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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 26 / Proxi fond, 8 juin 2026, n° 26/00012

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte sous seing privé en date du 15 avril 2019, Madame [C] [O] a donné à bail à Monsieur [P] [U] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 7] pour une durée renouvelable d’un an, moyennant un loyer mensuel de 757 euros outre le paiement de 93 euros de charges forfaitaires et le versement d’un dépôt de garantie à hauteur de 757 euros. Un état des lieux d’entrée contradictoire a été dressé le même jour. 
Par acte sous seing privé du même jour, Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H] (ci-après « les consorts [H] ») se sont portés cautions solidaires pour une durée de six ans, sur l’ensemble des loyers, charges et accessoires dus. 
Suite au décès de Madame [C] [O] le 13 mars 2020, le bien immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 8] a fait l’objet d’une donation-partage le 16 septembre 2021 au profit de Madame [S] [O] et Monsieur [D] [O] (ci-après « les consorts [O] »).
Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 14 mars 2022, Monsieur [D] [O] a fait délivrer un congé pour vendre à Monsieur [P] [U] [V] pour un départ fixé le 14 juin 2022. 
Monsieur [P] [U] [V] a été placé sous contrôle judiciaire le 17 avril 2022 pour violences habituelles suivies d’une incapacité supérieure à 8 jours sur sa concubine, Madame [K] [W]. Suivant l’ordonnance de placement sous contrôle judiciaire, Monsieur [P] [U] [V] a l’interdiction de paraitre au domicile de Madame [K] [W] et l’obligation de résider hors du domicile du couple. 
Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2023, une sommation de quitter les lieux a été délivrée à Monsieur [P] [U] [V].
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [P] [U] [V] par acte de commissaire de justice le 22 février 2024. 
Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2024, une dénonciation du commandement de payer les loyers est délivrée aux cautions. 
Par actes de commissaire de justice en date du 12 décembre 2025 et du 22 décembre 2025, Madame [S] [O] et Monsieur [D] [O] ont fait assigner Monsieur [P] [U] [V], Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de PANTIN aux fins de les condamner solidairement au paiement des réparations locatives et des arriérés de loyers. 
L’affaire a été appelée à l’audience du 9 mars 2026 et a été mise en délibéré au 8 juin 2026. 
EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 
À l’audience du 9 mars 2026, Monsieur [D] [O] s’est présenté muni d’un pouvoir général signé par Madame [S] [O] en date du 6 janvier 2023, lequel ne constitue pas un pouvoir régulier. 
Monsieur [D] [O], présent à l’audience, s’est référé aux termes de ses dernières écritures et a demandé au juge des contentieux de la protection de :
CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [U] [V], Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H] à lui payer la somme de 2.910 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal ;CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [U] [V], Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H] à lui payer la somme de 34.400 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal ;ORDONNER la capitalisation des intérêts ;CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [U] [V], Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H] aux dépens de l’instance ;CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [U] [V], Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H] à lui verser la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.Au soutien de sa demande en paiement au titre des réparations locatives, Monsieur [D] [O] fait valoir, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [P] [U] [V] a quitté le logement en juin 2024 sans en informer les bailleurs, qu’un état des lieux non contradictoire a été établi par leurs soins en juin 2024, et qu’il y a été constaté des dégradations ainsi que la disparition de plusieurs meubles.
Au soutien de sa demande en paiement des loyers et charges impayés, Monsieur [D] [O] soutient, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [P] [U] [V] a cessé de régler régulièrement les loyers depuis mai 2021 et demeure redevable de la somme de 34.400 euros.
Au soutien de sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [P] [U] [V] et des cautions, les consorts [H], Monsieur [D] [O] invoque que le commandement de payer a été dénoncé aux cautions le 5 mars 2024 mais que ces derniers n’ont pas régularisé la situation.
Monsieur [P] [U] [V], représenté, s’est référé à ses écritures, complétées oralement, et demande au juge des contentieux de la protection de :
À titre liminaire :
DÉCLARER irrecevables les demandes en paiement des consorts [O] portant sur les échéances de loyers antérieures au 22 décembre 2022 en raison de la prescription À titre principal :
CONSTATER que le bail a été transféré à Madame [K] [W] à compter du 17 avril 2022 ;En conséquence, DÉBOUTER Madame [S] [O] et Monsieur [D] [O] de leurs demandes dirigées contre Monsieur [P] [U] [V] au titre des loyers postérieurs au 17 avril 2022 ;FIXER la créance locative imputable à Monsieur [P] [U] [V] à la somme maximale de 7.718 euros ;DÉBOUTER Madame [S] [O] et Monsieur [D] [O] du surplus de leurs demandes au titre des loyers impayés ;DIRE que l’état des lieux de sortie établi unilatéralement par Madame [S] [O] et Monsieur [D] [O] n’est pas opposable à Monsieur [P] [U] [V] ;DÉBOUTER Madame [S] [O] et Monsieur [D] [O] de leur demande en paiement de la somme de 2.910 euros au titre des dégradations et du mobilier ;DÉBOUTER Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H] de leur appel en garantie formé à l’encontre de Monsieur [P] [U] [V] ;À titre subsidiaire :
FIXER la créance locative à la somme de 21.343 euros ;DÉBOUTER Madame [S] [O] et Monsieur [D] [O] du surplus de leurs demandes en paiement ;DIRE que l’appel en garantie des cautions ne peut porter que sur les condamnations effectivement prononcées à l’encontre de Monsieur [P] [U] [V] ;En tout état de cause :
ACCORDER à Monsieur [P] [U] [V] des délais de paiement de 24 mois ;CONDAMNER Madame [S] [O] et Monsieur [D] [O] aux dépens de l’instance avec droit de recouvrement au profit de son conseil, Maître Reda KOHEN, avocat au barreau de Paris ;CONDAMNER Madame [S] [O] et Monsieur [D] [O] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;DÉBOUTER Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H] de leur demande au titre des dépens ;DÉBOUTER Madame [S] [O], Monsieur [D] [O], Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ÉCARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.Au soutien de ses demandes, Monsieur [P] [U] [V] fait valoir que l’action en paiement des loyers antérieurs au 22 décembre 2022 est prescrite car l’assignation a été délivrée le 22 décembre 2025. Il soutient que seules les échéances comprises entre décembre 2022 et juin 2024 peuvent être réclamées, pour un montant de 16.610 euros, et que le commandement de payer délivré le 22 février 2024 ne constitue pas un acte interruptif de prescription triennale.
Sur le fondement de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, il soutient que son départ du logement, consécutif à son placement sous contrôle judiciaire, caractérise un abandon du domicile justifiant le transfert du bail au profit de sa concubine, Madame [K] [W] qui est seule redevable des loyers postérieurs au 17 avril 2022. Il soutient que sa dette locative ne peut ainsi excéder la somme de 7.718 euros.
