Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 1/Section 5, 26 juin 2026, n° 26/00095

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 26/00095 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4G3P

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 JUIN 2026
MINUTE N° 26/01293
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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 29 Mai 2026 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [M] [W]
demeurant [Adresse 1] à [Localité 1] 

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0097

Madame [Q] [R]
demeurant [Adresse 2] à [Localité 2] 

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0097

Monsieur [U] [N]
demeurant [Adresse 3] à [Localité 3]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0097

Madame [V] [N] 
demeurant [Adresse 3] à [Localité 3]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0097

La société [1] 
dont le siège social est sis [Adresse 4] à [Localité 4]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0097

Madame [Y] [A]
demeurant [Adresse 5] à [Localité 5] 

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0097


Madame [X] [G]
demeurant [Adresse 6] à [Localité 6]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0097

Madame [J] [P] [F]
demeurant [Adresse 7] à [Localité 7]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0097

Monsieur [O] [H] [K]
demeurant [Adresse 7] à [Localité 7]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0097

La société SCI [2]
dont le siège social est sis [Adresse 8] - [Localité 8]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0097

La société DALLIAN
dont le siège social est sis [Adresse 9] - [Localité 9]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0097

Monsieur [E] [S]
demeurant [Adresse 10] à [Localité 10] 

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0097

Madame [T] [S]
demeurant [Adresse 10] à [Localité 10] 

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0097

Monsieur [Z] [I]
demeurant [Adresse 11] à [Localité 11] 

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0097

Madame [D] [C]
demeurant [Adresse 11] à [Localité 11] 

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0097


Monsieur [B] [L]
demeurant [Adresse 12] à [Localité 12] 

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0097

Monsieur [RQ] [UQ]
demeurant [Adresse 13]” à [Localité 13]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0097

ET :

La société [3]
dont le siège social est sis [Adresse 14] - [Localité 14]

représentée par Maître Guilhem AFFRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R016

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 26 décembre 2025, Mme [M] [W] épouse [RI], M. [E] [S] et Mme [T] [S], M. [Z] [I] et Mme [D] [C] épouse [I], M. [B] [L], M. [RQ] [UQ], Mme [Q] [R], M. [U] [N] et Mme [V] [N], la société [1], Mme [Y] [A] épouse [IH], Mme [X] [G] épouse [OS], Mme [J] [F] épouse [K] et M. [O] [K], la société SCI [2] et la société [4], ont fait assigner la société [3] sur le fondement des articles 10, 11 et 145 du code de procédure civile, aux fins d'obtenir communication de différents éléments relatifs à l'exploitation de la résidence estudiantine Marne-la-Vallée à [Localité 15], ceci sous astreinte dont le juge des référés se réservera la liquidation, et la condamnation de la société [3] à leur régler à chacun la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

A l'audience, les demandeurs ont sollicité le bénéfice de leur assignation. 

Ils exposent être copropriétaires au sein de la résidence Marne-la-Vallée à [Localité 15], qui est composée d'appartements destinés essentiellement à la location à des étudiants ; que lors de l'acquisition des lots à partir de 1990, des baux commerciaux ont été conclus avec la société [3], en qualité de preneur exploitant la résidence ; que ces baux n'ont depuis lors, pour la plupart, jamais été renouvelés ; que la société [3] a été placée sous procédure de sauvegarde par jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 4 décembre 2023, et que suivant jugement du 24 juin 2025, un plan de sauvegarde a été arrêté ; que certains des demandeurs, dont le bail prenait fin, ont adressé au preneur un congé avec offre de renouvellement et fixation du loyer à la valeur locative ; qu’inquiets pour l'avenir de la résidence, ils ont souhaité connaître les engagements et charges financières de l'exploitant afin de parvenir à un accord acceptable sur le montant du loyer à renouveler mais également en vue d'un éventuel contentieux devant le juge des loyers en fixation du loyer du bail renouvelé ; qu'ils n'ont pu obtenir amiablement la communication des comptes d'exploitation de la résidence. 

En défense, la société [3] soulève in limine litis l'incompétence du juge des référés au profit du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny, en application de l'article R.145-23 du code de commerce. Elle soulève ensuite l'irrecevabilité des demandes formées par Mme [M] [W] épouse [RI], Mme [D] [C] épouse [I], M. [B] [L], M. [RQ] [UQ], Mme [Q] [R], M. [U] [N] et Mme [V] [N], la société [1] SARL, Mme [Y] [A] épouse [IH], Mme [X] [G] épouse [OS], Mme [J] [F] épouse [K] et M. [O] [K] et la société SCI [2], faute d'être titulaires d'un bail ou d'avoir délivré un congé à la société [3]. 

Sur le fond, elle demande au juge des référés de débouter les demandeurs et subsidiairement, de juger qu'une communication ne pourra être opérée qu'entre les mains d'un tiers expert, sous engagement de confidentialité lequel sera chargé de restituer une synthèse anonymisée aux demandeurs. Enfin, la société [3] demande la condamnation de chacun des demandeurs à lui régler la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris les frais et honoraires du tiers expert. 

