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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 30 juin 2026, n° 25/11652

ExpertiseContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Emmanuel LEPARMENTIER
Me Caroline MESLE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/11652 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBTNI

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mardi 30 juin 2026


DEMANDERESSE
Madame [Q] [C], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Caroline MESLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D2170
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-015116 du 23/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])


DÉFENDERESSE
E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Emmanuel LEPARMENTIER de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 04 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire, en ressort, prononcé par mise à disposition le 30 juin 2026 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Anaïs RICCI, Greffier





Décision du 30 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/11652 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBTNI

Par acte du 20/11/2007, l'OPAC DE [Localité 1] a donné à bail à Mme [C] [R] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 3] avec cave.
 
Mme [C] [Q] a subi un dégât des eaux le 13/11/2015.
Le 15/07/2015 , le bailleur a notamment informé Mme [C] [R] d'une importante réhabiliation de l'immeuble ayant pour effet un relogement des occupants.

Par acte du 11/03/2016 à effet au 11/03/2016 , [Localité 1] HABITAT OPH a donné à bail à Mme [C] [R] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 4] avec cave , pour un loyer de 410.41 euros outre charges. La locataire a concommitamment donné congé pour le logement du [Adresse 3] avec cave. Lors de la proposition de ce relogement le 12/11/2015, elle avait émis des réserves sur l'état des lieux, en demandant une remise à neuf .

Par courrier du 26/08/2016, [Localité 1] HABITAT OPH a informé Mme [C] [Q] d'une future opération de réhabiliaton des logements de son immeuble ,avec phase de diagnostic débutant à l'automne 2016 jusqu'au printemps 2017.

Mme [C] [Q] a rempli le 16/10/2019 un constat de dégât des eaux pour ce logement, de même que le 02/06/2023 et 05/10/2023, puis le 31/01/2024.

Une proposition de relogement en novembre 2021 a été refusée par Mme [C] [Q] pour un logement [Adresse 5], en l'absence d'ascenseur . 

Par courrier du 13/02/2024, [Localité 1] HABITAT OPH a fait état à Mme [C] [Q] d'une future opération de réhabilitation de l'ensemble immobilier où elle réside, après différentes visites techniques.

Mme [C] [Q] a saisi la commission départementale de conciliation des baux de [Localité 1] qui a rendu un avis le 23/04/2024, en l'absence de [Localité 1] HABITAT OPH. 

Le STH a effectué une visite des lieux. Par mail du 03/05/2024 , il a précisé avoir relevé des moisissures dans différentes pièces, de la peinture écaillée en différents endroits, une rambarde extérieure curée pour partie et laissée comme telle ; il précisait diriger Mme [C] [Q] vers le Service parisien de santé environnemental, établir une fiche saturnisme, demandé un avis du service péril sur l'état de la rambarde.

La ville de [Localité 1], Direction de la santé publique , a établi un rapport le 05/07/2024 sur le type de moisissures dans le logement.

Un arrêté d'insalubrité remédiable a été pris le 18/06/2024 , avec injonction de travaux dans le délai d'un mois par Le Préfet de [Localité 1], pour présence de plomb des peintures du logement.
PARIS HABITAT OPH a pris contact le 05/07/2024 pour réaliser des travaux , après bon de commande auprès de la société SMRD-BAT92, puis a adressé un nouveau courrier le 21/05/2025 pour un nouveau prestataire EDD pour des travaux commandés .

Après relance, [Localité 1] HABITAT OPH a fait signifier à Mme [C] [Q] le 23/10/2024 à Mme [C] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour paiement de la somme de 2000 euros en principal. 
Un litige est intervenu sur les consommations d'eau relevées en 2022 et le chauffage des lieux.


Par acte de commissaire de justice du 28/10/2025, Mme [C] [Q] a assigné [Localité 1] HABITAT OPH sur le fondement des articles 1102 et suivants , 1128 et 1343-2 du code civil aux fins de :

- Condamner [Localité 1] HABITAT OPH à payer à Mme [C] [Q] la somme de :
o 9900 euros au titre du trouble de jouissance
o 2000 euros au titre du préjudice médical 
o 1319.98 euros au titre du préjudice matériel 
o 2000 euros au titre du préjudice moral 
- Juger que Mme [C] [Q] ne devra aucun loyer et charges pendant la durée de l'arrêté du 18/06/2024 
- Ordonner à [Localité 1] HABITAT OPH de proposer un relogement dans un T4 avec ascenseur, terrasse, neuf , dans le quartier de la Mairie du [Localité 2] , pour les écoles des enfants, dans le délai d'un mois à compter de la décision à intervenir 
- Subsidiairement :
- Désigner un expert judiciaire avec mission habituelle 

L'entreprise EDD a attesté le 20/02/2026 avoir pu faire un constat des lieux , mais n'avoir pu les faire réaliser , et a évoqué une nouvelle prise de contact au printemps 2026.
 
A la suite de la demande de relogement de Mme [C] [Q], [Localité 1] HABITAT OPH a adressé une proposition le 09/04/2026 de relogement pour un appartement T3 au [Adresse 6]. 


L'affaire a été retenue le 04/05/2026.

Mme [C] [Q] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de : 

- Condamner [Localité 1] HABITAT OPH à payer à Mme [C] [Q] la somme de :
o 9900 euros au titre du trouble de jouissance
o 77000 euros au titre du préjudice médical de Mme [C] [Q] et pour sa fille [L] [S] la somme de 17 000 euros 
o 1175.47 euros au titre du préjudice matériel 
o 2000 euros au titre du préjudice moral 
- Juger que Mme [C] [Q] ne devra aucun loyer et charges pendant la durée de l'arrêté du 18/06/2024 
- Ordonner à [Localité 1] HABITAT OPH de proposer un relogement dans un T4 avec ascenseur, terrasse, neuf, dans le quartier de la Mairie du [Localité 2] , pour les écoles des enfants, dans le délai d'un mois à compter de la décision à intervenir 
- Subsidiairement :
- Désigner un expert judiciaire avec mission habituelle 

Oralement, Mme [C] [Q] précise que les constat amiables de dégât des eaux sont faits auprès du gardien d'immeuble, si bien que le tampon de [Localité 1] HABITAT OPH n'y figure pas, même si les renseignements à indiquer sont remplis.
Elle souligne qu'elle n'a pas refusé les travaux pour le plomb mais a dû attendre un deuxième prestataire, que pour le surplus sur l'état du logement, aucun travaux n'a été réalisé. 

PARIS HABITAT OPH soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de : 

- Recevoir [Localité 1] HABITAT OPH en ses conclusions et l'y déclarer bien fondé
- débouter Mme [C] [Q] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions 
- écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir 
- condamner Mme [C] [Q] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ,outre les dépens
 
Oralement [Localité 1] HABITAT OPH fait observer le refus de relogement de Mme [C] [Q], alors que l'immeuble où elle demeure doit être réhabilité. 
Il relève l'absence de constat ou d'expertise amiable d'assurance et de preuve sur les dommages exposés pour infiltration ou humidité et l'absence de preuve de manquement à l'obligation de délivrance d'un logement décent, en rappelant les travaux de réfection effectués début 2016 avant entrée dans les lieux.
Sur l'arrêté du 18/06/2024 , il expose que le premier prestataire a été défaillant , si bien qu'il a mandaté un deuxième prestataire en 2025. Il observe que la locataire conditionne l'accès au logement dans ses messages, ce qui a freiné les travaux .
Sur la suspension des loyers demandés, il fait valoir que sans demande de travaux, l'article 20-1 de la loi du 06/07/89 ne permet pas de suspension de paiement des loyers, que le fondement de la demande de suspension en application du code de la construction et de l'habitation n'est pas invoqué, si bien que Mme [C] [Q] doit être déboutée.

Il s'oppose à la demande subsidiaire en expertise, qui ne peut palier de carence de preuve des parties.

Motifs

MOTIFS :

Sur la demande de Mme [C] [Q] au titre du trouble de jouissance :

En application de l'article 6 de la loi du 06/07/89, le bailleur doit délivrer un logement décent au locataire.
L'obligation de délivrance d'un logement décent par le bailleur est continue pendant le bail.
Il doit en outre effectuer l'entretien des lieux conformément à leur usage d'habitation, le locataire devant assurer les réparations de nature locatives, l'entretien courant , les menues réparations selon le décret 87-712 du 26/08/1987 .

Ainsi l'article 6 alinéa 1 et 2 de la loi du 06/07/89 dispose :
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
En application de l'article 7 de la loi du 06/07/89, le locataire doit procéder aux menues réparations et réparations d'entretien courant dans les lieux loués de nature locative, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ; il répond des pertes et dégradations survenues pendant le bail, sauf force majeure.

L'obligation de délivrance d'un logement décent ne nécessite pas de mise en demeure préalable du locataire pour qu'il obtienne réparation du trouble de jouissance subi , en cas de manquement du bailleur , s'agissant d'une obligation légale .
L'obligation d'entretien des lieux par le bailleur a pour conséquence une nécessité de mise en demeure préalable par le locataire , avant toute indemnisation, sauf urgence . 

Selon le décret du 30/01/2002, le logement décent est défini ainsi :
Article 2 :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;


3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Sur la recevabilité des demandes :

Mme [C] [Q] fait valoir un manquement de [Localité 1] HABITAT OPH à l'obligation de délivrance d'un logement décent et précise qu'elle n' a trait qu'au bail uniquement du 11/03/2016, et non le bail antérieur.

Dans ces conditions la fin de non-recevoir pour prescription opposée par [Localité 1] HABITAT OPH pour ce premier logement ( bail du 20/11/2007) est sans objet .

Pour le bail du 11/03/2016, [Localité 1] HABITAT OPH fait valoir l'irrecevabilité de toute demande indemnitaire avant le 28/10/2022 en raison de la prescription triennale et notamment relative au dégât des eaux du 16/10/2019. 

Or Mme [C] [Q] a limité sa demande indemnitaire à ces trois dernières années avant l'assignation du 28/10/2025 d'une part .D'autre part les obligations continues du bailleur de délivrance de la chose et d'assurer la jouissance paisible sont exigibles pendant toute la durée du bail , de sorte que la persistance de manquement du bailleur constitue un fait permettant au locataire d'agir notamment soit en exécution soit en résiliation du bail , le point de départ de la prescription étant alors la date de fin des dommages .
Mais la demande indemnitaire se prescrit elle par trois ans selon l'article 7-1 de la loi du 06/07/89 ( civ 3, 10/07/2025 , 23-20.491 ) .
Dans la mesure où il est invoqué une succession de dégât des eaux, sans qu'il soit possible de déterminer si les derniers seraient une aggravation de l'état antérieur et cause d'indécence , il convient de surseoir à statuer sur la fin de non-recevoir. 

Sur le fond de la demande indemnitaire :

Mme [C] [Q] fait valoir qu'elle a subi des troubles de jouissance en raison d'une indécence des lieux , en raison de plusieurs dégât des eaux survenus le 04/10/2017, l'assurance ne le prenant pas en charge, puis le 16/10/2019, le 02/06/2023 , le 05/10/2023, 31/01/2024. Elle se fonde sur la visite du STH du 03/05/2024 , puis l'arrêté du 18/06/2024 pour la présence de plomb, pour lesquels les travaux n'ont pas eu lieu , pour demander une somme de 9900 euros soit 50% de son loyer de 550 euros sur 3 ans .Elle demande en outre la suspension des loyers et charges pendant la durée de l'arrêté du 18/06/2024 .

PARIS HABITAT OPH s'y oppose en faisant valoir une absence de preuve de manquements , du fait qu'aucun constat de dégât des eaux n'est signé et qu'ils ne sont pas précis, qu'il n'est pas produit de constat des lieux ou d'expertise amiable, que lors de son déplacement dans le logement, la gardienne a noté un encombrement rendant difficile la circulation de l'air . Il estime que le mail du STH du 03/05/2024 et le rapport d'analyse du 05/07/2024 sont non contradictoires et imprécis et rappelle que des travaux de réfection ont été effectués en 2016 avant l'entrée dans les lieux .

Dans les constats versés par Mme [C] [Q] , il n'est pas mentionné de signature du bailleur ou son représentant. Cependant il est noté pour les dommages :
- 16/10/2019 : infiltrations salle d'eau, chambre murs, plafonds , fenêtre et des moisissures , ainsi que les coordonnées du bailleur et son assureur ; PARIS HABITAT OPH ne saurait soutenir ne pas en avoir été informé , puisqu'il a été proposé une visite des lieux le 04/03/2020 pour ces problèmes d'humidité par courrier
- 02/06/2023 : une fuite sur canalisation, sans précision des localisations des dommages, indiqués porter sur les peintures, le carrelage , le parquet 
- 05/10/2023 : une fuite sur canalisation , sans précision des localisations des dommages , indiqués porter sur les peintures, le carrelage , le parquet
- 31/01/2024 : une fuite sur canalisation , sans précision des localisations des dommages, indiqués porter sur les peintures, fuite réparée par [Localité 1] HABITAT OPH 


Néanmoins l'analyse des moisissures dans le logement le 05/07/2024 par le SPSE , a été recommandée par le STH le 03/05/2024, repose bien sur des échantillons dans 5 pièces du logement , et témoigne de moisissures allergisantes et fait état en outre de rambarde curée et laissée comme telle , avec interrogation auprès du service péril. Elle a été contradictoirement produite et est soumise à débat contradictoire.

Or dans la réponse du bailleur du 30/06/2023 au Médiateur de la Ville de [Localité 1] que la locataire avait saisi , il est fait état de traitement d'infiltration de la toiture-terrasse " traitées localement et ponctuellement " et de même des " dysfonctionnements de chauffage " , puis de la réhabilitation à venir de l'ensemble immobilier. 
Enfin les doléances de Mme [C] [Q] s'inscrivent dans le contexte de ce programme de réhabilitation total de l'immeuble, donc de travaux d'ampleur rendus nécessaires, bien que l'appartement lui-même ait fait l'objet de travaux avant entrée dans les lieux.

En conséquence des éléments produits respectivement par les parties, il est nécessaire avant dire droit de recueillir un avis technique sur les dommages et leurs causes dans le logement de Mme [C] [Q], en vertu de l'article 232, 264 et suivants du code de procédure civile . 
Il sera ordonné une expertise judiciaire , avec la mission détaillée au dispositif de la décision.

Pour favoriser un règlement amiable du litige à l'issue de la note de synthèse, il convient d'ores et déjà d'ordonner aux parties de rencontrer un conciliateur de justice pour les informer sur l'objet et le déroulement de cette conciliation, en application de l'article 1533 du code de procédure civile . A l'issue de cette information, les parties pourront préciser si elles souhaitent poursuivre une conciliation conventionnelle.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice médical:

Mme [C] [Q] soutient que du fait de l'humidité et moisissures du logement, et du plomb retrouvé, sa santé et celle de sa fille sont affectées , en référence à des analyses et certificats médicaux. Pour elle -même, elle fait état de certificat du 21/01/2026 pour anémie pouvant être en lien avec la présence de plomb .
PARIS HABITAT OPH fait valoir pour contester la demande que la demande pour la fille mineur de Mme [C] [Q] , non locataire, est irrecevable, et que les éléments produits ne sont pas en lien de causalité avec les problèmes médicaux relevés pour l'enfant , datant de 2015, ou pour Mme [C] [Q] .

Le lien entre état des lieux et préjudice médical est à examiner au regard de l'expertise judiciaire ordonnée, pour déterminer selon les résultats de celle-ci, quelles conséquences peuvent en être résulté sur le plan de la santé des occupants pour des infiltrations.

Il sera sursis à cette demande tant pour le préjudice de Mme [C] que de sa fille occupante des lieux , dont elle est la représentante légale.

Sur la demande au titre du préjudice matériel :

Mme [C] [Q] souligne que ses meubles ont été détériorés en raison des fuites d'eau dans le logement pour demander une somme de 1175.47 euros , que [Localité 1] HABITAT OPH conteste faute de preuve de détérioration en lien avec une infiltration , voire de l'absence de preuve de ces meubles.
Il sera sursis à statuer sur la demande, qui sera à examiner selon la date des dommages et les justificatifs produits au regard des résultats de l'expertise .

Sur la demande au titre du préjudice moral :

Mme [C] [Q] expose que sa consommation d'eau a été surévaluée , et que le bailleur a admis son erreur un an après seulement , en faisant auparavant état de dette . Elle demande une somme de 2000 euros en réparation de son préjudice moral.
Le bailleur conteste le principe et le quantum demandé , alors que la situation a été régularisée.

Il est démontré que la facturation de 395 m3 d'eau à tort en 2022 soit une somme totale de 4228.24 euros a été facturée sur l'avis d'échéance de juin 2023, puis relancée le 18/07/2023 et n'a été régularisé qu'en juillet 2024.
Cette situation a causé un préjudice moral du fait d'un délai anormalement long pour la régularisation ; PARIS HABITAT OPH sera condamnée au paiement d'une somme de 250 euros de dommages et intérêts . 

Sur la demande de relogement :

La demande de relogement n'est fondée sur aucun texte précis par la demanderesse et il résulte des débats qu'une proposition en ce sens de [Localité 1] HABITAT OPH a en tout état de cause été effectuée très récemment le 09/04/2026 .
Il convient de débouter Mme [C] [Q] de sa demande de relogement. 

Sur la demande de suspension des loyers pendant la durée de l'arrêté du 18/06/2024 :

Par ailleurs , l'arrêté du 18/06/2024 est intervenu dans le cadre de la présence de plomb dans les lieux et en raison d'une défaillance de la première entreprise mandatée par [Localité 1] HABITAT OPH, une deuxième demande d'intervention a été réalisée le 21/05/2025 . 

Par cette entreprise, il est attesté le 27/02/2026 que Mme [C] [Q] a refusé des travaux. Mais les messages joints démontrent aussi une demande de RV de la part de Mme [C] [Q] en janvier 2026 , et aucune précision n'est donnée de la première demande de RV de la part de cette entreprise ; puis il en résulte des reports de RV par Mme [C] [Q], une absence de l'entreprise certains jours convenus, puis une nouvelle prise de RV convenus le 10/04/2026 selon les messages datés . La preuve de refus de travaux n'est pas avérée.

PARIS HABITAT OPH s'oppose à la demande de suspension de paiement des loyers , faute de base légale, la demande sur le fondement de l'article 20-1 de la loi du 06/07/89 ne pouvant être formée qu'à l'occasion d'une demande également de travaux, que la locataire n'a pas formée .

La demande de Mme [C] [Q] est effectuée en référence précisément à l'arrêté du Préfet de [Localité 1] , lequel mentionne les textes du code de la construction et de l'habitation applicables L511-19 à L511-22, L521-1 à L521-4 et R511-7 à R511-13 du code de la construction et de l'habitation . 
En application de l'article 12 du code de procédure civile , il convient donc de déduire de cette demande , que celle-ci n'est pas fondée sur l'indécence du logement, mais sur cet arrêté et les textes afférents.

L'arrêté n'a pas encore été levé . 

L'article L511-19 du code de la construction et de l'habitation dispose:
En cas de danger imminent, manifeste ou constaté par le rapport mentionné à l'article L. 511-8 ou par l'expert désigné en application de l'article L. 511-9, l'autorité compétente ordonne par arrêté et sans procédure contradictoire préalable les mesures indispensables pour faire cesser ce danger dans un délai qu'elle fixe.

Lorsqu'aucune autre mesure ne permet d'écarter le danger, l'autorité compétente peut faire procéder à la démolition complète après y avoir été autorisée par jugement du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.
Décision du 30 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/11652 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBTNI


Il a été notifié au bailleur et à Mme [C] [Q] le 18/06/2024.

En vertu de l'article L521-2 alinéa 2 du code de la construction et de l'habitation en vigueur lors de cet arrêté : 

Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.

Par conséquent , la demande de suspension de paiement des loyers en principal depuis le 01/07/2024 est bien fondée et ce jusqu'au premier jour du mois qui suivra l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.
 
Sur l'exécution provisoire :

L'exécution provisoire est de droit ; aucune circonstance particulière ne justifie de l'écarter.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : 

Les dépens et demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile sont réservés en fin de cause.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement , par jugement contradictoire, mixte , mis à disposition au greffe :


DIT que la fin de non-recevoir pour prescription opposée par [Localité 1] HABITAT OPH pour le logement donné à bail du 20/11/2007 est sans objet

ORDONNE une expertise judiciaire portant sur les lieux loués situés au [Adresse 7] esc [Adresse 8] avec cave 

DESIGNE pour y procéder M. [M] [N] , architecte expert, demeurant [Adresse 9] ; 
tel : [XXXXXXXX01] ; mail : [Courriel 1]


- Prendre connaissance de tous documents et pièces utiles des parties ou même détenus par des tiers, et notamment le contrat de bail et l'état des lieux d'entrée , toutes les commandes de travaux et factures de travaux réalisés par le bailleur pour les lieux loués, les documents échangés par les parties avec leur assureur, les éléments principaux de réhabilitation de l'immeuble
- Se rendre sur les lieux , situés [Adresse 7] esc [Adresse 8] 
- Déterminer l'origine des désordres tels que décrits dans les constats de dégât des eaux du 16/10/2019, 02/06/2023, 05/10/2023 , 31/01/2024 , la note du STH du 03/05/2024,
- Décrire l'état du logement et les désordres actuels 
- Préciser les causes et origines des différents désordres , leur possible antériorité 
- Décrire les travaux nécessaires de nature à y remédier et en fixer le coût et la durée, la nécessité le cas échéant de relogement pendant ceux-ci
- Entendre tout sachant dont l'audition paraît utile et se faire assister, si nécessaire, de tout sapiteur de son choix dans une autre spécialité que la sienne,
- Donner tous éléments techniques et de fait de nature à permettre le cas échant de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer s'il y a lieu les préjudice subis 

DIT que le rapport sera déposé par l'expert au Greffe du Pôle civil de proximité du Tribunal judiciaire de PARIS en double exemplaire, avec copie aux parties, dans un délai de 4 mois à compter de sa saisine 

DIT qu'il en sera référé au magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre et contrôler les opérations du technicien désigné ci-dessus et pour statuer sur toute difficulté d'exécution ;

DISPENSE Mme [C] [Q] de consignation , celle-ci étant bénéficiaire de l'Aide Juridictionnelle totale 

DIT qu'à l'issue de la première réunion d'expertise, l'expert devra communiquer aux parties et au juge chargé du suivi des expertises un état prévisionnel de ses frais et honoraires 