S’agissant des réparations locatives, il soutient, sur le fondement des articles 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et 1731 du code civil, que l’état des lieux de sortie, établi unilatéralement et sans contradictoire, ne lui est pas opposable et qu’il est par conséquent, présumé avoir restitué le logement en bon état.
À titre subsidiaire, Monsieur [P] [U] [V] conteste le quantum de la somme réclamée au titre de l’arriéré locatif. Sur le fondement de l’article 1383-2 du code civil, il soutient que les consorts [O] ont, dans leur assignation du 22 décembre 2025, indiqué qu’il avait cessé d’assurer le paiement ponctuel des loyers et charges à compter de février 2022, puis interrompu tout règlement à partir de mai 2022, ce qui constitue selon lui un aveu judiciaire de la régularité des paiements jusqu’en février 2022. Il relève qu’aux termes de leurs dernières écritures, les consorts [O] soutiennent que les règlements sont devenus irréguliers dès les années 2020 et 2021, sans en justifier. 
Il sollicite, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’octroi de délais de paiement, invoquant sa bonne foi et les difficultés résultant de son placement sous contrôle judiciaire.
Enfin, il soutient, sur le fondement des articles 2308 et 2309 du code civil, que l’appel en garantie des cautions est dépourvu d’objet en l’absence de paiement préalable. 
Sur le fondement de l’article 514-1 du code de procédure civile, il demande que l’exécution provisoire soit écartée en raison de l’existence de contestations sérieuses et du caractère disproportionné des condamnations au regard de sa situation personnelle.
Représentés à l’audience, Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H] demandent au juge des contentieux de la protection de :
A titre liminaire : 
DECLARER prescrite la demande en paiement formulée par les consorts [O] pour la période antérieure à mars 2021 ; A titre subsidiaire : 
DEBOUTER les consorts [O] de leur demande en paiement ; A titre infiniment subsidiaire : 
DECHARGER les consorts [H] de toute obligation de caution depuis le 17 avril 2022 ; 
En tout état de cause : 
ACCORDER des délais de paiement 24 mois avec des mensualités de 100 euros CONDAMNER Monsieur [P] [U] [V] à les garantir de toute condamnation qui interviendrait, CONDAMNER Monsieur [P] [U] [V] aux entiers dépens ;CONDAMNER Monsieur [P] [U] [V] à leur verser la somme de 1.200 euros au titre article 700 du Code de Procédure Civile ;DEBOUTER les autres parties de toute demande contraire.Au soutien de leur demande liminaire, les consorts [H] se fondent sur l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ils font valoir que l’assignation ayant été délivrée en décembre 2025, les demandes en paiement sont prescrites pour toutes les sommes antérieures au 22 décembre 2022. 
Au soutien de leur demande de rejet des demandes en paiement, les consorts [H] se fondent sur l’article 9 du code de procédure civile et soutiennent qu’aucun décompte locatif précis et contradictoire n’a été produit, les bailleurs se limitant à des tableaux récapitulatifs insuffisants pour établir l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible. Ils font également valoir que Monsieur [P] [U] [V] justifie par ailleurs avoir réglé l’intégralité des loyers de l’année 2021 ainsi que ceux de l’année 2022 jusqu’au mois d’avril. Ils contestent par ailleurs le montant des charges forfaitaires, qu’ils estiment manifestement excessives, représentant plus de 10 % du loyer principal.
Au soutien de leur demande tendant à voir constater l’extinction de leur engagement de caution, les consorts [H] invoquent les articles 1103 et 2294 du code civil, ainsi que l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ils soutiennent que le bail a connu plusieurs modifications substantielles, notamment le décès de la bailleresse initiale, Madame [C] [O], le 13 mars 2020 et le changement de propriétaire à la suite d’une donation-partage et, selon eux, un transfert du bail au profit de la compagne de Monsieur [P] [U] [V], en raison de son placement sous contrôle judiciaire. Ils en déduisent qu’en cas de modification substantielle du bail ou de substitution de locataire, l’engagement de caution s’éteint. 
Les consorts [H] demande la décharge du cautionnement en invoquant l’article 2314 du code civil. Ils soutiennent ne jamais avoir été informés en temps utile des impayés de loyers ce qui constitue une faute du bailleur. 
S’agissant de leur demande en appel de garantie, ils rappellent que l’engagement de caution est un engagement subsidiaire, le débiteur principal restant Monsieur [P] [U] [V]. 
Enfin, les consorts [H] sollicitent des délais de paiement sur le fondement de leur situation financière et du comportement des créanciers.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la loi applicable au litige 
La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. La loi modifie notamment l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui traite du commandement de payer, et les articles L.412-1 et suivants du code de procédure civiles d’exécution. 
En l’espèce, le commandement de payer à l’origine du litige a été délivré le 22 février 2024 soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi précitée. 
Par conséquence, il sera fait application des dispositions procédurales telles qu’issues de la réforme. 
Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription triennale
Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. 
L’article 2234 du code civil prévoit que la prescription ne court pas ou est suspendue, notamment contre celui qui se trouve dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure. 
Les causes d’interruption de la prescription sont limitativement énumérées aux articles 2240 et suivants du code civil, parmi lesquelles figurent la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait, la demande en justice ainsi qu’une mesure conservatoire ou un acte d’exécution forcée. 
Il est de jurisprudence constante que le commandement de payer visant la clause résolutoire ne constitue ni une demande en justice ni un acte d’exécution forcée, de sorte que sa délivrance n’interrompt pas le délai de prescription.
En l’espèce, les consorts [O] produisent un décompte, inclus dans le commandement de payer, arrêté au 19 février 2024 faisant état d’une créance locative de 31.000 euros de 2020 à février 2024. 
Le bail produit aux débats ne précisant pas la date d’exigibilité des loyers, il ressort néanmoins des relevés bancaires de Monsieur [P] [U] [V] que le loyer est habituellement réglé en début de mois, au plus tard le 18, de sorte qu’il peut être légitimement présumé comme exigible avant le 22 de chaque mois. Les consorts [O] ont fait assigner Monsieur [P] [U] [V] le 22 décembre 2025. Dès lors, il en résulte que les loyers échus antérieurement au 22 décembre 2022, y compris l’échéance du mois de décembre 2022, sont prescrits par la prescription triennale, indépendamment des paiements éventuellement effectués par le locataire.
Par ailleurs, Monsieur [P] [U] [V] à l’audience du 9 mars 2026 et dans ses écritures, reconnait l’existence d’une dette locative. 
