité du vendeur, ils invoquent la garantie des vices cachés ainsi que le devoir d’information sur l’état du bien. Ils assurent que s’ils avaient eu connaissance de l’information sur les travaux de reprise de la toiture par le vendeur, ils n’auraient pas acquis leurs lots au même prix. Ils estiment que la mise à l’ordre du jour du diagnostic par le premier syndic dès la première AG révèle sa connaissance des fuites de la toiture, l’état vieillissant et la nécessité de réaliser d’importants et coûteux travaux de reprise.

Pour voir engager l’intermédiaire de vente, ils font valoir que celui-ci est débiteur d’une obligation d’information auprès des acquéreurs mais également à l’égard du vendeur, en sa qualité de gestionnaire de l’immeuble pour le compte de son unique propriétaire avant division. Ils estiment que la responsabilité du Cabinet [U] est entière, puisqu’il administrait l’immeuble avant sa division et que sa connaissance de l’état de l’immeuble, sa dissimulation lors de la vente des lots et sa révélation à la première AG établissent sa responsabilité.

Pour voir engager la responsabilité quasi-délictuelle du diagnostiqueur à l’égard des acquéreurs, ils invoquent le défaut d’exécution de sa mission, en ce que son diagnostic les a induits en erreur sur la valeur des lots de l’immeuble.

Estimant que le vendeur, l’intermédiaire dans la vente et gestionnaire de l’immeuble et l’APAVE ont tous les trois concourus par leurs manquements au préjudice subi, ils sollicitent le prononcé de la solidarité.

Au titre de leurs préjudices, ils invoquent le montant des travaux nécessaires à la réfection de la toiture.

En réponse aux conclusions du vendeur, ils rappellent que la prescription de la garantie des vices cachés commence à courir à compter de la révélation du vice, qui correspond à la seconde assemblée générale de copropriété d’octobre 2019, qui a seule, selon eux, révélé l’état réel de la toiture et la nécessité d’une réfection complète de la toiture vendue en bon état. Ils soulignent que lors de la première AG, de simples fuites étaient évoquées et le montant des travaux de reprise était estimé à la somme de 1 849 euros. 
Ils rappellent en outre que le dol relève d’une prescription quinquennale. 

En réponse aux conclusions du cabinet [U] [D], ils soulignent que le rapport d’expertise [S] n’a été produit que lors de la seconde AG en octobre 2019, et non, comme il le prétend, dès la fin de l’année 2018. Ils s’interrogent sur le choix fait par le cabinet [U] [D] de mandater dès la première AG un expert pour diagnostiquer la toiture en présence de modestes infiltrations et d’un rapport rassurant établi par l’APAVE.
Ils précisent que le cabinet [U] [D] a signifié l’offre de vente en vertu du droit de préemption dont bénéficiaient les époux [O] en leur qualité de locataire.

*
**
Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par RPVA le 21 novembre 2023, la SCI [R] [B] sollicite de voir, au visa des articles 1641 et suivants du code civil :
Débouter la SCI General, la SCI du Petit Canard, M. [L] [W], Mme [K] [J], M. [P] [O], Mme [V] [O] et Mme [F] [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;Si par impossible, le Tribunal se décidait à entrer en voie de condamnation contre elle,
Condamner la société Apave ainsi que le cabinet [U] [D] à la garantir contre toutes les condamnations éventuellement prononcées à son encontre et les conséquences dommageables de la décision qui sera rendue ;En tout hypothèse,
Condamner les demandeurs à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner les demandeurs aux entiers dépens. 
Elle sollicite l’application de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, aucune mauvaise foi de sa part n’étant caractérisée. Elle assure au contraire avoir dûment informé les acheteurs au moment de la vente de l’intégralité des éléments en sa possession, à savoir le rapport Apave, qui décrit la couverture comme étant « en bon état » et l’état de la toiture-couverture, « satisfaisant », les procès-verbaux des précédentes assemblées générales, notamment celle du 17 juillet 2018 relatant des problèmes d’infiltration. Elle souligne que les demandeurs, pour éviter la prescription de leur action, considèrent que le trouble qu’ils qualifient de vice caché n’est devenu apparent qu’à compter du 28 octobre 2019, date à laquelle l’assemblée générale de copropriété a communiqué les rapports de M. [S], de sorte qu’ils reconnaissent qu’elle n'avait pas connaissance du vice et était de bonne foi. Elle estime que la demande présentée par les acquéreurs sur le fondement du vice caché est soit prescrite, si l’on considère que le vice était apparent avant l’assemblée générale du 28 octobre 2019, étant rappelé que la prescription en matière d’action fondée sur un vice caché est de deux ans et que l’assignation date du 27 octobre 2021, soit exclue par la clause insérée dans les contrats de vente, en raison de sa bonne foi, en ce qu’elle n’a été mise en connaissance du prétendu vice que le 28 octobre 2019. 

A titre subsidiaire, la SCI [R] [B] fait valoir que les demandeurs ne démontrent pas en quoi le vice a rendu les lots vendus impropres à leur usage, ni qu’il serait visible ou antérieur à la vente.

Elle conteste ensuite tout manquement à son devoir précontractuel d’information, s’étant fiée au rapport de la société Apave et ayant communiqué le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 juillet 2018 relatant des problèmes d’infiltration dans le toit de la copropriété. Elle estime qu’il ne peut lui être reproché un manquement au devoir d’information, alors que l’information n’est apparue qu’après la signature des ventes, le 28 octobre 2019. Elle assure qu’elle n’a dissimulé aucune information particulière sur l’état de la toiture et n’a donc pas manqué à un quelconque devoir précontractuel d’information.

Sur les préjudices allégués, ils soulignent qu’aucune facture ou devis n’est produit et qu’il n’est fait aucune distinction entre les réparations normales d’entretien en raison de la vétusté et les réparations intervenant au titre de la mise en œuvre de la garantie des vices cachés ou du devoir d’information ou le dol. 

A l’appui de sa demande subsidiaire en garantie à l’encontre de la société Apave, la SCI [R] [B] fait valoir que celle-ci n’a pas correctement exécuté son obligation, le rapport qu’elle a établi le 11 octobre 2017 n’indiquant pas le véritable état de la toiture.

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Au terme de ses conclusions notifiées par RPVA le 16 septembre 2024, la société Apave Nord Ouest conclut au débouté de toutes les parties de leurs demandes à son encontre. A titre subsidiaire, elle sollicite l’application de la clause limitative de responsabilité fixée aux conditions générales de vente :
Pour les dommages matériels directs : plafond d’indemnisation de 5 fois le montant hors taxe des honoraires versés à l’Apave, soit 6 000 euros (1 200€ HT *5),Les dommages matériels indirects et les dommages immatériels sont expressément exclus de sa responsabilité.En tout état de cause, elle demande la condamnation in solidum de tout succombant au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle rappelle que le diagnostic technique global (ci-après « DTG ») vise à établir une « analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble », ce qui signifie que seul un examen visuel non destructif à partir des locaux accessibles est attendu, et que seules les parties communes ont été visitées. Elle souligne qu’il ressort du rapport de M. [S] du 6 décembre 2018 que ce n’est qu’à partir de la visite de l’appartement sous combles qu’il a pu être constaté les infiltrations et qu’il rappelle dans son rapport du 16 janvier 2019 que lors de sa précédente visite il n’était pas possible de constater l’état des ouvrages de charpente, en raison soit d’un doublage de plaques de plâtre, soit de l’impossibilité d’accéder au grenier. Elle en conclut que les rapports de l’architecte, qui a pu procéder à plusieurs visites et bénéficié de moyens d’investigation supérieurs à ceux requis pour un DTG, ne sont pas pertinents pour déceler une faute de sa part.

Elle soutient que plusieurs éléments nécessaires à la compréhension du litige sont manquants : les comptes-rendus de gestion de l’administrateur de biens avant la mise en copropriété, les factures d’entretien et réparation avant la mise en copropriété, les différents devis motivant la désignation de l’architecte, ainsi que toutes les convocations aux AG et que ceux qui les détiennent, à savoir le vendeur et l’administrateur de biens, refusent de les produire.

Elle estime que le préjudice réclamé par les demandeurs s’analyse en une demande de restitution d’une partie du prix, à laquelle seul le vendeur peut être tenu. 

A titre subsidiaire, elle rappelle que la clause limitative de responsabilité prévue dans les conditions générales de vente a vocation à s’appliquer. 

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Dans ses dernières conclusions communiquées par RPVA le 5 février 2024, la SAS [U] [D] demande au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de :
A titre principal,
Débouter la SCI du Général, la SCI Petit Canard, M. [L] [W] et Mme [K] [J], M. [P] [O], Mme [V] [O] et Mme [F] [M], de l’ensemble de leurs demandes ;A titre subsidiaire, si par impossible, le Tribunal décidait d’entrer en voie de condamnation à son encontre,
Condamner la société Apave à la garantir et à la relever indemne de toutes les condamnations éventuellement prononcées à son encontre et les conséquences dommageables de la décision ;En tout état de cause,
Condamner in solidum la SCI du Général, la SCI Petit Canard, M. [L] [W] et Mme [K] [J], M. [P] [O], Mme [V] [O] et Mme [F] [M], ou à défaut, toute partie succombant, à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Elle fait observer qu’elle n’a pas été l’intermédiaire de la vente aux époux [O] et qu’elle est seulement intervenue en qualité de gestionnaire locatif et qu’à ce titre, elle n’est tenue d’aucun devoir de conseil dans le cadre de la vente.

Elle soutient que les demandeurs se contentent d’affirmer que le gestionnaire de l’immeuble, avant la mise en copropriété, connaissait l’état de la toiture pour démontrer, de facto, que l’agent immobilier, intermédiaire dans le cadre de la vente, en avait aussi connaissance.
Elle assure que les acquéreurs ont été informés de la situation de la toiture dans l’acte authentique, voire même dans le compromis et que si pour l’un d’entre eux, l’information n’était pas insérée à l’acte, c’est parce que l’état de la toiture n’était alors pas connu.
Elle conteste qu’elle avait connaissance de l’ampleur des désordres affectant la toiture. Elle rappelle qu’en tant que gestionnaire d’un des appartements, elle avait eu connaissance d’infiltrations et avait saisi deux entreprises pour que des devis soient établis et que c’est la discordance des montants qui l’avait conduite à interroger un expert. Elle relève qu’il ressort du rapport de M. [S] que l’état de la charpente n’était pas visible et qu’elle ne pouvait pas se douter « avec quelques traces d’infiltration visibles » que des désordres plus importants aient pu être occasionnés. Elle assure que l’état de la toiture n’a été révélé que postérieurement à l’acquisition des appartements, de sorte que sa responsabilité ne saurait être recherchée.
Elle soutient au demeurant qu’il n’est pas démontré que les demandeurs, informés des quelques traces d’infiltration et de la saisine de deux entreprises pour établir des devis dont la discordance nécessitait l’intervention de M. [S], auraient renoncé à leur acquisition ou auraient négocié le prix auprès du vendeur, au vu de la modicité du devis de reprise initial.

La SAS [U] [D] fait valoir sur les préjudices allégués qu’il n’est pas possible, en l’absence de devis ou factures, de déterminer s’il s’agit de réparations d’entretien courants, sans lien avec le présent litige, ou tout autres travaux qui aurait d’autres causes que celles évoquées par les demandeurs.

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Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties à leurs dernières conclusions susvisées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 février 2026.

MOTIFS

Sur la garantie des vices cachés et l’obligation précontractuelle d’information
Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. 
Selon l’article 1642 du même code, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
C’est à l’acquéreur exerçant l’action en garantie des vices cachés qu’il appartient de rapporter la preuve de l’existence et de la cause des vices qu’il allègue.

L’article 1643 du même code dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
En application de ce texte, le vendeur professionnel, tenu de connaître les vices de la chose vendue, ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés. Il pèse sur lui une présomption de connaissance du vice. 
Il en résulte que pour pouvoir prétendre à l'indemnisation des conséquences de l'existence du vice caché allégué, les demandeurs doivent démontrer : 
- l'existence du vice antérieurement à la vente, 
- son caractère caché, 
- le fait que le vice rend l'immeuble impropre à sa destination ou à l'usage auquel on le destine, ou qu'il en diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il l’avait connu, 
- la connaissance qu'avait le vendeur du vice, de son ampleur et de ses conséquences, laquelle rend sans effet la clause de non garantie insérée à l'acte. 

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du même code énonce que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 

Selon l'article 1124 du même code, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire de la promesse.

L'article 1112-1 du même code dispose que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Cet article 1130 énonce que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Il ressort de l'article 1137 du même code que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Le dol consiste ainsi en une manoeuvre ou un mensonge, par commission ou par réticence, ayant pour but et pour effet de surprendre le consentement d’une partie, de provoquer chez le cocontractant une erreur qui le détermine à contracter. Il doit émaner du cocontractant ou de son représentant et est constitué d’un élément matériel et d’un élément intentionnel. L'auteur des manoeuvres, du mensonge ou de la réticence doit en effet avoir agi "intentionnellement pour tromper le contractant". 

Le dol peut porter sur n’importe quel élément du contrat. Mais le demandeur doit établir qu’il n’aurait pas consenti s’il avait connu la réalité, c’est-à-dire que l’élément concerné était pour lui déterminant, ce qu’il pourra établir librement.

La charge de la preuve du caractère intentionnel du comportement du cocontractant et le caractère déterminant du dol allégué pèse sur la personne qui prétend que son consentement a été vicié. Il doit établir la réalité des agissements qui ont provoqué son erreur.


L’acte authentique du 18 mai 2018 liant la SCI [R] [B] et la SCI du Général comporte une clause usuelle d’exclusion des vices cachés ainsi libellée :
« L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison :
Des vices apparents,Des vices cachés.S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :
Si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,S’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. »Il rappelle les dispositions de l’article 1112-1 du code civil.
Etait annexé à l’acte le DTG.

Selon ce rapport, « le bâtiment, datant de 1945, est dans un état globalement satisfaisant. […] La couverture, en bon état, est en ardoises. »
Sous la rubrique « évaluation de l’état apparent des parties communes et des équipements collectifs », la toiture/couverture est qualifiée comme se trouvant dans un état satisfaisant et nécessitant un entretien courant.

L’acte authentique de vente du 4 juillet 2018 liant la SCI [R] [B], d’une part, et M. [W] et Mme [J], d’autre part, comprend la même clause d’exclusion des vices cachés. 
Ont été remis aux acquéreurs et annexés à l’acte le carnet d’entretien de l’immeuble, ainsi que le DTG. La convocation à la première assemblée générale prévue le 17 juillet 2018.

Cette convocation comportait l’ordre du jour de l’assemblée générale dont la 15ème point portait sur la « décision de faire appel à un architecte dans la résolution des fuites au niveau de la toiture et des infiltrations en pied de façade ». Etait joint le devis de M. [S] pour une expertise technique pour un montant de 480 euros TTC. 

L’acte authentique du 27 octobre 2018 liant la SCI [R] [B] et M et Mme [O] comprend la même clause d’exclusion des vices cachés.
Il est précisé à l’acte qu’ont été remis aux acquéreurs notamment la copie de la convocation à la première assemblée générale des copropriétaires fixée le mardi 17 juillet 2018, ainsi que le DTG, par ailleurs annexé à l’acte et que le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires intervenue le 18 juillet 2018 a été adressé au notaire des acquéreurs.

Ce procès-verbal mentionne l’adoption de la 15ème résolution portant sur la décision de faire appel à un architecte dans la résolution des fuites au niveau de la toiture et des infiltrations en pied de façade.

L’acte authentique de vente du 14 février 2019 liant la SCI [R] et Mme [CX] comprend la même clause d’exclusion des vices cachés. 
Il est précisé que le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 juillet 2018, le carnet d’entretien et la fiche synthétique ont été remis aux acquéreurs. 
Sont annexés à l’acte le carnet d’entretien de l’immeuble et le DTG.

L’acte authentique de vente du 25 juin 2019 liant la SCI Petit Canard et la SCI [R] [B] prévoit la même clause d’exclusion des vices cachés.
Il rappelle en outre les dispositions de l’article 1112-1 du code civil. 
Sont annexés à l’acte : le carnet d’entretien de l’immeuble, le diagnostic technique global, ainsi que la fiche synthétique de la copropriété du 19 octobre 2018.
Il est précisé que l’acquéreur a eu connaissance notamment des procès-verbaux des trois dernières années, du carnet d’entretien de l’immeuble et de la fiche synthétique de la copropriété, qui lui ont remis le jour de signature de l’avant-contrat.

Il s’en suit que M. [W] et Mme [J], M et Mme [O], Mme [CX] et la SCI Petit Canard ne peuvent se plaindre d’un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil, dès lors qu’au jour de leur acquisition, ils avaient connaissance de fuites au niveau de la toiture, par la transmission soit de la convocation à la première assemblée générale du 17 juillet 2018, soit du procès-verbal de cette assemblée générale, et de la nécessité de faire appel à un expert pour en déterminer notamment l’ampleur.

En outre, la SCI [R] [B] est fondée à opposer la clause d’exclusion des vices cachés à la SCI du Général, M. [W] et Mme [J], M et Mme [O], Mme [CX] et la SCI Petit Canard, dès lors que rien ne permet de considérer qu’elle avait connaissance de l’ampleur des fuites au niveau de la toiture qu’elle aurait dissimulée à leurs acquéreurs. Sa mauvaise foi est d’autant moins établi que les demandeurs reconnaissent dans leurs dernières écritures que l’état réel de la toiture et l’ampleur des travaux n’ont été connus que lors de l’assemblée générale du 28 octobre 2019, soit après les ventes objet du présent litige.

Il n’est dès lors pas davantage démontré que la SCI [R] [B] n’aurait pas satisfait à son obligation précontractuelle d’information. Au contraire, il ressort suffisamment des actes de vente qu’elle a communiqué les pièces au fur et à mesure qu’elles entraient en sa possession.

La SCI du Général, M. [W] et Mme [J], M et Mme [O], Mme [CX] et la SCI Petit Canard seront dès lors déboutés de leurs demandes à l’égard de la SCI [R] [B].

Sur la responsabilité de l’agence immobilière

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’agent immobilier, en tant que négociateur et spécialiste de l’immobilier, est tenu d’un devoir d’information et de conseil, à l’égard des parties sur la situation exacte du bien qu’il est chargé de vendre.
Il a ainsi été jugé que manque à son devoir de conseil l'agent immobilier qui omet d'informer l'acheteur de l'immeuble vendu par son entremise de l'existence des désordres apparents qui affectent celui-ci et qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier il ne peut ignorer. 
Il convient de rappeler que la SAS [U] [D] n’est pas intervenue en tant qu’intermédiaire de la vente entre la SCI [R] [B] et M et Mme [O], de sorte que sa responsabilité ne peut être recherchée.

En tout état de cause, il n’est pas démontré que la SAS [U] [D] avait connaissance de l’ampleur des désordres affectant la toiture au jour des ventes litigieuses et de la nécessité de procéder à la dépose et au remplacement des couvertures du bâtiment n°9. 

Au contraire, il ressort du rapport de M. [S] du 17 janvier 2019 qu’ayant eu connaissance de traces d’infiltrations visibles au plafond de l’appartement sous combles, elle a sollicité trois entreprises et que c’est au regard des devis « techniquement et financièrement très différents », qu’elle a souhaité recourir à l’expertise d’un architecte DLPG. 

En outre, les actes de vente démontrent qu’elle a communiqué les convocations à l’assemblée générale du 17 juillet 2018 ou, le cas échéant, le procès-verbal de cette assemblée générale faisant état de « fuites au niveau de la toiture ».

Aucun manquement de la SAS [U] [D] à son devoir d’information et de conseil n’est ainsi caractérisé.

Les demandeurs seront ainsi déboutés de leurs demandes à son encontre. 


Sur la responsabilité du diagnostiqueur

L'article 1240 du code civil pose pour principe que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L'article L.731-1 du code de la construction et de l'habitation dispose qu'afin d'assurer l'information des copropriétaires sur la situation générale de l'immeuble et, le cas échéant, aux fins d'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux, l'assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de faire réaliser par un tiers, disposant de compétences précisées par décret, un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou totale d'habitation relevant du statut de la copropriété.

Ce diagnostic technique global comporte :
1° Une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs de l'immeuble ;
2° Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l'habitation ;
3° Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble ;
4° Un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble tel que prévu aux articles L. 126-28 ou L. 126-31 du présent code. L'audit énergétique prévu au même article L. 126-31 satisfait cette obligation.
Il fait apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années.

L'article L731-4 du même code prévoit que toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de dix ans est précédée du diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1.

Les textes législatif ou réglementaire ne précise pas les modalités de réalisation de ce diagnostic.

Il a été jugé que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art, et qu'il se révèle erroné.

Il est par ailleurs admis qu'un tiers à un contrat puisse invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

En l'espèce, le rapport établi par SAS Apave Nord Ouest indique, ainsi qu’il a été dit précédemment, que « la couverture [est] en bon état », que « l’état apparent de la toiture/couverture est satisfaisant » et qu’aucun travaux n’est nécessaire, seul un entretien courant (c’est-à-dire « pour les petites interventions ne remettant pas en cause ni le composant, ni sa fonction ») étant recommandé. L’enjeu est qualifié de « modéré à élevé ». 

Il est précisé que l’état technique est basé sur une grille d’évaluation comportant 5 échelons. Le niveau satisfaisant signifie que « les composants remplissent leurs fonctions avec quelques dégradations mineures sans conséquence pour un avenir relativement proche. »
S’agissant des interventions, il existe quatre paliers. « Enjeu modéré à élevé » signifie que « le risque est clairement identifié et implique une nette anticipation des interventions de maintenance. »

Le rapport d'expertise établi par M. [S] le 6 décembre 2018 à la suite « d’infiltrations en plafond du comble habité » révèle au contraire que « les ouvrages de couverture ardoise, zingueries, solins et souches de cheminée sont vétustes et dégradées. Infiltrations en plafond de l’appartement en combles, ponts thermiques et défaut d’étanchéité de la couverture ardoise. De nombreux points singuliers représentent un risque potentiel d’infiltration important. Deux châssis velux dans le séjour cuisine sont HS ». L’architecte envisage une nouvelle visite avec « visite des greniers et la présence d’un couvreur. Voir la possibilité d’inspecter la couverture (moyen classique suivant accès à partir du grenier ou nacelle) ». Il précise que pour établir ses constats, il a visité l’extérieur du bâtiment, ainsi que l’appartement gauche sous combles et qu’il a utilisé des moyens d’investigation visuels.

Dans son rapport du 17 janvier 2019, M. [S] rappelle le contexte de son intervention, à savoir la présence de traces d’infiltration au plafond de l’appartement situé au dernier niveau dans les combles en partie est de l’immeuble et la transmission de trois devis « techniquement et financièrement très différents ». Il précise que le 6 décembre 2018, il a visité l’appartement combles et le rez-de-chaussée, a procédé à une visite extérieure et a utilisé des moyens d’investigation visuels. Lors de sa seconde visite, il a eu en plus accès à la toiture par le grenier. Il rappelle que « lors de la première visite, il n’a pas été possible d’accéder dans le grenier. Cependant une observation à partir de l’appartement sous toiture à l’extrémité est du n° 9 a permis de constater une ambiance très humide dans l’ensemble de l’appartement, alors qu’il est inoccupé. Quelques traces d’infiltration sont visibles en plafond. […] Une observation à partir des châssis de toiture montre des ouvrages de couverture vétustes et en mauvais état. […] Ayant accès a grenier du n° 11 qui communique avec la toiture du n° 9, il a été possible d’accéder à la toiture du 9 à partir d’une trappe d’accès située au-dessus de l’escalier intérieur du 11. Cette visite est venue confirmer les premières investigations : l’ensemble des ouvrages de couverture [du bâtiment n° 9] est vétuste et en mauvais état. » Il préconise la dépose et le remplacement des ouvrages de couverture versant nord et est de l’immeuble. 

Il se déduit de ces éléments que le diagnostic réalisé par la SAS Apave Nord Ouest est erroné.

Il s’avère néanmoins que pour établir ses constats, l’architecte a eu accès lors de sa première visite à l’appartement sous combles et lors de sa seconde visite, à la toiture du bâtiment n° 9 par le grenier du n°11. 

La fiche descriptive prestation jointe au devis validé par la SAS [U] [D] précise que « la prestation d’Apave comprend :
[…]
L’examen visuel, au cours d’une visite sans démontage et dans des conditions normales d’accès :De l’état apparent de l’ossature, du clos et couvert, des réseaux et équipements communs ainsi que ceux dédiés à la sécurité incendie dans les immeubles d’habitation,De l’état apparent des parties communes. […] 
Le client s’engage à mettre à disposition d’Apave tous les moyens d’accès nécessaires et appropriés à ses investigations et à lui communiquer tous documents précisant les conditions d’intervention spécifiques au bâtiment objet du contrat.
Le Client s’engage à obtenir les accords de visite de l’ensemble des résidents du bâtiment dès lors qu’il n’est pas lui-même le détenteur ou l’utilisateur. »

Les conditions générales de vente et d’intervention spécifient notamment que le Client s’engage à « donner accès aux locaux dans lesquels se trouve le bien dès l’arrivée de l’Intervenant et lui présenter le Bien objet de la Prestation. Dans l’hypothèse où certaines parties du Bien ne sont pas accessibles, Apave se réserve le droit de refuser d’exécuter la Prestation sans que sa responsabilité ne puisse être recherchée.
[…]
Apave s’engage à mettre en ouvre tous les moyens techniques et humains nécessaires à l’exécution du Contrat dans les limites de son obligation de moyens.
[…] L’intervenant Apave ne procède à aucun montage, démontage ou sondage destructif sur le Bien. 
[…]
Apave effectue sa Prestation sur le Bien ou la partie du Bien qui lui est présentée par le Client. Dans l’hypothèse où la Prestation ne peut être réalisée intégralement, il est de la responsabilité du Client de prendre contact avec Apave pour faire réaliser à ses frais la partie non réalisée de la Prestation. »
Il est établi que l’architecte a constaté les désordres de la toiture du bâtiment n°9 sans procéder à des démontages ou sondages destructifs, à partir d’un simple examen visuel. L’état de la toiture était donc apparent.
Pour établir ses constats, l’architecte a eu accès à l’appartement sous combles, ainsi qu’à la toiture par le grenier n° 11.
Or, le diagnostic établi par la SAS Apave Nord Ouest ne comporte aucune réserve sur la difficulté d’accéder à certaines parties de l’immeuble. Elle n’a pas non plus refusé d’exécuter sa mission, au motif que certains locaux auraient été inaccessibles. Il n’est pas non plus précisé que les constats sur l’état apparent des parties communes ne peuvent se faire qu’à partir des parties communes. Au contraire, le contrat liant la SAS Apave Nord Ouest et la SAS [U] [D] précise que cette dernière est chargée d’obtenir, le cas échéant, les accords de visite, ce qui sous-entend que le diagnostiqueur peut avoir accès à des parties privatives.
La faute commise par la SAS Apave Nord Ouest est ainsi établie.

Le préjudice subi par les demandeurs du fait de l'exécution fautive par la SAS Apave Nord Ouest de sa mission paraît s’analyser en une perte de chance de contracter dans de meilleures conditions ou de renoncer à acquérir le bien en cause.


Conformément à l’article 16 du code de procédure civile, il convient d’ordonner la réouverture des débats, afin de recueillir les observations des parties sur l’évaluation du préjudice subi par les demandeurs au titre d’une perte de chance.

Il sera dès lors sursis à statuer sur l’indemnisation du préjudice des demandeurs par la SAS Apave Nord Ouest et sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort, 

Rejette l’intégralité des demandes présentées par la SCI du Général, la SCI Petit Canard, Monsieur [L] [W], Madame [K] [J], Monsieur [P] [O], Madame [V] [O] et Madame [F] [M] à l’encontre de la SCI [R] [B] et de la SAS [U] [D] ;

Dit que la responsabilité de la SAS Apave Nord Ouest est engagée ;

Avant dire droit, sur les autres demandes,

Révoque l’ordonnance de clôture ;

Ordonne la réouverture des débats ;

Invite les parties à conclure sur la qualification du préjudice des demandeurs en perte de chance de contracter dans de meilleures conditions ou de renoncer à acquérir le bien en cause et à fournir toutes observations utiles permettant d'évaluer le taux de perte de chance subi ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 3 novembre 2026 ;

Sursoit à statuer sur la demande d’indemnisation et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Réserve les dépens.




LE GREFFIER, LE PRESIDENT,



Sylvie GEORGEONNET Géraldine BERHAULT