Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 6/Section 5, 15 juin 2026, n° 24/12359

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de [Localité 1]

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 15 JUIN 2026


Chambre 6/Section 5
AFFAIRE: N° RG 24/12359 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2G5F
N° de MINUTE : 26/00334




Madame [A] [U]
née le 15 août 1935 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Ivan ITZKOVITCH de l’AARPI BOURGEOIS ITZKOVITCH DELACARTE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 296

DEMANDEUR

C/

Monsieur [W] [G]
né le 26 Avril 1969 à [Localité 4] (MAROC)
[Adresse 2]
[Localité 5]

Madame [K] [N] épouse [G]
née le 31 Octobre 1975 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 5]

La S.C.I. RV
[Adresse 2]
[Localité 5]

Ayant pour avocat : Maître Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: D1982

La S.A.R.L. ROY C - [V] V - [O] - [B] G NOTAIRES ASSOCIÉS prise en la personne de Maître [S] [V]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 7]

La SA MMA IARD es qualité d’assureur de la SARL ROY-[V]-[L] 
[Adresse 5]
[Localité 8]

La SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES es qualité d’assureur de la SARL ROY-[V]-[L]
[Adresse 5]
[Localité 8]

Ayant pour Avocat postulant : Maître Paméla AZOULAY de l’ASSOCIATION BENHAMOU SAMAMA-SAMUEL, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire: PB 196

Ayant pour Avocat plaidant: Maître Etienne MASCUREAU, SCP ACR AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS

La SAS HELLOPRET COURTIER
[Adresse 6]
[Localité 9]
représentée par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G 450

DÉFENDEURS


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

En présence de Monsieur [M] [H], Auditeur de Justice 

DÉBATS

Audience publique du 23 Mars 2026, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Juin 2026.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.




EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte authentique du 1er décembre 2023 reçu en présence de Me [V], notaire, Mme [U] a consenti à M. [G] et Mme [N] épouse [G] (auxquels s’est ensuite substituée la SCI RV) une promesse unilatérale de vente stipulée sous conditions suspensives et portant sur un bien sis [Adresse 7] à Noisy-Le-Sec, la vente devant être réitérée avant le 1er mars 2024.
La somme de 33 400 euros a été déposée par les bénéficiaires sur un compte séquestre auprès de Me [R], notaire.

Les parties sont convenues de fixer un rendez-vous de signature le 9 avril 2024.

En l’absence de réitération de la vente et par courrier du 23 avril 2024, Mme [U] a notifié la caducité de la promesse de vente à Me [R].

Le 22 mai 2024, les notaires ont dressé un procès-verbal de difficulté. 

Mme [U] a mis en demeure et sommé les bénéficiaires d’avoir à lui payer l’indemnité d’immobilisation.

C’est dans ces conditions que Mme [U] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter le paiement de l’indemnité d’immobilisation :
- M. [G], par acte d’huissier du 17 décembre 2024 ;
- Mme [N] épouse [G], par acte d’huissier du 17 décembre 2024 ;
- SCI RV.

M. [G], Mme [N] épouse [G] et la SCI RV ont fait assigner en intervention forcée devant le tribunal de céans :
- la SAS Hellopret courtier, par acte d’huissier du premier avril deux-mille-vingt-cinq ;
- la SARL Roy [V] [L], par acte d’huissier du 13 mai 2025 ;
- les MMA IARD, par actes d’huissier du deux avril deux-mille-vingt-cinq.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 21 janvier 2026 par ordonnance du même jour, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries du 23 mars 2026.

Le jugement a été mis en délibéré au 15 juin 2026, date de la présente décision.


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 mai 2025, Mme [U] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

- débouter les consorts [Z] en leurs demandes, fins et conclusions ; 
- juger que la promesse de vente est caduque en raison de la défaillance des consorts [Z] gérants de la SCI RV ; 
- condamner solidairement les consorts [Z] et la SCI RV à verser à Mme [U] la somme de 66 800 euros augmentée des intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 6 mai 2024 ; 
- autoriser le versement de la somme de 33 400 euros au titre des sommes séquestrées auprès de Me [R], à titre de paiement partiel de la condamnation au principal à intervenir ;
- condamner les consorts [Z] et la SCI RV à verser à Mme [U] la somme de 38 000 euros à titre de dommages et intérêts pour indemniser la perte de chance d’avoir vendu le bien au prix stipulé dans la promesse ;
- condamner les consorts [Z] et la SCI RV aux entiers dépens ; 
- condamner les consorts [Z] et la SCI RV à verser à Mme [U] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