Si l’article 2240 du code civil prévoit que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription, une telle reconnaissance doit intervenir avant l’acquisition du délai de prescription. Une reconnaissance postérieure est dépourvue d’effet interruptif. 
Ainsi, la reconnaissance par Monsieur [P] [U] [V] de l’existence d’une dette locative ne saurait avoir pour effet d’interrompre le délai de prescription dans la mesure où les échéances antérieures au 22 décembre 2022 sont déjà prescrites. 
 En conséquence, les sommes réclamées antérieures au 22 décembre 2022 sont prescrites, ce qui représente, selon le décompte produit, un montant total de 19.100 euros. Cette somme doit dès lors être déduite du montant réclamé à Monsieur [P] [U] [V]. 
Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives 
En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de ses prétentions.
Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et conformément à la destination prévue par le bail.
L’article 1730 du même code dispose que, lorsqu’un état des lieux a été établi, le preneur doit restituer la chose telle qu’il l’a reçue, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
Selon l’article 1731 du code civil, à défaut d’état des lieux d’entrée, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire.
En l’espèce, les consorts [O], qui sollicitent la condamnation de Monsieur [P] [U] [V] au paiement de la somme de 2 910 euros en réparation de dégradations alléguées et de la disparition de certains meubles, ne produisent ni état des lieux de sortie contradictoire, ni constat établi par un commissaire de justice de nature à établir l’état du logement lors de sa restitution par le locataire. Ils ne versent pas non plus aux débats de photographies permettant de comparer l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. 
Dans ces conditions, aucun élément objectif ne permet de caractériser l’existence de dégradations imputables à Monsieur [P] [U] [V]. 
En conséquence, la demande en paiement au titre des réparations locatives formée par les consorts [O] sera rejetée en ce qu’ils ne rapportent pas la preuve nécessaire à l’appui de leur prétention. 
Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif 
Sur le transfert du bail En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de ses prétentions.
Aux termes de l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue au profit du concubin notoire ou des personnes à charge vivant avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.
En l’espèce, si Monsieur [P] [U] [V] soutient que son placement sous contrôle judiciaire le 17 avril 2022, assorti notamment d’une interdiction de se rendre au domicile de Madame [K] [W] et d’une obligation de résider hors du logement du couple, aurait entraîné le transfert du bail au profit de Madame [K] [W], il ne résulte pas de l’ordonnance de contrôle judiciaire produite d’éléments suffisants permettant d’établir que ces obligations concernent spécifiquement le logement litigieux. Par ailleurs, Monsieur [P] [U] [V] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un concubinage notoire avec Madame [K] [W] depuis au moins un an avant son placement sous contrôle judiciaire.
En tout état de cause, le placement sous contrôle judiciaire de Monsieur [P] [U] [V] est sans incidence sur les rapports locatifs entre les parties et ne met pas fin au contrat de bail. Par ailleurs, il ne constitue pas non plus un départ brusque et imprévisible du domicile dans la mesure où, si les faits de violences conjugales ont eu lieu au logement litigieux, la possibilité du prononcé d’une telle obligation ne pouvait être ignorée par Monsieur [P] [U] [V]. 
En conséquence, Monsieur [P] [U] ne rapporte pas la preuve d’un transfert effectif du bail au profit de Madame [K] [W]. Ainsi, sa demande de voir constater le transfert de bail sera rejetée. 
Sur les sommes dues au titre de l’arriéré locatif Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
L’article 1353 du code civil dispose que celui qui se prétend libéré d’une obligation doit en rapporter la preuve.
En l’espèce, les consorts [O] sollicitent la condamnation de Monsieur [P] [U] [V] au paiement d’un arriéré locatif actualisé à l’audience au mois de juin 2024, pour un montant de 34.400 euros, mais ne produisent qu’un décompte arrêté au mois de février 2024 faisant état d’une dette de 31.000 euros. 
Toutefois, il résulte du contrat de bail que le montant mensuel du loyer, charges comprises, s’élève à la somme de 850 euros. Dès lors, les échéances locatives postérieures au mois de février 2024 peuvent être déterminées avec certitude de sorte que la créance locative arrêtée au mois de juin présente un caractère liquide et exigible. 
De plus, le moyen soulevé par les consorts [H] au titre du montant des charges forfaitaires n’est étayé par aucun élément de preuve et ne peut être de nature à diminuer la somme due au titre des loyers et charges. 
En outre, il a été démontré que le bail n’a pas été transféré et que Monsieur [P] [U] [V] est resté tenu aux obligations locatives jusqu’à la cessation du bail et la restitution des lieux. 
Si les consorts [O] affirment que la libération des lieux a eu lieu en juin 2024, il appartient à Monsieur [P] [U] [V] de justifier de la date de libération effective des lieux ou d’un congé régulièrement délivré. Or, aucune pièce n’établit un départ à une date certaine ni la résiliation du bail par congé.
Au surplus, les procès-verbaux de remise à étude de la sommation de quitter les lieux du 13 février 2023 et du commandement de payer en date du 22 février 2024 mentionne la présence du nom de Monsieur [P] [U] [V] sur la boîte aux lettres ce qui est de nature à présumer une occupation effective des lieux à cette date.
En conséquence, en l’absence de preuve rapportée par Monsieur [P] [U] [V] de la résiliation du bail à une date antérieure ou de paiements effectués, il demeure redevable des loyers et charges échus entre janvier 2023 et juin 2024 inclus, soit la somme de 15 300 euros, les loyers antérieurs étant prescrits.
Il convient dès lors de le condamner au paiement de cette somme au titre de l’arriéré locatif.
Sur l’imputation du dépôt de garantie Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur, dûment justifiées.
En l’espèce, le contrat de bail prévoit le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 757 euros.
Si le versement du dépôt de garantie par Monsieur [P] [U] [V] n’est pas contesté, les consorts [O] ne justifient pas de la restitution effective du dépôt de garantie. 
Ainsi, cette somme sera imputée sur les sommes dues au titre de l’arriéré locatif.
Sur la demande dirigée contre les cautions 
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait ayant entraîné l’extinction de son obligation.
En application de l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’engage envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.
Aux termes de l’article 2294 du code civil, le cautionnement doit être exprès et ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.
L’article 2297 du code civil prévoit qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres. Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu'il poursuive d'abord le débiteur ou qu'il divise ses poursuites entre les cautions. 
L’article 2314 du code civil, lorsque la subrogation aux droits du créancier ne peut plus, par la faute de celui-ci, s'opérer en sa faveur, la caution est déchargée à concurrence du préjudice qu'elle subit. Toute clause contraire est réputée non écrite. La caution ne peut reprocher au créancier son choix du mode de réalisation d'une sûreté.
