Tribunal judiciaire de Grenoble, Ch 10 REFERES, 4 juin 2026, n° 25/01567

REFERES

ORDONNANCE N°

DOSSIER N° RG 25/01567 - N° Portalis DBYH-W-B7J-MST5

AFFAIRE : S.C.I. L’OLIVANIE C/ S.A.R.L. [Adresse 1] 






















Le : 04 Juin 2026

Copie exécutoire 
et copie à :
Me Maxime ARBET
Me Thomas COURADE
la SELARL QV AVOCATS ASSOCIÉS



Copie à :
S.A.R.L. LA MAISON DE LA CLE SARL [Adresse 1], Société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 794736322, dont le siège social est [Adresse 2] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 04 JUIN 2026


Par Alyette FOUCHARD, première vice-présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Elodie FRANZIN, greffier ;

ENTRE : 

DEMANDERESSE

S.C.I. L’OLIVANIE, Société civile immobilière immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 533746798, dont le siège social est [Adresse 3] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Alban VILLECROZE de la SELARL QV AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de GRENOBLE




D’UNE PART


ET :

DEFENDERESSE 

S.A.R.L. [Adresse 1], Société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 794736322, dont le siège social est [Adresse 2] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Me Maxime ARBET, avocat au barreau de GRENOBLE, Me Thomas COURADE, avocat au barreau de LYON



D’AUTRE PART


Vu l’assignation en date du 08 Septembre 2025 pour l’audience des référés du 02 Octobre 2025 ; 

Vu les renvois successifs ;



A l’audience publique du 02 Avril 2026 tenue par Alyette FOUCHARD, première vice-présidente assistée de Elodie FRANZIN, Greffier après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 04 Juin 2026, date à laquelle Nous, Alyette FOUCHARD, première vice-présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 31 août 2011, la SCI L’Olivanie a donné à bail commercial à la société [Adresse 1] un local situé [Adresse 4], moyennant un loyer trimestriel de 8 934,12 € TTC, payable à terme d’avance, suivant indexation annuelle à la date d’anniversaire en fonction de l’indice INSEE. 

Le bail a été conclu pour une durée de 9 années entières et consécutives et a ensuite été tacitement prolongé. 

Par courrier du 3 juillet 2024, l’agence Foncia Alpes Dauphiné, mandataire du bailleur, a informé la société [Adresse 1] que le montant de 7 650,62 € correspondant à la régularisation des charges locatives pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2023 serait incluse dans son prochain avis d’échéance. 

Un commandement de payer la somme de 20 744,56 € et visant la clause résolutoire insérée dans le bail a été délivré au preneur le 7 mai 2025.

Certains réglements sont intervenus et par courrier du 30 juillet 2025, l’agence Foncia Alpes Dauphiné a réclamé à la société [Adresse 1] la somme de 20 823,45 €.

Par courrier électronique en réponse du 30 juillet 2025, la société La Maison de la Clé a expliqué avoir eu un problème interne pour le réglement du loyer de juillet 2025 et avoir mis en place un virement automatique pour y remédier. La société [Adresse 1] a ensuite sollicité le détail des sommes réclamées.

Le même jour, la société Foncia Alpes Dauphiné a répondu que le reste des sommes dues correspondait aux charges réclamées depuis juillet 2024. 

Par courrier du 8 août 2025, la société Foncia Alpes Dauphiné a indiqué à la société [Adresse 1] qu’elle était toujours débitrice de la somme de 16 432,50 €.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice du 8 septembre 2025, la société L’Olivanie a fait assigner la société [Adresse 1] devant le président du tribunal judiciaire de Grenoble statuant en référé et, selon ses conclusions notifiées le 25 février 2026, reprises à l’audience, elle demande en dernier lieu de :

- condamner la société La Maison de la Clé à payer à la société L’Olivanie la somme provisionnelle de 16 432,50 € au titre des loyers et charges dus arrêtés au 8 août 2025, majoré de 20 % à compter du commandement de payer du 7 mai 2025,
- condamner la société [Adresse 1] à payer à la société L’Olivanie la somme de 212,06 € au titre des frais complémentaires engagés,
- condamner le preneur au paiement de la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux frais de commissaires de justice en cas d’exécution forcée de la décision et aux entiers dépens,
- débouter la société [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- dire et juger qu’en l’absence d’exécution spontanée de la décision à intervenir dans un délai de quinze jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, le montant des sommes qui sera retenu par l’huissier, en application de l’arrêté du 26 février 2016 fixant le tarif réglementé des huissiers, sera supporté par la société La Maison de la Clé.

Par conclusions notifiées le 21 janvier 2026, reprises à l’audience, la société [Adresse 1] demande en dernier lieu au juge des référés de :

- juger qu’il existe des contestations sérieuses portant sur l’existence et le quantum de la créance alléguée,
- en conséquence, se déclarer incompétent pour connaître du présent litige,
- débouter le demandeur de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

A titre subsidiaire de : 
- juger que la créance de la société L’Olivanie ne saurait excéder la somme de 4 390,95 € correspondant à un mois de loyer ;
- allouer à la société [Adresse 1] des délais de paiement pour toute condamnation susceptible d’être mise à sa charge sur la base de 24 versements d’égal montant.

En tout état de cause de :
- condamner la société L’Olivanie à payer à la société [Adresse 1] la somme de 5 000 € pour procédure abusive,
- condamner la société L’Olivanie à payer à la société [Adresse 1] la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,
- rejeter toutes fins, moyens ou prétentions contraire.

