Tribunal judiciaire de Draguignan, Chambre 3 - CONSTRUCTION, 23 juin 2026, n° 23/03338

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 23 Juin 2026 
Dossier N° RG 23/03338 - N° Portalis DB3D-W-B7H-J2L7
Minute n° : 2026/206

AFFAIRE : 

[Q] [J] C/ [A] [X] épouse [Y] [K], [N] [V] [Y] [K]




JUGEMENT DU 23 Juin 2026




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

JUGES : Madame Marie-Florence BRENGARD
 Madame Nadine BARRET

GREFFIER : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction de Greffière 

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Mars 2026 
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2026

JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

Rendu conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile, les parties ayant été avisées à l’audience de la présence d’un juge rapporteur en ayant rendu compte à la collégialité ;






copie exécutoire à :

Maître Serge CONSALVI
Maître Denis NABERES de la SCP NABERES DENIS

Délivrées le

Copie dossier


NOM DES PARTIES :


DEMANDEUR :

Monsieur [Q] [J]
demeurant [Adresse 1] 
[Localité 1]
représenté par Maître Serge CONSALVI, avocat au barreau de TOULON

D’UNE PART ;
DÉFENDEURS :

Madame [A] [X] épouse [Y] [K]
Monsieur [N] [V] [Y] [K]
demeurant [Adresse 2] 
[Localité 1]
représentés par Maître Denis NABERES de la SCP NABERES DENIS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
D’AUTRE PART ;

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FAITS, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant acte de commissaire de justice délivrée le 26 avril 2023, M. [J] a fait citer les époux [Y] [K] devant le tribunal judiciaire de Draguignan en vertu de la théorie du trouble anormal de voisinage pour solliciter la remise de leur propriété dans l’état antérieur aux travaux de construction réalisés en exécution du permis de construire obtenu le 10 avril 2018 et permis modificatif du 2 mai 2019, sous astreinte, et leur condamnation au paiement de dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance subie.

M. [J] expose qu’il est propriétaire d’un tènement bâti sis [Adresse 1] à [Localité 2] (Les Issambres), cadastré section CE n°[Cadastre 1], sur lequel est édifiée son habitation. Cette propriété jouxte la parcelle cadastrée section CE n°[Cadastre 2] appartenant aux époux [Y] [K]. Les propriétés sont situées dans le [Adresse 3] [Adresse 4].

Il indique que les [Y] [K] ont fait procéder à une extension de leur habitation, la construction d’un garage et la réfection de la toiture mais que ces travaux qui ont obtenu une attestation de non-opposition à la conformité en date du 13 mai 2019 ne respectent pas le cahier des charges du lotissement et lui causent un trouble anormal de voisinage qui doit être intégralement réparé.
***

En ses conclusions du 14 avril 2025, M. [J] entend voir le tribunal, statuant au visa des articles 1103, 1193 et 1221 du code civil, les articles 544 et 651 du code civil et la théorie du trouble anormal de voisinage, le cahier des charges du [Adresse 3] [Adresse 4], et les pièces du dossier,

A titre principal,

condamner les époux [Y] [K],

– à remettre, sur leur propriété cadastrée section CE n°[Cadastre 2] sise à [Localité 3], les lieux en leur état antérieur aux travaux de construction réalisés en exécution du permis de construire du 10 avril 2018 et de son permis modificatif du 2 mai 2019, par démolition de l'extension réalisée et du garage édifié en limite de lot, dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 1.000 € par jour de retard passé ce délai ;

– à mettre en conformité la toiture de leur construction principale, avec les dispositions des alinéas 2 et 6 de l'article 7 du cahier des charges du [Adresse 3] [Adresse 4], dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé ce délai ;
– à lui payer la somme de 100.000 € à titre de réparation du préjudice de jouissance subi jusqu'à parfaite remise en état des lieux ;

A titre subsidiaire, si le tribunal ne fait pas droit aux demandes de remise en état,

condamner les époux [Y] [K] à lui régler la somme de 250 000 € en réparation du préjudice subi,

en toute hypothèse, débouter les défendeurs de leurs prétentions puis les condamner au paiement d’une somme de 5000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure
les dépens doivent être laissés à leur charge.

