Tribunal judiciaire de Grasse, 2ème Chambre Construction, 30 juin 2026, n° 24/01237

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER 
1 EXP Me DE VALKENAERE
1 GROSSE Me DAN 
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 30 Juin 2026 


DÉCISION N° 2026/221

N° RG 24/01237 - N° Portalis DBWQ-W-B7I-PUKP 

DEMANDEUR : 

Monsieur [T] [B] [X]
346 avenue de Provence, Résidence Les Palmiers
06140 VENCE

représenté par Maître Julie DE VALKENAERE de la SELARL JDV AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant substituée par Me GARAIX
 


DEFENDERESSE :

Synd. de copropriétaires [R] pris en la personne de syndic en exercice, le Cabinet EUROPAZUR SAS, sis 2 avenue de Nice, BP 135, 06803 CAGNES SUR MER CEDEX
232 - 346 Avenue de Provence
06140 VENCE

représentée par Maître Philippe DAN de la SCP DELAGE - DAN - LARRIBEAU - RENAUDOT, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS : COLLÉGIALE A SIMPLE RAPPORTEUR

Président : Madame GUEMAS, Magistrate honoraire, rapporteur unique
Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DELIBERES ET DE LA MISE A DISPOSITION : COLLEGIALE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente
Assesseur : Madame GUEMAS, Magistrate honoraire
Assesseur : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

DÉBATS :

Vu l’article 62 du code de procédure civile, issu du décret n° 2011-1202 du 28 septembre 2011

Vu l’ordonnance de clôture avec effet différé au 20 février 2026 ;

A l’audience publique du 12 mars 2026, 

après débats l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement sera prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 09 avril 2026. Le délibéré a été prorogé au 30 juin 2026.


FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES


[T] [X] a acquis du syndicat des copropriétaires LES PALMIERS, aux termes d'un acte authentique reçu le 6 décembre 2002 par Maître [P], notaire à Vence, les lots de copropriété portant les numéros 121 correspondant à un appartement au premier étage du bâtiment D, 122 correspondant à une cave bâtiment D et 123 correspondant à un emplacement de parking à l'extérieur du bâtiment E ainsi que le lot n° 147 correspondant à un local bâtiment D et les terrains avoisinants au bâtiment D, la terrasse et une bande de terre, en réalité n° 148 selon mention additive au modificatif de l'état descriptif de division, publié le 7 février 2003, outre les millièmes afférents.

Ces lots constituent le bâtiment D qui était précédemment constitué de 2 logements, à savoir :

- les lots n° 121, 122 et 123 formaient un premier logement appartenant au syndicat des copropriétaires ;

- en rez-de-chaussée la loge du gardien, anciennement partie commune et constituant le lot 147, créé pour les besoins de la vente.

Les conditions particulières de l'acte de vente précisent " l'acquéreur déclare qu'il ne destine pas l'immeuble présentement acquis à la démolition ou à la reconstruction. Il déclare vouloir l'aménager en une habitation unique.
Monsieur [E], es-qualités, représentant la copropriété de la résidence "Les Palmiers", donne son accord pour la transformation du bâtiment D en une villa en 2 niveaux et pour les travaux qui l'accompagnent (modification des baies en façade, couverture et fermeture escalier arrière) ".

L'acte énonce également que, " par assemblée générale du 14 mars 2001, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES PALMIERS avait décidé la constitution d'un syndicat secondaire, propre au bâtiment D, constitué par les lots 121, 122, 123 et 147, afin d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce bâtiment.
Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile, il fonctionne dans les conditions prévues par la loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal.
L'autonomie de gestion interne accordée au bâtiment D rend nécessaire la modification du règlement de copropriété originelle conçu dans la perspective d'une gestion uniforme de l'ensemble des bâtiments par un seul syndicat.
Le règlement de copropriété sera donc mis en harmonie avec la situation juridique nouvelle, et en particulier, il définira d'une part les charges communes générales auxquelles tous les copropriétaires doivent continuer à participer, et d'autre part, les charges spéciales ou particulières propres à chaque bâtiment principal ou secondaire, assumées par les seuls copropriétaires des lots le composant "

Aux termes d'une assemblée générale du 6 janvier 2003, [T] [X] a été autorisé à réaliser des travaux de transformation de ce bâtiment en une habitation unique.

Un litige a opposé les parties sur les travaux ainsi réalisés.

Lors de l'assemblée générale du 19 janvier 2010, les copropriétaires ont adopté une résolution numéro 15 aux termes de laquelle il est allégué l'existence de travaux irréguliers, constitués par une surélévation de la toiture et pouvoir a été donné au syndic d'ester en justice à l'encontre de ce copropriétaire aux fins de le voir condamner à la remise des lieux en leur état initial.

Par acte du 8 avril 2010, [T] [X] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Grasse aux fins d'annulation de cette résolution, aux fins de voir constater que les travaux réalisés sont conformes à ceux autorisés, d'annulation de la résolution numéro 8 concernant la composition du conseil syndical.

Le tribunal, aux termes d'un jugement du 28 février 2013, a notamment jugé que la résolution numéro 15 est sans effet sur les travaux qu'il a réalisés dont l'irrégularité n'est pas démontrée et a débouté ce copropriétaire de sa demande d'annulation de la résolution numéro 8.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision.

La cour d'appel, aux termes d'un arrêt du 16 janvier 2025, a confirmé ce jugement, sauf à préciser "déboute monsieur [X] de sa demande d'annulation de la résolution n° 15 de l'assemblée générale du 10 janvier 2010 sur les deux fondements de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'abus de majorité".

Par acte du 28 février 2011, [T] [X] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de céans aux fins notamment de voir ordonner, sous astreinte, d'avoir à procéder à l'harmonisation du règlement de copropriété avec la situation juridique créée par la vente du bâtiment D et, en particulier pour ce qui concerne les charges communes générales et les charges spéciales à chaque bâtiment.

Le tribunal, aux termes d'un jugement du 26 mars 2013, a enjoint au syndicat des copropriétaires de convoquer une assemblée générale aux fins de modification du règlement de copropriété, conformément aux règles déterminant les stipulations licites, induite par la création d'un syndicat secondaire pour le bâtiment D, ce sous astreinte provisoire.

Appel a été interjeté de cette décision par le syndicat des copropriétaires.
.
Aux termes d'un arrêt du 23 octobre 2014, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a infirmé le jugement, a rejeté la demande du copropriétaire tendant à voir enjoindre au syndicat des copropriétaires de convoquer une assemblée générale aux fins de modification du règlement de copropriété conformément aux règles déterminant et stipulations licites, induite par la création d'un syndicat secondaire pour le bâtiment D, ce sous astreinte.

[T] [X] a formé un pourvoi en cassation contre cette décision. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi par un arrêt du 28 janvier 2016.

Par acte du 1er février 2013, ce dernier a fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins d'annulation de l'assemblée générale du 29 novembre 2012 et subsidiairement de la résolution numéro 9.

Le tribunal, par jugement du 19 juin 2017, a annulé cette assemblée générale, a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement.

Dans un arrêt du 14 mars 2019, la cour d'appel a infirmé la demande d'annulation de cette assemblée générale.

La Cour de cassation saisie d'un pourvoi en cassation à l'encontre de cette décision, par un arrêt du 17 septembre 2020, l'a cassée et annulée en toutes ses dispositions, a remis l'affaire et les parties dans l'état elles se trouvaient, les a renvoyées devant la cour d'appel de Lyon, a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'instance et au paiement d'une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Par acte du 30 avril 2018, [T] [X] a saisi le tribunal de grande instance de Grasse aux fins de voir, au visa des dispositions des articles 1134 et suivants, 1147 et suivants du Code civil, des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, en ses articles 9, 10 modifiée par la loi numéro 2000-1208 du 13 décembre 2000 et 42 alinéa 2, du décret numéro 67-223 du 17 mars 1967 en ses articles 1, 17, 22 et 24, des dispositions du règlement de copropriété, des actes authentiques dressés par la SCP [F], notaire à Beausoleil, le 5 juillet 1995 et par la SCP [P], notaire à Vence, de l'arrêt rendu par la 3e chambre de la Cour de cassation le 28 janvier 2016 :

- constater, dire et juger que pour lui, la stipulation faisant de son acquisition une entité autonome au sein de la copropriété constituait une condition substantielle et déterminante à son consentement ;

- constater, dire et juger que la commune intention des parties lors de la vente par le syndicat des lots qui constituaient précédemment une partie commune en rez-de-chaussée (loge gardien) et un appartement étage du bâtiment D, était de constituer un syndicat secondaire qui seul serait en charge de l'entretien et des travaux de réhabilitation de l'ouvrage constituant ledit syndicat secondaire ;

- constater, dire et juger que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES PALMIERS en soutenant la non-existence du syndicat secondaire constitué par le bâtiment D, et même l'impossibilité de principe de ce dernier à exister, alors qu'il en est l'auteur, a violé ses propres délibérations et les actes authentiques qui s'en sont suivis ; 

- constater, dire et juger que, dès lors que la Cour de cassation a retenu que la possibilité de créer un syndicat secondaire pour ce bâtiment est exclue, le syndicat a exposé lourdement, par des moyens constitutifs de dol, sa responsabilité à son égard ;

- constater, dire et juger qu'il est recevable et bien fondé à solliciter réparation des conséquences dommageables constituant une suite immédiate et directe de la défaillance contractuelle du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier ;

- le condamner en conséquence au paiement de la somme de 156 000 € à titre de dommages-intérêts, sauf à parfaire ;

- ordonner au syndicat des copropriétaires d'avoir à procéder par l'organe de son syndic en exercice, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à la régularisation du règlement de copropriété en conformité avec le modificatif de l'état descriptif de division de la copropriété, intégré à l'acte de vente du 6 décembre 2002 (pages 2, 4 et 5), relatif à la création du lot 147 ;

- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une indemnité de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance, distraits au profit de son conseil à l'application de l'article 696 du code de procédure civile ;

- faisant application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le dispenser de toute participation la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par conclusions d'incident notifiées par RPVA le 9 octobre 2020, [T] [X] a saisi le juge de la mise en état d'une demande de sursis à statuer dans l'attente d'une décision définitive dans l'instance l'opposant au syndicat des copropriétaires et au syndic, pendante devant la cour d'appel de Lyon.

Le juge de la mise en état, aux termes d'une ordonnance du 19 mars 2021, a fait droit à cette demande, a ordonné qu'il soit sursis à statuer sur l'ensemble des demandes des parties, dans l'attente de cet arrêt, sur l'appel interjeté à l'encontre du jugement rendu par le tribunal de grande instance de céans le 19 juin 2017, a ordonné la radiation de l'affaire et précisé que les dépens de l'incident suivront le sort de ce de l'instance au fond.

Le 8 février 2021 s'est tenue une assemblée générale au cours de laquelle a été soumis au vote la résolution sollicitée par le demandeur ainsi libellée " Monsieur [X] sollicite l'autorisation à l'assemblée générale pour la mise en conformité du règlement de copropriété au regard de l'acte de vente du bâtiment D du 6 décembre 2002 et du modificatif de l'état descriptif de division inclus à l'acte authentique, encore en application des septièmes, 8e, 9e et 12e résolutions de l'assemblée générale du 14 mars 2001, et des lois et décrets rappelés ci-dessus.
Il s'agit essentiellement d'apporter modification au règlement de copropriété :
- sur l'état descriptif de l'immeuble concernant le bâtiment D en ce que son rez-de-chaussée et constitutif du lot numéro 148, doté d'un appartement partie privative (ancienne conciergerie) avec 12/1000 de la propriété du sol et des parties communes générales de l'ensemble immobilier, et portant droit accessoires de jouissance privative sur les parties communes abords du bâtiment D, désignées " réservées à l'usage exclusif du bâtiment D " au modificatif de l'état descriptif de division inclus à l'acte authentique.
- Sur les différentes catégories de charges et la quote-part afférente à chaque lot dans chaque catégorie des charges réparties sur mil 1012 tantièmes.
L'assemblée générale de la résidence les palmiers adoptent la modification du règlement de copropriété qui s'impose par la création du lot numéro 148 et sollicite à ce titre la désignation de la SCP [P], notaire, aux fins de procéder à ladite modification et à la publication du règlement de propriété mise en conformité ".

Cette résolution portant le numéro 28 a été refusée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, 4 propriétaires totalisant 108/1012 tantièmes votants pour, 4 copropriétaires totalisant 90/1012 tantièmes s'abstenant et 27 copropriétaires totalisant 552/1012 tantièmes votants contre.

[T] [X] a saisi le tribunal judiciaire d'une demande d'annulation de cette résolution au motif que, à titre principal, elle ne respecterait pas les dispositions de la loi Elan et de la loi du 10 juillet 1965 et, à titre subsidiaire, et motif pris de l'absence de respect du délai de convocation de l'assemblée générale.

Le tribunal judiciaire, par jugement du 18 mars 2024, a débouté le demandeur de sa demande d'annulation et le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts. Par déclaration du 16 avril 2024, appel a été interjeté à l'encontre de cette décision, toujours pendant devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence.

Le 13 mars 2024, [T] [X] a notifié par RPVA des conclusions de remise au rôle de l'assignation introduite en 2018, aux termes desquelles il réitère ses demandes, sauf à porter sa demande indemnitaire à la somme de 160.000 € à titre dommages-intérêts, sauf à parfaire. Il sollicite également que soit ordonné au syndicat des copropriétaires d'avoir à procéder par l'organe son syndic en exercice, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à l'exécution de la délibération numéro 10 de l'assemblée générale du 14 mars 2001 résultant de l'obligation de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ou à défaut, d'organiser une assemblée générale proposant un amendement à cette délibération recevable par ses soins.

Les parties ont échangé pièces et conclusions.

Aux termes de conclusions récapitulatives et en réplique notifiées par RPVA le 17 décembre 2025, [T] [X] maintient l'intégralité de ses demandes sauf à demander au tribunal de juger et non plus de constater, dire et juger, sollicite en outre du tribunal qu'il :

- juger que le syndicat des copropriétaires a adopté un comportement particulièrement fautif dans le cadre d'une démarche contentieuse contradictoire à ses engagements lui causant un préjudice important qu'il convie de réparer sur le fondement de la responsabilité contractuelle ;

- juger que le litige et les demandes portant sur le remboursement des charges de copropriété et de la mise en conformité du règlement de copropriété sont différentes du litige et des demandes formulées dans le cadre de la procédure enregistrée sous le numéro 24/0237 ;

- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de voir constater l'autorité de chose jugée et de voir prononcer l'exception de litispendance.

Il sollicite également du tribunal qu'il ordonne au syndicat des copropriétaires d'avoir par l'organe de son syndic en exercice, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, d'exécuter la délibération numéro 10 : " constitution d'un syndicat secondaire du bâtiment D de l'assemblée générale du 14 mars 2001 résultant de l'obligation de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ou à défaut, d'organiser une assemblée générale proposant un amendement à cette délibération recevable par Monsieur [T] [X], qu'il ordonne au syndicat des copropriétaires d'avoir par l'organe de son syndic en exercice, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, d'exécuter la délibération numéro 10 : " constitution d'un syndicat secondaire du bâtiment D de l'assemblée générale du 14 mars 2001 résultant de l'obligation de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ou à défaut, d'organiser une assemblée générale proposant un amendement à cette délibération recevable par Monsieur [T] [X].

