Tribunal judiciaire de Lille, Chambre 01, 2 juillet 2026, n° 23/05341

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 01
N° RG 23/05341 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XIUW


JUGEMENT DU 02 JUILLET 2026



DEMANDEURS :

Mme [A] [Y] épouse [Q]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Géraldine SORATO, avocat au barreau de LILLE

Mme [D] [Q]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Géraldine SORATO, avocat au barreau de LILLE

Mme [K] [Q] épouse [H]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Géraldine SORATO, avocat au barreau de LILLE

M. [N] [Q]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représenté par Me Géraldine SORATO, avocat au barreau de LILLE

Mme [R] [Y] épouse [X]
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Me Géraldine SORATO, avocat au barreau de LILLE,

M. [T] [E]
[Adresse 6]
[Localité 5]
représenté par Me Géraldine SORATO, avocat au barreau de LILLE,



DÉFENDEURS :

S.A.S. LAMY, anciennement dénommée NEXITY LAMY,
INTERVENANT VOLONTAIRE
[Adresse 7]
[Localité 6]
représentée par Me Alice DHONTE, avocat au barreau de LILLE

S.A. NEXITY, prise en la personne de son gérant
[Adresse 7]
[Localité 6]
représentée par Me Alice DHONTE, avocat au barreau de LILLE



S.A.S. JULES 
immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le n° 305 154 262
[Adresse 8]
[Localité 7]
représentée par Me Aymeric ANTONIUTTI, avocat au barreau de LILLE

Mme [Z] [Y] épouse [W]
[Adresse 9]
[Localité 8]/FRANCE
représentée par Me Caroline CHAMBAERT, avocat au barreau de LILLE

Mme [J] [Y]
[Adresse 10]
[Localité 9]/FRANCE
représentée par Me Caroline CHAMBAERT, avocat au barreau de LILLE

Mme [S] [C]
[Adresse 11]
[Localité 10] /FRANCE
représentée par Me Caroline CHAMBAERT, avocat au barreau de LILLE

M. [G] [C]
[Adresse 12]
[Localité 9]/FRANCE
représenté par Me Caroline CHAMBAERT, avocat au barreau de LILLE

M. [I] [C]
[Adresse 13]
[Localité 11] /FRANCE
représenté par Me Caroline CHAMBAERT, avocat au barreau de LILLE

S.C.I. INES
immatriculée au RCS DE QUIMPER sous le n° 408 570 661
prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 9]
[Localité 8]
représentée par Me Caroline CHAMBAERT, avocat au barreau de LILLE

Mme [L] [U] épouse [Y]
[Adresse 14]
[Localité 12]/FRANCE
représentée par Me Caroline CHAMBAERT, avocat au barreau de LILLE




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,







DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 12 Mai 2025, avec effet au 02 Mai 2025;

A l’audience publique du 09 Février 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 11 Mai 2026, prorogé au 15 Juin 2026 puis prorogé pour être rendu le 02 Juillet 2026

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 02 Juillet 2026, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.


EXPOSE DU LITIGE

Mme [L] [U] veuve [Y], et ses quatre filles, Mme [A] [Y] épouse [Q], Mme [R] [Y] épouse [X], Mme [Z] [Y] épouse [W] et Mme [J] [Y] sont propriétaires indivis des lots 1 et 5 (local commercial) et 9, 10, 11, et 15 (caves et 2ème étage) d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 15] à [Localité 13] suite à deux actes de donation-partage et au décès de [O] [Y] le 10 février 2016. 

Les quatre filles ont donné des droits en nue-propriété à leurs enfants, directement ou via une société civile immobilière familiale.

Par acte sous seing privé du 10 avril 2014, les membres de l’indivision [Y] ont donné à bail à la société Jules des locaux à usage commercial sis à [Localité 13], dans un immeuble situé [Adresse 15] moyennant le règlement d'un loyer annuel de 355 000 euros hors taxes et hors charges indexé sur les variations de l’ILC, payable trimestriellement d’avance. Le bail a été conclu pour une durée de neuf années, à compter de la livraison du bien et au plus tard le 31 décembre 2014. 

La gestion locative a été confiée à la société Lamy par [O] [Y] selon mandat du 11 juin 1993 et aux droits et obligations de laquelle intervient désormais la société Nexity Lamy redevenue Lamy. 

Dans le contexte de la pandémie de covid-19 et des mesures sanitaires ordonnées, notamment les fermetures administratives des magasins et les confinements, la société Jules a, par courrier du 16 mars 2020, informé l’indivision [Y] qu’elle suspendait le règlement de ses loyers.
Puis, par courrier du 20 mai 2020, la société Jules sollicitait une annulation des loyers pour la période de fermeture administrative à compter du 15 mars 2020, puis des réductions de loyers pour la période de réouverture outre la mensualisation du loyer. Une autre proposition était formulée le 4 juin 2020.

La dernière proposition de la société Jules était acceptée par Mme [L] [U] veuve [Y], et par deux de ses filles, Mme [R] [Y] épouse [X] et Mme [Z] [Y] épouse [W].

La société Nexity, gestionnaire de l’immeuble, a appliqué la proposition de la société Jules.