En leurs conclusions en défense n° 2 notifiées le 6 janvier 2025, les époux [Y] [K] qui font observer que le recours en annulation du permis de construire intenté par le demandeur a été rejeté par le juge administratif, entendent voir le tribunal :

 juger que M. [Q] [J] n’établit pas l’existence d’un préjudice ni celui d’un trouble anormal de voisinage, 

débouter M. [Q] [J] de toutes ses demandes,

A titre reconventionnel, le condamner à leur verser la somme de 50.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 1241 du Code civil et celle de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, en plus des entiers dépens comprenant les frais de géomètre et d’architecte exposés pour répondre à l’assignation délivrée. 


Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

Le 10 novembre 2025 , le juge de la mise en état a rendu une ordonnance fixant la clôture différée au 19 décembre 2025 et l’affaire à l’audience de plaidoirie du 22 janvier 2026. À cette date, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 17 mars 2026, date à laquelle elle a été évoquée mise en délibéré à ce jour. 

MOTIFS DE LA DECISION 

Il résulte des pièces produites aux débats que les époux [Y] [K] ont réalisé les travaux litigieux après avoir obtenu la délivrance d’un permis le 10 avril 2018 pour l’extension et la modification de la maison avec construction d’un garage ainsi que la réfection de la toiture . Ce permis a fait l’objet d’une procédure intentée par M. [J] devant le juge administratif qui, par ordonnance de référé du 29 juin 2018, a rejeté la demande en suspension de l’exécution de l’arrêté de permis de construire aux motifs suivants : “2. Considérant qu’en l’état de l’instruction aucun des moyens soulevés par M. [J] ne paraît de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée ; que, par suite, les conclusions fins de suspension de l’exécution de ladite décision peuvent être rejetées ;”.

Suivant arrêté municipal du 2 mai 2019, les époux [Y] [K] ont obtenu la délivrance du permis de construire modificatif puis le 13 mai 2019 ils se sont vus délivrer un certificat municipal de conformité pour l’ensemble des travaux après visite des lieux par un agent assermenté du service de l’urbanisme.

***
À l’appui de ses prétentions, M. [J] fait valoir que les travaux effectués par ses voisins, les défendeurs :

– ne sont pas conformes à l’article 2 du cahier des charges du lotissement qui prévoit un seul bâtiment par lot sauf qu’en cas de difficultés d’accès, certains lots pourront avoir un second bâtiment à usage de garage, mais en l’espèce trois bâtiments dont deux garages sont édifiés sur le terrain de ses voisins,

– ne sont pas conformes à l’article 7 alinéa 2 prescrivant que les toitures doivent avoir une pente minimum de 33 % alors qu’en l’espèce la toiture autorisée présente une pente de 28 %, et l’extension dispose d’une toiture terrasse non autorisée par le cahier des charges,

– à l’article 7alinéa 4 qui prévoit une distance de construction minimum de 5 m par rapport aux voix aux limites des lots, en l’espèce le recul étant de moins de 5 m,

– à l’article 7 alinéa 6 qui impose une hauteur au faîtage de 6,50 m maximum, alors qu’en l’espèce la hauteur est bien supérieure par rapport au terrain naturel,

– à l’article 7 alinéa 8 en ce qu’il stipule que l’implantation et l’emplacement des constructions seront choisis de telle manière qu’il ne puisse pas nuire aux dispositions naturelles du site ou à la vue des voisins.

Il fait valoir que par suite de ces contraventions au cahier des charges qui a une valeur contractuelle, il subit une perte de vue importante du fait des travaux d’extension. Il rappelle en outre qu’il est en droit de dénoncer en justice des infractions au cahier des charges même sans préjudice, compte tenu de la valeur contractuelle de ce document qui s’impose à tous les propriétaires colotis.

