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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Toulouse, POLE CIVIL - Fil 9, 30 juin 2026, n° 23/03229

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

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EXPOSE DU LITIGE


Par acte du 6 octobre 2022, M. [J] [X] et Mme [U] [Y] ont conclu avec la société TFI Courtage et Patrimoine un mandat de recherche de financement pour l'obtention d'un prêt immobilier pour leur résidence principale.

Le 20 octobre 2022, M. [J] [X] et Mme [U] [Y] ont conclu avec Mme [V] [H] une promesse unilatérale de vente portant sur une maison à usage d'habitation située au [Adresse 4] à [Localité 1] au prix de 299 000 euros.

Aux termes de cet acte, les parties ont fixé le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme de 10 000 euros placée sous séquestre chez Maître [R] [I].

La promesse unilatérale de vente a été assortie d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt avant le 10 janvier 2023 pour financer l'achat.

Par acte du 10 janvier 2023, M. [J] [X] et Mme [U] [Y] et Mme [V] [H] ont convenu que la date de réalisation de la condition suspensive était prorogée jusqu'au 31 janvier 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception envoyée le 10 février 2023, le promettant a mis en demeure les bénéficiaires de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive.

Les bénéficiaires ont fait assigner Mme [V] [H] et la société TFI Courtage et Patrimoine par actes du 31 juillet 2023 et 23 août 2023 devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de se voir restituer l'indemnité d'immobilisation garanti par un séquestre auprès du notaire instrumentaire de la promesse unilatérale de vente et afin d'engager la responsabilité du mandataire pour faute.

Une clôture partielle de la mise en état à l'égard de la société TFI Courtage et Patrimoine est intervenue le 6 mai 2025, faute pour cette partie d'avoir conclu malgré une injonction péremptoire.

La clôture de la mise en état est intervenue le 30 septembre 2025 par ordonnance du même jour et l'affaire a été évoquée à l'audience de plaidoiries du 20 janvier 2026, mise en délibéré au 31 mars 2026 puis prorogée, en raison de la surcharge de travail du magistrat rédacteur, au 16 juin 2026 puis au 23 juin 2026 et au 30 juin 2026.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 4 décembre 2024, M. [X] et Mme [Y] demandent au tribunal, au visa d l’article L. 313-41 du code de la consommation, 1984 et suivant du code civil, 1103 et 1104 du code civil, 1231-1 du code civil de :

-condamner Mme [H] à libérer la somme de 10.000 euros versée au titre de l'indemnité d'immobilisation, détenue par Me [R] [I], à leur profit, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
-débouter Mme [H] de sa demande reconventionnelle en paiement à son profit de la somme de 10 000 euros ;
-débouter la société TFI Courtage et Patrimoine de toutes ses demandes ;
-condamner la société TFI Courtage et Patrimoine au paiement de la somme de 5.000 euros à leur profit à titre de dommages et intérêts ;

- à titre subsidiaire, condamner la société TFI Courtage et Patrimoine à les garantir de toutes les condamnations prononcées à leur encontre ;
-condamner tout succombant aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Maury conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
-condamner tout succombant au paiement chacun de la somme de 3.000 euros à leur profit au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande de se voir restituer l'indemnité d'immobilisation sous astreinte, les demandeurs, se fondant sur la promesse unilatérale de vente signée le 20 octobre 2022 entre les parties et sur l'article L313-41 du code de la consommation, soutiennent que la non-réalisation de la vente doit avoir pour conséquence la restitution de l'indemnité d'immobilisation dès lors que la condition suspensive stipulée à l'acte a défailli indépendamment de leur volonté. Ils exposent que l'indemnité d'immobilisation ne peut être due au promettant que lorsque les conditions de la vente sont remplies alors que ce n'est pas le cas ici puisque qu'aucune offre de prêt n'a été obtenue et donc notifiée au promettant avant le 20 décembre 2022, date limite de réalisation de la condition. Ils soulèvent avoir envoyé une lettre recommandée avec accusé de réception au promettant le 20 février 2023, dont ils estiment qu'il l'a reçue le 23 février 2023, lui indiquant que la condition suspensive n'était pas réalisée puis avoir fait signifier une nouvelle lettre par commissaire de justice sans que le promettant ne la retire, pour lui indiquer la même chose.

Ils soutiennent également que la non-réalisation de la condition suspensive ne résulte pas d'un comportement fautif de leur part et ne leur est donc pas imputable dès lors qu'ils estiment avoir fait des demandes de prêt par le biais d'un mandataire qui ne les a pas tenus informés des refus de prêt.

Ils font valoir que s'ils se sont vus refuser leur prêt à deux reprises, ils n'ont été avisés de ceux-ci que le 27 juin 2023, soit après la date à laquelle la condition suspensive devait se réaliser, estimant que le mandataire ne les a pas informés contrairement à ses allégations. Enfin, Ils estiment qu'il leur suffit de démontrer qu'ils ont sollicité un prêt conforme aux caractéristiques de la promesse unilatérale de vente pour se voir restituer l'indemnité d'immobilisation. Ils invoquent ainsi avoir déposé deux demandes de financement auprès de deux établissements bancaires, en plus du mandat confié à la société TFI Courtage et Patrimoine et qu'ils ont été diligents dans la recherche de leur prêt et dans leurs échanges avec le promettant.

