Tribunal judiciaire de Lille, Chambre 01, 15 juin 2026, n° 23/04398

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 juillet 2020, la S.C.I [X] a donné à bail à la S.A.S Nocnoc un local à usage commercial constituant les lots 3, 4, 5 et 6 d’un immeuble en copropriété sis à [Localité 3], [Adresse 3] pour une durée de neuf années, à compter du 28 juillet 2020 pour se terminer le 27 juillet 2029, pour y exploiter une activité d’hébergement touristique moyennant le règlement d'un loyer annuel de 92 048 euros hors taxes et hors charges. 

Le bail autorise le preneur à réaliser des travaux d’aménagement, moyennant une franchise de six mois de loyer et participation du bailleur, à hauteur d’un montant forfaitaire de 50 000 euros, suivant conditions stipulées au bail. 



Exposant avoir exécuté et réceptionné les travaux mais ne pas avoir reçu paiement du bailleur en dépit d’une lettre de mise en demeure du 24 janvier 2022, la S.A.S Nocnoc a, par acte de commissaire de justice du 21 avril 2022, fait assigner la S.C.I [X] devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé aux fins d’obtenir paiement de la somme de 50 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, outre une indemnité de 5 000 euros pour frais irrépétibles et condamnation de la même aux dépens. 

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a, par ordonnance du 13 décembre 2022, dit qu’il n’y avait lieu à référé en raison de contestations sérieuses. 

Par suite, par acte de commissaire de justice du 12 mai 2023, la S.A.S Nocnoc a fait assigner la S.C.I [X] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir condamner le bailleur à lui payer la somme de 50 000 euros majorée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 24 janvier 2022.

Motifs

Sur cette assignation, la S.C.I [X] a constitué avocat et les parties ont échangé leurs conclusions. 


Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 5 décembre 2024, la S.A.S Noc Noc sollicite du tribunal de :

Condamner la S.C.I [X] à lui payer la somme de 50 000 euros majorée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 24 janvier 2022 ; 
Débouter la S.C.I [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
Condamner la S.C.I [X] à réaliser les travaux de réfection et de mise aux normes de la VMC double flux, conformément au descriptif du devis de la société Ceratec en date du 9 novembre 2021 sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision de justice à intervenir ; 
Condamner la S.C.I [X] à lui payer la somme de 126,32 euros correspondant au trop-perçu concernant la période du 1er août 2021 au 1er août 2022 ;
La Condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, la S.A.S Nocnoc fait valoir que le contrat de bail envisage seulement deux interprétations possibles s’agissant de la date de réalisation des travaux, à savoir une réalisation dans le délai d’une année à compter de la signature du bail, soit jusqu’au 28 juillet 2021 ou un achèvement avant la fin de l’année qui suit celle du bail, soit jusqu’au 31 décembre 2021. Elle conteste l’interprétation selon laquelle il s’agirait d’une année civile et d’un achèvement au plus tard au 31 décembre 2020, invoquant que le délai aurait été nécessairement trop court pour un bail signé le 28 juillet 2020. 

Elle en déduit qu’avec un procès-verbal de levée des réserves signé le 5 mars 2021 et un courriel du bailleur du 17 mai 2021 faisant état de travaux terminés, elle a respecté les délais contractuels pour réaliser lesdits travaux quelle que soit l’interprétation de la clause litigieuse.

Elle ajoute qu’en tout état de cause, s’il était retenu la date du 31 décembre 2020, elle démontre suffisamment par la production de divers éléments, la réalisation des travaux et leur réception au 14 décembre 2020 fondant sa demande de paiement. 

D’autre part, elle soutient que les travaux réalisés sont conformes à ceux décrits dans les devis annexés au bail. 


Elle conteste devoir réaliser des travaux de ventilation double flux non contractuellement prévus. Elle allègue qu’en pareil cas, elle aurait renoncé au bail ou sollicité une participation supérieure et estime que le bailleur n’étant pas novice avait parfaitement conscience que les travaux ne comprenaient pas une telle ventilation. Elle invoque qu’il a ajouté de nouvelles conditions non prévues au bail après achèvement des travaux qui doivent faire l’objet d’un litige distinct de celui portant sur le paiement de la somme de 50 000 euros. 

Par ailleurs, elle conteste devoir financer de tels travaux invoquant qu’il s’agit de gros travaux au sens de l’article 606 du code civil incombant au bailleur et obligatoires pour l’exercice de l’activité envisagée par le bail sauf à rendre le bien loué impropre à sa destination. Elle souligne n’avoir pas été informée lors de la signature du bail par le bailleur de son dysfonctionnement dont il avait pourtant connaissance. 

Enfin, elle expose qu’il n’était pas contractuellement envisagé que le bailleur participe à la réception des travaux. 

Sur les loyers réclamés, elle fait valoir que le bailleur réclame la somme de 57 113 euros, en contravention avec la clause prévoyant une franchise de loyer pour les six premiers mois invoquant qu’il s’agissait d’une franchise ferme et sans conditions que le bailleur ne peut désormais soumettre à la condition de réaliser des travaux. Elle soutient au surplus que les travaux ont été réalisés. Elle conteste le calcul de la révision de loyer effectué par le bailleur arguant d’un trop-perçu par le bailleur et reconnu par le juge des référés d’un montant de 126,32 euros. 

Elle sollicite le débouté du bailleur quant aux charges arguant de l’absence d’envoi de récapitulatifs de charges avant le 30 septembre de chaque année et d’aucun état récapitulatif des charges en annexe du bail en application des dispositions de l’article L.145-40-2 du code de commerce. Elle fait valoir que le bailleur ne justifie pas davantage des charges que devant le juge des référés l’ayant débouté de sa demande pour ce motif. 

Elle expose qu’il n’est pas justifié des charges réclamées au titre de la taxe d’enlèvements des ordures ménagères, qu’aucun forfait assurance n’est envisagé par le bail et enfin qu’une partie des charges a été facturée et payée par la S.A.S M87 étrangère au présent litige. 


Par conclusions récapitulatives signifiées par la voie électronique le 3 octobre 2024, la S.C.I [X] sollicite du tribunal de :

Débouter la S.A.S Nocnoc de sa demande tendant à obtenir le paiement de la somme de 50 000 euros et de constater l’acquisition par le bailleur du bénéfice de la forclusion en application de l’article 7 du bail ;
Condamner la S.A.S Nocnoc à réaliser d’une part les travaux de réfection et de mise aux normes de la VMC double flux, conformément au descriptif du devis de la société Ceratec en date du 9 novembre 2021 dont il faut prévoir que le prix sera considérablement augmenté en raison de la hausse des prix constatée depuis son établissement et d’autre part de modifier, si nécessaire, le cloisonnement des logements, et l’implantation des bouches d’aération, pour permettre le fonctionnement régulier de la VMC double flux et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision de justice à intervenir ; 
Dire et juger qu’à défaut par la S.A.S Nocnoc de réaliser les travaux nécessaires à la ventilation double flux de l’immeuble dans un délai de six mois à compter du jugement à intervenir, elle sera condamnée à payer au bailleur une indemnité provisionnelle de 150 000 € dont le montant définitif, sera fixé lors de l’achèvement des travaux, et dire que le bailleur sera autorisé à faire réaliser les travaux par des entreprises de son choix, et sous la surveillance d’un maître d’œuvre compétent, dont les honoraires seront à la charge du preneur, qui sera contraint de libérer les locaux pendant la durée des travaux dans le même temps qu’il sera tenu de continuer de payer le loyer pendant la durée desdits travaux ;



Débouter la S.A.S Nocnoc de sa demande de condamnation sous astreinte de la S.C.I [X] à réaliser les travaux de réfection et de mise aux normes de la VMC double flux, conformément au descriptif du devis de la société Ceratec en date du 9 novembre 2021 sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision de justice à intervenir ;
Condamner la S.A.S Nocnoc à payer à la S.C.I [X] la somme de 77 027,69 € (somme à parfaire à la date du jugement) au titre des charges locatives impayées, des loyers impayés et du remboursement de la franchise de loyer et ce pour les années 2020 à 2023 ;
Condamner la S.A.S Nocnoc à payer à la S.C.I [X] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la S.A.S Nocnoc à tous les frais et dépens. 

La S.C.I [X] fait valoir qu’il y a lieu de retenir l’interprétation du juge des référés selon laquelle l’achèvement des travaux devait intervenir avant le 31 décembre 2020. Elle ajoute que le preneur confirmait cette interprétation dans ses conclusions devant le juge des référés et ne peut désormais soutenir le contraire. 

Puis, elle expose que la réception des travaux a été faite sans sa présence et postérieurement au 31 décembre 2020, faute de justifier d’une réception antérieure convenable. Elle conteste les pièces produites pour en justifier, arguant que c’est pour ce motif que le juge des référés a constaté l’existence d’une contestation sérieuse. 

Elle souligne que les réserves n’ont en tout état de cause été levées que le 5 mars 2021 et font une impasse totale sur le problème de la VMC de sorte que les travaux ne peuvent avoir été valablement réceptionnés. 

Elle soutient avoir informé le preneur avant la signature du bail de la spécificité d’installer une ventilation double flux et déplore son absence de fonctionnement, rendant ainsi les travaux non terminés encore à ce jour. Elle expose que l’établissement encourt le risque d’une fermeture administrative à raison de l’absence de ventilation et des normes applicables à l’exploitation de locations meublées. 

Elle fait valoir que les travaux de transformation ne peuvent être considérés comme terminés puisqu’il y a lieu de procéder à des travaux de réfection pour mettre aux normes les locaux. Elle invoque qu’en application de l’article 6 du bail, ils incombent au preneur qui a, en faisant établir un devis, reconnu sa responsabilité dans le dysfonctionnement de la VMC double flux. Elle invoque l’urgence des travaux en raison de l’humidité dommageable pour l’immeuble et d’une baisse notable de valeur. 

Pour rejeter la demande de prise en charge desdits travaux, elle expose que le preneur avait parfaitement connaissance de la nature de la VMC installée lors de la signature du bail par échanges de divers courriels et qu’il n’a pas vérifié la ventilation avant la réalisation des travaux. 

Elle fait valoir qu’il ne s’agit pas d’une infrastructure de la nature immobilière mais qu’elle comprend trois éléments distincts à savoir un ensemble de gaines, un échangeur et un moteur qui aurait dû être changé en cas de dysfonctionnement. Elle fait valoir que seul le preneur est responsable des désordres constatés sur la VMC double flux et doit la remettre en état. 

Sur le remboursement de la franchise de loyer, elle expose que celle-ci n’a été accordée qu’en contrepartie de la réalisation des travaux d’aménagement des locaux et qu’en l’absence de travaux réceptionnés et réceptionnables, elle est fondée à en solliciter le remboursement. 