RAPPELLE que lorsque l'expert fixe un délai aux parties pour formuler leurs observations , il n'est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l'expiration de ce délai, à moins qu'il n'existe une cause grave et dument justifiée , auquel cas il en fait rapport au juge ; et que lorsqu'elles sont écrites les dernières observations doivent rappelées sommairement le contenu de celles qu'elles ont présentées antérieurement , et qu'à défaut elles sont réputées abandonnées par les parties 

DIT que l'expert adressera également aux parties un exemplaire de sa demande de rémunération par tout moyen permettant d'en établir la réception, à charge pour elles de communiquer à l'expert et au juge chargé de contrôler les mesures d'instruction leurs observations écrites dans un délai de quinze jours ;

DIT qu'il communiquera sa note de synthèse au conciliateur de justice M. [Z] ( mail : [Courriel 2]) 

ORDONNE, en ce sens, à Mme [C] [Q] et [Localité 1] HABITAT OPH de rencontrer M. [Z] ( mail : [Courriel 2]) afin que celui-ci les informe sur l'objet et le déroulement d'une conciliation 

RAPPELLE que les parties sont assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction, lors de cette information

RAPPELE que la conciliation poursuivie de nature conventionnelle le cas échéant est soumise au principe de confidentialité 

RAPPELLE qu'en vertu de l'article 1533-3 du code de procédure civile le conciliateur informe le juge de l'absence d'une partie à la réunion d'information et que si une partie, sans motif légitime ne défère pas à l'injonction de rencontrer le conciliateur de justice, elle peut être condamnée au paiement d'une amende civile de 10000 euros 

RENVOIE la cause et les parties à l'audience de suivi des expertises du 09 février 2027 à 14h00

RAPPELLE que les parties peuvent demander de faire constater leur accord à tout moment ou l'établissement d'une transaction , dont elles peuvent solliciter le cas échéant l'homologation 

SURSOIT à statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par [Localité 1] HABITAT OPH jusqu'au résultat de l'expertise judiciaire 

RESERVE les demandes indemnitaires de Mme [C] [Q] au titre du trouble de jouissance, du préjudice médical, du préjudice matériel 

CONDAMNE [Localité 1] HABITAT OPH à payer à Mme [C] [Q] la somme de 250 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral pour retard de régularisation de facture d'eau 

ORDONNE la suspension du versement du loyer à compter du 01/07/2024 et ce, jusqu'au premier jour du mois qui suivra l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée faisant suite à l'arrêté du 18/06/2024 du Préfet de [Localité 1] pour la présence de plomb dans les lieux 

DEBOUTE Mme [C] [Q] de sa demande de relogement 

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit

RESERVE les dépens 

RESERVE les demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile 


La Greffière La Présidente
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Emmanuel LEPARMENTIER
Me Caroline MESLE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/11652 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBTNI

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mardi 30 juin 2026


DEMANDERESSE
Madame [Q] [C], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Caroline MESLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D2170
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-015116 du 23/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])


DÉFENDERESSE
E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Emmanuel LEPARMENTIER de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 04 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire, en ressort, prononcé par mise à disposition le 30 juin 2026 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Anaïs RICCI, Greffier





Décision du 30 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/11652 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBTNI

Par acte du 20/11/2007, l'OPAC DE [Localité 1] a donné à bail à Mme [C] [R] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 3] avec cave.
 
Mme [C] [Q] a subi un dégât des eaux le 13/11/2015.
Le 15/07/2015 , le bailleur a notamment informé Mme [C] [R] d'une importante réhabiliation de l'immeuble ayant pour effet un relogement des occupants.

Par acte du 11/03/2016 à effet au 11/03/2016 , [Localité 1] HABITAT OPH a donné à bail à Mme [C] [R] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 4] avec cave , pour un loyer de 410.41 euros outre charges. La locataire a concommitamment donné congé pour le logement du [Adresse 3] avec cave. Lors de la proposition de ce relogement le 12/11/2015, elle avait émis des réserves sur l'état des lieux, en demandant une remise à neuf .

Par courrier du 26/08/2016, [Localité 1] HABITAT OPH a informé Mme [C] [Q] d'une future opération de réhabiliaton des logements de son immeuble ,avec phase de diagnostic débutant à l'automne 2016 jusqu'au printemps 2017.

Mme [C] [Q] a rempli le 16/10/2019 un constat de dégât des eaux pour ce logement, de même que le 02/06/2023 et 05/10/2023, puis le 31/01/2024.

Une proposition de relogement en novembre 2021 a été refusée par Mme [C] [Q] pour un logement [Adresse 5], en l'absence d'ascenseur . 

Par courrier du 13/02/2024, [Localité 1] HABITAT OPH a fait état à Mme [C] [Q] d'une future opération de réhabilitation de l'ensemble immobilier où elle réside, après différentes visites techniques.

Mme [C] [Q] a saisi la commission départementale de conciliation des baux de [Localité 1] qui a rendu un avis le 23/04/2024, en l'absence de [Localité 1] HABITAT OPH. 

Le STH a effectué une visite des lieux. Par mail du 03/05/2024 , il a précisé avoir relevé des moisissures dans différentes pièces, de la peinture écaillée en différents endroits, une rambarde extérieure curée pour partie et laissée comme telle ; il précisait diriger Mme [C] [Q] vers le Service parisien de santé environnemental, établir une fiche saturnisme, demandé un avis du service péril sur l'état de la rambarde.

La ville de [Localité 1], Direction de la santé publique , a établi un rapport le 05/07/2024 sur le type de moisissures dans le logement.

Un arrêté d'insalubrité remédiable a été pris le 18/06/2024 , avec injonction de travaux dans le délai d'un mois par Le Préfet de [Localité 1], pour présence de plomb des peintures du logement.
PARIS HABITAT OPH a pris contact le 05/07/2024 pour réaliser des travaux , après bon de commande auprès de la société SMRD-BAT92, puis a adressé un nouveau courrier le 21/05/2025 pour un nouveau prestataire EDD pour des travaux commandés .

Après relance, [Localité 1] HABITAT OPH a fait signifier à Mme [C] [Q] le 23/10/2024 à Mme [C] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour paiement de la somme de 2000 euros en principal. 
Un litige est intervenu sur les consommations d'eau relevées en 2022 et le chauffage des lieux.


Par acte de commissaire de justice du 28/10/2025, Mme [C] [Q] a assigné [Localité 1] HABITAT OPH sur le fondement des articles 1102 et suivants , 1128 et 1343-2 du code civil aux fins de :

- Condamner [Localité 1] HABITAT OPH à payer à Mme [C] [Q] la somme de :
o 9900 euros au titre du trouble de jouissance
o 2000 euros au titre du préjudice médical 
o 1319.98 euros au titre du préjudice matériel 
o 2000 euros au titre du préjudice moral 
- Juger que Mme [C] [Q] ne devra aucun loyer et charges pendant la durée de l'arrêté du 18/06/2024 
- Ordonner à [Localité 1] HABITAT OPH de proposer un relogement dans un T4 avec ascenseur, terrasse, neuf , dans le quartier de la Mairie du [Localité 2] , pour les écoles des enfants, dans le délai d'un mois à compter de la décision à intervenir 
- Subsidiairement :
- Désigner un expert judiciaire avec mission habituelle 

L'entreprise EDD a attesté le 20/02/2026 avoir pu faire un constat des lieux , mais n'avoir pu les faire réaliser , et a évoqué une nouvelle prise de contact au printemps 2026.
 
A la suite de la demande de relogement de Mme [C] [Q], [Localité 1] HABITAT OPH a adressé une proposition le 09/04/2026 de relogement pour un appartement T3 au [Adresse 6]. 


L'affaire a été retenue le 04/05/2026.

Mme [C] [Q] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de : 

- Condamner [Localité 1] HABITAT OPH à payer à Mme [C] [Q] la somme de :
o 9900 euros au titre du trouble de jouissance
o 77000 euros au titre du préjudice médical de Mme [C] [Q] et pour sa fille [L] [S] la somme de 17 000 euros 
o 1175.47 euros au titre du préjudice matériel 
o 2000 euros au titre du préjudice moral 
- Juger que Mme [C] [Q] ne devra aucun loyer et charges pendant la durée de l'arrêté du 18/06/2024 
- Ordonner à [Localité 1] HABITAT OPH de proposer un relogement dans un T4 avec ascenseur, terrasse, neuf, dans le quartier de la Mairie du [Localité 2] , pour les écoles des enfants, dans le délai d'un mois à compter de la décision à intervenir 
- Subsidiairement :
- Désigner un expert judiciaire avec mission habituelle 

Oralement, Mme [C] [Q] précise que les constat amiables de dégât des eaux sont faits auprès du gardien d'immeuble, si bien que le tampon de [Localité 1] HABITAT OPH n'y figure pas, même si les renseignements à indiquer sont remplis.
Elle souligne qu'elle n'a pas refusé les travaux pour le plomb mais a dû attendre un deuxième prestataire, que pour le surplus sur l'état du logement, aucun travaux n'a été réalisé. 

