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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Rouen, Annexe Rue de Crosne, 19 juin 2026, n° 26/00258

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique de donation en date du 23 août 1985, Monsieur [A] [W] est devenu propriétaire d'une exploitation agricole avec corps de ferme composé d'une maison d'habitation et de bâtiments d'exploitation sur la parcelle cadastrée section AB n°176 à HAUTOT SUR SEINE (76113). 

Selon acte authentique en date du 26 septembre 2011, Monsieur [A] [W] a donné à bail rural à la SARL TELEMAQUE 3.567 m² de la parcelle cadastrée section AB n°176 comprenant un immeuble dénommé « Club House » comportant des appartements. 

Selon acte authentique en date du 29 janvier 2021, la SARL TELEMAQUE a cédé le bail rural à la SARL HARAS DES FENDAGES. 

LA SARL HARAS DES FENDANGES a été déclarée en liquidation judiciaire par jugement du 11 juillet 2024 du tribunal de commerce de Rouen ayant désigné Maître [O] [N] en qualité de liquidateur. 

Par jugement du 15 mai 2025, le tribunal paritaire des baux ruraux de Rouen a déclaré parfait le désistement de Monsieur [A] [W] de son action tendant à voir résilier le bail rural conclu le 26 septembre 2011 avec la SARL TELEMAQUE et à annuler la cession de bail à la SARL HARAS DES FENDAGES et a constaté que ces deux sociétés renonçaient à toute instance ou action et à tous droits sur le bail rural. 

Monsieur [A] [W] a, par acte de commissaire de justice signifié le 22 avril 2025, fait assigné en référé Monsieur [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen aux fins de solliciter son expulsion sous astreinte du logement situé 6 rue des Fendanges sur la commune de HAUTOT SUR SEINE, étage n°1 situé sur la parcelle cadastrale section AB n°176 et a formé, en outre, diverses autres demandes. 

Par ordonnance du 5 août 2025, le juge des contentieux de la protection a rejeté la demande de Monsieur [H] [R] tendant à voir déclarer Monsieur [A] [W] irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité et d'intérêt à agir mais a dit n'y avoir lieu à référé et a renvoyé les parties à mieux se pourvoir, dès lors qu'il existait une contestation sérieuse, la solution donnée au litige supposant d'analyser les relations contractuelles des parties. 

Par acte en date du 18 octobre 2025, Monsieur [A] [W] a assigné Monsieur [H] [R] au fond devant le juge des contentieux de la protection de Rouen pour obtenir l'expulsion de ce dernier des lieux situés 6 rue des Fendanges sur la commune de HAUTOT SUR SEINE, étage n°1 situé sur la parcelle cadastrale section AB n°176 ainsi que le voir condamner à payer des dommages et intérêts au titre des préjudices subis. 

L'affaire a été appelée à l'audience du 30 avril 2026. 




Aux termes de ses conclusions en demande récapitulatives, auxquelles il convient de se référer plus amplement, soutenues oralement à l'audience du 30 avril 2026, Monsieur [A] [W], représenté par son conseil, sollicite du tribunal de : 
- le déclarer recevable et bien-fondé en ses demandes ;
- juger Monsieur [H] [R] occupant sans droit ni titre du logement situé 6 rue des Fendanges sur la commune de HAUTOT SUR SEINE, étage n°1 situé sur la parcelle cadastrale section AB n°176 ; 
- ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [R] et tout occupant de son chef, de l'appartement situé 6 rue des Fendanges sur la commune de HAUTOT SUR SEINE, étage n°1 situé sur la parcelle cadastrale section AB n°176, et de ses biens, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l'expirtion d'un délai de 15 jours à compter de la notification de l'ordonnance à intervenir ; 
- condamner Monsieur [H] [R] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale à 2.600 euros, jusqu'à complète libération de l'appartement situé 6 rue des Fendanges sur la commune de HAUTOT SUR SEINE, étage n°1 situé sur la parcelle cadastrale section AB n°176, indemnité qui devra commencer à courir à compter d'avril 2024 ; 
- condamner Monsieur [H] [R] à lui payer la somme de 10.000 euros au titre du préjudice subi ; 
- débouter Monsieur [H] [R] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 
- à titre infiniment subsidiaire, 
- débouter Monsieur [H] [R] de sa demande d'astreinte et de ses demandes indemnitaires ; 
- en tout état de cause,
- condamner Monsieur [H] [R] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner Monsieur [H] [R] aux entiers dépens, en ce compris le procès-verbal de signification intervenu le 19 février 2024. 

Monsieur [A] [W] indique que la SARL HARAS DES FENDANGES a quitté les lieux le 29 mars 2024 après que la SARL TELEMAQUE se soit prévalue de l'acquisition de la clause résolutoire figurant dans l'acte de cession du bail rural et que cette dernière ne revendique elle-même plus aucun droit au titre des biens loués. 

Il expose avoir voulu récupérer les lieux le 19 septembre 2024 et avoir, alors, constaté que l'un des appartements du « Club House » , anciennement loué au bénéfice de la SARL TELEMAQUE puis à la SARL HARAS DES FENANGES, était en fait occupé par Monsieur [H] [R] qui revendiquait un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 lui ayant été consenti par la SARL HARAS DES FENDAGES. Faisant valoir que cette société n'avait jamais été propriétaire de l'appartement, Monsieur [A] [W] indique avoir mis en demeure Monsieur [H] [R] de quitter les lieux par lettre recommandée du 20 janvier 2025 réitérée par exploit de commissaire de justice en date du 19 février 2025, restés vains. 

Il fait valoir que le bail de la chose d'autrui, qui est inopposable au propriétaire, produit effet entre le bailleur et le preneur tant que celui-ci a la jouissance paisible des lieux, ce qui n'est plus le cas depuis le 29 mars 2024, date à laquelle la SARL HARAS DES FENDANGES n'est plus preneuse à bail rural et alors que Monsieur [R] a appris par la suite qu'il occupait le logement sans son autorisation et qu'il s'est tout de même maintenu dans les lieux, malgré les sommations de quitter les lieux, écrivant lui-même dans une lettre du 30 décembre 2024 que «le 1er avril 2024, la SARL Haras des Fendanges [l'avait] informé de son départ de la structure équestre, ainsi que de sa décharge de toute responsabilité en tant que bailleur du logement, [lui] précisant que le contrat de location serait repris par un nouveau bailleur ». Il souligne que Monsieur [H] [R] ne s'est pas non plus renseigné alors que la SARL HARAS DES FENDAGES avait totalement quitté les lieux et que les justificatifs de versement des loyers s'arrêtaient eux aussi au mois de mars 2024. 

Il soutient également que Monsieur [H] [R] ne peut se fonder sur la théorie de l'apparence dès lors que, d'une part, il pouvait effectuer les vérifications élémentaires pour savoir que la SARL HARAS DES FENDANGES n'était nullement propriétaire du logement et d'autre part, qu'il ne pouvait raisonnablement penser que la SARL HARAS DES FENDANCES avait la qualité de propriétaire, celle-ci lui refacturant des consommations d'électricité ce qui est interdit à un propriétaire, et qu’il ne peut pas plus se prévaloir de la bonne foi, les factures qu'il produit comportant des des invraisemblances, comme celle du 1er novembre 2023 mentionnant à la fois un règlement postérieur à son émission et l'émission d'une facture impayée devant pourtant du 7 avril 2024. 

Monsieur [A] [W] expose aussi, sur le fondement de l'article 1214 du code civil, que le renouvellement d'un contrat donne naissance à un nouveau contrat et que le bail initial dont se prévaut Monsieur [H] [R] avait été conclu pour une durée de 3 ans commençant à courir à compter du 1er mai 2022. Par conséquent, il indique que les conditions de validité du contrat renouvelé se réévaluent donc au jour du renouvellement soit le 1er mai 2025, date à laquelle M.[R] avait parfaitement connaissance de l'irrégularité de sa situation et ne pouvait donc plus opposer la théorie de l'apparence. 

En application des dispositions de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [A] [W] soutient qu'il s'agit tout au plus plus d'une sous-location qui ne permet plus à Monsieur [H] [R] de se prévaloir d'un titre d'occupation dès lors que le contrat de bail principal de la SARL HARAS DES FENDANGES a cessé le 29 mars 2024. Il souligne au demeurant que celle-ci n'avait pas le droit de procéder à une sous-location car seule la SARL TELEMAQUE, premier preneur, pouvait sous-louer les habitations. 

Il en conclut que Monsieur [H] [R] occupe les lieux sans droit ni nitre, ce qui constitue au visa des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, un trouble manifestement illicite justifiant que son expulsion soit prononcée. 

Il sollicite que l'indemnité d'occupation soit fixée à 4 fois le montant du loyer à compter du 29 mars 2024, dans une logique de sanction de la mauvaise foi de Monsieur [H] [R]. S'agissant de la date retenue, il indique que la SARL HARAS DES FENDANGES a expressément renoncé à tous droits sur le centre équestre à compter de cette date et reconnaît donc qu'à compter de cette date c'est Monsieur [W] qui doit percevoir les fruits de la propriété, ce dont Monsieur [R] avait parfaitement conscience.

Monsieur [A] [W] fait en outre valoir que l'occupation illicite de Monsieur [H] [R] l'empêche d'exploiter le haras et à minima de relouer le logement et sollicite sa condamnation à lui payer des dommages et intérêts à hauteur de 10.000 euros en vertu de l'article 1240 du code civil. 
Sur la demande reconventionnelle en exécution de travaux formée par Monsieur [H] [R], Monsieur [A] [W] sollicite son débouté dès lors que Monsieur [R] sera déclaré occupant sans droit ni titre de l'appartement. 

Il allègue également que seule la SARL HARAS DES FENDANGES pourrait être débiteur de cette obligation dès lors que Monsieur [H] [R] prétend bénéficier d'un bail en raison de l'application de la théorie de l'apparence. Il considère qu'en tout état de cause, il n'est pas établi de manquement à l'obligation d'entretien dès lors qu'il ne démontre pas l'état dans lequel le bail se trouvait au moment de la prise à bail ni en quoi un sol légèrement penché empêcherait un usage normal de l'appartement. Il demande aussi le rejet de l'ensemble des demandes indemnitaires de Monsieur [H] [R] et notamment la demande de suspension des loyers et des charges, dès lors qu'aucun élément en permet de dire que le logement est indécent. 

Aux termes de ses conclusions en réponse, soutenues oralement à l'audience du 30 avril 2026, auxquelles il convient de se référer plus amplement, Monsieur [H] [R], représenté par son conseil, demande au tribunal de : 
- débouter Monsieur [A] [W] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions à son encontre ;
- juger que les conditions de la théorie de l'apparence sont réunies ; 
- juger que le contrat de bail conclu par lui avec la SARL HARAS DES FENDANGES le 1er mai 2022 est opposable à Monsieur [A] [W] ; 
- ordonner à Monsieur [A] [W] de faire réaliser les travaux nécessaires permettant de mettre fin aux désordres constatés selon procès-verbal de constat d'huissier du 4 décembre 2025 et donc de rechercher et supprimer les causes d'affaissement du sol dans le salon et dans la buanderie du logement sis 6 rue des Fendanges à HAUTOT SUR SEINE ; 
- dire que les travaux devront être réalisés dans un délai de 3 mois à compter du prononcé du jugement et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
- condamner Monsieur [A] [W] à lui verser la somme de 200 euros par mois au titre de son préjudice de jouissance subi à compter du 15 mai 2025, et ce jusqu'à l'achèvement des travaux ; 
- condamner Monsieur [A] [W] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de son préjudice moral ; 
- suspendre le règlement des loyers et charges dont il est redevable, à compter du jugement à intervenir et jusqu'à la réalisation des travaux ; 
- subsidiairement, ordonner la mise sous séquestre des loyers et charges dont il est redevable à compter du jugement à intervenir et jusqu'à la réalisation des travaux ordonnés ; 
- ordonner à Monsieur [A] [W] de lui transmettre des factures de loyers mensuellement ; 
- condamner Monsieur [A] [W] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner Monsieur [A] [W] aux entiers dépens. 

Monsieur [H] [R] se prévaut d'un bail d'habitation à effet au 1er mai 2022 qui lui a été consenti pour une durée de 3 ans renouvelable par la SARL HARAS DES FENDANGES, moyennant un loyer mensuel de 650 euros. Il indique que consécutivement à la liquidation judiciaire de cette société, Monsieur [A] [W] a tenté le 24 décembre 2024 de lui faire signer une convention de sortie amiable de logement occupé sans droit ni titre. 

Il fait valoir que le bail de la chose d'autrui est valable dans les rapports entre bailleur et locataire dès lors qu'aucune règle légale n'exige que le bailleur soit propriétaire de la chose louée, pourvu qu'il soit en mesure d'en procurer la jouissance à son locataire pendant la durée du contrat. 

Au surplus, il expose que ce bail est inopposable au véritable propriétaire sauf si le locataire est fondé à invoquer la propriété apparente de celui dont il détient le bail, à savoir que le locataire a traité de bonne foi sous l'empire de l'erreur commune. Il souligne que la bonne foi permettant de se prévaloir de l'erreur commune doit être appréciée au jour de l'acte contesté. Il expose alors que le bail qu'il a conclu reprend les stipulations habituelles d'un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, qu'il a signé un état des lieux d'entrée, qu'il a versé un dépôt de garantie lors de son état de lieux et qu'il s'est acquitté mensuellement des loyers à la SARL HARAS DES FENDANGES. S'agissant de la refacturation de l'électricité consommée, Monsieur [H] [R] explique que la SARL HARAS DES FENDANGES recevait et réglait la facture d'électricité pour l'intégralité du centre équestre et des maisons données en location puis facturait sa quote part d'électricité à Monsieur [H] [R]. Il considère qu'il n'est pas d'usage pour un locataire de procéder à la vérification de la qualité de propriétaire de son bailleur lors de la conclusion du contrat de bail. Il oppose que l'argument de Monsieur [A] [W] relatif au renouvellement du bail est inopérant dès lors que c'est au jour du contrat de bail que la bonne foi doit s'apprécier. 

Il conteste également ne plus avoir la jouissance paisible du logement depuis le 29 mars 2024, au motif que la SARL HARAS DES FENDANGES aurait cessé l'exploitation du centre équestre, indiquant que cette date ne correspond à rien puisque c'est par jugement du tribunal de commerce de Rouen du 11 juillet 2024 qu'il a été prononcé l'ouverture d'une liquidation judiciaire à l'encontre de la SARL HARAS DES FENDANGES et que c'est par jugement du 15 mai 2025 que le tribunal paritaire des baux ruraux a déclaré parfait le désistement de Monsieur [H] [R] de son action à voir résilier le bail rural du 26 septembre 2011 avec la SARL TELEMAQUE. Il souligne que l'exploitation du centre équestre par la SARL HARAS DES FENDANGES n'a rien à voir avec le bail d'habitation du 1er mai 2022 et que lors de l'ouverture de la liquidation judiciaire, Maître [N] a été nommée liquidateur judiciaire et que le liquidateur judiciaire se substitue au bailleur pour recevoir les loyers et gérer le contrat en vertu de l'article L. 641-11-1 du code du commerce. 
Sur les indemnités d'occupation, Monsieur [H] [R] indique alors que ce n'est donc qu'à compter du 15 mai 2025 qu'il a repris juridiquement possession du centre équestre et des logements loués et qu'aucune demande antérieure au 15 mai 2025 ne saurait donc prospérer. 

A titre reconventionnel, Monsieur [H] [R] sollicite la réalisation de travaux dans la mesure où le sol du salon et de la buanderie s'affaisse, constaté par procès-verbal de commissaire de justice en date du 4 décembre 2025. Il fait valoir que l'état des lieux d'entrée ne mentionne aucun affaissement des planchers du logement et qu'il appartient au bailleur, Monsieur [A] [W], de se soumettre à son obligation de délivrance et d'entretien du logement.

Motifs

MOTIVATION

Sur l'opposabilité du contrat de bail à Monsieur [A] [W] 

Selon l'article 1714 du code civil, on peut louer par écrit ou verbalement. 

Il est constant que le bail consenti par le non-propriétaire est valable. En effet, dans les rapports entre le bailleur et le preneur, il n'y a pas lieu de rechercher si la chose louée appartient à autrui. Le bail de la chose d'autrui porte effet en ce qui concerne ces rapports tant que le preneur a la jouissance paisible, autrement dit tant que le locataire ne voit pas sa jouissance troublée par le véritable propriétaire (Cass.3ème civ. 13 février 1985 : Bull.Civ.III,N°35).

Cependant, bien que valable, ce bail est précaire car il n'est pas, en principe, opposable au véritable propriétaire et le locataire risque donc l'éviction à tout moment par le propriétaire légitime. 

Sauf si ce dernier peut se prévaloir de l'apparence en ayant traité de bonne foi sous l'empire de l'erreur commune, c'est-à-dire une erreur ayant revêtu un caractère tel que le comportement de tout homme normalement prudent et diligent aurait été pris en défaut.

La bonne foi est présumée. Dès lors, il appartient au véritable propriétaire de prouver la mauvaise foi du locataire. 

En l'espèce, la qualité de propriétaire de Monsieur [A] [W] du logement occupé par Monsieur [H] [R] n'est pas contestable et par ailleurs, il est acquis aux débats que Monsieur [H] [R] ne peut se prévaloir d'un bail d'habitation consenti par le véritable propriétaire du bien.

Néanmoins, Monsieur [H] [R] justifie d'un bail d'habitation signé en mai 2022, prenant effet au 1er mai 2022, avec la SARL HARAS DES FENDAGES, pour une durée de 3 ans, sous réserve de reconduction ou de renouvellement, pour un loyer de 650 euros. 

Il convient alors de relever que le bail d'habitation versé aux débats comprend 5 pages et concerne la location d'un F3 comportant notamment un séjour et deux chambres. Le bail reprend les stipulations habituelles d'un bail d'habitation visant notamment les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans les conditions générales. 

Monsieur [H] [R] assurait aussi son logement auprès de la société AXA comme l'atteste les attestations d'assurance produites et couvrant les périodes du 4 mai 2022 au 30 avril 2026. 

Il est établi un état des lieux d'entrée en date du 4 mai 2022 et il n'est pas contesté que Monsieur [H] [R] est bien en possession des clés du logement, remis lors de cet état des lieux. 

Il ressort également des éléments communiqués par Monsieur [H] [R] que la SARL HARAS DES FENDANGES lui délivrait des quittances de loyers (appelées factures) à son en-tête et qu'il apparaît ainsi que de telles quittances ont été délivrées à Monsieur [H] [R] du 1er mai 2022 au 1er mars 2024 pour le paiement du dépôt de garantie d'un montant de 650 euros ainsi que l'ensemble des loyers et charges sur la période. 

D’une part, Monsieur [A] [W] conteste la sincérité des factures produites indiquant d'une part que les factures mentionnent une refacturation de l'électricité consommée, ce qui est contraire la jurisprudence. Cependant, cette pratique de la SARL HARAS DES FENDANGES ne peut cependant remettre en cause son statut de propriétaire apparent, dès lors que cela s’inscrit dans les relations entre bailleur et locataire et que cela confirmait pour Monsieur [R] que la SARL HARAS DES FENDAGES était son bailleur. 

D’autre part, que la facture était déclarée comme acquittée les premiers du mois alors que le versement était effectué postérieurement comme c'est le cas par exemple pour la facture du 1er novembre 2023 ne peut remettre là aussi la qualité de propriétaire apparent. D’autant plus que Monsieur [H] [R] justifie du paiement du loyer par la production de ses relevés bancaires sur toute la période. Si en effet sur toutes les factures, il apparaît en bas de page, la mention «  factures non soldées : facture n°2024043617 » d'un montant de 96,80 euros, sans que l'on sache à quoi cela correspond, aucun élément ne permettant d'énoncer qu'il s'agit d'une facture du 7 avril 2024 et cela ne peut là encore remettre en cause la théorie de l'apparence au moment de la conclusion du bail en mai 2022. 

Dès lors, que, comme il a été rappelé par le juge des référés dans son ordonnance du 5 août 2025, il n'est pas d'usage pour une simple personne physique de vérifier si une personne morale qui se présente comme bailleresse d'un logement en est la propriétaire, ces éléments de fait sont de nature à induire la croyance légitime du locataire en la qualité de propriétaire apparent du bailleur, étant relevé là encore par le juge des référés que le bail porte sur un appartement situé 6 rue des Fendanges, adresse en corrélation avec la dénomination de la SARL HARAS DES FENDANGES. 

Par conséquent, le contrat de bail signé en mai 2022, par application de la théorie de l'apparence, est opposable à Monsieur [A] [W]. 

Monsieur [A] [W] se prévaut qu'à compter du 29 mars 2024, date du départ de la société HARAS DES FENDANGES du centre équestre, Monsieur [H] [R] n'avait plus la jouissance paisible des lieux et que par conséquent, il ne peut plus se prévaloir de la théorie de l'apparence. Cependant, la notion de jouissance paisible des lieux joue uniquement dans les rapports entre le bailleur et le preneur, permettant le cas échéant au preneur de se prévaloir du manquement du bailleur à son obligation d'entretien de la chose louée et non pour apprécier la théorie de l'apparence. 

Il convient de constater que le contrat de bail a été conclu pour une durée de 3 ans reconductible tacitement pour une durée égale à celle du contrat initial, à défaut de congé régulier du bailleur, conformément aux dispositions de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989. Si en effet, l'article 1214 du code civil précise que le renouvellement d'un contrat donne naissance à un nouveau contrat, il convient de relever que le contenu est identique et ne remet pas en cause le fait que le contrat de bail était opposable au propriétaire légitime. Par conséquent, si Monsieur [A] [W] ne souhaitait pas que le contrat de bail, qui lui était opposable, soit renouvelé, il se devait de délivrer congé au locataire conformément aux dispositions de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989. Or en en délivrant pas congé dans les conditions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le courrier du 20 janvier 2025 signifié le 19 février 2025 par acte de commissaire de justice ne pouvant être analysé comme un congé, le bail s'est renouvelé aux mêmes conditions, et ce, même si Monsieur [H] [R] avait connaissance qu'il avait souscrit un contrat de bail avec une personne morale qui n'était pas le véritable propriétaire.

