Tribunal judiciaire de Lille, Chambre 01, 2 juillet 2026, n° 23/06871

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 01
N° RG 23/06871 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XJJD


JUGEMENT DU 02 JUILLET 2026



DEMANDERESSE :

S.A.R.L. VAES [V] et COMPAGNIE, 
Prise en la personne de son représentant légal
inscrite au RCS de [Localité 1] METROPOLE sous le n° 887 280 543
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Simon DUTHOIT, avocat au barreau de LILLE



DÉFENDEURS :

M. [C] [W],
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Thomas DESCHRYVER, avocat au barreau de LILLE

S.A.S.U. TCG PNEUS, 
exerçant sous le nom commercial “PNEUTIME”,
immatriculée au RCS de [Localité 1] METROPOLE sous le n° 821 591 831, prise en la personne de son représentant légal audit siège.
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Thomas DESCHRYVER, avocat au barreau de LILLE



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,


DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 17 Juin 2025, avec effet au 06 Juin 2025;

A l’audience publique du 09 Février 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 11 Mai 2026, prorogé au 15 Juin 2026 puis prorogé pour être rendu le 02 Juillet 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 02 Juillet 2026, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2016, la S.A.R.L. Vaes [V] et Compagnie a donné à bail commercial à M. [C] [W] un local à usage professionnel dans un bâtiment situé à l’angle de la [Adresse 4] et du [Adresse 3] à [Localité 5], d’une surface de 720m² pour une durée de neuf ans moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 33 600 euros.

Il a été stipulé au bail une faculté de substitution de M. [W] au profit de toute société en cours de constitution. 
 
La substitution est intervenue au profit de la société SASU TCG Pneus, ayant pour activité l’entretien et la réparation des véhicules automobiles légers. 
 
Se plaignant d'impayés de loyers, par actes d'huissier du 10 février 2022, la S.A.R.L. Vaes [V] et compagnie a fait délivrer à M. [W] et la S.A.S.U. TCG Pneus un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 22 403,73 euros.

Puis, par exploits de commissaire de justice délivrés les 13 et 20 juillet 2023, la S.A.R.L. Vaes [V] et compagnie a assigné M. [W] et la S.A.S.U. TCG Pneus devant le tribunal judiciaire de Lille en acquisition de la clause résolutoire et paiement des loyers et charges.


Dans ses dernières conclusions signifiées le 31 mars 2025, la S.A.R.L. Vaes [V] et compagnie demande à la juridiction de : 

Constater que le bénéfice de la clause résolutoire est acquis ; 
Prononcer la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de M. [W] et de la SASU TCG Pneus à compter du 10 mars 2022 ;
Les Condamner solidairement à lui payer la somme de 543,70 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés avec intérêts contractuels de 1 % par mois de retard suivant décompte arrêté au 15 novembre 2024 à parfaire à la date du jugement ;
Les Débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
Les Condamner à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer à compter de la résiliation du bail ; 
Ordonner leur expulsion des locaux du [Adresse 3] à [Localité 5] objets du bail ou occupés de fait et celle de tout occupant de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 à 451-1 et R 411-1 à R 451-3 du code des procédures civiles d’exécution, si besoin avec le concours de la force publique; Les Condamner solidairement à lui payer une astreinte de 500 euros par jour de retard, 15 jours après signification de la décision à venir pendant trois mois avec faculté pour le tribunal saisi de liquider l’astreinte ; 
Les Condamner à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens et les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;



Ordonner l’exécution provision de la décision à intervenir ; 
Débouter les défendeurs de leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes et tout spécialement de leurs demandes reconventionnelles au titre d’un prétendu indu et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 28 janvier 2025, M. [W] et la S.A.S.U. TCG Pneus s’opposent aux demandes formées à leur encontre. Ils sollicitent de la juridiction de :

Rejeter la demande de constatation de la résiliation du bail commercial signé entre les parties , ;
Débouter la société SARL Vaes [V] et compagnie de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Constater l’absence de régularisation annuelle des charges par la bailleresse ;
A titre reconventionnel, 

Enjoindre à la société SARL Vaes [V] et Compagnie de produire l’ensemble des justificatifs de régularisation des charges annuelles et leurs montants ; 
A défaut, 

La Condamner à leur verser la somme de 32 659,20 euros au titre de la répétition de l’indu ;
En tout état de cause, 

Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
Condamner la société SARL Vaes [V] et compagnie à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens. 
Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats est intervenue le 6 juin 2025 par ordonnance du 17 juin 2025 avec fixation de l'affaire à l'audience du 9 février 2026 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 mai 2026 prorogé au 2 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION 

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal "constater" ou "dire et juger" ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci. 

I- Sur la résiliation du contrat de bail

1- Sur la clause résolutoire




Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du même code, la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. 

En vertu de l'article L.145-41 du code de commerce, qui est d'ordre public, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1345 du code civil du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application de cet article, la clause résolutoire d'un bail commercial doit s'interpréter strictement et doit être mise en œuvre de bonne foi.

L'article 1219 du code civil dispose qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. 

En vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En application de cet article, l'obligation de délivrance conforme ne se limite pas à une mise à disposition du bien, objet du bail. Elle doit permettre au locataire une utilisation conforme aux prévisions contractuelles.

En l'espèce, le contrat de bail à usage commercial contracté le 1er juin 2016 prévoit à son article 22 une clause résolutoire à défaut de paiement d’un terme de loyer.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 10 février 2022 pour un montant en principal de 22 303,73 euros correspondant aux loyers et charges arrêtés au 31 janvier 2022, après imputation du loyer du 1er trimestre 2022 et après déduction des honoraires de gestion.

Si un règlement a été effectué par virement le 16 février 2022, il restait un solde de 9337 euros.


Les défendeurs contestent les sommes réclamées dans le commandement en arguant d’un delta injustifié.

La dette locative date du 1er avril 2020 avec un loyer du 2ème trimestre 2020 impayé, dette locative qui s’est reportée de trimestre en trimestre.

Si les défendeurs arguent d’un règlement intervenu par chèque débité le 9 mars 2020, ce chèque est venu régler le loyer du 1er trimestre et non le 2ème trimestre dû à compter du 1er avril 2020. Il apparaît d’ailleurs sur le décompte. Il n’est pas justifié d’un règlement pour le 2ème trimestre, le règlement suivant intervenant le 16 juillet 2020 et n’étant que partiel. 

Pour le reste, s’agissant des honoraires de gestion, le propriétaire a procédé au remboursement des sommes imputées à ce titre juste avant la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, soit le 21 janvier 2022 pour un montant de 12 39,61 euros outre la TVA, de sorte qu’il n’est réclamé aucune somme au titre des honoraires de gestion.

Par ailleurs, le bail prévoit expressément que le loyer est payable trimestriellement et d’avance. Donc le preneur ne peut se plaindre de ce que le loyer du 1er trimestre, dû d’avance, soit à compter du 1er janvier 2022, n’était pas exigible au 10 février 2022.

Ainsi, les sommes réclamées au commandement sont fondées. 

Les causes du commandement n’ayant pas été apurées dans leur intégralité dans le mois du commandement, la clause résolutoire est acquise.

Il convient en conséquence de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 10 mars 2022. 


Sur les effets de la résiliation du bail

L'expulsion du locataire et de tout occupant de son chef sera ordonnée, si besoin avec le concours de la force publique, à défaut de départ volontaire des locaux dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision. 

L’expulsion du preneur étant ordonnée, il n’y a pas lieu d’y ajouter une astreinte, la faculté de recourir à la force publique étant suffisamment incitative. 

Le maintien dans les lieux du preneur postérieurement à la résiliation du bail cause un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera justement fixée au montant du dernier loyer avec indexation, charges en sus.


II- Sur le paiement des loyers et des charges et la demande de remboursement des charges

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1353 du code civil dispose qu'il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.




L'article L. 145-4 du code de commerce stipule que la durée du contrat de bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. 

En l'espèce, dès lors que le bailleur a déduit les honoraires de gestion, avant même la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, il n’y a plus lieu à débattre de la question. 

L’absence de régularisation annuelle des charges n’est pas sanctionnée et il suffit que le bailleur produise les justificatifs lorsqu’ils lui sont réclamés par le preneur. 

En toute hypothèse, la bailleresse justifie de la régularisation des charges de 2019 dès le 25 septembre 2019 (pièce 12) et de celles des années 2020 et 2021 le 29 mars 2022 (pièce 13).

Par ailleurs, si les défendeurs demandent la communication des justificatifs, force est de constater qu’ils ne précisent pas quels sont précisément les documents souhaités, alors qu’il est justifié des avis de taxe foncière et des cotisations d’assurance et que les honoraires de gestion ont été déduits.

Il convient donc de rejeter, tant la demande de communication de pièces qui est imprécise et tardive que la demande de répétition de l’indu, les charges étant justifiées par la bailleresse.

En conséquence, il convient de condamner les défenderesses au paiement de la somme de 543,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 15 novembre 2024.

Les défendeurs seront condamnés solidairement, compte tenu de la clause de solidarité stipulée à l’article 23 du bail et de la clause de substitution prévoyant que la substitution ne modifiera en rien les engagements pris par M. [W].

Enfin, la somme portera intérêts au taux de 1 % par mois de retard par application de l’article 6 du contrat de bail,


III- Sur les demandes accessoires

1. Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Rien ne justifie en l’espèce d’écarter l'exécution provisoire de droit, celle-ci étant compatible avec la nature et l’issue du litige.


2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

M. [W] et la S.A.S.U. TCG Pneus succombant au principal, ils supporteront in solidum les dépens de la présente instance et seront redevables selon la même solidarité d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 2 000 euros.





PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail commercial liant la S.A.R.L. Vaes [V] et compagnie à M. [W] et la S.A.S.U. TCG Pneus portant sur le local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 5] par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 10 mars 2022 ;

ORDONNE l'expulsion de M. [W] et la S.A.S.U. TCG Pneus et de tous occupants de leur chef du local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 5] à défaut de libération volontaire effective dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision et avec le concours de la force publique si nécessaire ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE solidairement M. [W] et la S.A.S.U. TCG Pneus à une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer mensuel indexé au profit de la S.A.R.L. Vaes [V] et compagnie à compter de la résolution du bail, soit à compter du 10 mars 2022 et jusqu'à la libération complète des locaux avec remise des clés ;

DÉBOUTE M. [W] et la S.A.S.U. TCG Pneus de leur demande d’injonction de production de pièces ;

LES DÉBOUTE de leur demande au titre de la répétition de l’indu ;

CONDAMNE solidairement M. [W] et la S.A.S.U. TCG Pneus à payer à la S.A.R.L. Vaes [V] et compagnie la somme de 543,70 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation arrêtés au 15 novembre 2024, avec intérêts de retard de 1 % ;

CONDAMNE in solidum M. [W] et la S.A.S.U. TCG Pneus à payer à la S.A.R.L. Vaes [V] et compagnie la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. Vaes [V] et compagnie de ses autres demandes ;

DÉBOUTE M. [W] et la S.A.S.U. TCG Pneus de leurs autres demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [W] et la S.A.S.U. TCG Pneus aux dépens de la présente instance.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE


Benjamin LAPLUME Aurélie VERON










Chambre 01

N° RG 23/06871 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XJJD

S.A.R.L. VAES [V] et COMPAGNIE, 
C/
[C] [W], 
S.A.S.U. TCG PNEUS, exerçant sous le nom commercial “PNEUTIME”,



EN CONSÉQUENCE


LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront

légalement requis.