*
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 décembre 2025, M. [G], Mme [N] épouse [G] et la SCI RV demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

A titre principal :
- débouter Mme [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- constater la caducité de la promesse de vente immobilière du 1er décembre 2023 en raison de la non réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire ;
- ordonner la restitution de l’indemnité d’immobilisation à M. [G] et Mme [N] épouse [G] ;
- autoriser Maître [R], notaire, à restituer à M. [G] et Mme [N] épouse [G] la somme de 33 400 euros séquestrée entre ses mains au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente du 1er décembre 2023 ;
- débouter Mme [U] de sa demande en paiement de la somme de 38 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner Mme [U] à verser à M. [W] [G], à Mme [N] épouse [G] et à la société SCI RV, la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [U] aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire :
- condamner in solidum la SARL Roy-[V]-[O] [B] en la personne de Me [V], les MMA IARD et la société Hellopret courtier à garantir l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées du fait des demandes de Mme [U] à l’encontre de M. [G], de Mme [N] épouse [G] et de la société RV en ce compris les dépens et l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre infiniment subsidiaire :
- condamner in solidum la SARL Roy-[V]-[O] [B] en la personne de Maître [V], les MMA IARD et la société Hellopret courtier à verser à M. [G], à Mme [N] épouse [G] et à la société RV la somme de 60 120 euros en réparation du préjudice subi du fait de la perte de chance de récupérer l’indemnité d’immobilisation ;

En tout état de cause :
- condamner in solidum la SARL Roy-[V]-[O] [B] en la personne de Me [V], les MMA IARD et la société Hellopret courtier à verser à M. [G], à Mme [N] épouse [G] et à la société RV la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum la société SARL Roy-[V]-[O] [B] en la personne de Me [V], les MMA IARD et la société Hellopret courtier aux entiers dépens.
*
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 janvier 2026, la SAS Hellopret demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

- débouter intégralement M. [G], M. [N], la SCI RV et toute autre partie de leurs demandes à l’encontre de Hellopret courtier ; 
- condamner in solidum M. [G], M. [N] et la SCI RV à verser à la société Hellopret courtier une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ; 
- condamner in solidum M. [G], M. [N] et la SCI RV au paiement des entiers dépens ;
- dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.

*
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2026, la SARL Roy [V] [L] et les MMA IARD demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

- débouter purement et simplement M. [G], Mme [N] et la société RV de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre des sociétés Roy [V] [L] et MMA IARD ;
- condamner M. [G], Mme [N] et la société SCI RV à payer la somme de 4 000 euros aux sociétés Roy [V] [L] et MMA IARD au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [G], Mme [N] et la société SCI RV aux entiers dépens.

*
Pour un plus ample exposé des moyens développés, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre de l’indemnité d’immobilisation
L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

L’article 1304-3 du même code prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Il résulte par ailleurs des dispositions d'ordre public de l'article L313-41 du code de la consommation que les parties ne peuvent imposer à l'acquéreur un délai intermédiaire pour déposer sa demande de prêt (voir en ce sens Cass, Civ 3, 12 février 2014, 12-27.182), ni lui imposer de notifier au vendeur la non-obtention du prêt dans le délai prévu (voir en ce sens Cass, Civ 1, 9 mai 1996, 94-12.133).

La condition suspensive de l'obtention d'un prêt doit être réputée accomplie si les bénéficiaires ne démontrent pas qu'ils ont sollicité, conformément aux prévisions de la promesse de vente, un prêt conforme aux spécifications prévues (Cass. 1re civ., 7 mai 2002, no 99-17.520, Bull. civ. I). Ainsi, les tribunaux doivent rechercher si la demande de prêt formulée par le bénéficiaire est conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse de vente (voir en ce sens : Cass. 3e civ., 25 janv. 2018, n° 16-26.385).

A défaut d’exécution du contrat, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment, selon l'article 1217 du même code, agir en exécution forcée et/ou réclamer des dommages et intérêts.

Toutefois, l'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus en raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent ne consistent que dans l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, et l'éventuel préjudice indépendant de ce retard, qui ne serait pas réparé par les seuls intérêts moratoires, ne peut être indemnisé qu'en cas de mauvaise foi du débiteur.

En l’espèce, et en premier lieu, les demandes présentées contre la SCI RV seront rejetées dès lors qu’il résulte de l’acte en litige qu’elle n’a pas la qualité de bénéficiaire de la promesse.