Au soutien de leur demande d'engager la responsabilité du mandataire et de le voir condamné au paiement de la somme de 5000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral, les demandeurs font valoir, sur le fondement des articles 1984, 1993, 1103, 1104 et 1231-1 du code civil ainsi que de l'article 6 du contrat de mandat, qu'alors que le mandataire avait le devoir de se montrer précis dans la communication des informations et de faire preuve de diligence, celui-ci ne les a pas prévenus à temps des refus d'obtention du prêt. Ils estiment que le mandataire avait connaissance de la durée fixée pour l'obtention du prêt et donc de la date limite de réalisation de la condition suspensive et qu'il était de son devoir de les informer du refus du prêt avant la fin de ce délai. Or, ils affirment que malgré leurs multiples relances le mandataire ne les a informés de ce refus que le 27 juin 2023 alors que ceux-ci dataient des mois de novembre et décembre 2022. Ils estiment avoir été tenus volontairement et abusivement dans l'illusion de la possibilité d'obtenir un prêt, caractérisant une faute du mandataire au titre de l'article 1992 du code civil dès lors que le mandataire aurait dû leur communiquer les refus avant la fin du délai de la condition suspensive. Ils estiment que cette faute leur a causé un préjudice moral car ils ont consacré beaucoup de temps à ce projet, se sont projetés et que cette situation a occasionné du stress à Mme [Y] alors qu'elle était enceinte.

A titre subsidiaire, au soutien de leur demande de voir condamné le mandataire à les garantir de toutes les condamnations prononcées à leur encontre, ils estiment que s'ils devaient être condamnés à restituer au promettant l'indemnité d'immobilisation, cela serait la faute du mandataire dès lors qu'ils ne pouvaient pas transmettre au promettant les justificatifs de refus de prêt en l’absence d’information.

 
Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 10 décembre 2024, Mme [H] demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1104 et 1304-3 du code civil de :
-débouter M. [X] et Mme [Y] de leurs demandes ;
-condamner M. [X] et Mme [Y] à autoriser la libération de la somme de 10 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation détenue par Maître [R] [I] à son profit sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir ;
-condamner M. [X] et Mme [Y] aux entiers dépens ;
- condamner M. [X] et Mme [Y] au paiement de la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour s'opposer à la demande des bénéficiaires et au soutien de sa demande reconventionnelle de solliciter le versement à son profit de l'indemnité d'immobilisation, Mme [H], se fondant sur le contenu de la promesse unilatérale de vente du 20 octobre 2022, indique que les bénéficiaires n'ont pas justifié avoir accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt démontrant que la condition suspensive n'a pas défailli de leur fait. Elle estime en effet que pour justifier de cela, les bénéficiaires auraient dû lui transmettre deux refus de prêt comme cela ressort du contrat du 20 octobre 2022. Or, elle explique que ceux-ci n'ont produit qu'un accord de principe en date du 20 novembre 2022, qui l'avait d'ailleurs convaincu de proroger le délai de réalisation de la condition suspensive et qu'ils ne lui ont pas, par la suite, notifié tout élément entraînant la défaillance de la condition suspensive. Dès lors, elle affirme que l'indemnité d'immobilisation lui est acquise.

Elle invoque de plus, avoir envoyé une lettre le 10 février 2023 aux bénéficiaires pour leur demander de justifier que la condition suspensive était acquise ou défailli et indique n'avoir reçu aucune de réponse de leur part.

En réponse aux demandeurs qui affirment lui avoir répondu par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 février 2023, elle indique que l'accusé de réception démontre qu'elle n'a jamais reçu la lettre puisqu'il n'y a aucune signature de sa part.

De plus, elle indique que les difficultés que les demandeurs ont rencontrés avec leur mandataire lui sont étrangères, qu'elles lui sont inopposables et que les demandeurs sont tenus au contrat signé le 20 octobre 2022.

Elle estime aussi que les refus des établissements bancaires datés du 15 novembre 2022 et du 10 décembre 2022 ont bien été transmis à l'adresse des demandeurs et qu'ils en avaient donc connaissance.

Enfin, elle soutient que l'accord de principe du 20 novembre 2022 ainsi que les deux refus communiqués a posteriori portent sur des sommes de prêt et des taux incohérents en comparaison des stipulations contractuelles présentes dans le contrat du 20 octobre 2022 et notamment concernant le taux qui serait plus restrictif dans l'accord de principe (2,65%) et les deux refus (respectivement 2,55 % et 2,45%) que dans les stipulations contractuelles ( 2,80 %). Dès lors, sur le fondement de l'article 1304-3 du code civil, elle estime que la condition suspensive d'obtention du prêt est réputée réalisée.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 27 mai 2024, la société TFI Courtage et Patrimoine demande au tribunal, au visa des articles 1103 et suivant du code civil de :
- débouter M. [X] et Mme [Y] de l'ensemble de leurs demandes ; 
- condamner solidairement M. [X] et Mme [Y] au paiement des entiers dépens ;
- condamner solidairement M. [X] et Mme [Y] à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour s'opposer à la demande de M. [X] et Mme [Y], le mandataire estime n'avoir commis aucune faute dans l'exécution de son mandat dès lors qu'il avait une simple obligation de moyen consistant en la recherche d'un financement pour que les demandeurs puissent acquérir leur résidence principale. 

Il soutient qu'après les refus de prêt, il a continué à rechercher des financements sans jamais affirmer qu'il allait finir par leur trouver un prêt. Les demandeurs ne rapportent pas la preuve qu'il les aurait maintenus dans l'illusion de l’obtention d’un prêt. Par ailleurs, il estime que le fait pour les demandeurs d'avoir obtenu une prorogation auprès du promettant pour l'obtention d'un prêt, démontre qu'ils avaient conscience de leur difficulté à trouver un financement.
Par ailleurs, il estime que les demandeurs ne justifient pas du montant de l'indemnité qu'ils sollicitent.
Enfin, le mandataire estime n'avoir commis aucune négligence nécessitant de le voir garantir l'éventuelle indemnité d'immobilisation à la charge des demandeurs dès lors que ceux-ci étaient assistés d'un notaire et que Mme [Y] est elle-même avocate. Le mandataire affirme aussi avoir respecté les délais imposés dans la promesse de vente. Il explique que lorsque le promettant a réclamé les justificatifs concernant l'obtention ou non du prêt, les demandeurs ont envoyé les demandes de prêt pensant que cela suffirait à démontrer que la condition suspensive avait défailli indépendamment de leur volonté sans que cela ne soit de sa responsabilité puisqu'il affirme que ceux-ci ne l'ont sollicité pour obtenir la communication des justificatifs de prêt qu'au mois de juin 2023.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION


A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à dire et juger ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.




I/ Sur le versement de l’indemnité d’immobilisation

En vertu des articles 1103 et suivant du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Par ailleurs, l'article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Aux termes des articles L313-40 et L313-41 du code de la consommation, lorsque la condition suspensive d'obtention d'un prêt, prévue dans une promesse unilatérale de vente, destiné à financer un immeuble à usage d'habitation, n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

Selon l’article 1213 du code civil, le contrat peut être prorogé si les contractants en manifestent la volonté avant son expiration. La prorogation ne peut porter atteinte aux droits des tiers.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente a prévu une indemnité d'immobilisation de 10.000 euros et précise qu'’en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée de celle-ci”. 

La convention ajoute plus loin : “toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s'il se prévaut de l'un des cas suivants : 1. si l'une au moins des conditions suspensives stipulées à l'acte venait à défaillir selon les modalités prévues au présent acte".

Il est par ailleurs stipulé dans la suite de la convention que “l'obtention ou la non obtention de l'offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire. À défaut de cette notification, le promettant aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire. Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d'une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l'exécution des présentes en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défailli de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT.
[…]
Refus de prêt - justification
Le BÉNÉFICIAIRE s'engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le BÉNÉFICIAIRE s'engage à déposer simultanément deux demandes de prêt”. 

En l'espèce, il ressort du courrier daté du 10 février 2023 que le promettant a mis en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception les bénéficiaires de justifier, sous huitaine, de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive, c'est-à-dire de l'obtention ou non d'un prêt.
De plus, il ressort de l’acte notarié du 20 octobre 2022 que cette justification, dans le cas où les bénéficiaires n'auraient pas obtenu le financement demandé, doit consister en deux refus de prêt.

Or, dans la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par les bénéficiaires au promettant et distribué le 23 février 2023 - et sans qu'il soit besoin de déterminer si elle a été réceptionnée-, ceux-ci transmettent à l'appui de leur constat de défaillance de la condition suspensive des justificatifs de demande de prêt et des démarches réalisées en vu de l'obtention du prêt sans toutefois justifier de deux refus de prêt et ce conformément aux stipulations contractuelles précitées.

Il ressort, en outre, d'un mail du 9 décembre 2022 de M. [X] et Mme [Y] à destination de leur mandataire, la société TFI Courtage et Patrimoine qu'ils avaient bien conscience de la nécessité de justifier de la non réalisation de la condition suspensive par la présentation d'un refus formel de prêt puisqu'ils ont écrit : "si nous n'obtenons pas le prêt, il conviendra naturellement que nous puissions récupérer cette somme en justifiant d'un éventuel refus".

Il ressort donc de l'ensemble de ces éléments que les bénéficiaires n'ont pas transmis au promettant les refus de prêt dans le temps imparti par la convention du 20 octobre 2022, prorogé par accord du 10 février 2023 et qu'ils ne justifient pas, dès lors, s'être conformés à leurs obligations pour bénéficier de la protection de la condition suspensive d'obtention de prêts.

Si les bénéficiaires ont bien fait des dépôts de demande de prêt, ceux-ci ne peuvent suffire à justifier qu'ils ont accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt et que la condition n'est pas défaillie de leur fait, dès lors que le contrat stipule expressément que cette justification doit se faire par la présentation de deux refus de prêt. En effet, les refus des offres de prêt permettent de vérifier que lesdits refus concernent des demandes de prêt conformes aux stipulations contractuelles.

Compte tenu de ce qui précède, les bénéficiaires n'apportent pas la preuve qu'ils ont accompli les diligences nécessaires à l'obtention d'un prêt conforme à la condition suspensive d'obtention du prêt et doivent être considérés comme ayant empêché la réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt en application de l’article 1304-3 du code civil.

La condition suspensive est réputée accomplie, la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant.

En conséquence, M. [X] et Mme [Y] seront condamnés à autoriser la libération de la somme de 10. 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation détenue par Maître [R] [I] au profit de Madame [H], sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette condamnation de la fixation d’une astreinte qui ne se justifie pas en l’espèce.

II/ Sur la responsabilité de la société TFI Courtage et Patrimoine

Aux termes de l'article 1991 du code civil , le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution et en application de l'article 1992 du même code le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 6 du mandat stipule que : "à l'égard du mandant, le mandataire n'est tenu que d'une obligation de moyens et ne pourra en conséquence voir sa responsabilité engagée que si la preuve est apportée qu'il n'a pas mis l'ensemble de ses moyens à disposition de son mandant en vue de réaliser l'objet du présent contrat".

Le droit à garantie découle d'un droit de créance du garanti contre le garant. Le demandeur à la garantie doit donc justifier de son droit d'agir contre le garant sur un fondement contractuel ou délictuel.

En l'espèce, dans un mail du 9 décembre 2022, M. [X] et Mme [Y] ont alerté le mandataire sur la nécessité d'obtenir un justificatif de refus de prêt dans le cas où leur demande de financement serait refusée comme cela ressort de la phrase suivante présente dans le mail : "si nous n'obtenons pas le prêt, il conviendra naturellement que nous puissions récupérer cette somme (à savoir l'indemnité d'immobilisation) en justifiant d'un éventuel refus de prêt".

Il ressort des extraits de conversations SMS échangés entre Mme [Y] et M. [S] [A], salarié de la société TFI Courtage et Patrimoine, et postérieurs au courriel du 9 décembre 2022, que Mme [Y] a à plusieurs reprises fait état de demandes du notaire concernant les documents de prêt, M. [A] répondant notamment le 15 décembre s’occuper d’une “attestation d’accord de principe par la banque”.

Le contenu des messages démontre que les demandeurs n’avaient pas été informés au mois de janvier 2023 des refus de prêt pourtant datés des 15 novembre 2022 et des 10 décembre 2022.

L'argument consistant pour la société TFI Courtage et Patrimoine à indiquer que les demandeurs ne lui ont demandé les justificatifs de refus de prêt qu’au mois de juin 2023, dans le cadre d’un courriel envoyé est donc inopérant alors que les éléments produits démontrent des sollicitations répétées de M. [X] et Mme [Y] d’obtenir des documents concernant l’obtention ou le refus d’un prêt dès le mois de décembre 2022, d'autant que l'existence d'un accord de principe de la banque laissait penser aux demandeurs qu'ils allaient pouvoir conclure un contrat de prêt.

La société TFI Courtage et Patrimoine ne pouvait ignorer qu'en ne transmettant pas les documents sollicités par M. [X] et Mme [Y] à la suite de demandes répétées du notaire et ce dans le temps imparti pour la justification de la défaillance de la condition suspensive de la promesse de vente, elle commettait une faute dans la gestion de son mandat.

Dès lors, le mandataire a commis une faute dans l'exécution de ses obligations à l'égard des demandeurs, n’ayant pas rempli avec diligence les obligations mises à charge dans le cadre du contrat conclu entre les parties.
En conséquence, le mandataire engage bien sa responsabilité à l'égard du mandant sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

M. [X] et Mme [Y] sollicitent une somme de 5.000 euros au titre d’un préjudice moral mettant en avant le temps passé à ce projet immobilier et la situation de grossesse de Mme [Y], source de stress.

Il convient toutefois de noter que les demandeurs n’apportent aucun élément au soutien de leur préjudice permettant de caractériser tant l’existence que le quantum de ce dernier.

La demande formulée au titre du préjudice moral sera donc rejetée.

En revanche, la faute du mandataire dans l'absence de remise des deux refus de prêt à temps, a eu pour conséquence directe que les demandeurs n'ont pas pu justifier de la défaillance de la condition suspensive indépendamment de leur volonté. 

Cette faute de la société TFI Courtage et Patrimoine a privé M. [X] et Mme [Y] de la possibilité de recouvrir la somme versée à titre d’indemnité d’immobilisation qui restera acquise au promettant, c’est à dire à Mme [H].

Le montant du préjudice subi par M. [X] et Mme [Y] s'élève donc à la somme séquestrée à savoir l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 10 000 euros.

Dès lors, en exécution du contrat de mandat souscrit auprès de la société TFI Courtage et Patrimoine, il y a lieu de condamner cette dernière à garantir M. [X] et Mme [Y] de toute condamnation mise à leur charge au profit de Mme [H], en ce compris les condamnations au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.

III/ Sur les demandes accessoires 

Parties perdantes au procès, M. [X] et Mme [Y] et la société TFI Courtage et Patrimoine seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. 

Maître Maury, avocat qui en a fait la demande et qui peut y prétendre, sera admis au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner M. [X] et Mme [Y] à payer à Mme [H] la somme de 2.000 euros sur ce fondement.

La société TFI Courtage et Patrimoine sera également condamnée à verser la somme de 2.000 euros sur ce même fondement à M. [X] et Mme [Y].

Les autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe et assortie de l’exécution provisoire, 

CONDAMNE M. [J] [X] et Mme [U] [Y] à autoriser la libération de la somme de 10.000 euros versée au titre de l’indemnité d’immobilisation détenue par Maître [R] [I], au profit de Mme [V] [H] ;

DÉBOUTE Mme [V] [H] de sa demande de fixation d’astreinte ;

DÉBOUTE M. [J] [X] et Mme [U] [Y] de leur demande de condamner Mme [V] [H] à libérer la somme de 10.000 euros versée au titre de l'indemnité d'immobilisation ;
DÉBOUTE M. [J] [X] et Mme [U] [Y] de leur demande au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société TFI Courtage et Patrimoine à garantir M. [J] [X] et Mme [U] [Y] de toute condamnation mise à leur charge au profit de Mme [H], en ce compris les condamnations au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [X] et Mme [U] [Y] et la société TFI Courtage et Patrimoine aux dépens ;

AUTORISE conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Maître Maury, avocat, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE M. [J] [X] et Mme [U] [Y] à payer à Mme [V] [H] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société TFI Courtage et Patrimoine à payer à M. [J] [X] et Mme [U] [Y] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


LE GREFFIER LE PRESIDENT
Texte intégral
MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 30 Juin 2026
DOSSIER : N° RG 23/03229 - N° Portalis DBX4-W-B7H-SD47
NAC : 50G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 9


JUGEMENT DU 30 Juin 2026




PRESIDENT

Monsieur SINGER, Juge
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé 

M. PEREZ, 

DEBATS 

 à l'audience publique du 20 Janvier 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT 

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDEURS

M. [B] [O] [X], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Sylvain MAURY de la SELAS AGN AVOCATS TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 503

Mme [U] [D], [M] [Y], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Sylvain MAURY de la SELAS AGN AVOCATS TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 503


DEFENDERESSES

Mme [V] [H], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître André THALAMAS de la SELARL T & L AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 327

E.U.R.L. TFI COURTAGE ET PATRIMOINE Prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Christian NGUYEN-NGHIEM, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 142


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EXPOSE DU LITIGE


Par acte du 6 octobre 2022, M. [J] [X] et Mme [U] [Y] ont conclu avec la société TFI Courtage et Patrimoine un mandat de recherche de financement pour l'obtention d'un prêt immobilier pour leur résidence principale.

Le 20 octobre 2022, M. [J] [X] et Mme [U] [Y] ont conclu avec Mme [V] [H] une promesse unilatérale de vente portant sur une maison à usage d'habitation située au [Adresse 4] à [Localité 1] au prix de 299 000 euros.

Aux termes de cet acte, les parties ont fixé le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme de 10 000 euros placée sous séquestre chez Maître [R] [I].

La promesse unilatérale de vente a été assortie d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt avant le 10 janvier 2023 pour financer l'achat.

Par acte du 10 janvier 2023, M. [J] [X] et Mme [U] [Y] et Mme [V] [H] ont convenu que la date de réalisation de la condition suspensive était prorogée jusqu'au 31 janvier 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception envoyée le 10 février 2023, le promettant a mis en demeure les bénéficiaires de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive.

Les bénéficiaires ont fait assigner Mme [V] [H] et la société TFI Courtage et Patrimoine par actes du 31 juillet 2023 et 23 août 2023 devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de se voir restituer l'indemnité d'immobilisation garanti par un séquestre auprès du notaire instrumentaire de la promesse unilatérale de vente et afin d'engager la responsabilité du mandataire pour faute.

Une clôture partielle de la mise en état à l'égard de la société TFI Courtage et Patrimoine est intervenue le 6 mai 2025, faute pour cette partie d'avoir conclu malgré une injonction péremptoire.

La clôture de la mise en état est intervenue le 30 septembre 2025 par ordonnance du même jour et l'affaire a été évoquée à l'audience de plaidoiries du 20 janvier 2026, mise en délibéré au 31 mars 2026 puis prorogée, en raison de la surcharge de travail du magistrat rédacteur, au 16 juin 2026 puis au 23 juin 2026 et au 30 juin 2026.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 4 décembre 2024, M. [X] et Mme [Y] demandent au tribunal, au visa d l’article L. 313-41 du code de la consommation, 1984 et suivant du code civil, 1103 et 1104 du code civil, 1231-1 du code civil de :

-condamner Mme [H] à libérer la somme de 10.000 euros versée au titre de l'indemnité d'immobilisation, détenue par Me [R] [I], à leur profit, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
-débouter Mme [H] de sa demande reconventionnelle en paiement à son profit de la somme de 10 000 euros ;
-débouter la société TFI Courtage et Patrimoine de toutes ses demandes ;
-condamner la société TFI Courtage et Patrimoine au paiement de la somme de 5.000 euros à leur profit à titre de dommages et intérêts ;

- à titre subsidiaire, condamner la société TFI Courtage et Patrimoine à les garantir de toutes les condamnations prononcées à leur encontre ;
-condamner tout succombant aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Maury conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
-condamner tout succombant au paiement chacun de la somme de 3.000 euros à leur profit au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande de se voir restituer l'indemnité d'immobilisation sous astreinte, les demandeurs, se fondant sur la promesse unilatérale de vente signée le 20 octobre 2022 entre les parties et sur l'article L313-41 du code de la consommation, soutiennent que la non-réalisation de la vente doit avoir pour conséquence la restitution de l'indemnité d'immobilisation dès lors que la condition suspensive stipulée à l'acte a défailli indépendamment de leur volonté. Ils exposent que l'indemnité d'immobilisation ne peut être due au promettant que lorsque les conditions de la vente sont remplies alors que ce n'est pas le cas ici puisque qu'aucune offre de prêt n'a été obtenue et donc notifiée au promettant avant le 20 décembre 2022, date limite de réalisation de la condition. Ils soulèvent avoir envoyé une lettre recommandée avec accusé de réception au promettant le 20 février 2023, dont ils estiment qu'il l'a reçue le 23 février 2023, lui indiquant que la condition suspensive n'était pas réalisée puis avoir fait signifier une nouvelle lettre par commissaire de justice sans que le promettant ne la retire, pour lui indiquer la même chose.

Ils soutiennent également que la non-réalisation de la condition suspensive ne résulte pas d'un comportement fautif de leur part et ne leur est donc pas imputable dès lors qu'ils estiment avoir fait des demandes de prêt par le biais d'un mandataire qui ne les a pas tenus informés des refus de prêt.

Ils font valoir que s'ils se sont vus refuser leur prêt à deux reprises, ils n'ont été avisés de ceux-ci que le 27 juin 2023, soit après la date à laquelle la condition suspensive devait se réaliser, estimant que le mandataire ne les a pas informés contrairement à ses allégations. Enfin, Ils estiment qu'il leur suffit de démontrer qu'ils ont sollicité un prêt conforme aux caractéristiques de la promesse unilatérale de vente pour se voir restituer l'indemnité d'immobilisation. Ils invoquent ainsi avoir déposé deux demandes de financement auprès de deux établissements bancaires, en plus du mandat confié à la société TFI Courtage et Patrimoine et qu'ils ont été diligents dans la recherche de leur prêt et dans leurs échanges avec le promettant.

Au soutien de leur demande d'engager la responsabilité du mandataire et de le voir condamné au paiement de la somme de 5000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral, les demandeurs font valoir, sur le fondement des articles 1984, 1993, 1103, 1104 et 1231-1 du code civil ainsi que de l'article 6 du contrat de mandat, qu'alors que le mandataire avait le devoir de se montrer précis dans la communication des informations et de faire preuve de diligence, celui-ci ne les a pas prévenus à temps des refus d'obtention du prêt. Ils estiment que le mandataire avait connaissance de la durée fixée pour l'obtention du prêt et donc de la date limite de réalisation de la condition suspensive et qu'il était de son devoir de les informer du refus du prêt avant la fin de ce délai. Or, ils affirment que malgré leurs multiples relances le mandataire ne les a informés de ce refus que le 27 juin 2023 alors que ceux-ci dataient des mois de novembre et décembre 2022. Ils estiment avoir été tenus volontairement et abusivement dans l'illusion de la possibilité d'obtenir un prêt, caractérisant une faute du mandataire au titre de l'article 1992 du code civil dès lors que le mandataire aurait dû leur communiquer les refus avant la fin du délai de la condition suspensive. Ils estiment que cette faute leur a causé un préjudice moral car ils ont consacré beaucoup de temps à ce projet, se sont projetés et que cette situation a occasionné du stress à Mme [Y] alors qu'elle était enceinte.

A titre subsidiaire, au soutien de leur demande de voir condamné le mandataire à les garantir de toutes les condamnations prononcées à leur encontre, ils estiment que s'ils devaient être condamnés à restituer au promettant l'indemnité d'immobilisation, cela serait la faute du mandataire dès lors qu'ils ne pouvaient pas transmettre au promettant les justificatifs de refus de prêt en l’absence d’information.

 
Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 10 décembre 2024, Mme [H] demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1104 et 1304-3 du code civil de :
-débouter M. [X] et Mme [Y] de leurs demandes ;
-condamner M. [X] et Mme [Y] à autoriser la libération de la somme de 10 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation détenue par Maître [R] [I] à son profit sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir ;
-condamner M. [X] et Mme [Y] aux entiers dépens ;
- condamner M. [X] et Mme [Y] au paiement de la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour s'opposer à la demande des bénéficiaires et au soutien de sa demande reconventionnelle de solliciter le versement à son profit de l'indemnité d'immobilisation, Mme [H], se fondant sur le contenu de la promesse unilatérale de vente du 20 octobre 2022, indique que les bénéficiaires n'ont pas justifié avoir accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt démontrant que la condition suspensive n'a pas défailli de leur fait. Elle estime en effet que pour justifier de cela, les bénéficiaires auraient dû lui transmettre deux refus de prêt comme cela ressort du contrat du 20 octobre 2022. Or, elle explique que ceux-ci n'ont produit qu'un accord de principe en date du 20 novembre 2022, qui l'avait d'ailleurs convaincu de proroger le délai de réalisation de la condition suspensive et qu'ils ne lui ont pas, par la suite, notifié tout élément entraînant la défaillance de la condition suspensive. Dès lors, elle affirme que l'indemnité d'immobilisation lui est acquise.

Elle invoque de plus, avoir envoyé une lettre le 10 février 2023 aux bénéficiaires pour leur demander de justifier que la condition suspensive était acquise ou défailli et indique n'avoir reçu aucune de réponse de leur part.

En réponse aux demandeurs qui affirment lui avoir répondu par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 février 2023, elle indique que l'accusé de réception démontre qu'elle n'a jamais reçu la lettre puisqu'il n'y a aucune signature de sa part.

De plus, elle indique que les difficultés que les demandeurs ont rencontrés avec leur mandataire lui sont étrangères, qu'elles lui sont inopposables et que les demandeurs sont tenus au contrat signé le 20 octobre 2022.

Elle estime aussi que les refus des établissements bancaires datés du 15 novembre 2022 et du 10 décembre 2022 ont bien été transmis à l'adresse des demandeurs et qu'ils en avaient donc connaissance.

Enfin, elle soutient que l'accord de principe du 20 novembre 2022 ainsi que les deux refus communiqués a posteriori portent sur des sommes de prêt et des taux incohérents en comparaison des stipulations contractuelles présentes dans le contrat du 20 octobre 2022 et notamment concernant le taux qui serait plus restrictif dans l'accord de principe (2,65%) et les deux refus (respectivement 2,55 % et 2,45%) que dans les stipulations contractuelles ( 2,80 %). Dès lors, sur le fondement de l'article 1304-3 du code civil, elle estime que la condition suspensive d'obtention du prêt est réputée réalisée.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 27 mai 2024, la société TFI Courtage et Patrimoine demande au tribunal, au visa des articles 1103 et suivant du code civil de :
- débouter M. [X] et Mme [Y] de l'ensemble de leurs demandes ; 
- condamner solidairement M. [X] et Mme [Y] au paiement des entiers dépens ;
- condamner solidairement M. [X] et Mme [Y] à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour s'opposer à la demande de M. [X] et Mme [Y], le mandataire estime n'avoir commis aucune faute dans l'exécution de son mandat dès lors qu'il avait une simple obligation de moyen consistant en la recherche d'un financement pour que les demandeurs puissent acquérir leur résidence principale. 

Il soutient qu'après les refus de prêt, il a continué à rechercher des financements sans jamais affirmer qu'il allait finir par leur trouver un prêt. Les demandeurs ne rapportent pas la preuve qu'il les aurait maintenus dans l'illusion de l’obtention d’un prêt. Par ailleurs, il estime que le fait pour les demandeurs d'avoir obtenu une prorogation auprès du promettant pour l'obtention d'un prêt, démontre qu'ils avaient conscience de leur difficulté à trouver un financement.
Par ailleurs, il estime que les demandeurs ne justifient pas du montant de l'indemnité qu'ils sollicitent.
Enfin, le mandataire estime n'avoir commis aucune négligence nécessitant de le voir garantir l'éventuelle indemnité d'immobilisation à la charge des demandeurs dès lors que ceux-ci étaient assistés d'un notaire et que Mme [Y] est elle-même avocate. Le mandataire affirme aussi avoir respecté les délais imposés dans la promesse de vente. Il explique que lorsque le promettant a réclamé les justificatifs concernant l'obtention ou non du prêt, les demandeurs ont envoyé les demandes de prêt pensant que cela suffirait à démontrer que la condition suspensive avait défailli indépendamment de leur volonté sans que cela ne soit de sa responsabilité puisqu'il affirme que ceux-ci ne l'ont sollicité pour obtenir la communication des justificatifs de prêt qu'au mois de juin 2023.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DÉCISION


A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à dire et juger ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.




I/ Sur le versement de l’indemnité d’immobilisation

En vertu des articles 1103 et suivant du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Par ailleurs, l'article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Aux termes des articles L313-40 et L313-41 du code de la consommation, lorsque la condition suspensive d'obtention d'un prêt, prévue dans une promesse unilatérale de vente, destiné à financer un immeuble à usage d'habitation, n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

Selon l’article 1213 du code civil, le contrat peut être prorogé si les contractants en manifestent la volonté avant son expiration. La prorogation ne peut porter atteinte aux droits des tiers.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente a prévu une indemnité d'immobilisation de 10.000 euros et précise qu'’en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée de celle-ci”. 

La convention ajoute plus loin : “toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s'il se prévaut de l'un des cas suivants : 1. si l'une au moins des conditions suspensives stipulées à l'acte venait à défaillir selon les modalités prévues au présent acte".

Il est par ailleurs stipulé dans la suite de la convention que “l'obtention ou la non obtention de l'offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire. À défaut de cette notification, le promettant aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire. Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d'une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l'exécution des présentes en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défailli de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT.
[…]
Refus de prêt - justification
Le BÉNÉFICIAIRE s'engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le BÉNÉFICIAIRE s'engage à déposer simultanément deux demandes de prêt”. 

En l'espèce, il ressort du courrier daté du 10 février 2023 que le promettant a mis en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception les bénéficiaires de justifier, sous huitaine, de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive, c'est-à-dire de l'obtention ou non d'un prêt.
De plus, il ressort de l’acte notarié du 20 octobre 2022 que cette justification, dans le cas où les bénéficiaires n'auraient pas obtenu le financement demandé, doit consister en deux refus de prêt.

Or, dans la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par les bénéficiaires au promettant et distribué le 23 février 2023 - et sans qu'il soit besoin de déterminer si elle a été réceptionnée-, ceux-ci transmettent à l'appui de leur constat de défaillance de la condition suspensive des justificatifs de demande de prêt et des démarches réalisées en vu de l'obtention du prêt sans toutefois justifier de deux refus de prêt et ce conformément aux stipulations contractuelles précitées.

Il ressort, en outre, d'un mail du 9 décembre 2022 de M. [X] et Mme [Y] à destination de leur mandataire, la société TFI Courtage et Patrimoine qu'ils avaient bien conscience de la nécessité de justifier de la non réalisation de la condition suspensive par la présentation d'un refus formel de prêt puisqu'ils ont écrit : "si nous n'obtenons pas le prêt, il conviendra naturellement que nous puissions récupérer cette somme en justifiant d'un éventuel refus".

Il ressort donc de l'ensemble de ces éléments que les bénéficiaires n'ont pas transmis au promettant les refus de prêt dans le temps imparti par la convention du 20 octobre 2022, prorogé par accord du 10 février 2023 et qu'ils ne justifient pas, dès lors, s'être conformés à leurs obligations pour bénéficier de la protection de la condition suspensive d'obtention de prêts.

Si les bénéficiaires ont bien fait des dépôts de demande de prêt, ceux-ci ne peuvent suffire à justifier qu'ils ont accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt et que la condition n'est pas défaillie de leur fait, dès lors que le contrat stipule expressément que cette justification doit se faire par la présentation de deux refus de prêt. En effet, les refus des offres de prêt permettent de vérifier que lesdits refus concernent des demandes de prêt conformes aux stipulations contractuelles.

Compte tenu de ce qui précède, les bénéficiaires n'apportent pas la preuve qu'ils ont accompli les diligences nécessaires à l'obtention d'un prêt conforme à la condition suspensive d'obtention du prêt et doivent être considérés comme ayant empêché la réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt en application de l’article 1304-3 du code civil.

La condition suspensive est réputée accomplie, la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant.

En conséquence, M. [X] et Mme [Y] seront condamnés à autoriser la libération de la somme de 10. 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation détenue par Maître [R] [I] au profit de Madame [H], sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette condamnation de la fixation d’une astreinte qui ne se justifie pas en l’espèce.

II/ Sur la responsabilité de la société TFI Courtage et Patrimoine

Aux termes de l'article 1991 du code civil , le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution et en application de l'article 1992 du même code le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 6 du mandat stipule que : "à l'égard du mandant, le mandataire n'est tenu que d'une obligation de moyens et ne pourra en conséquence voir sa responsabilité engagée que si la preuve est apportée qu'il n'a pas mis l'ensemble de ses moyens à disposition de son mandant en vue de réaliser l'objet du présent contrat".

Le droit à garantie découle d'un droit de créance du garanti contre le garant. Le demandeur à la garantie doit donc justifier de son droit d'agir contre le garant sur un fondement contractuel ou délictuel.

En l'espèce, dans un mail du 9 décembre 2022, M. [X] et Mme [Y] ont alerté le mandataire sur la nécessité d'obtenir un justificatif de refus de prêt dans le cas où leur demande de financement serait refusée comme cela ressort de la phrase suivante présente dans le mail : "si nous n'obtenons pas le prêt, il conviendra naturellement que nous puissions récupérer cette somme (à savoir l'indemnité d'immobilisation) en justifiant d'un éventuel refus de prêt".

Il ressort des extraits de conversations SMS échangés entre Mme [Y] et M. [S] [A], salarié de la société TFI Courtage et Patrimoine, et postérieurs au courriel du 9 décembre 2022, que Mme [Y] a à plusieurs reprises fait état de demandes du notaire concernant les documents de prêt, M. [A] répondant notamment le 15 décembre s’occuper d’une “attestation d’accord de principe par la banque”.

Le contenu des messages démontre que les demandeurs n’avaient pas été informés au mois de janvier 2023 des refus de prêt pourtant datés des 15 novembre 2022 et des 10 décembre 2022.

L'argument consistant pour la société TFI Courtage et Patrimoine à indiquer que les demandeurs ne lui ont demandé les justificatifs de refus de prêt qu’au mois de juin 2023, dans le cadre d’un courriel envoyé est donc inopérant alors que les éléments produits démontrent des sollicitations répétées de M. [X] et Mme [Y] d’obtenir des documents concernant l’obtention ou le refus d’un prêt dès le mois de décembre 2022, d'autant que l'existence d'un accord de principe de la banque laissait penser aux demandeurs qu'ils allaient pouvoir conclure un contrat de prêt.

La société TFI Courtage et Patrimoine ne pouvait ignorer qu'en ne transmettant pas les documents sollicités par M. [X] et Mme [Y] à la suite de demandes répétées du notaire et ce dans le temps imparti pour la justification de la défaillance de la condition suspensive de la promesse de vente, elle commettait une faute dans la gestion de son mandat.

Dès lors, le mandataire a commis une faute dans l'exécution de ses obligations à l'égard des demandeurs, n’ayant pas rempli avec diligence les obligations mises à charge dans le cadre du contrat conclu entre les parties.
En conséquence, le mandataire engage bien sa responsabilité à l'égard du mandant sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

M. [X] et Mme [Y] sollicitent une somme de 5.000 euros au titre d’un préjudice moral mettant en avant le temps passé à ce projet immobilier et la situation de grossesse de Mme [Y], source de stress.

Il convient toutefois de noter que les demandeurs n’apportent aucun élément au soutien de leur préjudice permettant de caractériser tant l’existence que le quantum de ce dernier.

La demande formulée au titre du préjudice moral sera donc rejetée.

En revanche, la faute du mandataire dans l'absence de remise des deux refus de prêt à temps, a eu pour conséquence directe que les demandeurs n'ont pas pu justifier de la défaillance de la condition suspensive indépendamment de leur volonté. 

Cette faute de la société TFI Courtage et Patrimoine a privé M. [X] et Mme [Y] de la possibilité de recouvrir la somme versée à titre d’indemnité d’immobilisation qui restera acquise au promettant, c’est à dire à Mme [H].

Le montant du préjudice subi par M. [X] et Mme [Y] s'élève donc à la somme séquestrée à savoir l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 10 000 euros.

Dès lors, en exécution du contrat de mandat souscrit auprès de la société TFI Courtage et Patrimoine, il y a lieu de condamner cette dernière à garantir M. [X] et Mme [Y] de toute condamnation mise à leur charge au profit de Mme [H], en ce compris les condamnations au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.

III/ Sur les demandes accessoires 

Parties perdantes au procès, M. [X] et Mme [Y] et la société TFI Courtage et Patrimoine seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. 

Maître Maury, avocat qui en a fait la demande et qui peut y prétendre, sera admis au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner M. [X] et Mme [Y] à payer à Mme [H] la somme de 2.000 euros sur ce fondement.

La société TFI Courtage et Patrimoine sera également condamnée à verser la somme de 2.000 euros sur ce même fondement à M. [X] et Mme [Y].

Les autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.


PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe et assortie de l’exécution provisoire, 

CONDAMNE M. [J] [X] et Mme [U] [Y] à autoriser la libération de la somme de 10.000 euros versée au titre de l’indemnité d’immobilisation détenue par Maître [R] [I], au profit de Mme [V] [H] ;

DÉBOUTE Mme [V] [H] de sa demande de fixation d’astreinte ;

DÉBOUTE M. [J] [X] et Mme [U] [Y] de leur demande de condamner Mme [V] [H] à libérer la somme de 10.000 euros versée au titre de l'indemnité d'immobilisation ;
DÉBOUTE M. [J] [X] et Mme [U] [Y] de leur demande au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société TFI Courtage et Patrimoine à garantir M. [J] [X] et Mme [U] [Y] de toute condamnation mise à leur charge au profit de Mme [H], en ce compris les condamnations au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [X] et Mme [U] [Y] et la société TFI Courtage et Patrimoine aux dépens ;

AUTORISE conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Maître Maury, avocat, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE M. [J] [X] et Mme [U] [Y] à payer à Mme [V] [H] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société TFI Courtage et Patrimoine à payer à M. [J] [X] et Mme [U] [Y] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


LE GREFFIER LE PRESIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1213, code civil 1991, code civil 1993, code de l'organisation judiciaire 213-7, code civil 1984, code de la consommation L313-41, code civil 1304-3, code civil 1992, code de la consommation L313-40). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-04T00:41:46.393Z.