Tribunal judiciaire d'Orléans, JCP-Baux d'habitation, 23 juin 2026, n° 25/00631

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE


L’association AIDAPHI ont donné à bail à Monsieur [A] [E] un bien à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2], par contrat de résidence en date du 11 juillet 2023, moyennant une redevance mensuelle de 383,09 euros.

L’association AIDAPHI a fait assigner Monsieur [A] [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte de commissaire de justice signifié à personne le 17 juillet 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : 
déclarer acquise la clause résolutoire insérée au contrat ;ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [E] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner à titre provisionnel Monsieur [A] [E] à payer à l’association AIDAPHI à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges à compte du jugement à intervenircondamner à titre provisionnel Monsieur [A] [E] au paiement de la somme de 385,58 euros au titre des loyers et charges impayés, le tout avec intérêts « de droit » condamner à titre provisionnel Monsieur [A] [E] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.
Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives n’a pas été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été appelée à l'audience du 24 mars 2026. 

A l'audience, l’association AIDAPHI, représentée par son avocat, a maintenu toutes ses demandes sans actualiser le montant de la dette locative. N’étant pas en mesure de produire de décompte actualisé, une note en délibéré jusqu’au 10 avril 2025.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, la demanderesse ayant été mise en mesure de présenter ses observations sur ce point.

La demanderesse à a ce titre été autorisée à produire en délibéré avant le 10 avril 2025 le justificatif de l’avis adressé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Monsieur [A] [E] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré au 23 juin 2026.

Par courrier reçu au greffe le 26 mars 2026, la demanderesse a transmis à la juridiction un décompte actualisé au 31 décembre 2025, un justificatif de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ainsi que plusieurs autres pièces dont il ne sera pas tenu compte, leur communication en cours de délibéré n’ayant pas été autorisée.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION


L'article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l'article 473 du même code, la décision est réputée contradictoire, cette dernière étant susceptible d'appel.

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

A titre liminaire, il sera rappelé que l’article L353-20 du code de la construction et de l’habitation, applicable au présent litige, dispose que « Nonobstant toutes dispositions ou stipulations contraires, les bailleurs autres que les organismes d'habitations à loyer modéré mentionnés à l'article L. 353-14 peuvent louer, meublés ou non, les logements régis par une convention conclue en application de l'article L. 831-1 aux personnes morales mentionnées au I de l'article L. 442-8-1.
Les sous-locataires sont assimilés aux locataires, dans la mesure et dans les conditions prévues par le présent article. (…) Les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée sont applicables au contrat de sous-location dans les conditions prévues aux III et VIII de l'article 40 de cette loi. »

L’article 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose dans son III «  III. - Les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l'article 3, l'article 3-1, le II de l'article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 et 17, le II de l'article 17-1 et les articles 17-2 et 18 ne sont pas applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.
L'article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.
Les treizième à vingt-troisième alinéas du I de l'article 15 leur sont applicables.
L'article 16, le I de l'article 17-1, l'article 18, le 1° de l'article 20 , les cinq premiers alinéas de l'article 23 et les articles 25-3 à 25-11 ne sont pas applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l'article L. 353-14 du code de la construction et de l'habitation.
Les articles 25-3 à 25-11 de la présente loi ne sont pas applicables aux logements appartenant à une société d'économie mixte et qui sont régis par une convention conclue en application de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation. ». Le VIII du même article étant spécifique à l’hypothèse des résidences universitaires et donc non applicable en l’espèce. 



Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :



L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande. 

En l’espèce, l’association AIDAPHI justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 26 janvier 2026. 
Cette saisine étant postérieure à l’assignation du 17 juillet 2025, elle ne respecte donc pas le délai de 2 mois devant précéder ladite assignation. 

La demande de résiliation est donc irrecevable. Par suite, les demandes tendant à l’expulsion et à la fixation d’une indemnité d’occupation seront rejetées.


Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés :


L’article 1728 du code civil impose au preneur de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. 


En l’espèce, l’association AIDAPHI produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 décembre 2025, Monsieur [A] [E] lui est redevable de la somme de 279,37 euros, soustraction faite des frais de procédure relevant des dépens et du solde antérieur au 1er juin 2025, dont il n’est pas justifié.

Monsieur [A] [E] sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision sur les loyers et charges dues au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il sera rappelé qu’en vertu des règles d’imputation des paiements, les paiements éventuellement intervenus depuis le 31 décembre 2025 s’imputent en priorité sur cette dette. 


Sur les demandes accessoires :


Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

La demanderesse succombant dans une très large mesure à l’instance, les entiers dépens seront laissés à sa charge.


Sur l'article 700 du code de procédure civile :

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de cette partie.

En l'espèce, la demanderesse étant condamnée aux entiers dépens, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’association AIDAPHI irrecevable en sa demande tendant au constat de la résiliation du contrat ;

DECLARE l’association AIDAPHI recevable pour le surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [A] [E] à payer à l’association AIDAPHI la somme de 279,37 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés au 31 décembre 2025;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE qu’en vertu des règles d’imputation des paiements, les paiements éventuellement intervenus depuis le 31 décembre 2025 s’imputent en priorité sur cette dette. 

REJETTE le surplus des demandes ;

LAISSE les entiers dépens à la charge de l’association AIDAPHI

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée 


La greffière, La juge des contentieux de la protection,

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 1]



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 JUIN 2026

Minute n° :

N° RG 25/00631 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HKHD


COMPOSITION DU TRIBUNAL :


Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier 






DEMANDEUR :

Association AIDAPHI, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d'ORLEANS





DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [E], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté







A l'audience du 24 Mars 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.






Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
copies délivrées le :
à :




EXPOSE DU LITIGE


L’association AIDAPHI ont donné à bail à Monsieur [A] [E] un bien à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2], par contrat de résidence en date du 11 juillet 2023, moyennant une redevance mensuelle de 383,09 euros.

L’association AIDAPHI a fait assigner Monsieur [A] [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte de commissaire de justice signifié à personne le 17 juillet 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : 
déclarer acquise la clause résolutoire insérée au contrat ;ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [E] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner à titre provisionnel Monsieur [A] [E] à payer à l’association AIDAPHI à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges à compte du jugement à intervenircondamner à titre provisionnel Monsieur [A] [E] au paiement de la somme de 385,58 euros au titre des loyers et charges impayés, le tout avec intérêts « de droit » condamner à titre provisionnel Monsieur [A] [E] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.
Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives n’a pas été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été appelée à l'audience du 24 mars 2026. 

A l'audience, l’association AIDAPHI, représentée par son avocat, a maintenu toutes ses demandes sans actualiser le montant de la dette locative. N’étant pas en mesure de produire de décompte actualisé, une note en délibéré jusqu’au 10 avril 2025.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, la demanderesse ayant été mise en mesure de présenter ses observations sur ce point.

La demanderesse à a ce titre été autorisée à produire en délibéré avant le 10 avril 2025 le justificatif de l’avis adressé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Monsieur [A] [E] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré au 23 juin 2026.

Par courrier reçu au greffe le 26 mars 2026, la demanderesse a transmis à la juridiction un décompte actualisé au 31 décembre 2025, un justificatif de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ainsi que plusieurs autres pièces dont il ne sera pas tenu compte, leur communication en cours de délibéré n’ayant pas été autorisée. 


MOTIFS DE LA DÉCISION


L'article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l'article 473 du même code, la décision est réputée contradictoire, cette dernière étant susceptible d'appel.

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

A titre liminaire, il sera rappelé que l’article L353-20 du code de la construction et de l’habitation, applicable au présent litige, dispose que « Nonobstant toutes dispositions ou stipulations contraires, les bailleurs autres que les organismes d'habitations à loyer modéré mentionnés à l'article L. 353-14 peuvent louer, meublés ou non, les logements régis par une convention conclue en application de l'article L. 831-1 aux personnes morales mentionnées au I de l'article L. 442-8-1.
Les sous-locataires sont assimilés aux locataires, dans la mesure et dans les conditions prévues par le présent article. (…) Les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée sont applicables au contrat de sous-location dans les conditions prévues aux III et VIII de l'article 40 de cette loi. »

L’article 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose dans son III «  III. - Les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l'article 3, l'article 3-1, le II de l'article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 et 17, le II de l'article 17-1 et les articles 17-2 et 18 ne sont pas applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.
L'article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.
Les treizième à vingt-troisième alinéas du I de l'article 15 leur sont applicables.
L'article 16, le I de l'article 17-1, l'article 18, le 1° de l'article 20 , les cinq premiers alinéas de l'article 23 et les articles 25-3 à 25-11 ne sont pas applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l'article L. 353-14 du code de la construction et de l'habitation.
Les articles 25-3 à 25-11 de la présente loi ne sont pas applicables aux logements appartenant à une société d'économie mixte et qui sont régis par une convention conclue en application de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation. ». Le VIII du même article étant spécifique à l’hypothèse des résidences universitaires et donc non applicable en l’espèce. 



Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :



L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande. 

En l’espèce, l’association AIDAPHI justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 26 janvier 2026. 
Cette saisine étant postérieure à l’assignation du 17 juillet 2025, elle ne respecte donc pas le délai de 2 mois devant précéder ladite assignation. 

La demande de résiliation est donc irrecevable. Par suite, les demandes tendant à l’expulsion et à la fixation d’une indemnité d’occupation seront rejetées.


Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés :


L’article 1728 du code civil impose au preneur de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. 


En l’espèce, l’association AIDAPHI produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 décembre 2025, Monsieur [A] [E] lui est redevable de la somme de 279,37 euros, soustraction faite des frais de procédure relevant des dépens et du solde antérieur au 1er juin 2025, dont il n’est pas justifié.

Monsieur [A] [E] sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision sur les loyers et charges dues au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il sera rappelé qu’en vertu des règles d’imputation des paiements, les paiements éventuellement intervenus depuis le 31 décembre 2025 s’imputent en priorité sur cette dette. 


Sur les demandes accessoires :


Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

La demanderesse succombant dans une très large mesure à l’instance, les entiers dépens seront laissés à sa charge.


Sur l'article 700 du code de procédure civile :

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de cette partie.

En l'espèce, la demanderesse étant condamnée aux entiers dépens, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS


La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’association AIDAPHI irrecevable en sa demande tendant au constat de la résiliation du contrat ;

DECLARE l’association AIDAPHI recevable pour le surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [A] [E] à payer à l’association AIDAPHI la somme de 279,37 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés au 31 décembre 2025;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE qu’en vertu des règles d’imputation des paiements, les paiements éventuellement intervenus depuis le 31 décembre 2025 s’imputent en priorité sur cette dette. 

REJETTE le surplus des demandes ;

LAISSE les entiers dépens à la charge de l’association AIDAPHI

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée 


La greffière, La juge des contentieux de la protection,

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Mise à jour de la source le 2026-07-01T21:15:35.151Z.