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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Pau, Chambre 1, 30 juin 2026, n° 24/02247

ExpertiseContratsContrat tendant à la réalisation de travaux de construction
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Exposé du litige

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU-SITE DES HALLES


N° DU RG : N° RG 24/02247 - N° Portalis DB2A-W-B7I-F7XW
Code nature d’affaire : 54C- 0A

NL/GAL

1ère chambre civile

N° DU JUGEMENT :


JUGEMENT CIVIL
DU 30 JUIN 2026


DEMANDERESSE :

Société PERE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Vincent LIGNEY de la SELARL DUALE - LIGNEY - BOURDALLE, avocats au barreau de TARBES



DEFENDEUR :

M. [M] [L]
né le 28 Février 1968 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Antoine PAULIAN, avocat au barreau de PAU





COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Mme Geneviève ALAUX-LAMBERT, Vice-présidente
en présence de Mme Nathalie LAFFAILLE, Greffière, lors de l’appel des causes, 
et lors du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique tenue le 05 Mai 2026, les avocats des parties ont été entendus en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le Tribunal, conformément à l’article 450 du code de procédure civile, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 30 Juin 2026.





Par acte notarié du 1er octobre 2019, Monsieur [M] [L] a acquis auprès de la SCI PERE, aux droits de laquelle vient la SARL PERE, un appartement type T3 en état futur d'achèvement dans l'immeuble "[Adresse 3]" à POEY DE LESCAR moyennant le prix de 165.000 euros.

Monsieur [L] a retenu la somme de 8.295 euros sur le prix de vente, soit 5 % dudit prix total, au motif que la SARL PERE n'aurait pas respecté le contrat de vente.

Dans le cadre d'une conciliation menée par Monsieur [X] [N], un constat d'accord a été signé et homologué par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PAU le 10 juin 2020.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 21 juillet 2021, la SARL PERE a mis en demeure Monsieur [L] de payer la somme retenue.

Par acte de commissaire de justice du 6 avril 2023, la SARL PERE a fait assigner Monsieur [L] devant la chambre des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PAU en paiement du solde de prix de vente.

Par jugement du 14 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection s'est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de PAU en raison du montant des demandes reconventionnelles de Monsieur [L].


Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 mars 2026, la SARL PERE demande au tribunal, au bénéfice de l'exécution provisoire, de :

- Débouter Monsieur [L] de sa demande formulée sur le fondement de l'exception d'inexécution ;

- Condamner Monsieur [L] à lui payer la somme de 9.513,82 euros outre les intérêts au taux légal sur la somme de 8.295 euros en date du 1er avril 2026 et jusqu'au paiement complet de la créance ;

- Concernant la demande d'expertise :

* A titre principal, la déclarer irrecevable ;
 * A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où elle serait prononcée, en laisser les frais à la charge de Monsieur [L] ;

- Condamner Monsieur [L] aux dépens en ce compris le coût du procès-verbal du 24 août 2020 et de la lettre recommandée avec accusé de réception du 21 juillet 2021 ;

- Condamner Monsieur [L] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Pour voir débouter Monsieur [L] de sa demande formulée au titre de l'exception d'inexécution, la SARL PERE se fonde sur l'article 1219 du code civil. Elle fait valoir que les travaux correspondant aux réserves émises par Monsieur [L] ont été effectués, que les documents exigés ont été transmis et qu'il n'existe aucune inexécution suffisamment grave justifiant une exception d'inexécution. Par ailleurs, elle indique avoir tenté de remettre à plusieurs reprises les clés de l'appartement à l'acquéreur, sans succès, ce dernier refusant de s'en emparer. En outre, elle précise que le paiement du solde n'était pas conditionné à la remise des clés.




Concernant les demandes de Monsieur [L] au titre de ses préjudices, la SARL PERE soutient que le préjudice de jouissance invoqué par l'acquéreur est infondé dans la mesure où c'est ce dernier qui refuse de récupérer les clés du bien. En outre, elle indique que Monsieur [L] devait se charger de la mise en route de la chaudière grâce au certificat de conformité remis. Par ailleurs, concernant le préjudice financier fondé sur les sommes exposées par Monsieur [L] au titre de loyer, la SARL PERE relève que cette demande fait double emploi avec le préjudice de jouissance et que cette situation est due au comportement de l'acquéreur qui ne rapporte au demeurant pas la preuve de l'engagement des sommes locatives.

Au soutien de sa demande principale visant à obtenir le versement du solde manquant avec intérêt au taux légal, la SARL PERE se fonde sur les articles 1103 et 1104 du code civil. Elle fait valoir qu'un accord signé entre les parties et homologué indique que les travaux demandés par Monsieur [L] ont été effectués conduisant à la levée des réserves. Dès lors, elle estime devoir être payée par l'acquéreur.

Par ailleurs, sur le fondement de l'article 2052 du code civil la SARL PERE fait valoir que le protocole signé entre les parties a purgé les désordres, d'autant que cet accord est postérieur aux travaux.

En outre, sur le fondement de l'article 1355 du code civil, la SARL PERE soutient que le protocole homologué par un juge a autorité de la chose jugée et entend s'en prévaloir dans la mesure où les mêmes parties sont en cause concernant les mêmes demandes et le même objet, à savoir les désordres constatés par Monsieur [L] dans son appartement et la purge des réserves suite à l'exécution de travaux par la SARL PERE. En outre, elle estime que les désordres invoqués par l'acquéreur dans ses écritures n'ont pas un caractère substantiel de sorte qu'ils ne rendent pas l'ouvrage impropre à sa destination.

Enfin, la SARL PERE indique que tous les documents nécessaires à l'utilisation du bien ont été remis à Monsieur [L] et notamment une attestation de conformité relative à l'installation de gaz et un mail de mise en service de la chaudière.

Pour voir la demande d'expertise de Monsieur [L] rejetée, la SARL PERE se fonde sur les articles 143 et 144 du code de procédure civile et 1355 et 2052 du code civil. Elle indique que la transaction établie entre les mêmes parties concernant un objet et des demandes identiques rend irrecevable cette demande.

Par ailleurs, sur le fondement de l'article 146 du code de procédure civile, elle estime que ce n'est pas au tribunal de palier la carence de Monsieur [L] dans l'administration de la preuve.

