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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Niort, JCP, 23 juin 2026, n° 25/00086

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail sous seing privé en date du 24 février 2023, Mme [I] [M] a donné en location à M. [V] [X] et Mme [K] [Q] un logement sis [Adresse 2] à [Localité 3] (79), pour un loyer mensuel de 700 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Par contrat du 22 février 2023 prenant effet le 24 février 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dans le cadre du dispositif VISALE, s’est porté caution simple de M. [V] [X] et Mme [K] [Q] en faveur du bailleur à la sûreté et à la garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues par les locataires au titre d’un impayé de loyer et/ou d’une dégradation locative, couvrant 36 impayés de loyer maximum sur la durée totale du bail, renouvellement éventuel inclus.

Suivant quittance subrogative du 1er mai 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a versé à Mme [I] [M] la somme de 2.538 euros au titre des loyers et charges impayés par M. [V] [X] et Mme [K] [Q], devenant subrogée dans les droits de la bailleresse à concurrence de cette somme.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, a fait délivrer par acte de commissaire de justice du 13 juin 2024 à M. [V] [X] et Mme [K] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 1.300,10 euros, incluant le coût de l’acte pour 91,44 euros.

Ce commandement de payer a été dénoncé le 14 juin 2024 auprès de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives des Deux-Sèvres.

Suivant quittance subrogative n°9 du 11 mars 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a actualisé à 4.634 euros la somme versée à Mme [I] [M] au titre des loyers et charges impayés par M. [V] [X] et Mme [K] [Q].

Par actes de commissaire de justice délivrés à étude le 28 mars 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, a assigné M. [V] [X] et Mme [K] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Niort aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, d’ordonner l’expulsion des locataires et leur condamnation en paiement des loyers.

Le 31 mars 2025, l’assignation a été dénoncée à la préfecture des Deux-Sèvres. 

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2026.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES représentée par son conseil a actualisé ses demandes formulées au sein de l'assignation, et sollicite de la présente juridiction – sous le bénéfice de l’exécution provisoire – de :
Constater l’acquisition pour défaut de paiement de la clause résolutoire du contrat de bail du 24 février 2023 conclu entre Mme [I] [M] d’une part et M. [V] [X] et Mme [K] [Q] d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 2] à [Localité 3] (79),A titre subsidiaire, prononcer la résiliation dudit contrat de bail,Ordonner l’expulsion de M. [V] [X] et Mme [K] [Q], et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique,Condamner solidairement M. [V] [X] et Mme [K] [Q] à lui payer la somme de 3.245,74 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 juin 2024 sur la somme de 2.925,16 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,Condamner solidairement M. [V] [X] et Mme [K] [Q] à payer lesdites indemnités d’occupation à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner in solidum M. [V] [X] et Mme [K] [Q] aux entiers dépens de l’instance,Condamner solidairement M. [V] [X] et Mme [K] [Q] à lui payer la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses demandes, ACTION LOGEMENT SERVICES, fait d’abord valoir qu’il agit en application des dispositions de l’article 2309 du code civil, en qualité de caution ayant partie toute ou partie de la dette de M. [V] [X] et Mme [K] [Q], étant ainsi subrogée dans les droits qu'avait le bailleur contre les locataires, en ce compris au titre de la résiliation du bail.

Ainsi, la société expose que le contrat de bail du 24 février 2023 comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement du loyer et que le commandement de payer du 13 juin 2024 n'a pas été suivi d'effet par les locataires dans le délai imparti. A ce titre, la clause résolutoire est acquise de plein droit au terme des deux mois et l’expulsion de M. [V] [X] et Mme [K] [Q] est sollicitée. A titre subsidiaire, ACTION LOGEMENT SERVICES soutient que le non règlement des loyers par les locataires est un manquement grave qui justifie la résiliation judiciaire du bail.

M. [V] [X] et Mme [K] [Q], représentés par leur conseil, s’en rapportent à leurs conclusions responsives visées à l’audience du 11 mars 2026, aux termes desquelles ils sollicitent de la juridiction de :
Leur accorder un délai de paiement pour s’acquitter de leur dette locative, sous la forme de 36 mensualités de 30 euros chacune,Suspendre les effets de la clause résolutoire du bail sous réserve du respect du plan de paiement, et qu’en cas de respect intégral de cet échéancier, de dire que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,Laisser à chaque partie la charge de ses dépens,Débouter la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Les locataires exposent qu’ils n’ont jamais quitté les lieux et souhaitent pouvoir s’y maintenir, sous le bénéfice de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, en application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989. En effet, ils indiquent avoir subi une baisse brutale de leurs revenus au cours de l’année 2023 et avoir été dans l’impossibilité de régler la totalité du loyer mensuel. Ainsi, M. [V] [X] explique avoir perdu son emploi à la suite d’une arthrite invalidante, précisant désormais être au RSA. Mme [K] [Q] a elle aussi subi une diminution de ses ressources du fait de la fin de son contrat à durée déterminée. Les locataires précisent être tous les deux reconnus en qualité de travailleurs handicapés, et avoir deux enfants à charge. Pour autant, ils soutiennent qu’ils ont poursuivi des règlements réguliers et constants au fil des mois, dans la limite de leurs moyens, et parfois spontanément pour des montants importants afin de combler leur dette, notamment un versement de 1.300,10 euros le 29 juillet 2025 qui n’apparait pas pris en compte par la société ACTION LOGEMENT SERVICES. En outre, ils ajoutent que depuis juillet 2025, ils ont repris le paiement des loyers courants, notamment grâce au versement direct par la Caisse d’Allocations Familiales au bailleur des allocations logements à hauteur de 340 euros mensuels.

Du fait de leur situation stabilisée, M. [V] [X] et Mme [K] [Q] exposent être désormais en mesure de régler les mensualités locatives ainsi que de régler la somme de 30 euros en plus du loyer et des charges courants, et soutiennent que leur comportement constant et transparent ainsi que leur bonne foi justifient la suspension de la clause résolutoire, afin de préserver leur logement familial.

A l’audience et par courrier du 29 décembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a indiqué s’en rapporter à la décision du tribunal s’agissant de l’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause, étant précisé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance et/ou du loyer courant à la bonne date, le bail serait résilié de plein droit et l’expulsion ordonnée. La société conclut au rejet de toutes les autres demandes formées par les locataires.

A l’issue de l’audience, le juge a avisé les parties présentes que le prononcé du jugement aura lieu le 23 juin 2026, par la mise à disposition de la décision au greffe du tribunal.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la Loi du 6 juillet 1989 applicable à l’espèce dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 24 février 2023 contient une clause résolutoire en son article IX et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 juin 2024, pour la somme en principal de 1.208,66 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 13 août 2024.

Sur la demande en paiement au titre des arriérés de loyer

Selon l’article 2306 du code civil, auquel fait expressément référence le contrat de cautionnement Visale conclu, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur, jusqu’à concurrence des indemnités payées par elle au titre de la garantie.

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

À ce titre, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. Aussi, le bailleur ne saurait imputer au débit du compte des frais pour lesquels il ne justifie ni du fondement ni du quantum.

En l'espèce, il ressort de la dernière quittance subrogative (n°14) établie le 4 août 2025, que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a pris en charge auprès du bailleur les impayés de loyers et charges pour les échéances de :
juillet, août et novembre 2023,mars, avril, mai, juin, juillet et décembre 2024,janvier, février, mars, avril, mai, juin et juillet 2025,pour un montant total de 6.762,50 euros.

Il ressort du dernier décompte actualisé de la créance en mars 2026 que le bailleur a remboursé à la société ACTION LOGEMENT SERVICES différents trop-perçus, pour la somme totale de 3.516,76 euros, laissant subsister un reliquat de 3.245,74 euros, montant sollicité par la société auprès des locataires.

Si les défendeurs allèguent avoir payé la somme de 1.300,10 euros le 29 juillet 2025 auprès d'un commissaire de justice, la seule production d'un relevé de compte est insuffisante à démontrer la destination du paiement.

Pareillement, il ne peut être déduit de la créance du demandeur les allocations logement perçues par le bailleur depuis juillet 2025, faute de démonstration claire que la société Action Logement Services les ait réceptionné, l'attestation de la caisse d’allocations familiales des Deux-Sèvres du 4 novembre 2025 (pièce 11) mentionnant que le versement des allocations logement pour le terme de juillet 2025 – dernier terme impayé inclus dans la créance – a subi une retenue d’un montant de 329,30 euros sur les 340 euros versés, seule la différence de 10,70 euros ayant été versée au bailleur

Le contrat de bail comporte une clause de solidarité (article VII).

En conséquence, M. [V] [X] et Mme [K] [Q] seront solidairement condamnés à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.245,74 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1208,66 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1716,50 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l'octroi d'un délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder au locataire un délai de paiement dans la limite de trois années.

L'article 24 VII de cette loi ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours du délai accordé par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de bail et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il n'est pas contesté que les locataires ont repris le versement intégral du loyer depuis plusieurs mois. Compte tenu de la reprise du paiement du loyer et des charges courants avant la date de l’audience, de la proposition de règlement de la dette, qui apparait adaptée aux capacités de remboursement des locataires et à laquelle ne s’oppose pas la société ACTION LOGEMENT SERVICES, et de l’accord de celle-ci quant à la suspension des effets de la clause résolutoire, il convient d’accorder à M. [V] [X] et Mme [K] [Q] un délai de paiement et de suspendre durant cette période les effets de la résiliation.

Si ce moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause sera réputée ne pas avoir joué. Toutefois, à défaut de paiement d'une mensualité ou du loyer et des charges courants à leur date d'exigibilité, la clause résolutoire retrouvera son plein effet, les locataires pourront être expulsés et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, dans les termes et selon les modalités visées au dispositif.

La mensualité accordée étant un minimum, M. [V] [X] et Mme [K] [Q] demeurent libres de verser une somme supérieure afin d'apurer plus rapidement leur dette et de se prémunir d'une dernière mensualité trop importante.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

-Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [V] [X] et Mme [K] [Q], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance.

-Sur les frais du procès
Aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de la situation financière de M. [V] [X] et Mme [K] [Q], bénéficiaires de l’aide juridictionnelle totale, il convient de rejeter la demande formulée par ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

-Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 février 2023 entre Mme [I] [M] d’une part, et M. [V] [X] et Mme [K] [Q] d’autre part, concernant le logement sis [Adresse 2] à [Localité 3] (79), sont réunies à la date du 13 août 2024,

CONDAMNE solidairement M. [V] [X] et Mme [K] [Q] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3245,74 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1208,66 euros à compter du 13 juin 2024, sur la somme de 1716,50 euros à compter du 28 mars 2025, et à compter du présent jugement pour le surplus.

AUTORISE M. [V] [X] et Mme [K] [Q] à se libérer de leur dette en 35 mensualités de 30 euros chacune et une 36ème qui soldera la dette,

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, sauf meilleur accord des parties, et RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus des loyers et charges courants à leur date d'exigibilité,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu'à défaut de respect de cet échéancier ou du paiement de la redevance courante à son terme et huit jours après la date de présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception demeurée infructueuse :
 
la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le contrat de bail sera résilié de plein droit à la date de la défaillance des locataires,
à défaut pour M. [V] [X] et Mme [K] [Q] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, ACTION LOGEMENT SERVICES sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle et de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d'un serrurier, ainsi qu'au transport des meubles éventuellement laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
M. [V] [X] et Mme [K] [Q], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés in solidum à verser à ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs ou l’expulsion,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

CONDAMNE in solidum M. [V] [X] et Mme [K] [Q] aux dépens,

DEBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.


Le Greffier 

Le Juge des contentieux de la protection
Texte intégral
N° RG 25/00086 - N° Portalis DB24-W-B7J-ENMA
COUR D’APPEL DE POITIERS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT
Juge des contentieux de la protection
N° Minute :
N° RG 25/00086 - N° Portalis DB24-W-B7J-ENMA

Copies certifiées conformes délivrées le :
- à Me GERMAIN
- à Me Hugo MANNEVY
- au dossier 
 
Copie exécutoire délivrée le :
- à Me GERMAIN
- à Me Hugo MANNEVY



JUGEMENT DU 23 JUIN 2026



A l’audience publique du 11 Mars 2026 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par Madame Delphine PORTAL, Vice-présidente, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Bernadette BELLA-ABEGA, greffière,

a été évoquée l’affaire opposant les parties : 


DEMANDERESSE :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES
Prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substitué à l'audience par Me Guillaume GERMAIN, avocat au barreau des DEUX-SEVRES,


D’UNE PART,

et

DEFENDEURS :

Monsieur [V] [X]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Hugo MANNEVY, avocat au barreau de DEUX-SEVRES

Madame [K] [Q]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Hugo MANNEVY, avocat au barreau de DEUX-SEVRES




D’AUTRE PART,


A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 23 Juin 2026, sous la signature de Madame Delphine PORTAL, Juge des contentieux de la protection, et de Madame Stéphanie GEFFARD, Cadre Greffier, conformément à l'article 450 du Code de procédure civile.


EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail sous seing privé en date du 24 février 2023, Mme [I] [M] a donné en location à M. [V] [X] et Mme [K] [Q] un logement sis [Adresse 2] à [Localité 3] (79), pour un loyer mensuel de 700 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Par contrat du 22 février 2023 prenant effet le 24 février 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dans le cadre du dispositif VISALE, s’est porté caution simple de M. [V] [X] et Mme [K] [Q] en faveur du bailleur à la sûreté et à la garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues par les locataires au titre d’un impayé de loyer et/ou d’une dégradation locative, couvrant 36 impayés de loyer maximum sur la durée totale du bail, renouvellement éventuel inclus.

Suivant quittance subrogative du 1er mai 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a versé à Mme [I] [M] la somme de 2.538 euros au titre des loyers et charges impayés par M. [V] [X] et Mme [K] [Q], devenant subrogée dans les droits de la bailleresse à concurrence de cette somme.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, a fait délivrer par acte de commissaire de justice du 13 juin 2024 à M. [V] [X] et Mme [K] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 1.300,10 euros, incluant le coût de l’acte pour 91,44 euros.

Ce commandement de payer a été dénoncé le 14 juin 2024 auprès de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives des Deux-Sèvres.

Suivant quittance subrogative n°9 du 11 mars 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a actualisé à 4.634 euros la somme versée à Mme [I] [M] au titre des loyers et charges impayés par M. [V] [X] et Mme [K] [Q].

Par actes de commissaire de justice délivrés à étude le 28 mars 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, a assigné M. [V] [X] et Mme [K] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Niort aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, d’ordonner l’expulsion des locataires et leur condamnation en paiement des loyers.

Le 31 mars 2025, l’assignation a été dénoncée à la préfecture des Deux-Sèvres. 

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2026.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES représentée par son conseil a actualisé ses demandes formulées au sein de l'assignation, et sollicite de la présente juridiction – sous le bénéfice de l’exécution provisoire – de :
Constater l’acquisition pour défaut de paiement de la clause résolutoire du contrat de bail du 24 février 2023 conclu entre Mme [I] [M] d’une part et M. [V] [X] et Mme [K] [Q] d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 2] à [Localité 3] (79),A titre subsidiaire, prononcer la résiliation dudit contrat de bail,Ordonner l’expulsion de M. [V] [X] et Mme [K] [Q], et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique,Condamner solidairement M. [V] [X] et Mme [K] [Q] à lui payer la somme de 3.245,74 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 juin 2024 sur la somme de 2.925,16 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,Condamner solidairement M. [V] [X] et Mme [K] [Q] à payer lesdites indemnités d’occupation à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner in solidum M. [V] [X] et Mme [K] [Q] aux entiers dépens de l’instance,Condamner solidairement M. [V] [X] et Mme [K] [Q] à lui payer la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses demandes, ACTION LOGEMENT SERVICES, fait d’abord valoir qu’il agit en application des dispositions de l’article 2309 du code civil, en qualité de caution ayant partie toute ou partie de la dette de M. [V] [X] et Mme [K] [Q], étant ainsi subrogée dans les droits qu'avait le bailleur contre les locataires, en ce compris au titre de la résiliation du bail.

Ainsi, la société expose que le contrat de bail du 24 février 2023 comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement du loyer et que le commandement de payer du 13 juin 2024 n'a pas été suivi d'effet par les locataires dans le délai imparti. A ce titre, la clause résolutoire est acquise de plein droit au terme des deux mois et l’expulsion de M. [V] [X] et Mme [K] [Q] est sollicitée. A titre subsidiaire, ACTION LOGEMENT SERVICES soutient que le non règlement des loyers par les locataires est un manquement grave qui justifie la résiliation judiciaire du bail.

M. [V] [X] et Mme [K] [Q], représentés par leur conseil, s’en rapportent à leurs conclusions responsives visées à l’audience du 11 mars 2026, aux termes desquelles ils sollicitent de la juridiction de :
Leur accorder un délai de paiement pour s’acquitter de leur dette locative, sous la forme de 36 mensualités de 30 euros chacune,Suspendre les effets de la clause résolutoire du bail sous réserve du respect du plan de paiement, et qu’en cas de respect intégral de cet échéancier, de dire que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,Laisser à chaque partie la charge de ses dépens,Débouter la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Les locataires exposent qu’ils n’ont jamais quitté les lieux et souhaitent pouvoir s’y maintenir, sous le bénéfice de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, en application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989. En effet, ils indiquent avoir subi une baisse brutale de leurs revenus au cours de l’année 2023 et avoir été dans l’impossibilité de régler la totalité du loyer mensuel. Ainsi, M. [V] [X] explique avoir perdu son emploi à la suite d’une arthrite invalidante, précisant désormais être au RSA. Mme [K] [Q] a elle aussi subi une diminution de ses ressources du fait de la fin de son contrat à durée déterminée. Les locataires précisent être tous les deux reconnus en qualité de travailleurs handicapés, et avoir deux enfants à charge. Pour autant, ils soutiennent qu’ils ont poursuivi des règlements réguliers et constants au fil des mois, dans la limite de leurs moyens, et parfois spontanément pour des montants importants afin de combler leur dette, notamment un versement de 1.300,10 euros le 29 juillet 2025 qui n’apparait pas pris en compte par la société ACTION LOGEMENT SERVICES. En outre, ils ajoutent que depuis juillet 2025, ils ont repris le paiement des loyers courants, notamment grâce au versement direct par la Caisse d’Allocations Familiales au bailleur des allocations logements à hauteur de 340 euros mensuels.

Du fait de leur situation stabilisée, M. [V] [X] et Mme [K] [Q] exposent être désormais en mesure de régler les mensualités locatives ainsi que de régler la somme de 30 euros en plus du loyer et des charges courants, et soutiennent que leur comportement constant et transparent ainsi que leur bonne foi justifient la suspension de la clause résolutoire, afin de préserver leur logement familial.

A l’audience et par courrier du 29 décembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a indiqué s’en rapporter à la décision du tribunal s’agissant de l’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause, étant précisé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance et/ou du loyer courant à la bonne date, le bail serait résilié de plein droit et l’expulsion ordonnée. La société conclut au rejet de toutes les autres demandes formées par les locataires.

A l’issue de l’audience, le juge a avisé les parties présentes que le prononcé du jugement aura lieu le 23 juin 2026, par la mise à disposition de la décision au greffe du tribunal.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la Loi du 6 juillet 1989 applicable à l’espèce dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 24 février 2023 contient une clause résolutoire en son article IX et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 juin 2024, pour la somme en principal de 1.208,66 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 13 août 2024.

Sur la demande en paiement au titre des arriérés de loyer

Selon l’article 2306 du code civil, auquel fait expressément référence le contrat de cautionnement Visale conclu, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur, jusqu’à concurrence des indemnités payées par elle au titre de la garantie.

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

À ce titre, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. Aussi, le bailleur ne saurait imputer au débit du compte des frais pour lesquels il ne justifie ni du fondement ni du quantum.

En l'espèce, il ressort de la dernière quittance subrogative (n°14) établie le 4 août 2025, que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a pris en charge auprès du bailleur les impayés de loyers et charges pour les échéances de :
juillet, août et novembre 2023,mars, avril, mai, juin, juillet et décembre 2024,janvier, février, mars, avril, mai, juin et juillet 2025,pour un montant total de 6.762,50 euros.

Il ressort du dernier décompte actualisé de la créance en mars 2026 que le bailleur a remboursé à la société ACTION LOGEMENT SERVICES différents trop-perçus, pour la somme totale de 3.516,76 euros, laissant subsister un reliquat de 3.245,74 euros, montant sollicité par la société auprès des locataires.

Si les défendeurs allèguent avoir payé la somme de 1.300,10 euros le 29 juillet 2025 auprès d'un commissaire de justice, la seule production d'un relevé de compte est insuffisante à démontrer la destination du paiement.

Pareillement, il ne peut être déduit de la créance du demandeur les allocations logement perçues par le bailleur depuis juillet 2025, faute de démonstration claire que la société Action Logement Services les ait réceptionné, l'attestation de la caisse d’allocations familiales des Deux-Sèvres du 4 novembre 2025 (pièce 11) mentionnant que le versement des allocations logement pour le terme de juillet 2025 – dernier terme impayé inclus dans la créance – a subi une retenue d’un montant de 329,30 euros sur les 340 euros versés, seule la différence de 10,70 euros ayant été versée au bailleur

Le contrat de bail comporte une clause de solidarité (article VII).

En conséquence, M. [V] [X] et Mme [K] [Q] seront solidairement condamnés à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.245,74 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1208,66 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1716,50 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l'octroi d'un délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder au locataire un délai de paiement dans la limite de trois années.

L'article 24 VII de cette loi ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours du délai accordé par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de bail et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il n'est pas contesté que les locataires ont repris le versement intégral du loyer depuis plusieurs mois. Compte tenu de la reprise du paiement du loyer et des charges courants avant la date de l’audience, de la proposition de règlement de la dette, qui apparait adaptée aux capacités de remboursement des locataires et à laquelle ne s’oppose pas la société ACTION LOGEMENT SERVICES, et de l’accord de celle-ci quant à la suspension des effets de la clause résolutoire, il convient d’accorder à M. [V] [X] et Mme [K] [Q] un délai de paiement et de suspendre durant cette période les effets de la résiliation.

Si ce moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause sera réputée ne pas avoir joué. Toutefois, à défaut de paiement d'une mensualité ou du loyer et des charges courants à leur date d'exigibilité, la clause résolutoire retrouvera son plein effet, les locataires pourront être expulsés et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, dans les termes et selon les modalités visées au dispositif.

La mensualité accordée étant un minimum, M. [V] [X] et Mme [K] [Q] demeurent libres de verser une somme supérieure afin d'apurer plus rapidement leur dette et de se prémunir d'une dernière mensualité trop importante.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

-Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [V] [X] et Mme [K] [Q], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance.

-Sur les frais du procès
Aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de la situation financière de M. [V] [X] et Mme [K] [Q], bénéficiaires de l’aide juridictionnelle totale, il convient de rejeter la demande formulée par ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

-Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.


PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 février 2023 entre Mme [I] [M] d’une part, et M. [V] [X] et Mme [K] [Q] d’autre part, concernant le logement sis [Adresse 2] à [Localité 3] (79), sont réunies à la date du 13 août 2024,

CONDAMNE solidairement M. [V] [X] et Mme [K] [Q] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3245,74 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1208,66 euros à compter du 13 juin 2024, sur la somme de 1716,50 euros à compter du 28 mars 2025, et à compter du présent jugement pour le surplus.

AUTORISE M. [V] [X] et Mme [K] [Q] à se libérer de leur dette en 35 mensualités de 30 euros chacune et une 36ème qui soldera la dette,

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, sauf meilleur accord des parties, et RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus des loyers et charges courants à leur date d'exigibilité,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu'à défaut de respect de cet échéancier ou du paiement de la redevance courante à son terme et huit jours après la date de présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception demeurée infructueuse :
 
la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le contrat de bail sera résilié de plein droit à la date de la défaillance des locataires,
à défaut pour M. [V] [X] et Mme [K] [Q] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, ACTION LOGEMENT SERVICES sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle et de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d'un serrurier, ainsi qu'au transport des meubles éventuellement laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
M. [V] [X] et Mme [K] [Q], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés in solidum à verser à ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs ou l’expulsion,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

CONDAMNE in solidum M. [V] [X] et Mme [K] [Q] aux dépens,

DEBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.


Le Greffier 

Le Juge des contentieux de la protection

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Mise à jour de la source le 2026-06-23T18:46:04.360Z.