Elle invoque justifier suffisamment des charges, précisant pouvoir le faire au cours d’une procédure judiciaire. Elle estime que le contrat de bail et le règlement de copropriété annexé contiennent un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances à la charge du preneur et des clauses qui ne souffrent d’aucune ambiguïté. Elle ajoute que les différents récapitulatifs de charges sont versés aux débats et que sa créance, tant dans son existence que son montant, est justifiée. 

La clôture des débats est intervenue au 6 juin 2025 par ordonnance du 17 juin 2025 avec fixation de l'affaire à l'audience du 9 février 2026 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 mai 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes relatives aux travaux d’aménagement 

La S.A.S. Nocnoc demande le paiement de la somme de 50 000 euros au titre de la participation de la bailleresse aux travaux, tandis que la S.C.I. [X] argue de la forclusion de la clause. 

A- Sur le délai conventionnel d’achèvement des travaux et l’acquisition de la forclusion

Il résulte de l’article 1 du contrat de location du 28 juillet 2020 (pièce 1) que “Compte tenu de l’importance des travaux que le Preneur se propose d’exécuter, avec l’autorisation du Bailleur, qui accepte d’y participer à hauteur de CINQUANTE MILLE EUROS ttc (dans les conditions définies à l’article 7 du présent bail.)”. 

L’article 4.5 - Franchise de loyer dispose que “Compte tenu de l’importance des travaux que le Preneur s’engage à réaliser pour exercer son activité, ses travaux d’aménagement des locaux loués dont les plans, le descriptif détaillé et chiffré sont annexés au présent acte, le Bailleur consent au Preneur une franchise de six mois de loyer. 

En outre, le Bailleur s’engage à participer au financement des dits travaux, à hauteur de la somme de 50 000 € TTC (CINQUANTE MILLE EUROS), payables dans le mois suivant le jour de la réception définitive des travaux. 

Il est clairement entendu qu’eu égard aux conditions exceptionnelles consenties au Preneur, ce dernier devra au Bailleur la garantie de la bonne exécution des travaux qui seront exécutés sous sa seule surveillance. 

De même que le Preneur s’engage à assurer l’entretien des locaux loués pendant toute la durée du Bail, s’engageant à effectuer chaque fois que nécessaire, toutes les remises en état dont la nécessité se révèlerait pour la conservation du bien et sa location dans les conditions optimales correspondant au standing de l’immeuble. 

Le bailleur aura la possibilité de contrôler le respect de cette obligation chaque fois qu’il le souhaitera et au minimum deux fois par an.” 

L’article 7.1 prévoit que “Il convient de rappeler que la réalisation de travaux d’aménagement des locaux par le Preneur constitue la contrepartie de la franchise de loyer et de la participation financière visée ci-dessous accordées par le Bailleur au Preneur. 

En effet, le Bailleur participera au financement des travaux strictement immobiliers du Preneur, à hauteur d’un montant forfaitaire maximum global de 50 000 € TTC (CINQUANTE MILLE EUROS) dans le mois suivant la date d’achèvement desdits travaux d’aménagement. 
[...]




A défaut de réalisation par le Preneur des travaux d’aménagement dont le descriptif figure en annexe avant la fin de l’année suivant la signature des présentes, le Bailleur sera libéré de son obligation d’y participer financièrement. »

Il est encore stipulé à l’article « 7.2 Accession » que :

« Toutes les modifications et améliorations, et tous les embellissements qui auront été apportés aux lieux loués par le Preneur, feront accession à la propriété et resteront acquis sans indemnité en fin de bail au Bailleur.”

Les parties s’opposent sur l’interprétation de la clause fixant le délai de réalisation des travaux.

L’article 1188 du code civil dispose que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. 

L’article 1190 dispose que dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé.

À l’article 7.1, le preneur s’est engagé à réaliser les travaux « avant la fin de l’année suivant la signature des présentes ». Si les parties avaient entendu fixer comme date butoir, le 31 décembre 2020, il leur suffisait de mentionner « avant la fin de l’année ». 

Or, ici, il est précisé la fin de l’année « suivant la signature du contrat », l’année suivant la signature du contrat étant l’année 2021.

Cette interprétation des termes de la clause est corroborée par l’ampleur des travaux prévus au bail : création de cloisons, réparation de parquet, pose de carrelage, rénovation de murs, installation de salle de bains et de cuisine… [Localité 4] égard à l’ampleur des travaux et à la date de signature du bail soit le 28 juillet 2020, en pleine période estivale de congés, dans un contexte de pandémie de covid-19, un délai impératif de cinq mois apparaîtrait manifestement très court, face à la nécessité de s’assurer de la disponibilité des entreprises, des matériaux, et du délai de réalisation des travaux.

Encore, la clause doit s’interpréter en faveur de celui qui s’oblige, et donc en faveur de la société Nocnoc.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient d’interpréter la clause comme prévoyant que les travaux devaient être exécutés avant la fin de l’année suivant la signature du contrat, soit avant la fin de l’année 2021.


B- Sur le contenu des travaux à réaliser

Il résulte des pièces versées aux débats que la S.A.S Nocnoc a obtenu de la S.A.R.L HRL Menuiserie : 

- un devis D2000014 d’un montant de 19 683 euros en date du 24 juin 2020 ainsi qu’un devis D200001 de 50 698,20 euros (pièce 3) avec pour mention manuscrite “annexe bail”;
 
- deux factures F 20000040 de 19 683 euros et F2000003 de 50 698,20 euros datées du 14 décembre 2020 (pièce 4) ; 

- un devis D2000005 du 11 mars 2020 d’un montant de 70 381,20 euros (pièce 7).

Ce dernier devis est celui qui est annexé au bail d’après la pièce 126 du défendeur.





A l’article 4.5 du contrat de bail précité, il est prévu que “ses travaux d’aménagement des locaux loués dont les plans, le descriptif détaillé et chiffré sont annexés au présent acte”. Le preneur produit selon ses termes en pièce 7 les devis annexés au bail, non contestés par le bailleur. 

Il résulte de la lecture des devis précités qu’il n’est aucunement envisagé de travaux d’installation d’une climatisation double flux. Les seules mentions relatives à la VMC étant les suivantes : “passage de conduit d’aération avec raccord sur la VMC” (pièces 3 et 7 demandeur). 

Par ailleurs, les échanges de courriels entre le bailleur et le preneur sur la climatisation double flux font état d’une proposition du bailleur le 7 juillet 2020 dans les termes suivants : “En ce qui concerne le branchement de l’aération de la cuisine sur la VMC qui était à l’origine une VMC double flux dont nous souhaiterions connaître le devenir dans la mesure où la VMC double flux était branchée sur un climatiseur qui n’existe plus.
 
Ne serait-il pas opportun de mettre une clim réversible comme celle que j’ai installée dans le duplex? Si vous refaites tous les luminaires au plafond, il serait judicieux d’en profiter pour y mettre la climatisation”. 

La S.A.S Nocnoc y répondait le 10 juillet 2020 que “Les Vmcs sont raccordées à celle existante. Dans la cuisine les hottes ne sont pas raccordées à l’extérieur, ont un filtre au charbon actif qui recycle l’air. (...)

On ne met pas la climatisation pour une question de budget, si vous êtes prêts à partager ce surcoût avec nous on peut faire des devis.” 

Le bailleur explique dans ses dernières conclusions n’avoir pas donné suite à cette proposition estimant avoir déjà suffisamment participé financièrement aux travaux. 

Par conséquent, il en résulte qu’aucun accord n’a été conclu s’agissant de la réalisation de travaux de climatisation double flux et le bailleur ne peut invoquer leur absence de réalisation pour contester l’achèvement des travaux d’aménagement. 

Pour contester la réception des travaux, le bailleur invoque également l’absence totale de ventilation. 

Toutefois, il n’est pas justifié de l’absence totale de ventilation et d’un manquement du preneur à ce titre. 

Le seul devis du 9 novembre 2021 de la société CERATEC d’un montant de 16 553,10 euros TTC transmis par la S.A.S Nocnoc au bailleur concernant le sujet de la VMC double flux de l’immeuble (pièces 1 et 2) ne permet pas de démontrer l’absence totale de ventilation dans l’immeuble. 

Par conséquent, le bailleur ne peut valablement s’opposer à la réception des travaux d’aménagement envisagés par le bail pour ce motif. 


C- Sur la date d’achèvement des travaux

Au contrat de location il est précisé que “le bailleur s’engage à participer au financement des dits travaux à hauteur de la somme de 50 000 € TTC (cinquante mille euros), payables dans le mois suivant le jour de la réception définitive des travaux” (article 4); “Le bailleur participera au financement des travaux strictement immobiliers du preneur, à hauteur d’un montant forfaitaire maximum global (...) Dans le mois suivant la date d’achèvement desdits travaux d’aménagement” et “A défaut de réalisation par le preneur des travaux d’aménagement dont le descriptif figure en annexe avant la fin de l’année suivant la signature des présentes” (article 7). 




L’article 1792-6 du code civil dispose que “La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.”

En application de cet article, la prise de possession de l'ouvrage et le paiement des travaux font présumer la volonté non équivoque du maître de l'ouvrage de le recevoir avec ou sans réserves. 

En l’espèce, le preneur produit un procès-verbal de réception des travaux ne comportant aucune date, signé uniquement par l’entrepreneur et mentionnant que « Cette réception est prononcée sans réserve .» Sur la même feuille, le procès-verbal de levée des réserves est daté du 5 mars 2021 et signé uniquement par le maître de l’ouvrage sans précision sur lesdites réserves. 

De plus, outre les factures de la société HLR Menuiserie datées du 14 décembre 2020, la société Nocnoc produit une attestation de cette société du 26 septembre 2022 exposant “avoir effectué les travaux et avoir terminé et réceptionné le chantier le 14 décembre 2020" (pièce 6). 

Cet élément est corroboré par des échanges de courriels et des avis d’opération de virement aux fins d’établir que les soldes des factures ont été réglées le 17 décembre 2020 (pièces 10 et 11), pièces non contestées par la défenderesse. 

Il sera en outre relevé que les seuls travaux dont la société [X] soutient qu’ils n’ont pas été réalisés, sont l’installation d’une VMC et d’une ventilation des locaux, équipements non prévus dans le bail au titre des travaux d’aménagement devant être réalisés par le preneur.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments, quand bien même le procès-verbal de réception des travaux est peu précis, que le preneur a respecté son obligation de réaliser les travaux d’aménagement stipulés au devis joint au bail, ceux-ci étant achevés en décembre 2020 et ce dans le délai, soit avant la fin de l’année 2021.

La société Nocnoc ayant respecté son engagement, la S.C.I. [X] reste tenue de la contrepartie financière conclue, soit le règlement de la somme de 50 000 euros.

La S.C.I [X] sera condamnée à payer à la S.A.S Nocnoc la somme de 50 000 euros au titre de sa participation aux travaux d’aménagement conformément au contrat de location et ce avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 janvier 2022. 