Enfin, pour voir rejeter la demande de Monsieur [L] visant à écarter l'exécution provisoire, la SARL PERE, sur le fondement de l'article 514 du code de procédure civile, indique que l'affaire est ancienne et compatible avec l'exécution provisoire.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 16 mars 2026, Monsieur [L] demande au tribunal de :
A titre principal :
- Débouter la SARL PERE de sa demande de condamnation en paiement ;
- Condamner la SARL à lui payer :
 *123.805 euros au titre du préjudice de jouissance, somme arrêtée au 1er mars 2026 et à actiualiser à la date de livraison du bien ;
 * 20.770 euros au titre du préjudice financier pour la période du 1er janvier 2020 au 1er août 2025 ;
 *1.402 euros au titre des taxes foncières de 2023, 2024 et 2025 ;
 * 3.000 euros au titre du préjudice moral ;


- L'exempter du paiement du solde et dire qu'il se chargera de la reprise des réserves par affectation des 5 % objet de la retenue de garantie et sous réserve d'un compte complémentaire qui sera établi sous justificatifs ;

A titre subsidiaire, ordonner avant dire droit une expertise judiciaire ;

En tout état de cause :
- Débouter la SARL PERE de sa demande au titre des dépens ;

- Débouter la SARL PERE de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

- Condamner la SARL aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 20 février 2023, des frais de signification de la convocation avec mise en demeure du 8 février 2023, le coût du procès-verbal de constat du 8 mars 2024 et le coût du rapport d’intervention de la société Bourg du 8 mars 2024
- Condamner la SARL PERE à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- Écarter l'exécution provisoire.

Au soutien de sa prétention principale, Monsieur [L] se fonde sur les articles R261-14 du code de la construction et de l'habitation et 1219 du code civil. Il estime que la société n'a pas respecté le contrat en refusant d'établir un procès-verbal de livraison et en s'abstenant de lui remettre les clés. Par ailleurs, il estime que des désordres existent dans son appartement notamment au niveau du système de chauffage qui sont de nature à rendre le bien impropre à sa destination.

Par ailleurs, il estime que le protocole signé avec la SARL PERE ne fait pas obstacle à ses demandes dans la mesure où ce protocole ne porte pas sur des réserves émises à la livraison et qu'il a été signé en cours de travaux suite à une erreur de la société.

Concernant son préjudice de jouissance, Monsieur [L] estime avoir été privé de la jouissance de son bien en raison du refus de la SARL PERE de procéder à la livraison. Par ailleurs, il soutient que ce préjudice se poursuit étant dans l'incapacité de mettre en marche la chaudière, n'ayant pas reçu le certificat de conformité de la part du vendeur, pourtant indispensable au démarrage.

Par ailleurs, il allègue avoir subi un préjudice financier dans la mesure où il a été contraint de verser une compensation financière à un ami, Monsieur [T], qui l'a hébergé à partir du mois de janvier 2020 et jusqu'au 1er août 2025. Il indique que cette demande se distingue de celle formulée au titre du préjudice de jouissance.

En outre, il estime que payant des taxes foncières depuis 2023 sans bénéficier de son bien, il a également subi un préjudice à ce titre.

Enfin, Monsieur [L] souhaite être indemnisé en raison de son préjudice moral qu'il justifie par l'attente, les nombreuses et vaines démarches qu'il a effectuées et la mauvaise foi de la SARL PERE. Il se dit épuisé par la présente affaire.

Au soutien de sa demande subsidiaire, Monsieur [L] se fonde sur les articles 143 et 144 du code de procédure civile. Il estime rapporter la preuve des désordres mais que l'expertise permettrait d'en définir les imputabilités.

Finalement, sur le fondement des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, il demande à ce que l'exécution provisoire soit écartée en raison de son incompatibilité avec la nature de l'affaire et des conséquences importantes qu'il subirait en cas de condamnation.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 mars 2026 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 5 mai 2026 pour y être plaidée.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION 

– Sur la demande en paiement et l'exception d'inexécution

Aux termes des articles 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Cependant, l'article 1219 du code civil prévoit qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Cependant, il suffit que le débiteur s'exécute pour que s'évanouisse la protection du créancier, qui doit lui-même s'exécuter.

En outre, l'article R261-14 du code de la construction et de l'habitation prévoit que, dans le cadre de contrat de vente d'immeubles à construire pour l'usage d'habitation, comme c'est le cas en l'espèce, les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :
- 35% du prix à l'achèvement des fondations ;
- 70% à la mise hors d'eau ;
- 95% à l'achèvement de l'immeuble.

Le solde de 5 % restant est payable lors de la mise du local à disposition de l'acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

Il convient de préciser qu'aux termes de l'article R261-1 du code de la construction et de l'habitation, l'immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination. Pour l'appréciation de cet achèvement, ne sont pris en considération ni les défauts de conformité avec les prévisions du contrat lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.
Aux termes du contrat liant les deux parties, il était prévu que le prix soit versé de la façon suivante :
- 10 % à l'achèvement des fondations ;
- 25 % à l'achèvement de la dalle du rez-de-chaussée ;
- 25 % à la mise hors d'eau et hors d'air ;
- 25 % à l'achèvement des plâtreries ;
- 10 % à l'achèvement du bâtiment ;
- 5 % à la remise des clés.

En outre, le contrat de vente stipule que le vendeur notifiera à l'acquéreur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le certificat de l'architecte attestant l'achèvement au sens ci-dessus défini. Par la même lettre, le vendeur invitera, au moins dix jours à l'avance, l'acquéreur à constater la réalité de cet achèvement à jour et heures fixes. Audit jour il sera procédé contradictoirement à cette constatation et à l'établissement d'un procès-verbal sur lequel l'acquéreur aura la faculté d'insérer les réserves quant aux malfaçons et aux défauts de conformité avec les prévisions du contrat. Par ailleurs, le contrat précise que si les parties sont d'accord pour constater l'achèvement, il sera procédé à la remise des clés à l'acquéreur pour valoir livraison et prise de possession et l'acquéreur procédera au versement du solde du prix payable lors de la mise à disposition des locaux. Le procès verbal relatera les constatations, réserves, contredits, remise des clés et paiement du solde du prix ("Constatation de l'achèvement des ouvrages et prise de possession").

En l'espèce, il ressort de l'attestation de [P] [O], architecte collaborant avec la SCI PERE dans le cadre de la construction du logement de Monsieur [L], que les logements étaient terminés au 16 décembre 2019 et que les propriétaires pouvaient prendre contact avec la société pour récupérer les clés. 
Cependant, il ressort également de la déclaration attestant de l'achèvement et la conformité des travaux déposée par la SARL PERE à la mairie de [Localité 2] le 16 mars 2021, que le chantier a été achevé le 9 octobre 2020. Par ailleurs, selon l'attestation de Monsieur [A], maire de [Localité 2], les travaux ont été achevés le 20 novembre 2020.

Ainsi, il apparaît impossible de connaître la véritable date d'achèvement des travaux.

Néanmoins, au regard du constat d'accord du 17 janvier 2020, il s'avère que Monsieur [L] a visité le bien avant cette date, émis des réserves sur les toilettes, la douche, les parquets et les plafonds, sans qu'aucun procès-verbal n'ait été dressé. Par ailleurs, aucune pièce de la procédure ne permet de démontrer que le processus décrit au contrat a été respecté. 
En effet, rien n'indique que Monsieur [L] a été prévenu de l'achèvement ou qu'il a été convoqué à un jour et heure précis pour le constater, de sorte que cette visite ne peut être considérée comme la constatation de l'achèvement des ouvrages au sens du contrat de vente.

