Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières, SEDAN JCP CTX GENERAL, 26 juin 2026, n° 25/00674

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SEDAN
[Adresse 1]
[Localité 1]
☎ [XXXXXXXX01]
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JUGEMENT DU 26 JUIN 2026
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N° RG 25/00674 - N° Portalis DBWT-W-B7J-EUIW

Minute 2026-

A l’audience publique du 08 Décembre 2025 où les débats ont eu lieu sous la présidence de Monsieur Jerôme LE GRAND, assisté de Madame Catherine MATHIEU, Greffière il a été indiqué que le jugement serait prononcé en application des dispositions de l’article 450 al.2 du Code de Procédure Civile, par mise à disposition au greffe de la juridiction le 27 Février 2026, délibéré qui a été prorogé au 03 Avril 2026,

En raison de l’indisponibilité du magistrat ayant présidé l’audience de plaidoiries du 08/12/2025, cette affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats procédurale et administrative à l’audience du 13 Mai 2026 sous la présidence de Monsieur Bastien MEMETEAU et l’affaire mise en délibéré au 26 Juin 2026,

Et ce jour,

le jugement a été rendu par Monsieur Bastien MEMETEAU, Juge placé délégué par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de [Localité 2] du 16 mars 2026, assisté de Madame Catherine MATHIEU, Greffière. 

ENTRE :

DEMANDERESSE

Monsieur [N] [G], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Oceane MAHE, avocat au barreau des ARDENNES

ET 

DEFENDERESSE

E.U.R.L. CITYA NATIVE SEDAN, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Pierre -Yves MIGNE de la SCP LACOURT ET ASSOCIES, avocats au barreau des ARDENNES




Copie exécutoire 
délivrée le 26/06/26
aux avocats












EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [G] est propriétaire d’une maison à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 3].

La gestion locative de cette maison a été confiée, selon contrat de mandat du 2 septembre 2022, à l’agence CITYA NATIVE SEDAN et le bien donné en location le 18 novembre 2022 à Madame [S] [Q]. Un état des lieux d’entrée était réalisé le 3 décembre 2022.

Le 7 juin 2023, Madame [S] [Q] a sollicité la résiliation du bail.

Le 28 juin 2023, l’EURL CITYA NATIVE SEDAN réalisait un rapport de visite mentionnant plusieurs dysfonctionnements et désordres dans le logement.

En date du 10 juillet 2023 était réalisé l’état des lieux de sortie par l’EURL CITYA NATIVE SEDAN.

Suivant courriel du 13 juillet 2023, l’EURL CITYA NATIVE SEDAN indiquait à Monsieur [N] [G] que le logement était malgré tout en bon état général.

En date du 29 septembre 2023, Monsieur [N] [G] se voyait régler la somme de 29,18 euros tandis que plusieurs sommes étaient déduites du dépôt de garantie de Madame [S] [Q] :
Chiffrage de nettoyage société SNEXI : 324,50 euros ;Facture [P] entretien et ramonage poêle : 210 euros ;Forfait rideaux douche et salon : 30 euros ;Forfait thermostat four manquant : 40 euros.
Suivant acte d’huissier du 24 mars 2025, Monsieur [N] [G] a assigné l’EURL CITYA NATIVE SEDAN devant le Tribunal de proximité de SEDAN aux fins de condamnation au paiement de dommages et intérêts.

L’affaire a été retenue à l’audience du 08 Décembre 2025.

Lors de l’audience, Monsieur [N] [G], représenté par son conseil, se référant à ses écritures, sollicite du tribunal de : 
CONDAMNER l’EURL CITYA NATIVE SEDAN au paiement de dommages et intérêts, à savoir précisément :Factures restées à charge pour détartrage et réparations : 311 euros ;Télécommande poêle : 63,67 euros ;Rideaux salon : 24,73 euros ;Brosse WC : 25 euros ;Etat des lieux de sortie : 179 euros ;Frais de déplacement : 687,40 euros (343,70 x 2) ;1 mois de loyer perdu : 480 euros ;DEBOUTER l’EURL CITYA NATIVE SEDAN de ses demandes ;CONDAMNER l’EURL CITYA NATIVE SEDAN au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.
L’EURL CITYA NATIVE SEDAN, représenté par son conseil, se référant à ses écritures, sollicite du tribunal de :
DEBOUTER Monsieur [N] [G] de ses demandes ;CONDAMNER Monsieur [N] [G] au paiement de dommages et intérêts :1.008 euros du fait de la résiliation fautive du mandat de gestion ;2.000 euros pour procédure abusive ;CONDAMNER Monsieur [N] [G] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Les parties ont été averties que la décision a été mise en délibéré au 27 février 2026, les parties présentes ayant été avisées que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