L’article 1742 du code civil dispose que le contrat de louage n'est pas résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur.
En application de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, la résiliation du cautionnement prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa 4 de l’article 22-1.
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
En l’espèce, les consorts [H] se sont portés cautions solidaires par acte sous seing privé du 15 avril 2019 pour une durée de six ans dans la limite d’un engagement maximal de 61.200 euros.
Le décès de Madame [C] [O], bailleresse initiale, n’a pas mis fin au contrat de bail qui s’est transmis à ses héritiers, [D] [O] et [S] [O], demandeurs à l’instance. De plus, aucun transfert de bail au profit de Madame [K] [W] n’est établi. Dès lors, le cautionnement n’est pas éteint ni par le décès de Madame [C] [O], bailleresse initiale, ni par un transfert de bail au profit de Madame [K] [W] lequel n’est par ailleurs pas démontré. 
En outre, s’agissant de la demande des consorts [H] de se voir décharger de toute obligation en raison de poursuites tardives par les créanciers, il ressort des pièces versées aux débats que les consorts [H] ont été informés des défauts de paiement de Monsieur [P] [U] [V] par la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire régulièrement signifié à leur domicile le 5 mars 2024 et accompagné d’un décompte des sommes dus, antérieurement à leur assignation. 
Dès lors, il ne peut être reproché aux consorts [O] une carence constitutive d’une faute qui empêche la subrogation aux droits du créancier. 
Par ailleurs, le commandement de payer signifié le 22 février 2024 au locataire est signifié le 5 mars 2024 aux cautions. Dès lors, le délai de signification de quinze jours est bien respecté. 
En conséquence, les consorts [H] demeurent tenus de leur engagement de caution et seront condamnés solidairement à régler les sommes dus. 
Sur la demande en garantie des consorts [H] 
Suivant l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu'elle a payées que pour les intérêts et les frais.
Aux termes de l’article 1317 du code civil, les codébiteurs solidaires ne contribuent à la dette que chacun pour sa part. Celui qui a payé au-delà de sa part dispose d'un recours contre les autres à proportion de leur propre part.
En l’espèce, les consorts [H] se sont portés cautions solidaires des engagements de Monsieur [P] [U] [V], débiteur principal. Dès lors qu’ils sont tenus au paiement des sommes dues au bailleur à raison de leur engagement de caution, ils disposent d’un recours contre le débiteur principal à concurrence des sommes qu’ils sont amenés à régler.
Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [P] [U] [V] à garantir les consorts [H] de toute somme qu’ils auraient à acquitter au titre de la présente condamnation, dans la limite des montants effectivement réglés.
Sur les délais de paiement 
Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Suivant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. 
En l’espèce, Monsieur [P] [U] [V] et les consorts [H] sollicitent l’octroi de délais de paiement sous la forme d’un échéancier de vingt-quatre mensualités. Eu égard au montant de la dette, aux éléments versés aux débats relatifs à leur situation financière, il apparaît opportun de faire droit à cette demande pour favoriser le paiement des sommes dus. 
Des délais de paiement seront accordés suivant les modalités précisées au dispositif de la présente décision. 
Sur la capitalisation des intérêts
Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent eux-mêmes intérêts si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.
Ces dispositions sont d’ordre public et s’imposent au juge, sauf si une faute du créancier ayant retardé ou empêché la liquidation de la dette était rapportée. 
Aucun élément du dossier ne permettant de caractériser une telle faute, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par le texte susvisé.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
L’article 699 du code de procédure civile dispose que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. 
En l’espèce, Monsieur [P] [U] [V], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.
S’agissant d’une procédure orale n’imposant pas la représentation par avocat, la demande de recouvrement formée par Monsieur [P] [U] [V] sera rejetée. 
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Monsieur [P] [U] [V], condamné aux dépens, et les consorts [H] devront payer au demandeur, au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 900 euros et seront déboutés de leur propre demande de ce chef.
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances à compter du 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit. 
En l’espèce, aucun élément ne permet ni ne suggère d’y déroger. 
Ainsi, il y a lieu de prononcer l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection après débats en audience publique statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, et rendu en premier ressort,
DECLARE prescrites les sommes réclamées par Monsieur [D] [O] et Madame [S] [O] au titre du paiement des loyers antérieures au 22 décembre 2022 ; 
REJETTE la demande de Monsieur [P] [U] [V] tendant à voir constater un transfert de bail au profit de Madame [K] [W] ; 
REJETTE la demande en paiement de Monsieur [D] [O] et Madame [S] [O] au titre des réparations locatives ; 
CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [U] [V], Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H] à payer à Madame [S] [O] et Monsieur [D] [O] la somme de 14.543 euros au titre de l’arriéré locatif de janvier 2023 à juin 2024, après déduction du dépôt de garantie de 757 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; 
ORDONNE la capitalisation des intérêts ; 
REJETTE la demande de Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H] au titre de la décharge de leur obligation de cautionnement ; 
CONDAMNE Monsieur [P] [U] [V] à garantir Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H] des sommes qu’ils seraient amenés à régler en exécution de la présente décision, dans la limite des montants effectivement acquittés ; 
ACCORDE des délais de paiement à Monsieur [P] [U] [V], Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H] en vingt-quatre mensualités successives ; 
DIT que la 24ème échéance devra solder la dette ;
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, et huit jours après mise en demeure restée infructueuse, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ; 
CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [U] [V], Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H] aux dépens ; 
REJETTE la demande de recouvrement des dépens formée par Monsieur [P] [U] [V] ; 
CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [U] [V], Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H] à payer à Monsieur [D] [O] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
REJETTE la demande au titre de l’article 700 formée par Monsieur [P] [U] [V] ; 
REJETTE la demande au titre de l’article 700 formée par Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H] ;
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.
Le greffier Le juge
Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 1]
[Localité 1]
Tél:[XXXXXXXX01]
Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 1]




REFERENCES : N° RG 26/00012 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4MQH

Minute : 



JUGEMENT


Du : 08 Juin 2026


Madame [S], [J] [O]

Monsieur [D], [E], [L] [O]
 

C/


Monsieur [P] [U] [V]

Monsieur [N] [H]

Monsieur [R] [H]



JUGEMENT



Après débats à l'audience publique du 09 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 08 Juin 2026; 

Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [S], [J] [O]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Non comparante

Monsieur [D], [E], [L] [O]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Comparant en personne

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [U] [V]
[Adresse 4]
[Localité 4]
Et actuellement 
[Adresse 5]
[Localité 5]
Représenté par Me Reda KOHEN, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [N] [H]
[Adresse 6]
[Localité 6]
représenté par Me Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Monsieur [R] [H]
[Adresse 6]
[Localité 6]
Représenté par Me Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Copie exécutoire délivrée le : 
à : Madame [S], [J] [O]
 Monsieur [D], [E], [L] [O]
 Me Reda KOHEN
 Me Xavier MARTINEZ



Expédition délivrée à :




EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte sous seing privé en date du 15 avril 2019, Madame [C] [O] a donné à bail à Monsieur [P] [U] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 7] pour une durée renouvelable d’un an, moyennant un loyer mensuel de 757 euros outre le paiement de 93 euros de charges forfaitaires et le versement d’un dépôt de garantie à hauteur de 757 euros. Un état des lieux d’entrée contradictoire a été dressé le même jour. 
Par acte sous seing privé du même jour, Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H] (ci-après « les consorts [H] ») se sont portés cautions solidaires pour une durée de six ans, sur l’ensemble des loyers, charges et accessoires dus. 
Suite au décès de Madame [C] [O] le 13 mars 2020, le bien immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 8] a fait l’objet d’une donation-partage le 16 septembre 2021 au profit de Madame [S] [O] et Monsieur [D] [O] (ci-après « les consorts [O] »).
Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 14 mars 2022, Monsieur [D] [O] a fait délivrer un congé pour vendre à Monsieur [P] [U] [V] pour un départ fixé le 14 juin 2022. 
Monsieur [P] [U] [V] a été placé sous contrôle judiciaire le 17 avril 2022 pour violences habituelles suivies d’une incapacité supérieure à 8 jours sur sa concubine, Madame [K] [W]. Suivant l’ordonnance de placement sous contrôle judiciaire, Monsieur [P] [U] [V] a l’interdiction de paraitre au domicile de Madame [K] [W] et l’obligation de résider hors du domicile du couple. 
Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2023, une sommation de quitter les lieux a été délivrée à Monsieur [P] [U] [V].
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [P] [U] [V] par acte de commissaire de justice le 22 février 2024. 
Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2024, une dénonciation du commandement de payer les loyers est délivrée aux cautions. 
Par actes de commissaire de justice en date du 12 décembre 2025 et du 22 décembre 2025, Madame [S] [O] et Monsieur [D] [O] ont fait assigner Monsieur [P] [U] [V], Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de PANTIN aux fins de les condamner solidairement au paiement des réparations locatives et des arriérés de loyers. 
L’affaire a été appelée à l’audience du 9 mars 2026 et a été mise en délibéré au 8 juin 2026. 
EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 
À l’audience du 9 mars 2026, Monsieur [D] [O] s’est présenté muni d’un pouvoir général signé par Madame [S] [O] en date du 6 janvier 2023, lequel ne constitue pas un pouvoir régulier. 
Monsieur [D] [O], présent à l’audience, s’est référé aux termes de ses dernières écritures et a demandé au juge des contentieux de la protection de :
CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [U] [V], Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H] à lui payer la somme de 2.910 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal ;CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [U] [V], Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H] à lui payer la somme de 34.400 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal ;ORDONNER la capitalisation des intérêts ;CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [U] [V], Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H] aux dépens de l’instance ;CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [U] [V], Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H] à lui verser la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.Au soutien de sa demande en paiement au titre des réparations locatives, Monsieur [D] [O] fait valoir, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [P] [U] [V] a quitté le logement en juin 2024 sans en informer les bailleurs, qu’un état des lieux non contradictoire a été établi par leurs soins en juin 2024, et qu’il y a été constaté des dégradations ainsi que la disparition de plusieurs meubles.
Au soutien de sa demande en paiement des loyers et charges impayés, Monsieur [D] [O] soutient, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [P] [U] [V] a cessé de régler régulièrement les loyers depuis mai 2021 et demeure redevable de la somme de 34.400 euros.
Au soutien de sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [P] [U] [V] et des cautions, les consorts [H], Monsieur [D] [O] invoque que le commandement de payer a été dénoncé aux cautions le 5 mars 2024 mais que ces derniers n’ont pas régularisé la situation.
Monsieur [P] [U] [V], représenté, s’est référé à ses écritures, complétées oralement, et demande au juge des contentieux de la protection de :
À titre liminaire :
DÉCLARER irrecevables les demandes en paiement des consorts [O] portant sur les échéances de loyers antérieures au 22 décembre 2022 en raison de la prescription À titre principal :
CONSTATER que le bail a été transféré à Madame [K] [W] à compter du 17 avril 2022 ;En conséquence, DÉBOUTER Madame [S] [O] et Monsieur [D] [O] de leurs demandes dirigées contre Monsieur [P] [U] [V] au titre des loyers postérieurs au 17 avril 2022 ;FIXER la créance locative imputable à Monsieur [P] [U] [V] à la somme maximale de 7.718 euros ;DÉBOUTER Madame [S] [O] et Monsieur [D] [O] du surplus de leurs demandes au titre des loyers impayés ;DIRE que l’état des lieux de sortie établi unilatéralement par Madame [S] [O] et Monsieur [D] [O] n’est pas opposable à Monsieur [P] [U] [V] ;DÉBOUTER Madame [S] [O] et Monsieur [D] [O] de leur demande en paiement de la somme de 2.910 euros au titre des dégradations et du mobilier ;DÉBOUTER Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H] de leur appel en garantie formé à l’encontre de Monsieur [P] [U] [V] ;À titre subsidiaire :
FIXER la créance locative à la somme de 21.343 euros ;DÉBOUTER Madame [S] [O] et Monsieur [D] [O] du surplus de leurs demandes en paiement ;DIRE que l’appel en garantie des cautions ne peut porter que sur les condamnations effectivement prononcées à l’encontre de Monsieur [P] [U] [V] ;En tout état de cause :
ACCORDER à Monsieur [P] [U] [V] des délais de paiement de 24 mois ;CONDAMNER Madame [S] [O] et Monsieur [D] [O] aux dépens de l’instance avec droit de recouvrement au profit de son conseil, Maître Reda KOHEN, avocat au barreau de Paris ;CONDAMNER Madame [S] [O] et Monsieur [D] [O] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;DÉBOUTER Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H] de leur demande au titre des dépens ;DÉBOUTER Madame [S] [O], Monsieur [D] [O], Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ÉCARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.Au soutien de ses demandes, Monsieur [P] [U] [V] fait valoir que l’action en paiement des loyers antérieurs au 22 décembre 2022 est prescrite car l’assignation a été délivrée le 22 décembre 2025. Il soutient que seules les échéances comprises entre décembre 2022 et juin 2024 peuvent être réclamées, pour un montant de 16.610 euros, et que le commandement de payer délivré le 22 février 2024 ne constitue pas un acte interruptif de prescription triennale.
Sur le fondement de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, il soutient que son départ du logement, consécutif à son placement sous contrôle judiciaire, caractérise un abandon du domicile justifiant le transfert du bail au profit de sa concubine, Madame [K] [W] qui est seule redevable des loyers postérieurs au 17 avril 2022. Il soutient que sa dette locative ne peut ainsi excéder la somme de 7.718 euros.
S’agissant des réparations locatives, il soutient, sur le fondement des articles 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et 1731 du code civil, que l’état des lieux de sortie, établi unilatéralement et sans contradictoire, ne lui est pas opposable et qu’il est par conséquent, présumé avoir restitué le logement en bon état.
À titre subsidiaire, Monsieur [P] [U] [V] conteste le quantum de la somme réclamée au titre de l’arriéré locatif. Sur le fondement de l’article 1383-2 du code civil, il soutient que les consorts [O] ont, dans leur assignation du 22 décembre 2025, indiqué qu’il avait cessé d’assurer le paiement ponctuel des loyers et charges à compter de février 2022, puis interrompu tout règlement à partir de mai 2022, ce qui constitue selon lui un aveu judiciaire de la régularité des paiements jusqu’en février 2022. Il relève qu’aux termes de leurs dernières écritures, les consorts [O] soutiennent que les règlements sont devenus irréguliers dès les années 2020 et 2021, sans en justifier. 
Il sollicite, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’octroi de délais de paiement, invoquant sa bonne foi et les difficultés résultant de son placement sous contrôle judiciaire.
Enfin, il soutient, sur le fondement des articles 2308 et 2309 du code civil, que l’appel en garantie des cautions est dépourvu d’objet en l’absence de paiement préalable. 
Sur le fondement de l’article 514-1 du code de procédure civile, il demande que l’exécution provisoire soit écartée en raison de l’existence de contestations sérieuses et du caractère disproportionné des condamnations au regard de sa situation personnelle.
Représentés à l’audience, Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H] demandent au juge des contentieux de la protection de :
A titre liminaire : 
DECLARER prescrite la demande en paiement formulée par les consorts [O] pour la période antérieure à mars 2021 ; A titre subsidiaire : 
DEBOUTER les consorts [O] de leur demande en paiement ; A titre infiniment subsidiaire : 
DECHARGER les consorts [H] de toute obligation de caution depuis le 17 avril 2022 ; 
En tout état de cause : 
ACCORDER des délais de paiement 24 mois avec des mensualités de 100 euros CONDAMNER Monsieur [P] [U] [V] à les garantir de toute condamnation qui interviendrait, CONDAMNER Monsieur [P] [U] [V] aux entiers dépens ;CONDAMNER Monsieur [P] [U] [V] à leur verser la somme de 1.200 euros au titre article 700 du Code de Procédure Civile ;DEBOUTER les autres parties de toute demande contraire.Au soutien de leur demande liminaire, les consorts [H] se fondent sur l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ils font valoir que l’assignation ayant été délivrée en décembre 2025, les demandes en paiement sont prescrites pour toutes les sommes antérieures au 22 décembre 2022. 
Au soutien de leur demande de rejet des demandes en paiement, les consorts [H] se fondent sur l’article 9 du code de procédure civile et soutiennent qu’aucun décompte locatif précis et contradictoire n’a été produit, les bailleurs se limitant à des tableaux récapitulatifs insuffisants pour établir l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible. Ils font également valoir que Monsieur [P] [U] [V] justifie par ailleurs avoir réglé l’intégralité des loyers de l’année 2021 ainsi que ceux de l’année 2022 jusqu’au mois d’avril. Ils contestent par ailleurs le montant des charges forfaitaires, qu’ils estiment manifestement excessives, représentant plus de 10 % du loyer principal.
Au soutien de leur demande tendant à voir constater l’extinction de leur engagement de caution, les consorts [H] invoquent les articles 1103 et 2294 du code civil, ainsi que l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ils soutiennent que le bail a connu plusieurs modifications substantielles, notamment le décès de la bailleresse initiale, Madame [C] [O], le 13 mars 2020 et le changement de propriétaire à la suite d’une donation-partage et, selon eux, un transfert du bail au profit de la compagne de Monsieur [P] [U] [V], en raison de son placement sous contrôle judiciaire. Ils en déduisent qu’en cas de modification substantielle du bail ou de substitution de locataire, l’engagement de caution s’éteint. 
Les consorts [H] demande la décharge du cautionnement en invoquant l’article 2314 du code civil. Ils soutiennent ne jamais avoir été informés en temps utile des impayés de loyers ce qui constitue une faute du bailleur. 
S’agissant de leur demande en appel de garantie, ils rappellent que l’engagement de caution est un engagement subsidiaire, le débiteur principal restant Monsieur [P] [U] [V]. 
Enfin, les consorts [H] sollicitent des délais de paiement sur le fondement de leur situation financière et du comportement des créanciers. 
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la loi applicable au litige 
La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. La loi modifie notamment l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui traite du commandement de payer, et les articles L.412-1 et suivants du code de procédure civiles d’exécution. 
En l’espèce, le commandement de payer à l’origine du litige a été délivré le 22 février 2024 soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi précitée. 
Par conséquence, il sera fait application des dispositions procédurales telles qu’issues de la réforme. 
Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription triennale
Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. 
L’article 2234 du code civil prévoit que la prescription ne court pas ou est suspendue, notamment contre celui qui se trouve dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure. 
Les causes d’interruption de la prescription sont limitativement énumérées aux articles 2240 et suivants du code civil, parmi lesquelles figurent la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait, la demande en justice ainsi qu’une mesure conservatoire ou un acte d’exécution forcée. 
Il est de jurisprudence constante que le commandement de payer visant la clause résolutoire ne constitue ni une demande en justice ni un acte d’exécution forcée, de sorte que sa délivrance n’interrompt pas le délai de prescription.
En l’espèce, les consorts [O] produisent un décompte, inclus dans le commandement de payer, arrêté au 19 février 2024 faisant état d’une créance locative de 31.000 euros de 2020 à février 2024. 
Le bail produit aux débats ne précisant pas la date d’exigibilité des loyers, il ressort néanmoins des relevés bancaires de Monsieur [P] [U] [V] que le loyer est habituellement réglé en début de mois, au plus tard le 18, de sorte qu’il peut être légitimement présumé comme exigible avant le 22 de chaque mois. Les consorts [O] ont fait assigner Monsieur [P] [U] [V] le 22 décembre 2025. Dès lors, il en résulte que les loyers échus antérieurement au 22 décembre 2022, y compris l’échéance du mois de décembre 2022, sont prescrits par la prescription triennale, indépendamment des paiements éventuellement effectués par le locataire.