Par ailleurs, le même document corroboré par le constat de commissaire de justice du 24 août 2020, révèle que la SARL PERE a mis fin à ces désordres en réalisant les travaux demandés, ce que Monsieur [L] confirme dans l'accord homologué le 10 juin 2020 par le juge.

Par la suite, au regard de la lettre de Maître [G], commissaire de justice, en date du 17 novembre 2020, Monsieur [L] a été convoqué le vendredi 20 novembre 2020 à 16 heures pour constater l'achèvement des travaux.
Les parties s'accordent pour dire que cette réunion a bien eu lieu et qu'à l'issue, Monsieur [L] a versé 10 % du prix de vente, soit 16.590 euros, ce qui est confirmé par Maître [G] dans son attestation du 19 février 2024.

Au regard des mails du 4 et 9 juin 2021 envoyés à Monsieur [L] par Maître [G], c'est donc après cette rencontre et le paiement des 10 % que l'acquéreur a été recontacté pour la remise des clés et le paiement des 5 % restants, sans qu'une date ne soit fixée par le vendeur, contrairement aux prévisions contractuelles.

En outre, selon la lettre du 21 juillet 2021 envoyée par le conseil de la SARL PERE à Monsieur [L], cette dernière conditionnait la remise des clés au paiement des 5 % restants du prix de vente et ce, en violation des stipulations du contrat de vente rapportées ci-dessus.

Or, il apparaît qu'entre cette lettre et la réunion du 20 février 2023, la SARL PERE n'a organisé aucune rencontre avec Monsieur [L] pour procéder à la remise des clés et lui permettre d'émettre des réserves. En effet, aucune pièce ne justifie de démarches du vendeur en ce sens.

Par ailleurs, au regard du procès-verbal de constat établi par Maître [K], cette réunion permettant à Monsieur [L] d'émettre des réserves n'a été réalisée que le 20 février 2023. Par ailleurs, le constat indique que la SARL PERE a refusé de remettre les clés à Monsieur [L] et ce, en violation du contrat de vente.

Ainsi, il ressort de l'ensemble de ces éléments que la SARL PERE est intervenue à la demande de Monsieur [L] pour faire disparaître les désordres signalés et qu'à cette occasion, l'acquéreur a versé 10 % du prix correspondant à l'achèvement de l'immeuble.

Or, après ce versement, le vendeur n'a pas respecté la procédure décrite au contrat de vente pour permettre à Monsieur [L] de récupérer les clés du bien et émettre les réserves qu'il souhaitait via un procès-verbal. En outre, rien n'indique que le délai entre le versement des 10 % d'une part, et la réunion ayant donné lieu au procès-verbal sur lequel Monsieur [L] émet des réserves d'autre part, est dû à Monsieur [L] puisqu'il revenait à la SARL PERE de le convoquer à un jour et une heure fixe, conformément aux stipulations du contrat de vente.

En conséquence, il apparaît que la SARL PERE n'a pas respecté le contrat de vente signé le 1er octobre 2019. Or, le non-respect de ce contrat revêt une certaine gravité, les dispositions sur lesquelles il se fonde étant d'ordre public et permettant de protéger les acquéreurs profanes.

En outre, la méconnaissance de ses obligations contractuelles par la SARL PERE a considérablement retardé la remise des clés à Monsieur [L] qui, au regard de l'attestation datée du 9 février 2024, en a finalement pris possession à cette date.

De ce fait, s'il s'avère que Monsieur [L] a pu légitimement invoquer l'exception d'inexécution, il est aujourd'hui dans l'impossibilité de le faire, le vendeur lui ayant remis les clés du bien.

Ainsi, Monsieur [L] sera condamné à verser à la SARL PERE la somme de 8.295 euros.

Concernant la demande d'intérêts moratoires formulée par la SARL PERE, il s'avère que cette dernière ne justifie pas de l'envoi d'une mise en demeure à Monsieur [L] après la remise des clés, de sorte que les conditions de l'article 1344-1 du code civil ne sont pas remplies.

Ainsi, la SARL PERE sera déboutée de sa demande à ce titre.

– Sur les demandes indemnitaires formulées par Monsieur [L]

Il ressort des développements précédents que la SARL PERE a commis une faute en ne respectant pas les clauses contractuelles qui la liait avec Monsieur [L], causant des préjudices à ce dernier.

 1/ sur les effets de la transaction

Selon l'article 2052 du code civil, la transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet.

Aux termes de l'article 1355 du code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l'espèce, les parties ont signé un constat d'accord le 17 janvier 2020, homologué le 10 juin 2020, attestant que la SARL PERE a réalisé les travaux dans l'appartement de Monsieur [L] afin de résoudre les désordres qu'il y avait constaté concernant les toilettes suspendues, la douche et les parquets.

Ainsi, Monsieur [L] ne peut plus poursuivre la SARL PERE concernant ces désordres.

Or, Monsieur [L] invoque aujourd'hui des désordres qu'il a constatés au moment de la réunion du 20 février 2023, réunion qui avait pour but la constatation de l'achèvement des ouvrages et la prise de possession des lieux.
Or, ces désordres diffèrent des défauts qui font l’objet de l'accord de 2020.

Ainsi, si les parties sont les mêmes, l'objet du litige est différent, permettant ainsi à Monsieur [L] d'invoquer les nouveaux désordres constatés dans son appartement.

Le fait que Monsieur [L] n'ait pas constaté l'ensemble des désordres au même moment est sans conséquence, dans la mesure où la première série de désordres a fait l'objet d'un accord et où la deuxième série a été invoquée au moment du constat d'achèvement et de la prise de possession des lieux, soit au moment prévu par la loi et le contrat pour émettre lesdites réserves.






 2/ sur la demande d'expertise

* sur la recevabilité de la demande d'expertise

Considérant les développements précédents concernant les effets de la transaction, il y a lieu de déclarer recevable la demande d'expertise formulée par Monsieur [L] et ce d’autant que Monsieur [L] verse aux débats deux constats de commissaire de justice en date des 20 février 2023 et 8 mars 2024 ainsi qu’un rapport d’intervention de la société Bourg qui font état de désordres distincts de ceux visés par la transaction.

 * sur l'opportunité de la demande d'expertise

Aux termes de l'article 144 du code de procédure civile les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.

En l'espèce, il a été établi que la SARL PERE, en ne respectant pas le contrat de vente la liant à Monsieur [L], lui a causé un préjudice, ce dernier n'ayant pu investir son logement avant la remise des clés, le 23 janvier 2024, le bien étant pourtant disponible depuis plusieurs années.

En outre, il ressort du procès-verbal de constat du 20 février 2023 que Monsieur [L] a émis des réserves sur la réalisation des travaux de son appartement.

De la même manière, au regard du procès-verbal de constat du 8 mars 2024, qui est parfaitement recevable dans la mesure où le commissaire de justice n'avait pas pour obligation de convoquer la partie adverse, que des désordres ont été constatés, notamment concernant le système de gaz et les volets roulants.

Il ressort par ailleurs que la SARL PERE conteste les désordres identifiés par Monsieur [L]. En effet, elle estime notamment que l'attestation de conformité QUALIGAZ a été transmise à l'acquéreur le 20 mai 2020, et qu'il revenait à ce dernier de contacter le prestataire en charge de mettre en marche la chaudière, comme indiqué dans le mail du 16 janvier 2020 dont le demandeur justifie la transmission à Monsieur [L].

Ainsi, au regard de ces éléments, Monsieur [L] démontre que certains désordres affectent son appartement, sans que leur ampleur ne soit précise.

En outre, l'ensemble des pièces relatives à la chaudière et les argumentations de chacune des parties ne permettent pas de renseigner suffisamment le tribunal sur l'impossibilité ou non de Monsieur [L] d'user de son chauffage et donc sur l'existence ou non d'un préjudice de jouissance postérieur à la remise des clés.

En conséquence, le tribunal n'est pas suffisamment renseigné pour circonscrire avec précision et chiffrer les préjudices subis par Monsieur [L].

Dès lors une expertise sera ordonnée dans les conditions et selon les termes du dispositif de la présente décision.

Les demandes d'indemnisation seront réservées dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise.











– Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Cependant, Selon l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l'espèce, Monsieur [L] n'explique pas en quoi les conséquences du présent jugement lui seraient particulièrement délétères.

Ainsi, Monsieur [L] sera débouté de sa demande visant à voir l'exécution provisoire écartée.

– Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile 

Ils seront réservés.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

– CONDAMNE Monsieur [M] [L] à verser à la SARL PERE la somme de 8.295 euros ;

– DÉBOUTE la SARL PERE de sa demande au titre des intérêts moratoires ;

Avant dire droit sur l'indemnisation des préjudices de Monsieur [L]

– DÉCLARE la demande d'expertise judiciaire formulée par Monsieur [L] recevable ;

– ORDONNE l’organisation d’une mesure d’expertise et commet pour y procéder un expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 3], en la personne de :

Monsieur [H] [E]
[Adresse 4]
[Localité 4]
tél :[XXXXXXXX01]
avec pour mission 
 
 1° se rendre sur place, de visiter les lieux, de consulter tous sachants et spécialistes de son choix, et après s'être fait communiqué tout document utile à l'accomplissement de sa mission

 2° décrire les lieux,

3° : Relever et décrire les désordres et malfaçons allégués et affectant l'immeuble litigieux, ainsi que les non-conformités et/ou inachèvements allégués au regard des documents contractuels liant les parties ;

4° : En détailler l'origine, les causes et l'étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions ;






5° : Indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

6° : Dire si les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l'art ;

7° : Donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties ; évaluer le coût des travaux utiles à l'aide de devis d'entreprises fournis par les parties ;

8° : Donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, inachèvements ou non conformités et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

9° : Rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties;

10° : Donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties ;


Modalités techniques
Fixe à 3.000 € le montant de la provision que devra consigner Monsieur [M] [L] à la régie d'avances et de recettes du tribunal dans le délai de deux mois courant à compter de la notification de la présente décision, sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l'article 271 du CPC ;

Rappelle à l'expert qu'il doit, dès qu'il est avisé de sa désignation, adresser au greffe de la juridiction l'acceptation de sa mission, que tout refus ou tout motif d'empêchement devra faire l'objet d'un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine, que si le magistrat chargé des expertises accepte sa position, l'expert sera remplacé par simple ordonnance ;

Dit que si la consignation apparaît insuffisante, il appartiendra à l'expert de solliciter un complément de consignation et de suspendre ses travaux tant que le complément n'a pas été versé ;

Dit que,dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Dit que l'expert devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de trois mois à partir de sa saisine, qu'à son issue, il adressera au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d'assurer un déroulement efficace de ses opérations ;

Dit que les parties communiqueront préalablement à l'expert – et en tout état de cause trois semaines avant la première réunion – toutes les pièces dont elles entendent faire état ;

Dit que les parties communiqueront ensuite sans retard les pièces demandées par l'expert et qu'en cas de défaillance le juge chargé du contrôle des expertises pourra être saisi aux fins de fixation d'une astreinte ;






Dit que les pièces devront être accompagnées d'un bordereau avec la justification de la communication à toutes les parties en cause ;

Dit que lors de la première réunion et en tout cas dès que possible, l'expert exposera sa méthodologie et fixera le calendrier de ses opérations, avec la date de diffusion du projet de rapport, le délai imparti aux parties pour faire parvenir leurs dires et la date du dépôt du rapport définitif ;

Dit que dans le même délai, il donnera un avis sur le coût prévisionnel de l'expertise ;

Dit que les parties procéderont aux mises en cause nécessaires dans les trois mois de la saisine de l'expert ou si la nécessité s'en révèle ultérieurement dès que l'expert donnera son accord ;

Dit que le juge chargé du contrôle des expertises sera notamment informé de toutes les difficultés affectant le bon déroulement de la mesure, qu'il décidera saisi sur incident et après note spéciale de l'expert, de l'exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra ;

Dit que l'expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d'expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu'il établira de façon systématique, éventuellement sous forme de synthèse pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu'elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé ;

Rappelle les dispositions de l'article 276 du Code de procédure civile : "Lorsque l'expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n'est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l'expiration de ce délai, à moins qu'il n'existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu'elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu'elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L'expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées".

Dit que l'expert déposera au service des expertises du tribunal son rapport dans un délai maximum de six mois à compter de sa saisine, sauf prorogation accordée préalablement à l'expiration de ce délai, en un original et une copie, après en avoir envoyé un exemplaire à chaque partie ;

Dit que l'expert joindra à cet envoi la copie de sa demande de rémunération et que les parties disposeront d'un délai de quinze jours pour formuler des observations sur cette demande ;

Dit que passé le délai de quinzaine accordé aux parties pour faire valoir leurs observations, le magistrat en charge du suivi des expertises fixera, s'il y a lieu, toute provision complémentaire et taxera le mémoire présenté par l'expert ;

Autorise l'expert, en vertu de l'article 278 du Code de procédure civile, à s'adjoindre tout technicien ou homme de l'art, distinct de sa spécialité ;












Rappelle que :

1 / le coût final des opérations d'expertise ne sera déterminé qu'à l'issue de la procédure, même si la présente décision s'est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de la provision,

2 / la partie qui est invitée par cette décision à faire l'avance des honoraires de l'expert n'est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l'issue du procès,

3 / le fait que l'une des parties bénéficie de l'aide juridictionnelle partielle ou totale n'implique pas nécessairement que cette partie soit dispensée, à l'issue du litige, de la charge totale ou partielle du coût de la mesure d'instruction,


– RÉSERVE les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision et dit n’y avoir lieu de l’écarter; 

– RENVOIE l'affaire à la mise en état du 18 mars 2027 dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise. 



Le Greffier, Le Président,




Nathalie LAFFAILLE Geneviève ALAUX-LAMBERT
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU-SITE DES HALLES


N° DU RG : N° RG 24/02247 - N° Portalis DB2A-W-B7I-F7XW
Code nature d’affaire : 54C- 0A

NL/GAL

1ère chambre civile

N° DU JUGEMENT :


JUGEMENT CIVIL
DU 30 JUIN 2026


DEMANDERESSE :

Société PERE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Vincent LIGNEY de la SELARL DUALE - LIGNEY - BOURDALLE, avocats au barreau de TARBES



DEFENDEUR :

M. [M] [L]
né le 28 Février 1968 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Antoine PAULIAN, avocat au barreau de PAU





COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Mme Geneviève ALAUX-LAMBERT, Vice-présidente
en présence de Mme Nathalie LAFFAILLE, Greffière, lors de l’appel des causes, 
et lors du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique tenue le 05 Mai 2026, les avocats des parties ont été entendus en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le Tribunal, conformément à l’article 450 du code de procédure civile, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 30 Juin 2026.





Par acte notarié du 1er octobre 2019, Monsieur [M] [L] a acquis auprès de la SCI PERE, aux droits de laquelle vient la SARL PERE, un appartement type T3 en état futur d'achèvement dans l'immeuble "[Adresse 3]" à POEY DE LESCAR moyennant le prix de 165.000 euros.

Monsieur [L] a retenu la somme de 8.295 euros sur le prix de vente, soit 5 % dudit prix total, au motif que la SARL PERE n'aurait pas respecté le contrat de vente.

Dans le cadre d'une conciliation menée par Monsieur [X] [N], un constat d'accord a été signé et homologué par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PAU le 10 juin 2020.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 21 juillet 2021, la SARL PERE a mis en demeure Monsieur [L] de payer la somme retenue.

Par acte de commissaire de justice du 6 avril 2023, la SARL PERE a fait assigner Monsieur [L] devant la chambre des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PAU en paiement du solde de prix de vente.

Par jugement du 14 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection s'est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de PAU en raison du montant des demandes reconventionnelles de Monsieur [L].


Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 mars 2026, la SARL PERE demande au tribunal, au bénéfice de l'exécution provisoire, de :

- Débouter Monsieur [L] de sa demande formulée sur le fondement de l'exception d'inexécution ;

- Condamner Monsieur [L] à lui payer la somme de 9.513,82 euros outre les intérêts au taux légal sur la somme de 8.295 euros en date du 1er avril 2026 et jusqu'au paiement complet de la créance ;

- Concernant la demande d'expertise :

* A titre principal, la déclarer irrecevable ;
 * A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où elle serait prononcée, en laisser les frais à la charge de Monsieur [L] ;

- Condamner Monsieur [L] aux dépens en ce compris le coût du procès-verbal du 24 août 2020 et de la lettre recommandée avec accusé de réception du 21 juillet 2021 ;

- Condamner Monsieur [L] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Pour voir débouter Monsieur [L] de sa demande formulée au titre de l'exception d'inexécution, la SARL PERE se fonde sur l'article 1219 du code civil. Elle fait valoir que les travaux correspondant aux réserves émises par Monsieur [L] ont été effectués, que les documents exigés ont été transmis et qu'il n'existe aucune inexécution suffisamment grave justifiant une exception d'inexécution. Par ailleurs, elle indique avoir tenté de remettre à plusieurs reprises les clés de l'appartement à l'acquéreur, sans succès, ce dernier refusant de s'en emparer. En outre, elle précise que le paiement du solde n'était pas conditionné à la remise des clés.




Concernant les demandes de Monsieur [L] au titre de ses préjudices, la SARL PERE soutient que le préjudice de jouissance invoqué par l'acquéreur est infondé dans la mesure où c'est ce dernier qui refuse de récupérer les clés du bien. En outre, elle indique que Monsieur [L] devait se charger de la mise en route de la chaudière grâce au certificat de conformité remis. Par ailleurs, concernant le préjudice financier fondé sur les sommes exposées par Monsieur [L] au titre de loyer, la SARL PERE relève que cette demande fait double emploi avec le préjudice de jouissance et que cette situation est due au comportement de l'acquéreur qui ne rapporte au demeurant pas la preuve de l'engagement des sommes locatives.

Au soutien de sa demande principale visant à obtenir le versement du solde manquant avec intérêt au taux légal, la SARL PERE se fonde sur les articles 1103 et 1104 du code civil. Elle fait valoir qu'un accord signé entre les parties et homologué indique que les travaux demandés par Monsieur [L] ont été effectués conduisant à la levée des réserves. Dès lors, elle estime devoir être payée par l'acquéreur.

Par ailleurs, sur le fondement de l'article 2052 du code civil la SARL PERE fait valoir que le protocole signé entre les parties a purgé les désordres, d'autant que cet accord est postérieur aux travaux.

En outre, sur le fondement de l'article 1355 du code civil, la SARL PERE soutient que le protocole homologué par un juge a autorité de la chose jugée et entend s'en prévaloir dans la mesure où les mêmes parties sont en cause concernant les mêmes demandes et le même objet, à savoir les désordres constatés par Monsieur [L] dans son appartement et la purge des réserves suite à l'exécution de travaux par la SARL PERE. En outre, elle estime que les désordres invoqués par l'acquéreur dans ses écritures n'ont pas un caractère substantiel de sorte qu'ils ne rendent pas l'ouvrage impropre à sa destination.

Enfin, la SARL PERE indique que tous les documents nécessaires à l'utilisation du bien ont été remis à Monsieur [L] et notamment une attestation de conformité relative à l'installation de gaz et un mail de mise en service de la chaudière.

Pour voir la demande d'expertise de Monsieur [L] rejetée, la SARL PERE se fonde sur les articles 143 et 144 du code de procédure civile et 1355 et 2052 du code civil. Elle indique que la transaction établie entre les mêmes parties concernant un objet et des demandes identiques rend irrecevable cette demande.

Par ailleurs, sur le fondement de l'article 146 du code de procédure civile, elle estime que ce n'est pas au tribunal de palier la carence de Monsieur [L] dans l'administration de la preuve.

Enfin, pour voir rejeter la demande de Monsieur [L] visant à écarter l'exécution provisoire, la SARL PERE, sur le fondement de l'article 514 du code de procédure civile, indique que l'affaire est ancienne et compatible avec l'exécution provisoire.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 16 mars 2026, Monsieur [L] demande au tribunal de :
A titre principal :
- Débouter la SARL PERE de sa demande de condamnation en paiement ;
- Condamner la SARL à lui payer :
 *123.805 euros au titre du préjudice de jouissance, somme arrêtée au 1er mars 2026 et à actiualiser à la date de livraison du bien ;
 * 20.770 euros au titre du préjudice financier pour la période du 1er janvier 2020 au 1er août 2025 ;
 *1.402 euros au titre des taxes foncières de 2023, 2024 et 2025 ;
 * 3.000 euros au titre du préjudice moral ;


- L'exempter du paiement du solde et dire qu'il se chargera de la reprise des réserves par affectation des 5 % objet de la retenue de garantie et sous réserve d'un compte complémentaire qui sera établi sous justificatifs ;

A titre subsidiaire, ordonner avant dire droit une expertise judiciaire ;

En tout état de cause :
- Débouter la SARL PERE de sa demande au titre des dépens ;

- Débouter la SARL PERE de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

- Condamner la SARL aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 20 février 2023, des frais de signification de la convocation avec mise en demeure du 8 février 2023, le coût du procès-verbal de constat du 8 mars 2024 et le coût du rapport d’intervention de la société Bourg du 8 mars 2024
- Condamner la SARL PERE à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- Écarter l'exécution provisoire.