Après plusieurs renvois de la date de prononcé du jugement, les parties ont été informées que l’affaire faisait l’objet d’une réouverture des débats en raison de l’indisponibilité du Magistrat ayant présidé l’audience de plaidoiries initiale et que la décision était mise en délibéré au 26 Juin 2026. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par Monsieur [G]

Selon l’article 1991 du Code civil, « Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ».

L’article 1992 du Code civil ajoute que « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire ».

Aux termes de l’article 1994 du Code civil, « Le mandataire répond de celui qu'il s'est substitué dans la gestion :
1° quand il n'a pas reçu le pouvoir de se substituer quelqu'un ;
2° quand ce pouvoir lui a été conféré sans désignation d'une personne, et que celle dont il a fait choix était notoirement incapable ou insolvable.
Dans tous les cas, le mandant peut agir directement contre la personne que le mandataire s'est substituée ».

Sur les manquements du mandataire pour Madame [Q]

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’un contrat de mandat de gestion a été conclu entre les parties le 2 septembre 2022, l’EURL CITYA NATIVE SEDAN ayant été chargé de la gestion locative d’une maison d’habitation dont Monsieur [G] est propriétaire.

Monsieur [G] évoque des manquements du défendeur à son mandat de gestion à deux niveaux :
Dans le cadre du départ de Madame [Q], locataire ;Dans le cadre de l’installation d’un nouveau locataire à cette suite, Monsieur [F].
Il apparaît que l’état des lieux d’entrée du 3 décembre 2022 fait état de l’état « neuf » global du logement sauf un état bon, moyen ou mauvais à plusieurs niveaux dans la cuisine (murs, joint ciment, joint du plan de travail, évier au niveau des bacs et du joint, ameublement), le séjour (dalles au sol, plinthes, plafond, volet, convecteur électrique), la chambre gauche (plafond, porte, fenêtre, placard), la chambre 2 (papier peint, fenêtre, placard), la salle de bain (joint ciment de la faïence, porte, lavabo, joint de la douche et support douchette, meuble sous lavabo), les WC (sol et murs, porte, électricité, WC).

Le rapport de visite du 28 juin 2023 fait état de présence importante de tartre dans la douche, de fuites au niveau du chauffe-eau, de vérifications à faire au niveau de la fixation du mur de l’escalier dans le séjour, de dysfonctionnement au niveau de la tuyauterie dans le cuisine depuis l’intervention d’un plombier pour une fuite d’eau et d’une fuite d’eau au niveau de la tuyauterie des WC. 

L’état des lieux de sortie du 10 juillet 2023 mentionne un bon état général du logement, la grande partie des items classés « neuf » étant désormais classés « bon état ». De la saleté est notée dans la cuisine au niveau des menuiseries ainsi que du tartre dans la plomberie ; dans le séjour un état moyen du papier peint sur le mur gauche en présence de 4 trous de chevilles ; un abattant est manquant dans les WC et du tartre est noté dans la douche, il est aussi précisé de la saleté dans les WC, une « fuite importante » au niveau de la chasse d’eau des toilettes et une « fuite » au niveau du Cumulus.

Monsieur [G] produit un courriel, provenant vraisemblablement de l’EURL CITYA NATIVE SEDAN, du 13 juillet 2023 évoquant le rapport de visite suscité du 28 juin 2023. Ce courriel mentionne une importante présence de calcaire au niveau des robinetteries, notamment de la douche, et des fuites sous le chauffe-eau « minimes » mais un bon état général du logement.

Monsieur [G] produit également une attestation de Madame [K] [A] évoquant avoir du se déplacer avec Monsieur [G] pour réaliser l’entrée dans les lieux du nouveau locataire, Monsieur [F], face à l’inertie de l’EURL CITYA NATIVE SEDAN. Elle ajoute avoir découvert le logement dans un état de grande saleté avec une marche d’escalier abimée et des objets manquants (lunette des toilettes, rideaux de douche, rideaux de fenêtre, balais des toilettes, thermostat, télécommande…).

Au vu de l’ensemble des éléments produits, il n’apparaît aucune faute de gestion caractérisée par Monsieur [G] dans le mandat de l’EURL CITYA NATIVE SEDAN.

Précisément, il est justifié des démarches réalisées par le défendeur dans le cadre du départ du locataire du bien loué avec un rapport de visite le 28 juin 2023 puis un état des lieux de sortie le 10 juillet 2023. Contrairement à ce que retient Monsieur [G], il est loin d’être anormal que l’état des lieux de sortie mentionne un état dégradé par rapport à l’état neuf de la grande partie des items lors de l’état des lieux d’entrée dès lors que la simple utilisation du logement entraîne nécessairement une vétusté nécessaire et intrinsèque qui prohibe l’utilisation de l’appellation de « neuf » par la suite, sans pour autant signifier que le mobilier et les différents items sont en mauvais état.

Surtout, il ressort du comparatif entre l’état des lieux d’entrée et de sortie que c’est à bon droit que l’état neuf n’est pas retenu pour la plupart des items en raison de l’utilisation pendant plusieurs mois du logement et qu’un véritable constat du mobilier a été réalisé dès lors que l’état dégradé de certains items est effectivement noté. Il en va ainsi de la présence importante de tartre et de saleté dans certaines pièces, outre la disparition d’un abattant de toilette. De même, la présence de deux fuites est expressément soulignée aux termes de l’état des lieux de sortie, au niveau de la chasse d’eau des toilettes et du Cumulus.

S’agissant précisément de la question du tartre au niveau des plomberies et tuyauteries, force est de constater que contrairement à ce que retient le défendeur, une présence de tartre peut être constatée pour cause d’utilisation normale par le locataire après seulement quelques mois sans que des dysfonctionnements soient à imputer à l’adoucisseur d’eau.

Surtout, dès lors que l’EURL CITYA NATIVE SEDAN argue de cet élément, il lui appartient d’étayer ses propos alors qu’elle se borne à constater que la facture versée aux débats du 18 septembre 2023 de l’entreprise FABRICE A VOTRE SERVICE mentionne avoir procédé au remplacement d’un filtre anticalcaire et anti corrosion. Il ne saurait être tiré de ce seul élément que Monsieur [G] n’a pas entretenu l’adoucisseur d’eau du logement avant sa mise en location.

En tout état de cause, il n’est pas contesté qu’une présence importante de tartre a été retrouvée dans le logement, ce qui ressort autant du rapport de visite que de l’état des lieux de sortie.

En outre, il doit être rappelé que l’état des lieux d’entrée ne mentionne aucune difficulté quant à l’adoucisseur d’eau.

Dès lors, et en l’absence d’autres éléments, les frais de remise en état du logement quant à ce désordre relevaient effectivement du locataire et devaient être prélevés sur le dépôt de garantie.

Pour autant, force est de constater que Monsieur [G] produit deux factures de l’entreprise FABRICE A VOTRE SERVICE des 8 août 2023 et 18 septembre 2023, lesquelles ne font pas référence à des interventions par rapport au détartrage, ce qui ressort expressément de leur objet « diverses vérifications au niveau du ballon d’eau chaude – resserrage du siphon cuisine », « Fuite WC – Remplacement des filtres adoucisseurs ». Plus encore, le détail des opérations réalisées ne liste aucunement des opérations de détartrage. En effet, la présence de tartres constatée dans l’état des lieux de sortie correspond précisément à l’existence de tartre sur la tuyauterie et dans la douche, il n’est pas question du remplacement d’adoucisseurs.

Il s’ensuit qu’en l’absence d’autre devis ou facture, Monsieur [G] ne démontre aucunement d’un préjudice matériel chiffré en lien avec ce poste de préjudice de sorte qu’il n’y a pas lieu d’en tenir compte.

S’agissant des objets manquants dans l’habitation, ce que constate l’état des lieux de sortie et le relevé de compte, l’EURL CITYA NATIVE SEDAN se borne à se cacher derrière la réalisation de l’état des lieux de sortie par un tiers, la société SNEXI.

Pour autant, l’exercice de ce mandataire substitué n’a jamais été prévue au contrat de mandat et l’EURL CITYA NATIVE SEDAN demeure tenue, en sa qualité de mandataire, a minima d’un devoir de surveillance de sorte qu’elle ne saurait se dédouaner de la sorte.

Il ressort précisément de l’état des lieux de sortie, en comparaison avec l’état des lieux d’entrée, que sont manquants deux jeux de rideaux et non pas un seul, de même qu’un thermostat du four, un abattant de toilettes.

Il doit être tenu compte du fait qu’un montant forfaitaire a déjà été retenu et prélevé sur le montant du dépôt de garantie s’agissant d’un jeu de rideaux et du thermostat du four, de sorte qu’il ne doit pas en être tenu compte. 

Pour autant, et pour le reste, l’EURL CITYA NATIVE SEDAN sera condamnée au paiement de la somme de 24,73 euros pour le second jeu de rideaux et 25 euros au titre de la brosse WC.

S’agissant des frais d’état des lieux de sortie, ainsi qu’il a été souligné ci-dessus, il n’apparaît pas justifié de les mettre à la charge de l’EURL CITYA NATIVE SEDAN alors même que celui-ci est dûment tenu et fait effectivement apparaître des dégradations justifiées intervenues entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. En outre, il est parfaitement justifié que l’état neuf du logement ne soit pas repris au titre de l’état des lieux de sortie.

S’agissant des frais de trajet à hauteur de 343,70 euros, ceux-là n’apparaissent pas non plus justifiés dès lors que les seuls manquements démontrés de la part du mandataire se situent au stade des sommes prélevées sur le dépôt de garantie du locataire et non en amont, de sorte que les frais de trajet du bailleur au logement loué ne sont pas consécutifs ou directement en lien avec ce manquement. En outre, si Monsieur [G] soutient dans ses écritures que ces frais doivent être mis à la charge de l’EURL CITYA NATIVE SEDAN au titre des manquements de ce dernier concernant l’ancienne locataire, Madame [Q], il explique ensuite avoir fait un trajet mi-août 2023 jusqu’à la maison litigieuse en vue d’installer un nouveau locataire, ce qui apparaît indiquer que ces frais sont décorrélés d’un éventuel manquement imputable au mandataire dès lors qu’il affirme avoir constaté l’état du logement à ce moment, ce qui semble indiquer qu’un seul trajet a eu lieu.

Sur les manquements du mandataire pour la situation de Monsieur [F]

Si Monsieur [G] soutient que l’EURL CITYA NATIVE SEDAN a commis une faute de gestion de par son inertie dans l’installation d’un nouveau locataire à la suite de Madame [Q], celui-ci se borne à indiquer avoir mis en ligne une annonce pour le logement et avoir été contacté par Monsieur [O] [F] le 4 juillet 2023 avant de devoir faire lui-même le trajet en août 2023 alors que l’agence CITYA était taisante.

Pour autant, si Monsieur [G] produit une attestation de Monsieur [F] indiquant précisément que Monsieur [G] a fait le déplacement pour venir depuis [Localité 4] et l’installer, celui-ci mentionne effectivement que l’EURL CITYA NATIVE SEDAN n’était pas dilettante mais était active et sollicitait de sa part des documents justificatifs.

Or, il apparaît justifié que sur un délai d’un mois environ, entre juillet et août, des documents puissent toujours être en attente de communication ou en relecture alors que le logement faisait l’objet d’un mandat de gestion confié à un professionnel tenu de vérifier certains éléments avant de pouvoir régulariser un contrat de bail dans le cadre dudit mandat.

En outre, force est de constater que Monsieur [G] ne démontre pas que son logement a effectivement était loué à Monsieur [F] dans la suite alors même que s’il produit une capture d’écran d’un courriel non daté, il ne verse pas aux débats la mise en demeure du 7 novembre 2023 évoqué par ledit courriel. 

En tout état de cause, et ainsi qu’il a été dit, il n’est pas démontré par Monsieur [G] de manquements à son mandat de la part de l’EURL CITYA NATIVE SEDAN au regard du délai relativement court entre la prise de contact de Monsieur [F] avec Monsieur [G] et le trajet qui aurait été fait par Monsieur [G] courant août 2023. En outre, en l’absence de production du contrat de bail avec Monsieur [F], il n’est pas démontré que tel contrat a effectivement été régularisé et, surtout, à quelle échéance.

Dès lors, en l’absence de faute de gestion caractérisée, il n’y a pas lieu de retenir d’éventuels préjudices subis par Monsieur [G] à ce titre.

Il ressort de l’ensemble que l’EURL CITYA NATIVE SEDAN sera condamné au paiement de la somme de 49,73 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par l’EURL CITYA NATIVE SEDAN

L'article 1103 du Code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L'article 1353 du Code civil dispose que « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

L'article 9 du Code de procédure civile dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, le contrat de mandat conclu entre les parties le 2 septembre 2022 prévoit que « en cas de résiliation du mandat au cours de la période initiale ou d’une reconduction tacite par le Mandant, le Mandataire aura droit à une indemnité réparatrice fixée au prorata des honoraires restants à percevoir jusqu’à la date du renouvellement ».

Ce contrat a été conclu pour une durée de trois années et la rémunération du mandataire était conventionnellement fixée à 8,40% TTC du montant des encaissements, outre prestations annexes.

Le loyer était fixé à 480 euros.

Il ressort des éléments versés aux débats que Monsieur [G] a mis un terme à la relation contractuelle en août 2023, soit une perte de 24 mois jusqu’en août 2025, le mois de septembre 2025 ne devant pas être pris en compte dès lors que le contrat a été signé le 2 septembre 2022, soit la somme totale due de 967,68 euros.

Au regard des échanges de courriels produits par Monsieur [G] en date d’août et septembre 2023, il n’apparaît pas clairement que la résiliation du contrat résulte de la volonté commune des parties mais plutôt de sa propre volonté dans le contexte de tensions avec l’EURL CITYA NATIVE SEDAN du fait de reproches quant à l’état des lieux de sortie et l’éventuel nouveau locataire, Monsieur [F].

En effet, il se déduit notamment des courriels du 6 septembre 2023 que l’EURL CITYA NATIVE SEDAN sollicite une réitération par écrit de la part de Monsieur [G] de son souhait de résilier ledit contrat de mandat.

S’agissant de la somme sollicitée au titre d’une procédure abusive intentée par Monsieur [G], force est de constater que l’EURL CITYA NATIVE SEDAN ne rapporte pas la preuve d’un préjudice d’autant que le seul fait d’agir en justice ne saurait caractériser une faute sans démonstration d’éléments supplémentaires.

En conséquence, Monsieur [G] sera condamné au paiement de la somme de 967,68 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner le demandeur aux dépens.

En outre, Monsieur [G] sera condamné au paiement de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE l’EURL CITYA NATIVE SEDAN à payer à Monsieur [N] [G] la somme de 49,73 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [N] [G] à payer à l’EURL CITYA NATIVE SEDAN la somme de 967,68 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [N] [G] à payer à l’EURL CITYA NATIVE SEDAN la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [N] [G] aux dépens de l'instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par Bastien MEMETEAU, juge placé en délégation au Tribunal judiciaire de CHARLEVILLE-MEZIERES selon ordonnance du Premier président de la Cour d’appel de Reims du 16 mars 2026 et Catherine MATHIEU, greffier.


LA GREFFIÈRE LE JUGE