Par ailleurs, Monsieur [P] [U] [V] à l’audience du 9 mars 2026 et dans ses écritures, reconnait l’existence d’une dette locative. 
Si l’article 2240 du code civil prévoit que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription, une telle reconnaissance doit intervenir avant l’acquisition du délai de prescription. Une reconnaissance postérieure est dépourvue d’effet interruptif. 
Ainsi, la reconnaissance par Monsieur [P] [U] [V] de l’existence d’une dette locative ne saurait avoir pour effet d’interrompre le délai de prescription dans la mesure où les échéances antérieures au 22 décembre 2022 sont déjà prescrites. 
 En conséquence, les sommes réclamées antérieures au 22 décembre 2022 sont prescrites, ce qui représente, selon le décompte produit, un montant total de 19.100 euros. Cette somme doit dès lors être déduite du montant réclamé à Monsieur [P] [U] [V]. 
Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives 
En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de ses prétentions.
Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et conformément à la destination prévue par le bail.
L’article 1730 du même code dispose que, lorsqu’un état des lieux a été établi, le preneur doit restituer la chose telle qu’il l’a reçue, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
Selon l’article 1731 du code civil, à défaut d’état des lieux d’entrée, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire.
En l’espèce, les consorts [O], qui sollicitent la condamnation de Monsieur [P] [U] [V] au paiement de la somme de 2 910 euros en réparation de dégradations alléguées et de la disparition de certains meubles, ne produisent ni état des lieux de sortie contradictoire, ni constat établi par un commissaire de justice de nature à établir l’état du logement lors de sa restitution par le locataire. Ils ne versent pas non plus aux débats de photographies permettant de comparer l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. 
Dans ces conditions, aucun élément objectif ne permet de caractériser l’existence de dégradations imputables à Monsieur [P] [U] [V]. 
En conséquence, la demande en paiement au titre des réparations locatives formée par les consorts [O] sera rejetée en ce qu’ils ne rapportent pas la preuve nécessaire à l’appui de leur prétention. 
Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif 
Sur le transfert du bail En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de ses prétentions.
Aux termes de l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue au profit du concubin notoire ou des personnes à charge vivant avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.
En l’espèce, si Monsieur [P] [U] [V] soutient que son placement sous contrôle judiciaire le 17 avril 2022, assorti notamment d’une interdiction de se rendre au domicile de Madame [K] [W] et d’une obligation de résider hors du logement du couple, aurait entraîné le transfert du bail au profit de Madame [K] [W], il ne résulte pas de l’ordonnance de contrôle judiciaire produite d’éléments suffisants permettant d’établir que ces obligations concernent spécifiquement le logement litigieux. Par ailleurs, Monsieur [P] [U] [V] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un concubinage notoire avec Madame [K] [W] depuis au moins un an avant son placement sous contrôle judiciaire.
En tout état de cause, le placement sous contrôle judiciaire de Monsieur [P] [U] [V] est sans incidence sur les rapports locatifs entre les parties et ne met pas fin au contrat de bail. Par ailleurs, il ne constitue pas non plus un départ brusque et imprévisible du domicile dans la mesure où, si les faits de violences conjugales ont eu lieu au logement litigieux, la possibilité du prononcé d’une telle obligation ne pouvait être ignorée par Monsieur [P] [U] [V]. 
En conséquence, Monsieur [P] [U] ne rapporte pas la preuve d’un transfert effectif du bail au profit de Madame [K] [W]. Ainsi, sa demande de voir constater le transfert de bail sera rejetée. 
Sur les sommes dues au titre de l’arriéré locatif Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
L’article 1353 du code civil dispose que celui qui se prétend libéré d’une obligation doit en rapporter la preuve.
En l’espèce, les consorts [O] sollicitent la condamnation de Monsieur [P] [U] [V] au paiement d’un arriéré locatif actualisé à l’audience au mois de juin 2024, pour un montant de 34.400 euros, mais ne produisent qu’un décompte arrêté au mois de février 2024 faisant état d’une dette de 31.000 euros. 
Toutefois, il résulte du contrat de bail que le montant mensuel du loyer, charges comprises, s’élève à la somme de 850 euros. Dès lors, les échéances locatives postérieures au mois de février 2024 peuvent être déterminées avec certitude de sorte que la créance locative arrêtée au mois de juin présente un caractère liquide et exigible. 
De plus, le moyen soulevé par les consorts [H] au titre du montant des charges forfaitaires n’est étayé par aucun élément de preuve et ne peut être de nature à diminuer la somme due au titre des loyers et charges. 
En outre, il a été démontré que le bail n’a pas été transféré et que Monsieur [P] [U] [V] est resté tenu aux obligations locatives jusqu’à la cessation du bail et la restitution des lieux. 
Si les consorts [O] affirment que la libération des lieux a eu lieu en juin 2024, il appartient à Monsieur [P] [U] [V] de justifier de la date de libération effective des lieux ou d’un congé régulièrement délivré. Or, aucune pièce n’établit un départ à une date certaine ni la résiliation du bail par congé.
Au surplus, les procès-verbaux de remise à étude de la sommation de quitter les lieux du 13 février 2023 et du commandement de payer en date du 22 février 2024 mentionne la présence du nom de Monsieur [P] [U] [V] sur la boîte aux lettres ce qui est de nature à présumer une occupation effective des lieux à cette date.
En conséquence, en l’absence de preuve rapportée par Monsieur [P] [U] [V] de la résiliation du bail à une date antérieure ou de paiements effectués, il demeure redevable des loyers et charges échus entre janvier 2023 et juin 2024 inclus, soit la somme de 15 300 euros, les loyers antérieurs étant prescrits.
Il convient dès lors de le condamner au paiement de cette somme au titre de l’arriéré locatif.
Sur l’imputation du dépôt de garantie Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur, dûment justifiées.
En l’espèce, le contrat de bail prévoit le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 757 euros.
Si le versement du dépôt de garantie par Monsieur [P] [U] [V] n’est pas contesté, les consorts [O] ne justifient pas de la restitution effective du dépôt de garantie. 
Ainsi, cette somme sera imputée sur les sommes dues au titre de l’arriéré locatif.
Sur la demande dirigée contre les cautions 
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait ayant entraîné l’extinction de son obligation.
En application de l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’engage envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.
Aux termes de l’article 2294 du code civil, le cautionnement doit être exprès et ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.
L’article 2297 du code civil prévoit qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres. Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu'il poursuive d'abord le débiteur ou qu'il divise ses poursuites entre les cautions. 
L’article 2314 du code civil, lorsque la subrogation aux droits du créancier ne peut plus, par la faute de celui-ci, s'opérer en sa faveur, la caution est déchargée à concurrence du préjudice qu'elle subit. Toute clause contraire est réputée non écrite. La caution ne peut reprocher au créancier son choix du mode de réalisation d'une sûreté.
L’article 1742 du code civil dispose que le contrat de louage n'est pas résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur.
En application de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, la résiliation du cautionnement prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa 4 de l’article 22-1.
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
En l’espèce, les consorts [H] se sont portés cautions solidaires par acte sous seing privé du 15 avril 2019 pour une durée de six ans dans la limite d’un engagement maximal de 61.200 euros.
Le décès de Madame [C] [O], bailleresse initiale, n’a pas mis fin au contrat de bail qui s’est transmis à ses héritiers, [D] [O] et [S] [O], demandeurs à l’instance. De plus, aucun transfert de bail au profit de Madame [K] [W] n’est établi. Dès lors, le cautionnement n’est pas éteint ni par le décès de Madame [C] [O], bailleresse initiale, ni par un transfert de bail au profit de Madame [K] [W] lequel n’est par ailleurs pas démontré. 
En outre, s’agissant de la demande des consorts [H] de se voir décharger de toute obligation en raison de poursuites tardives par les créanciers, il ressort des pièces versées aux débats que les consorts [H] ont été informés des défauts de paiement de Monsieur [P] [U] [V] par la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire régulièrement signifié à leur domicile le 5 mars 2024 et accompagné d’un décompte des sommes dus, antérieurement à leur assignation. 
Dès lors, il ne peut être reproché aux consorts [O] une carence constitutive d’une faute qui empêche la subrogation aux droits du créancier. 
Par ailleurs, le commandement de payer signifié le 22 février 2024 au locataire est signifié le 5 mars 2024 aux cautions. Dès lors, le délai de signification de quinze jours est bien respecté. 
En conséquence, les consorts [H] demeurent tenus de leur engagement de caution et seront condamnés solidairement à régler les sommes dus. 
Sur la demande en garantie des consorts [H] 
Suivant l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu'elle a payées que pour les intérêts et les frais.
Aux termes de l’article 1317 du code civil, les codébiteurs solidaires ne contribuent à la dette que chacun pour sa part. Celui qui a payé au-delà de sa part dispose d'un recours contre les autres à proportion de leur propre part.
En l’espèce, les consorts [H] se sont portés cautions solidaires des engagements de Monsieur [P] [U] [V], débiteur principal. Dès lors qu’ils sont tenus au paiement des sommes dues au bailleur à raison de leur engagement de caution, ils disposent d’un recours contre le débiteur principal à concurrence des sommes qu’ils sont amenés à régler.
Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [P] [U] [V] à garantir les consorts [H] de toute somme qu’ils auraient à acquitter au titre de la présente condamnation, dans la limite des montants effectivement réglés.
Sur les délais de paiement 
Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Suivant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. 
En l’espèce, Monsieur [P] [U] [V] et les consorts [H] sollicitent l’octroi de délais de paiement sous la forme d’un échéancier de vingt-quatre mensualités. Eu égard au montant de la dette, aux éléments versés aux débats relatifs à leur situation financière, il apparaît opportun de faire droit à cette demande pour favoriser le paiement des sommes dus. 
Des délais de paiement seront accordés suivant les modalités précisées au dispositif de la présente décision. 
Sur la capitalisation des intérêts
Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent eux-mêmes intérêts si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.
Ces dispositions sont d’ordre public et s’imposent au juge, sauf si une faute du créancier ayant retardé ou empêché la liquidation de la dette était rapportée. 
Aucun élément du dossier ne permettant de caractériser une telle faute, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par le texte susvisé.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
L’article 699 du code de procédure civile dispose que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. 
En l’espèce, Monsieur [P] [U] [V], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.
S’agissant d’une procédure orale n’imposant pas la représentation par avocat, la demande de recouvrement formée par Monsieur [P] [U] [V] sera rejetée. 
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Monsieur [P] [U] [V], condamné aux dépens, et les consorts [H] devront payer au demandeur, au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 900 euros et seront déboutés de leur propre demande de ce chef.
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances à compter du 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit. 
En l’espèce, aucun élément ne permet ni ne suggère d’y déroger. 
Ainsi, il y a lieu de prononcer l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection après débats en audience publique statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, et rendu en premier ressort,
DECLARE prescrites les sommes réclamées par Monsieur [D] [O] et Madame [S] [O] au titre du paiement des loyers antérieures au 22 décembre 2022 ; 
REJETTE la demande de Monsieur [P] [U] [V] tendant à voir constater un transfert de bail au profit de Madame [K] [W] ; 
REJETTE la demande en paiement de Monsieur [D] [O] et Madame [S] [O] au titre des réparations locatives ; 
CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [U] [V], Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H] à payer à Madame [S] [O] et Monsieur [D] [O] la somme de 14.543 euros au titre de l’arriéré locatif de janvier 2023 à juin 2024, après déduction du dépôt de garantie de 757 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; 
ORDONNE la capitalisation des intérêts ; 
REJETTE la demande de Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H] au titre de la décharge de leur obligation de cautionnement ; 
CONDAMNE Monsieur [P] [U] [V] à garantir Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H] des sommes qu’ils seraient amenés à régler en exécution de la présente décision, dans la limite des montants effectivement acquittés ; 
ACCORDE des délais de paiement à Monsieur [P] [U] [V], Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H] en vingt-quatre mensualités successives ; 
DIT que la 24ème échéance devra solder la dette ;
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, et huit jours après mise en demeure restée infructueuse, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ; 
CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [U] [V], Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H] aux dépens ; 
REJETTE la demande de recouvrement des dépens formée par Monsieur [P] [U] [V] ; 
CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [U] [V], Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H] à payer à Monsieur [D] [O] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
REJETTE la demande au titre de l’article 700 formée par Monsieur [P] [U] [V] ; 
REJETTE la demande au titre de l’article 700 formée par Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H] ;
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.
Le greffier Le juge

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1731, code civil 2308, code civil 1383-2, code civil 1742, code civil 2297, code de procedure civile L412-1, code civil 2294, code civil 2240, code civil 2314, code civil 2309, code civil 2234, code civil 1317). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-25T18:32:35.905Z.