Au soutien de sa prétention principale, Monsieur [L] se fonde sur les articles R261-14 du code de la construction et de l'habitation et 1219 du code civil. Il estime que la société n'a pas respecté le contrat en refusant d'établir un procès-verbal de livraison et en s'abstenant de lui remettre les clés. Par ailleurs, il estime que des désordres existent dans son appartement notamment au niveau du système de chauffage qui sont de nature à rendre le bien impropre à sa destination.

Par ailleurs, il estime que le protocole signé avec la SARL PERE ne fait pas obstacle à ses demandes dans la mesure où ce protocole ne porte pas sur des réserves émises à la livraison et qu'il a été signé en cours de travaux suite à une erreur de la société.

Concernant son préjudice de jouissance, Monsieur [L] estime avoir été privé de la jouissance de son bien en raison du refus de la SARL PERE de procéder à la livraison. Par ailleurs, il soutient que ce préjudice se poursuit étant dans l'incapacité de mettre en marche la chaudière, n'ayant pas reçu le certificat de conformité de la part du vendeur, pourtant indispensable au démarrage.

Par ailleurs, il allègue avoir subi un préjudice financier dans la mesure où il a été contraint de verser une compensation financière à un ami, Monsieur [T], qui l'a hébergé à partir du mois de janvier 2020 et jusqu'au 1er août 2025. Il indique que cette demande se distingue de celle formulée au titre du préjudice de jouissance.

En outre, il estime que payant des taxes foncières depuis 2023 sans bénéficier de son bien, il a également subi un préjudice à ce titre.

Enfin, Monsieur [L] souhaite être indemnisé en raison de son préjudice moral qu'il justifie par l'attente, les nombreuses et vaines démarches qu'il a effectuées et la mauvaise foi de la SARL PERE. Il se dit épuisé par la présente affaire.

Au soutien de sa demande subsidiaire, Monsieur [L] se fonde sur les articles 143 et 144 du code de procédure civile. Il estime rapporter la preuve des désordres mais que l'expertise permettrait d'en définir les imputabilités.

Finalement, sur le fondement des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, il demande à ce que l'exécution provisoire soit écartée en raison de son incompatibilité avec la nature de l'affaire et des conséquences importantes qu'il subirait en cas de condamnation.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 mars 2026 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 5 mai 2026 pour y être plaidée.

MOTIFS DE LA DECISION 

– Sur la demande en paiement et l'exception d'inexécution

Aux termes des articles 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Cependant, l'article 1219 du code civil prévoit qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Cependant, il suffit que le débiteur s'exécute pour que s'évanouisse la protection du créancier, qui doit lui-même s'exécuter.

En outre, l'article R261-14 du code de la construction et de l'habitation prévoit que, dans le cadre de contrat de vente d'immeubles à construire pour l'usage d'habitation, comme c'est le cas en l'espèce, les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :
- 35% du prix à l'achèvement des fondations ;
- 70% à la mise hors d'eau ;
- 95% à l'achèvement de l'immeuble.

Le solde de 5 % restant est payable lors de la mise du local à disposition de l'acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

Il convient de préciser qu'aux termes de l'article R261-1 du code de la construction et de l'habitation, l'immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination. Pour l'appréciation de cet achèvement, ne sont pris en considération ni les défauts de conformité avec les prévisions du contrat lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.
Aux termes du contrat liant les deux parties, il était prévu que le prix soit versé de la façon suivante :
- 10 % à l'achèvement des fondations ;
- 25 % à l'achèvement de la dalle du rez-de-chaussée ;
- 25 % à la mise hors d'eau et hors d'air ;
- 25 % à l'achèvement des plâtreries ;
- 10 % à l'achèvement du bâtiment ;
- 5 % à la remise des clés.

En outre, le contrat de vente stipule que le vendeur notifiera à l'acquéreur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le certificat de l'architecte attestant l'achèvement au sens ci-dessus défini. Par la même lettre, le vendeur invitera, au moins dix jours à l'avance, l'acquéreur à constater la réalité de cet achèvement à jour et heures fixes. Audit jour il sera procédé contradictoirement à cette constatation et à l'établissement d'un procès-verbal sur lequel l'acquéreur aura la faculté d'insérer les réserves quant aux malfaçons et aux défauts de conformité avec les prévisions du contrat. Par ailleurs, le contrat précise que si les parties sont d'accord pour constater l'achèvement, il sera procédé à la remise des clés à l'acquéreur pour valoir livraison et prise de possession et l'acquéreur procédera au versement du solde du prix payable lors de la mise à disposition des locaux. Le procès verbal relatera les constatations, réserves, contredits, remise des clés et paiement du solde du prix ("Constatation de l'achèvement des ouvrages et prise de possession").

En l'espèce, il ressort de l'attestation de [P] [O], architecte collaborant avec la SCI PERE dans le cadre de la construction du logement de Monsieur [L], que les logements étaient terminés au 16 décembre 2019 et que les propriétaires pouvaient prendre contact avec la société pour récupérer les clés. 
Cependant, il ressort également de la déclaration attestant de l'achèvement et la conformité des travaux déposée par la SARL PERE à la mairie de [Localité 2] le 16 mars 2021, que le chantier a été achevé le 9 octobre 2020. Par ailleurs, selon l'attestation de Monsieur [A], maire de [Localité 2], les travaux ont été achevés le 20 novembre 2020.

Ainsi, il apparaît impossible de connaître la véritable date d'achèvement des travaux.

Néanmoins, au regard du constat d'accord du 17 janvier 2020, il s'avère que Monsieur [L] a visité le bien avant cette date, émis des réserves sur les toilettes, la douche, les parquets et les plafonds, sans qu'aucun procès-verbal n'ait été dressé. Par ailleurs, aucune pièce de la procédure ne permet de démontrer que le processus décrit au contrat a été respecté. 
En effet, rien n'indique que Monsieur [L] a été prévenu de l'achèvement ou qu'il a été convoqué à un jour et heure précis pour le constater, de sorte que cette visite ne peut être considérée comme la constatation de l'achèvement des ouvrages au sens du contrat de vente.

Par ailleurs, le même document corroboré par le constat de commissaire de justice du 24 août 2020, révèle que la SARL PERE a mis fin à ces désordres en réalisant les travaux demandés, ce que Monsieur [L] confirme dans l'accord homologué le 10 juin 2020 par le juge.

Par la suite, au regard de la lettre de Maître [G], commissaire de justice, en date du 17 novembre 2020, Monsieur [L] a été convoqué le vendredi 20 novembre 2020 à 16 heures pour constater l'achèvement des travaux.
Les parties s'accordent pour dire que cette réunion a bien eu lieu et qu'à l'issue, Monsieur [L] a versé 10 % du prix de vente, soit 16.590 euros, ce qui est confirmé par Maître [G] dans son attestation du 19 février 2024.

Au regard des mails du 4 et 9 juin 2021 envoyés à Monsieur [L] par Maître [G], c'est donc après cette rencontre et le paiement des 10 % que l'acquéreur a été recontacté pour la remise des clés et le paiement des 5 % restants, sans qu'une date ne soit fixée par le vendeur, contrairement aux prévisions contractuelles.

En outre, selon la lettre du 21 juillet 2021 envoyée par le conseil de la SARL PERE à Monsieur [L], cette dernière conditionnait la remise des clés au paiement des 5 % restants du prix de vente et ce, en violation des stipulations du contrat de vente rapportées ci-dessus.

Or, il apparaît qu'entre cette lettre et la réunion du 20 février 2023, la SARL PERE n'a organisé aucune rencontre avec Monsieur [L] pour procéder à la remise des clés et lui permettre d'émettre des réserves. En effet, aucune pièce ne justifie de démarches du vendeur en ce sens.

Par ailleurs, au regard du procès-verbal de constat établi par Maître [K], cette réunion permettant à Monsieur [L] d'émettre des réserves n'a été réalisée que le 20 février 2023. Par ailleurs, le constat indique que la SARL PERE a refusé de remettre les clés à Monsieur [L] et ce, en violation du contrat de vente.

Ainsi, il ressort de l'ensemble de ces éléments que la SARL PERE est intervenue à la demande de Monsieur [L] pour faire disparaître les désordres signalés et qu'à cette occasion, l'acquéreur a versé 10 % du prix correspondant à l'achèvement de l'immeuble.

Or, après ce versement, le vendeur n'a pas respecté la procédure décrite au contrat de vente pour permettre à Monsieur [L] de récupérer les clés du bien et émettre les réserves qu'il souhaitait via un procès-verbal. En outre, rien n'indique que le délai entre le versement des 10 % d'une part, et la réunion ayant donné lieu au procès-verbal sur lequel Monsieur [L] émet des réserves d'autre part, est dû à Monsieur [L] puisqu'il revenait à la SARL PERE de le convoquer à un jour et une heure fixe, conformément aux stipulations du contrat de vente.

En conséquence, il apparaît que la SARL PERE n'a pas respecté le contrat de vente signé le 1er octobre 2019. Or, le non-respect de ce contrat revêt une certaine gravité, les dispositions sur lesquelles il se fonde étant d'ordre public et permettant de protéger les acquéreurs profanes.

En outre, la méconnaissance de ses obligations contractuelles par la SARL PERE a considérablement retardé la remise des clés à Monsieur [L] qui, au regard de l'attestation datée du 9 février 2024, en a finalement pris possession à cette date.

De ce fait, s'il s'avère que Monsieur [L] a pu légitimement invoquer l'exception d'inexécution, il est aujourd'hui dans l'impossibilité de le faire, le vendeur lui ayant remis les clés du bien.

Ainsi, Monsieur [L] sera condamné à verser à la SARL PERE la somme de 8.295 euros.

Concernant la demande d'intérêts moratoires formulée par la SARL PERE, il s'avère que cette dernière ne justifie pas de l'envoi d'une mise en demeure à Monsieur [L] après la remise des clés, de sorte que les conditions de l'article 1344-1 du code civil ne sont pas remplies.

Ainsi, la SARL PERE sera déboutée de sa demande à ce titre.

– Sur les demandes indemnitaires formulées par Monsieur [L]

Il ressort des développements précédents que la SARL PERE a commis une faute en ne respectant pas les clauses contractuelles qui la liait avec Monsieur [L], causant des préjudices à ce dernier.

 1/ sur les effets de la transaction

Selon l'article 2052 du code civil, la transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet.

Aux termes de l'article 1355 du code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l'espèce, les parties ont signé un constat d'accord le 17 janvier 2020, homologué le 10 juin 2020, attestant que la SARL PERE a réalisé les travaux dans l'appartement de Monsieur [L] afin de résoudre les désordres qu'il y avait constaté concernant les toilettes suspendues, la douche et les parquets.

Ainsi, Monsieur [L] ne peut plus poursuivre la SARL PERE concernant ces désordres.

Or, Monsieur [L] invoque aujourd'hui des désordres qu'il a constatés au moment de la réunion du 20 février 2023, réunion qui avait pour but la constatation de l'achèvement des ouvrages et la prise de possession des lieux.
Or, ces désordres diffèrent des défauts qui font l’objet de l'accord de 2020.

Ainsi, si les parties sont les mêmes, l'objet du litige est différent, permettant ainsi à Monsieur [L] d'invoquer les nouveaux désordres constatés dans son appartement.

Le fait que Monsieur [L] n'ait pas constaté l'ensemble des désordres au même moment est sans conséquence, dans la mesure où la première série de désordres a fait l'objet d'un accord et où la deuxième série a été invoquée au moment du constat d'achèvement et de la prise de possession des lieux, soit au moment prévu par la loi et le contrat pour émettre lesdites réserves.






 2/ sur la demande d'expertise

* sur la recevabilité de la demande d'expertise

Considérant les développements précédents concernant les effets de la transaction, il y a lieu de déclarer recevable la demande d'expertise formulée par Monsieur [L] et ce d’autant que Monsieur [L] verse aux débats deux constats de commissaire de justice en date des 20 février 2023 et 8 mars 2024 ainsi qu’un rapport d’intervention de la société Bourg qui font état de désordres distincts de ceux visés par la transaction.

 * sur l'opportunité de la demande d'expertise

Aux termes de l'article 144 du code de procédure civile les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.

En l'espèce, il a été établi que la SARL PERE, en ne respectant pas le contrat de vente la liant à Monsieur [L], lui a causé un préjudice, ce dernier n'ayant pu investir son logement avant la remise des clés, le 23 janvier 2024, le bien étant pourtant disponible depuis plusieurs années.

En outre, il ressort du procès-verbal de constat du 20 février 2023 que Monsieur [L] a émis des réserves sur la réalisation des travaux de son appartement.

De la même manière, au regard du procès-verbal de constat du 8 mars 2024, qui est parfaitement recevable dans la mesure où le commissaire de justice n'avait pas pour obligation de convoquer la partie adverse, que des désordres ont été constatés, notamment concernant le système de gaz et les volets roulants.