Pour faire échec à la demande de communication de pièces, la société [3] soutient en substance que les demandeurs ne justifient pas d'un motif légitime, que la communication sollicitée est inutile, que leur demande est à la fois imprécise et disproportionnée, et porte atteinte au secret des affaires et à la protection des données personnelles des autres copropriétaires de la résidence. 

En application des dispositions combinées de l'alinéa 2 de l'article 446-2 et de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens respectifs développés oralement à l'audience. 

MOTIFS

Sur l'exception d'incompétence matérielle

L'article R.145-23 du code de commerce dispose que "Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.
Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.
La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble."

Il y a lieu de rappeler que le président du tribunal judidiaire, pris en qualité de juge des loyers commerciaux, dispose ainsi d'une compétence exclusive pour fixer le prix du bail renouvelé ou révisé, et que cette compétence exclusive est d'ordre public. 

Néanmoins, comme toute compétence exclusive, celle du juge des loyers est d'interprétation stricte. Or, la présente instance, qui se situe en amont de l'éventuelle saisine du juge des loyers commerciaux, ne relève pas de sa compétence exclusive. 

En outre, la cour de Cassation a rappelé qu'aucun texte relatif au bail commercial ne s'oppose à l'exercice par le juge des référés des pouvoirs que lui confère l'art. 145 du code de procédure civile (Civ. 3e, 18 déc. 2002 n°01-14.202). 

Ainsi, les demandeurs sont fondés à saisir le juge des référés sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile. 

Sur la fin de non-recevoir

L'article 122 du code de procédure civile dispose que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

En l'espèce, aucun élément n'est versé permettant d'établir que Mme [D] [C] épouse [I], Mme [X] [G] épouse [OS] et M. [O] [K] aient la qualité de bailleur ni même de propriétaire. 

Ils n'établissent donc pas leur droit à agir et les demandes seront déclarées irrecevables les concernant. 

En revanche, s'agissant des autres demandeurs, il est établi qu'il sont parties à un bail commercial signé avec la partie défenderesse. Ils disposent donc d'un droit et d'un intérêt à agir aux fins d'obtenir des éléments visant à évaluer la valeur locative de leurs biens, peu important qu'ils aient ou non délivré congé au preneur, cette question relevant de l'examen du motif légitime, qui doit être apprécié au regard de l'article 145 du code de procédure civile. 

En conséquence, les demandes seront déclarées recevables pour les autres demandeurs.

Sur la demande principale

L'article 10 du code de procédure civile dispose que "Le juge a le pouvoir d'ordonner d'office toutes les mesures d'instruction légalement admissibles." L'article 11 du même code précise que "si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l'autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d'astreinte."

Par ailleurs, d'après l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. 

Ainsi, il existe un motif légitime dès lors qu'il n'est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d'être utile lors d'un litige ou que l'action au fond n'apparaît manifestement pas vouée à l'échec.

Il doit être rappelé que la partie demanderesse n'est pas tenue, à ce stade, d’établir le bien-fondé de l’action en vue de laquelle elle sollicite la mesure probatoire, mais doit néanmoins en préciser la nature afin que soit vérifiée son adéquation avec les éléments recherchés et l’utilité de la mesure sollicitée.

La production de pièces peut également être prescrite sur le fondement de cet article 145. Celle-ci doit porter sur des actes ou des pièces déterminées ou déterminables. Elle ne peut porter sur un ensemble indistinct de documents et ceux-ci doivent être suffisamment identifiés. Par ailleurs, la production ne peut être ordonnée que si l'existence de la pièce est vraisemblable. 

En l’espèce, il est sollicité la communication des éléments suivants : 
- La grille des tarifs affichés public par catégorie d’appartement, 
- L’état locatif complet de la résidence à ce jour (avec par lot : date d’effet du bail, sortie de bail, n° de lot, n° de logement, tantième de copropriété, typologie, surface, n° d’étage, exposition, présence ou non d’un balcon/parking, nom du propriétaire, loyer annuel à la date d’effet du bail, loyer annuel appelé),
- Un tableau récapitulatif de la typologie des appartements avec le nombre d’appartements par catégorie,
- Les comptes d’exploitation et/ou données chiffrées de l’exploitation pour les années 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025, avec le détail des chiffres d’affaires ventilé entre chiffre d’affaires hébergement et recettes annexes, le détail des charges d’exploitation, le résultat d’exploitation, le résultat site, les investissements réalisés, les frais de fonctionnement, l’EBITAR site et avec la certification par le commissaire aux comptes des chiffres d’affaires,
- Sur la même période, tableau d’analyse des chiffres d’affaires par catégorie d’appartement et des taux d’occupation sur les dernières 5 années,
- Quelques contrats types passés avec les clients-étudiants, 
- Chronologie et liste des travaux réalisés sur les 5 dernières années,
- Dernier PV de la commission de sécurité,
- Bail et loyer en cours pour les locaux de service,
- Attestation quant au nombre de lots privatifs pris à bail commercial, utilisés par l’exploitant pour le besoin de l’exploitation et donc exclus du parc locatif.

Il est constant que plusieurs des demandeurs ont adressé au preneur en juin 2025 un congé avec offre de renouvellement avec un loyer HC et HT augmenté de 15%, que le preneur a accepté le principe du renouvellement, mais sollicité une actualisation au regard des dispositions d'ordre public de la Loi Pinel du 18 juin 2014, et refusé les augmentations de loyers proposées, celles-ci n'étant "pas acceptables en l'état pour garantir une exploitation pérenne et durables" de la résidence. 

Il est également établi que le conseil des demandeurs a sollicité la communication de ces éléments à la société [3] le 16 septembre 2025, qui lui a opposé un refus en date du 30 septembre 2025, et qu'il a réitéré sa demande par courrier officiel du 31 octobre 2025, qui n'a pas été suivie d'effet. 

Au vu des pièces versées aux débats, le motif légitime est établi, dès lors qu'il existe un différend entre les parties relatif à la valeur locative des biens loués, et que la potentialité d'un litige sur la fixation du loyer, dont la solution peut dépendre des éléments probatoires sollicités et qui n'apparaît pas manifestement voué à l'échec, est avérée.

Concernant l'utilité et la pertinence des éléments sollicités, sont produits aux débats des devis, des lettres de mission ainsi qu'un courrier d'experts immobiliers listant les documents utiles à la détermination de la valeur locative d'une résidence services. En outre, il convient de rappeler à cet égard que le juge des référés décide souveraiement de la mesure d'instruction la plus adaptée à l'affaire qui lui est soumise. 

La partie défenderesse oppose le caractère disproportionné de la communication sollicitée, au regard du risque d'atteinte au secret des affaires et à la protection des données personnelles des autres propriétaires de la résidence. 

Il est de jurisprudence constante que le secret des affaires ne constitue pas en lui-même un obstacle à l'application des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile, dès lors que le juge constate que les mesures qu'il ordonne procède d'un motif légitime et son nécessaire à la protection des droits de la partie qui les a ordonnées. Afin de pallier tout atteinte à la protection des données personnelles, les éléments transmis devront être au préalable anonymisés. 

Au vu de l'ensemble de ces éléments, les demandeurs sont donc fondés à solliciter, avant tout procès, la communication d'éléments leur permettant d'apprécier la pérennité de l'exploitation de la résidence, en particulier ceux relatifs aux conditions commerciales d'exploitation, à la réalité économique et financière de la résidence ainsi qu'aux éléments matériels impactant l'exploitation. 

Il sera en conséquence fait injonction à la société [3] de communiquer les éléments listés au dispositif, dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance. 

Aucun élément ne justifie d'assortir cette injonction d'une astreinte. 

Aucun élément ne justifie non plus d'accueillir la demande de la société [3] visant, s'il était fait droit à la demande de communication de pièces, à ce qu'il soit jugé qu'elle ne pourra se faire qu'entre les mains d'un tiers expert, sous engagement de confidentialité, lequel sera chargé de restituer une synthèse anonymisée aux demandeurs. 

Sur les demandes accessoires

Par application des articles 491 et 696 du code de procédure civile, la société [3], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Elle sera en outre condamnée à régler à chacun des demandeurs la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il sera enfin rappelé que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile. 
 
PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Rejette l'exception d'incompétence matérielle ; 

Déclare Mme [D] [C] épouse [I], Mme [X] [G] épouse [OS] et M. [O] [K] irrecevables en leurs demandes ;

Déclare les demandes recevables pour tous les autres demandeurs ; 

Enjoint à la société [3] de communiquer aux demandeurs, par l'intermédiaire de leur conseil, dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, les éléments suivants :
-La grille des tarifs affichés au public par catégorie d’appartement, 
-L’état locatif complet de la résidence Marne-la-Vallée à [Localité 15] à ce jour (avec par lot : date d’effet du bail, sortie de bail, typologie, surface, n° d’étage, exposition, présence ou non d’un balcon/parking, loyer annuel à la date d’effet du bail, loyer annuel appelé),
-Un tableau récapitulatif de la typologie des appartements et nombre d’appartements par catégorie,
- Les comptes d’exploitation et/ou données chiffrées de l’exploitation pour les années 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025, 
-Un tableau précisant le chiffre d’affaire par catégorie d’appartement pour les années 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025 et les taux d’occupation sur ces cinq années,
- Les contrats-types passés avec les clients-étudiants pour les appartements dont les demandeurs sont propriétaires,
- La liste des travaux réalisés sur les cinq dernières années,
- Le dernier procès-verbal de la commission de sécurité.

Dit que ces éléments seront le cas échéant transmis sous forme anonymisée ;

Dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ; 

Rejette la demande de la société [3] visant à ce qu'il soit jugé qu'une communication ne pourra se faire qu'entre les mains d'un tiers expert, sous engagement de confidentialité, lequel sera chargé de restituer une synthèse anonymisée aux demandeurs ;

Rejette toute autre demande ; 

Condamne la société [3] à supporter la charge des dépens ;

Condamne la société [3] à régler à chacun des demandeurs déclarés recevables en leur demandes la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 
 
Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 26 JUIN 2026.


LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT