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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 28 / Proxi fond, 15 mai 2025, n° 25/01254

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de convention d’occupation établie dans le cadre du dispositif “Solibail” en date du 30 mars 2021, l’association AURORE a mis à disposition de Madame [K] [O] un logement situé [Adresse 5], pour une redevance mensuelle de 710,24 euros brute (avec une estimation d’aide pour le logement de 422 euros incluse).

Des redevances étant demeurées impayées, l’association AURORE a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1 842,80 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de septembre 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 21 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 janvier 2025, l’association AURORE a fait assigner Madame [K] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du contrat,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,
- ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Madame [K] [O] à lui payer au titre des redevances impayées la somme de 1 932,96 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel de 750 euros,
- condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’association AURORE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées, malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence délivré le 21 octobre 2024.

A l'audience du 3 avril 2025, l’association AURORE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 486,64 euros, selon décompte en date du 27 mars 2025.

Madame [K] [O] comparaît en personne et conteste le montant de la dette, faisant état d’un versement de la somme de 450 euros antérieurement à la date du décompte. Elle s’oppose aux demandes formées par l’association, souhaitant rester dans les lieux et continuer à payer sa redevance outre l’apurement de la dette. Elle fait état de la charge de 3 enfants dont 1 en très bas âge. Elle souligne qu’elle a sollicité à de nombreuses reprises le bailleur pour la réalisation de travaux qui n’ont jamais été réalisés de sorte qu’elle n’a pas payé la redevance dans l’attente que le bailleur s’exécute.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 mai 2025, le demandeur ayant été autorisé à produire par note en délibéré un décompte actualisé avant le 9 avril 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le régime applicable au présent litige

Sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [N] [M] [J] [L] a été conclu dans le cadre du dispositif Solibail, consistant en une activité d'intermédiation locative et de gestion locative sociale mentionnées à l'article L. 365-4. Le terme "intermédiation" de manière générique renvoie à l’intervention d’un tiers social (dénommé opérateur, organisme agréé ou association) entre le propriétaire et la personne occupant le logement, afin de sécuriser la relation locative. Leur activité consiste notamment en la location de logements auprès d'organismes agréés au titre de l'article L. 365-2 ou d'organismes d'habitations à loyer modéré en vue de leur sous-location à des personnes défavorisées dans les conditions prévues par l'article L.442-8-1, de logements à des bailleurs autres que des organismes d'habitations à loyer modéré en vue de leur sous-location à des personnes défavorisées dans les conditions prévues aux articles L. 321-10, L. 321-10-1 et L.353-20, de logements en vue de l'hébergement de personnes défavorisées dans les conditions de l'article L. 851-1 du code de la sécurité sociale ou de structures destinées à l'hébergement auprès d'un organisme agréé au titre de l'article L. 365-2 (article R365-1 du code de la construction et de l’habitation).

Si le contrat litigieux fait référence aux article L364-3 et L364-4 du code de la construction et de l’habitation, ces articles n’existent pas. Aussi il convient d’apprécier les dispositions applicables au regard des dispositions précitées. Il résulte du contrat litigieux que l’aide personnalisée au logement de l’article L831-1 du code de la construction et de l’habitation s’applique audit contrat, l’article 5 relatif aux contreparties financières stipulant une estimation de l’aide au logement de 422 euros.

A cet égard, l’article 40 III du code de la construction et de l’habitation applicable au présent contrat dispose que les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l'article 3, l'article 3-1, le II de l'article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 et 17, le II de l'article 17-1 et les articles 17-2 et 18 ne sont pas applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation. L'article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Les treizième à vingt-troisième alinéas du I de l'article 15 leur sont applicables. L'article 16, le I de l'article 17-1, l'article 18, le 1° de l'article 20 , les cinq premiers alinéas de l'article 23 et les articles 25-3 à 25-11 ne sont pas applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l'article L. 353-14 du code de la construction et de l'habitation. Les articles 25-3 à 25-11 de la présente loi ne sont pas applicables aux logements appartenant à une société d'économie mixte et qui sont régis par une convention conclue en application de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.

Ainsi, s’il est soumis à une réglementation spécifique, notamment en ce qui concerne notamment le dépassement de la durée maximale du séjour, les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas exclues du dispositif.





Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 9 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la demanderesse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 7 janvier 2025.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 30 mars 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 octobre 2024, pour la somme en principal de 1 842,80 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 décembre 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile. 




Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [K] [O] est redevable des redevances impayés jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, l’association AURORE produit un décompte actualisé par note en délibéré démontrant que Madame [K] [O] reste lui devoir la somme de 235,94 euros à la date du 31 mars 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des redevances impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. 

Pour la somme au principal, Madame [K] [O], n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qui comprend le versement de la somme de 450 euros évoquée à l’audience. 

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 235,94 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 842,80 euros à compter de la délivrance du commandement de payer. 

Madame [K] [O] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [K] [O] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et démontre être en capacité de régler sa dette locative compte tenu du faible montant de la dette. Aussi, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Faute pour Madame [K] [O] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Madame [K] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’association AURORE les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 30 mars 2021 entre l’association AURORE et Madame [K] [O] concernant la chambre située au [Adresse 5] sont réunies à la date du 23 décembre 2024 ;

Condamne Madame [K] [O] à verser à l’association AURORE la somme de 235,94 euros (décompte arrêté au 31 mars 2025, incluant la mensualité de mars 2025), correspondant à l'arriéré de redevances et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024 ;

Autorise Madame [K] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 4 mensualités de 50 euros chacune et une 5ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Rappelle qu'en application de l'article R. 824-29 du code de la construction et de l'habitation, sous réserve du respect de ce plan d'apurement, l'aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l'article R. 824-26 ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants à compter de l’audience ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;




* qu'à défaut pour Madame [K] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’association AURORE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
* que Madame [K] [O] soit condamnée à verser à l’association AURORE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er avril 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à l’association AURORE ou à son mandataire ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou demandes contraires ;

Condamne Madame [K] [O] à verser à l’association AURORE une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [K] [O] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. 

Le greffier Le juge des contentieux de la protection
Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 25/01254 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2UFR

Minute : 25/00479







ASSOCIATION AURORE
Représentant : Maître Alexia DROUX de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

 

C/


Madame [K] [O]






Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Alexia DROUX de la SCP DROUX BAQUET



Copie certifiée conforme délivrée à :
Madame [K] [O]


Le 


JUGEMENT DU 15 Mai 2025





Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 15 Mai 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 03 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;



ENTRE DEMANDEUR :


ASSOCIATION AURORE
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Maître Alexia DROUX de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Madame [K] [O]
[Adresse 5]
[Localité 7]
comparante



D'AUTRE PART





EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de convention d’occupation établie dans le cadre du dispositif “Solibail” en date du 30 mars 2021, l’association AURORE a mis à disposition de Madame [K] [O] un logement situé [Adresse 5], pour une redevance mensuelle de 710,24 euros brute (avec une estimation d’aide pour le logement de 422 euros incluse).

Des redevances étant demeurées impayées, l’association AURORE a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1 842,80 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de septembre 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 21 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 janvier 2025, l’association AURORE a fait assigner Madame [K] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du contrat,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,
- ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Madame [K] [O] à lui payer au titre des redevances impayées la somme de 1 932,96 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel de 750 euros,
- condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’association AURORE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées, malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence délivré le 21 octobre 2024.

A l'audience du 3 avril 2025, l’association AURORE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 486,64 euros, selon décompte en date du 27 mars 2025.

Madame [K] [O] comparaît en personne et conteste le montant de la dette, faisant état d’un versement de la somme de 450 euros antérieurement à la date du décompte. Elle s’oppose aux demandes formées par l’association, souhaitant rester dans les lieux et continuer à payer sa redevance outre l’apurement de la dette. Elle fait état de la charge de 3 enfants dont 1 en très bas âge. Elle souligne qu’elle a sollicité à de nombreuses reprises le bailleur pour la réalisation de travaux qui n’ont jamais été réalisés de sorte qu’elle n’a pas payé la redevance dans l’attente que le bailleur s’exécute.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 mai 2025, le demandeur ayant été autorisé à produire par note en délibéré un décompte actualisé avant le 9 avril 2025. 






MOTIFS DE LA DECISION

Sur le régime applicable au présent litige

Sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [N] [M] [J] [L] a été conclu dans le cadre du dispositif Solibail, consistant en une activité d'intermédiation locative et de gestion locative sociale mentionnées à l'article L. 365-4. Le terme "intermédiation" de manière générique renvoie à l’intervention d’un tiers social (dénommé opérateur, organisme agréé ou association) entre le propriétaire et la personne occupant le logement, afin de sécuriser la relation locative. Leur activité consiste notamment en la location de logements auprès d'organismes agréés au titre de l'article L. 365-2 ou d'organismes d'habitations à loyer modéré en vue de leur sous-location à des personnes défavorisées dans les conditions prévues par l'article L.442-8-1, de logements à des bailleurs autres que des organismes d'habitations à loyer modéré en vue de leur sous-location à des personnes défavorisées dans les conditions prévues aux articles L. 321-10, L. 321-10-1 et L.353-20, de logements en vue de l'hébergement de personnes défavorisées dans les conditions de l'article L. 851-1 du code de la sécurité sociale ou de structures destinées à l'hébergement auprès d'un organisme agréé au titre de l'article L. 365-2 (article R365-1 du code de la construction et de l’habitation).

Si le contrat litigieux fait référence aux article L364-3 et L364-4 du code de la construction et de l’habitation, ces articles n’existent pas. Aussi il convient d’apprécier les dispositions applicables au regard des dispositions précitées. Il résulte du contrat litigieux que l’aide personnalisée au logement de l’article L831-1 du code de la construction et de l’habitation s’applique audit contrat, l’article 5 relatif aux contreparties financières stipulant une estimation de l’aide au logement de 422 euros.

A cet égard, l’article 40 III du code de la construction et de l’habitation applicable au présent contrat dispose que les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l'article 3, l'article 3-1, le II de l'article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 et 17, le II de l'article 17-1 et les articles 17-2 et 18 ne sont pas applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation. L'article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Les treizième à vingt-troisième alinéas du I de l'article 15 leur sont applicables. L'article 16, le I de l'article 17-1, l'article 18, le 1° de l'article 20 , les cinq premiers alinéas de l'article 23 et les articles 25-3 à 25-11 ne sont pas applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l'article L. 353-14 du code de la construction et de l'habitation. Les articles 25-3 à 25-11 de la présente loi ne sont pas applicables aux logements appartenant à une société d'économie mixte et qui sont régis par une convention conclue en application de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.

Ainsi, s’il est soumis à une réglementation spécifique, notamment en ce qui concerne notamment le dépassement de la durée maximale du séjour, les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas exclues du dispositif.





Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 9 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la demanderesse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 7 janvier 2025.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 30 mars 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 octobre 2024, pour la somme en principal de 1 842,80 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 décembre 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile. 




Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [K] [O] est redevable des redevances impayés jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, l’association AURORE produit un décompte actualisé par note en délibéré démontrant que Madame [K] [O] reste lui devoir la somme de 235,94 euros à la date du 31 mars 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des redevances impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. 

Pour la somme au principal, Madame [K] [O], n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qui comprend le versement de la somme de 450 euros évoquée à l’audience. 

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 235,94 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 842,80 euros à compter de la délivrance du commandement de payer. 

Madame [K] [O] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [K] [O] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et démontre être en capacité de régler sa dette locative compte tenu du faible montant de la dette. Aussi, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Faute pour Madame [K] [O] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Madame [K] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’association AURORE les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 30 mars 2021 entre l’association AURORE et Madame [K] [O] concernant la chambre située au [Adresse 5] sont réunies à la date du 23 décembre 2024 ;

Condamne Madame [K] [O] à verser à l’association AURORE la somme de 235,94 euros (décompte arrêté au 31 mars 2025, incluant la mensualité de mars 2025), correspondant à l'arriéré de redevances et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024 ;

Autorise Madame [K] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 4 mensualités de 50 euros chacune et une 5ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Rappelle qu'en application de l'article R. 824-29 du code de la construction et de l'habitation, sous réserve du respect de ce plan d'apurement, l'aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l'article R. 824-26 ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants à compter de l’audience ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;




* qu'à défaut pour Madame [K] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’association AURORE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
* que Madame [K] [O] soit condamnée à verser à l’association AURORE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er avril 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à l’association AURORE ou à son mandataire ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou demandes contraires ;

Condamne Madame [K] [O] à verser à l’association AURORE une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [K] [O] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. 

Le greffier Le juge des contentieux de la protection

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Mise à jour de la source le 2025-05-30T18:01:05.155Z.