Il conclut enfin au débouté du syndicat des copropriétaires de ses demandes, fins et conclusions ainsi que sa condamnation au paiement d'une somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Il fonde ses demandes sur les dispositions des articles 1134 et suivants, 1147 et suivants, 1240 et suivants, 1231-1, 1998 du Code civil, 9, 10, et 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 17 et 18 du décret du 17 mars 1967, les dispositions du règlement de copropriété, les actes authentiques du 6 décembre 2002, l'arrêt de la 3e chambre la Cour de cassation du 28 janvier 2016, l'ordonnance du juge de la mise en état du 19 mars 2021, les dispositions de l'article 383 du code de procédure civile, l'arrêt rendu par la cour d'appel de Lyon le 15 mars 2022 et l'arrêt rendu par la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 16 janvier 2025.

[T] [X], après un rappel exhaustif des données factuelles, des développements judiciaires sur la nullité des délibérations 15 et 8 de l'assemblée générale du 19 janvier 2010, sur l'obligation à la charge de la copropriété d'avoir à procéder à l'harmonisation du règlement de copropriété avec la situation crée par la vente du bâtiment D, sur l'incidence des procédures connexes et des décisions de sursis à statuer sur la présente instance, il expose que, par un arrêt du 15 mars 2022, la cour d'appel de Lyon a rejeté la demande du syndicat des propriétaires et du syndic tendant à ce que ce dernier, en sa qualité de syndic soit mis hors de cause, l'a débouté de sa demande d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 novembre 2012, de sa demande subsidiaire d'annulation de la résolution numéro 7, votée lors de cette assemblée générale, a débouté le syndicat des copropriétaires et le syndic de leur demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive, de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles, de sa demande tendant à être dispensé de toute participation la dépense commune, l'a condamné au paiement d'une indemnité de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, qu'il est fondé à solliciter la remise au rôle à la suite décision de radiation du juge de la mise en état.

Il fait valoir qu'il entend engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour non-respect de l'acte de vente, pour défaut d'exécution par la copropriété de la délibération numéro 12 de l'assemblée générale du 14 mars 2001.

Il invoque également l'infraction à la loi du 10 juillet 1965 sur l'obligation à la charge de la copropriété d'avoir à procéder à la régularisation du règlement de copropriété qui s'impose au regard de la création du lot 148, la violation des règles concernant la répartition des charges de copropriété.

Il souligne que, par application des dispositions des articles 1231-1 et suivants (ancien 1147) du Code civil, les dommages-intérêts comprennent tout ce qui est une suite immédiate et directe de la défaillance contractuelle et fait valoir que son préjudice est constitué par les dépenses qu'il a exposées en lieu et place de la copropriété pour la remise en état du bâtiment D, pour la rénovation de la toiture du bâtiment D, par les charges générales qu'il a supportées pour le lot 148, inexistant dans le règlement de copropriété.

Il invoque également les conséquences de la perte des droits attachés au statut de syndicat secondaire du bâtiment D et chiffre son préjudice à la somme de 160 000 €.

En réponse aux conclusions du syndicat des copropriétaires sur l'exception d'irrecevabilité tirée du cumul des fondements contractuel et délictuel, il rappelle la jurisprudence de la Cour de cassation, les dispositions de l'article 12 du code de procédure civile et soutient que les responsabilités contractuelle et délictuelle ne peuvent se cumuler lorsque les demandes de réparation portent sur le même objet, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, en ce que la réparation du préjudice né du non-respect des engagements contractuels résultant des délibérations des assemblées générales et de l'acte de vente du 6 décembre 2002, engage la responsabilité contractuelle du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 1231-1 du Code civil et en ce que la réparation du préjudice distinct résultant du comportement fautif du syndicat ayant adopté une démarche contentieuse contradictoire à ses engagements, engageant sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l'article 1240 du Code civil, les 2 fondements étant donc justifiés, autonomes et relevant d'objets juridiques distincts.

Il oppose l'absence de contradiction de ses prétentions, le lien de causalité et la force obligatoire des décisions d'assemblée .

Il rappelle que le syndicat des copropriétaires est responsable du fait de son mandataire et conteste le caractère abusif de la procédure.

Le demandeur a ensuite répondu aux dernières conclusions du syndicat des copropriétaires du 1er juillet 2025, en faisant valoir que la cour d'appel, dans son arrêt du 16 janvier 2025, ne l'a pas débouté de l'ensemble de ses moyens, que bien au contraire, elle a confirmé le jugement appelé sauf à préciser qu'elle l'a débouté de sa demande d'annulation de la résolution numéro 15 de l'assemblée générale du 19 janvier 2010 sur les deux fondements de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'abus de majorité. Il rappelle la teneur du jugement de première instance du 28 février 2013, confirmé.

Quant à l'autorité de la chose jugée et l'exception de litispendance concernant le remboursement des charges de copropriété et de la mise en conformité du règlement de copropriété, il soutient que les litiges et les demandes ne sont pas identiques.

***

Le syndicat des copropriétaires LES PALMIERS, aux termes de conclusions récapitulatives n° 2 notifiées par RPVA, demande au tribunal, au visa de la loi numéro 2018-1021 du 23 novembre 2018 et du décret numéro 55-22 du 4 janvier 1955, de :
.
- à titre liminaire :

* juger que l'action de [T] [X] vise indistinctement, les articles 1131, 1147, 1240 du Code civil, à raison des mêmes faits ;

* juger que ses demandes tendant à mettre en conformité le règlement de copropriété et obtenir le remboursement des charges de copropriété se heurtent à l'autorité de la chose jugée par le tribunal le 18 mars 2024 ;

* juger que ses demandes tendant à mettre en conformité le règlement de copropriété et obtenir le remboursement des charges de copropriété se heurtent à l'exception de litispendance résultant de la procédure d'appel en cours du jugement du 18 mars 2024 devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

* par conséquent, juger irrecevable son action ; le débouter de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ;

* en tout état de cause, juger qu'il ne justifie d'aucune faute imputable au syndicat des copropriétaires qui seraient en lien avec les préjudices allégués ; juger qui n'a subi aucun préjudice ; ;

* le mettre hors de cause ; le débouter de ses demandes, fins et conclusions.

À titre reconventionnel, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du copropriétaire au paiement d'une somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens distraits au profit de son conseil.

Il observe qu'il est de jurisprudence constante que les actions présentées indistinctement sur le fondement des responsabilités contractuelle et extracontractuelle sont irrecevables en application du principe d'interdiction du cumul des actions contractuelles et délictuelles à raison de mêmes faits, que l'action du demandeur repose sur un même fait, caractérisé par la prétendue incohérence entre le règlement de copropriété de la résidence et l'état descriptif de division intégré à son acte de vente du 6 décembre 2002 et ce, alors que le dispositif de ses conclusions est présenté indistinctement au visa des articles 1134, 1147 1240 du Code civil, qu'ainsi son action ne permet pas d'apprécier le régime juridique de responsabilité invoquée au soutien de ses demandes.

Il ajoute que le demandeur ne cesse de rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires à la fois sur le fondement contractuel mais aussi délictuel portant, selon lui, sur les objectifs distincts, à savoir, le non-respect de l'acte de vente des délibérations de l'assemblée générale, une prétendue démarche contentieuse contradictoire ayant eu pour effet de le plonger dans un climat d'incertitude juridique alors que les deux situations évoquées portent en réalité sur le même objet tiré de l'impossibilité de constituer un syndicat secondaire au sein de la copropriété, qu'en tout état de cause, il n'appartient au tribunal de déterminer le régime de responsabilité applicable en l'espèce. Il en conclut que l'action devra être jugée irrecevable à défaut d'opter pour l'un des 2 régimes juridiques de responsabilité invoqués au soutien de ses demandes dirigées à son encontre.

Le syndicat des copropriétaires oppose l'autorité de la chose jugée du jugement du tribunal judiciaire de céans du 18 mars 2024 s'agissant du remboursement des charges de copropriété et de la mise en conformité du règlement de copropriété, dont appel a été interjeté ainsi que la litispendance.

Il invoque également le caractère contradictoire des prétentions du demandeur et l'absence de lien causal entre les faits et les préjudices invoqués.

Il observe en substance que :

- l'erreur commise lors de la vente du bâtiment D en vue de la constitution d'un syndicat secondaire autonome résulte de la commune intention des parties et s'est heurtée à la décision de la Cour de cassation du 28 janvier 2016 confirmant l'impossibilité de constituer un syndicat secondaire dès lors que les lots sont réunis entre les mains d'un seul propriétaire ; le demandeur ne saurait donc valablement lui reprocher sa propre erreur commise lors de l'acquisition du bâtiment ;

- il ne saurait valablement mettre à la charge de la copropriété les travaux de remise en état de rénovation de la toiture du bâtiment dès lors qu'il avait lui-même l'intention de prendre en charge seul le coût de l'ensemble de ces travaux lors de la vente du 6 décembre 2002 ; à tout le moins, la responsabilité recherchée aurait dû être celle du notaire ayant instrumenté l'acte de vente dans lequel est prévue la création du syndicat secondaire ;

- sa responsabilité contractuelle ne peut être recherchée sur le fondement de l'article 1231-1 du Code civil ;

- sa responsabilité ne saurait davantage être engagée pour dol.

Il renvoie à la lecture du jugement du 18 mars 2024 ou encore de l'arrêt de la Cour de cassation du 28 janvier 2016.

Le syndicat des copropriétaires oppose l'absence de préjudice, en faisant valoir que les dépenses exposées pour la remise en état du bâtiment et la rénovation de la toiture du bâtiment résultent de la commune intention des parties lors de l'acquisition, que le demandeur ne saurait valablement mettre le coût de ces travaux à la charge de la copropriété et se prévaloir d'un quelconque préjudice qu'il est incontestable qu'il a réhabilité le bâtiment en villa, qu'il n'a subi aucun préjudice découlant de l'impossibilité de constituer un syndicat secondaire, qu'aucun préjudice économique ne découle de la perte des droits attachés aux statuts du syndicat secondaire dès lors qu'il avait déjà pour projet, lors de l'acquisition des lots, de prendre à sa charge les travaux de réparation du bâtiment. Il ajoute qu'il ne démontre pas que l'impossibilité de créer un syndicat secondaire aurait induit une baisse du prix de vente, qu'il ne justifie pas davantage d'un préjudice résultant de la rédaction en vigueur du règlement de copropriété.

Le syndicat des propriétaires justifie sa demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts par l'acharnement du copropriétaire qui perdure depuis l'année 2002.


Une ordonnance en date du 18 décembre 2025 du juge de la mise en état a fixé la clôture au 20 février 2026 et le dossier à plaider à l'audience du 12 mars 2026.


MOTIFS ET DECISION


1 Sur l'action en responsabilité et ses suites formée par [T] [X] :


[T] [X] entend rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour non-respect de l'acte de vente du 6 décembre 2002 dès lors que la Cour de cassation a retenu que "la possibilité de créer un syndicat secondaire pour le bâtiment D est exclue". Il lui reproche d'avoir, de surcroît, soutenu l'argumentation visant à dénier l'existence même de ce syndicat secondaire, qu'il avait pourtant choisi de créer, en absolue violation des dispositions de l'article 1104 du Code civil, ancien 1134 et argue d'une faute lourde et dolosive.
Il invoque également un défaut d'exécution par la copropriété de la délibération numéro 12 de l'assemblée générale du 14 mars 2001, en violation des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Il argue en 3e lieu d'une infraction à la loi du 10 juillet 1965 sur l'obligation à la charge de la copropriété d'avoir à procéder à la régularisation de règlement de copropriété qui s'impose de la création du lot numéro 148.
Enfin, il invoque la violation des règles concernant la répartition des charges de copropriété.
Il soutient qu'il entend ainsi obtenir d'une part la réparation des préjudices nés de l'absence de respect des engagements contractuels résultant des délibérations des assemblées générales et de l'acte de vente du 2 décembre 2002 qui engage la responsabilité contractuelle du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 1231-1 du Code civil et d'autre part la réparation du préjudice distinct résultant du comportement fautif du syndicat ayant adopté une démarche contentieuse contradictoire à ses engagements, engageant sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l'article 1240 du Code civil.
Le syndicat des copropriétaires soulève l'irrecevabilité des demandes formulées cumulativement sur le fondement des articles 1134, 1147, 1240 du Code civil, visés dans ses conclusions, par voie de conséquence des responsabilités contractuelle et délictuelle, en application du principe d'interdiction du cumul des actions contractuelles et délictuelles en raison d'un même fait, consacrée par la jurisprudence de la Cour de cassation. Il considère en effet que l'action repose sur un même fait caractérisé par la prétendue incohérence entre le règlement de la copropriété de la résidence et l'état descriptif de division intégrée à son acte de vente du 6 décembre 2002.
Il est constant que, selon la Cour de cassation (Cass.com, 4 décembre. 2019, n°17-20.032), les responsabilités contractuelle et délictuelle ne peuvent se cumuler lorsque les demandes de réparation portent sur le même objet.
La jurisprudence constante de la Cour de cassation (Cass. com., 25 sept. 2019, n0 18-11.112) interdit au juge du fond de déclarer une demande irrecevable au seul motif du non-respect du principe de non option. En vertu de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit applicable et doit restituer leur exacte qualification aux faits, sans s'arrêter à la dénomination proposée par les parties.

Il semble résulter des termes mêmes du corps des conclusions du demandeur comportant l'énumération des griefs articulés à l'encontre du syndicat des copropriétaires qu'il recherche la responsabilité du syndicat à la fois sur le fondement contractuel mais aussi délictuel, les 2 situations invoquées portant en réalité sur le même objet tiré de l'impossibilité de constituer un syndicat secondaire au sein de la copropriété et les conséquences qui en résulteraient, constitutives d'un préjudice dont il entend obtenir réparation au titre des dépenses qu'il aurait exposées en lieu et place du syndicat des copropriétaires pour la remise en état du bâtiment D, du coût de la rénovation de la toiture du bâtiment D, des charges générales supportées pour le lot 148 inexistant dans le règlement de copropriété et au titre des conséquences de la perte des droits attachés au statut de syndicat secondaire du bâtiment D. .

Ainsi que le souligne le syndicat des copropriétaires, les deux situations invoquées portent en réalité sur le même objet tiré de l'impossibilité de constituer un syndicat secondaire au sein de la copropriété et cela s'évince des termes de ses conclusions lorsqu'il lui reproche le " revirement décidé unilatéralement par le syndic", en indiquant "le revirement décidé unilatéralement par le syndic, sans que l'assemblée générale en ait débattu ni en ait approuvé les conséquences est intervenu en violation des articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, lesquels imposent au syndic d'exécuter les décisions prises par l'assemblée générale et de veiller au respect du règlement de copropriété".