Il est constant et justifié que la promesse unilatérale de vente litigieuse stipule que l’indemnité d’immobilisation de 66 800 euros n’est acquise à la promettante que lorsque le(s) bénéficiaire(s) ne donne(nt) pas suite à la vente, bien que les conditions suspensives soient réalisées ou réputées réalisées au sens de l’article 1304-3 du code civil ; dans le cas contraire, c’est-à-dire en cas de défaillance des conditions suspensives, la promettante est tenue de supporter l’immobilisation pendant la période de validité de la promesse, sans indemnité.

Sur ce, étant observé qu’il résulte des dispositions précitées qu’il ne peut être reproché au bénéficiaire de n’avoir pas notifié au vendeur la non-obtention du prêt dans le délai prévu, il n’en demeure pas moins que les bénéficiaires ne justifient pas avoir déposé deux demandes de prêt conformes aux stipulations de la promesse (maximum 425 000 euros sur 25 ans au taux d’intérêt maximal de 4,8%), de sorte que c’est à raison que Mme [U] sollicite le paiement de l’indemnité d’immobilisation, sans intérêts au taux légal en l’absence de preuve de l’envoi de la mise en demeure (qui doit être justifié par la production du bulletin lettre recommandée avec accusé de réception). 

Le séquestre sera autorisé à libérer entre ses mains les sommes détenues.

Il y a en revanche lieu de rejeter la demande indemnitaire présentée au titre de la perte de chance de réaliser une plus-value en l’absence de preuve du lien de causalité (il est en effet possible que Mme [U] ait consenti une baisse de prix pour vendre plus vite, et non parce que le marché a évolué à la baisse). 

Sur les demandes de M. [G], Mme [N] épouse [G] et la SCI RV

Aux termes des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Le mandataire répond non seulement du dol, mais des fautes ou négligences qu'il commet dans sa gestion.

Engage sa responsabilité civile à l'égard de son client, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, le notaire qui commet un manquement dans l'exercice de sa mission légale d'authentification des actes juridiques, tant à raison de son obligation d'assurer la validité et l'efficacité des actes reçus, qu'au titre de son devoir d'information et de conseil dont il n'est pas dispensé par les compétences personnelles de son client ou l'intervention d'un autre professionnel et dont la preuve de l'exécution lui incombe.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [G], Mme [N] épouse [G] et la SCI RV sollicitent la garantie du courtier et du notaire.

S’agissant du notaire, il résulte de ce qui précède que la responsabilité des bénéficiaires n’est pas exposée du fait de la transmission tardive des refus de prêts (ce qu’ils reprochent au notaire), mais seulement en raison de leur incapacité à démontrer aujourd’hui qu’ils ont déposé des demandes de crédit conformes aux stipulations de la promesse.

S’agissant du courtier, il résulte des pièces produites que le courtier a bel et bien suivi la demande de prêt pour le bien en litige ; cela résulte notamment du courriel du 26 février dans lequel l’interlocuteur des consorts [G] évoque les « deux projets » et des attestations de refus de prêt (pièces n°16 et 17).

Pour autant, il revient aux consorts [G] de démontrer qu’ils ont fixé le mandat confié à Helloprêt de manière strictement conforme aux stipulations de l’avant-contrat relatives au prêt à solliciter. En effet, le courtier étant tenu par les termes de son mandat (qui n’est pas produit ici), il revient aux bénéficiaires de la promesse de démontrer qu’ils ont bien sollicité un financement correspondant aux caractéristiques du bien.

Ainsi, faute de rapporter la preuve qui leur incombe de l’étendue du mandat confié à Helloprêt, les consorts [G] échouent à démontrer que le courtier a commis une faute.

Du tout, il résulte que les appels en garantie et demandes dirigées contre 

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge des consorts [G], succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). 

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, en équité, les demandes présentées de ce chef seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire 
Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Mme [U] de ses demandes en paiement dirigées contre la SCI RV ;

CONDAMNE solidairement les consorts [Z] à verser à Mme [U] la somme de 66 800 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

AUTORISE le notaire séquestre à libérer entre les mains de Mme [U] la somme détenue et DIT que les sommes ainsi libérées s’imputeront sur le quantum de la condamnation ;

DEBOUTE Mme [U] de sa demande tendant à voir la condamnation assortie des intérêts au taux légal ;

DEBOUTE Mme [U] de sa demande en paiement à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE M. [G], Mme [N] épouse [G] et la SCI RV de leurs demandes dirigées contre la SARL Roy-[V]-[O] [B] en la personne de Me [V], les MMA IARD et la société Hellopret ;

MET les dépens à la charge de M. [G] et Mme [N] épouse [G] ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT