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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lyon, PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1, 23 juin 2026, n° 24/02481

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE 

Selon acte notarié du 7 décembre 2022, Madame [H] [C] et Monsieur [O] [S] ont vendu à la SARL SMART INVEST une maison d’habitation sis Rue Font de la Cure Lieudit Grange Chapelle 69210 SAVIGNY, avec faculté de rachat selon les modalités précisées à l’acte dont le terme a été fixé au 6 décembre 2023

Selon acte du 29 décembre 2023, la SARL SMART INVEST a signifié à Madame [H] [C] et Monsieur [O] [S] une sommation de déguerpir et par acte du même jour, un commandement de saisie vente leur a été signifié pour la somme de 2460,18 euros au titre notamment de la taxe foncière 2023, afférante au bien objet de la vente avec faculté de rachat

Par exploit introductif d’instance délivré le 8 avril 2024 à personne la SARL SMART INVEST a fait citer Madame [H] [C] et Monsieur [O] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LYON aux fins et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de voir constater qu’en l’absence de l’exercice de leur faculté de rachat à la date fixée, ils sont sans droit ni titre des lieux litigieux et ordonner leur expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, et fixer une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle égale à la somme de 4 250 euros soit l’indemnité de jouissance fixée à l’acte de vente avec faculté de rachat, outre la somme de 2 306 euros au titre de la taxe foncière 2023 ainsi que celle de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 octobre 2024 et à la demande des parties a fait l’objet de divers renvois et en dernier lieu à l’audience du 17 avril 2024 date à laquelle elle a été retenue

A cette date, la SARL SMART INVEST est représentée par son conseil et aux termes de ses dernières conclusions maintient ses demandes sur le fondement des articles 1659 et suivants du code civil

Monsieur [O] [S] représenté par son conseil et aux termes de leurs dernières conclusions expliquent que les activités professionnelles de ce dernier sur laquelle ils comptaient pour exercer leur faculté de rachat et notamment la revente d’une voiture de collection dont il avait entamé la rénovation, objet de la société dont il est le gérant puisque la rénovation a été plus longue qu’envisagée et qu’aucun acquéreur ne s’est manifesté avant la date fixée pour exercer l’option et alors qu’il n’a perçu que de faibles revenus durant l’année 2023. Ils précisent avoir expliqué leur situation à la SARL SMART INVEST sans succès et sollicitent désormais des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil et L 412-3 et suivants du code de procédure civile d’exécution en indiquant que la vente dudit véhicule a trouvé acquéreur et qu’ils peuvent désormais régler les sommes réclamées ainsi qu’un délai de 6 mois pour quitter les lieux

[H] [C] est présente et indique qu’elle est séparée avec Monsieur [O] [S] depuis 2016 et que le divorce a été prononcé en 2023 et qu’elle a quitté les lieux qui étaient le domicile conjugal en prenant un nouveau bail datant de 2017. Elle conclut qu’elle ne peut pas être expulsée et qu’elle n’est pas concernée par les demandes financières

En application de l’article 467 du code de procédure civile la présente décision est contradictoire

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 septembre 2025 et prorogé à plusieurs reprises jusqu’à ce jour.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION


Sur la qualité d’occupant sans droit ni titre 

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l'article 1353 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 « c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver ».

En application de l’article 1659 du code civil « La faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l'article 1673. »

Il est établi que selon acte notarié du 7 décembre 2022, Madame [H] [C] et Monsieur [O] [S] ont vendu à la SARL SMART INVEST une maison d’habitation sis Rue Font de la Cure Lieudit Grange Chapelle 69210SAVIGNY, avec faculté de rachat selon les modalités précisées à l’acte dont le terme a été fixé au 6 décembre 2023

Aucune des parties ne conteste que Madame [H] [C] et Monsieur [O] [S] n’ont pas exercé leur faculté de rachat au terme prévu par l’acte, au vu des explications données en lien avec une opération professionnelle qui n’a pas pris la voie prévue et qui aurait permis d’exercer la faculté de rachat dans le délai imparti.

Il est constant que selon acte du 29 décembre 2023, la SARL SMART INVEST a signifié à Madame [H] [C] et Monsieur [O] [S] une sommation de déguerpir et par acte du même jour un commandement de saisie vente leur a été signifié pour la somme de 2460,10 euros au titre notamment de la taxe foncière 2023 portant sur le bien objet de la vente avec faculté de rachat

Ainsi, peu importe que Monsieur [O] [S] se trouve dans une situation actuelle qui lui permette d’exercer la faculté de rachat, puisque le terme prévu est dépassé et que faute pour les parties d’avoir prévu entre elles un nouvel acte de vente, Madame [H] [C] et Monsieur [O] [S] n’ont plus aucun droit d’occuper les lieux litigieux à compter du 6 décembre 2023, minuit 

Il ressort des termes de l’assignation délivrée à Madame [H] [C], que cette dernière est domiciliée à une autre adresse que le bien litigieux. Monsieur [O] [S] ne contestant pas continuer à occuper les lieux. La demanderesse ayant par ailleurs assigné Madame [H] [C] à une adresse qui n’est pas celle des lieux litigieux

Or, Madame [H] [C] s’est présentée à l’audience sans justifier par des pièces qu’elle est séparée d’avec Monsieur [O] [S] depuis 2016 et que le divorce a été prononcé en 2023 et qu’elle a quitté les lieux qui étaient le domicile conjugal en prenant un nouveau bail datant de 2017. 

Ainsi bien qu’elle conclut qu’elle n’est pas concernée par les demandes financières alors que l’acte notarié de vente avec faculté de rachat, la désigne expressément comme vendeur, le Tribunal faute d’éléments probants sur la situation qu’elle évoque simplement oralement, retient que Madame [H] [C] est occupante sans droit ni titre des lieux litigieux du 6 décembre 2023 minuit alors que le commissaire de justice qui s’est présenté à l’adresse des lieux litigieux les 29 décembre 2023, date de la délivrance de la sommation de déguerpir et du commandement aux fins d saisie vente, indique que le nom de cette dernière figure sur la boite aux lettres, justifiant que les actes ont été délivrés à étude.

En l’absence d’éléments sur la date à laquelle les mesures provisoires prises par le juge aux affaires familiales ont débuté ni sur les termes exacts du jugement de divorce, le Tribunal retient avec certitude que Madame [H] [C] n’occupait plus les lieux litigieux le 8 avril 2024.

De telle sorte en effet qu’à la date de la délivrance de l’assignation la demande d’expulsions à son encontre est sans objet.

Pour autant, Madame [H] [C], est partie à l’acte notarié est faute de justifier par des pièces la date exacte à laquelle elle n’occupe plus les lieux, le Tribunal doit déterminer avec les pièces qui sont versées au dossier, la date qu’il convient de retenir

Au vu de ces développements, il convient de dire que Madame [H] [C] est occupante des lieux litigieux sis Rue Font de la Cure Lieudit Grange Chapelle 69210 SAVIGNY à compter du 6 décembre 2023 minuit et jusqu’au 7 avril 2024 et que et Monsieur [O] [S] est occupant sans droit ni titre des mêmes mieux, depuis le 6 décembre 2023 minuit.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [S] et celle de tout occupant de son chef des lieux considérés.

Sur l'indemnité d'occupation

A compter du 6 décembre 2023 minuit et jusqu’au 7 avril 2024 Madame [H] [C] en occupant les lieux litigieux, a causé un préjudice à la partie demanderesse qu’il convient de réparer par l'allocation d'une indemnité d'occupation mensuelle.

Pour sa part et pour les mêmes raisons, Monsieur [O] [S] cause un préjudice à la partie demanderesse à compter du 6 décembre 2023 minuit qu’il convient de réparer par l'allocation d'une indemnité d'occupation mensuelle.

Cette indemnité mensuelle d’occupation doit être fixée à la somme de 4250 euros, tel que prévu dans les termes de l’acte notarié du 7 décembre 2022,

Madame [H] [C] et Monsieur [O] [S] sont donc condamnés in solidum au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation ainsi fixée sur la période du 7 décembre 2023 au 7 avril 2024, le second y étant tenu seul à compter du 8 avril 2024 et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clefs

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial, et le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges.