En fait, [T] [X] fonde assurément son action sur le contrat de vente conclu avec le syndicat des copropriétaires, reçu par un notaire, tenu d'une obligation de conseil, comportant le rappel de la résolution prévoyant la création d'un syndicat secondaire, qui s'est avéré juridiquement impossible. Il suffit, pour s'en convaincre de prendre connaissance de l'exposé du litige contenu dans ses conclusions aux termes desquelles il précise en page 4, après un rappel factuel antérieur à la signature de l'acte de vente "il existait donc, de la commune intention des parties, un syndical principal pour l'ensemble des bâtiments A-B-C et D, désormais un syndicat secondaire constitué par le seul bâtiment D" ou encore du paragraphe A du IV "sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires" dont les termes sont exempts de toute ambiguïté sur le fondement contractuel de son action : " attendu qu'il est constant et surabondamment établi que dès lors que la Cour de cassation a retenu que " la possibilité de créer un syndicat secondaire pour ce bâtiment est exclue ", le syndicat des copropriétaires a lourdement exposé sa responsabilité à son égard. que le syndicat des copropriétaires a de surcroît, lui-même, soutenu l'argumentation visant à dénier l'existence même de syndicat secondaire, qu'il avait pourtant choisi de créer, en absolue violation des dispositions de l'article 104 du Code civil, ancien article 1134 du Code civil, qui énoncent, en tant que dispositions d'ordre public, que " les contrats doivent être exécutés de bonne foi ", qu'il s'agit d'une faute lourde et dolosive, invoquant " une stipulation faisant de son acquisition une entité autonome au sein de la copropriété constituant une condition substantielle et déterminante à son consentement".

La teneur du dispositif de ses conclusions, qui comportent plusieurs moyens au soutien de ses prétentions, confirme, si besoin en était, le fondement contractuel de son action mais également délictuel et les conséquences qu'il entend tirer de la responsabilité qu'aurait engagée le syndicat des copropriétaires "par des moyens constitutifs de dol",et par un comportement fautif dans le cadre d'une démarche contentieuse, en sollicitant sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, à hauteur d'une somme de 160.000 euros.

Il y a donc bien cumul de la responsabilité contractuelle et délictuelle. Or, les responsabilités contractuelle et délictuelle ne peuvent se cumuler lorsque les demandes de réparation portent, comme en l'espèce, sur le même objet.

L'action n'en est pour autant irrecevable et il appartient au tribunal de trancher le litige conformément aux règles applicables.

[T] [X] soutient que la stipulation faisant de son acquisition une entité autonome au sein de la copropriété constituait une condition substantielle à son consentement.

Il soutient également que la commune intention des parties lors de la vente par le syndicat des lots qui constituaient précédemment une partie commune rez-de-chaussée (loge du gardien) et un appartement étage du bâtiment D, était de constituer un syndicat secondaire qui serait seul en charge de l'entretien des travaux de réhabilitation de l'ouvrage constituant le syndicat secondaire, travaux que le syndicat principal ne voulait pas justement entreprendre et que cette volonté a été très clairement exposée aux termes des constitutifs ayant constitué leur accord. 

Il produit à cet effet le premier courrier adressé par le syndic, cabinet Europazur en date du 3 septembre, ayant pour objet " la transformation de logements du bâtiment D/syndicat secondaire Résidence Les Palmiers " qui lui confirment que " les travaux de transformation des 2 logements de 2 pièces en une habitation unique sont internes au bâti du bâtiment D et un syndicat secondaire qui n'appelle aucune autorisation spécifique de la copropriété représentée par les syndicats A/B et C" la parenthèse pièce numéro 2).

Il produit également le second courrier adressé par le syndic le 27 septembre 2022, ayant le même objet, en complément de sa lettre du 3 septembre. Le cabinet Europazur, en sa qualité de syndic de la résidence Les Palmiers atteste par la présente " qu'il est le seul concerné pour l'ensemble des décisions qui seront adoptées par ce syndicat, en qualité d'uniques copropriétaires du syndicat secondaire du bâtiment D (pièce n° 3)

Il s'appuie en outre sur un ensemble d'éléments et/ou d'événements antérieurs à l'acquisition tels que l'information donnée en 1987 par le syndic de l'époque au conseil syndical en réponse d'une demande d'inscription à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée générale en vue de la vente ou location des deux appartements du bâtiment D, le rejet de la résolution proposée au vote de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 lors de l'assemblée générale du 30 novembre 1987, sur les résolutions 5 et 6 adoptées lors de l'assemblée générale du 14 mars 2001, décidant de la création d'un syndical pour l'ensemble des bâtiments A, B et C et un syndical secondaire constitué pour le seul bâtiment D.

Il est constant que, comme le soutient [T] [X], le contexte de la vente est clairement explicité dans cette résolution, la copropriété ne voulant pas assumer elle-même les frais de remise en état du bâtiment dont s'agit, inoccupé, d'où sa vente et la constitution d'un syndicat secondaire en vue du transfert des charges à son futur ou à ses futurs propriétaires.

Il a donc acquis les lots en toute connaissance de cause.

Cela étant, indépendamment de l'ensemble de ces considérations et de ce contexte, il ne pouvait méconnaître les dispositions de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 et il doit assumer le risque qu'il a accepté de prendre dans un contexte parfaitement connu de lui, alors qu'il acquérait la totalité des lots dans un but déterminé, précisé dans l'acte de vente dans un paragraphe intitulé "conditions particulières", figurant en page 15, ainsi libellée " l'acquéreur déclare qu'il ne destine pas l'immeuble présentement acquis à la démolition ou à la reconstruction. Il déclare vouloir l'aménager en une habitation unique. Monsieur [E], es-qualités, représentant la copropriété donne son accord pour la transformation du bâtiment D en une villa en 2 niveaux et pour les travaux qui l'accompagnent (modification des baies en façade et fermeture de l'escalier arrière".

L'acte authentique de vente dressé par la SCP [P], notaire à Vence, le 6 décembre 2002, procède aux opérations successives de modificatif de l'état descriptif de division des Palmiers par la création du lot n° 148, puis de vente par le syndical au profit de [T] [X] des quatre lots, sans que le notaire n'ait émis la moindre objection et attiré l'attention des parties à l'acte, au titre de son obligation d'information et de conseil, sur l'impossibilité de créer un syndicat secondaire lorsque tous les lots de copropriété sont réunis entre les mains d'un même copropriétaire.

L'erreur commune commise n'est pas constitutive d'un dol de la part du syndicat des copropriétaires, en l'absence de toute manœuvre dolosive et de la parfaite information donnée à l'acquéreur de la situation factuelle et du contexte de la vente ainsi que de l'objectif poursuivi. 

La mauvaise foi du syndicat des copropriétaires ne saurait davantage être retenue dès lors que l'impossibilité de créer un syndical secondaire ne dépendait pas de sa seule volonté mais de la faisabilité juridique de l'opération.

Le demandeur ne caractérise pas plus la faute lourde qu'elle impute au seul syndicat, prétendument commise à l'occasion du contrat de vente du 6 décembre 2002 dont il n'a jamais envisagé de solliciter la nullité pour erreur.

L'absence de mise en œuvre des résolutions adoptées par l'assemblée générale des copropriétaires notamment la résolution n° 10 du procès-verbal de l'assemblée générale du 14 mars 2001, ainsi libellée " l'assemblée générale de la résidence Les Palmiers réunie ce jour, décide la constitution de syndicat secondaire du bâtiment D, composé de l'ancienne conciergerie et de 3 autres lots, afin d'assurer la gestion interne de ce bâtiment " procède, non pas d'une faute et d'une violation des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 mais de l'impossibilité juridique de créer un syndicat secondaire au regard des dispositions de l'article 27 de cette même loi, qui dispose " lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée générale, décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre d'un syndicat, dit secondaire. Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, entretien et l'amélioration interne de ce dossier bâtiment… " et de l'acquisition par un seul propriétaire des lots composant ce bâtiment, par voie de conséquence la réunion de tous les lots entre les mains de ce seul propriétaire.

L'existence d'un syndicat et la tenue d'une assemblée supposent, ainsi que l'a rappelé la cour d'appel dans son arrêt du 23 octobre 2014, dont le pourvoi en cassation formé par [T] [X] a été rejeté par un arrêt de la Cour de cassation du 28 janvier 2016, une pluralité de personnes, étant observé qu'il est admis que la réunion aux mains d'une seule personne de toutes les parties privatives des lots dépendant de syndicat secondaire emporte sa dissolution.

Il est constant que la résolution relative à la création d'un syndicat secondaire ne consistait qu'en un projet antérieurement à son acquisition, à l'époque où le bâtiment D comportait plusieurs lots qui n'étaient pas réunis entre les mains d'un seul et même copropriétaire.

[T] [X] ne peut valablement reprocher un prétendu revirement, "décidé unilatéralement par le syndic, sans que l'assemblée générale en ait débattu ni en ait approuvé les conséquences", dont il n'a pas entendu rechercher la responsabilité en son temps et soutenir que celui-ci a porté atteinte au principe de sécurité juridique et à sa confiance légitime dans la validité de l'acte authentique de vente.

Nul ne pouvait ignorer les dispositions de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 d'ordre public dès lors que les lots composaient ledit bâtiment devenaient la propriété d'un unique copropriétaire. Au demeurant, conscient de la situation et de l'impossibilité de créer un syndicat secondaire, à tout le moins depuis l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 23 octobre 2014, soit quatorze auparavant, il évoque, dans ses conclusions, les pourparlers transactionnels menés dans le courant de l'année 2023 "afin d'étudier une solution qui pourrait mettre fin à l'ensemble des procédures judiciaires qui les opposent" dont l'échec l'ont conduit à solliciter le réenrôlement de l'instance introduite en 2018. 

La copropriété n'a pu que tirer les conséquences de cette situation juridique sans qu'il puisse lui opposer la jurisprudence de la Cour de cassation qui a énoncé, dans un arrêt de l'assemblée plénière du 27 février 2009 ou 1° chambre civile du 3 février 2010, pourvoi n° 08-21288) qu'une partie ne peut de se prévaloir d'une position contraire à celle qu'elle a prise antérieurement lorsque ce changement se produit au détriment d'un tiers pour tenter de caractériser une faute contractuelle.

Les mêmes observations valent s'agissant du défaut d'exécution de la résolution n° 12 de cette même assemblée générale du 14 mars 2001 et de mise en conformité du règlement de copropriété.

Indépendamment de l'absence de faute contractuelle caractérisée commise par le syndicat des copropriétaires de nature à engager sa responsabilité et à fonder une demande indemnitaire, il sera observé que le défaut d'exécution des résolutions adoptées lors de cette assemblée générale ne sont pas en lien avec les préjudices invoqués dès lors qu'il ressort de ses propres déclarations que les appels de fonds sont établis selon une clé de répartition de 1012 tantièmes correspondant aux 1000 tantièmes du règlement de copropriété actuellement en vigueur, augmenté de 12 tantièmes correspondant à la création du lot n° 148.

En effet, il est constant qu'il a acquis ce lot pour 12 millièmes de la propriété du sol et des parties communes, que la modification des charges communes générales a été adoptée à l'unanimité par l'assemblée générale des copropriétaires du 14 mars 2001, que l'état descriptif de division a été modifié par acte notarié, publié au service de la publicité foncière en 2003, que depuis la date de l'acquisition des lots de copropriété, le syndic opère les appels de fonds pour les charges communes et charges communes générales sur la base de 1012 tantièmes (confer pièce n° 6 du bordereau de communication de pièces du syndicat des copropriétaires).

Ainsi le syndicat des copropriétaires le rappelle à titre surabondant dans ses conclusions, le tribunal judiciaire de Grasse, dans son jugement du 18 mars 2024, a considéré " qu'il ne pouvait être reproché au syndicat des copropriétaires ne pas avoir inscrit à l'ordre du jour la question de la mise en conformité du règlement de copropriété alors que le projet de résolution portée par [T] [X] portait précisément sur ce point, a été soumis au vote et rejeté à la majorité des voix des copropriétaires ". En conséquence, le tribunal a jugé " qu'il s'ensuit que l'absence de mention dans le règlement de copropriété du lot numéro 148 acquis en 2002 et englobant le local commun jusqu'alors destiné à la conciergerie pour 12/1000 de la propriété du sol et des parties communes, n'emporte aucune conséquence sur l'existence de ce lot et le paiement des charges découlant de son acquisition. La demande formée par [T] [X] de se voir restituer les charges relatives au lot numéro 148 sera donc rejetée, [T] [X] ne pouvant se voir exonérer du paiement de ces charges au seul motif que le lot numéro 148 ne serait pas mentionné par le règlement de copropriété".

Il s'ensuit que l'absence de mise en conformité du règlement de copropriété et de répartition des charges de copropriété ne sont pas constitutifs d'une faute du syndicat des copropriétaires en lien avec les préjudices allégués.

A titre surabondant, il sera ajouté que les dépenses que le copropriétaire a choisies d'exposer pour la remise en état du bâtiment et la rénovation de la toiture du bâtiment résultent, qu'elles résultent des termes mêmes du contrat de vente et constituent la contrepartie de la possibilité offerte de procéder à la réalisation des travaux, objet de la déclaration de travaux délivrée par le maire suite à sa demande formalisée le 26 septembre 2006, avec pour conséquence une valorisation des lots dont il jouit, constituant désormais une villa au sein de la copropriété.

Il ne saurait, sous couvert de son action en responsabilité, solliciter la mise à la charge de la copropriété ces travaux outre les travaux de réhabilitation .

Le prix offert tenait nécessairement compte de l'état des lots à la date de l'acquisition et des travaux indispensables précisément pour respecter les normes minimales d'habilité des logements dans le respect des dispositions du code de la construction et de l'habitation. 

Dans le cadre de l'action en responsabilité engagée à l'encontre du syndicat des copropriétaires, dont les conditions ne sont pas réunies, [T] [X] ne peut imputer à la charge de la copropriété le coût de la rénovation de la toiture du bâtiment D, partie commune, alors même que le syndic, par correspondance du 16 février 2006, lui aurait retourné les deux plans transmis figurant l'existant, le projet après travaux, y apposant la mention "bon pour accord pour la copropriété", la copie certifiée conforme par ses soins de l'autorisation votée en assemblée générale suivant procès-verbal du 6 janvier 2023.

Une telle demande est irrecevable dans le cadre de l'action en responsabilité dont le tribunal est saisi.

[T] [X] prétend avoir subi un préjudice découlant de la perte des droits attachés au statut du syndicat secondaire du bâtiment D, sans le démontrer, procédant par affirmation. Il ne résulte aucunement des éléments du dossier, comme il le soutient, qu'il "n'aurait pas pris la décision d'achat de ce bâtiment s'il n'avait été préalablement convenu qu'il ne pouvait librement le réhabiliter en villa et qu'en toute hypothèse, il n'aurait pas offert le même prix". Il s'agit d'un argument inopérant que le syndicat des copropriétaires serait également susceptible de lui opposer. Celui-ci n'aurait certainement pas exigé le même prix de vente si les travaux de transformation du bâtiment D en une villa au profit de l'acquéreur avaient dû être mis à la charge de la collectivité des copropriétaires. 

[T] [X] a été en mesure de réaliser le projet architectural souhaité, à savoir la création d'une villa, conformément à l'intention commune initiale des parties, et ce indépendamment du litige les ayant opposé portant sur la conformité des travaux de surélévation de la toiture, en méconnaissance des résolutions adoptées lors des assemblées générales des 6 janvier 2003 et 19 décembre 2003.

L'existence d'un syndicat secondaire n'aurait pas affranchi le copropriétaire de se conformer aux résolutions adoptées par le syndicat principal.

Enfin, le demandeur ne justifie nullement d'une perte de la valeur de son bien à hauteur de 10 % ni d'un quelconque préjudice.

[T] [X] sera en conséquence débouté de sa demande indemnitaire.


2 Sur la demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires d'avoir à procéder sous astreinte à la régularisation du règlement de copropriété en conformité avec le modificatif de l'état descriptif de division de la copropriété Les Palmiers, intégré à l'acte de vente du 6 décembre 2002 relatif à la création du lot n° 148 :


Le syndicat des copropriétaires oppose à cette demande une fin de non recevoir au sens de l'article 122 du code de procédure civile, à savoir l'autorité de la chose jugée et l'exception de litispendance.

La fin de non recevoir constitue un moyen de défense qui tend à faire déclarer k'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L'article 1355 du Code civil que " l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause, que la demande soit entre les mêmes parties, et formées par elles et contre elles en la même qualité".

L'immutabilité de la chose jugée exprime l'impossibilité de remettre en cause ce qui a été fixé dans une décision de justice. Elle est conditionnée à la clôture des voies de recours. En effet, les voies de recours ont pour but de réformer la décision rendue dès l'instant qu'elles ne peuvent plus être exercées ou qu'elles ont été exercées sans succès, la décision juridictionnelle devenant irrévocable.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires oppose la saisine du tribunal judiciaire dans le cadre d'une instance enrôlée sous le numéro 21/02753 et les conclusions prises par [T] [X] le 4 décembre 2023 au soutien de sa demande de nullité de la résolution numéro 28 de l'assemblée générale du 8 février 2021, ayant donné lieu à un jugement du 18 mars 2024. Ce jugement l'a débouté de sa demande tendant à l'annulation de ladite résolution inscrite à l'ordre du jour de cette assemblée générale à sa demande expresse.

Appel a été interjeté à l'encontre de cette décision qui n'a pas autorité de la chose jugée.

Quant à l'exception de litispendance visée à l'article 100 du code de procédure civile, "si le même litige et pendant devant de juridiction de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l'autre si l'une des parties le demande. À défaut, elle peut le faire d'office".

Ces dispositions n'ont pas vocation à s'appliquer dès lors que la cour d'appel n'est pas une juridiction du même degré que le tribunal judiciaire de Grasse.

En conséquence de quoi, le syndicat des copropriétaires invoque les dispositions de l'article 102 du même code qui énonce que " lorsque les juridictions ne sont pas de même degré, l'exception de litispendance ou de connexité ne peut être soulevée que devant la jeune mission du degré inférieur ".

Il résulte de la lecture du jugement du tribunal judiciaire du 18 mars 2024 qu'une assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier s'est tenue le 8 février 2021, que [T] [X] a soumis la résolution suivante numéro : " Monsieur [X] sollicite l'autorisation à l'assemblée générale pour la mise en conformité du règlement de copropriété au regard de l'acte de vente du bâtiment D du 6 décembre 2002 et du modificatif de l'état descriptif de division inclus à l'acte authentique, encore en application des septième, 8e, 9e et 12e résolutions l'assemblée générale du 14 mars 2001, et des lois et décrets rappelés ci-dessus.
Il s'agit essentiellement d'apporter modifications au règlement de copropriété :
- sur l'état descriptif de l'immeuble concernant le bâtiment D en ce que son rez-de-chaussée est constitutif du lot numéro 148 doté d'un appartement partie privatives (ancienne conciergerie) avec 12/1000 de la propriété du sol et des parties communes générales de l'ensemble immobilier, et pourtant droit accessoires de jouissance privative sur les parties communes abords du bâtiment D désignées " réservées à l'usage exclusif du bâtiment D " au modificatif de l'état descriptif de division incluse à l'acte authentique.
-Sur les différentes catégories de charges et la quote-part afférente à chaque lot dans chaque catégorie d'échange réparti sur 1012 tantièmes.
L'assemblée générale de la résidence Les Palmiers adoptent la modification du règlement de copropriété qui s'impose par la création du lot numéro 148 et sollicite à ce titre la désignation de la SCP [P], notaire, aux fins qu'il procède à ladite modification et à la publication du règlement de copropriété en conformité", que cette résolution a été refusée la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Le tribunal a considéré que l'article 209-II de la loi ELAN du 23 novembre 2018, modifié par la loi dite 3 DS, qui prévoit que le syndicat des copropriétaires inscrits à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mention des parties communes à jouissance privative existantes dans le règlement de copropriété, sans que l'absence d'une telle mention des incidences sur l'existence de ces parties communes et d'en conclure que la demande formée de convoquer une assemblée générale spécifiquement à cette fin était dénuée d'intérêt et qu'elle devait être rejetée.

Le demandeur ne peut disconvenir que, dans le cadre de cette instance en annulation de ladite résolution, à titre subsidiaire, il a sollicité expressément du tribunal qu'il ordonne syndicat des copropriétaires, de convoquer une assemblée générale, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, aux fins de mise en conformité au règlement de copropriété avec la situation juridique du lot numéro 148 créé par la vente du bâtiment D par le syndicat des copropriétaires, suivant acte du 6 décembre 2002, compte tenu de la création de parties communes jouissance privatives d'une part, et pour l'établissement de nouvelle état des répartitions des charges communes générales, d'autre part"

La demande est différemment libellée en ce que dans le cadre de la présente instance, il n'est pas demandé au syndicat des copropriétaires de convoquer une assemblée générale à cet effet mais de condamner à procéder à la régularisation souhaitée, sans préalablement convoquer une assemblée générale. Elle tend rigoureusement aux mêmes fins.

En tout état de cause, non seulement une juridiction ne peut se substituer à l'assemblée générale des copropriétaires pour imposer une décision, alors qu'au surplus, au regard des dispositions de la loi du 21 février 2022, dite 3DS, venue modifier les dispositions de l'article 209 de la loi ELAN, l'absence de mention dans le règlement de copropriété des parties communes spéciales à jouissance privative existante est sans conséquence sur l'existence des parties communes.

Ces dispositions d'ordre public, qui sont venus remédier aux risques d'insécurité juridique issue des dispositions de cette loi, ont permis au tribunal de considérer que l'absence de mention dans le règlement de copropriété du lot numéro 148, acquis en 2002 et englobant le local commun jusqu'alors destinée à la conciergerie pour 12/1000 de la propriété du sol et des parties communes, n'emporte aucune conséquence sur l'existence de ce lot et le paiement des charges découlant de son acquisition.

Au demeurant, dans le cadre de la présente instance, [T] [X] entend obtenir du tribunal qu'il revienne sur la décision ainsi rendue.

Il appartiendra à la cour d'appel de statuer sur l'ensemble de ses moyens et tensions.

Sa demande sera déclarée irrecevable en application de l'exception de litispendance soulevée à bon droit par le syndicat des copropriétaires.