Dès lors qu'il est reconnu que le bail d'habitation est opposable à Monsieur [A] [W] en raison de la théorie de l'apparence, la location par la SARL HARAS DES FENDANGES ne peut être analysée comme une sous-location au sens de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, la SARL HARAS DES FENDANGES disposant de surcroit des locaux litigieux dans le cadre d'un bail rural et non dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989. 

Ainsi, le bail d'habitation ayant pris effet le 1er mai 2022, étant déclaré opposable à Monsieur [A] [W], ce dernier sera débouté de sa demande d'expulsion et la demande relative aux indemnités d'occupation devient sans objet. 

Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [A] [W] 

L'article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». 

En l'espèce, Monsieur [A] [W] sollicite des dommages et intérêts indiquant que Monsieur [H] [R] a commis une faute en restant de manière abusive dans les lieux. 

Dès lors, qu'il a été reconnu que Monsieur [H] [R] n'est pas occupant sans droit ni titre des lieux loués, Monsieur [A] [W] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. 

Sur la demande de travaux de Monsieur [H] [R]

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. ». 

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. 

En l'espèce, à partir du moment où le contrat de bail est opposable à Monsieur [A] [W], c'est bien lui qui est tenu d'effectuer des travaux, en qualité de propriétaire des lieux loués, au sein du logement en cas d'atteinte à la sécurité physique du locataire. 

Or, il résulte du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 4 décembre 2025 que le sol s'affaisse dans le salon, un écart de 2,5 centimètres à 3 centimètres étant visible ainsi que dans le buanderie, un écart de 5 centimètres étant constaté, laissant craindre un problème de structure. 

Par conséquent, il apparait nécessaire d'ordonner à Monsieur [A] [W] de réaliser des travaux permettant de rechercher et de mettre fin aux désordres constatés liés à l'affaissement du sol dans le salon et dans la buanderie et ce dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement. 

En vertu de l'article L.131-1 du code des procédures civiles, « tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécuter de sa décision ». 

Toutefois, compte tenu des circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte. 

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance 

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonné. […].

Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Ainsi, en application des articles 1719 du code civil, et 6 de la loi du 6 juillet 1989 précités le bailleur a l'obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu'il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire. Dans ce cadre-là, le bailleur est tenu de garantir son locataire des troubles que lui-même ou certaines personnes dont il doit répondre pourraient lui causer. 

L'obligation pour le bailleur de remettre un logement décent au locataire est une obligation de résultat qui ne cesse qu'en cas de force majeure. 

Le bailleur est tenu d'indemniser le locataire du trouble de jouissance résultant du manquement aux obligations légales susvisées et il lui appartient de prouver qu'il a satisfait à son obligation de délivrance d'un logement décent. 

Le respect de cette obligation d'ordre public s'apprécie tout au long du bail et pas uniquement lors de la conclusion du bail ou la remise des clés au preneur. Il en résulte que tant qu'il n'a pas été remédié à l'indécence du logement, le locataire peut solliciter l'indemnisation des préjudices qui en découlent. Par ailleurs, la totalité des préjudices doit être indemnisée, y compris ceux survenus avant que le locataire n'ait dénoncé l'état du logement au bailleur. La Cour de cassation juge en effet que l'indemnisation du preneur n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur (Civ. 3e, 4 juin 2014, n°13-12.314). 

Il y a lieu de rappeler par ailleurs que la lecture combinée des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil impose à chaque partie à la charge de prouver ses prétentions, et que celui qui prétend avoir exécuté son obligation doit en apporter la preuve.

En l'espèce, Monsieur [H] [R] sollicite la somme de 200 euros par mois au titre de son préjudice de jouissance subi à compter du 15 mai 2025 jusqu'à l'achèvement des travaux. 

Cependant, là encore, compte tenu des circonstances de l'espèce, et de la demande d’expertise accordée Monsieur [H] [R] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjucide moral de Monsieur [H] [R]

L'article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». 

En l'espèce, Monsieur [H] [R] n'apporte pas la preuve d'un préjudice moral et il sera débouté de sa demande à ce titre. 

Sur la demande de suspension des loyers et charges de Monsieur [H] [R] 

L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge qui détermine la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution réduire le montant du loyer ou le suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.
L’article L.519-17 du code monétaire et financier prévoit que la Caisse des dépôts et consignations est chargée de recevoir les consignations de toute nature, en numéraire ou en titres financiers, prévues par une disposition législative ou réglementaire ou ordonnées soit par une décision de justice, soit par une décision administrative.

En l'espèce, il résulte des développements précédents que le bailleur doit effectuer les travaux pour vérifier la structure du logement. 

Cette décision apparaît suffisamment contraignante pour considérer qu'il n'est pas nécessaire à la locataire de consigner ses loyers. De plus, les éléments apportés par le locataire ne sont pas suffisants pour dire que le logement est totalement inhabitable et invoqué ainsi l'exception d'inexécution. 

La demande sera donc rejetée.

Sur la demande de transmission des factures de loyers à Monsieur [H] [R] 

Aux termes de son dispostitif, Monsieur [H] [R] sollicite qu'il soit ordonné à Monsieur [A] [W] de transmettre des factures de loyers mensuellement, sans qu'il soit explicité plus la demande dans le corps des conclusions et alors qu'il apparait que depuis avril 2024, Monsieur [H] [R] n'a pas payé ses loyers. 

Par conséquent, la demande sera rejetée. 

Sur les mesures accessoires 

Sur les dépens 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Monsieur [A] [W], qui succombe à l'instance, sera condamné aux dépens. 

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnation. 

Monsieur [A] [W], condamné aux dépens, devra verser une somme qu'il est équitable de fixer à 2.000 euros à Monsieur [H] [R]. 



Sur l'exécution provisoire

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, et par mise à disposition au greffe, 

DIT que le contrat de bail d'habitation consenti par la SARL HARAS DES FENDANGES à Monsieur [H] [R] portant sur le logement situé 6 rue des Fendanges sur la commune de HAUTOT SUR SEINE, étage n°1 situé sur la parcelle cadastrale section AB n°176 est opposable à Monsieur [A] [W] ; 

REJETTE la demande d'expulsion des lieux de Monsieur [H] [R] et de sa condamnation à une indemnité d’occupation ; 

DEBOUTE Monsieur [A] [W] de sa demande de dommages et intérêts ; 

ORDONNE à Monsieur [A] [W] d'exécuter tous travaux nécessaire permettant de rechercher et mettre fin aux causes d'affaissement du sol dans le salon et dans la buanderie du logement situé 6 rue des Fendanges sur la commune de HAUTOT SUR SEINE, étage n°1 situé sur la parcelle cadastrale section AB n°176 ; 

DIT que ces travaux devront être réalisés dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement ; 

REJETTE la demande d'astreinte ; 

DEBOUTE Monsieur [H] [R] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ; 

DEBOUTE Monsieur [H] [R] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ; 

DEBOUTE Monsieur [H] [R] de sa demande de suspension de paiement des loyers et des charges ; 

DEBOUTE Monsieur [H] [R] de sa demande de transmission des factures de loyers mensuellement ; 

CONDAMNE Monsieur [A] [W] à payer à Monsieur [H] [R] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE Monsieur [A] [W] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; 
CONDAMNE Monsieur [A] [W] aux dépens ; 

RAPPELE que l'exécution provisoire est de droit. 

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Texte intégral
DOSSIER N° RG 26/00258 - N° Portalis DB2W-W-B7K-NTIZ


JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 19 JUIN 2026


_____________________________________________________________________________________________




DEMANDEUR :

M. [A] [W]
2 Route de Soquence
76113 SAHURS
Représentant : Maître Christine BOIZAT de la SAS NORMANDIE-JURIS, avocats au barreau de ROUEN


DEFENDEUR :

M. [H] [R]
6 rue des fendanges
76113 HAUTOT SUR SEINE
Représentant : Me Marlène PERSONNAT, avocat au barreau de ROUEN


COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Lors des débats à l'audience publique du 30 Avril 2026


JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT


Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile. 


EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique de donation en date du 23 août 1985, Monsieur [A] [W] est devenu propriétaire d'une exploitation agricole avec corps de ferme composé d'une maison d'habitation et de bâtiments d'exploitation sur la parcelle cadastrée section AB n°176 à HAUTOT SUR SEINE (76113). 

Selon acte authentique en date du 26 septembre 2011, Monsieur [A] [W] a donné à bail rural à la SARL TELEMAQUE 3.567 m² de la parcelle cadastrée section AB n°176 comprenant un immeuble dénommé « Club House » comportant des appartements. 

Selon acte authentique en date du 29 janvier 2021, la SARL TELEMAQUE a cédé le bail rural à la SARL HARAS DES FENDAGES. 

LA SARL HARAS DES FENDANGES a été déclarée en liquidation judiciaire par jugement du 11 juillet 2024 du tribunal de commerce de Rouen ayant désigné Maître [O] [N] en qualité de liquidateur. 

Par jugement du 15 mai 2025, le tribunal paritaire des baux ruraux de Rouen a déclaré parfait le désistement de Monsieur [A] [W] de son action tendant à voir résilier le bail rural conclu le 26 septembre 2011 avec la SARL TELEMAQUE et à annuler la cession de bail à la SARL HARAS DES FENDAGES et a constaté que ces deux sociétés renonçaient à toute instance ou action et à tous droits sur le bail rural. 

Monsieur [A] [W] a, par acte de commissaire de justice signifié le 22 avril 2025, fait assigné en référé Monsieur [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen aux fins de solliciter son expulsion sous astreinte du logement situé 6 rue des Fendanges sur la commune de HAUTOT SUR SEINE, étage n°1 situé sur la parcelle cadastrale section AB n°176 et a formé, en outre, diverses autres demandes. 

Par ordonnance du 5 août 2025, le juge des contentieux de la protection a rejeté la demande de Monsieur [H] [R] tendant à voir déclarer Monsieur [A] [W] irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité et d'intérêt à agir mais a dit n'y avoir lieu à référé et a renvoyé les parties à mieux se pourvoir, dès lors qu'il existait une contestation sérieuse, la solution donnée au litige supposant d'analyser les relations contractuelles des parties. 

Par acte en date du 18 octobre 2025, Monsieur [A] [W] a assigné Monsieur [H] [R] au fond devant le juge des contentieux de la protection de Rouen pour obtenir l'expulsion de ce dernier des lieux situés 6 rue des Fendanges sur la commune de HAUTOT SUR SEINE, étage n°1 situé sur la parcelle cadastrale section AB n°176 ainsi que le voir condamner à payer des dommages et intérêts au titre des préjudices subis. 

L'affaire a été appelée à l'audience du 30 avril 2026. 




Aux termes de ses conclusions en demande récapitulatives, auxquelles il convient de se référer plus amplement, soutenues oralement à l'audience du 30 avril 2026, Monsieur [A] [W], représenté par son conseil, sollicite du tribunal de : 
- le déclarer recevable et bien-fondé en ses demandes ;
- juger Monsieur [H] [R] occupant sans droit ni titre du logement situé 6 rue des Fendanges sur la commune de HAUTOT SUR SEINE, étage n°1 situé sur la parcelle cadastrale section AB n°176 ; 
- ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [R] et tout occupant de son chef, de l'appartement situé 6 rue des Fendanges sur la commune de HAUTOT SUR SEINE, étage n°1 situé sur la parcelle cadastrale section AB n°176, et de ses biens, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l'expirtion d'un délai de 15 jours à compter de la notification de l'ordonnance à intervenir ; 
- condamner Monsieur [H] [R] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale à 2.600 euros, jusqu'à complète libération de l'appartement situé 6 rue des Fendanges sur la commune de HAUTOT SUR SEINE, étage n°1 situé sur la parcelle cadastrale section AB n°176, indemnité qui devra commencer à courir à compter d'avril 2024 ; 
- condamner Monsieur [H] [R] à lui payer la somme de 10.000 euros au titre du préjudice subi ; 
- débouter Monsieur [H] [R] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 
- à titre infiniment subsidiaire, 
- débouter Monsieur [H] [R] de sa demande d'astreinte et de ses demandes indemnitaires ; 
- en tout état de cause,
- condamner Monsieur [H] [R] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner Monsieur [H] [R] aux entiers dépens, en ce compris le procès-verbal de signification intervenu le 19 février 2024. 

Monsieur [A] [W] indique que la SARL HARAS DES FENDANGES a quitté les lieux le 29 mars 2024 après que la SARL TELEMAQUE se soit prévalue de l'acquisition de la clause résolutoire figurant dans l'acte de cession du bail rural et que cette dernière ne revendique elle-même plus aucun droit au titre des biens loués. 

Il expose avoir voulu récupérer les lieux le 19 septembre 2024 et avoir, alors, constaté que l'un des appartements du « Club House » , anciennement loué au bénéfice de la SARL TELEMAQUE puis à la SARL HARAS DES FENANGES, était en fait occupé par Monsieur [H] [R] qui revendiquait un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 lui ayant été consenti par la SARL HARAS DES FENDAGES. Faisant valoir que cette société n'avait jamais été propriétaire de l'appartement, Monsieur [A] [W] indique avoir mis en demeure Monsieur [H] [R] de quitter les lieux par lettre recommandée du 20 janvier 2025 réitérée par exploit de commissaire de justice en date du 19 février 2025, restés vains. 

Il fait valoir que le bail de la chose d'autrui, qui est inopposable au propriétaire, produit effet entre le bailleur et le preneur tant que celui-ci a la jouissance paisible des lieux, ce qui n'est plus le cas depuis le 29 mars 2024, date à laquelle la SARL HARAS DES FENDANGES n'est plus preneuse à bail rural et alors que Monsieur [R] a appris par la suite qu'il occupait le logement sans son autorisation et qu'il s'est tout de même maintenu dans les lieux, malgré les sommations de quitter les lieux, écrivant lui-même dans une lettre du 30 décembre 2024 que «le 1er avril 2024, la SARL Haras des Fendanges [l'avait] informé de son départ de la structure équestre, ainsi que de sa décharge de toute responsabilité en tant que bailleur du logement, [lui] précisant que le contrat de location serait repris par un nouveau bailleur ». Il souligne que Monsieur [H] [R] ne s'est pas non plus renseigné alors que la SARL HARAS DES FENDAGES avait totalement quitté les lieux et que les justificatifs de versement des loyers s'arrêtaient eux aussi au mois de mars 2024. 

Il soutient également que Monsieur [H] [R] ne peut se fonder sur la théorie de l'apparence dès lors que, d'une part, il pouvait effectuer les vérifications élémentaires pour savoir que la SARL HARAS DES FENDANGES n'était nullement propriétaire du logement et d'autre part, qu'il ne pouvait raisonnablement penser que la SARL HARAS DES FENDANCES avait la qualité de propriétaire, celle-ci lui refacturant des consommations d'électricité ce qui est interdit à un propriétaire, et qu’il ne peut pas plus se prévaloir de la bonne foi, les factures qu'il produit comportant des des invraisemblances, comme celle du 1er novembre 2023 mentionnant à la fois un règlement postérieur à son émission et l'émission d'une facture impayée devant pourtant du 7 avril 2024. 

Monsieur [A] [W] expose aussi, sur le fondement de l'article 1214 du code civil, que le renouvellement d'un contrat donne naissance à un nouveau contrat et que le bail initial dont se prévaut Monsieur [H] [R] avait été conclu pour une durée de 3 ans commençant à courir à compter du 1er mai 2022. Par conséquent, il indique que les conditions de validité du contrat renouvelé se réévaluent donc au jour du renouvellement soit le 1er mai 2025, date à laquelle M.[R] avait parfaitement connaissance de l'irrégularité de sa situation et ne pouvait donc plus opposer la théorie de l'apparence. 

En application des dispositions de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [A] [W] soutient qu'il s'agit tout au plus plus d'une sous-location qui ne permet plus à Monsieur [H] [R] de se prévaloir d'un titre d'occupation dès lors que le contrat de bail principal de la SARL HARAS DES FENDANGES a cessé le 29 mars 2024. Il souligne au demeurant que celle-ci n'avait pas le droit de procéder à une sous-location car seule la SARL TELEMAQUE, premier preneur, pouvait sous-louer les habitations. 

Il en conclut que Monsieur [H] [R] occupe les lieux sans droit ni nitre, ce qui constitue au visa des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, un trouble manifestement illicite justifiant que son expulsion soit prononcée. 

Il sollicite que l'indemnité d'occupation soit fixée à 4 fois le montant du loyer à compter du 29 mars 2024, dans une logique de sanction de la mauvaise foi de Monsieur [H] [R]. S'agissant de la date retenue, il indique que la SARL HARAS DES FENDANGES a expressément renoncé à tous droits sur le centre équestre à compter de cette date et reconnaît donc qu'à compter de cette date c'est Monsieur [W] qui doit percevoir les fruits de la propriété, ce dont Monsieur [R] avait parfaitement conscience.

Monsieur [A] [W] fait en outre valoir que l'occupation illicite de Monsieur [H] [R] l'empêche d'exploiter le haras et à minima de relouer le logement et sollicite sa condamnation à lui payer des dommages et intérêts à hauteur de 10.000 euros en vertu de l'article 1240 du code civil. 
Sur la demande reconventionnelle en exécution de travaux formée par Monsieur [H] [R], Monsieur [A] [W] sollicite son débouté dès lors que Monsieur [R] sera déclaré occupant sans droit ni titre de l'appartement. 

Il allègue également que seule la SARL HARAS DES FENDANGES pourrait être débiteur de cette obligation dès lors que Monsieur [H] [R] prétend bénéficier d'un bail en raison de l'application de la théorie de l'apparence. Il considère qu'en tout état de cause, il n'est pas établi de manquement à l'obligation d'entretien dès lors qu'il ne démontre pas l'état dans lequel le bail se trouvait au moment de la prise à bail ni en quoi un sol légèrement penché empêcherait un usage normal de l'appartement. Il demande aussi le rejet de l'ensemble des demandes indemnitaires de Monsieur [H] [R] et notamment la demande de suspension des loyers et des charges, dès lors qu'aucun élément en permet de dire que le logement est indécent. 

Aux termes de ses conclusions en réponse, soutenues oralement à l'audience du 30 avril 2026, auxquelles il convient de se référer plus amplement, Monsieur [H] [R], représenté par son conseil, demande au tribunal de : 
- débouter Monsieur [A] [W] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions à son encontre ;
- juger que les conditions de la théorie de l'apparence sont réunies ; 
- juger que le contrat de bail conclu par lui avec la SARL HARAS DES FENDANGES le 1er mai 2022 est opposable à Monsieur [A] [W] ; 
- ordonner à Monsieur [A] [W] de faire réaliser les travaux nécessaires permettant de mettre fin aux désordres constatés selon procès-verbal de constat d'huissier du 4 décembre 2025 et donc de rechercher et supprimer les causes d'affaissement du sol dans le salon et dans la buanderie du logement sis 6 rue des Fendanges à HAUTOT SUR SEINE ; 
- dire que les travaux devront être réalisés dans un délai de 3 mois à compter du prononcé du jugement et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
- condamner Monsieur [A] [W] à lui verser la somme de 200 euros par mois au titre de son préjudice de jouissance subi à compter du 15 mai 2025, et ce jusqu'à l'achèvement des travaux ; 
- condamner Monsieur [A] [W] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de son préjudice moral ; 
- suspendre le règlement des loyers et charges dont il est redevable, à compter du jugement à intervenir et jusqu'à la réalisation des travaux ; 
- subsidiairement, ordonner la mise sous séquestre des loyers et charges dont il est redevable à compter du jugement à intervenir et jusqu'à la réalisation des travaux ordonnés ; 
- ordonner à Monsieur [A] [W] de lui transmettre des factures de loyers mensuellement ; 
- condamner Monsieur [A] [W] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner Monsieur [A] [W] aux entiers dépens. 

Monsieur [H] [R] se prévaut d'un bail d'habitation à effet au 1er mai 2022 qui lui a été consenti pour une durée de 3 ans renouvelable par la SARL HARAS DES FENDANGES, moyennant un loyer mensuel de 650 euros. Il indique que consécutivement à la liquidation judiciaire de cette société, Monsieur [A] [W] a tenté le 24 décembre 2024 de lui faire signer une convention de sortie amiable de logement occupé sans droit ni titre. 

Il fait valoir que le bail de la chose d'autrui est valable dans les rapports entre bailleur et locataire dès lors qu'aucune règle légale n'exige que le bailleur soit propriétaire de la chose louée, pourvu qu'il soit en mesure d'en procurer la jouissance à son locataire pendant la durée du contrat. 

Au surplus, il expose que ce bail est inopposable au véritable propriétaire sauf si le locataire est fondé à invoquer la propriété apparente de celui dont il détient le bail, à savoir que le locataire a traité de bonne foi sous l'empire de l'erreur commune. Il souligne que la bonne foi permettant de se prévaloir de l'erreur commune doit être appréciée au jour de l'acte contesté. Il expose alors que le bail qu'il a conclu reprend les stipulations habituelles d'un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, qu'il a signé un état des lieux d'entrée, qu'il a versé un dépôt de garantie lors de son état de lieux et qu'il s'est acquitté mensuellement des loyers à la SARL HARAS DES FENDANGES. S'agissant de la refacturation de l'électricité consommée, Monsieur [H] [R] explique que la SARL HARAS DES FENDANGES recevait et réglait la facture d'électricité pour l'intégralité du centre équestre et des maisons données en location puis facturait sa quote part d'électricité à Monsieur [H] [R]. Il considère qu'il n'est pas d'usage pour un locataire de procéder à la vérification de la qualité de propriétaire de son bailleur lors de la conclusion du contrat de bail. Il oppose que l'argument de Monsieur [A] [W] relatif au renouvellement du bail est inopérant dès lors que c'est au jour du contrat de bail que la bonne foi doit s'apprécier. 

Il conteste également ne plus avoir la jouissance paisible du logement depuis le 29 mars 2024, au motif que la SARL HARAS DES FENDANGES aurait cessé l'exploitation du centre équestre, indiquant que cette date ne correspond à rien puisque c'est par jugement du tribunal de commerce de Rouen du 11 juillet 2024 qu'il a été prononcé l'ouverture d'une liquidation judiciaire à l'encontre de la SARL HARAS DES FENDANGES et que c'est par jugement du 15 mai 2025 que le tribunal paritaire des baux ruraux a déclaré parfait le désistement de Monsieur [H] [R] de son action à voir résilier le bail rural du 26 septembre 2011 avec la SARL TELEMAQUE. Il souligne que l'exploitation du centre équestre par la SARL HARAS DES FENDANGES n'a rien à voir avec le bail d'habitation du 1er mai 2022 et que lors de l'ouverture de la liquidation judiciaire, Maître [N] a été nommée liquidateur judiciaire et que le liquidateur judiciaire se substitue au bailleur pour recevoir les loyers et gérer le contrat en vertu de l'article L. 641-11-1 du code du commerce. 
Sur les indemnités d'occupation, Monsieur [H] [R] indique alors que ce n'est donc qu'à compter du 15 mai 2025 qu'il a repris juridiquement possession du centre équestre et des logements loués et qu'aucune demande antérieure au 15 mai 2025 ne saurait donc prospérer. 

A titre reconventionnel, Monsieur [H] [R] sollicite la réalisation de travaux dans la mesure où le sol du salon et de la buanderie s'affaisse, constaté par procès-verbal de commissaire de justice en date du 4 décembre 2025. Il fait valoir que l'état des lieux d'entrée ne mentionne aucun affaissement des planchers du logement et qu'il appartient au bailleur, Monsieur [A] [W], de se soumettre à son obligation de délivrance et d'entretien du logement. 
MOTIVATION

Sur l'opposabilité du contrat de bail à Monsieur [A] [W] 

Selon l'article 1714 du code civil, on peut louer par écrit ou verbalement. 

Il est constant que le bail consenti par le non-propriétaire est valable. En effet, dans les rapports entre le bailleur et le preneur, il n'y a pas lieu de rechercher si la chose louée appartient à autrui. Le bail de la chose d'autrui porte effet en ce qui concerne ces rapports tant que le preneur a la jouissance paisible, autrement dit tant que le locataire ne voit pas sa jouissance troublée par le véritable propriétaire (Cass.3ème civ. 13 février 1985 : Bull.Civ.III,N°35).

Cependant, bien que valable, ce bail est précaire car il n'est pas, en principe, opposable au véritable propriétaire et le locataire risque donc l'éviction à tout moment par le propriétaire légitime. 

Sauf si ce dernier peut se prévaloir de l'apparence en ayant traité de bonne foi sous l'empire de l'erreur commune, c'est-à-dire une erreur ayant revêtu un caractère tel que le comportement de tout homme normalement prudent et diligent aurait été pris en défaut.

La bonne foi est présumée. Dès lors, il appartient au véritable propriétaire de prouver la mauvaise foi du locataire. 

En l'espèce, la qualité de propriétaire de Monsieur [A] [W] du logement occupé par Monsieur [H] [R] n'est pas contestable et par ailleurs, il est acquis aux débats que Monsieur [H] [R] ne peut se prévaloir d'un bail d'habitation consenti par le véritable propriétaire du bien.

Néanmoins, Monsieur [H] [R] justifie d'un bail d'habitation signé en mai 2022, prenant effet au 1er mai 2022, avec la SARL HARAS DES FENDAGES, pour une durée de 3 ans, sous réserve de reconduction ou de renouvellement, pour un loyer de 650 euros. 

Il convient alors de relever que le bail d'habitation versé aux débats comprend 5 pages et concerne la location d'un F3 comportant notamment un séjour et deux chambres. Le bail reprend les stipulations habituelles d'un bail d'habitation visant notamment les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans les conditions générales. 

Monsieur [H] [R] assurait aussi son logement auprès de la société AXA comme l'atteste les attestations d'assurance produites et couvrant les périodes du 4 mai 2022 au 30 avril 2026. 

Il est établi un état des lieux d'entrée en date du 4 mai 2022 et il n'est pas contesté que Monsieur [H] [R] est bien en possession des clés du logement, remis lors de cet état des lieux. 

Il ressort également des éléments communiqués par Monsieur [H] [R] que la SARL HARAS DES FENDANGES lui délivrait des quittances de loyers (appelées factures) à son en-tête et qu'il apparaît ainsi que de telles quittances ont été délivrées à Monsieur [H] [R] du 1er mai 2022 au 1er mars 2024 pour le paiement du dépôt de garantie d'un montant de 650 euros ainsi que l'ensemble des loyers et charges sur la période. 

D’une part, Monsieur [A] [W] conteste la sincérité des factures produites indiquant d'une part que les factures mentionnent une refacturation de l'électricité consommée, ce qui est contraire la jurisprudence. Cependant, cette pratique de la SARL HARAS DES FENDANGES ne peut cependant remettre en cause son statut de propriétaire apparent, dès lors que cela s’inscrit dans les relations entre bailleur et locataire et que cela confirmait pour Monsieur [R] que la SARL HARAS DES FENDAGES était son bailleur. 

D’autre part, que la facture était déclarée comme acquittée les premiers du mois alors que le versement était effectué postérieurement comme c'est le cas par exemple pour la facture du 1er novembre 2023 ne peut remettre là aussi la qualité de propriétaire apparent. D’autant plus que Monsieur [H] [R] justifie du paiement du loyer par la production de ses relevés bancaires sur toute la période. Si en effet sur toutes les factures, il apparaît en bas de page, la mention «  factures non soldées : facture n°2024043617 » d'un montant de 96,80 euros, sans que l'on sache à quoi cela correspond, aucun élément ne permettant d'énoncer qu'il s'agit d'une facture du 7 avril 2024 et cela ne peut là encore remettre en cause la théorie de l'apparence au moment de la conclusion du bail en mai 2022. 

Dès lors, que, comme il a été rappelé par le juge des référés dans son ordonnance du 5 août 2025, il n'est pas d'usage pour une simple personne physique de vérifier si une personne morale qui se présente comme bailleresse d'un logement en est la propriétaire, ces éléments de fait sont de nature à induire la croyance légitime du locataire en la qualité de propriétaire apparent du bailleur, étant relevé là encore par le juge des référés que le bail porte sur un appartement situé 6 rue des Fendanges, adresse en corrélation avec la dénomination de la SARL HARAS DES FENDANGES. 

Par conséquent, le contrat de bail signé en mai 2022, par application de la théorie de l'apparence, est opposable à Monsieur [A] [W]. 

Monsieur [A] [W] se prévaut qu'à compter du 29 mars 2024, date du départ de la société HARAS DES FENDANGES du centre équestre, Monsieur [H] [R] n'avait plus la jouissance paisible des lieux et que par conséquent, il ne peut plus se prévaloir de la théorie de l'apparence. Cependant, la notion de jouissance paisible des lieux joue uniquement dans les rapports entre le bailleur et le preneur, permettant le cas échéant au preneur de se prévaloir du manquement du bailleur à son obligation d'entretien de la chose louée et non pour apprécier la théorie de l'apparence. 

Il convient de constater que le contrat de bail a été conclu pour une durée de 3 ans reconductible tacitement pour une durée égale à celle du contrat initial, à défaut de congé régulier du bailleur, conformément aux dispositions de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989. Si en effet, l'article 1214 du code civil précise que le renouvellement d'un contrat donne naissance à un nouveau contrat, il convient de relever que le contenu est identique et ne remet pas en cause le fait que le contrat de bail était opposable au propriétaire légitime. Par conséquent, si Monsieur [A] [W] ne souhaitait pas que le contrat de bail, qui lui était opposable, soit renouvelé, il se devait de délivrer congé au locataire conformément aux dispositions de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989. Or en en délivrant pas congé dans les conditions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le courrier du 20 janvier 2025 signifié le 19 février 2025 par acte de commissaire de justice ne pouvant être analysé comme un congé, le bail s'est renouvelé aux mêmes conditions, et ce, même si Monsieur [H] [R] avait connaissance qu'il avait souscrit un contrat de bail avec une personne morale qui n'était pas le véritable propriétaire.

Dès lors qu'il est reconnu que le bail d'habitation est opposable à Monsieur [A] [W] en raison de la théorie de l'apparence, la location par la SARL HARAS DES FENDANGES ne peut être analysée comme une sous-location au sens de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, la SARL HARAS DES FENDANGES disposant de surcroit des locaux litigieux dans le cadre d'un bail rural et non dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989. 

Ainsi, le bail d'habitation ayant pris effet le 1er mai 2022, étant déclaré opposable à Monsieur [A] [W], ce dernier sera débouté de sa demande d'expulsion et la demande relative aux indemnités d'occupation devient sans objet. 

Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [A] [W] 

L'article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». 

En l'espèce, Monsieur [A] [W] sollicite des dommages et intérêts indiquant que Monsieur [H] [R] a commis une faute en restant de manière abusive dans les lieux. 

Dès lors, qu'il a été reconnu que Monsieur [H] [R] n'est pas occupant sans droit ni titre des lieux loués, Monsieur [A] [W] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. 

Sur la demande de travaux de Monsieur [H] [R]

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. ». 

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. 

En l'espèce, à partir du moment où le contrat de bail est opposable à Monsieur [A] [W], c'est bien lui qui est tenu d'effectuer des travaux, en qualité de propriétaire des lieux loués, au sein du logement en cas d'atteinte à la sécurité physique du locataire. 

Or, il résulte du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 4 décembre 2025 que le sol s'affaisse dans le salon, un écart de 2,5 centimètres à 3 centimètres étant visible ainsi que dans le buanderie, un écart de 5 centimètres étant constaté, laissant craindre un problème de structure. 

Par conséquent, il apparait nécessaire d'ordonner à Monsieur [A] [W] de réaliser des travaux permettant de rechercher et de mettre fin aux désordres constatés liés à l'affaissement du sol dans le salon et dans la buanderie et ce dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement. 

En vertu de l'article L.131-1 du code des procédures civiles, « tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécuter de sa décision ». 

Toutefois, compte tenu des circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte. 

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance 

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonné. […].

Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Ainsi, en application des articles 1719 du code civil, et 6 de la loi du 6 juillet 1989 précités le bailleur a l'obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu'il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire. Dans ce cadre-là, le bailleur est tenu de garantir son locataire des troubles que lui-même ou certaines personnes dont il doit répondre pourraient lui causer. 

L'obligation pour le bailleur de remettre un logement décent au locataire est une obligation de résultat qui ne cesse qu'en cas de force majeure. 

Le bailleur est tenu d'indemniser le locataire du trouble de jouissance résultant du manquement aux obligations légales susvisées et il lui appartient de prouver qu'il a satisfait à son obligation de délivrance d'un logement décent. 

Le respect de cette obligation d'ordre public s'apprécie tout au long du bail et pas uniquement lors de la conclusion du bail ou la remise des clés au preneur. Il en résulte que tant qu'il n'a pas été remédié à l'indécence du logement, le locataire peut solliciter l'indemnisation des préjudices qui en découlent. Par ailleurs, la totalité des préjudices doit être indemnisée, y compris ceux survenus avant que le locataire n'ait dénoncé l'état du logement au bailleur. La Cour de cassation juge en effet que l'indemnisation du preneur n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur (Civ. 3e, 4 juin 2014, n°13-12.314). 

Il y a lieu de rappeler par ailleurs que la lecture combinée des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil impose à chaque partie à la charge de prouver ses prétentions, et que celui qui prétend avoir exécuté son obligation doit en apporter la preuve.

En l'espèce, Monsieur [H] [R] sollicite la somme de 200 euros par mois au titre de son préjudice de jouissance subi à compter du 15 mai 2025 jusqu'à l'achèvement des travaux. 

Cependant, là encore, compte tenu des circonstances de l'espèce, et de la demande d’expertise accordée Monsieur [H] [R] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjucide moral de Monsieur [H] [R]

L'article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». 

En l'espèce, Monsieur [H] [R] n'apporte pas la preuve d'un préjudice moral et il sera débouté de sa demande à ce titre. 

Sur la demande de suspension des loyers et charges de Monsieur [H] [R] 

L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge qui détermine la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution réduire le montant du loyer ou le suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.
L’article L.519-17 du code monétaire et financier prévoit que la Caisse des dépôts et consignations est chargée de recevoir les consignations de toute nature, en numéraire ou en titres financiers, prévues par une disposition législative ou réglementaire ou ordonnées soit par une décision de justice, soit par une décision administrative.

En l'espèce, il résulte des développements précédents que le bailleur doit effectuer les travaux pour vérifier la structure du logement. 

Cette décision apparaît suffisamment contraignante pour considérer qu'il n'est pas nécessaire à la locataire de consigner ses loyers. De plus, les éléments apportés par le locataire ne sont pas suffisants pour dire que le logement est totalement inhabitable et invoqué ainsi l'exception d'inexécution. 

La demande sera donc rejetée.

Sur la demande de transmission des factures de loyers à Monsieur [H] [R] 

Aux termes de son dispostitif, Monsieur [H] [R] sollicite qu'il soit ordonné à Monsieur [A] [W] de transmettre des factures de loyers mensuellement, sans qu'il soit explicité plus la demande dans le corps des conclusions et alors qu'il apparait que depuis avril 2024, Monsieur [H] [R] n'a pas payé ses loyers. 

Par conséquent, la demande sera rejetée. 

Sur les mesures accessoires 

Sur les dépens 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Monsieur [A] [W], qui succombe à l'instance, sera condamné aux dépens. 

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnation. 

Monsieur [A] [W], condamné aux dépens, devra verser une somme qu'il est équitable de fixer à 2.000 euros à Monsieur [H] [R]. 



Sur l'exécution provisoire

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, et par mise à disposition au greffe, 

DIT que le contrat de bail d'habitation consenti par la SARL HARAS DES FENDANGES à Monsieur [H] [R] portant sur le logement situé 6 rue des Fendanges sur la commune de HAUTOT SUR SEINE, étage n°1 situé sur la parcelle cadastrale section AB n°176 est opposable à Monsieur [A] [W] ; 

REJETTE la demande d'expulsion des lieux de Monsieur [H] [R] et de sa condamnation à une indemnité d’occupation ; 

DEBOUTE Monsieur [A] [W] de sa demande de dommages et intérêts ; 

ORDONNE à Monsieur [A] [W] d'exécuter tous travaux nécessaire permettant de rechercher et mettre fin aux causes d'affaissement du sol dans le salon et dans la buanderie du logement situé 6 rue des Fendanges sur la commune de HAUTOT SUR SEINE, étage n°1 situé sur la parcelle cadastrale section AB n°176 ; 

DIT que ces travaux devront être réalisés dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement ; 

REJETTE la demande d'astreinte ; 

DEBOUTE Monsieur [H] [R] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ; 

DEBOUTE Monsieur [H] [R] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ; 

DEBOUTE Monsieur [H] [R] de sa demande de suspension de paiement des loyers et des charges ; 

DEBOUTE Monsieur [H] [R] de sa demande de transmission des factures de loyers mensuellement ; 

CONDAMNE Monsieur [A] [W] à payer à Monsieur [H] [R] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE Monsieur [A] [W] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; 
CONDAMNE Monsieur [A] [W] aux dépens ; 

RAPPELE que l'exécution provisoire est de droit. 

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code civil 1214, code civil 1714, code monetaire et financier L519-17). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-23T19:10:53.881Z.