Enfin, tout mois commencé n’est pas dû. L’indemnité d’occupation ne sera due qu’au pro-rata de l’occupation des lieux par le défendeur.

S’agissant d’une créance à caractère indemnitaire, visant à réparer le préjudice causé au bailleur par le maintien dans les lieux sans droit ni titre de l’occupant, seul l’article 1231-7 du code civil, doit trouver à s’appliquer concernant les intérêts. Les indemnités d’occupation ainsi fixées à compter du 7 décembre 2023 sont assorties des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance devenue exigible.

Sur la demande en paiement 

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l'article 1353 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 « c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver ».

En application de l’article 1673 du code civil « Le vendeur qui use du pacte de rachat doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu'à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu'après avoir satisfait à toutes ces obligations. Lorsque le vendeur rentre dans son héritage par l'effet du pacte de rachat, il le reprend, exempt de toutes les charges et hypothèques dont l'acquéreur l'aurait grevé, à la condition que ce pacte ait été régulièrement publié au fichier immobilier, antérieurement à la publication desdites charges et hypothèques. Il est tenu d'exécuter les baux faits sans fraude par l'acquéreur. »

Il ressort de l’acte notarié du 7 décembre 2022 que Monsieur [O] [S] et Madame [H] [C] sont tenus durant la durée de la faculté de rachat de régler notamment les frais de taxes foncières pour l’année 2023 

En l’espèce, le justificatif de la taxe foncière n’est pas produit toutefois, le commandement de payer aux fins de saisie vente, délivré aux parties défenderesses, fait mention d’une somme de 2306 euros au titre du paiement de ladite taxe, et Monsieur [O] [S] en sollicitant des délais ne conteste pas le montant de cette somme.

Monsieur [O] [S] est donc condamné au paiement de cette somme 

S’agissant de Madame [H] [C], quand bien même elle se dit non concernée par cette demande financière, il convient de rappeler qu’elle est partie à l’acte notarié du 7 décembre 2022, de sorte que quand bien même, et que pour cette seule raison, elle y également tenue sans considération de son occupation ou non des lieux

Elle est donc condamnée solidairement avec Monsieur [O] [S] au paiement de la somme de 2306 euros au titre de la taxe foncière 2023.

Sur les délais de paiement et le délai pour quitter les lieux 

En application de l’article 1343-5 du code civil « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, et s’agissant uniquement de Monsieur [O] [S], le Tribunal tient compte d’une part de la longueur anormalement longue du délibéré et d’autre part, il justifie que le projet de vente d’une voiture de collection sur laquelle il comptait pour procéder à la faculté de rachat, a été retardé et se concrétise sur l’année 2025, laquelle lui permettra de toucher une somme entre 600 000 et 700 000 euros, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu d’accorder des délais ni de paiement ni pour quitter les lieux.

Il ne lui sera dès lors accordé d’autres délais que ceux prévus par le code des procédures civiles d’exécution et de dire que passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux et faute de remise volontaire et effective des clefs, l’expulsion pourra avoir lieu avec le concours de la force publique tel qu’il sera précisé au dispositif.

Enfin, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les autres demandes

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’est pas inéquitable d’allouer à la partie demanderesse la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à laquelle, les défendeurs sont condamnés in solidum, Madame [H] [C] étant partie à l’acte notarié litigieux

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les parties défenderesses succombent, chacune supporte la charge de ses propres dépens.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit dont bénéficie la présente décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Constate que Madame [H] [C] est occupante sans droit ni titre des lieux sis Rue Font de la Cure Lieudit Grange Chapelle 69210 SAVIGNY à compter du 6 décembre 2023 minuit et jusqu’au 7 avril 2024 ;

Constate que Monsieur [O] [S] est occupant sans droit ni titre des lieux sis Rue Font de la Cure Lieudit Grange Chapelle 69210 SAVIGNY à compter du 6 décembre 2023 minuit ;

Dit que la demande d’expulsion de Madame [H] [C] est sans objet ;

Ordonne l’expulsion de Monsieur [O] [S] et celle de tous occupants de son chef, des lieux sis Font de la Cure Lieudit Grange Chapelle 69210 SAVIGNY, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, le cas échéant faute de départ volontaire passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe une indemnité d'occupation mensuelle égale à a somme de 4250 euros à compter du 7 décembre 2023 ;