Il ressort par ailleurs que la SARL PERE conteste les désordres identifiés par Monsieur [L]. En effet, elle estime notamment que l'attestation de conformité QUALIGAZ a été transmise à l'acquéreur le 20 mai 2020, et qu'il revenait à ce dernier de contacter le prestataire en charge de mettre en marche la chaudière, comme indiqué dans le mail du 16 janvier 2020 dont le demandeur justifie la transmission à Monsieur [L].

Ainsi, au regard de ces éléments, Monsieur [L] démontre que certains désordres affectent son appartement, sans que leur ampleur ne soit précise.

En outre, l'ensemble des pièces relatives à la chaudière et les argumentations de chacune des parties ne permettent pas de renseigner suffisamment le tribunal sur l'impossibilité ou non de Monsieur [L] d'user de son chauffage et donc sur l'existence ou non d'un préjudice de jouissance postérieur à la remise des clés.

En conséquence, le tribunal n'est pas suffisamment renseigné pour circonscrire avec précision et chiffrer les préjudices subis par Monsieur [L].

Dès lors une expertise sera ordonnée dans les conditions et selon les termes du dispositif de la présente décision.

Les demandes d'indemnisation seront réservées dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise.











– Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Cependant, Selon l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l'espèce, Monsieur [L] n'explique pas en quoi les conséquences du présent jugement lui seraient particulièrement délétères.

Ainsi, Monsieur [L] sera débouté de sa demande visant à voir l'exécution provisoire écartée.

– Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile 

Ils seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

– CONDAMNE Monsieur [M] [L] à verser à la SARL PERE la somme de 8.295 euros ;

– DÉBOUTE la SARL PERE de sa demande au titre des intérêts moratoires ;

Avant dire droit sur l'indemnisation des préjudices de Monsieur [L]

– DÉCLARE la demande d'expertise judiciaire formulée par Monsieur [L] recevable ;

– ORDONNE l’organisation d’une mesure d’expertise et commet pour y procéder un expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 3], en la personne de :

Monsieur [H] [E]
[Adresse 4]
[Localité 4]
tél :[XXXXXXXX01]
avec pour mission 
 
 1° se rendre sur place, de visiter les lieux, de consulter tous sachants et spécialistes de son choix, et après s'être fait communiqué tout document utile à l'accomplissement de sa mission

 2° décrire les lieux,

3° : Relever et décrire les désordres et malfaçons allégués et affectant l'immeuble litigieux, ainsi que les non-conformités et/ou inachèvements allégués au regard des documents contractuels liant les parties ;

4° : En détailler l'origine, les causes et l'étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions ;






5° : Indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

6° : Dire si les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l'art ;

7° : Donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties ; évaluer le coût des travaux utiles à l'aide de devis d'entreprises fournis par les parties ;

8° : Donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, inachèvements ou non conformités et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

9° : Rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties;

10° : Donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties ;


Modalités techniques
Fixe à 3.000 € le montant de la provision que devra consigner Monsieur [M] [L] à la régie d'avances et de recettes du tribunal dans le délai de deux mois courant à compter de la notification de la présente décision, sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l'article 271 du CPC ;

Rappelle à l'expert qu'il doit, dès qu'il est avisé de sa désignation, adresser au greffe de la juridiction l'acceptation de sa mission, que tout refus ou tout motif d'empêchement devra faire l'objet d'un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine, que si le magistrat chargé des expertises accepte sa position, l'expert sera remplacé par simple ordonnance ;

Dit que si la consignation apparaît insuffisante, il appartiendra à l'expert de solliciter un complément de consignation et de suspendre ses travaux tant que le complément n'a pas été versé ;

Dit que,dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Dit que l'expert devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de trois mois à partir de sa saisine, qu'à son issue, il adressera au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d'assurer un déroulement efficace de ses opérations ;

Dit que les parties communiqueront préalablement à l'expert – et en tout état de cause trois semaines avant la première réunion – toutes les pièces dont elles entendent faire état ;

Dit que les parties communiqueront ensuite sans retard les pièces demandées par l'expert et qu'en cas de défaillance le juge chargé du contrôle des expertises pourra être saisi aux fins de fixation d'une astreinte ;






Dit que les pièces devront être accompagnées d'un bordereau avec la justification de la communication à toutes les parties en cause ;

Dit que lors de la première réunion et en tout cas dès que possible, l'expert exposera sa méthodologie et fixera le calendrier de ses opérations, avec la date de diffusion du projet de rapport, le délai imparti aux parties pour faire parvenir leurs dires et la date du dépôt du rapport définitif ;

Dit que dans le même délai, il donnera un avis sur le coût prévisionnel de l'expertise ;

Dit que les parties procéderont aux mises en cause nécessaires dans les trois mois de la saisine de l'expert ou si la nécessité s'en révèle ultérieurement dès que l'expert donnera son accord ;

Dit que le juge chargé du contrôle des expertises sera notamment informé de toutes les difficultés affectant le bon déroulement de la mesure, qu'il décidera saisi sur incident et après note spéciale de l'expert, de l'exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra ;

Dit que l'expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d'expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu'il établira de façon systématique, éventuellement sous forme de synthèse pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu'elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé ;

Rappelle les dispositions de l'article 276 du Code de procédure civile : "Lorsque l'expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n'est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l'expiration de ce délai, à moins qu'il n'existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu'elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu'elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L'expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées".

Dit que l'expert déposera au service des expertises du tribunal son rapport dans un délai maximum de six mois à compter de sa saisine, sauf prorogation accordée préalablement à l'expiration de ce délai, en un original et une copie, après en avoir envoyé un exemplaire à chaque partie ;

Dit que l'expert joindra à cet envoi la copie de sa demande de rémunération et que les parties disposeront d'un délai de quinze jours pour formuler des observations sur cette demande ;

Dit que passé le délai de quinzaine accordé aux parties pour faire valoir leurs observations, le magistrat en charge du suivi des expertises fixera, s'il y a lieu, toute provision complémentaire et taxera le mémoire présenté par l'expert ;

Autorise l'expert, en vertu de l'article 278 du Code de procédure civile, à s'adjoindre tout technicien ou homme de l'art, distinct de sa spécialité ;












Rappelle que :

1 / le coût final des opérations d'expertise ne sera déterminé qu'à l'issue de la procédure, même si la présente décision s'est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de la provision,

2 / la partie qui est invitée par cette décision à faire l'avance des honoraires de l'expert n'est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l'issue du procès,

3 / le fait que l'une des parties bénéficie de l'aide juridictionnelle partielle ou totale n'implique pas nécessairement que cette partie soit dispensée, à l'issue du litige, de la charge totale ou partielle du coût de la mesure d'instruction,


– RÉSERVE les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision et dit n’y avoir lieu de l’écarter; 

– RENVOIE l'affaire à la mise en état du 18 mars 2027 dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise. 



Le Greffier, Le Président,




Nathalie LAFFAILLE Geneviève ALAUX-LAMBERT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation R261-1, code de procedure civile 144, code de la construction et de l'habitation R261-14, code civil 2052). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-30T18:56:49.531Z.