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Décision de justice

Tribunal judiciaire du Mans, Chambre 9, 19 juin 2026, n° 25/00667

Désigne un expert ou un autre technicienDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Le 12 avril 2018, la commune de [Localité 2] a conclu avec la SARL FVT LELONG “un nouveau bail tenant compte des diverses modifications de la loi relatives aux baux commerciaux”. 
Le bail commercial a été conclu pour une durée de neuf années, à compter du 1er avril 2018, pour un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 3], comprenant une entrée, une salle de restaurant, une cuisine, une autre salle, douze chambres, une lingerie et des sanitaires, moyennant un loyer annuel de 25.056 € TTC.

Le bail précisait que :
- Le bien était classé en établissement recevant du public, catégorie 5. Le preneur déclare en avoir pris connaissance dès avant ce jour et en faire son affaire personnelle eu égard à l’exploitation qu’il entend faire des lieux ;
- Le bailleur aura à sa charge les réparations des gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ainsi que celui des murs de soutènement et de clôture. Toutes les autres réparations, grosses ou menues, seront à la seule charge du preneur, notamment les réfections et remplacements des glaces, vitres, volets ou rideaux de fermeture. Le preneur devra maintenir en bon état de fraîcheur les peintures intérieures et extérieures, à l’exception de la peinture des murs extérieurs, qui restera à la charge du bailleur. Aux termes des dispositions des 1° et 2° de l’article R.145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputées au locataire : les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil et les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble ;
- Le preneur aura à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de son activité ;
- Le preneur aura la charge exclusive des travaux prescrits par l’autorité administrative, que ces travaux concernent la conformité générale de l’immeuble loué ou les normes de sécurité, d’accueil du public ou d’accès des handicapés ;
- Aucun état des lieux n’a été dressé entre les parties. La présomption selon laquelle le locataire a reçu les locaux en bon état n’est plus valable et le locataire ne pourra être tenu responsable du mauvais état des locaux.

Le 12 février 2022, la société FVT LELONG a cédé son fonds de commerce à la SAS SONIFRAN.

Par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 21 juillet 2025, la SAS SONIFRAN a demandé à la mairie de [Localité 2] d’effectuer plusieurs travaux quant aux ballons d’eau chaude, au système d’adoucisseur d’eau ; au dossier [Localité 4] et à la réfection de la façade.

Le 1er août 2025, la mairie lui a répondu que les travaux relevaient de la responsabilité de la SAS, en sa qualité de locataire des lieux.

Le 15 septembre 2025, le conseil de la SAS a informé la mairie de [Localité 2] du caractère vétuste des ballons d’eau chaude et de la nécessité d’un adoucisseur d’eau. Il a précisé que les travaux étaient à la charge du bailleur, au titre de son obligation de délivrance et que l’accessibilité PMR avait été mise à la charge du bailleur.

Le 31 octobre 2025, un commissaire de justice s’est rendu sur les lieux et a constaté que :
- L’état général de la façade avant du bâtiment présente des signes visibles de détérioration. Les pierres de tuffeau comportent plusieurs fissures et des marques de décoloration. Des parties sont manquantes ;
- Des débris de façade sont relevés au sol ;
- L’angle des deux parties de bâtiment présente des traces d’humidité et des taches vertes, indiquant une présence possible de moisissures liées à l’humidité ;
- Le pignon droit recouvert d’un enduit à la chaux présente un état général altéré par le temps, avec des fissures sur l’intégralité de la façade, suggérant un relâchement structurel ou une érosion ;
- La façade nécessite des réparations pour prévenir une détérioration ultérieure ;
- La crémone de la porte d’entrée est détériorée en partie basse, empêchant la fermeture de la porte ;
- Une chaudière est présente dans la partie chaufferie, avec un seau du trop-plein quasiment plein ;
- La surface visible des deux chauffe-eaux présente des signes et traces apparents de rouille en partie basse, de manière importante ;
- Le sol en béton se trouvant en dessous montre des signes importants d’humidité ;
- Les chauffe-eaux fuient de manière régulière et importante.

Le 17 novembre 2025, le conseil de la commune de [Localité 2] a indiqué au conseil de la SAS SONIFRAN que la commune ne souhaitait pas financer les travaux sollicités.

Aussi, par acte du 18 décembre 2025, la SAS SONIFRAN a fait citer la commune de [Localité 2] devant le juge des référés auquel elle demande d’organiser une expertise judiciaire, et de réserver les dépens. 

À l’audience du 17 avril 2026, la SAS SONIFRAN maintient sa demande d’expertise, avec réserve des dépens. Elle soutient notamment que :
- Par lettre recommandée du 17 juillet 2025, la SAS SONIFRAN a alerté son bailleur sur l’existence d’un certain nombre de désordres et sur la nécessité de procéder en urgence aux travaux permettant d’y remédier, notamment : le remplacement des ballons d’eau chaude percés dans l’annexe, en raison de leur vétusté ; la mise en place d’un système d’adoucisseur d’eau permettant de prolonger la vie de l’ensemble de l’installation, comprenant équipement, tuyauterie, système de climatisation et ballons d’eau chaude ; le défaut de conformité de l’hôtel par rapport à l’accessibilité [Localité 4] depuis 2016 ; et la réfection de l’enduit de façade extérieure. Pour autant, les travaux n’ont pas été réalisés alors qu’ils participent de l’obligation de délivrance du bailleur ;
- La matérialité des désordres a été confirmée par un constat d’un commissaire de justice ;
- La commune de [Localité 2] part du postulat que le bail en cause aurait été conclu en 2004 et se serait seulement poursuivi par tacite prolongation, ce qui exclurait l’application des articles L. 145-40-2 et R. 145-35 à R. 145-37 du code de commerce. Or, cette démonstration procède d’une confusion manifeste entre, d’une part, la tacite prolongation d’un bail expiré et, d’autre part, le renouvellement formalisé d’un bail commercial. L’acte notarié du 12 avril 2018 vise expressément le renouvellement du bail, fixe une nouvelle durée de neuf ans et fait courir ce nouveau bail du 1er avril 2018 au 31 mars 2027. La commune ne peut donc utilement soutenir qu’aucun renouvellement ne serait intervenu ;
- Les dispositions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce issues de la loi PINEL, applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, gouvernent pleinement le bail renouvelé du 12 avril 2018. Il en va de même des articles réglementaires R. 145-35 à R. 145-37, applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret du 3 novembre 2014. Dès lors, le bail renouvelé devait comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Tel n’est pas le cas. La jurisprudence a d’ailleurs retenu qu’en l’absence d’inventaire précis et limitatif exigé par l’article L. 145-40-2 du code de commerce, la clause du bail prévoyant des dépenses récupérables sur le locataire devait être réputée non écrite.
À tout le moins, dans une telle configuration, les stipulations générales du bail ne peuvent être utilement opposées pour faire échec à la répartition légale des charges et travaux ni, en particulier, à l’obligation de délivrance et d’entretien du bailleur ;
- Selon la commune, le remplacement des ballons d’eau chaude ne relève pas des grosses réparations de l’article 606 du code civil. Or, le débat ne saurait être réduit, devant le juge des référés, à une qualification abstraite au 
regard de l’article 606 du code civil. La question concrète est de savoir si les désordres constatés procèdent d’une simple maintenance courante, d’une vétusté anormale, d’un vice préexistant, d’une qualité d’eau nécessitant un traitement spécifique, d’installations anciennes ou défaillantes, ou encore d’une combinaison de 
plusieurs de ces facteurs. Une telle appréciation est exclusivement technique. Par ailleurs, le constat du commissaire de justice du 31 octobre 2025 relève expressément des traces importantes de rouille en partie basse sur les deux chauffe-eaux, une humidité significative au sol et des fuites régulières et importantes ;
- Les factures produites par la société SONIFRAN depuis 2022 montrent des interventions répétées sur les équipements thermiques et de climatisation, ce qui contredit l’idée d’un incident isolé et tend au contraire à révéler un dysfonctionnement chronique des installations ;
- Il appartiendra précisément à l’expert judiciaire de dire si les désordres résultent d’un défaut d’entretien imputable au preneur, d’une vétusté imputable au bailleur, d’une qualité de l’eau nécessitant la pose d’un adoucisseur, ou encore d’une installation ancienne ou inadaptée ;
- En l’absence d’inventaire précis et limitatif des charges et travaux, la commune de [Localité 2] ne peut opposer au preneur, par la seule invocation de clauses générales, la prise en charge indistincte de dépenses touchant à la vétusté, à la pérennité des installations et à la conformité d’exploitation des lieux ;
- La commune de [Localité 2] invoque la clause de mise aux normes du bail pour soutenir que tous travaux d’accessibilité incomberaient exclusivement au preneur mais le bailleur est tenu de délivrer et d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage convenu. Une clause mettant à la charge du preneur certains travaux prescrits par l’autorité administrative ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance conforme lorsque la non-conformité alléguée préexiste au renouvellement du bail ou affecte l’aptitude même des lieux à leur destination contractuelle d’hôtel-restaurant recevant du public. Or, le défaut d’accessibilité est ancien et antérieur à son entrée dans les lieux. La commune avait commencé les travaux d’accessibilité puis les a interrompus au début de l’année 2025 ;
- Les constatations du commissaire de justice démontrent que la façade ne nécessite pas uniquement un simple nettoyage ou qu’il s’agit d’un défaut de fraîcheur. Se pose la question de la sécurité des accès et de l’intégrité du clos ;
- La limitation de l’expertise sollicitée à titre subsidiaire n’est pas justifiée car les désordres concernent l’immeuble dans son entièreté.

La commune de [Localité 2] demande au juge des référés de :
- À titre principal, débouter la SAS SONIFRAN de l’intégralité de ses demandes ;
- À titre subsidiaire, limiter et ordonner une mesure d’expertise pour la façade de l’immeuble objet du local commercial ;
- En tout état de cause, condamner la SAS SONIFRAN à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La commune de [Localité 2] fait valoir les moyens et arguments suivants :
- Le bail commercial met à la charge de la mairie de [Localité 2] uniquement les grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil ou la vétusté liée à ces mêmes grosses réparations. Toutes les autres réparations sont à la charge du preneur. De même, le bail commercial met à la charge de la société SONIFRAN toutes les réparations nécessitées par l’exercice de son activité. Les ballons d’eau chaude ne touchent pas la structure et la solidité de l’immeuble. Ils ne relèvent pas des grosses réparations ;
- Il a été sollicité par sommation de communiquer : les rapports d’intervention et les factures des entreprises spécialisées d’entretien des systèmes de chauffage, de ballons d’eau chaude et de climatisation, du local donné à bail depuis 2014 ; le ou les contrats d’entretien signés avec ces mêmes entreprises depuis 2014 ; et les factures d’installation des chauffe-eaux de 2014 et 2021 réalisées par la société LELONG, précédent preneur ainsi que les notices d’entretien. En réponse, il a été communiqué un ensemble de factures de dépannages. Seule une facture est une facture d’entretien de la climatisation. Il ressort donc des pièces de la société SONIFRAN que cette dernière n’a conclu aucun contrat d’entretien et de maintenance des ballons d’eau chaude. Elle est donc mal-fondée à soulever une demande d’expertise pour envisager des travaux sur ces éléments, lesquels ne relèvent pas des grosses réparations à la charge du bailleur, n’ont pas fait l’objet d’un entretien et d’une maintenance conforme et ne sont pas vétustes. La demande quant à la mise en place d’un adoucisseur d’eau relève des travaux de transformation et d’amélioration qui sont à la charge du preneur. Le bailleur ne peut en être responsable ;
- La société SONIFRAN indique que l’établissement ne serait pas conforme à l’accessibilité [Localité 4]. La société SONIFRAN allègue que les travaux nécessaires seraient à la charge du bailleur car cela a été stipulé dans l’acte de cession de fonds de commerce. Cette disposition n’est pas opposable au bailleur puisque ce dernier n’est pas parti à l’acte. C’est un engagement entre le cédant et le cessionnaire du fonds de commerce pour lequel le bailleur n’a pas été sollicité. Cette même lettre parle d’une mise au norme PMR de l’hôtel avec des engagements énoncés dans l’acte de cession du fonds de commerce, qui n’est pas opposable au bailleur. Le bail commercial à l’article “établissement recevant du public-information” rappelle que l’établissement est un [Localité 4] de catégorie 5 et que le preneur déclare en avoir pris connaissance dès avant ce jour et en faire son affaire personnelle eu égard à l’exploitation qu’il entend faire des lieux. À l’article “mise aux normes” du bail commercial, il est stipulé que le preneur aura la charge des travaux prescrits par l’autorité administrative, que ces travaux concernent la conformité générale de l’immeuble loué ou les normes de sécurité, d’accueil du public, ou d’accès des handicapés. La demande de travaux et donc d’expertise est ainsi sans objet ;
- S’agissant de la réfection de la façade, le procès-verbal de constat du commissaire de justice indique que les éléments visibles de cette façade démontrent un environnement extérieur nécessitant un certain niveau d’entretien à effectuer. Le constat vise uniquement un entretien de la façade et non une réfection. Le constat indique que la façade est altérée par le temps et que le crépi est ancien. Aucun acte ne met en évidence des défauts de structures susceptibles d’engager un défaut de l’immeuble dans sa solidité. Les travaux sont donc à la charge du preneur, car il s’agit de travaux d’entretien, d’amélioration et d’embellissement. Le bail commercial impose au locataire de maintenir en bon état de fraîcheur les peintures extérieures notamment, ce qui impose du nettoyage. À titre subsidiaire, la mesure d’expertise sera donc uniquement limitée à la façade.

Motifs

MOTIFS 

Sur la demande d’expertise :

La demande d’expertise est fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile qui énonce que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé ».

Ce texte exige seulement que le demandeur justifie d’un motif légitime à voir ordonner une expertise.

L’existence d’une contestation sérieuse, notamment tirée de stipulations contractuelles, ne constitue pas un obstacle à la mise en oeuvre des dispositions susvisées.

L’article 145 du code de procédure civile n’implique en effet aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

La légitimité du motif du demandeur résulte de la démonstration du caractère plausible et crédible du litige, bien qu’éventuel et futur, et le juge doit seulement constater qu’un tel procès est possible et qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés.

Le juge ne peut rejeter la demande d’expertise que si elle est destinée à soutenir une prétention dont le mal fondé est d’ores et déjà évident et qui est manifestement vouée à l’échec.

En l’espèce, la SAS SONIFRAN verse aux débats des éléments suffisants à démontrer le caractère plausible et crédible d’un litige à l’encontre de son bailleur, au regard du constat de commissaire de justice du 31 octobre 2025. Une action au fond n’est pas manifestement vouée à l’échec à l’encontre de la commune de [Localité 2] pour solliciter des travaux à la charge de cette dernière.

Par ailleurs, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence et de l’incontestable, d’examiner les diverses clauses stipulées dans le contrat de bail commercial du 12 avril 2018 et de déterminer, à ce stade de la procédure et sans examen au fond, les différentes obligations mises à la charge du preneur et du bailleur. Ce pouvoir n’appartient qu’au juge du fond éventuellement saisi du litige qui pourra examiner le contenu de chaque clause et leur articulation. 

Dès lors, la mesure d’expertise sollicitée est pertinente, adaptée, d’une utilité incontestable et proportionnée à l’éventuel futur litige, dans la mesure où elle permettra de vérifier la réalité des désordres allégués, en rechercher la cause et éventuellement d’évaluer les préjudices subis, puisque seul un expert judiciaire pourra déterminer si les désordres constatés procèdent d’une simple maintenance courante, d’une vétusté anormale, d’un vice préexistant, d’une qualité d’eau nécessitant un traitement spécifique, d’installations anciennes ou défaillantes, ou encore d’une combinaison de plusieurs de ces facteurs. 

En conséquence, la SAS SONIFRAN a donc un intérêt légitime à voir ordonner l’expertise sollicitée et il y a lieu de faire droit à sa demande, selon la mission prévue dans le dispositif, sans limiter la mesure d’expertise aux seuls désordres de la façade.

Sur les autres demandes :

La demande d’expertise est fondée sur l’article 145 du code de procédure civile et les responsabilités ne sont pas déterminées, de sorte que le défendeur ne peut être considéré comme la partie qui succombe au sens des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

Les dépens resteront donc à la charge du demandeur.

En effet, les dépens ne sauraient être réservés, comme réclamé par la SAS SONIFRAN, dans la mesure où la présente ordonnance met fin à l’instance.

A ce stade de la procédure, les responsabilités n’étant pas déterminées, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles. La commune de [Localité 2] sera donc déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

ORDONNE une expertise ;

DÉSIGNE pour y procéder monsieur [G] [N], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 5], demeurant [Adresse 4] [Localité 6] ([Courriel 1]) avec mission de :
- Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- Se rendre sur les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 3] ;
- Prendre connaissance de tous documents utiles ;
- Recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée ;
- Se faire communiquer par les parties tous documents utiles établissant leurs rapports de droit, la mission précise de chaque intervenant, et le calendrier des travaux ;
- Visiter l’immeuble ;
- Décrire les travaux commandés, les travaux exécutés, et les travaux facturés par les différents intervenants ;
- Décrire tous les désordres, malfaçons, inexécutions, défauts de conformité affectant les travaux, allégués dans l’assignation ;
- Préciser l’importance des désordres ; indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;
- Rechercher la cause des désordres en précisant pour chacun des désordres s’il y a eu un défaut d’entretien, une vétusté anormale, un vice préexistant, des installations anciennes ou défaillantes, ou encore toute autre cause ;
- Déterminer la part de responsabilité imputable aux différents intervenants par référence aux causes décelées ;
- Proposer les remèdes propres à pallier les désordres et à assurer la remise en état ou en sécurité de l’immeuble, et donner son avis sur leur coût ;
- Décrire et chiffrer les travaux urgents qui s’avéraient indispensables pour éviter l’aggravation des désordres ou assurer la mise en sécurité de l’immeuble ;
- Proposer un apurement des comptes entre les parties en distinguant le cas échéant les moins values résultant de travaux entrant dans le devis et non exécutés, le montant des travaux effectués mais non inclus dans le devis en précisant sur ce point s’ils étaient nécessaires ou non et plus généralement en distinguant le coût des reprises nécessaires en fonction de chaque entreprise intervenue sur le chantier ;
- Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer tous les préjudices subis et indiquer, de façon plus générale, toutes suites dommageables ;
- Répondre aux dires des parties dans la limite de la présente mission ;
- Procéder à toutes diligences nécessaires et faire toutes observations utiles au règlement du litige ; 

ORDONNE aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ; 

DIT QUE :
-l'expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine ;
-en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;
-l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances ;
-l'expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l'expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de sa mission ;
-l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu'il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur ;
-l’expert devra remettre un pré-rapport aux parties, leur impartir un délai pour déposer leurs éventuels dires, et y répondre ;
-l'expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de DIX MOIS à compter de l’information qui lui sera donnée de la consignation de la provision à valoir sur sa rémunération (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;
 
DIT QUE les frais d'expertise seront avancés par le demandeur à la mesure qui devra consigner la somme de QUATRE MILLE CINQ CENTS EUROS (4.500 €) à valoir sur la rémunération de l'expert auprès du régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire du MANS dans les deux mois de la présente décision étant précisé qu’ à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l'abstention ou du refus de consigner ;
 
COMMET le président du tribunal judiciaire, et à défaut tout autre juge du siège du tribunal judiciaire du MANS, pour surveiller l'exécution de la mesure ; 

REJETTE la demande formulée par la commune de [Localité 2] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens resteront à la charge du demandeur sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Judith MABIRE Marie-Michèle BELLET
Texte intégral
Minute n°26/
ORDONNANCE DU : 19 juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/00667 - N° Portalis DB2N-W-B7J-IXSK
AFFAIRE : Société SONIFRAN 
c/ Commune [Localité 1] prise en la personne de son représentant légal.


TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 juin 2026


DEMANDERESSE

Société SONIFRAN, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-baptiste RENOU de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocats au barreau du MANS



DEFENDERESSE

Commune [Localité 1] prise en la personne de son représentant légal., dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Emmanuel LOISEAU de la SELAS SOFIGES, avocats au barreau du MANS




COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Michèle BELLET
GREFFIER : Judith MABIRE


DÉBATS

À l’audience publique du 17 avril 2026,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 19 juin 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.


FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Le 12 avril 2018, la commune de [Localité 2] a conclu avec la SARL FVT LELONG “un nouveau bail tenant compte des diverses modifications de la loi relatives aux baux commerciaux”. 
Le bail commercial a été conclu pour une durée de neuf années, à compter du 1er avril 2018, pour un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 3], comprenant une entrée, une salle de restaurant, une cuisine, une autre salle, douze chambres, une lingerie et des sanitaires, moyennant un loyer annuel de 25.056 € TTC.

Le bail précisait que :
- Le bien était classé en établissement recevant du public, catégorie 5. Le preneur déclare en avoir pris connaissance dès avant ce jour et en faire son affaire personnelle eu égard à l’exploitation qu’il entend faire des lieux ;
- Le bailleur aura à sa charge les réparations des gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ainsi que celui des murs de soutènement et de clôture. Toutes les autres réparations, grosses ou menues, seront à la seule charge du preneur, notamment les réfections et remplacements des glaces, vitres, volets ou rideaux de fermeture. Le preneur devra maintenir en bon état de fraîcheur les peintures intérieures et extérieures, à l’exception de la peinture des murs extérieurs, qui restera à la charge du bailleur. Aux termes des dispositions des 1° et 2° de l’article R.145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputées au locataire : les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil et les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble ;
- Le preneur aura à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de son activité ;
- Le preneur aura la charge exclusive des travaux prescrits par l’autorité administrative, que ces travaux concernent la conformité générale de l’immeuble loué ou les normes de sécurité, d’accueil du public ou d’accès des handicapés ;
- Aucun état des lieux n’a été dressé entre les parties. La présomption selon laquelle le locataire a reçu les locaux en bon état n’est plus valable et le locataire ne pourra être tenu responsable du mauvais état des locaux.

Le 12 février 2022, la société FVT LELONG a cédé son fonds de commerce à la SAS SONIFRAN.

Par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 21 juillet 2025, la SAS SONIFRAN a demandé à la mairie de [Localité 2] d’effectuer plusieurs travaux quant aux ballons d’eau chaude, au système d’adoucisseur d’eau ; au dossier [Localité 4] et à la réfection de la façade.

Le 1er août 2025, la mairie lui a répondu que les travaux relevaient de la responsabilité de la SAS, en sa qualité de locataire des lieux.

Le 15 septembre 2025, le conseil de la SAS a informé la mairie de [Localité 2] du caractère vétuste des ballons d’eau chaude et de la nécessité d’un adoucisseur d’eau. Il a précisé que les travaux étaient à la charge du bailleur, au titre de son obligation de délivrance et que l’accessibilité PMR avait été mise à la charge du bailleur.

Le 31 octobre 2025, un commissaire de justice s’est rendu sur les lieux et a constaté que :
- L’état général de la façade avant du bâtiment présente des signes visibles de détérioration. Les pierres de tuffeau comportent plusieurs fissures et des marques de décoloration. Des parties sont manquantes ;
- Des débris de façade sont relevés au sol ;
- L’angle des deux parties de bâtiment présente des traces d’humidité et des taches vertes, indiquant une présence possible de moisissures liées à l’humidité ;
- Le pignon droit recouvert d’un enduit à la chaux présente un état général altéré par le temps, avec des fissures sur l’intégralité de la façade, suggérant un relâchement structurel ou une érosion ;
- La façade nécessite des réparations pour prévenir une détérioration ultérieure ;
- La crémone de la porte d’entrée est détériorée en partie basse, empêchant la fermeture de la porte ;
- Une chaudière est présente dans la partie chaufferie, avec un seau du trop-plein quasiment plein ;
- La surface visible des deux chauffe-eaux présente des signes et traces apparents de rouille en partie basse, de manière importante ;
- Le sol en béton se trouvant en dessous montre des signes importants d’humidité ;
- Les chauffe-eaux fuient de manière régulière et importante.

Le 17 novembre 2025, le conseil de la commune de [Localité 2] a indiqué au conseil de la SAS SONIFRAN que la commune ne souhaitait pas financer les travaux sollicités.

Aussi, par acte du 18 décembre 2025, la SAS SONIFRAN a fait citer la commune de [Localité 2] devant le juge des référés auquel elle demande d’organiser une expertise judiciaire, et de réserver les dépens. 

À l’audience du 17 avril 2026, la SAS SONIFRAN maintient sa demande d’expertise, avec réserve des dépens. Elle soutient notamment que :
- Par lettre recommandée du 17 juillet 2025, la SAS SONIFRAN a alerté son bailleur sur l’existence d’un certain nombre de désordres et sur la nécessité de procéder en urgence aux travaux permettant d’y remédier, notamment : le remplacement des ballons d’eau chaude percés dans l’annexe, en raison de leur vétusté ; la mise en place d’un système d’adoucisseur d’eau permettant de prolonger la vie de l’ensemble de l’installation, comprenant équipement, tuyauterie, système de climatisation et ballons d’eau chaude ; le défaut de conformité de l’hôtel par rapport à l’accessibilité [Localité 4] depuis 2016 ; et la réfection de l’enduit de façade extérieure. Pour autant, les travaux n’ont pas été réalisés alors qu’ils participent de l’obligation de délivrance du bailleur ;
- La matérialité des désordres a été confirmée par un constat d’un commissaire de justice ;
- La commune de [Localité 2] part du postulat que le bail en cause aurait été conclu en 2004 et se serait seulement poursuivi par tacite prolongation, ce qui exclurait l’application des articles L. 145-40-2 et R. 145-35 à R. 145-37 du code de commerce. Or, cette démonstration procède d’une confusion manifeste entre, d’une part, la tacite prolongation d’un bail expiré et, d’autre part, le renouvellement formalisé d’un bail commercial. L’acte notarié du 12 avril 2018 vise expressément le renouvellement du bail, fixe une nouvelle durée de neuf ans et fait courir ce nouveau bail du 1er avril 2018 au 31 mars 2027. La commune ne peut donc utilement soutenir qu’aucun renouvellement ne serait intervenu ;
- Les dispositions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce issues de la loi PINEL, applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, gouvernent pleinement le bail renouvelé du 12 avril 2018. Il en va de même des articles réglementaires R. 145-35 à R. 145-37, applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret du 3 novembre 2014. Dès lors, le bail renouvelé devait comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Tel n’est pas le cas. La jurisprudence a d’ailleurs retenu qu’en l’absence d’inventaire précis et limitatif exigé par l’article L. 145-40-2 du code de commerce, la clause du bail prévoyant des dépenses récupérables sur le locataire devait être réputée non écrite.
À tout le moins, dans une telle configuration, les stipulations générales du bail ne peuvent être utilement opposées pour faire échec à la répartition légale des charges et travaux ni, en particulier, à l’obligation de délivrance et d’entretien du bailleur ;
- Selon la commune, le remplacement des ballons d’eau chaude ne relève pas des grosses réparations de l’article 606 du code civil. Or, le débat ne saurait être réduit, devant le juge des référés, à une qualification abstraite au 
regard de l’article 606 du code civil. La question concrète est de savoir si les désordres constatés procèdent d’une simple maintenance courante, d’une vétusté anormale, d’un vice préexistant, d’une qualité d’eau nécessitant un traitement spécifique, d’installations anciennes ou défaillantes, ou encore d’une combinaison de 
plusieurs de ces facteurs. Une telle appréciation est exclusivement technique. Par ailleurs, le constat du commissaire de justice du 31 octobre 2025 relève expressément des traces importantes de rouille en partie basse sur les deux chauffe-eaux, une humidité significative au sol et des fuites régulières et importantes ;
- Les factures produites par la société SONIFRAN depuis 2022 montrent des interventions répétées sur les équipements thermiques et de climatisation, ce qui contredit l’idée d’un incident isolé et tend au contraire à révéler un dysfonctionnement chronique des installations ;
- Il appartiendra précisément à l’expert judiciaire de dire si les désordres résultent d’un défaut d’entretien imputable au preneur, d’une vétusté imputable au bailleur, d’une qualité de l’eau nécessitant la pose d’un adoucisseur, ou encore d’une installation ancienne ou inadaptée ;
- En l’absence d’inventaire précis et limitatif des charges et travaux, la commune de [Localité 2] ne peut opposer au preneur, par la seule invocation de clauses générales, la prise en charge indistincte de dépenses touchant à la vétusté, à la pérennité des installations et à la conformité d’exploitation des lieux ;
- La commune de [Localité 2] invoque la clause de mise aux normes du bail pour soutenir que tous travaux d’accessibilité incomberaient exclusivement au preneur mais le bailleur est tenu de délivrer et d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage convenu. Une clause mettant à la charge du preneur certains travaux prescrits par l’autorité administrative ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance conforme lorsque la non-conformité alléguée préexiste au renouvellement du bail ou affecte l’aptitude même des lieux à leur destination contractuelle d’hôtel-restaurant recevant du public. Or, le défaut d’accessibilité est ancien et antérieur à son entrée dans les lieux. La commune avait commencé les travaux d’accessibilité puis les a interrompus au début de l’année 2025 ;
- Les constatations du commissaire de justice démontrent que la façade ne nécessite pas uniquement un simple nettoyage ou qu’il s’agit d’un défaut de fraîcheur. Se pose la question de la sécurité des accès et de l’intégrité du clos ;
- La limitation de l’expertise sollicitée à titre subsidiaire n’est pas justifiée car les désordres concernent l’immeuble dans son entièreté.