Parallèlement, le 4 juin 2020, un commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré à la société Jules au nom de l’ensemble des indivisaires.



Arguant de la modification du bail commercial par Nexity au nom de l’indivision sans obtenir le consentement de tous les indivisaires, par actes de commissaire de justice délivrés les 1er, 4, 5 et 6 avril 2022, d’une part Mme [A] [Y], et ses trois enfants, Mme [D] [Q], Mme [K] [Q] épouse [H], et M. [N] et [Q], et d’autre part Mme [R] [Y] épouse [X] et son fils, M. [T] [E], ont assigné les sociétés Nexity et Jules ainsi que Mme [L] [U] veuve [Y], Mme [Z] [Y] épouse [W] et la S.C.I Ines, ainsi que Mme [J] [Y] épouse [P] et ses trois enfants Mme [S] [C], Messieurs [G] et [I] [C] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir notamment enjoindre à la société Nexity de leur communiquer le relevé de compte propriétaire et le mandat de gestion, sous astreinte, outre la condamnation solidaire des défendeurs à verser à Mmes [A] et [R] [Y] au titre de la perte de loyers et à l’encontre de Nexity une indemnisation pour l’ensemble des demandeurs pour la violation de son mandat. 

Sur ces assignations, les sociétés Jules et Nexity ont chacune constitué avocat. Mme [L] [U] veuve [Y], Mme [Z] [Y] épouse [W], Mme [J] [Y] épouse [P], Mme [S] [C], Messieurs [G] et [I] [C] ainsi que la S.C.I Ines ont constitué le même avocat et les parties ont échangés leurs conclusions. 

Aux termes d’une ordonnance de radiation du 25 novembre 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille a ordonné la radiation de l’affaire du rang des affaires en cours avant de la réinscrire sous le n°RG 23-05341 :

Par une ordonnance d’incident du 8 novembre 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille a :

- déclaré recevable l’intervention volontaire de la S.A.S Nexity Lamy devenue la S.A.S Lamy, 
- mis hors de cause la S.A.S Nexity,
- rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de Mme [A] [Y] épouse [Q], Mme [D] [Q], Mme [K] [Q] épouse [H], M. [N] [Q], Mme [R] [Y] épouse [X] et M. [T] [E] soutenue par la S.A.S Lamy et la S.A.S Jules,
- rejeté la demande indemnitaire présentée contre la S.A.S Lamy en ce qu’elle est présentée devant le juge de la mise en état. 


Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 10 avril 2025, les requérants sollicitent du tribunal de :

Les Juger recevables et bien fondés en leurs demandes ; 
Dire et juger que la modification du bail commercial sollicitée par la société Jules dans son courrier du 4 juin 2020 est un acte de disposition nécessitant l’unanimité des indivisaires ; 
Dire et juger que la modification du bail commercial sollicitée par la société Jules nécessitait l’accord de tous les nus-propriétaires et usufruitiers dans le respect du droit de propriété ; 
Dire et juger que l’accord des indivisaires, nus-propriétaires et usufruitiers, n’a pas été obtenu concernant la modification du bail commercial sollicitée par la société Jules ; 
Débouter la société Lamy et la société Jules de toutes leurs demandes ; 



En conséquence, 

Condamner in solidum la société Lamy et la société Jules, à verser à Mmes [A] et [R] [Y] chacune la somme de 5 653,50 euros HT au titre de la perte de loyers ; 
Condamner la société Lamy à leur verser la somme de 5 000 euros au titre du préjudice subi résultant de la violation du mandat et de la résistance abusive ; 
Condamner la société Lamy à verser à Mme [D] [Q], Mme [K] [Q] épouse [H] et Monsieur [N] [Q], Monsieur [T] [E] la somme de 5 000 euros à chacun au titre du préjudice subi résultant de la violation du mandat et de la résistance abusive ; 
Dire que l’ensemble des condamnations précitées porteront intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation introduisant la présente instance ; 
Ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis un an ; 
Débouter la société Lamy et la société Jules de toutes leurs demandes. 
A titre subsidiaire, 

Condamner in solidum la société Lamy et la société Jules à verser à Mmes [A] et [R] [Y] chacune la somme de 5 653,50 euros HT au titre de leur préjudice de perte d’exonération d’impôt;
Condamner la société Lamy à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice subi en raison de la résistance abusive ; 
La Condamner à verser à Mme [D] [Q], Mme [K] [Q] épouse [H] et Monsieur [N] [Q], Monsieur [T] [E] la somme de 5 000 euros chacun au titre du préjudice subi en raison de la résistance abusive; 
Dire que l’ensemble des condamnations précitées porteront intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation introduisant la présente instance ; 
Ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis un an ; 
Débouter la société Lamy et la société Jules de toutes leurs demandes. 
En tout état de cause, 

Condamner in solidum la société Lamy et la société Jules à verser à Mme [A] [Y], Mme [D] [Q], Mme [K] [Q] épouse [H] et Monsieur [N] [Q], Monsieur [T] [E] et Mme [R] [Y] la somme de 3 000 euros à chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
Débouter Mme [Z] [W], Mme [J] [P], Mme [S] [C], Messieurs [G] et [I] [C] et la S.C.I Ines de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
Débouter les défendeurs de toutes leurs demandes fin et conclusions ; 
Condamner in solidum la société Lamy et la société Jules aux entiers dépens.




Les requérants invoquent que leurs demandes sont recevables à l’égard de tous, les noms de Mmes [L], [Z], [J] et [S] [Y] ainsi que ceux de Messieurs [G] et [I] [C] et la S.C.I Ines figurant dès le dispositif de l’assignation. 

Ils font valoir que les demandes d’aménagements du bail présentées par la société Jules portaient sur un abandon de loyer de près de 30 % du loyer annuel et une mensualisation modifiée à terme échu et nécessitaient d’obtenir l’accord unanime de tous les indivisaires, ajoutant que la société Nexity ne peut désormais soutenir le contraire sans se contredire. Ils exposent qu’elles ne constituaient pas une gestion normale du patrimoine indivis pour engendrer un engagement important du patrimoine, une modification de son contenu ainsi que la dépréciation significative de la valeur de la location.

Ils ajoutent qu’au vu de la jurisprudence sur les loyers durant les périodes de fermetures administratives liées au Covid 19, ils n’avaient aucun intérêt à lui accorder une telle mesure qui aurait pu être qualifiée sur le plan fiscal de libéralité procédant d’un acte de disposition. Ils invoquent que les demandes ne sont pas par ailleurs justifiées puisque la société Jules n’ayant jamais couru le risque d’être en cessation des paiements. Ils en concluent qu’il ne pouvait s’agir d’un acte normal de gestion ne nécessitant pas l’unanimité. 

Ils soutiennent que les éléments modifiés, à savoir l’abandon de loyer et la modification des dates de paiement des loyers et charges, constituaient des éléments essentiels du contrat qui ne pouvaient être modifiés par les usufruitiers sans le concours des nus-propriétaires.

Par ailleurs, ils invoquent une atteinte à leurs droits personnels causée par les indivisaires qui ont validé les demandes sans en discuter avec les autres indivisaires malgré leurs demandes et qui ont laissé s’appliquer de telles mesures tout en ayant connaissance du refus d’une partie des indivisaires. Ils font valoir que certains accords ne sont pas valables et inopposables à leur encontre. Ils exposent que Mme [R] [X] a donné son accord sans avoir reçu les informations utiles pour donner un consentement éclairé et que Mme [L] [Y], âgée de 92 ans ne disposait plus des compétences nécessaires pour prendre de telles décisions.

Ils allèguent également une atteinte à leurs droits personnels causée par les sociétés Nexity et Jules. 

Ils exposent que la société Jules a commis une faute en appliquant des mesures tout en sachant qu’elles n’ont pas été validées par l’ensemble des indivisaires. Ils font valoir qu’elle a été informée du refus de certains indivisaires de faire droit aux demandes et ne peut se retrancher derrière le gestionnaire pour prétendre avoir réglé ce qui lui était demandé. 

Ils invoquent qu’elle commet également une faute en présentant un solde débiteur non régularisé. 

Ils invoquent que la société Nexity a commis une faute en appliquant les mesures sollicitées par la société Jules sans obtenir l’accord unanime des indivisaires tout en sachant que cet accord était pourtant nécessaire et en opérant une résistance abusive des documents sollicités. Ils font valoir qu’elle a violé les termes de son mandat en portant atteinte à leur droit de propriété alors qu’elle devait en assurer la gestion et en les privant de toute information sur les actions mises en place alors qu’elle devait leur en rendre compte en leur qualité de mandants. Ils exposent que s’il pouvait s’agir d’une mesure provisoire, en l’absence de paiement intégral du loyer, cette mesure est désormais définitive et préjudiciable aux intérêts de l’indivision. 




Mmes [A] et [R] [Y] invoquent subir une perte de chance sérieuse de percevoir le montant des loyers impayés et réclament une condamnation solidaire des sociétés Jules et Nexity Lamy à leur verser chacune la somme de 5 653,50 euros HT ainsi qu’une somme de 5 000 euros chacune par la société Lamy pour résistance abusive. 

Elles invoquent que le consentement de Mme [R] [X] ne modifie pas l’absence d’obtention d’un consentement unanime des indivisaires et soutiennent qu’il a été vicié pour ne pas avoir été donné en connaissance de toutes les informations nécessaires. Elles ajoutent que les coauteurs d’un même dommage sont tenus à la réparation intégrale par une obligation in solidum quelle que soit la source de la responsabilité et soulignent que le mandat de Nexity n’exclut pas la solidarité. 

Elles font valoir que la société Nexity a commis une faute en outrepassant son mandat et qu’il lui appartient si elle le souhaite d’exercer un recours en garantie contre la société Jules qui a économisé la somme totale de 102 541,66 € HT.

Elles déplorent avoir obtenu un gain fiscal pour abandon de loyer invoquant que les requérants ne considèrent pas en avoir accordé un et ne pas l’avoir déclaré. 

Elles estiment que la société Lamy est de mauvaise foi et a commis une résistance abusive. 

S’agissant des demandeurs nus-propriétaires, ils exposent avoir qualité à agir même s’ils n’ont pas vocation à percevoir de loyers estimant qu’ils sont en droit d’obtenir notamment un décompte à jour. Ils font valoir que l’absence de réponse à leurs nombreuses demandes constituent une résistance abusive dont ils demandent réparation à hauteur de 5 000 euros. 

Enfin, ils soutiennent que s’il était retenu qu’il s’agissait d’un acte d’administration, ils ont subi un préjudice résultant de l’absence de réduction d’impôt au titre de la part de loyer non versé et de la résistance abusive de la société Nexity Lamy. 

Ils sollicitent que les intérêts courent à compter de la délivrance de l’assignation en raison de l’ancienneté de la procédure.


Dans leurs dernières conclusions signifiées le 3 mars 2025, les sociétés Nexity et Lamy demandent au tribunal de :

Mettre hors de cause la société Nexity ; 
Accueillir l’intervention volontaire de la société Lamy ; 
Débouter Mesdames [A] [Q], [R] [X], [D] [Q], [K] [Q], Messieurs [N] [Q], [T] [E] et toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société Lamy ; 
Condamner in solidum toute partie succombante à payer à la société Lamy la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile à prendre en charge les entiers dépens de la procédure. 

A titre liminaire, elles exposent que la société Nexity est une holding et que seule la société Nexity Lamy devenue la société Lamy exerce l’activité de syndic et de gestionnaire de bien et est concernée par le litige, raison pour laquelle le juge de la mise en état a mis hors de cause la société Nexity et a reçu l’intervention volontaire de la société Lamy. 





Elle fait ensuite valoir qu’elle n’a commis aucune faute en appliquant l’aménagement de loyers. Elle expose qu’il s’agissait d’un acte d’administration pouvant être adopté avec l’accord exprès de deux tiers des indivisaires en usufruit et non un acte de disposition qui nécessitait l’accord unanime de tous les indivisaires. 

Elle explique que cet aménagement ne constituait pas un avenant au bail puisqu’il n’était que temporaire, les loyers étant de nouveau appelés conformément au bail depuis le 1er janvier 2021 et justifié par une situation exceptionnelle. Elle en déduit qu’il ne concernait et n’impactait que les usufruitiers qui percevaient les loyers, soulignant que les nus-propriétaires demandeurs n’invoquent d’ailleurs qu’une sorte de préjudice moral. 

Par ailleurs, elle soutient transmettre chaque mois un compte-rendu de gestion aux indivisaires faisant état de l’ensemble des mouvements de fonds et verse aux débats le mandat de gestion actualisé le 8 février 2005 estimant ainsi que la demande de production sous astreinte est sans objet et qu’aucune réticence abusive de documents n’a été commise. 

Elle expose ensuite que Mme [X] ne peut solliciter les loyers non perçus alors qu’elle a donné son accord sur les aménagements de loyers. Sur la demande de Mme [A] [Q], elle déplore l’absence de justification d’une solidarité légale ou conventionnelle, arguant qu’elle ne peut se présumer. 

Elle estime que si les conditions d’octroi de la franchise de loyers n’étaient pas réunies alors seul le preneur doit être condamné à les acquitter. 

Elle ajoute que l’économie de la société Jules est plutôt de 102 655,46 euros et ne permettrait d’obtenir que 5 132,77 euros au titre des 5% réclamés. Elle fait valoir que la faute qu’elle aurait commise n’aurait aucune conséquence si le tribunal condamnait dans le même temps le preneur à s’acquitter des loyers non perçus. 

Elle soutient que si une faute est reconnue à son encontre et la société Jules non condamnée à régler les loyers non perçus, il y a lieu de déduire de la part de loyer non perçue, l’avantage fiscal que cet abandon de loyer a permis d’obtenir. 

Enfin, elle fait valoir que s’il est considéré qu’il s’agissait bien d’un acte d’administration, elle ne pourrait être tenue responsable du choix par Mmes [Q] ou [X] de déclarer ou non aux impôts pour obtenir un avantage fiscal. 

Elle ajoute qu’elles ne justifient pas ne pas avoir fait cette déclaration, se contentant de procéder par affirmations. 

Elle fait valoir que la demande de dommages-intérêts supplémentaires ne peut prospérer pour n’avoir qu’une vocation punitive à son égard et pour effet d’enrichir les indivisaires. 

Elle expose que les usufruitiers ne justifient pas en quoi la faute de gestion alléguée aurait entraîné au-delà de la perte de loyer, une perte ou un gain manqué supplémentaire de 5000 euros et que les nus-propriétaires qui n’ont subi aucune perte financière, ne justifient pas de la réalité d’un préjudice moral indemnisable. 

Elle invoque que les intérêts ne peuvent commencer à courir que lorsque la créance devient certaine, liquide et exigible et qu’elle est aujourd’hui seulement hypothétique et seul le jugement permettant d’en établir l’existence, le montant et l’exigibilité. 









Dans ses dernières conclusions signifiées le 10 janvier 2024, la société Jules sollicite du tribunal de :

Déclarer irrecevables Mme [D] [Q], Mme [K] [Q] épouse [H] et M. [N] [Q], et M. [T] [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à défaut d’intérêt à agir, en qualité de nu propriétaires non impactés ;
 Débouter M. [T] [E], Mme [R] [X], Mme [A] [Y], M. [N] [Q], Mme [D] [Q] et Mme [K] [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; 
Les Condamner solidairement à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens dont distraction.

A titre liminaire, sur le fondement de la demande indemnitaire, elle expose que les requérants ne sont pas fondés à intenter une action en responsabilité contractuelle à son encontre pour un préjudice de perte de loyers, aucune faute dans l’exécution de ses obligations contractuelles n’étant démontrée ni aucun préjudice en résultant. 

Elle expose n’avoir commis aucune faute en s’abstenant de régler des loyers qui n’étaient pas facturés par le mandataire de l’indivision et soutient ne pas être responsable des conditions dans lesquelles le mandat de gestion est exécuté. 

Par ailleurs, elle invoque que les faits qui lui sont reprochés, à savoir de ne pas avoir cherché un accord avec tous les indivisaires et d’avoir cherché à se soustraire à ses obligations, ne constituent pas des fautes susceptibles de constituer un manquement à ses obligations contractuelles. 

Enfin, elle fait valoir que l’accord des nus-propriétaires n’était pas requis pour aménager le loyer. Elle explique qu’il ne s’agit pas d’une réduction définitive de loyer par avenant au bail mais simplement d’une remise de dette intervenue de façon très ponctuelle sans modifier le loyer.

Elle soutient qu’il n’a été réduit que pendant deux mois et demi sans que cela n’ait d’incidence sur la suite. 

Elle en déduit que les nus-propriétaires qui ne perçoivent pas de loyer ne subiront aucune conséquence de cet aménagement temporaire et ne disposent ainsi d’aucun intérêt à agir à ce titre.

Elle ajoute que la doctrine a d’ailleurs écarté la nécessité d’obtenir l’accord du nu-propriétaire en cas d’abattement de loyers ponctuellement consentis pour aider le locataire à l’occasion de la crise sanitaire. 

Elle soutient par ailleurs qu’il s’agit nécessairement d’un acte d’administration s’agissant de l’octroi d’une franchise temporaire de loyer corrélative à la crise sanitaire, inférieure à deux mois et demi de loyer sur toute la durée du bail. 

Elle en déduit que l’accord de la majorité des usufruitiers était suffisant, exposant avoir obtenu l’accord d’une majorité de plus des deux tiers conformément à l’article 815-13 du code civil. 






Dans leurs dernières conclusions signifiées le 10 novembre 2023, Mme [L] [U] épouse [Y], Mme [Z] [Y] épouse [W], Mme [J] [Y] épouse [P], Mme [S] [C], MM. [G] et [I] [C] et la S.C.I Ines demandent au tribunal de :

A titre principal,

Dire et juger irrecevables la demande de condamnation solidaire formée contre “les indivisaires” par Mme [Y]-[Q] et les consorts [Q] ;
Dire et juger irrecevable la demande de condamnation solidaire formée contre les concluants au profit de Mme [Y]-[Q] par Mme [Y]-[X] et M. [E] ;
A titre subsidiaire, 

Débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions; 
En tout état de cause, 

Condamner Mme [A] [Y]-[Q], Mme [D] [Q], Mme [K] [Q]-[H], M. [N] [Q], Mme [R] [Y]-[X] et M. [T] [E] à payer à Mmes [Z] [Y]-[W] et [J] [Y]-[P], la somme de 1 000 euros chacune sur le fondement de l’article 700 outre les dépens ; 
Les Condamner à payer à Mme [S] [C], M. [G] [C], M. [I] [C] et la S.C.I Ines, la somme de 1 500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 outre les dépens. 

A titre principal, les requérants exposent d’une part que la demande de Mmes [A], [D], [K] et M. [N] [Q], de condamner « des indivisaires » sans être précisément nommés est irrecevable pour vice de forme portant grief puisqu’il ne s’agit que d’une qualité juridique. Ils invoquent ensuite que Mme [R] [Y] [X] et M. [T] [E] n’ont pas qualité ni intérêt à solliciter une condamnation des défendeurs au profit de Mme [A] [Y] [Q] puisqu’ils concluent désormais séparément. 

Subsidiairement, ils font valoir que les demandes sont mal fondées. Ils exposent qu’aucune faute n’a été commise par les usufruitiers qui ont accepté les propositions du locataire expliquant qu’il n’y a pas eu d’accord unique signé mais une simple mention manuscrite personnelle ne les engageant qu’individuellement dans la limite de leur droit sans engager l’indivision. Ils contestent par ailleurs avoir exercé toute pression sur Mme [L] [Y] pour obtenir son accord, exposant qu’elle est extrêmement active pour son âge et qu’elle a donné son accord en toute connaissance de cause au regard du contexte économique dans le cadre de bonnes relations contractuelles et d’un effort partagé. Ils invoquent n’avoir jamais eu connaissance de l’exigence de l’unanimité, rappelant que cette question est actuellement soumise au tribunal. Ils ajoutent n’avoir commis aucune faute en laissant le gestionnaire tirer les conséquences juridiques de leur accord et que si une faute était commise, seul ce dernier a pris la décision de mettre en œuvre l’aménagement avec seulement 95 % de l’accord des usufruitiers. 

Ils soulignent l’incohérence des demandeurs, Mme [X] ayant elle-même accepté ladite proposition. Par ailleurs, ils font valoir que sont assignés pour être condamnés solidairement certains indivisaires nus-propriétaires qui n’ont pas été interrogés et n’ont pas par conséquent donné un quelconque accord. Enfin, ils contestent la demande de condamnation solidaire exposant qu’elle ne se présume pas et n’est pas justifiée. 




La clôture des débats est intervenue au 2 mai 2025 par ordonnance du 12 mai 2025 avec fixation de l'affaire à l'audience du 9 février 2026 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 mai 2026 prorogé au 2 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande de mise hors de cause de la société Nexity et d’intervention volontaire de la société Lamy

Dans son ordonnance du 8 novembre 2024, le juge de la mise en état a déjà tranché ces questions, de sorte qu’il n’y a plus lieu à statuer sur ces demandes.


II- Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir des nu-propriétaires

La fin de non-recevoir soulevée par la société Jules a déjà été tranchée par le juge de la mise en état dans son ordonnance du 8 novembre 2024, il n’y a donc plus lieu à statuer sur ce point.


III- Sur l’irrecevabilité des demandes de condamnation

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 10 novembre 2023, Mme [L] [U] épouse [Y], Mme [Z] [Y] épouse [W], Mme [J] [Y] épouse [P], Mme [S] [C], MM. [G] et [I] [C] et la S.C.I Ines sollicitent l’irrecevabilité des demandes de condamnations formées à leur encontre par les requérantes.

Or, plus aucune demande de condamnation n’est formée à leur encontre, de sorte que les demandes d’irrecevabilité sont devenues sans objet.


IV- Sur la demande de dommages-intérêts au titre de la perte de loyers

D’après l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 

L’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle implique la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

A- Sur la faute contractuelle du gestionnaire immobilier Lamy

Les requérants reprochent au gestionnaire immobilier d’avoir accepté et mis en application l’accord sollicité par la société Jules alors que l’aménagement nécessitait l’accord de tous les usufruitiers et nus-propriétaires.

Ils lui reprochent également d’avoir porté atteinte à leurs droits personnels.

1° Sur la faute résultant de l’application des aménagements sollicités par la société Jules

Les droits des indivisaires sont repris dans les tableaux ci-dessous établis par les requérants :



La dernière demande d’aménagement formulée par la société Jules le 4 juin 2020 est la suivante :

1° L’annulation des loyers des mois d’avril et mai 2020
2° Une réduction de 30 % du loyer pour le mois de juin 2020
3° Une réduction de 20 % du loyer dû au titre du 3ème trimestre 2020
4° Une réduction de 10 % du loyer dû au titre du 4ème trimestre 2020
5° La mensualisation à terme échu du loyer et des charges jusqu’au 31 décembre 2020.

Mme [L] [U], disposant de l’usufruit de 94,12 % du local commercial a donné son accord à cet aménagement le 6 juin 2020. Ses filles Mme [Z] [Y] épouse [W] et Mme [R] [Y] épouse [X] disposant chacune de 1,47 % du local commercial en pleine propriété, ont également donné leur accord, respectivement les 6 et 18 juin 2020 (pièces 19 et 20 demandeur).


- Sur l’accord des nus-propriétaires

Aux termes de l’article 595 alinéa 4 du code civil, l'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d'accord du nu-propriétaire, l'usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte. 

En l’occurrence, l’accord sollicité par la société Jules et appliqué par Nexity, ne concernait qu’un abandon ponctuel de loyers pendant deux mois, la réduction de loyer entre 30 et 10 % sur une période de sept mois et la mensualisation du loyer sur la même période. 

Ces aménagements, ponctuels, ne nécessitaient pas d’avenant au bail, puisqu’ils n’avaient pas vocation à modifier celui-ci de manière permanente. Ainsi, n’affectant pas les éléments essentiels du bail, ils ne nécessitaient pas l’accord des nu-propriétaires, ceux-ci n’étant d’ailleurs aucunement affectés par ces dispositions.

Il ne peut donc être reproché au gestionnaire de ne pas avoir sollicité et obtenu l’accord des nus-propriétaires pour sa mise en place.


- Sur l’accord des usufruitiers

Selon l’article 815-3 du code civil, le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ;

2° Donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration ;

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ;

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d'en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.




Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.

Comme relevé précédemment, l’abandon de deux mois de loyer et la diminution ponctuelle du loyer, sur quelques mois, outre la modification des modalités de règlement avec une mensualisation sur une période de sept mois, constituent des aménagements ponctuels et non des modifications des éléments essentiels du bail commercial nécessitant la conclusion d’un avenant. 

Il ne s’agit donc pas d’actes de disposition mais uniquement d’actes d’administration, n’exigeant pas l’unanimité des indivisaires.

Trois usufruitiers ont donné leur accord, à savoir Mme [L] [U] veuve [Y], laquelle dispose de 94,12 % de l’usufruit du local commercial, et deux de ses filles disposant chacune de 1,47 % en pleine propriété du local commercial.

S’il est évoqué des pressions exercées sur Mme [L] [U] pour l’inciter à accepter l’accord, force est de constater que ces pressions ne sont pas caractérisées, que son grand âge ne caractérise pas à lui seul une incapacité à consentir et que dans la présente procédure, elle intervient comme défenderesse pour confirmer son acquiescement à l’aménagement sollicité.

S’agissant de Mme [R] [Y] épouse [X], il ne peut qu’être relevé qu’elle a librement donné son accord aux demandes de la société Jules, quand bien même elle le regrette a posteriori au regard des résultats financiers du preneur, et qu’elle n’établit aucunement avoir été trompée pour l’obtenir.

Ainsi, plus des deux tiers des indivisaires usufruitiers ont consenti à l’aménagement, de sorte que conformément aux dispositions de l’article 815-3 du code civil, le gestionnaire immobilier a pris en compte cet accord sur des modifications ponctuelles et l’a mis en œuvre. 

Aucune faute ne peut donc être reprochée à la société Nexity devenue Lamy de ce chef.


2° Sur la faute portant atteinte aux droits personnels des demandeurs

Aux termes de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il est tenu de même d'achever la chose commencée au décès du mandant, s'il y a péril en la demeure.

D’après l’article 1992 alinéa 1 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. 

Selon l’article 1993 du même code, tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant. 

Le mandat de gestion précise que « Le mandataire rendra compte de sa gestion au moins tous les ans et remettra un état détaillé de tout ce qu’il aura reçu et dépensé, le mandant s’obligeant à lui rembourser tous frais et avances pour l’exécution du présent contrat. »








Dès lors que l’abandon et les réductions ponctuels de loyers ne constituaient pas des actes des disposition mais des actes d’administration nécessitant uniquement l’accord des 2/3 des indivisaires, et qu’elle s’était assurée de l’accord des 2/3 des usufruitiers indivisaires, la société Nexity n’a pas agi à l’encontre des intérêts des autres indivisaires et n’a pas manqué aux obligations de son mandat en appliquant l’accord conclu entre le preneur et le bailleur.

S’agissant du défaut de communication qui lui est reproché, la société Nexity a suffisamment rempli son obligation de communication en adressant tous les mois les compte-rendus de gestion aux indivisaires. 

Son absence de réponse aux courriers de Mme [A] [Y] et de ses enfants, puis de leur conseil, remettant en cause l’application des aménagements eu égard à leur opposition est insuffisante à caractériser un manquement du mandataire à ses obligations. 

Le fait que Nexity ait mentionné dans son courrier de manière erronée la nécessité d’une unanimité pour l’aménagement n’est pas constitutif d’une faute, dès lors qu’elle a néanmoins régulièrement fait application de la règle de droit.

Dès lors que la majorité des deux tiers au moins des usufruitiers acquiesçait à l’octroi des aménagements sollicités par la société Jules, ceux qui s’y sont opposés ne peuvent se plaindre d’une atteinte à leurs droits.

Au regard de ces éléments, il n’est pas démontré l’existence d’une faute du mandataire à l’égard des requérants consistant en une atteinte à leurs droits personnels.

Au total, aucune faute de la société Nexity devenue Lamy n’étant établie, la demande de dommages et intérêts pour perte de loyer formée à l’encontre de la société Lamy sera rejetée.


B- Sur la faute de la société Jules

Les requérants se plaignent de l’absence de réaction de la société Jules alors qu’ils l’avaient informée de leur désaccord sur les aménagements de loyers par elle sollicités.

Or, dès lors que la société Nexity, représentant la bailleresse, a mis en application les dits arrangements, il n’appartenait pas à la société Jules de vérifier la validité de l’accord des indivisaires.

De surcroît, ainsi que cela a été relevé précédemment, l’accord des 2/3 des indivisaires suffisait à accepter les aménagements ponctuels du loyer, Mme [A] [Y] en qualité d’usufruitière de 1,47 % et ses enfants nu-propriétaires ne pouvant ainsi se plaindre d’un défaut d’accord de la bailleresse auprès de leur preneur.

Encore, dans le contexte particulier de la pandémie de covid-19, et eu égard aux incertitudes quant à la poursuite des mesures d’urgence, il ne peut être reproché à la société Jules d’avoir sollicité des aménagements de son loyer. Aucune faute ne peut être retenue à son encontre à ce titre.

Par conséquent, il n’est établi aucune faute de la société Jules et les requérants seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour perte de loyers.








V- Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la violation du mandat et de la résistance abusive

Ainsi, que cela résulte des développements précédents, il n’est démontré aucune faute dans l’exercice de son mandat par la société Nexity devenue Lamy.

Il n’est pas non plus démontré que le gestionnaire a résisté à la communication de documents, alors qu’il s’est contenté d’appliquer les règles relatives aux actes d’administration en matière d’indivision.

La société Nexity en qualité de mandataire chargé de la gestion du bien immobilier, n’avait pas non plus à rendre compte à chaque indivisaire de la position de chacun des autres indivisaires ni à s’immiscer dans leurs relations, sauf à excéder ses pouvoirs.

Encore, il n’est aucunement démontré que l’absence de communication de certaines pièces réclamées résulte d’une intention de nuire ou d’une mauvaise foi, et est donc constitutive d’une résistance abusive.