3 Sur la demande de [T] [X] tendant à voir ordonner au syndicat des copropriétaires d'avoir par l'organe de son syndic en exercice, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, d'exécuter la délibération numéro 10 : " constitution d'un syndicat secondaire du bâtiment D de l'assemblée générale du 14 mars 2001 résultant de l'obligation de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ou à défaut, d'organiser une assemblée générale proposant un amendement à cette délibération recevable par Monsieur [T] [X] :


Le demandeur ne peut exiger du tribunal qu'il condamne le syndicat des copropriétaires a une obligation de faire, contraire aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 plus précisément de l'article 27, la constitution d'un syndicat secondaire du bâtiment D ayant été considérée impossible par la cour d'appel dans son arrêt, objet d'un pourvoi en cassation rejeté. 

Dans son arrêt du 28 janvier 2016, la Cour de cassation a jugé que " mais attendu qu'ayant relevé que la résolution prévoyant la création d'un syndicat secondaire des copropriétaires pour le bâtiment D nous consistait en un projet adopté à l'époque ce bâtiment comportait plusieurs lots qui n'étaient pas réunis entre les mains d'un seul propriétaire, et exactement retenu que l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 excluait que le propriétaire de tous les lots d'un bâtiment puisse obtenir la création d'un syndicat secondaire des copropriétaires, la cour d'appel, qui n'était tenue de statuer que dans les limites de la demande ont été saisi et qu'il n'avait pas à procéder à une recherche que ces constatations rendaient inopérante, a pu en déduire qu'il n'y avait pas lieu à convocation d'une assemblée générale pour modifier le règlement de copropriété".

Cette demande est parfaitement irrecevable.

Quant à la demande d'organisation d'une assemblée générale proposant un amendement à cette délibération recevable par ses soins, elle est sans objet. Le tribunal ne saurait se substituer à [T] [X] qui a tout loisir de solliciter à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée générale, une résolution à cet effet.

Elle sera rejetée. 


4 Sur l'application de l'article 10-1 avant dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965


Aux termes de l'article 10-1 avant dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965n, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l'espèce, les demandes de [T] [X] n'ayant pas prospéré, il sera débouté de sa demande formée de ce chef.


5 Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive :


Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du demandeur au paiement d'une somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. Il met en exergue l'acharnement de [T] [X] à l'encontre de la propriété depuis 2002.

La multiplicité des procédures initiées par ce copropriétaire est incontestable.
Néanmoins, l'exercice d'une action en justice constitue un droit fondamental dont le caractère abusif ne se présume pas. Alors même que le demandeur a été débouté de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, il n'a pas commis une faute équipollente au dol, Son intention de nuire n'est pas davantage caractérisée, son action n'étant que la conséquence d'une incompréhension d'une situation qu'il a acceptée en toute connaissance de cause et dont il doit assumer les suites et de l'impossibilité de parvenir à une solution amiable tentée en 2023 et 2024 mais qui a échoué.

Dès lors, la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive sera rejetée et le syndicat des copropriétaires débouté.


6 Sur les demandes accessoires :


- Sur les dépens de l'instance et leur distraction :

En application de l'article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

[T] [X], succombant à l'instance, conservera sa charge les dépens.

Distraction des dépens sera ordonnée, en application de l'article 699 du code de procédure civile, au profit de l'avocat constitué aux intérêts du syndicat des copropriétaires.


- Sur les frais irrépétibles :

En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Aucune considération d'équité ne commande d'allouer au demandeur, qui succombe à l'instance, une indemnité destinée à compenser les frais irrépétibles qu'il a choisis d'exposer après plusieurs années d'actions diverses, toujours fondées sur son axe acquisition des lots de copropriété. Il sera débouté de la demande formée de ce chef.

En revanche, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires l'intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens qu'il a été contraint une nouvelle fois d'engager pour assurer la défense de ses intérêts, de l'intérêt collectif des copropriétaires composant la copropriété et répondre à des demandes irrecevables ou non fondées.

En conséquence, [T] [X], partie condamnée aux dépens, sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires, la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles, et sera débouté de sa propre demande formée de ce chef. 

- Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Dès lors que les demandes du copropriétaire ont été intégralement rejetées, l'exécution provisoire du présent jugement est parfaitement compatible avec la nature de l'affaire. Aucune considération ne justifie en l'espèce que l'exécution provisoire de droit soit écartée.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal statuant, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Déboute, en l'absence de responsabilité contractuelle du syndicat des copropriétaires LES PALMIERS, [T] [X] de ses demandes tendant à voir :

- juger que pour lui, la stipulation faisant de son acquisition une entité autonome au sein de la copropriété constituait une condition substantielle et déterminante à son consentement ;

- juger que la commune intention des parties lors de la vente par le syndicat des lots qui constituaient précédemment une partie commune en rez-de-chaussée (loge gardien) et un appartement étage du bâtiment D, était de constituer un syndicat secondaire qui seule serait en charge de l'entretien et des travaux de réhabilitation de l'ouvrage constituant ledit syndicat secondaire ;

- juger que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES PALMIERS en soutenant la non-existence du syndicat secondaire constitué par le bâtiment D, et même l'impossibilité de principe de ce dernier à exister, alors qu'il en est l'auteur, a violé ses propres délibérations et les actes authentiques qui s'en sont suivis ; 

- juger que dès lors que la Cour de cassation a retenu que la possibilité de créer un syndicat secondaire pour ce bâtiment est exclue, le syndicat a exposé lourdement, par des moyens constitutifs de dol, sa responsabilité à son égard ;

- juger qu'il est recevable et bien fondé à solliciter réparation des conséquences dommageables constituant une suite immédiate et directe de la défaillance contractuelle du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier ;

- juger que le syndicat des copropriétaires a adopté un comportement particulièrement fautif dans le cadre d'une démarche contentieuse contradictoire à ses engagements lui causant un préjudice important qu'il convie de réparer sur le fondement de la responsabilité contractuelle ;

- juger que le litige et les demandes portant sur le remboursement des charges de copropriété et de la mise en conformité du règlement de copropriété sont différentes du litige et des demandes formulées dans le cadre de la procédure enregistrée sous le numéro 24/0237 ;

- condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 156 000 € à titre de dommages-intérêts, sauf à parfaire;

Déclare irrecevable la demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires d'avoir à procéder sous astreinte à la régularisation du règlement de copropriété en conformité avec le modificatif de l'état descriptif de division de la copropriété Les Palmiers, intégré à l'acte de vente du 6 décembre 2002 relatif à la création du lot n° 148, en ce qu'elle se heurte à l'exception de litispendance en application de l'article 102 du code de procédure civile résultant de l'appel interjeté par [T] [X] à l'encontre du jugement du tribunal judiciaire de céans du 16 mars 2024, toujours pendant devant la cour d'appel ; 

Déclare irrecevable la demande de [T] [X] tendant à voir ordonner au syndicat des copropriétaires d'avoir par l'organe de son syndic en exercice, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, d'exécuter la délibération numéro 10 : " constitution d'un syndicat secondaire du bâtiment D de l'assemblée générale du 14 mars 2001 résultant de l'obligation de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ou à défaut, d'organiser une assemblée générale proposant un amendement à cette délibération recevable par Monsieur [T] [X] ;

Déboute le syndicat des copropriétaires LES PALMIERS de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Juge n'y avoir lieu au profit de [T] [X] dont les demandes ont été rejetées à l'application du dernier alinéa de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne [T] [X] aux dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Dan, constitué aux intérêts du syndicat des copropriétaires [R] ;

Déboute [T] [X] de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires LES PALMIERS à porter et payer à [T] [X] une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Juge qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de plein droit attachée à cette décision et rappelle en conséquence que le présent jugement est exécutoire de plein droit.



LE GREFFIER LA PRESIDENTE