La commune de [Localité 2] demande au juge des référés de :
- À titre principal, débouter la SAS SONIFRAN de l’intégralité de ses demandes ;
- À titre subsidiaire, limiter et ordonner une mesure d’expertise pour la façade de l’immeuble objet du local commercial ;
- En tout état de cause, condamner la SAS SONIFRAN à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La commune de [Localité 2] fait valoir les moyens et arguments suivants :
- Le bail commercial met à la charge de la mairie de [Localité 2] uniquement les grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil ou la vétusté liée à ces mêmes grosses réparations. Toutes les autres réparations sont à la charge du preneur. De même, le bail commercial met à la charge de la société SONIFRAN toutes les réparations nécessitées par l’exercice de son activité. Les ballons d’eau chaude ne touchent pas la structure et la solidité de l’immeuble. Ils ne relèvent pas des grosses réparations ;
- Il a été sollicité par sommation de communiquer : les rapports d’intervention et les factures des entreprises spécialisées d’entretien des systèmes de chauffage, de ballons d’eau chaude et de climatisation, du local donné à bail depuis 2014 ; le ou les contrats d’entretien signés avec ces mêmes entreprises depuis 2014 ; et les factures d’installation des chauffe-eaux de 2014 et 2021 réalisées par la société LELONG, précédent preneur ainsi que les notices d’entretien. En réponse, il a été communiqué un ensemble de factures de dépannages. Seule une facture est une facture d’entretien de la climatisation. Il ressort donc des pièces de la société SONIFRAN que cette dernière n’a conclu aucun contrat d’entretien et de maintenance des ballons d’eau chaude. Elle est donc mal-fondée à soulever une demande d’expertise pour envisager des travaux sur ces éléments, lesquels ne relèvent pas des grosses réparations à la charge du bailleur, n’ont pas fait l’objet d’un entretien et d’une maintenance conforme et ne sont pas vétustes. La demande quant à la mise en place d’un adoucisseur d’eau relève des travaux de transformation et d’amélioration qui sont à la charge du preneur. Le bailleur ne peut en être responsable ;
- La société SONIFRAN indique que l’établissement ne serait pas conforme à l’accessibilité [Localité 4]. La société SONIFRAN allègue que les travaux nécessaires seraient à la charge du bailleur car cela a été stipulé dans l’acte de cession de fonds de commerce. Cette disposition n’est pas opposable au bailleur puisque ce dernier n’est pas parti à l’acte. C’est un engagement entre le cédant et le cessionnaire du fonds de commerce pour lequel le bailleur n’a pas été sollicité. Cette même lettre parle d’une mise au norme PMR de l’hôtel avec des engagements énoncés dans l’acte de cession du fonds de commerce, qui n’est pas opposable au bailleur. Le bail commercial à l’article “établissement recevant du public-information” rappelle que l’établissement est un [Localité 4] de catégorie 5 et que le preneur déclare en avoir pris connaissance dès avant ce jour et en faire son affaire personnelle eu égard à l’exploitation qu’il entend faire des lieux. À l’article “mise aux normes” du bail commercial, il est stipulé que le preneur aura la charge des travaux prescrits par l’autorité administrative, que ces travaux concernent la conformité générale de l’immeuble loué ou les normes de sécurité, d’accueil du public, ou d’accès des handicapés. La demande de travaux et donc d’expertise est ainsi sans objet ;
- S’agissant de la réfection de la façade, le procès-verbal de constat du commissaire de justice indique que les éléments visibles de cette façade démontrent un environnement extérieur nécessitant un certain niveau d’entretien à effectuer. Le constat vise uniquement un entretien de la façade et non une réfection. Le constat indique que la façade est altérée par le temps et que le crépi est ancien. Aucun acte ne met en évidence des défauts de structures susceptibles d’engager un défaut de l’immeuble dans sa solidité. Les travaux sont donc à la charge du preneur, car il s’agit de travaux d’entretien, d’amélioration et d’embellissement. Le bail commercial impose au locataire de maintenir en bon état de fraîcheur les peintures extérieures notamment, ce qui impose du nettoyage. À titre subsidiaire, la mesure d’expertise sera donc uniquement limitée à la façade.


MOTIFS 

Sur la demande d’expertise :

La demande d’expertise est fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile qui énonce que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé ».

Ce texte exige seulement que le demandeur justifie d’un motif légitime à voir ordonner une expertise.

L’existence d’une contestation sérieuse, notamment tirée de stipulations contractuelles, ne constitue pas un obstacle à la mise en oeuvre des dispositions susvisées.

L’article 145 du code de procédure civile n’implique en effet aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

La légitimité du motif du demandeur résulte de la démonstration du caractère plausible et crédible du litige, bien qu’éventuel et futur, et le juge doit seulement constater qu’un tel procès est possible et qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés.

Le juge ne peut rejeter la demande d’expertise que si elle est destinée à soutenir une prétention dont le mal fondé est d’ores et déjà évident et qui est manifestement vouée à l’échec.

En l’espèce, la SAS SONIFRAN verse aux débats des éléments suffisants à démontrer le caractère plausible et crédible d’un litige à l’encontre de son bailleur, au regard du constat de commissaire de justice du 31 octobre 2025. Une action au fond n’est pas manifestement vouée à l’échec à l’encontre de la commune de [Localité 2] pour solliciter des travaux à la charge de cette dernière.

Par ailleurs, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence et de l’incontestable, d’examiner les diverses clauses stipulées dans le contrat de bail commercial du 12 avril 2018 et de déterminer, à ce stade de la procédure et sans examen au fond, les différentes obligations mises à la charge du preneur et du bailleur. Ce pouvoir n’appartient qu’au juge du fond éventuellement saisi du litige qui pourra examiner le contenu de chaque clause et leur articulation. 

Dès lors, la mesure d’expertise sollicitée est pertinente, adaptée, d’une utilité incontestable et proportionnée à l’éventuel futur litige, dans la mesure où elle permettra de vérifier la réalité des désordres allégués, en rechercher la cause et éventuellement d’évaluer les préjudices subis, puisque seul un expert judiciaire pourra déterminer si les désordres constatés procèdent d’une simple maintenance courante, d’une vétusté anormale, d’un vice préexistant, d’une qualité d’eau nécessitant un traitement spécifique, d’installations anciennes ou défaillantes, ou encore d’une combinaison de plusieurs de ces facteurs. 

En conséquence, la SAS SONIFRAN a donc un intérêt légitime à voir ordonner l’expertise sollicitée et il y a lieu de faire droit à sa demande, selon la mission prévue dans le dispositif, sans limiter la mesure d’expertise aux seuls désordres de la façade.

Sur les autres demandes :

La demande d’expertise est fondée sur l’article 145 du code de procédure civile et les responsabilités ne sont pas déterminées, de sorte que le défendeur ne peut être considéré comme la partie qui succombe au sens des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

Les dépens resteront donc à la charge du demandeur.

En effet, les dépens ne sauraient être réservés, comme réclamé par la SAS SONIFRAN, dans la mesure où la présente ordonnance met fin à l’instance.

A ce stade de la procédure, les responsabilités n’étant pas déterminées, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles. La commune de [Localité 2] sera donc déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

ORDONNE une expertise ;

DÉSIGNE pour y procéder monsieur [G] [N], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 5], demeurant [Adresse 4] [Localité 6] ([Courriel 1]) avec mission de :
- Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- Se rendre sur les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 3] ;
- Prendre connaissance de tous documents utiles ;
- Recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée ;
- Se faire communiquer par les parties tous documents utiles établissant leurs rapports de droit, la mission précise de chaque intervenant, et le calendrier des travaux ;
- Visiter l’immeuble ;
- Décrire les travaux commandés, les travaux exécutés, et les travaux facturés par les différents intervenants ;
- Décrire tous les désordres, malfaçons, inexécutions, défauts de conformité affectant les travaux, allégués dans l’assignation ;
- Préciser l’importance des désordres ; indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;
- Rechercher la cause des désordres en précisant pour chacun des désordres s’il y a eu un défaut d’entretien, une vétusté anormale, un vice préexistant, des installations anciennes ou défaillantes, ou encore toute autre cause ;
- Déterminer la part de responsabilité imputable aux différents intervenants par référence aux causes décelées ;
- Proposer les remèdes propres à pallier les désordres et à assurer la remise en état ou en sécurité de l’immeuble, et donner son avis sur leur coût ;
- Décrire et chiffrer les travaux urgents qui s’avéraient indispensables pour éviter l’aggravation des désordres ou assurer la mise en sécurité de l’immeuble ;
- Proposer un apurement des comptes entre les parties en distinguant le cas échéant les moins values résultant de travaux entrant dans le devis et non exécutés, le montant des travaux effectués mais non inclus dans le devis en précisant sur ce point s’ils étaient nécessaires ou non et plus généralement en distinguant le coût des reprises nécessaires en fonction de chaque entreprise intervenue sur le chantier ;
- Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer tous les préjudices subis et indiquer, de façon plus générale, toutes suites dommageables ;
- Répondre aux dires des parties dans la limite de la présente mission ;
- Procéder à toutes diligences nécessaires et faire toutes observations utiles au règlement du litige ; 

ORDONNE aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ; 

DIT QUE :
-l'expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine ;
-en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;
-l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances ;
-l'expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l'expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de sa mission ;
-l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu'il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur ;
-l’expert devra remettre un pré-rapport aux parties, leur impartir un délai pour déposer leurs éventuels dires, et y répondre ;
-l'expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de DIX MOIS à compter de l’information qui lui sera donnée de la consignation de la provision à valoir sur sa rémunération (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;
 
DIT QUE les frais d'expertise seront avancés par le demandeur à la mesure qui devra consigner la somme de QUATRE MILLE CINQ CENTS EUROS (4.500 €) à valoir sur la rémunération de l'expert auprès du régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire du MANS dans les deux mois de la présente décision étant précisé qu’ à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l'abstention ou du refus de consigner ;
 
COMMET le président du tribunal judiciaire, et à défaut tout autre juge du siège du tribunal judiciaire du MANS, pour surveiller l'exécution de la mesure ; 

REJETTE la demande formulée par la commune de [Localité 2] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens resteront à la charge du demandeur sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Judith MABIRE Marie-Michèle BELLET

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce R145-37, code de commerce L145-40-2, code civil 606, code de commerce R145-35). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-19T20:46:20.013Z.