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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Montpellier, Contentieux général Proxi, 4 juin 2026, n° 25/01340

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 12 mai 2020, ayant pris effet le 01er juin 2020, la SA FDI HABITAT a donné à bail à Madame [S] [M] un appartement situé [Adresse 4], ainsi qu’un garage n°26.
Le loyer mensuel initial relatif à l’appartement, au garage et la provision pour charges a été fixé à 396,38 euros. 
Au mois d’octobre 2020, Madame [S] [M] a informé la SA FDI HABITAT de son souhait de résoudre le contrat de bail portant sur la location du garage. Cette dénonciation a pris effet le 09 novembre 2020. 
Le loyer mensuel concernant l’appartement seul et la provision sur charges a été alors ramené à la somme de 367,24 euros. 
Face à plusieurs impayés de loyers, la SA FDI HABITAT a proposé à Madame [S] [M] un échéancier de paiement à compter du mois d’avril 2023. Un plan d’apurement daté du 24 octobre 2023 a été signé par Madame [S] [M] le 14 novembre 2023. Un nouveau plan d’apurement a été proposé par la SA FDI HABITAT à Madame [S] [M] le 09 janvier 2024. 
Le 24 septembre 2024, la SA FDI HABITAT a adressé par lettre recommandée avec avis de réception une mise en demeure de payer la somme de 2.364,86 euros avant le 04 octobre 2024.
Le 18 novembre 2024, la SA FDI HABITAT a fait délivrer à Madame [S] [M], par exploit de commissaire de justice signifié à étude, un commandement de payer la somme de 2318,30 euros au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 31 octobre 2024 et visant la clause résolutoire prévue au bail. Le bailleur a informé la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans l’Hérault ainsi que la Direction de l’Action sociale et du logement de l’objet de ce commandement le 12 novembre 2024.
Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 16 mai 2025, et notifié au représentant de l’État dans le département le 19 mai 2025, la SA FDI HABITAT a fait assigner Madame [S] [M] à l’audience de 09 septembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement aux fins de résiliation du contrat de bail et en tout état de cause d’expulsion de la locataire, condamnation à une indemnité d’occupation, condamnation aux arriérés de loyers et charges impayés. 
Le 10 juin 2025, la SA FDI HABITAT a reçu un courrier émanant de Madame [S] [M] aux termes duquel cette dernière délivrait son préavis. 
L’état des lieux de sortie a été réalisé, en présence de Madame [S] [M], le 07 juillet 2025. 
La Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier en date du 27 août 2025, aux termes duquel il est précisé que la locataire ne s’est pas présentée à la convocation du travailleur social.
Après plusieurs renvois pour conclusions des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 07 avril 2026. 
A cette audience, la SA FDI HABITAT demande:
qu’il soit ordonné à Madame [S] [M] de justifier de l’adresse de son domicile actuel ; 
que Madame [S] [M] soit condamnée à lui verser les sommes suivantes : 
4.910,40 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 août 2025 ; 
25,00 euros au titre de l’indemnité légale pour frais de dossier ; 
99,06 euros au titre des pénalités légales de retard ; 
1.127,84 euros au titre des réparations et dégradations locatives ; 
13.300,00 euros au titre des fruits civils constitués par les sous-loyers, avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation.
que l’ensemble des demandes présentées à son encontre soient rejetées ; 
que Madame [S] [M] soit condamnée aux dépens de l’instance passés (286,62 euros) et à venir et à l’exécution de la présente décision. 
Sur fondant sur les dispositions de l’article 2 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, elle soutient que Madame [S] [M] fait usage de plusieurs adresses différentes dans les pièces versées aux débats, notamment sur des périodes où elle était toujours locataire du logement litigieux. 
Au soutien de sa demande tendant à la condamnation de Madame [S] [M] à la dette locative, la SA FDI HABITAT indique que si le montant du loyer n’est pas inscrit au contrat de bail, la locataire a accepté son principe et l’a exécuté de juin 2020 à avril 2023 répondant dès lors à l’exigence de preuve induite des articles 1353 et 1358 du code civil. Elle prétend, en se fondant sur l’obligation du locataire de payer les loyers au titre de l’article 07 de la loi du 06 juillet 1989, que le commandement de payer signifié le 18 novembre 2024 est demeuré infructueux. 
S’agissant des pénalités de retard et de l’indemnité de frais de dossier, la SA FDI HABITAT se fonde sur les dispositions de l’article L441-9 alinéa 9 du code de la construction et de l’habitation. Elle explique que l’enquête annuelle relative au supplément de loyer de solidarité concernant les ressources et situations des occupants du logement au 01er janvier 2025 avec son avis d’imposition pour les revenus perçus en 2023 n’ont été réceptionnés que le 29 janvier 2025, de sorte que la locataire s’est vue imputer un supplément de loyer qui lui a été restitué par la suite. Cependant, elle expose que la locataire demeurait redevable de l’indemnité de frais de dossier afférente à ce retard. En outre, elle argue du fait que la locataire était redevable de pénalités de retard sur la période du 31 janvier 2024 au 31 janvier 2025 en ce que l’enquête biennale relative à l’occupation du parc social concernant la situation des occupants du logement au 01er janvier 2024 n’avait été adressée au bailleur que le 29 janvier 2025. Dans ces conditions, elle prétend que conformément à l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation, la locataire était redevable de la somme de 07,62 euros par mois de retard soit la somme totale de 99,06 euros.
Concernant les demandes relatives aux dégradations locatives, elle estime que la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie de l’appartement, permet d’imputer des désordres à Madame [S] [M]. 
En réponse aux moyens en défense soulevés par Madame [S] [M], la SA FDI HABITAT insiste sur le fait que le montant demandé au titre de ces réparations n’est pas un montant forfaitaire, mais qu’il s’agit du coût réel des réparations auquel a été déduit un coefficient de vétusté. 
Se fondant sur les dispositions de l’article 08 de la loi du 06 juillet 1989, de l’article L442-3-5 et de l’article L442-8 du code de la construction et de l’habitation et des articles 546 et 547 du code civil, elle soutient que Madame [S] [M], qui a sous-loué son logement durant 19 mois consécutifs pour un montant bien supérieur au loyer dont elle devait elle-même s’acquitter, doit lui rembourser les sous loyers perçus qui constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire. 
En réponse aux moyens en défense soulevés par Madame [S] [M], la SA FDI HABITAT affirme que les virements effectués par Madame [K] [A] correspondaient non pas à une indemnité d’hébergement mais bel et bien une caution et des loyers. Enfin, elle ajoute qu’il n’existait aucune raison permettant de limiter le remboursement des sommes dues à la seule plus-value réalisée par le locataire durant la sous location.
La SA FDI HABITAT actualise le montant de la dette en versant à son dossier un décompte d’arriérés de loyers et charges impayés, d’un montant de 4.811,89 euros, arrêté au 15 janvier 2026.
Madame [S] [M] demande de : 
- A titre principal que la condamnation de Madame [S] [M] soit limitée à la somme de 4.910,40 euros et que la SA FDI HABITATsoit déboutée de ses autres demandes ; 
- A titre subsidiaire que la condamnation de Madame [S] [M] soit limitée à la somme de 5.470,80 euros et que la SA FDI HABITAT soit déboutée de ses autres demandes ; 
- En tout état de cause : 
qu’il lui soit accordé des délais de paiement ; 
que la SA FDI HABITAT soit condamnée aux dépens ; 
que la SA FDI HABITAT soit condamnée à lui payer à la somme de 1500 euros. 
S’agissant des dégradations locatives, elle soutient d’une part que la SA FDI HABITAT ne rapporte pas la preuve de la nécessité de refaire l’intégralité des peintures de la cuisine, et d’autre part que les montants demandés ont été évalués discrétionnairement par le bailleur sans devis à l’appui.
Elle fait valoir qu’elle n’est pas redevable de la somme réclamée au titre des sous loyers dès lors qu’elle n’avait jamais sous loué son logement. En effet, elle explique avoir hébergé son amie Madame [K] [A], laquelle l’a dédommagée pour le service rendu notamment les frais de nourriture et de carburant, par le biais de virements ponctuels. Elle explique que les relations amicales avec Madame [K] [A] se sont dégradées lorsqu’elle a indiqué à cette dernière qu’elle souhaitait restituer le logement à la SA FDI HABITATE. Elle fait valoir que cette dernière a tenté de lui nuire en s’appropriant l’appartement notamment en prenant un abonnement d’électricité à son nom à compter d’avril 2025. 
A titre subsidiaire, elle soutient que les sous-loyers ne peuvent être considérés comme des fruits civils en ce qu’ils ne procèdent pas directement de l’immeuble mais du contrat entre le locataire et le sous locataire. A titre infiniment subsidiaire, elle fait valoir que le bail ne peut être considéré comme un démembrement de propriété qui confèrerait au locataire le seul usus et permettrait au propriétaire de conserver le fructus, de sorte que le droit d’accession fondé sur l’article 547 du code civil ne trouve pas à s’appliquer en l’espèce. En effet, elle indique que le fructus n’est qu’une déclinaison du fructus et que dès lors la seule concession de l’usus donne droit aux fruits et donc le droit de percevoir les fruits civils. Elle considère que les sous loyers devaient revenir au locataire sous-bailleur car ils constituent la contrepartie d’une prestation personnelle de jouissance qui n’est pas directement liée à la propriété du bien. Elle estime que si le tribunal retenait que les sous loyers sont dus au propriétaire, l’effet relatif des conventions prévu à l’article 1165 du code civil enjoint de considérer que la restitution des sous loyers au propriétaire serait contraire à l’effet relatif des contrats puisqu’elle reviendrait à faire du propriétaire le créancier du sous-locataire. Elle précise que cette hypothèse n’est admise que dans le cadre de l’action directe permise par l’article 1753 dudit code aux termes duquel le sous-locataire n'est tenu envers le propriétaire que jusqu'à concurrence du prix de sa sous-location dont il peut être débiteur au moment de la saisie, et sans qu'il puisse opposer des paiements faits par anticipation. Enfin, elle indique que si par extraordinaire elle était condamnée à la restitution des sous loyers à la SA FDI HABITAT, le montant de cette condamnation devrait être limité à la seule plus-value réalisée par la locataire.
Concernant les indemnités de retard et frais de dossier, Madame [S] [M] soutient que les sommes demandées ne sont ni fondées ni justifiées. 
Au soutien de sa demande de délais de paiement, elle fait valoir qu’elle bénéficie actuellement de ressources limitées à sa seule pension d’invalidité d’un montant de 693,24 euros, qu’elle doit s’acquitter de mensualités de prêt et d’assurance d’un montant total de 469,77 euros lui permettant de disposer d’un reste à vivre hors frais de nourriture de 223,47 euros.
A l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de justification d’une nouvelle adresse
L’article 2, 2 a) du décret n°2016-382 du 30 mars 2016 prévit que l’état des lieux comporte, à la sortie du logement : a) l’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire.
En l’espèce, l'état des lieux de sortie de Madame [S] [M] ne porte pas mention de sa nouvelle adresse. Dans ses écritures, cette dernière indique résider [Adresse 5]. Pour autant, Madame [S] [M] ne verse aux débats aucune pièce permettant de justifier de cette adresse, l’ensemble des documents versés faisant mention d’autres adresses que celle-ci. 
Eu égard à la nécessité de permettre aux parties de faire exécuter le présent jugement, il y a lieu de condamner Madame [S] [M] à justifier de son adresse auprès de la SA FDI HABITAT dans un délai de 01 mois à compter de la notification de la présente décision et ce sous astreinte provisoire de 10,00 euros par jour de retard passé ce délai.

II. Sur la demande de condamnation à la dette locative 

A) Sur la dette principale
Selon l’article 1231-1 du code civil, le créancier a la possibilité de demander réparation au débiteur qui n’a pas exécuté ou a mal exécuté ses obligations contractuelles des conséquences de cette inexécution. 
Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
En l’espèce, la SA FDI HABITAT justifie d’un décompte d’arriérés de loyers et charges impayés, d’un montant de 4.811,89 euros, arrêté au 15 janvier 2026. Madame [S] [M] ne conteste pas avoir manqué à son obligation de paiement des loyers et être redevable de ladite somme.
Dans ces conditions, il y a lieu de condamner Madame [S] [M] à payer à la SA FDI HABITAT la somme de 4.811,89 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés arrêtés au 15 janvier 2026. 
B) Sur les frais 
Aux termes de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation, l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionné au 1° de l'article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.
A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat.
L’article 1er de l’arrêté du 22 octobre 2008 relatif au montant maximum de l'indemnité pour frais de dossier prévu à l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation fixe le montant de ladite indemnité à hauteur de 25,00 euros. 
L’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose qu’aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l'article L. 300-3, les organismes d'habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l'Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre.
En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Ainsi, la charge de la preuve incombe au demandeur à l’instance qui supporte la charge d’établir la réalité des faits qu’il allègue à l’appui de sa prétention.
En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que le 29 janvier 2025 la SA FDI HABITAT a adressé un courriel à Madame [S] [M] l’informant qu’elle n’avait pas retourné l’enquête ressources et situation des occupants au 01er janvier 2025 avec son avis d’imposition de l’année 2024 sur les revenus 2023, suivants relances depuis le mois de novembre 2024.
Cependant, la SA FDI HABITAT ne justifie pas des démarches alléguées pour le mois de novembre 2024, de sorte que la première mise en demeure de produire les pièces susvisées doit être considérée comme datant du 29 janvier 2025. Partant, il est produit un courriel émanant de Madame [S] [M] dans lequel cette dernière indique avoir transmis les justificatifs afférents ce jour. Dans son courriel en date du 07 février 2025, la SA FDI HABITAT confirme la réception desdits documents. Par conséquent, il est possible d’affirmer que Madame [S] [M] a fourni les documents requis dans un délai inférieur à 15 jours à compter de la mise en demeure de sorte qu’aucune indemnité pour frais de dossier ne peut lui être imputée. 


S’agissant des pénalités de retard demandées par la SA FDI HABITAT, il convient de souligner que cette dernière est carencée dans la preuve du retard de Madame [S] [M] dans la production de l’enquête biennale relative à l’occupation du parc social concernant la situation des occupants du logement au 01er janvier 2024. En effet, la SA FDI HABITAT ne justifie d’aucune pièce en ce sens.
Par conséquent, la SA FDI HABITAT sera déboutée de ses demandes à ce titre. 
III- Sur la demande de condamnation au titre des dégradations locatives
L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
Il résulte de la combinaison des articles 1732 du code civil ainsi que de l’article 07 c) de la loi du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs qu’il existe à l’égard du locataire une présomption de responsabilité des dégradations et pertes. De plus, au titre de l’article 07 d) de ladite loi, le locataire est tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat ainsi que les menues réparations et de manière générale l'ensemble des réparations locatives définies par les textes réglementaires.
En cas d’occupation des lieux sur une longue période, il ne peut pour autant être demandé au locataire de répondre de dégradations résultant d’une usure normale. Ainsi, bien qu’il pèse cette présomption de responsabilité sur le preneur, la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur conformément à l’article 1353 du code civil.
En l’espèce, la SA FDI HABITAT produit un état des lieux d’entrée en date du 28 mai 2020 ainsi qu’un état des lieux de sortie en date du 10 juillet 2025, tous deux réalisés contradictoirement à l’égard de Madame [S] [M]. Lesdits états des lieux portent mention de l’état des éléments de chaque pièce, et notamment de dégradations dans l'état des lieux de sortie. Le caractère contradictoire desdits états des lieux permet dès lors d’affirmer que Madame [S] [M] n’a pas contesté le principe de ces dégradations.
Dans ces conditions, il y a lieu d’étudier les différents postes de réparations invoqués par la SA FDI HABITAT : 
A) S’agissant des murs de la cuisine :
L'état des lieux d'entrée fait état de murs en « très bon état » ; cependant, l'état des lieux de sortie et notamment les photographies prises à cet effet démontrent la présence de traces de brûlures ainsi que de suie. Ces éléments ne relèvent pas de l’usure normale du logement, quand bien même la locataire a occupé le logement durant plusieurs années. Dès lors ces désordres sont imputables à Madame [S] [M]. La SA FDI HABITAT a appliqué un taux de vétusté de 45,68%. Le bailleur justifie d’une facture pour remise en peinture émanant de l’entreprise SOUTH MENUISERIE pour un montant de 825,00 euros. Madame [S] [M] est donc redevable de la somme de 448,18 euros à ce titre. 


B) S’agissant des WC :
L'état des lieux d'entrée fait état d’une robinetterie en « bon état », alors que l'état des lieux de sortie souligne le « mauvais état » de la plomberie du WC. Madame [S] [M] ne conteste pas dans ces écritures le fait que la SA FDI HABITAT lui reproche ce désordre. La SA FDI HABITAT a appliqué un taux de vétusté de 16,83%. Le bailleur justifie d’une facture relative au changement du réservoir de chasse d’eau, émanant de la société ETS PALENCIA, pour un montant de 141,85 euros. Madame [S] [M] est donc redevable de la somme de 117,98 euros à ce titre. 
C)S’agissant des encombrants :
L’appartement donné à bail à Madame [S] [M] est un logement non meublé. L'état des lieux de sortie fait état de la présence de plusieurs meubles dans le séjour, la cuisine, la chambre 1 et l’extérieur. Le bailleur justifie d’une facture aux fins d’enlèvement de ces encombrants, émanant de la société ALLIANCE NETT PROPRETE, pour un montant de 318,12 euros. Madame [S] [M] est donc redevable de ladite somme.
D)S’agissant du nettoyage :
Bien que la SA FDI HABITAT justifie d’une facture relative à des opérations de nettoyage, aucun élément résultant de l'état des lieux de sortie ne fait mention d’un défaut de nettoyage quel qu’il soit. La demande de la SA FDI HABITAT à ce titre sera donc rejetée. 
Par conséquent, Madame [S] [M] sera condamnée à payer à la SA FDI HABITAT la somme totale de 884,28 euros au titre des dégradations locatives.

IV - Sur la demande de condamnation au titre des sous loyers

A) Sur l’existence d’une sous location
L’article 08 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. En matière de logement social, l’article L442-3-5 du code de la construction et de l’habitation précise qu’il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l'article L442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l'article 09 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 précitée.
L’article VI a) du bail conclu entre les parties fait mention de cette interdiction de sous location en application des dispositions de l’article L441-8-1 du code de code de la construction et de l’habitation. 
En l’espèce, Madame [S] [M] était locataire au sein d’un logement social détenu par la SA FDI HABITAT, de sorte qu’elle avait l’interdiction de sous-louer ce bien.
Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [K] [A] a régulièrement attesté « avoir été locataire (sous locataire) de Madame [S] [M] (…) de décembre 2023 à juin 2025 ». A ce titre, cette dernière a indiqué s’être acquittée de « 700 euros de loyer mensuel » ainsi que d’une « caution de 1500 euros qui n’a pas été restituée ». Cette attestation se trouve corroborée à plusieurs égards. D’une part, la SA FDI HABITAT justifie d’un avis de mise en place d’un virement SEPA n°150057, en date du 08 décembre 2023, relative à une opération du compte de Madame [K] [A] vers Madame [S] [M], pour un montant de 500,00 euros, dont le motif renseigné est « caution Mlle [A] [K] ». De la même manière, la SA FDI HABITAT justifie d’un avis de mise en place d’un virement SEPA n°150675, en date du 21 décembre 2023, relative à une opération du compte de Madame [K] [A] vers Madame [S] [M], pour un montant de 1000,00 euros, dont le motif renseigné est « Loyer ». Le bailleur justifie également d’un virement Paylib en date du 05 avril 2024 dont la référence de transfert est BNE8G2VTK6 pour un montant 500,00 euros dont le motif indiqué est « envoi d’argent vers imane appart ». Il justifie d’un courriel, non daté, adressé par Madame [K] [A] à son conseiller pour que soit effectué un virement bancaire au profit Madame [S] [M] pour un montant de 1.450,00 euros. Enfin, le bailleur produit un ordre de virement sur l’étranger, émanant du père de Madame [K] [A] en date du 09 avril 2025, portant sur un montant de 700,00 euros au profit de Madame [S] [M], dont le motif indiqué est « frais de loyer étudiante mois 04/2025 ».
Il convient de relever que Madame [S] [M] ne conteste pas avoir perçu les sommes susvisées, mais indique qu’il s’agit d’indemnités liées à l’hébergement d’une amie notamment liées frais de nourriture et d’essence. Pourtant ce moyen ne saurait prospérer dès lors qu’outre ces traces bancaires mentionnant la caution et les loyers visés dans l’attestation de Madame [K] [A], la SA FDI HABITAT produit des captures d’écran de messages intervenus le 30 janvier 2025 entre elle et Madame [S] [M]. Aux termes de ces derniers, Madame [S] [M] réclame à Madame [K] [A] le paiement avant le 09 février 2025 de « deux loyers ». Madame [S] [M] ne parle en rien de contrepartie financière pour service rendu. Elle ne verse aucune pièce probante afin de justifier ce moyen en défense. Plus encore, la temporalité de ces propos conforte les déclarations de Madame [K] [A] qui a indiqué être entrée dans les lieux au mois de décembre 2024. De la même manière, le fait pour Madame [S] [M] de solliciter du père de Madame [K] [A] qu’il règle « deux ou trois mois en avance » renforce l’idée d’une volonté lucrative dans l’action de la défenderesse. 
Madame [S] [M] soulève le moyen selon lequel la SA FDI HABITAT ne rapporte pas la preuve de la perception de virements mensuels réguliers par la locataire au titre de supposés sous-loyers. Cependant, ce moyen est inopérant dès lors que les échanges susvisés démontrent que Madame [S] [M] a sollicité à plusieurs reprises de Madame [K] [A] que les « loyers » soient payés « en espèce ».
Enfin, Madame [S] [M] soutient que les déclarations de Madame [K] [A] seraient motivées par une volonté de nuire et seraient donc mensongères. Il convient pour autant de souligner que Madame [S] [M] ne produit aucun élément de preuve en ce sens tels que des échanges entre les deux femmes pour justifier de l’existence d’un différend. 

La dernière pièce produite aux débats portant trace d’un versement par Madame [K] [A] est relative au mois d’avril 2025. Il convient dès lors, en l’absence d’autres éléments probants, de retenir cette date afin de déterminer la fin de la période de sous-location.
Par conséquent, il est possible d’affirmer que Madame [S] [M] a sous-loué son appartement sis [Adresse 4], du mois de décembre 2023 à avril 2025 inclus, soit durant 17 mois consécutifs. 
B) Sur ses conséquences de la sous-location
L’article 546 du code civil dispose que la propriété d'une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s'appelle "droit d'accession". 
Il résulte de l’article 547 dudit code que les fruits naturels ou industriels de la terre, les fruits civils, le croît des animaux, appartiennent au propriétaire par droit d'accession.
Et selon l'article 584 dudit code, les fruits civils sont les loyers des maisons, les intérêts des sommes exigibles, les arrérages des rentes. 
Il est constant que les loyers perçus au titre de la sous-location du bien, sans avoir obtenu l’accord de son propriétaire comme l’impose l’article 08 de la loi du 06 juillet 1989 sont des fruits civils au sens de l’article 547 sus indiqué et entrent dans le droit d’accession ouvert au propriétaire par l’article 546 sus-évoqué. Il en résulte que les revenus, issus de la sous-location non autorisée par le propriétaire bailleur sont fruits civils de la propriété qui appartiennent au propriétaire par accession. En effet, par le contrat de bail, et sauf stipulation contraire, le propriétaire ne transmet au preneur que le droit de jouissance, mais non pas le droit d’accession.
De surcroît, il ne saurait être opérée une analogie entre le locataire, en sa qualité de détenteur précaire au sens de l’article 2266 du code civil, et l’usufruitier. Le droit de jouissance paisible conféré au locataire aux termes de l’article 1719 du code civil ne saurait être confondue avec le droit, explicite, de jouissance des fruits civils conféré à l’usufruitier selon l’article 582 du code civil. 
Par conséquent, la perception par le locataire de sous-loyers nécessite la restitution de ces derniers au propriétaire en ce qu’ils les lui appartiennent par accession. L’application des dispositions susvisées ne vient en rien contredire l’effet relatif des contrats dans le cadre d’une sous-location non autorisée, ces derniers étant invalides au sens de l’article 1228 du code civil en ce que leur objet est manifestement illicite. 
En vertu de l’article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.

En l’espèce, il a été précédemment démontré que Madame [S] [M] a sous-loué son logement, en violation des dispositions légales applicable à son logement social, en violation des dispositions de son bail d’habitation, et sans autorisation préalable de son bailleur. Dès lors les sous-loyers perçus par Madame [S] [M] sur la période de décembre 2023 à avril 2025 inclus, soit durant 17 mois consécutifs, doivent être restitués au propriétaire du logement, à savoir la SA FDI HABITAT. Il convient de préciser que le montant de ce sous-loyer mensuel était de 700,00 euros. 
Bien que Madame [S] [M] sollicite que le montant de sa condamnation soit limité à la différence entre le montant de son loyer et celui des sous-loyers perçus, cette dernière ne développe pas de moyen au soutien de cette prétention. 
Enfin, il convient de relever que la SA FDI HABITAT ne développe aucun moyen au soutien de sa demande tendant à ce que le présent jugement déroge aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil. Cette demande sera donc écartée. 
Par conséquent, il y a lieu de condamner Madame [S] [M] à payer à la SA FDI HABITAT la somme de 11.900,00 euros au titre des sous-loyers perçus entre décembre 2023 à avril 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.
V - Sur la demande de délais de paiement 
Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En vertu de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. 
A titre liminaire, il convient de souligner que Madame [S] [M] ne résidant plus au sein du logement litigieux depuis le 07 juillet 2025, l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ne trouve pas à s’appliquer ; seules les dispositions de droit commun pouvant ainsi être retenues. 
En l’espèce, il ressort des précédents développements que Madame [S] [M] doit être condamnée au paiement de diverses sommes, au titre de loyers et charges impayés, de dégradations locatives et de sous-loyers indument perçus, pour un montant total de 17.596,13 euros
Madame [S] [M] justifie de faibles ressources ainsi que de charges actuellement incompressibles, laissant à sa disposition un faible reste à vivre. Cependant elle ne justifie pas être en capacité de s’acquitter des condamnations dans le délai de 24 mois précité.
En conséquence elle sera déboutée de sa demande de délais de paiement. 


VI - Sur les frais du procès et l’exécution provisoire 
Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, Madame [S] [M] succombant à l’instance sera condamnée aux dépens.
 
Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, l'équité commande de rejeter la demande d'indemnité au titre des frais irrépétibles formulée par la SA FDI HABITAT.

Bien que les écritures du conseil de Madame [S] [M] ne formulent pas explicitement de demande au titre des frais irrépétibles, ni ne vise dans le dispositif ou le corps des conclusions l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’analyser la demande de condamnation formulée par Madame [S] [M], accolée à celle de condamnation aux dépens comme se rapportant aux frais irrépétibles. Pour autant, l’équité commande également de rejeter cette demande. 

Sur l’exécution provisoire 

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

En l’espèce, l’exécution provisoire de plein droit, nécessaire compte tenu de l’antériorité des impayés de loyers et compatible avec l’affaire en ce que visant à la condamnation à payer des sommes d’argent ne sera pas écartée. 







PAR CES MOTIFS, 

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,
CONDAMNE Madame [S] [M] à justifier de son adresse auprès de la SA FDI HABITAT dans un délai d’un mois à compter de la notification de la présente décision puis sous astreinte provisoire de 10,00 euros par jour de retard pendant un délai de 60 jours passé ce délai ;
CONDAMNE Madame [S] [M] à payer à la SA FDI HABITAT la somme de 4.811,89 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés arrêtés au 15 janvier 2026 ; 
REJETTE la demande de la SA FDI HABITAT tendant à la condamnation de Madame [S] [M] au titre de l’indemnité légale de frais de dossier et au titre des pénalités légales de retard ; 
CONDAMNE Madame [S] [M] à payer à la SA FDI HABITAT la somme de 884,28 euros au titre des dégradations locatives ; 
CONDAMNE Madame [S] [M] à payer à la SA FDI HABITAT la somme de 11.900,00 euros au titre des sous-loyers perçus entre décembre 2023 à avril 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ; 
DEBOUTE Madame [S] [M] de sa demande de délais de paiement ;
CONDAMNE Madame [S] [M] aux dépens ; 
REJETTE la demande de la SA FDI HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
REJETTE la demande de Madame [S] [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.
Texte intégral
N° RG 25/01340 - N° Portalis DBYB-W-B7J-PYMD

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 04 Juin 2026


DEMANDEUR:

S.A. -FDI HABITAT SOCIETE ANONYME D'HABITATION A [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Michèle TISSEYRE, avocat au barreau de MONTPELLIER


DEFENDEUR:

Madame [S] [M], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Maud LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER


COMPOSITION DU TRIBUNAL


Président : Caroline PRIEUR, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier 
Greffier : Clémence BOUTAUD 

DEBATS:

Audience publique du : 07 Avril 2026
Affaire mise en deliberé au 04 Juin 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 04 Juin 2026 par
 Caroline PRIEUR, Président
assistée de Clémence BOUTAUD, greffier




Copie exécutoire délivrée à : Me Maud LAMBERT
Me Michèle TISSEYRE
















EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 12 mai 2020, ayant pris effet le 01er juin 2020, la SA FDI HABITAT a donné à bail à Madame [S] [M] un appartement situé [Adresse 4], ainsi qu’un garage n°26.
Le loyer mensuel initial relatif à l’appartement, au garage et la provision pour charges a été fixé à 396,38 euros. 
Au mois d’octobre 2020, Madame [S] [M] a informé la SA FDI HABITAT de son souhait de résoudre le contrat de bail portant sur la location du garage. Cette dénonciation a pris effet le 09 novembre 2020. 
Le loyer mensuel concernant l’appartement seul et la provision sur charges a été alors ramené à la somme de 367,24 euros. 
Face à plusieurs impayés de loyers, la SA FDI HABITAT a proposé à Madame [S] [M] un échéancier de paiement à compter du mois d’avril 2023. Un plan d’apurement daté du 24 octobre 2023 a été signé par Madame [S] [M] le 14 novembre 2023. Un nouveau plan d’apurement a été proposé par la SA FDI HABITAT à Madame [S] [M] le 09 janvier 2024. 
Le 24 septembre 2024, la SA FDI HABITAT a adressé par lettre recommandée avec avis de réception une mise en demeure de payer la somme de 2.364,86 euros avant le 04 octobre 2024.
Le 18 novembre 2024, la SA FDI HABITAT a fait délivrer à Madame [S] [M], par exploit de commissaire de justice signifié à étude, un commandement de payer la somme de 2318,30 euros au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 31 octobre 2024 et visant la clause résolutoire prévue au bail. Le bailleur a informé la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans l’Hérault ainsi que la Direction de l’Action sociale et du logement de l’objet de ce commandement le 12 novembre 2024.
Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 16 mai 2025, et notifié au représentant de l’État dans le département le 19 mai 2025, la SA FDI HABITAT a fait assigner Madame [S] [M] à l’audience de 09 septembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement aux fins de résiliation du contrat de bail et en tout état de cause d’expulsion de la locataire, condamnation à une indemnité d’occupation, condamnation aux arriérés de loyers et charges impayés. 
Le 10 juin 2025, la SA FDI HABITAT a reçu un courrier émanant de Madame [S] [M] aux termes duquel cette dernière délivrait son préavis. 
L’état des lieux de sortie a été réalisé, en présence de Madame [S] [M], le 07 juillet 2025. 
La Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier en date du 27 août 2025, aux termes duquel il est précisé que la locataire ne s’est pas présentée à la convocation du travailleur social.
Après plusieurs renvois pour conclusions des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 07 avril 2026. 
A cette audience, la SA FDI HABITAT demande:
qu’il soit ordonné à Madame [S] [M] de justifier de l’adresse de son domicile actuel ; 
que Madame [S] [M] soit condamnée à lui verser les sommes suivantes : 
4.910,40 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 août 2025 ; 
25,00 euros au titre de l’indemnité légale pour frais de dossier ; 
99,06 euros au titre des pénalités légales de retard ; 
1.127,84 euros au titre des réparations et dégradations locatives ; 
13.300,00 euros au titre des fruits civils constitués par les sous-loyers, avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation.
que l’ensemble des demandes présentées à son encontre soient rejetées ; 
que Madame [S] [M] soit condamnée aux dépens de l’instance passés (286,62 euros) et à venir et à l’exécution de la présente décision. 
Sur fondant sur les dispositions de l’article 2 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, elle soutient que Madame [S] [M] fait usage de plusieurs adresses différentes dans les pièces versées aux débats, notamment sur des périodes où elle était toujours locataire du logement litigieux. 
Au soutien de sa demande tendant à la condamnation de Madame [S] [M] à la dette locative, la SA FDI HABITAT indique que si le montant du loyer n’est pas inscrit au contrat de bail, la locataire a accepté son principe et l’a exécuté de juin 2020 à avril 2023 répondant dès lors à l’exigence de preuve induite des articles 1353 et 1358 du code civil. Elle prétend, en se fondant sur l’obligation du locataire de payer les loyers au titre de l’article 07 de la loi du 06 juillet 1989, que le commandement de payer signifié le 18 novembre 2024 est demeuré infructueux. 
S’agissant des pénalités de retard et de l’indemnité de frais de dossier, la SA FDI HABITAT se fonde sur les dispositions de l’article L441-9 alinéa 9 du code de la construction et de l’habitation. Elle explique que l’enquête annuelle relative au supplément de loyer de solidarité concernant les ressources et situations des occupants du logement au 01er janvier 2025 avec son avis d’imposition pour les revenus perçus en 2023 n’ont été réceptionnés que le 29 janvier 2025, de sorte que la locataire s’est vue imputer un supplément de loyer qui lui a été restitué par la suite. Cependant, elle expose que la locataire demeurait redevable de l’indemnité de frais de dossier afférente à ce retard. En outre, elle argue du fait que la locataire était redevable de pénalités de retard sur la période du 31 janvier 2024 au 31 janvier 2025 en ce que l’enquête biennale relative à l’occupation du parc social concernant la situation des occupants du logement au 01er janvier 2024 n’avait été adressée au bailleur que le 29 janvier 2025. Dans ces conditions, elle prétend que conformément à l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation, la locataire était redevable de la somme de 07,62 euros par mois de retard soit la somme totale de 99,06 euros.
Concernant les demandes relatives aux dégradations locatives, elle estime que la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie de l’appartement, permet d’imputer des désordres à Madame [S] [M]. 
En réponse aux moyens en défense soulevés par Madame [S] [M], la SA FDI HABITAT insiste sur le fait que le montant demandé au titre de ces réparations n’est pas un montant forfaitaire, mais qu’il s’agit du coût réel des réparations auquel a été déduit un coefficient de vétusté. 
Se fondant sur les dispositions de l’article 08 de la loi du 06 juillet 1989, de l’article L442-3-5 et de l’article L442-8 du code de la construction et de l’habitation et des articles 546 et 547 du code civil, elle soutient que Madame [S] [M], qui a sous-loué son logement durant 19 mois consécutifs pour un montant bien supérieur au loyer dont elle devait elle-même s’acquitter, doit lui rembourser les sous loyers perçus qui constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire. 
En réponse aux moyens en défense soulevés par Madame [S] [M], la SA FDI HABITAT affirme que les virements effectués par Madame [K] [A] correspondaient non pas à une indemnité d’hébergement mais bel et bien une caution et des loyers. Enfin, elle ajoute qu’il n’existait aucune raison permettant de limiter le remboursement des sommes dues à la seule plus-value réalisée par le locataire durant la sous location.
La SA FDI HABITAT actualise le montant de la dette en versant à son dossier un décompte d’arriérés de loyers et charges impayés, d’un montant de 4.811,89 euros, arrêté au 15 janvier 2026.
Madame [S] [M] demande de : 
- A titre principal que la condamnation de Madame [S] [M] soit limitée à la somme de 4.910,40 euros et que la SA FDI HABITATsoit déboutée de ses autres demandes ; 
- A titre subsidiaire que la condamnation de Madame [S] [M] soit limitée à la somme de 5.470,80 euros et que la SA FDI HABITAT soit déboutée de ses autres demandes ; 
- En tout état de cause : 
qu’il lui soit accordé des délais de paiement ; 
que la SA FDI HABITAT soit condamnée aux dépens ; 
que la SA FDI HABITAT soit condamnée à lui payer à la somme de 1500 euros. 
S’agissant des dégradations locatives, elle soutient d’une part que la SA FDI HABITAT ne rapporte pas la preuve de la nécessité de refaire l’intégralité des peintures de la cuisine, et d’autre part que les montants demandés ont été évalués discrétionnairement par le bailleur sans devis à l’appui.
Elle fait valoir qu’elle n’est pas redevable de la somme réclamée au titre des sous loyers dès lors qu’elle n’avait jamais sous loué son logement. En effet, elle explique avoir hébergé son amie Madame [K] [A], laquelle l’a dédommagée pour le service rendu notamment les frais de nourriture et de carburant, par le biais de virements ponctuels. Elle explique que les relations amicales avec Madame [K] [A] se sont dégradées lorsqu’elle a indiqué à cette dernière qu’elle souhaitait restituer le logement à la SA FDI HABITATE. Elle fait valoir que cette dernière a tenté de lui nuire en s’appropriant l’appartement notamment en prenant un abonnement d’électricité à son nom à compter d’avril 2025. 
A titre subsidiaire, elle soutient que les sous-loyers ne peuvent être considérés comme des fruits civils en ce qu’ils ne procèdent pas directement de l’immeuble mais du contrat entre le locataire et le sous locataire. A titre infiniment subsidiaire, elle fait valoir que le bail ne peut être considéré comme un démembrement de propriété qui confèrerait au locataire le seul usus et permettrait au propriétaire de conserver le fructus, de sorte que le droit d’accession fondé sur l’article 547 du code civil ne trouve pas à s’appliquer en l’espèce. En effet, elle indique que le fructus n’est qu’une déclinaison du fructus et que dès lors la seule concession de l’usus donne droit aux fruits et donc le droit de percevoir les fruits civils. Elle considère que les sous loyers devaient revenir au locataire sous-bailleur car ils constituent la contrepartie d’une prestation personnelle de jouissance qui n’est pas directement liée à la propriété du bien. Elle estime que si le tribunal retenait que les sous loyers sont dus au propriétaire, l’effet relatif des conventions prévu à l’article 1165 du code civil enjoint de considérer que la restitution des sous loyers au propriétaire serait contraire à l’effet relatif des contrats puisqu’elle reviendrait à faire du propriétaire le créancier du sous-locataire. Elle précise que cette hypothèse n’est admise que dans le cadre de l’action directe permise par l’article 1753 dudit code aux termes duquel le sous-locataire n'est tenu envers le propriétaire que jusqu'à concurrence du prix de sa sous-location dont il peut être débiteur au moment de la saisie, et sans qu'il puisse opposer des paiements faits par anticipation. Enfin, elle indique que si par extraordinaire elle était condamnée à la restitution des sous loyers à la SA FDI HABITAT, le montant de cette condamnation devrait être limité à la seule plus-value réalisée par la locataire.
Concernant les indemnités de retard et frais de dossier, Madame [S] [M] soutient que les sommes demandées ne sont ni fondées ni justifiées. 
Au soutien de sa demande de délais de paiement, elle fait valoir qu’elle bénéficie actuellement de ressources limitées à sa seule pension d’invalidité d’un montant de 693,24 euros, qu’elle doit s’acquitter de mensualités de prêt et d’assurance d’un montant total de 469,77 euros lui permettant de disposer d’un reste à vivre hors frais de nourriture de 223,47 euros.
A l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de justification d’une nouvelle adresse
L’article 2, 2 a) du décret n°2016-382 du 30 mars 2016 prévit que l’état des lieux comporte, à la sortie du logement : a) l’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire.
En l’espèce, l'état des lieux de sortie de Madame [S] [M] ne porte pas mention de sa nouvelle adresse. Dans ses écritures, cette dernière indique résider [Adresse 5]. Pour autant, Madame [S] [M] ne verse aux débats aucune pièce permettant de justifier de cette adresse, l’ensemble des documents versés faisant mention d’autres adresses que celle-ci. 
Eu égard à la nécessité de permettre aux parties de faire exécuter le présent jugement, il y a lieu de condamner Madame [S] [M] à justifier de son adresse auprès de la SA FDI HABITAT dans un délai de 01 mois à compter de la notification de la présente décision et ce sous astreinte provisoire de 10,00 euros par jour de retard passé ce délai.

II. Sur la demande de condamnation à la dette locative 

A) Sur la dette principale
Selon l’article 1231-1 du code civil, le créancier a la possibilité de demander réparation au débiteur qui n’a pas exécuté ou a mal exécuté ses obligations contractuelles des conséquences de cette inexécution. 
Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
En l’espèce, la SA FDI HABITAT justifie d’un décompte d’arriérés de loyers et charges impayés, d’un montant de 4.811,89 euros, arrêté au 15 janvier 2026. Madame [S] [M] ne conteste pas avoir manqué à son obligation de paiement des loyers et être redevable de ladite somme.
Dans ces conditions, il y a lieu de condamner Madame [S] [M] à payer à la SA FDI HABITAT la somme de 4.811,89 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés arrêtés au 15 janvier 2026. 
B) Sur les frais 
Aux termes de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation, l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionné au 1° de l'article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.
A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat.
L’article 1er de l’arrêté du 22 octobre 2008 relatif au montant maximum de l'indemnité pour frais de dossier prévu à l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation fixe le montant de ladite indemnité à hauteur de 25,00 euros. 
L’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose qu’aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l'article L. 300-3, les organismes d'habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l'Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre.
En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Ainsi, la charge de la preuve incombe au demandeur à l’instance qui supporte la charge d’établir la réalité des faits qu’il allègue à l’appui de sa prétention.
En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que le 29 janvier 2025 la SA FDI HABITAT a adressé un courriel à Madame [S] [M] l’informant qu’elle n’avait pas retourné l’enquête ressources et situation des occupants au 01er janvier 2025 avec son avis d’imposition de l’année 2024 sur les revenus 2023, suivants relances depuis le mois de novembre 2024.
Cependant, la SA FDI HABITAT ne justifie pas des démarches alléguées pour le mois de novembre 2024, de sorte que la première mise en demeure de produire les pièces susvisées doit être considérée comme datant du 29 janvier 2025. Partant, il est produit un courriel émanant de Madame [S] [M] dans lequel cette dernière indique avoir transmis les justificatifs afférents ce jour. Dans son courriel en date du 07 février 2025, la SA FDI HABITAT confirme la réception desdits documents. Par conséquent, il est possible d’affirmer que Madame [S] [M] a fourni les documents requis dans un délai inférieur à 15 jours à compter de la mise en demeure de sorte qu’aucune indemnité pour frais de dossier ne peut lui être imputée. 


S’agissant des pénalités de retard demandées par la SA FDI HABITAT, il convient de souligner que cette dernière est carencée dans la preuve du retard de Madame [S] [M] dans la production de l’enquête biennale relative à l’occupation du parc social concernant la situation des occupants du logement au 01er janvier 2024. En effet, la SA FDI HABITAT ne justifie d’aucune pièce en ce sens.
Par conséquent, la SA FDI HABITAT sera déboutée de ses demandes à ce titre. 
III- Sur la demande de condamnation au titre des dégradations locatives
L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
Il résulte de la combinaison des articles 1732 du code civil ainsi que de l’article 07 c) de la loi du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs qu’il existe à l’égard du locataire une présomption de responsabilité des dégradations et pertes. De plus, au titre de l’article 07 d) de ladite loi, le locataire est tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat ainsi que les menues réparations et de manière générale l'ensemble des réparations locatives définies par les textes réglementaires.
En cas d’occupation des lieux sur une longue période, il ne peut pour autant être demandé au locataire de répondre de dégradations résultant d’une usure normale. Ainsi, bien qu’il pèse cette présomption de responsabilité sur le preneur, la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur conformément à l’article 1353 du code civil.
En l’espèce, la SA FDI HABITAT produit un état des lieux d’entrée en date du 28 mai 2020 ainsi qu’un état des lieux de sortie en date du 10 juillet 2025, tous deux réalisés contradictoirement à l’égard de Madame [S] [M]. Lesdits états des lieux portent mention de l’état des éléments de chaque pièce, et notamment de dégradations dans l'état des lieux de sortie. Le caractère contradictoire desdits états des lieux permet dès lors d’affirmer que Madame [S] [M] n’a pas contesté le principe de ces dégradations.
Dans ces conditions, il y a lieu d’étudier les différents postes de réparations invoqués par la SA FDI HABITAT : 
A) S’agissant des murs de la cuisine :
L'état des lieux d'entrée fait état de murs en « très bon état » ; cependant, l'état des lieux de sortie et notamment les photographies prises à cet effet démontrent la présence de traces de brûlures ainsi que de suie. Ces éléments ne relèvent pas de l’usure normale du logement, quand bien même la locataire a occupé le logement durant plusieurs années. Dès lors ces désordres sont imputables à Madame [S] [M]. La SA FDI HABITAT a appliqué un taux de vétusté de 45,68%. Le bailleur justifie d’une facture pour remise en peinture émanant de l’entreprise SOUTH MENUISERIE pour un montant de 825,00 euros. Madame [S] [M] est donc redevable de la somme de 448,18 euros à ce titre. 


B) S’agissant des WC :
L'état des lieux d'entrée fait état d’une robinetterie en « bon état », alors que l'état des lieux de sortie souligne le « mauvais état » de la plomberie du WC. Madame [S] [M] ne conteste pas dans ces écritures le fait que la SA FDI HABITAT lui reproche ce désordre. La SA FDI HABITAT a appliqué un taux de vétusté de 16,83%. Le bailleur justifie d’une facture relative au changement du réservoir de chasse d’eau, émanant de la société ETS PALENCIA, pour un montant de 141,85 euros. Madame [S] [M] est donc redevable de la somme de 117,98 euros à ce titre. 
C)S’agissant des encombrants :
L’appartement donné à bail à Madame [S] [M] est un logement non meublé. L'état des lieux de sortie fait état de la présence de plusieurs meubles dans le séjour, la cuisine, la chambre 1 et l’extérieur. Le bailleur justifie d’une facture aux fins d’enlèvement de ces encombrants, émanant de la société ALLIANCE NETT PROPRETE, pour un montant de 318,12 euros. Madame [S] [M] est donc redevable de ladite somme.
D)S’agissant du nettoyage :
Bien que la SA FDI HABITAT justifie d’une facture relative à des opérations de nettoyage, aucun élément résultant de l'état des lieux de sortie ne fait mention d’un défaut de nettoyage quel qu’il soit. La demande de la SA FDI HABITAT à ce titre sera donc rejetée. 
Par conséquent, Madame [S] [M] sera condamnée à payer à la SA FDI HABITAT la somme totale de 884,28 euros au titre des dégradations locatives.

IV - Sur la demande de condamnation au titre des sous loyers

A) Sur l’existence d’une sous location
L’article 08 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. En matière de logement social, l’article L442-3-5 du code de la construction et de l’habitation précise qu’il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l'article L442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l'article 09 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 précitée.
L’article VI a) du bail conclu entre les parties fait mention de cette interdiction de sous location en application des dispositions de l’article L441-8-1 du code de code de la construction et de l’habitation. 
En l’espèce, Madame [S] [M] était locataire au sein d’un logement social détenu par la SA FDI HABITAT, de sorte qu’elle avait l’interdiction de sous-louer ce bien.
Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [K] [A] a régulièrement attesté « avoir été locataire (sous locataire) de Madame [S] [M] (…) de décembre 2023 à juin 2025 ». A ce titre, cette dernière a indiqué s’être acquittée de « 700 euros de loyer mensuel » ainsi que d’une « caution de 1500 euros qui n’a pas été restituée ». Cette attestation se trouve corroborée à plusieurs égards. D’une part, la SA FDI HABITAT justifie d’un avis de mise en place d’un virement SEPA n°150057, en date du 08 décembre 2023, relative à une opération du compte de Madame [K] [A] vers Madame [S] [M], pour un montant de 500,00 euros, dont le motif renseigné est « caution Mlle [A] [K] ». De la même manière, la SA FDI HABITAT justifie d’un avis de mise en place d’un virement SEPA n°150675, en date du 21 décembre 2023, relative à une opération du compte de Madame [K] [A] vers Madame [S] [M], pour un montant de 1000,00 euros, dont le motif renseigné est « Loyer ». Le bailleur justifie également d’un virement Paylib en date du 05 avril 2024 dont la référence de transfert est BNE8G2VTK6 pour un montant 500,00 euros dont le motif indiqué est « envoi d’argent vers imane appart ». Il justifie d’un courriel, non daté, adressé par Madame [K] [A] à son conseiller pour que soit effectué un virement bancaire au profit Madame [S] [M] pour un montant de 1.450,00 euros. Enfin, le bailleur produit un ordre de virement sur l’étranger, émanant du père de Madame [K] [A] en date du 09 avril 2025, portant sur un montant de 700,00 euros au profit de Madame [S] [M], dont le motif indiqué est « frais de loyer étudiante mois 04/2025 ».
Il convient de relever que Madame [S] [M] ne conteste pas avoir perçu les sommes susvisées, mais indique qu’il s’agit d’indemnités liées à l’hébergement d’une amie notamment liées frais de nourriture et d’essence. Pourtant ce moyen ne saurait prospérer dès lors qu’outre ces traces bancaires mentionnant la caution et les loyers visés dans l’attestation de Madame [K] [A], la SA FDI HABITAT produit des captures d’écran de messages intervenus le 30 janvier 2025 entre elle et Madame [S] [M]. Aux termes de ces derniers, Madame [S] [M] réclame à Madame [K] [A] le paiement avant le 09 février 2025 de « deux loyers ». Madame [S] [M] ne parle en rien de contrepartie financière pour service rendu. Elle ne verse aucune pièce probante afin de justifier ce moyen en défense. Plus encore, la temporalité de ces propos conforte les déclarations de Madame [K] [A] qui a indiqué être entrée dans les lieux au mois de décembre 2024. De la même manière, le fait pour Madame [S] [M] de solliciter du père de Madame [K] [A] qu’il règle « deux ou trois mois en avance » renforce l’idée d’une volonté lucrative dans l’action de la défenderesse. 
Madame [S] [M] soulève le moyen selon lequel la SA FDI HABITAT ne rapporte pas la preuve de la perception de virements mensuels réguliers par la locataire au titre de supposés sous-loyers. Cependant, ce moyen est inopérant dès lors que les échanges susvisés démontrent que Madame [S] [M] a sollicité à plusieurs reprises de Madame [K] [A] que les « loyers » soient payés « en espèce ».
Enfin, Madame [S] [M] soutient que les déclarations de Madame [K] [A] seraient motivées par une volonté de nuire et seraient donc mensongères. Il convient pour autant de souligner que Madame [S] [M] ne produit aucun élément de preuve en ce sens tels que des échanges entre les deux femmes pour justifier de l’existence d’un différend. 

La dernière pièce produite aux débats portant trace d’un versement par Madame [K] [A] est relative au mois d’avril 2025. Il convient dès lors, en l’absence d’autres éléments probants, de retenir cette date afin de déterminer la fin de la période de sous-location.
Par conséquent, il est possible d’affirmer que Madame [S] [M] a sous-loué son appartement sis [Adresse 4], du mois de décembre 2023 à avril 2025 inclus, soit durant 17 mois consécutifs. 
B) Sur ses conséquences de la sous-location
L’article 546 du code civil dispose que la propriété d'une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s'appelle "droit d'accession". 
Il résulte de l’article 547 dudit code que les fruits naturels ou industriels de la terre, les fruits civils, le croît des animaux, appartiennent au propriétaire par droit d'accession.
Et selon l'article 584 dudit code, les fruits civils sont les loyers des maisons, les intérêts des sommes exigibles, les arrérages des rentes. 
Il est constant que les loyers perçus au titre de la sous-location du bien, sans avoir obtenu l’accord de son propriétaire comme l’impose l’article 08 de la loi du 06 juillet 1989 sont des fruits civils au sens de l’article 547 sus indiqué et entrent dans le droit d’accession ouvert au propriétaire par l’article 546 sus-évoqué. Il en résulte que les revenus, issus de la sous-location non autorisée par le propriétaire bailleur sont fruits civils de la propriété qui appartiennent au propriétaire par accession. En effet, par le contrat de bail, et sauf stipulation contraire, le propriétaire ne transmet au preneur que le droit de jouissance, mais non pas le droit d’accession.
De surcroît, il ne saurait être opérée une analogie entre le locataire, en sa qualité de détenteur précaire au sens de l’article 2266 du code civil, et l’usufruitier. Le droit de jouissance paisible conféré au locataire aux termes de l’article 1719 du code civil ne saurait être confondue avec le droit, explicite, de jouissance des fruits civils conféré à l’usufruitier selon l’article 582 du code civil. 
Par conséquent, la perception par le locataire de sous-loyers nécessite la restitution de ces derniers au propriétaire en ce qu’ils les lui appartiennent par accession. L’application des dispositions susvisées ne vient en rien contredire l’effet relatif des contrats dans le cadre d’une sous-location non autorisée, ces derniers étant invalides au sens de l’article 1228 du code civil en ce que leur objet est manifestement illicite. 
En vertu de l’article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.

En l’espèce, il a été précédemment démontré que Madame [S] [M] a sous-loué son logement, en violation des dispositions légales applicable à son logement social, en violation des dispositions de son bail d’habitation, et sans autorisation préalable de son bailleur. Dès lors les sous-loyers perçus par Madame [S] [M] sur la période de décembre 2023 à avril 2025 inclus, soit durant 17 mois consécutifs, doivent être restitués au propriétaire du logement, à savoir la SA FDI HABITAT. Il convient de préciser que le montant de ce sous-loyer mensuel était de 700,00 euros. 
Bien que Madame [S] [M] sollicite que le montant de sa condamnation soit limité à la différence entre le montant de son loyer et celui des sous-loyers perçus, cette dernière ne développe pas de moyen au soutien de cette prétention. 
Enfin, il convient de relever que la SA FDI HABITAT ne développe aucun moyen au soutien de sa demande tendant à ce que le présent jugement déroge aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil. Cette demande sera donc écartée. 
Par conséquent, il y a lieu de condamner Madame [S] [M] à payer à la SA FDI HABITAT la somme de 11.900,00 euros au titre des sous-loyers perçus entre décembre 2023 à avril 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.
V - Sur la demande de délais de paiement 
Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En vertu de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. 
A titre liminaire, il convient de souligner que Madame [S] [M] ne résidant plus au sein du logement litigieux depuis le 07 juillet 2025, l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ne trouve pas à s’appliquer ; seules les dispositions de droit commun pouvant ainsi être retenues. 
En l’espèce, il ressort des précédents développements que Madame [S] [M] doit être condamnée au paiement de diverses sommes, au titre de loyers et charges impayés, de dégradations locatives et de sous-loyers indument perçus, pour un montant total de 17.596,13 euros
Madame [S] [M] justifie de faibles ressources ainsi que de charges actuellement incompressibles, laissant à sa disposition un faible reste à vivre. Cependant elle ne justifie pas être en capacité de s’acquitter des condamnations dans le délai de 24 mois précité.
En conséquence elle sera déboutée de sa demande de délais de paiement. 


VI - Sur les frais du procès et l’exécution provisoire 
Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, Madame [S] [M] succombant à l’instance sera condamnée aux dépens.
 
Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, l'équité commande de rejeter la demande d'indemnité au titre des frais irrépétibles formulée par la SA FDI HABITAT.

Bien que les écritures du conseil de Madame [S] [M] ne formulent pas explicitement de demande au titre des frais irrépétibles, ni ne vise dans le dispositif ou le corps des conclusions l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’analyser la demande de condamnation formulée par Madame [S] [M], accolée à celle de condamnation aux dépens comme se rapportant aux frais irrépétibles. Pour autant, l’équité commande également de rejeter cette demande. 

Sur l’exécution provisoire 

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

En l’espèce, l’exécution provisoire de plein droit, nécessaire compte tenu de l’antériorité des impayés de loyers et compatible avec l’affaire en ce que visant à la condamnation à payer des sommes d’argent ne sera pas écartée. 







PAR CES MOTIFS, 

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,
CONDAMNE Madame [S] [M] à justifier de son adresse auprès de la SA FDI HABITAT dans un délai d’un mois à compter de la notification de la présente décision puis sous astreinte provisoire de 10,00 euros par jour de retard pendant un délai de 60 jours passé ce délai ;
CONDAMNE Madame [S] [M] à payer à la SA FDI HABITAT la somme de 4.811,89 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés arrêtés au 15 janvier 2026 ; 
REJETTE la demande de la SA FDI HABITAT tendant à la condamnation de Madame [S] [M] au titre de l’indemnité légale de frais de dossier et au titre des pénalités légales de retard ; 
CONDAMNE Madame [S] [M] à payer à la SA FDI HABITAT la somme de 884,28 euros au titre des dégradations locatives ; 
CONDAMNE Madame [S] [M] à payer à la SA FDI HABITAT la somme de 11.900,00 euros au titre des sous-loyers perçus entre décembre 2023 à avril 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ; 
DEBOUTE Madame [S] [M] de sa demande de délais de paiement ;
CONDAMNE Madame [S] [M] aux dépens ; 
REJETTE la demande de la SA FDI HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
REJETTE la demande de Madame [S] [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION






En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1753, code de la construction et de l'habitation L442-5, code de la construction et de l'habitation L442-3-5, code civil 584, code civil 1165, code de la construction et de l'habitation L441-9, code de la construction et de l'habitation L442-8, code civil 2266, code de l'action sociale et des familles L241-3, code civil 546, code civil 582, code civil 547, code civil 1732, code civil 1358). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-30T21:01:08.083Z.