Sa demande de constat de l’acquisition de la forclusion sera donc rejetée.


II. Sur la réalisation des travaux de VMC 

Chacune des parties demande la condamnation de l’autre à réaliser les travaux relatifs à la VMC.

L’article 606 du code civil dispose que “Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d'entretien.”

Aux termes de l’article R 145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputées au locataire les dépenses de grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux.





Pour déterminer si les travaux de VMC sont des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, il convient de déterminer la nature exacte des travaux. 

En l’espèce, selon le devis produit aux débats, il s’agit de l’installation d’une VMC complète avec dépose d’une cloison pour les travaux, et prévision d’un budget de reprise cloison démontable pour maintenance annuelle du nouveau matériel, modification des raccordements de gaine pour reprise sur existant, pose d’un caisson sur silentbloc, pose sur big foot au sol, câblage de l’ensemble sur réseau électrique existant et travaux de mise en œuvre. Le devis est d’un montant de 16 553,10 euros TTC. Il ne s’agit pas d’un simple raccordement à un système existant mais de l’installation d’une nouvelle VMC.

Ainsi, il s’agit de travaux touchant à la structure et à la solidité de l’immeuble constituant ainsi de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil. 

Le bail commercial prévoit en son article 6.3 travaux à la charge du preneur que “Le preneur s’oblige à maintenir les lieux loués, à ses frais exclusifs, de façon constante en parfait état de propreté, d’entretien et de réparations de toute sorte, à prendre en temps utile les mesures nécessaires, et à exécuter tous les travaux utiles, y compris les travaux de mise en conformité des lieux loués avec la réglementation et ceux rendus nécessaires par la vétusté, à l’exception des seules grosses réparations limitativement énumérées à l’article 606 du code civil, qui restent seules à la charge du bailleur”. 

Le bailleur ne peut pas invoquer qu’il appartient au preneur de les réaliser au motif qu’il avait connaissance lors de la signature du bail du dysfonctionnement de la ventilation double-flux et qu’il n’a pas envisagé d’en tenir compte. Il résulte de ce qui précède que le bailleur avait connaissance de l’absence de reprise de ladite ventilation dans les travaux du preneur et de son dysfonctionnement. 

Il lui appartient en exécution de son obligation de délivrance conforme à la destination contractuelle et de son obligation d’entretien, de veiller au bon fonctionnement des équipements tels que la VMC et de procéder à toutes les réparations nécessaires.

Par conséquent, il y a lieu de condamner la bailleresse à réaliser les travaux de ventilation double flux et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à défaut d’exécution spontanée dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et selon les modalités reprises au dispositif de la présente décision.

Corrélativement, la société [X] sera déboutée de ses demandes contraires au titre de la mise à la charge du preneur des travaux de VMC et à défaut d’une indemnité provisionnelle. 
III. Sur le remboursement de la franchise de loyer

L’article 4.5 - Franchise de loyer dispose que “Compte tenu de l’importance des travaux que le Preneur s’engage à réaliser pour exercer son activité, ses travaux d’aménagement des locaux loués dont les plans, le descriptif détaillé et chiffré sont annexés au présent acte, le Bailleur consent au preneur une franchise de six mois de loyer. 

En outre, le Bailleur s’engage à participer au financement des dits travaux, à hauteur de la somme de 50.000 € TTC (CINQUANTE MILLE EUROS), payables dans le mois suivant le jour de la réception définitive des travaux. 

Il est clairement entendu qu’eu égard aux conditions exceptionnelles consenties au Preneur, ce dernier devra au Bailleur la garantie de la bonne exécution des travaux qui seront exécutés sous sa seule surveillance. 





De même que le Preneur s’engage à assurer l’entretien des locaux loués pendant toute la durée du Bail, s’engageant à effectuer chaque fois que nécessaire, toutes les remises en état dont la nécessité se révèlerait pour la conservation du bien et sa location dans les conditions optimales correspondant au standing de l’immeuble. 

Le Bailleur aura la possibilité de contrôler le respect de cette obligation chaque fois qu’il le souhaitera et au minimum deux fois par an.” 

Les articles 7.1 et 7.2 cités ci-dessus prévoient que :

“Il convient de rappeler que la réalisation de travaux d’aménagement des locaux par le Preneur constitue la contrepartie de la franchise de loyer et de la participation financière visée ci-dessous accordées par le Bailleur au Preneur. 

En effet, le Bailleur participera au financement des travaux strictement immobiliers du Preneur, à hauteur d’un montant forfaitaire maximum global de 50 000 € TTC (CINQUANTE MILLE EUROS) dans le mois suivant la date d’achèvement desdits travaux d’aménagement. [...]

A défaut de réalisation par le preneur des travaux d’aménagement dont le descriptif figure en annexe avant la fin de l’année suivant la signature des présentes, le Bailleur sera libéré de son obligation d’y participer financièrement.”

Il ressort de ces clauses que la S.C.I. [X] a consenti à la société Nocnoc une franchise de loyers de six mois en contrepartie de la réalisation des travaux.

Ainsi que cela résulte des développements précédents, les travaux d’aménagement prévus au contrat et compris dans le devis annexé à celui-ci ont été réalisés, sans que la qualité de la réalisation puisse être remise en cause, et ce dans le délai prévu.

Il n’y a donc pas lieu à remboursement de la franchise de loyer accordée. La demande à ce titre sera rejetée.


IV. Sur le paiement des loyers et des charges

La société [X] demande la condamnation du preneur au paiement de la somme de 77 027,69 € (somme à parfaire à la date du jugement) au titre des charges locatives impayées, des loyers impayés et du remboursement de la franchise de loyer et ce pour les années 2020 à 2023 tandis que la société Nocnoc demande le remboursement d’une somme de 126,32 euros correspondant à un trop-perçu concernant la période du 1er août 2021 au 1er août 2022.

Il convient d’examiner de manière globale ces deux demandes, le trop-perçu d’indexation devant venir en déduction des sommes dues au titre de l’arriéré locatif. 

A- Sur la demande au titre des loyers

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1353 du code civil dispose qu'il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. 

En l’espèce, le bailleur réclame la somme de 77 027,69 euros suivant décompte produit en pièce 108, laquelle correspond aux loyers à compter du 3ème trimestre 2020, outre les régularisations pour charges des années 2020, 2021 et 2022 et l’imputation de frais d’huissier de justice. 



Compte tenu de la franchise de loyer octroyée, il convient d’ores et déjà de déduire de ce décompte deux trimestres de loyer (six mois de franchise). Le loyer trimestriel étant de 24 477 euros, provision pour charges incluses, c’est une somme de 48 954 euros qui sera déduite du décompte à ce titre.

Il convient encore de déduire vingt-huit jours de loyer, puisque le décompte mentionne l’imputation des 3ème et 4ème trimestre 2020 et du 1er trimestre 2021, intégralement, alors que, le bail ayant été conclu le 28 juillet 2020, la franchise courrait jusqu’au 28 janvier 2021 et qu’il devait donc être déduit du 1er trimestre 2021 le mois de janvier au prorata soit 28 jours sur 90 jours. 

Le preneur n’a d’ailleurs payé au titre de ce 1er trimestre 2021 que la somme de 16 318 euros.

Il sera ainsi également déduit à ce titre la somme de 7615,07 euros (24 477 €/trimestre x 28/90 jours).

Enfin, il est mentionné sur le décompte (pièce 108) que des frais d’huissier à hauteur de 1006,06 euros ont été déduits du virement effectué le 29 mars 2022. Ce virement est ainsi imputé pour un montant de 23 470,94 euros, ce qui correspond aux virements habituels d’un montant de 24 477 euros après déduction du montant des frais d’huissier.

Or, la S.C.I. [X] ne démontre pas de quels frais il s’agit ni qu’ils pouvaient être imputés au preneur. Il conviendra en conséquence de déduire aussi des sommes dues ces prétendus frais.

Soit un total de loyer indu à déduire de 57 575,13 euros (48 954 € franchise de loyer + 7615,07 € loyer au prorata + frais d’huissiers imputés sur le virement 1006,06 euros).


B- Sur l’indexation des loyers

Le preneur invoque la perception par le bailleur d’un trop-perçu pour la période du 1er août 2021 au 1er août 2022 en raison d’une erreur d’indexation du loyer. 

Il reprend la motivation du juge des référés répondant à une demande du bailleur de condamner par provision la S.A.S Nocnoc à payer à la S.C.I [X] la somme de 1144,59 euros due au titre de la révision du loyer, dans les termes suivants : 

“L’indice de révision du 4ème trimestre 2019 est de 116,16, celui du 4ème trimestre 2020 est de 115,79 (loyers du 1er août 2021 au 31 juillet 2022), tandis que celui du 4ème trimestre 2021 est de 118,59 pour le loyer à compter du 1er août 2022. 

Il en résulte un trop-payé par le bailleur pour la période du 1er août 2021 au 31 juillet 2022 de 647,28 euros et le locataire se trouve redevable non pas de l’indexation, pour toute la période du 1er août 2022 au 31 juillet 2023, mais au titre des loyers révisés échus, soit de Août à novembre 2022, soit encore la somme de 520,96 euros (4 x 130,24 euros). 

La société Nocnoc n’est redevable d’aucune somme à ce titre, le bailleur ayant bénéficié d’un trop-perçu (647,28 - 520,96). La demande de provision à ce titre sera écartée”. 
La pièce 22 de la S.C.I. [X] mentionne également le trop perçu de 647,28 euros au profit du preneur.

La société [X] ne s’explique pas sur l’indexation du loyer et sur ce trop perçu d’indexation. Le décompte produit en pièce 108 utilisé pour fonder la demande d’arriéré locatif, impute des loyers trimestriels indexés, sans explication sur le mode de calcul de l’indexation, de sorte que l’on ignore si l’erreur d’indexation évoquée a été corrigée sur ce décompte ou non. 




En l’absence d’autres éléments de compréhension, il conviendra de déduire de ce décompte le trop perçu d’indexation, de 126,32 euros.


C- Sur la régularisation des charges

L’article L. 145-40-2 du code de commerce dispose que « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. 

Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs. »

En l’espèce, l’article 4.4 du contrat prévoit au titre des modalités de paiement des loyers, taxes et charges que “Le preneur s’engage à payer les loyers, taxes et accessoires trimestriellement d’avance, le premier jour de chaque trimestre entre les mains du bailleur, par chèque ou par virement bancaire. 

Le preneur réglera avec chaque terme une provision sur charges évaluée pour la première année à 5 860 € (cinq mille huit cent soixante euros), soit 1 465 € (mille quatre cent soixante cinq euros) par trimestre. 

Conformément à l’article L. 145-40-2 du code de commerce, le bailleur adressera au preneur, au plus tard le 30 septembre de chaque année, un récapitulatif annuel des charges, impôts, taxes et redevances de l’année précédente, cet état récapitulatif incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges. En cas d’insuffisance des provisions versées, le preneur réglera le complément à la présentation de l’état récapitulatif annuel. En cas de trop versé, le crédit sera porté sur le premier avis d’échéance suivant la présentation de l’état récapitulatif annuel. 

Le montant de la provision sur charges pourra être modifié chaque année en fonction du montant des charges réelles de l’année précédente. 

La liste des informations prévues à l’article L. 145-40-2 figurent dans l’avis de convocation à l’assemblée générale du 22 juin 2020 annexée au présent bail. 




Le preneur paiera en sus des charges visées ci-dessus sa propre consommation d’électricité et d’eau conformément à la consommation indiquée par les compteurs de l’immeuble”. 

L’article 5 - Charges et taxes du contrat de location dispose que :

“ 5.1 Impôts et taxes

Le preneur s’oblige à payer ses contributions personnelles, mobilières, taxes locatives, notamment l’éventuelle contribution sur les revenus locatifs et toutes autres taxes de toute nature le concernant particulièrement ou relatives à son activité auxquelles les locataires sont ou pourront être assujettis. 

Seul l’impôt foncier restera à la charge du bailleur.

Le preneur s’engage à payer ou à rembourser au bailleur les impôts, taxes ou contributions relatifs aux lieux loués, à savoir la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, les taxes municipales, la taxe sur les bureaux, les commerces et les entrepôts, ainsi que toutes augmentations d’impôts, toutes taxes ou contributions nouvelles, tous nouveaux impôt, taxes ou redevance liés à l’usage des lieux loués ou de l’immeuble dont ils dépendent ou à un service dont le preneur bénéficie directement ou indirectement. 

5.2 Charges

Compte tenu que le preneur aura seul l’usage des 765/1175èmes de la copropriété il devra rembourser au bailleur la totalité des charges qui lui seront réclamés à ce titre par le syndic et dont le détail lui a été communiqué pour l’année écoulée.”

L’article 10 - Assurances précise que “ 10.2 Le preneur s’engage à rembourser au bailleur la somme de mille euros (1 000 €) sur les primes résultant des polices prévues ci-dessus sur présentation des factures, à première demande. En outre, le preneur remboursera au bailleur sur simple réquisition le montant de la franchise que celui-ci pourrait supporter à l’occasion du règlement d’un sinistre. 

Pour information, le montant de la prime d’assurance payée par le bailleur pour les locaux loués en 2019 s’élève à la somme de deux mille deux cent quatre vingt quinze euros et soixante cinq centimes (2 295,65 €).”

Il n’est pas justifié de l’annexion au bail de l’ « inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire » rendu obligatoire par l’article L.145-40-2 du code de commerce susmentionné.

Les clauses contractuelles ne mentionnent pas davantage de liste des charges récupérables sur le preneur. Les seules charges mentionnées sont la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, l’assurance sur la base d’un forfait de 1000 euros par an et les charges de copropriété.

La clause relative aux charges de copropriété, laquelle mentionne que pourront être réclamées au preneur la totalité de ces charges, sans autre précision alors qu’il est également mentionné 765/1175 tantièmes, manque de clarté. En outre, elle ne satisfait pas aux dispositions de l’article L.145-40-2 lequel dispose que « Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. ».

Dès lors, faute d’inventaire des postes de charges de copropriété imputables au locataire et de calcul de répartition entre bailleur et preneur, aucune somme ne pourra être imputée à la société Nocnoc à ce titre. 



D’après le décompte locatif mentionnant la dette locative dont il est demandé le paiement (pièce 108 défendeur), le bailleur réclame un total de 14 010,79 euros, soit 8 916,44 au titre de la régularisation des charges des années 2020 et 2021, et 5 094,35 au titre des régularisations de charges des années 2020, 2021 et 2022. 

Il produit en pièces 104 et 105 les décomptes de charges locatives correspondant à ces régularisations et comportant des sommes imputées au titre des charges de copropriété du gestionnaire immobilier Vacherand avec application de tantièmes, un forfait pour l’assurance, une estimation de l’eau pour l’année 2020 et des taxes d’enlèvement des ordures ménagères pour la S.C.I. [X] et pour la S.C.I. M87. 

S’agissant de la régularisation de 5 094,35 euros, il convient de relever que sont également imputés des frais d’huissiers de 1601,66 euros, dont il n’est justifié ni par la facture ni par le fondement de leur imputation au preneur. 

Ces sommes ne pourront donc pas lui être réclamées.

Le décompte de régularisation des charges produit au titre de l’année 2022 (pièce 105 défendeur) se borne à mentionner :

Le décompte des années 2020 et 2021 se présente de la même manière :

Il convient de relever que même si le conseil de la bailleresse tente dans ses écritures de justifier de certains postes de charges, les décomptes produits ne sont pas détaillés, seuls apparaissant les postes relatifs à l’assurance forfaitaire, à une estimation de la consommation d’eau pour certains et à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. 

Rien ne permet de comprendre pourquoi il existe deux types de charges de copropriété l’un avec des tantièmes de 590/1000 et l’autre avec des tantièmes de 175/1000 euros. De plus, l’absence de détail de ce qui est englobé pour l’exemple pour l’année 2022 dans les sommes totales de 6191,16 euros, 1500,96 euros, 1065,245 euros et 165,19 euros, ne permet pas au tribunal d’exercer son contrôle du bien fondé des sommes réclamées.

Or, il sera rappelé que c’est à celui qui se prétend créancier d’établir le bien fondé de sa créance.

S’agissant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, rien ne permet de mettre à la charge de la société Nocnoc, preneur du local loué par la société [X], la même taxe lorsqu’elle relève de l’imposition de la S.C.I. M [Cadastre 1]. 

Au regard de l’ensemble de ces éléments, seules les sommes correspondant à l’assurance forfaitaire et à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (uniquement pour ce qui relève de la S.C.I. [X]) sont justifiées, Une estimation de la facturation d’eau pour l’année 2020, sur la base de l’année postérieure, n’est pas une preuve suffisante des sommes dues.

Ainsi, pour la régularisation des années 2020 et 2021, seules étaient dues les sommes de 1416,67 euros au titre de l’assurance forfaitaire (assurance :1000 € + 1000 € x 5/12 mois) et 2281,17 euros (674,17 € pour 2020, 1607 € pour 2021), soit un total de 3697,84 euros.

Comme la facturation des charges 2020 et 2021 mentionnait un total de charges de 14 288,11 euros, il convient de déduire du décompte de l’arriéré locatif la somme de 10 590,27 euros correspondant aux charges indûment facturées (14 288,11 € facturés – 3 697,84 € de charges effectivement dues cf pièce 104 défendeur).

Pour la régularisation de l’année 2022, seules étaient dues les sommes de 1000 euros au titre de l’assurance forfaitaire et de 1600 euros au titre de la TEOM, soit un total de 2600 euros. il convient de déduire du décompte de l’arriéré locatif la somme de 8 354,35 euros correspondant aux charges indûment facturées (10 954,35 € facturés – 2 600 € de charges dues).



D- Sur le total

Au total, il convient de déduire de la somme réclamée de 77 027,69 euros arrêtée au 27 octobre 2023 les sommes suivantes :

- au titre des loyers indus : 57 575,13 euros
- au titre du trop-perçu d’indexation :126,32 euros
- au titre des charges indûment facturées : 10 590,27 € pour les années 2020 et 2021 et 8 354,35 € = 18 944,62 euros.

Il en résulte un solde dû par la locataire de 381,62 euros.

Il convient en conséquence de condamner la société Nocnoc à régler au titre de l’arriéré locatif la somme de 381,62 euros.


V. Sur les demandes accessoires

A- Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il n'y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l'exécution provisoire de la décision.

B- Sur les frais irrépétibles et les dépens

La société [X] succombant au principal, elle supportera les dépens de la présente instance et se trouvera redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile qui sera équitablement fixée à la somme de 2 500 euros.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la S.C.I. [X] de sa demande de constater l’acquisition de la forclusion ;

CONDAMNE la S.C.I [X] à payer à la S.A.S Nocnoc la somme de cinquante mille euros (50 000 €) au titre de sa participation aux travaux d’aménagement conformément au contrat de location, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2022 ;

CONDAMNE la S.C.I [X] à réaliser les travaux de réfection et de mise aux normes de la VMC double flux conformément au descriptif du devis de la société Ceratec du 9 novembre 2021 dans les locaux loués situés sous [Adresse 3] à [Localité 3] ;

A défaut d’une telle exécution dans le délai de trois mois suivant la signification de la présente décision, CONDAMNONS la S.C.I. [X] à une astreinte de 300 euros par jour calendaire de retard jusqu’à l’accomplissement effectif des travaux ordonnés, à charge pour elle d'en faire la preuve, et ce dans la limite de 5 000 euros ;
 
DÉBOUTE la S.C.I . [X] de sa demande condamnation de la S.A.S. Nocnoc à réaliser les travaux de réfection et mise aux normes de la VMC ;

LA DÉBOUTE de sa demande d’indemnité provisionnelle à défaut de réalisation des travaux de VMC par la société Nocnoc ;

DÉBOUTE la S.C.I. de sa demande de remboursement de la franchise de loyer ;






CONDAMNE la S.A.S Nocnoc à verser à la S.C.I [X] la somme de 381,62 euros au titre de l’arriéré locatif suivant décompte arrêté au 27 octobre 2023 ;

DIT que la somme réclamée au titre du trop-perçu sur l’indexation du loyer a été déduite du décompte d’arriéré locatif ; 

CONDAMNE la S.C.I. [X] à payer à la S.A.S. Nocnoc la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE la S.A.S Nocnoc de ses autres demandes ;

DÉBOUTE la S.C.I [X] de ses autres demandes ;

CONDAMNE la S.C.I. [X] aux dépens de la présente instance.


LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE


Benjamin LAPLUME Aurélie VERON












































Chambre 01

N° RG 23/04398 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XEYW

S.A.S. NOCNOC
C/
S.C.I. SCI [X]

Dispositif

EN CONSÉQUENCE


LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront

légalement requis.

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
-o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Chambre 01
N° RG 23/04398 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XEYW


JUGEMENT DU 15 JUIN 2026



DEMANDERESSE :

S.A.S. NOCNOC
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE


DÉFENDERESSE :

S.C.I. [X]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Patrick DRANCOURT, avocat au barreau de LILLE



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,


DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 17 Juin 2025, avec effet au 06 Juin 2025;

A l’audience publique du 09 Février 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 11 Mai 2026 puis prorogé pour être rendu le 15 Juin 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 15 Juin 2026, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 juillet 2020, la S.C.I [X] a donné à bail à la S.A.S Nocnoc un local à usage commercial constituant les lots 3, 4, 5 et 6 d’un immeuble en copropriété sis à [Localité 3], [Adresse 3] pour une durée de neuf années, à compter du 28 juillet 2020 pour se terminer le 27 juillet 2029, pour y exploiter une activité d’hébergement touristique moyennant le règlement d'un loyer annuel de 92 048 euros hors taxes et hors charges. 

Le bail autorise le preneur à réaliser des travaux d’aménagement, moyennant une franchise de six mois de loyer et participation du bailleur, à hauteur d’un montant forfaitaire de 50 000 euros, suivant conditions stipulées au bail. 



Exposant avoir exécuté et réceptionné les travaux mais ne pas avoir reçu paiement du bailleur en dépit d’une lettre de mise en demeure du 24 janvier 2022, la S.A.S Nocnoc a, par acte de commissaire de justice du 21 avril 2022, fait assigner la S.C.I [X] devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé aux fins d’obtenir paiement de la somme de 50 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, outre une indemnité de 5 000 euros pour frais irrépétibles et condamnation de la même aux dépens. 

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a, par ordonnance du 13 décembre 2022, dit qu’il n’y avait lieu à référé en raison de contestations sérieuses. 

Par suite, par acte de commissaire de justice du 12 mai 2023, la S.A.S Nocnoc a fait assigner la S.C.I [X] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir condamner le bailleur à lui payer la somme de 50 000 euros majorée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 24 janvier 2022. 

Sur cette assignation, la S.C.I [X] a constitué avocat et les parties ont échangé leurs conclusions. 


Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 5 décembre 2024, la S.A.S Noc Noc sollicite du tribunal de :

Condamner la S.C.I [X] à lui payer la somme de 50 000 euros majorée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 24 janvier 2022 ; 
Débouter la S.C.I [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
Condamner la S.C.I [X] à réaliser les travaux de réfection et de mise aux normes de la VMC double flux, conformément au descriptif du devis de la société Ceratec en date du 9 novembre 2021 sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision de justice à intervenir ; 
Condamner la S.C.I [X] à lui payer la somme de 126,32 euros correspondant au trop-perçu concernant la période du 1er août 2021 au 1er août 2022 ;
La Condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, la S.A.S Nocnoc fait valoir que le contrat de bail envisage seulement deux interprétations possibles s’agissant de la date de réalisation des travaux, à savoir une réalisation dans le délai d’une année à compter de la signature du bail, soit jusqu’au 28 juillet 2021 ou un achèvement avant la fin de l’année qui suit celle du bail, soit jusqu’au 31 décembre 2021. Elle conteste l’interprétation selon laquelle il s’agirait d’une année civile et d’un achèvement au plus tard au 31 décembre 2020, invoquant que le délai aurait été nécessairement trop court pour un bail signé le 28 juillet 2020. 

Elle en déduit qu’avec un procès-verbal de levée des réserves signé le 5 mars 2021 et un courriel du bailleur du 17 mai 2021 faisant état de travaux terminés, elle a respecté les délais contractuels pour réaliser lesdits travaux quelle que soit l’interprétation de la clause litigieuse.

Elle ajoute qu’en tout état de cause, s’il était retenu la date du 31 décembre 2020, elle démontre suffisamment par la production de divers éléments, la réalisation des travaux et leur réception au 14 décembre 2020 fondant sa demande de paiement. 

D’autre part, elle soutient que les travaux réalisés sont conformes à ceux décrits dans les devis annexés au bail. 


Elle conteste devoir réaliser des travaux de ventilation double flux non contractuellement prévus. Elle allègue qu’en pareil cas, elle aurait renoncé au bail ou sollicité une participation supérieure et estime que le bailleur n’étant pas novice avait parfaitement conscience que les travaux ne comprenaient pas une telle ventilation. Elle invoque qu’il a ajouté de nouvelles conditions non prévues au bail après achèvement des travaux qui doivent faire l’objet d’un litige distinct de celui portant sur le paiement de la somme de 50 000 euros. 

Par ailleurs, elle conteste devoir financer de tels travaux invoquant qu’il s’agit de gros travaux au sens de l’article 606 du code civil incombant au bailleur et obligatoires pour l’exercice de l’activité envisagée par le bail sauf à rendre le bien loué impropre à sa destination. Elle souligne n’avoir pas été informée lors de la signature du bail par le bailleur de son dysfonctionnement dont il avait pourtant connaissance. 

Enfin, elle expose qu’il n’était pas contractuellement envisagé que le bailleur participe à la réception des travaux. 

Sur les loyers réclamés, elle fait valoir que le bailleur réclame la somme de 57 113 euros, en contravention avec la clause prévoyant une franchise de loyer pour les six premiers mois invoquant qu’il s’agissait d’une franchise ferme et sans conditions que le bailleur ne peut désormais soumettre à la condition de réaliser des travaux. Elle soutient au surplus que les travaux ont été réalisés. Elle conteste le calcul de la révision de loyer effectué par le bailleur arguant d’un trop-perçu par le bailleur et reconnu par le juge des référés d’un montant de 126,32 euros. 

Elle sollicite le débouté du bailleur quant aux charges arguant de l’absence d’envoi de récapitulatifs de charges avant le 30 septembre de chaque année et d’aucun état récapitulatif des charges en annexe du bail en application des dispositions de l’article L.145-40-2 du code de commerce. Elle fait valoir que le bailleur ne justifie pas davantage des charges que devant le juge des référés l’ayant débouté de sa demande pour ce motif. 

Elle expose qu’il n’est pas justifié des charges réclamées au titre de la taxe d’enlèvements des ordures ménagères, qu’aucun forfait assurance n’est envisagé par le bail et enfin qu’une partie des charges a été facturée et payée par la S.A.S M87 étrangère au présent litige. 


Par conclusions récapitulatives signifiées par la voie électronique le 3 octobre 2024, la S.C.I [X] sollicite du tribunal de :

Débouter la S.A.S Nocnoc de sa demande tendant à obtenir le paiement de la somme de 50 000 euros et de constater l’acquisition par le bailleur du bénéfice de la forclusion en application de l’article 7 du bail ;
Condamner la S.A.S Nocnoc à réaliser d’une part les travaux de réfection et de mise aux normes de la VMC double flux, conformément au descriptif du devis de la société Ceratec en date du 9 novembre 2021 dont il faut prévoir que le prix sera considérablement augmenté en raison de la hausse des prix constatée depuis son établissement et d’autre part de modifier, si nécessaire, le cloisonnement des logements, et l’implantation des bouches d’aération, pour permettre le fonctionnement régulier de la VMC double flux et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision de justice à intervenir ; 
Dire et juger qu’à défaut par la S.A.S Nocnoc de réaliser les travaux nécessaires à la ventilation double flux de l’immeuble dans un délai de six mois à compter du jugement à intervenir, elle sera condamnée à payer au bailleur une indemnité provisionnelle de 150 000 € dont le montant définitif, sera fixé lors de l’achèvement des travaux, et dire que le bailleur sera autorisé à faire réaliser les travaux par des entreprises de son choix, et sous la surveillance d’un maître d’œuvre compétent, dont les honoraires seront à la charge du preneur, qui sera contraint de libérer les locaux pendant la durée des travaux dans le même temps qu’il sera tenu de continuer de payer le loyer pendant la durée desdits travaux ;



Débouter la S.A.S Nocnoc de sa demande de condamnation sous astreinte de la S.C.I [X] à réaliser les travaux de réfection et de mise aux normes de la VMC double flux, conformément au descriptif du devis de la société Ceratec en date du 9 novembre 2021 sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision de justice à intervenir ;
Condamner la S.A.S Nocnoc à payer à la S.C.I [X] la somme de 77 027,69 € (somme à parfaire à la date du jugement) au titre des charges locatives impayées, des loyers impayés et du remboursement de la franchise de loyer et ce pour les années 2020 à 2023 ;
Condamner la S.A.S Nocnoc à payer à la S.C.I [X] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la S.A.S Nocnoc à tous les frais et dépens. 

La S.C.I [X] fait valoir qu’il y a lieu de retenir l’interprétation du juge des référés selon laquelle l’achèvement des travaux devait intervenir avant le 31 décembre 2020. Elle ajoute que le preneur confirmait cette interprétation dans ses conclusions devant le juge des référés et ne peut désormais soutenir le contraire. 

Puis, elle expose que la réception des travaux a été faite sans sa présence et postérieurement au 31 décembre 2020, faute de justifier d’une réception antérieure convenable. Elle conteste les pièces produites pour en justifier, arguant que c’est pour ce motif que le juge des référés a constaté l’existence d’une contestation sérieuse. 

Elle souligne que les réserves n’ont en tout état de cause été levées que le 5 mars 2021 et font une impasse totale sur le problème de la VMC de sorte que les travaux ne peuvent avoir été valablement réceptionnés. 

Elle soutient avoir informé le preneur avant la signature du bail de la spécificité d’installer une ventilation double flux et déplore son absence de fonctionnement, rendant ainsi les travaux non terminés encore à ce jour. Elle expose que l’établissement encourt le risque d’une fermeture administrative à raison de l’absence de ventilation et des normes applicables à l’exploitation de locations meublées. 

Elle fait valoir que les travaux de transformation ne peuvent être considérés comme terminés puisqu’il y a lieu de procéder à des travaux de réfection pour mettre aux normes les locaux. Elle invoque qu’en application de l’article 6 du bail, ils incombent au preneur qui a, en faisant établir un devis, reconnu sa responsabilité dans le dysfonctionnement de la VMC double flux. Elle invoque l’urgence des travaux en raison de l’humidité dommageable pour l’immeuble et d’une baisse notable de valeur. 

Pour rejeter la demande de prise en charge desdits travaux, elle expose que le preneur avait parfaitement connaissance de la nature de la VMC installée lors de la signature du bail par échanges de divers courriels et qu’il n’a pas vérifié la ventilation avant la réalisation des travaux. 

Elle fait valoir qu’il ne s’agit pas d’une infrastructure de la nature immobilière mais qu’elle comprend trois éléments distincts à savoir un ensemble de gaines, un échangeur et un moteur qui aurait dû être changé en cas de dysfonctionnement. Elle fait valoir que seul le preneur est responsable des désordres constatés sur la VMC double flux et doit la remettre en état. 

Sur le remboursement de la franchise de loyer, elle expose que celle-ci n’a été accordée qu’en contrepartie de la réalisation des travaux d’aménagement des locaux et qu’en l’absence de travaux réceptionnés et réceptionnables, elle est fondée à en solliciter le remboursement. 



Elle invoque justifier suffisamment des charges, précisant pouvoir le faire au cours d’une procédure judiciaire. Elle estime que le contrat de bail et le règlement de copropriété annexé contiennent un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances à la charge du preneur et des clauses qui ne souffrent d’aucune ambiguïté. Elle ajoute que les différents récapitulatifs de charges sont versés aux débats et que sa créance, tant dans son existence que son montant, est justifiée. 

La clôture des débats est intervenue au 6 juin 2025 par ordonnance du 17 juin 2025 avec fixation de l'affaire à l'audience du 9 février 2026 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 mai 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes relatives aux travaux d’aménagement 

La S.A.S. Nocnoc demande le paiement de la somme de 50 000 euros au titre de la participation de la bailleresse aux travaux, tandis que la S.C.I. [X] argue de la forclusion de la clause. 

A- Sur le délai conventionnel d’achèvement des travaux et l’acquisition de la forclusion

Il résulte de l’article 1 du contrat de location du 28 juillet 2020 (pièce 1) que “Compte tenu de l’importance des travaux que le Preneur se propose d’exécuter, avec l’autorisation du Bailleur, qui accepte d’y participer à hauteur de CINQUANTE MILLE EUROS ttc (dans les conditions définies à l’article 7 du présent bail.)”. 

L’article 4.5 - Franchise de loyer dispose que “Compte tenu de l’importance des travaux que le Preneur s’engage à réaliser pour exercer son activité, ses travaux d’aménagement des locaux loués dont les plans, le descriptif détaillé et chiffré sont annexés au présent acte, le Bailleur consent au Preneur une franchise de six mois de loyer. 

En outre, le Bailleur s’engage à participer au financement des dits travaux, à hauteur de la somme de 50 000 € TTC (CINQUANTE MILLE EUROS), payables dans le mois suivant le jour de la réception définitive des travaux. 

Il est clairement entendu qu’eu égard aux conditions exceptionnelles consenties au Preneur, ce dernier devra au Bailleur la garantie de la bonne exécution des travaux qui seront exécutés sous sa seule surveillance. 

De même que le Preneur s’engage à assurer l’entretien des locaux loués pendant toute la durée du Bail, s’engageant à effectuer chaque fois que nécessaire, toutes les remises en état dont la nécessité se révèlerait pour la conservation du bien et sa location dans les conditions optimales correspondant au standing de l’immeuble. 

Le bailleur aura la possibilité de contrôler le respect de cette obligation chaque fois qu’il le souhaitera et au minimum deux fois par an.” 

L’article 7.1 prévoit que “Il convient de rappeler que la réalisation de travaux d’aménagement des locaux par le Preneur constitue la contrepartie de la franchise de loyer et de la participation financière visée ci-dessous accordées par le Bailleur au Preneur. 

En effet, le Bailleur participera au financement des travaux strictement immobiliers du Preneur, à hauteur d’un montant forfaitaire maximum global de 50 000 € TTC (CINQUANTE MILLE EUROS) dans le mois suivant la date d’achèvement desdits travaux d’aménagement. 
[...]




A défaut de réalisation par le Preneur des travaux d’aménagement dont le descriptif figure en annexe avant la fin de l’année suivant la signature des présentes, le Bailleur sera libéré de son obligation d’y participer financièrement. »

Il est encore stipulé à l’article « 7.2 Accession » que :

« Toutes les modifications et améliorations, et tous les embellissements qui auront été apportés aux lieux loués par le Preneur, feront accession à la propriété et resteront acquis sans indemnité en fin de bail au Bailleur.”

Les parties s’opposent sur l’interprétation de la clause fixant le délai de réalisation des travaux.

L’article 1188 du code civil dispose que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. 

L’article 1190 dispose que dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé.

À l’article 7.1, le preneur s’est engagé à réaliser les travaux « avant la fin de l’année suivant la signature des présentes ». Si les parties avaient entendu fixer comme date butoir, le 31 décembre 2020, il leur suffisait de mentionner « avant la fin de l’année ». 

Or, ici, il est précisé la fin de l’année « suivant la signature du contrat », l’année suivant la signature du contrat étant l’année 2021.

Cette interprétation des termes de la clause est corroborée par l’ampleur des travaux prévus au bail : création de cloisons, réparation de parquet, pose de carrelage, rénovation de murs, installation de salle de bains et de cuisine… [Localité 4] égard à l’ampleur des travaux et à la date de signature du bail soit le 28 juillet 2020, en pleine période estivale de congés, dans un contexte de pandémie de covid-19, un délai impératif de cinq mois apparaîtrait manifestement très court, face à la nécessité de s’assurer de la disponibilité des entreprises, des matériaux, et du délai de réalisation des travaux.

Encore, la clause doit s’interpréter en faveur de celui qui s’oblige, et donc en faveur de la société Nocnoc.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient d’interpréter la clause comme prévoyant que les travaux devaient être exécutés avant la fin de l’année suivant la signature du contrat, soit avant la fin de l’année 2021.


B- Sur le contenu des travaux à réaliser

Il résulte des pièces versées aux débats que la S.A.S Nocnoc a obtenu de la S.A.R.L HRL Menuiserie : 

- un devis D2000014 d’un montant de 19 683 euros en date du 24 juin 2020 ainsi qu’un devis D200001 de 50 698,20 euros (pièce 3) avec pour mention manuscrite “annexe bail”;
 
- deux factures F 20000040 de 19 683 euros et F2000003 de 50 698,20 euros datées du 14 décembre 2020 (pièce 4) ; 

- un devis D2000005 du 11 mars 2020 d’un montant de 70 381,20 euros (pièce 7).

Ce dernier devis est celui qui est annexé au bail d’après la pièce 126 du défendeur.





A l’article 4.5 du contrat de bail précité, il est prévu que “ses travaux d’aménagement des locaux loués dont les plans, le descriptif détaillé et chiffré sont annexés au présent acte”. Le preneur produit selon ses termes en pièce 7 les devis annexés au bail, non contestés par le bailleur. 

Il résulte de la lecture des devis précités qu’il n’est aucunement envisagé de travaux d’installation d’une climatisation double flux. Les seules mentions relatives à la VMC étant les suivantes : “passage de conduit d’aération avec raccord sur la VMC” (pièces 3 et 7 demandeur). 

Par ailleurs, les échanges de courriels entre le bailleur et le preneur sur la climatisation double flux font état d’une proposition du bailleur le 7 juillet 2020 dans les termes suivants : “En ce qui concerne le branchement de l’aération de la cuisine sur la VMC qui était à l’origine une VMC double flux dont nous souhaiterions connaître le devenir dans la mesure où la VMC double flux était branchée sur un climatiseur qui n’existe plus.
 
Ne serait-il pas opportun de mettre une clim réversible comme celle que j’ai installée dans le duplex? Si vous refaites tous les luminaires au plafond, il serait judicieux d’en profiter pour y mettre la climatisation”. 

La S.A.S Nocnoc y répondait le 10 juillet 2020 que “Les Vmcs sont raccordées à celle existante. Dans la cuisine les hottes ne sont pas raccordées à l’extérieur, ont un filtre au charbon actif qui recycle l’air. (...)

On ne met pas la climatisation pour une question de budget, si vous êtes prêts à partager ce surcoût avec nous on peut faire des devis.” 

Le bailleur explique dans ses dernières conclusions n’avoir pas donné suite à cette proposition estimant avoir déjà suffisamment participé financièrement aux travaux. 

Par conséquent, il en résulte qu’aucun accord n’a été conclu s’agissant de la réalisation de travaux de climatisation double flux et le bailleur ne peut invoquer leur absence de réalisation pour contester l’achèvement des travaux d’aménagement. 

Pour contester la réception des travaux, le bailleur invoque également l’absence totale de ventilation. 

Toutefois, il n’est pas justifié de l’absence totale de ventilation et d’un manquement du preneur à ce titre. 

Le seul devis du 9 novembre 2021 de la société CERATEC d’un montant de 16 553,10 euros TTC transmis par la S.A.S Nocnoc au bailleur concernant le sujet de la VMC double flux de l’immeuble (pièces 1 et 2) ne permet pas de démontrer l’absence totale de ventilation dans l’immeuble. 

Par conséquent, le bailleur ne peut valablement s’opposer à la réception des travaux d’aménagement envisagés par le bail pour ce motif. 


C- Sur la date d’achèvement des travaux

Au contrat de location il est précisé que “le bailleur s’engage à participer au financement des dits travaux à hauteur de la somme de 50 000 € TTC (cinquante mille euros), payables dans le mois suivant le jour de la réception définitive des travaux” (article 4); “Le bailleur participera au financement des travaux strictement immobiliers du preneur, à hauteur d’un montant forfaitaire maximum global (...) Dans le mois suivant la date d’achèvement desdits travaux d’aménagement” et “A défaut de réalisation par le preneur des travaux d’aménagement dont le descriptif figure en annexe avant la fin de l’année suivant la signature des présentes” (article 7). 




L’article 1792-6 du code civil dispose que “La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.”

En application de cet article, la prise de possession de l'ouvrage et le paiement des travaux font présumer la volonté non équivoque du maître de l'ouvrage de le recevoir avec ou sans réserves. 

En l’espèce, le preneur produit un procès-verbal de réception des travaux ne comportant aucune date, signé uniquement par l’entrepreneur et mentionnant que « Cette réception est prononcée sans réserve .» Sur la même feuille, le procès-verbal de levée des réserves est daté du 5 mars 2021 et signé uniquement par le maître de l’ouvrage sans précision sur lesdites réserves. 

De plus, outre les factures de la société HLR Menuiserie datées du 14 décembre 2020, la société Nocnoc produit une attestation de cette société du 26 septembre 2022 exposant “avoir effectué les travaux et avoir terminé et réceptionné le chantier le 14 décembre 2020" (pièce 6). 

Cet élément est corroboré par des échanges de courriels et des avis d’opération de virement aux fins d’établir que les soldes des factures ont été réglées le 17 décembre 2020 (pièces 10 et 11), pièces non contestées par la défenderesse. 

Il sera en outre relevé que les seuls travaux dont la société [X] soutient qu’ils n’ont pas été réalisés, sont l’installation d’une VMC et d’une ventilation des locaux, équipements non prévus dans le bail au titre des travaux d’aménagement devant être réalisés par le preneur.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments, quand bien même le procès-verbal de réception des travaux est peu précis, que le preneur a respecté son obligation de réaliser les travaux d’aménagement stipulés au devis joint au bail, ceux-ci étant achevés en décembre 2020 et ce dans le délai, soit avant la fin de l’année 2021.

La société Nocnoc ayant respecté son engagement, la S.C.I. [X] reste tenue de la contrepartie financière conclue, soit le règlement de la somme de 50 000 euros.

La S.C.I [X] sera condamnée à payer à la S.A.S Nocnoc la somme de 50 000 euros au titre de sa participation aux travaux d’aménagement conformément au contrat de location et ce avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 janvier 2022. 

Sa demande de constat de l’acquisition de la forclusion sera donc rejetée.


II. Sur la réalisation des travaux de VMC 

Chacune des parties demande la condamnation de l’autre à réaliser les travaux relatifs à la VMC.

L’article 606 du code civil dispose que “Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d'entretien.”

Aux termes de l’article R 145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputées au locataire les dépenses de grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux.





Pour déterminer si les travaux de VMC sont des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, il convient de déterminer la nature exacte des travaux. 

En l’espèce, selon le devis produit aux débats, il s’agit de l’installation d’une VMC complète avec dépose d’une cloison pour les travaux, et prévision d’un budget de reprise cloison démontable pour maintenance annuelle du nouveau matériel, modification des raccordements de gaine pour reprise sur existant, pose d’un caisson sur silentbloc, pose sur big foot au sol, câblage de l’ensemble sur réseau électrique existant et travaux de mise en œuvre. Le devis est d’un montant de 16 553,10 euros TTC. Il ne s’agit pas d’un simple raccordement à un système existant mais de l’installation d’une nouvelle VMC.

Ainsi, il s’agit de travaux touchant à la structure et à la solidité de l’immeuble constituant ainsi de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil. 

Le bail commercial prévoit en son article 6.3 travaux à la charge du preneur que “Le preneur s’oblige à maintenir les lieux loués, à ses frais exclusifs, de façon constante en parfait état de propreté, d’entretien et de réparations de toute sorte, à prendre en temps utile les mesures nécessaires, et à exécuter tous les travaux utiles, y compris les travaux de mise en conformité des lieux loués avec la réglementation et ceux rendus nécessaires par la vétusté, à l’exception des seules grosses réparations limitativement énumérées à l’article 606 du code civil, qui restent seules à la charge du bailleur”. 

Le bailleur ne peut pas invoquer qu’il appartient au preneur de les réaliser au motif qu’il avait connaissance lors de la signature du bail du dysfonctionnement de la ventilation double-flux et qu’il n’a pas envisagé d’en tenir compte. Il résulte de ce qui précède que le bailleur avait connaissance de l’absence de reprise de ladite ventilation dans les travaux du preneur et de son dysfonctionnement. 

Il lui appartient en exécution de son obligation de délivrance conforme à la destination contractuelle et de son obligation d’entretien, de veiller au bon fonctionnement des équipements tels que la VMC et de procéder à toutes les réparations nécessaires.

Par conséquent, il y a lieu de condamner la bailleresse à réaliser les travaux de ventilation double flux et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à défaut d’exécution spontanée dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et selon les modalités reprises au dispositif de la présente décision.

Corrélativement, la société [X] sera déboutée de ses demandes contraires au titre de la mise à la charge du preneur des travaux de VMC et à défaut d’une indemnité provisionnelle. 
III. Sur le remboursement de la franchise de loyer

L’article 4.5 - Franchise de loyer dispose que “Compte tenu de l’importance des travaux que le Preneur s’engage à réaliser pour exercer son activité, ses travaux d’aménagement des locaux loués dont les plans, le descriptif détaillé et chiffré sont annexés au présent acte, le Bailleur consent au preneur une franchise de six mois de loyer. 

En outre, le Bailleur s’engage à participer au financement des dits travaux, à hauteur de la somme de 50.000 € TTC (CINQUANTE MILLE EUROS), payables dans le mois suivant le jour de la réception définitive des travaux. 

Il est clairement entendu qu’eu égard aux conditions exceptionnelles consenties au Preneur, ce dernier devra au Bailleur la garantie de la bonne exécution des travaux qui seront exécutés sous sa seule surveillance. 





De même que le Preneur s’engage à assurer l’entretien des locaux loués pendant toute la durée du Bail, s’engageant à effectuer chaque fois que nécessaire, toutes les remises en état dont la nécessité se révèlerait pour la conservation du bien et sa location dans les conditions optimales correspondant au standing de l’immeuble. 

Le Bailleur aura la possibilité de contrôler le respect de cette obligation chaque fois qu’il le souhaitera et au minimum deux fois par an.” 

Les articles 7.1 et 7.2 cités ci-dessus prévoient que :

“Il convient de rappeler que la réalisation de travaux d’aménagement des locaux par le Preneur constitue la contrepartie de la franchise de loyer et de la participation financière visée ci-dessous accordées par le Bailleur au Preneur. 

En effet, le Bailleur participera au financement des travaux strictement immobiliers du Preneur, à hauteur d’un montant forfaitaire maximum global de 50 000 € TTC (CINQUANTE MILLE EUROS) dans le mois suivant la date d’achèvement desdits travaux d’aménagement. [...]

A défaut de réalisation par le preneur des travaux d’aménagement dont le descriptif figure en annexe avant la fin de l’année suivant la signature des présentes, le Bailleur sera libéré de son obligation d’y participer financièrement.”

Il ressort de ces clauses que la S.C.I. [X] a consenti à la société Nocnoc une franchise de loyers de six mois en contrepartie de la réalisation des travaux.

Ainsi que cela résulte des développements précédents, les travaux d’aménagement prévus au contrat et compris dans le devis annexé à celui-ci ont été réalisés, sans que la qualité de la réalisation puisse être remise en cause, et ce dans le délai prévu.

Il n’y a donc pas lieu à remboursement de la franchise de loyer accordée. La demande à ce titre sera rejetée.


IV. Sur le paiement des loyers et des charges

La société [X] demande la condamnation du preneur au paiement de la somme de 77 027,69 € (somme à parfaire à la date du jugement) au titre des charges locatives impayées, des loyers impayés et du remboursement de la franchise de loyer et ce pour les années 2020 à 2023 tandis que la société Nocnoc demande le remboursement d’une somme de 126,32 euros correspondant à un trop-perçu concernant la période du 1er août 2021 au 1er août 2022.

Il convient d’examiner de manière globale ces deux demandes, le trop-perçu d’indexation devant venir en déduction des sommes dues au titre de l’arriéré locatif. 

A- Sur la demande au titre des loyers

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1353 du code civil dispose qu'il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. 

En l’espèce, le bailleur réclame la somme de 77 027,69 euros suivant décompte produit en pièce 108, laquelle correspond aux loyers à compter du 3ème trimestre 2020, outre les régularisations pour charges des années 2020, 2021 et 2022 et l’imputation de frais d’huissier de justice. 



Compte tenu de la franchise de loyer octroyée, il convient d’ores et déjà de déduire de ce décompte deux trimestres de loyer (six mois de franchise). Le loyer trimestriel étant de 24 477 euros, provision pour charges incluses, c’est une somme de 48 954 euros qui sera déduite du décompte à ce titre.

Il convient encore de déduire vingt-huit jours de loyer, puisque le décompte mentionne l’imputation des 3ème et 4ème trimestre 2020 et du 1er trimestre 2021, intégralement, alors que, le bail ayant été conclu le 28 juillet 2020, la franchise courrait jusqu’au 28 janvier 2021 et qu’il devait donc être déduit du 1er trimestre 2021 le mois de janvier au prorata soit 28 jours sur 90 jours. 

Le preneur n’a d’ailleurs payé au titre de ce 1er trimestre 2021 que la somme de 16 318 euros.

Il sera ainsi également déduit à ce titre la somme de 7615,07 euros (24 477 €/trimestre x 28/90 jours).

Enfin, il est mentionné sur le décompte (pièce 108) que des frais d’huissier à hauteur de 1006,06 euros ont été déduits du virement effectué le 29 mars 2022. Ce virement est ainsi imputé pour un montant de 23 470,94 euros, ce qui correspond aux virements habituels d’un montant de 24 477 euros après déduction du montant des frais d’huissier.

Or, la S.C.I. [X] ne démontre pas de quels frais il s’agit ni qu’ils pouvaient être imputés au preneur. Il conviendra en conséquence de déduire aussi des sommes dues ces prétendus frais.

Soit un total de loyer indu à déduire de 57 575,13 euros (48 954 € franchise de loyer + 7615,07 € loyer au prorata + frais d’huissiers imputés sur le virement 1006,06 euros).


B- Sur l’indexation des loyers

Le preneur invoque la perception par le bailleur d’un trop-perçu pour la période du 1er août 2021 au 1er août 2022 en raison d’une erreur d’indexation du loyer. 

Il reprend la motivation du juge des référés répondant à une demande du bailleur de condamner par provision la S.A.S Nocnoc à payer à la S.C.I [X] la somme de 1144,59 euros due au titre de la révision du loyer, dans les termes suivants : 

“L’indice de révision du 4ème trimestre 2019 est de 116,16, celui du 4ème trimestre 2020 est de 115,79 (loyers du 1er août 2021 au 31 juillet 2022), tandis que celui du 4ème trimestre 2021 est de 118,59 pour le loyer à compter du 1er août 2022. 

Il en résulte un trop-payé par le bailleur pour la période du 1er août 2021 au 31 juillet 2022 de 647,28 euros et le locataire se trouve redevable non pas de l’indexation, pour toute la période du 1er août 2022 au 31 juillet 2023, mais au titre des loyers révisés échus, soit de Août à novembre 2022, soit encore la somme de 520,96 euros (4 x 130,24 euros). 

La société Nocnoc n’est redevable d’aucune somme à ce titre, le bailleur ayant bénéficié d’un trop-perçu (647,28 - 520,96). La demande de provision à ce titre sera écartée”. 
La pièce 22 de la S.C.I. [X] mentionne également le trop perçu de 647,28 euros au profit du preneur.

La société [X] ne s’explique pas sur l’indexation du loyer et sur ce trop perçu d’indexation. Le décompte produit en pièce 108 utilisé pour fonder la demande d’arriéré locatif, impute des loyers trimestriels indexés, sans explication sur le mode de calcul de l’indexation, de sorte que l’on ignore si l’erreur d’indexation évoquée a été corrigée sur ce décompte ou non. 




En l’absence d’autres éléments de compréhension, il conviendra de déduire de ce décompte le trop perçu d’indexation, de 126,32 euros.


C- Sur la régularisation des charges

L’article L. 145-40-2 du code de commerce dispose que « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. 

Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs. »

En l’espèce, l’article 4.4 du contrat prévoit au titre des modalités de paiement des loyers, taxes et charges que “Le preneur s’engage à payer les loyers, taxes et accessoires trimestriellement d’avance, le premier jour de chaque trimestre entre les mains du bailleur, par chèque ou par virement bancaire. 

Le preneur réglera avec chaque terme une provision sur charges évaluée pour la première année à 5 860 € (cinq mille huit cent soixante euros), soit 1 465 € (mille quatre cent soixante cinq euros) par trimestre. 

Conformément à l’article L. 145-40-2 du code de commerce, le bailleur adressera au preneur, au plus tard le 30 septembre de chaque année, un récapitulatif annuel des charges, impôts, taxes et redevances de l’année précédente, cet état récapitulatif incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges. En cas d’insuffisance des provisions versées, le preneur réglera le complément à la présentation de l’état récapitulatif annuel. En cas de trop versé, le crédit sera porté sur le premier avis d’échéance suivant la présentation de l’état récapitulatif annuel. 

Le montant de la provision sur charges pourra être modifié chaque année en fonction du montant des charges réelles de l’année précédente. 

La liste des informations prévues à l’article L. 145-40-2 figurent dans l’avis de convocation à l’assemblée générale du 22 juin 2020 annexée au présent bail. 




Le preneur paiera en sus des charges visées ci-dessus sa propre consommation d’électricité et d’eau conformément à la consommation indiquée par les compteurs de l’immeuble”. 

L’article 5 - Charges et taxes du contrat de location dispose que :

“ 5.1 Impôts et taxes

Le preneur s’oblige à payer ses contributions personnelles, mobilières, taxes locatives, notamment l’éventuelle contribution sur les revenus locatifs et toutes autres taxes de toute nature le concernant particulièrement ou relatives à son activité auxquelles les locataires sont ou pourront être assujettis. 

Seul l’impôt foncier restera à la charge du bailleur.

Le preneur s’engage à payer ou à rembourser au bailleur les impôts, taxes ou contributions relatifs aux lieux loués, à savoir la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, les taxes municipales, la taxe sur les bureaux, les commerces et les entrepôts, ainsi que toutes augmentations d’impôts, toutes taxes ou contributions nouvelles, tous nouveaux impôt, taxes ou redevance liés à l’usage des lieux loués ou de l’immeuble dont ils dépendent ou à un service dont le preneur bénéficie directement ou indirectement. 

5.2 Charges

Compte tenu que le preneur aura seul l’usage des 765/1175èmes de la copropriété il devra rembourser au bailleur la totalité des charges qui lui seront réclamés à ce titre par le syndic et dont le détail lui a été communiqué pour l’année écoulée.”

L’article 10 - Assurances précise que “ 10.2 Le preneur s’engage à rembourser au bailleur la somme de mille euros (1 000 €) sur les primes résultant des polices prévues ci-dessus sur présentation des factures, à première demande. En outre, le preneur remboursera au bailleur sur simple réquisition le montant de la franchise que celui-ci pourrait supporter à l’occasion du règlement d’un sinistre. 

Pour information, le montant de la prime d’assurance payée par le bailleur pour les locaux loués en 2019 s’élève à la somme de deux mille deux cent quatre vingt quinze euros et soixante cinq centimes (2 295,65 €).”

Il n’est pas justifié de l’annexion au bail de l’ « inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire » rendu obligatoire par l’article L.145-40-2 du code de commerce susmentionné.

Les clauses contractuelles ne mentionnent pas davantage de liste des charges récupérables sur le preneur. Les seules charges mentionnées sont la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, l’assurance sur la base d’un forfait de 1000 euros par an et les charges de copropriété.

La clause relative aux charges de copropriété, laquelle mentionne que pourront être réclamées au preneur la totalité de ces charges, sans autre précision alors qu’il est également mentionné 765/1175 tantièmes, manque de clarté. En outre, elle ne satisfait pas aux dispositions de l’article L.145-40-2 lequel dispose que « Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. ».

Dès lors, faute d’inventaire des postes de charges de copropriété imputables au locataire et de calcul de répartition entre bailleur et preneur, aucune somme ne pourra être imputée à la société Nocnoc à ce titre. 



D’après le décompte locatif mentionnant la dette locative dont il est demandé le paiement (pièce 108 défendeur), le bailleur réclame un total de 14 010,79 euros, soit 8 916,44 au titre de la régularisation des charges des années 2020 et 2021, et 5 094,35 au titre des régularisations de charges des années 2020, 2021 et 2022. 

Il produit en pièces 104 et 105 les décomptes de charges locatives correspondant à ces régularisations et comportant des sommes imputées au titre des charges de copropriété du gestionnaire immobilier Vacherand avec application de tantièmes, un forfait pour l’assurance, une estimation de l’eau pour l’année 2020 et des taxes d’enlèvement des ordures ménagères pour la S.C.I. [X] et pour la S.C.I. M87. 

S’agissant de la régularisation de 5 094,35 euros, il convient de relever que sont également imputés des frais d’huissiers de 1601,66 euros, dont il n’est justifié ni par la facture ni par le fondement de leur imputation au preneur. 

Ces sommes ne pourront donc pas lui être réclamées.

Le décompte de régularisation des charges produit au titre de l’année 2022 (pièce 105 défendeur) se borne à mentionner :

Le décompte des années 2020 et 2021 se présente de la même manière :

Il convient de relever que même si le conseil de la bailleresse tente dans ses écritures de justifier de certains postes de charges, les décomptes produits ne sont pas détaillés, seuls apparaissant les postes relatifs à l’assurance forfaitaire, à une estimation de la consommation d’eau pour certains et à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. 

Rien ne permet de comprendre pourquoi il existe deux types de charges de copropriété l’un avec des tantièmes de 590/1000 et l’autre avec des tantièmes de 175/1000 euros. De plus, l’absence de détail de ce qui est englobé pour l’exemple pour l’année 2022 dans les sommes totales de 6191,16 euros, 1500,96 euros, 1065,245 euros et 165,19 euros, ne permet pas au tribunal d’exercer son contrôle du bien fondé des sommes réclamées.

Or, il sera rappelé que c’est à celui qui se prétend créancier d’établir le bien fondé de sa créance.

S’agissant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, rien ne permet de mettre à la charge de la société Nocnoc, preneur du local loué par la société [X], la même taxe lorsqu’elle relève de l’imposition de la S.C.I. M [Cadastre 1]. 

Au regard de l’ensemble de ces éléments, seules les sommes correspondant à l’assurance forfaitaire et à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (uniquement pour ce qui relève de la S.C.I. [X]) sont justifiées, Une estimation de la facturation d’eau pour l’année 2020, sur la base de l’année postérieure, n’est pas une preuve suffisante des sommes dues.

Ainsi, pour la régularisation des années 2020 et 2021, seules étaient dues les sommes de 1416,67 euros au titre de l’assurance forfaitaire (assurance :1000 € + 1000 € x 5/12 mois) et 2281,17 euros (674,17 € pour 2020, 1607 € pour 2021), soit un total de 3697,84 euros.

Comme la facturation des charges 2020 et 2021 mentionnait un total de charges de 14 288,11 euros, il convient de déduire du décompte de l’arriéré locatif la somme de 10 590,27 euros correspondant aux charges indûment facturées (14 288,11 € facturés – 3 697,84 € de charges effectivement dues cf pièce 104 défendeur).

Pour la régularisation de l’année 2022, seules étaient dues les sommes de 1000 euros au titre de l’assurance forfaitaire et de 1600 euros au titre de la TEOM, soit un total de 2600 euros. il convient de déduire du décompte de l’arriéré locatif la somme de 8 354,35 euros correspondant aux charges indûment facturées (10 954,35 € facturés – 2 600 € de charges dues).



D- Sur le total

Au total, il convient de déduire de la somme réclamée de 77 027,69 euros arrêtée au 27 octobre 2023 les sommes suivantes :

- au titre des loyers indus : 57 575,13 euros
- au titre du trop-perçu d’indexation :126,32 euros
- au titre des charges indûment facturées : 10 590,27 € pour les années 2020 et 2021 et 8 354,35 € = 18 944,62 euros.

Il en résulte un solde dû par la locataire de 381,62 euros.

Il convient en conséquence de condamner la société Nocnoc à régler au titre de l’arriéré locatif la somme de 381,62 euros.


V. Sur les demandes accessoires

A- Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il n'y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l'exécution provisoire de la décision.

B- Sur les frais irrépétibles et les dépens

La société [X] succombant au principal, elle supportera les dépens de la présente instance et se trouvera redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile qui sera équitablement fixée à la somme de 2 500 euros.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la S.C.I. [X] de sa demande de constater l’acquisition de la forclusion ;

CONDAMNE la S.C.I [X] à payer à la S.A.S Nocnoc la somme de cinquante mille euros (50 000 €) au titre de sa participation aux travaux d’aménagement conformément au contrat de location, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2022 ;

CONDAMNE la S.C.I [X] à réaliser les travaux de réfection et de mise aux normes de la VMC double flux conformément au descriptif du devis de la société Ceratec du 9 novembre 2021 dans les locaux loués situés sous [Adresse 3] à [Localité 3] ;

A défaut d’une telle exécution dans le délai de trois mois suivant la signification de la présente décision, CONDAMNONS la S.C.I. [X] à une astreinte de 300 euros par jour calendaire de retard jusqu’à l’accomplissement effectif des travaux ordonnés, à charge pour elle d'en faire la preuve, et ce dans la limite de 5 000 euros ;
 
DÉBOUTE la S.C.I . [X] de sa demande condamnation de la S.A.S. Nocnoc à réaliser les travaux de réfection et mise aux normes de la VMC ;

LA DÉBOUTE de sa demande d’indemnité provisionnelle à défaut de réalisation des travaux de VMC par la société Nocnoc ;

DÉBOUTE la S.C.I. de sa demande de remboursement de la franchise de loyer ;






CONDAMNE la S.A.S Nocnoc à verser à la S.C.I [X] la somme de 381,62 euros au titre de l’arriéré locatif suivant décompte arrêté au 27 octobre 2023 ;

DIT que la somme réclamée au titre du trop-perçu sur l’indexation du loyer a été déduite du décompte d’arriéré locatif ; 

CONDAMNE la S.C.I. [X] à payer à la S.A.S. Nocnoc la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE la S.A.S Nocnoc de ses autres demandes ;

DÉBOUTE la S.C.I [X] de ses autres demandes ;

CONDAMNE la S.C.I. [X] aux dépens de la présente instance.


LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE


Benjamin LAPLUME Aurélie VERON












































Chambre 01

N° RG 23/04398 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XEYW

S.A.S. NOCNOC
C/
S.C.I. SCI [X]


EN CONSÉQUENCE


LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront

légalement requis.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L145-40-2, code civil 1188, code civil 606, code de commerce R145-35). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 18 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Draguignan · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/06529

  en commun : code de commerce L145-40-2, code civil 1188, code de commerce R145-35

• 30 avril 2026 · Cour d'appel de Pau · Autre · n° 25/01011

  en commun : code de commerce L145-40-2, code civil 606, code de commerce R145-35

• 5 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Pontoise · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/01130

  en commun : code de commerce L145-40-2, code civil 606, code de commerce R145-35

• 7 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Versailles · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/00755

  en commun : code de commerce L145-40-2, code civil 606, code de commerce R145-35

• 7 mai 2026 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 22/09638

  en commun : code de commerce L145-40-2, code civil 606, code de commerce R145-35

• 20 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/10196

  en commun : code de commerce L145-40-2, code civil 606, code de commerce R145-35

• 26 mai 2026 · Cour d'appel de Reims · Autre · n° 25/00565

  en commun : code de commerce L145-40-2, code civil 606, code de commerce R145-35

• 4 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Grenoble · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/01567

  en commun : code de commerce L145-40-2, code civil 606, code de commerce R145-35

Mise à jour de la source le 2026-06-19T18:11:29.465Z.