Pour leur part, les défendeurs qui répondent point par point aux arguments de leur adversaire, contestent que les travaux aient été effectués en violation du cahier des charges et répliquent que s’agissant du trouble anormal de voisinage allégué, M. [J] n’est pas en mesure d’établir le moindre préjudice en rapport avec lesdits travaux.


Sur le bien-fondé de l’action

M. [J] soutient deux moyens à savoir d’une part, que les travaux autorisés par les permis de construire ne sont pas conformes au cahier des charges du lotissement et d’autre part, qu’ils lui causent un préjudice anormal de voisinage.

Il n’est pas contesté que le manquement aux stipulations du cahier des charges d’un lotissement constitue une faute de nature contractuelle qui peut être poursuivie en justice par un autre coloti sans qu’il ait à prouver un préjudice. 

M. [J] estime donc que les travaux autorisés enfreignent le cahier des charges du lotissement. Il porte ainsi une appréciation sur le permis de construire et sur l’attestation de conformité des travaux délivrés par la municipalité. Il sollicite la remise en état antérieur de la propriété des époux [Y] [K] ce qui équivaut à présenter une demande de démolition de l’ouvrage effectuée dans le cadre du permis de construire, soit de l’aile ajoutée à la maison, de la toiture qui a été refaite et du nouveau garage construit outre le retrait de l’ancien.

L’article L480-13 du Code de l’urbanisme n’est pas expressément évoqué par les défendeurs mais il est sous-entendu dans leurs conclusions en ce qu’ils font observer que M. [J] n’a pas obtenu l’annulation du permis de construire. Or, ce texte dispose que lorsqu’une construction est édifiée conformément au permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique que si préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative. Ce texte prévoit également que l’action en démolition doit être engagée dans le délai de deux ans qui suit la décision définitive de la juridiction administrative.

En l’espèce, M. [J] a été débouté par le juge administratif de son action en référé tendant à la suspension de l’arrêté de permis de construire litigieux du 10 avril 2018. Il est produit aux débats l’ordonnance rendue le 29 juin 2018 par le juge des référés administratifs ainsi que le mémoire en réponse n° 1 que M. [J] a présenté à ce magistrat. Or, précisément dans ce mémoire [J] arguait d’une perte de vue, d’une perte d’ensoleillement et une perte de la valeur de son bien résultant des travaux effectués par les époux [Y] [K], ainsi que du caractère incomplet de leur dossier de permis de construire qui n’avait pas signalé que les constructions se trouvaient dans un lotissement. Le requérant soulignait également que l’ancien garage n’avait toujours pas été démoli et que la hauteur de la construction était supérieure à 6 m. Il visait expressément la violation de l’article 7 du règlement de du lotissement. Le juge administratif a considéré qu’aucun des moyens soulevés par M. [J] n’était de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée.

Cependant, les défendeurs n’invoquent pas l’irrecevabilité de la demande mais seulement son caractère mal fondé.

En tout état de cause, du côté du juge judiciaire, la Cour de cassation a jugé que la démolition de l’ouvrage ne peut être ordonnée que si elle présente un caractère proportionné par rapport au préjudice ressenti par le coloti demandeur.(3ème Civ.13 juillet 2022 pourvois n° 21-16.407 et 21-16.408), et M. [J] sollicite subsidiairement qu’en cas de rejet de la demande de remise en état, il lui soit alloué la somme de 250 000 € en réparation du préjudice subi.

M. [J] devait donc prouver que les travaux sur le fonds voisin ont été faits en méconnaissance des stipulations des articles 2 et 7 du cahier des charges.

À l’appui de ses allégations, M.[J] produit outre le cahier des charges du lotissement, deux constats d’huissier dressés à sa demande le 26 juin 2018 puis le 22 juillet 2024 dans le but de montrer la situation avant les travaux et postérieurement à la réalisation.

Cependant, le constat d’huissier du 26 juin 2018 a été effectué pendant les travaux de sorte que les photographies qui l’illustrent ne permettent pas de connaître la situation antérieure.

S’agissant du constat d’huissier du 22 juillet 2024, il est assorti de photographies de la propriété des époux [Y] [K] que le commissaire de justice commente sur la base des déclarations effectuées par son mandant, M. [J]. 

Le commissaire de justice se livre à quelques observations techniques que M.[J] considère comme des éléments de preuve d’une non-conformité aux règles du cahier des charges.

Cet auxiliaire de justice déclare constater les éléments suivants :

– la vue mer donnant sud-ouest vers le golfe de [Localité 4] est occultée par un mur massif formant adjonction d’une aile de style moderne, au bâtiment principal;

l’huissier ajoute que l’implantation de cet agrandissement ne respecte pas l’alignement des constructions voisines mais aucune photographie ne représente une vue d’ensemble des constructions en question. Il précise que la hauteur et sa distance n’ont pu être mesurées car il n’a pas été autorisé à pénétrer dans la propriété voisine mais le juge n’a pas été saisi d’une demande tendant à lui permettre d’accéder à la propriété des époux [Y] [K].

– dans le prolongement de la villa principale, l’extension présente un toit d’aspect plat, sans tuiles apparentes ni pentes telle que fixé au cahier des charges . Il ajoute que la toiture ne présente pas d’aspect extérieur correspondant au style régional et réalisée sous forme de toit plat, sans lien esthétique avec celui de la construction initiale (dont le toit est pentu et recouvert de tuiles).

Cependant le commissaire de justice ne précise pas si c’est sa propre lecture du cahier des charges dont il ne mentionne pas les stipulations enfreintes, ou s’il se base sur les déclarations du mandant, et en outre, il n’atteste pas avoir connu les lieux avant les travaux.

– un espace jouxte le terrain du requérant à moins de 3 m de la limite du lot, mais le cliché qui illustre ses propos montre qu’il s’agit de l’allée pavée qui mène au portail sans précision concernant la distance par rapport à la clôture.

- une annexe identifiée sur le plan comme un garage à démolir est toujours édifié à proximité de la clôture. Aucun cliché ne permet d’estimer la distance litigieuse.


Du reste, les photographies illustrant ce constat sont sans portée puisqu’elles ne peuvent être comparées avec des clichés de l’état des lieux avant les travaux.

Le tribunal relève qu’en page 11 de ses conclusions, M. [J] a superposé deux photos qu’il nomme “avant” et “après” mais à l’évidence elles ne sont pas prises du même point de vue, ce qui peut se vérifier par l’implantation des palmiers, à droite sur le cliché “avant”, plutôt à gauche sur le cliché “après”.

Par ailleurs, l’évaluation immobilière produite aux débats n’est pas de nature à éclairer le tribunal car il n’est pas produit une expertise de même nature effectuée antérieurement aux travaux réalisés par les [Y] [K]. Et en outre, l’expert ne dit pas avoir visité la maison antérieurement. En revanche, elle contient une photo page 22 qui montre que de la terrasse de la propriété de M.[J], la vue directe sur la mer et sur la ville de [Localité 4] est très étendue.

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Pour leur part, les époux [Y] [K] font état d’un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 30 janvier 2020 qui a confirmé l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan le 19 décembre 2018. Ces décisions ne sont pas produites aux débats mais M. [J] ne dément pas ses contradicteurs qui exposent que dans ledit arrêt, la cour a débouté M. [J] aux motifs suivants rapportés dans les conclusions des défendeurs :“il n’est pas démontré que la minoration de la pente à 28 % au lieu de 33 % entraîne une perte réelle de vue dans la mesure où la hauteur de faîtage n’apparaît pas modifiée et où cette moindre pente n’est pas constitutive en elle-même d’un trouble manifestement illicite . Le non-respect de la distance des constructions par rapport à la limite séparative ainsi que la rehausse du bâtiment à une hauteur excédant celle autorisée ne sont pas établis au regard des plans des géomètres- experts versés aux débats par [Y] [K]. ; La construction de M. Et Mme [Y] [K] ne prive nullement M. [J] de sa vue sur mer qui n’est pas directe et elle ne créé donc pas un trouble manifestement illicite. Enfin, le permis de construire faisant état d’une extension de l’habitation et de la construction d’un garage après destruction de l’ancien n’est pas contraire au cahier des charges qui impose un seul bâtiment par lot plus un garage.”.


Les défendeurs communiquent une note émise le 22 octobre 2018 par la société d’architecte “ atelier-san-[Adresse 5]” commentant l’assignation en référé délivrée par M. [J] : après examen des documents techniques de la construction, l’architecte exclut toute non-conformité au cahier des charges et ajoute qu’il constate que le nouveau projet au niveau de la toiture génère une nette amélioration de la vue initiale au profit de M. [J], en ce qu’il a ajouté une vue latérale.

Par ailleurs, les époux [Y] [K] versent aux débats le procès-verbal d’une assemblée générale ordinaire du 10 juillet 2018 dont il ressort que la majorité des votes exprimés par les colotis a donné l’autorisation à un autre propriétaire de maintenir sa construction dotée d’un toit plat.

Par conséquent, M.[J] n’établit pas un manquement caractérisé au cahier des charges, et ne prouve pas davantage que les travaux réalisés sur leur fonds par les époux [Y] [K] ont entraîné une atteinte anormale à la vue dont il bénéficiait auparavant dans le contexte d’un lotissement dont les propriétaires membres disposent librement de leur propriété, sauf à respecter le permis de construire et le cahier des charges.

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S’agissant du garage ancien sur la propriété des époux [Y] [K] qui devait servir pour le stockage du matériel puis être supprimé à l’issue des travaux, cette construction n’est pas de nature à générer une perte de vue pour le demandeur ni même une gêne de voisinage par sa présence en fond de propriété voisine . En tout état de cause, il y a lieu de constater que, dans les prétentions énoncées au dispositif de ses conclusions - qui seul appelle une réponse du tribunal (article 768 du Code de procédure civile), M.[J] demande la démolition du garage “édifié en limite de lot” : or, aucun élément contenu dans les pièces versées aux débats ne permet de localiser ledit garage dans une zone prohibée par le cahier des charges.

Par conséquent, M.[J] doit être débouté de l’ensemble de ses prétentions.

Sur la demande reconventionnelle de dommages intérêts pour procédure abusive

Les époux [Y] [K] motivent leur réclamation de ce chef en indiquant qu’il s’agit de la 5ème procédure intentée par leur voisin à leur égard . Mais le tribunal ne s’est vu communiquer que l’ordonnance de référé du juge administratif rejetant la demande de suspension des travaux présentée par M.[J] qui, du reste, avait le droit d’attaquer le permis de construire. Ayant également le droit de saisir le juge judiciaire au titre de la violation du cahier des charges et/ou du trouble anormal du voisinage, en l’absence de preuve de ce qu’il a fait dégénérer ce droit en abus, la demande de dommages-intérêts présentée à son égard devra être rejetée.


Sur les frais du procès

M. [J] perd son procès : en application de l’article 696 du Code de procédure civile, il sera condamné aux entiers dépens de l’instance. Il n’est pas produit de décompte des “frais de géomètre et d’architecte exposés pour répondre à l’assignation délivrée” et dès lors, le tribunal ne peut vérifier s’ils peuvent être inclus dans les dépens tels qu’ils sont définis par l’article 695 de sorte que cette demande des époux [Y] [K] sera rejetée.

L’équité commande de condamner M. [J] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, à verser une somme de 4000 € aux époux [Y] [K] qui ont été contraints de constituer avocat et d’exposer des frais irrépétibles pour présenter leur défense.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu et en premier ressort ;

Déboute M. [Q] [J] de l’ensemble de ses prétentions à l’égard des époux [Y] [K],


Le condamne à supporter les entiers dépens et à payer aux défendeurs, une indemnité de procédure de 4000 € au titre de leurs frais irrépétibles,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre de provision en application de l’article 514 du Code de procédure civile.


Le greffier, Le président,