Conformément aux articles 446-1 et 446-2 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.


MOTIFS DE LA DÉCISION 

1. Sur la demande de provision

La défenderesse soutient que la demande de provision formée par le bailleur est sérieusement contestable en ce que le contrat ne respecte pas les dispositions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce telles que résultant de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, d’application immédiate aux baux en cours, de sorte que la clause du contrat de bail concernant les charges serait réputée non écrite, interdisant au bailleur de lui réclamer les charges de travaux litigieuses. Elle soutient également que les dites charges concernent des travaux exceptionnels susceptibles de relever des grosses réparations de l’article 606 du code civil, lesquelles incombent au bailleur. Enfin elle affirme avoir bien payé le loyer du mois de juillet 2025 avec un léger décalage.

La SCI L’Olivanie soutient pour sa part que les dispositions de la loi Pinel ne sont pas applicable au bail, lequel n’a pas été renouvelé postérieurement au 1er septembre 2014. Elle soutient également que les travaux dont elle réclame le paiement sont des dépenses d’entretien qui incombent au preneur et que le loyer du mois de juillet 2025 n’a jamais été payé.

En application du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L. 145-9 du code de commerce, dans son alinéa 2, prévoit qu’à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.

Selon l’article 8 alinéa 2 du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, portant application de la loi Pinel du 18 juin 2014, les dispositions des articles R. 145-35 à R. 145-37 du code de commerce, dans leur rédaction résultant de l’article 6 du présent décret, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication dudit décret, soit le 5 novembre 2014. 

En l’espèce il n’est pas prétendu ni démontré que le bail liant les parties aurait été renouvelé postérieurement à cette date, de sorte que l’application de la loi Pinel au bail en cours, notamment les obligations d’information et de justification pesant sur le bailleur concernant les charges, impôts, taxes et redevances, est discutable.

Le contrat de bail prévoit, en page 5, article 7, que : « le locataire remboursera au bailleur toutes les charges, quelle qu’en soit la nature, y compris les frais d’entretien ou de réparation des parties communes, afférentes tant aux biens loués qu’à l’immeuble dans lequel ils se trouvent, à l’exception de l’assurance de l’immeuble, des honoraires de gestion, des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil et des frais de ravalement ».

Au sens de l’article 606 du code civil, les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.

Il résulte de la répartition des charges produite par le bailleur (pièce n°2) que les travaux imputés au preneur sont des travaux d’étanchéité et de maçonnerie, pouvant s’apparenter à des grosses réparations, les pièces produites étant insuffisantes pour retenir qu’il s’agirait, avec l’évidence requise en référé, de simples travaux d’entretien à la charge du preneur. Cette analyse relève des seuls pouvoirs du juge du fond et il ne sera pas fait droit à la demande de provision au titre des charges.

S’agissant du loyer du mois de juillet 2025, il ressort des décomptes produits par la demanderesse (pièces n° 5 et 7) que l’appel trimestriel de loyers, payés mensuellement par le preneur, pour la période du 1er juillet au 30 septembre 2025 (13 172,83 €), n’a fait l’objet que de deux paiements de 4 390,95 € les 7 août et 8 septembre 2025. Aucun paiement n’est intervenu pour le mois de juillet 2025.

Il convient de rappeler qu’il incombe au preneur de rapporter la preuve du paiement qu’il allègue, or la société [Adresse 1] ne produit aucune pièce de nature à démontrer qu’elle aurait régularisé le mois de juillet 2025 comme elle le prétend.

L’obligation du preneur au paiement de ce loyer à ce jour non régularisé n’est pas sérieusement contestable, de sorte que la société la Maison de la Clé sera condamnée à payer à la SCI L’Olivanie la somme de 4 390,93 € à titre de provision, correspondant à l’échéance mensuelle impayée.

La demande formée au titre de la majoration de 20 % à compter de la délivrance du commandement de payer relève des seuls pouvoirs d’appréciation du juge du fond et ne sera donc pas retenue.

Aucun autre défaut de paiement n’est démontré par le bailleur.

2. Sur la demande reconventionnelle de condamnation pour procédure abusive 

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 30 du code de procédure civile, l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention.

Ainsi, l’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant justifier l’octroi de dommages-intérêts que dans le cas d’un comportement fautif, quand bien même la demande s’avérerait mal fondée. Il appartient donc à celui qui sollicite le versement de dommages-intérêts au titre d’une procédure abusive du demandeur de rapporter la preuve d’une faute constitutive d’un abus ainsi que d’un préjudice causé par cette attitude.

En l’espèce, dès lors qu’il est fait droit, ne serait-ce que partiellement, aux demandes de la SCI LOlivanie, la procédure ne peut être jugée abusive.

En conséquence, la société [Adresse 1] sera déboutée de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive.

3. Sur les frais et dépens 

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que le juge des référés statue sur les dépens. 

Selon l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société La Maison de la Clé, qui succombe à titre principal, supportera les dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable, en l’état du litige, de laisser à chacune des parties la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposés. 

Par conséquent, les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.
 

PAR CES MOTIFS


Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort ; 

Condamne la société [Adresse 1] à payer à la SCI L’Olivanie la somme de 4 390,93 € à titre de provision à valoir sur le loyer du mois de juillet 2025 ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus de la demande en paiement formée par la société L’Olivanie ;

Déboute la société [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive ;

Rejette les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne la société La Maison de la Clé aux entiers dépens.



LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Elodie FRANZIN Alyette FOUCHARD