Aucune faute de la société Nexity n’étant démontrée à ce titre, les demandes de dommages et intérêts pour violation du mandat et résistance abusive seront rejetées.


VI- Sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts au titre de la perte d’exonération d’impôt

Mmes [A] et [R] [Y] estiment subir un préjudice résultant de l’absence de bénéfice de la réduction d’impôt au titre de la part de loyer non versé au motif que, contestant la validité de l’accord appliqué, elles n’ont pas déclaré l’abandon de loyer et n’ont donc pas bénéficié de la dite exonération.

Ce faisant, et outre le fait qu’elles n’établissent pas ne pas avoir bénéficié de cet avantage fiscal, elles ne s’expliquent aucunement sur la faute qu’auraient commise la société Jules et la société Nexity et qui aurait engendré ledit préjudice.

En l’absence de toute faute de ces sociétés causant cette prétendue perte du bénéfice de l’avantage fiscal, la demande de dommages et intérêts ne pourra qu’être rejetée.


VII- Sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts pour résistance abusive

Les requérants se contentent d’indiquer qu’il a été « amplement démontré » que la société Lamy a fait preuve de manquements dans l’absence de transmission des éléments demandés par les indivisaires. Ils insistent sur le courrier du mandataire soulignant l’exigence d’unanimité des indivisaires.

Or, ainsi que cela a déjà été relevé, il n’est pas établi de faute du gestionnaire dans la communication de documents ou dans son absence de réponse aux demandes des requérants. Ce faisant, il n’est pas établi de résistance abusive de la société Nexity dans la communication de documents et dans son rapport aux indivisaires. 

La seule mention de l’exigence d’une unanimité, mention erronée, n’est pas à elle seule constitutive d’une faute.

En l’absence de toute faute, il convient de rejeter les deux demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive. 





VIII- Sur les demandes accessoires

A- Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il n'y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l'exécution provisoire de la décision.

B- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les requérants succombant au principal, ils supporteront in solidum les dépens de la présente instance et seront déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Ils seront redevables selon la même solidarité d’indemnités sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à l’égard des défendeurs qui seront justement fixées aux sommes de 2 000 euros à l’égard de la société Lamy, 2 000 euros à l’égard de la société Jules et à l’égard de Mme [Z] [Y] épouse [W], Mme [J] [Y] épouse [P], Mme [S] [C], MM. [G] et [I] [C] et la S.C.I Ines la somme de 800 euros chacun.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir plus lieu à statuer sur la mise hors de cause de la société Nexity et l’intervention volontaire de la société Lamy ;

DIT n’y avoir plus lieu à statuer sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir ;

DIT n’y avoir plus lieu à statuer sur l’irrecevabilité des demandes de condamnations formées à l’encontre « des indivisaires » et à l’encontre de Mme [L] [U] épouse [Y], Mme [Z] [Y] épouse [W], Mme [J] [Y] épouse [P], Mme [S] [C], MM. [G] et [I] [C] et la S.C.I Ines;

REJETTE la demande de condamnation in solidum pour perte de loyers formée à l’encontre de la société Lamy et de la société Jules ;

REJETTE les deux demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice résultant de la violation du mandat et de la résistance abusive ;

REJETTE la demande subsidiaire de dommages et intérêts au titre du préjudice de perte d’exonération de l’impôt ;

REJETTE les deux demandes subsidiaires de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DÉBOUTE Mme [A] [Y], Mme [D] [Q], Mme [K] [Q] épouse [H], M. [N] [Q], Mme [R] [Y] épouse [X] et M. [T] [E] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [A] [Y], Mme [D] [Q], Mme [K] [Q] épouse [H], M. [N] [Q], Mme [R] [Y] épouse [X] et M. [T] [E] à payer à la société Lamy la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;




CONDAMNE in solidum Mme [A] [Y], Mme [D] [Q], Mme [K] [Q] épouse [H], M. [N] [Q], Mme [R] [Y] épouse [X] et M. [T] [E] à payer à la société Jules la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum Mme [A] [Y], Mme [D] [Q], Mme [K] [Q] épouse [H], M. [N] [Q], Mme [R] [Y] épouse [X] et M. [T] [E] à payer à Mme [Z] [Y] épouse [W], Mme [J] [Y] épouse [P], Mme [S] [C], MM. [G] et [I] [C] et la S.C.I Ines la somme de 800 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE in solidum Mme [A] [Y], Mme [D] [Q], Mme [K] [Q] épouse [H], M. [N] [Q], Mme [R] [Y] épouse [X] et M. [T] [E] aux dépens de la présente instance.


LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE


Benjamin LAPLUME Aurélie VERON




































Chambre 01

N° RG 23/05341 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XIUW

[A] [Y] épouse [Q], [D] [Q], [K] [Q] épouse [H], [N] [Q], [R] [Y] épouse [X], [T] [E]

C/
S.A.S. LAMY, anciennement dénommée NEXITY LAMY,
S.A. NEXITY,
[Z] [Y] épouse [W], 
[J] [Y], 
[S] [C], 
[G] [C], 
[I] [C], 
S.C.I. INES,
S.A.S. JULES
[L] [U] épouse [Y]



EN CONSÉQUENCE


LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront

légalement requis.