Condamne in solidum Monsieur [O] [S] et Madame [H] [C] à payer à la SARL SMART INVEST cette indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 4 250 euros, à compter du 7 décembre 2023 et jusqu’au 7 avril 2024 ;

Condamne seul Monsieur [O] [S] à payer à la SARL SMART INVEST cette indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 4 250 euros, à compter du 8 avril 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clefs ;

Dit que cette indemnité d’occupation est payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial, et le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges ;

Dit que l’indemnité d’occupation n’est due qu’au pro-rata de l’occupation des lieux par le défendeur ;

Dit que les indemnités d’occupation ainsi fixées à compter du 7 décembre 2023 sont assorties des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance devenue exigible;



Condamne solidairement Monsieur [O] [S] et Madame [H] [C] à payer à la SARL SMART INVEST la somme de 2 306 euros au titre de la taxe foncière 2023 ;

Condamne in solidum Monsieur [O] [S] et Madame [H] [C] à payer à la SARL SMART INVEST la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que Monsieur [O] [S] et Madame [H] [C] supportent chacun la charge de ses propres dépens.

Dit que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Texte intégral
DOSSIER N° RG 24/02481 - N° Portalis DB2H-W-B7I-ZYXH

Jugement du : 
23/06/2026

MINUTE N° 


PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1










Société SMART INVEST

C/
[O] [S]

























Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Jérôme ORSI

Expédition délivrée
le :
à : Me Anne DE RICHOUFFTZ
Mme [C]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT




A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Mardi vingt trois Juin deux mil vingt six


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : LABBE Véronique
GREFFIER LORS DES DEBATS : DE L’ESPINAY Noélie
GREFFIER LORS DU DELIBERE : SAVINO Grazia

ENTRE : 

DEMANDERESSE

Société SMART INVEST, dont le siège social est sis 11 rue des Charmottes - 10410 RUVIGNY
représentée par Me Jérôme ORSI, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 680



d’une part,


DEFENDEURS

Monsieur [O] [S]
né le 19 Octobre 1965 à VALENCAY (36600), demeurant Rue du Font de la Cure lieudit Grange Chapelle - 69210 SAVIGNY
représenté par Me Anne DE RICHOUFFTZ, avocate au barreau de LYON, vestiaire : 2041

Madame [H] [C]
née le 18 Juillet 1974 à LE CREUSOT (71200), demeurant 264 allée des Grands Champs - 69210 SAIN-BEL
comparante en personne



Cités à personne par acte de commissaire de justice en date du 08 Avril 2024.

d’autre part


Date de la première audience : 08/10/2024
Date de la mise en délibéré : 16/09/2025










EXPOSE DU LITIGE 

Selon acte notarié du 7 décembre 2022, Madame [H] [C] et Monsieur [O] [S] ont vendu à la SARL SMART INVEST une maison d’habitation sis Rue Font de la Cure Lieudit Grange Chapelle 69210 SAVIGNY, avec faculté de rachat selon les modalités précisées à l’acte dont le terme a été fixé au 6 décembre 2023

Selon acte du 29 décembre 2023, la SARL SMART INVEST a signifié à Madame [H] [C] et Monsieur [O] [S] une sommation de déguerpir et par acte du même jour, un commandement de saisie vente leur a été signifié pour la somme de 2460,18 euros au titre notamment de la taxe foncière 2023, afférante au bien objet de la vente avec faculté de rachat

Par exploit introductif d’instance délivré le 8 avril 2024 à personne la SARL SMART INVEST a fait citer Madame [H] [C] et Monsieur [O] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LYON aux fins et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de voir constater qu’en l’absence de l’exercice de leur faculté de rachat à la date fixée, ils sont sans droit ni titre des lieux litigieux et ordonner leur expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, et fixer une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle égale à la somme de 4 250 euros soit l’indemnité de jouissance fixée à l’acte de vente avec faculté de rachat, outre la somme de 2 306 euros au titre de la taxe foncière 2023 ainsi que celle de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 octobre 2024 et à la demande des parties a fait l’objet de divers renvois et en dernier lieu à l’audience du 17 avril 2024 date à laquelle elle a été retenue

A cette date, la SARL SMART INVEST est représentée par son conseil et aux termes de ses dernières conclusions maintient ses demandes sur le fondement des articles 1659 et suivants du code civil

Monsieur [O] [S] représenté par son conseil et aux termes de leurs dernières conclusions expliquent que les activités professionnelles de ce dernier sur laquelle ils comptaient pour exercer leur faculté de rachat et notamment la revente d’une voiture de collection dont il avait entamé la rénovation, objet de la société dont il est le gérant puisque la rénovation a été plus longue qu’envisagée et qu’aucun acquéreur ne s’est manifesté avant la date fixée pour exercer l’option et alors qu’il n’a perçu que de faibles revenus durant l’année 2023. Ils précisent avoir expliqué leur situation à la SARL SMART INVEST sans succès et sollicitent désormais des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil et L 412-3 et suivants du code de procédure civile d’exécution en indiquant que la vente dudit véhicule a trouvé acquéreur et qu’ils peuvent désormais régler les sommes réclamées ainsi qu’un délai de 6 mois pour quitter les lieux

[H] [C] est présente et indique qu’elle est séparée avec Monsieur [O] [S] depuis 2016 et que le divorce a été prononcé en 2023 et qu’elle a quitté les lieux qui étaient le domicile conjugal en prenant un nouveau bail datant de 2017. Elle conclut qu’elle ne peut pas être expulsée et qu’elle n’est pas concernée par les demandes financières

En application de l’article 467 du code de procédure civile la présente décision est contradictoire

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 septembre 2025 et prorogé à plusieurs reprises jusqu’à ce jour.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur la qualité d’occupant sans droit ni titre 

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l'article 1353 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 « c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver ».

En application de l’article 1659 du code civil « La faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l'article 1673. »

Il est établi que selon acte notarié du 7 décembre 2022, Madame [H] [C] et Monsieur [O] [S] ont vendu à la SARL SMART INVEST une maison d’habitation sis Rue Font de la Cure Lieudit Grange Chapelle 69210SAVIGNY, avec faculté de rachat selon les modalités précisées à l’acte dont le terme a été fixé au 6 décembre 2023

Aucune des parties ne conteste que Madame [H] [C] et Monsieur [O] [S] n’ont pas exercé leur faculté de rachat au terme prévu par l’acte, au vu des explications données en lien avec une opération professionnelle qui n’a pas pris la voie prévue et qui aurait permis d’exercer la faculté de rachat dans le délai imparti.

Il est constant que selon acte du 29 décembre 2023, la SARL SMART INVEST a signifié à Madame [H] [C] et Monsieur [O] [S] une sommation de déguerpir et par acte du même jour un commandement de saisie vente leur a été signifié pour la somme de 2460,10 euros au titre notamment de la taxe foncière 2023 portant sur le bien objet de la vente avec faculté de rachat

Ainsi, peu importe que Monsieur [O] [S] se trouve dans une situation actuelle qui lui permette d’exercer la faculté de rachat, puisque le terme prévu est dépassé et que faute pour les parties d’avoir prévu entre elles un nouvel acte de vente, Madame [H] [C] et Monsieur [O] [S] n’ont plus aucun droit d’occuper les lieux litigieux à compter du 6 décembre 2023, minuit 

Il ressort des termes de l’assignation délivrée à Madame [H] [C], que cette dernière est domiciliée à une autre adresse que le bien litigieux. Monsieur [O] [S] ne contestant pas continuer à occuper les lieux. La demanderesse ayant par ailleurs assigné Madame [H] [C] à une adresse qui n’est pas celle des lieux litigieux

Or, Madame [H] [C] s’est présentée à l’audience sans justifier par des pièces qu’elle est séparée d’avec Monsieur [O] [S] depuis 2016 et que le divorce a été prononcé en 2023 et qu’elle a quitté les lieux qui étaient le domicile conjugal en prenant un nouveau bail datant de 2017. 

Ainsi bien qu’elle conclut qu’elle n’est pas concernée par les demandes financières alors que l’acte notarié de vente avec faculté de rachat, la désigne expressément comme vendeur, le Tribunal faute d’éléments probants sur la situation qu’elle évoque simplement oralement, retient que Madame [H] [C] est occupante sans droit ni titre des lieux litigieux du 6 décembre 2023 minuit alors que le commissaire de justice qui s’est présenté à l’adresse des lieux litigieux les 29 décembre 2023, date de la délivrance de la sommation de déguerpir et du commandement aux fins d saisie vente, indique que le nom de cette dernière figure sur la boite aux lettres, justifiant que les actes ont été délivrés à étude.

En l’absence d’éléments sur la date à laquelle les mesures provisoires prises par le juge aux affaires familiales ont débuté ni sur les termes exacts du jugement de divorce, le Tribunal retient avec certitude que Madame [H] [C] n’occupait plus les lieux litigieux le 8 avril 2024.

De telle sorte en effet qu’à la date de la délivrance de l’assignation la demande d’expulsions à son encontre est sans objet.

Pour autant, Madame [H] [C], est partie à l’acte notarié est faute de justifier par des pièces la date exacte à laquelle elle n’occupe plus les lieux, le Tribunal doit déterminer avec les pièces qui sont versées au dossier, la date qu’il convient de retenir

Au vu de ces développements, il convient de dire que Madame [H] [C] est occupante des lieux litigieux sis Rue Font de la Cure Lieudit Grange Chapelle 69210 SAVIGNY à compter du 6 décembre 2023 minuit et jusqu’au 7 avril 2024 et que et Monsieur [O] [S] est occupant sans droit ni titre des mêmes mieux, depuis le 6 décembre 2023 minuit.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [S] et celle de tout occupant de son chef des lieux considérés.

Sur l'indemnité d'occupation

A compter du 6 décembre 2023 minuit et jusqu’au 7 avril 2024 Madame [H] [C] en occupant les lieux litigieux, a causé un préjudice à la partie demanderesse qu’il convient de réparer par l'allocation d'une indemnité d'occupation mensuelle.

Pour sa part et pour les mêmes raisons, Monsieur [O] [S] cause un préjudice à la partie demanderesse à compter du 6 décembre 2023 minuit qu’il convient de réparer par l'allocation d'une indemnité d'occupation mensuelle.

Cette indemnité mensuelle d’occupation doit être fixée à la somme de 4250 euros, tel que prévu dans les termes de l’acte notarié du 7 décembre 2022,

Madame [H] [C] et Monsieur [O] [S] sont donc condamnés in solidum au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation ainsi fixée sur la période du 7 décembre 2023 au 7 avril 2024, le second y étant tenu seul à compter du 8 avril 2024 et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clefs

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial, et le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges.

Enfin, tout mois commencé n’est pas dû. L’indemnité d’occupation ne sera due qu’au pro-rata de l’occupation des lieux par le défendeur.

S’agissant d’une créance à caractère indemnitaire, visant à réparer le préjudice causé au bailleur par le maintien dans les lieux sans droit ni titre de l’occupant, seul l’article 1231-7 du code civil, doit trouver à s’appliquer concernant les intérêts. Les indemnités d’occupation ainsi fixées à compter du 7 décembre 2023 sont assorties des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance devenue exigible.

Sur la demande en paiement 

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l'article 1353 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 « c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver ».

En application de l’article 1673 du code civil « Le vendeur qui use du pacte de rachat doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu'à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu'après avoir satisfait à toutes ces obligations. Lorsque le vendeur rentre dans son héritage par l'effet du pacte de rachat, il le reprend, exempt de toutes les charges et hypothèques dont l'acquéreur l'aurait grevé, à la condition que ce pacte ait été régulièrement publié au fichier immobilier, antérieurement à la publication desdites charges et hypothèques. Il est tenu d'exécuter les baux faits sans fraude par l'acquéreur. »

Il ressort de l’acte notarié du 7 décembre 2022 que Monsieur [O] [S] et Madame [H] [C] sont tenus durant la durée de la faculté de rachat de régler notamment les frais de taxes foncières pour l’année 2023 

En l’espèce, le justificatif de la taxe foncière n’est pas produit toutefois, le commandement de payer aux fins de saisie vente, délivré aux parties défenderesses, fait mention d’une somme de 2306 euros au titre du paiement de ladite taxe, et Monsieur [O] [S] en sollicitant des délais ne conteste pas le montant de cette somme.

Monsieur [O] [S] est donc condamné au paiement de cette somme 

S’agissant de Madame [H] [C], quand bien même elle se dit non concernée par cette demande financière, il convient de rappeler qu’elle est partie à l’acte notarié du 7 décembre 2022, de sorte que quand bien même, et que pour cette seule raison, elle y également tenue sans considération de son occupation ou non des lieux

Elle est donc condamnée solidairement avec Monsieur [O] [S] au paiement de la somme de 2306 euros au titre de la taxe foncière 2023.

Sur les délais de paiement et le délai pour quitter les lieux 

En application de l’article 1343-5 du code civil « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, et s’agissant uniquement de Monsieur [O] [S], le Tribunal tient compte d’une part de la longueur anormalement longue du délibéré et d’autre part, il justifie que le projet de vente d’une voiture de collection sur laquelle il comptait pour procéder à la faculté de rachat, a été retardé et se concrétise sur l’année 2025, laquelle lui permettra de toucher une somme entre 600 000 et 700 000 euros, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu d’accorder des délais ni de paiement ni pour quitter les lieux.

Il ne lui sera dès lors accordé d’autres délais que ceux prévus par le code des procédures civiles d’exécution et de dire que passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux et faute de remise volontaire et effective des clefs, l’expulsion pourra avoir lieu avec le concours de la force publique tel qu’il sera précisé au dispositif.

Enfin, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les autres demandes

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’est pas inéquitable d’allouer à la partie demanderesse la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à laquelle, les défendeurs sont condamnés in solidum, Madame [H] [C] étant partie à l’acte notarié litigieux

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les parties défenderesses succombent, chacune supporte la charge de ses propres dépens.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit dont bénéficie la présente décision.


PAR CES MOTIFS


Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Constate que Madame [H] [C] est occupante sans droit ni titre des lieux sis Rue Font de la Cure Lieudit Grange Chapelle 69210 SAVIGNY à compter du 6 décembre 2023 minuit et jusqu’au 7 avril 2024 ;

Constate que Monsieur [O] [S] est occupant sans droit ni titre des lieux sis Rue Font de la Cure Lieudit Grange Chapelle 69210 SAVIGNY à compter du 6 décembre 2023 minuit ;

Dit que la demande d’expulsion de Madame [H] [C] est sans objet ;

Ordonne l’expulsion de Monsieur [O] [S] et celle de tous occupants de son chef, des lieux sis Font de la Cure Lieudit Grange Chapelle 69210 SAVIGNY, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, le cas échéant faute de départ volontaire passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe une indemnité d'occupation mensuelle égale à a somme de 4250 euros à compter du 7 décembre 2023 ;

Condamne in solidum Monsieur [O] [S] et Madame [H] [C] à payer à la SARL SMART INVEST cette indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 4 250 euros, à compter du 7 décembre 2023 et jusqu’au 7 avril 2024 ;

Condamne seul Monsieur [O] [S] à payer à la SARL SMART INVEST cette indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 4 250 euros, à compter du 8 avril 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clefs ;

Dit que cette indemnité d’occupation est payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial, et le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges ;

Dit que l’indemnité d’occupation n’est due qu’au pro-rata de l’occupation des lieux par le défendeur ;

Dit que les indemnités d’occupation ainsi fixées à compter du 7 décembre 2023 sont assorties des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance devenue exigible;



Condamne solidairement Monsieur [O] [S] et Madame [H] [C] à payer à la SARL SMART INVEST la somme de 2 306 euros au titre de la taxe foncière 2023 ;

Condamne in solidum Monsieur [O] [S] et Madame [H] [C] à payer à la SARL SMART INVEST la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que Monsieur [O] [S] et Madame [H] [C] supportent chacun la charge de ses propres dépens.

Dit que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile L412-3, code civil 1659, code des procedures civiles d'execution L412-8, code des procedures civiles d'execution R412-1, code de la construction et de l'habitation L613-1, code civil 1673). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-02T18:29:06.912Z.