PARIS HABITAT OPH soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de : 

- Recevoir [Localité 1] HABITAT OPH en ses conclusions et l'y déclarer bien fondé
- débouter Mme [C] [Q] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions 
- écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir 
- condamner Mme [C] [Q] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ,outre les dépens
 
Oralement [Localité 1] HABITAT OPH fait observer le refus de relogement de Mme [C] [Q], alors que l'immeuble où elle demeure doit être réhabilité. 
Il relève l'absence de constat ou d'expertise amiable d'assurance et de preuve sur les dommages exposés pour infiltration ou humidité et l'absence de preuve de manquement à l'obligation de délivrance d'un logement décent, en rappelant les travaux de réfection effectués début 2016 avant entrée dans les lieux.
Sur l'arrêté du 18/06/2024 , il expose que le premier prestataire a été défaillant , si bien qu'il a mandaté un deuxième prestataire en 2025. Il observe que la locataire conditionne l'accès au logement dans ses messages, ce qui a freiné les travaux .
Sur la suspension des loyers demandés, il fait valoir que sans demande de travaux, l'article 20-1 de la loi du 06/07/89 ne permet pas de suspension de paiement des loyers, que le fondement de la demande de suspension en application du code de la construction et de l'habitation n'est pas invoqué, si bien que Mme [C] [Q] doit être déboutée.

Il s'oppose à la demande subsidiaire en expertise, qui ne peut palier de carence de preuve des parties.

MOTIFS :

Sur la demande de Mme [C] [Q] au titre du trouble de jouissance :

En application de l'article 6 de la loi du 06/07/89, le bailleur doit délivrer un logement décent au locataire.
L'obligation de délivrance d'un logement décent par le bailleur est continue pendant le bail.
Il doit en outre effectuer l'entretien des lieux conformément à leur usage d'habitation, le locataire devant assurer les réparations de nature locatives, l'entretien courant , les menues réparations selon le décret 87-712 du 26/08/1987 .

Ainsi l'article 6 alinéa 1 et 2 de la loi du 06/07/89 dispose :
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
En application de l'article 7 de la loi du 06/07/89, le locataire doit procéder aux menues réparations et réparations d'entretien courant dans les lieux loués de nature locative, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ; il répond des pertes et dégradations survenues pendant le bail, sauf force majeure.

L'obligation de délivrance d'un logement décent ne nécessite pas de mise en demeure préalable du locataire pour qu'il obtienne réparation du trouble de jouissance subi , en cas de manquement du bailleur , s'agissant d'une obligation légale .
L'obligation d'entretien des lieux par le bailleur a pour conséquence une nécessité de mise en demeure préalable par le locataire , avant toute indemnisation, sauf urgence . 

Selon le décret du 30/01/2002, le logement décent est défini ainsi :
Article 2 :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;


3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Sur la recevabilité des demandes :

Mme [C] [Q] fait valoir un manquement de [Localité 1] HABITAT OPH à l'obligation de délivrance d'un logement décent et précise qu'elle n' a trait qu'au bail uniquement du 11/03/2016, et non le bail antérieur.

Dans ces conditions la fin de non-recevoir pour prescription opposée par [Localité 1] HABITAT OPH pour ce premier logement ( bail du 20/11/2007) est sans objet .

Pour le bail du 11/03/2016, [Localité 1] HABITAT OPH fait valoir l'irrecevabilité de toute demande indemnitaire avant le 28/10/2022 en raison de la prescription triennale et notamment relative au dégât des eaux du 16/10/2019. 

Or Mme [C] [Q] a limité sa demande indemnitaire à ces trois dernières années avant l'assignation du 28/10/2025 d'une part .D'autre part les obligations continues du bailleur de délivrance de la chose et d'assurer la jouissance paisible sont exigibles pendant toute la durée du bail , de sorte que la persistance de manquement du bailleur constitue un fait permettant au locataire d'agir notamment soit en exécution soit en résiliation du bail , le point de départ de la prescription étant alors la date de fin des dommages .
Mais la demande indemnitaire se prescrit elle par trois ans selon l'article 7-1 de la loi du 06/07/89 ( civ 3, 10/07/2025 , 23-20.491 ) .
Dans la mesure où il est invoqué une succession de dégât des eaux, sans qu'il soit possible de déterminer si les derniers seraient une aggravation de l'état antérieur et cause d'indécence , il convient de surseoir à statuer sur la fin de non-recevoir. 

Sur le fond de la demande indemnitaire :

Mme [C] [Q] fait valoir qu'elle a subi des troubles de jouissance en raison d'une indécence des lieux , en raison de plusieurs dégât des eaux survenus le 04/10/2017, l'assurance ne le prenant pas en charge, puis le 16/10/2019, le 02/06/2023 , le 05/10/2023, 31/01/2024. Elle se fonde sur la visite du STH du 03/05/2024 , puis l'arrêté du 18/06/2024 pour la présence de plomb, pour lesquels les travaux n'ont pas eu lieu , pour demander une somme de 9900 euros soit 50% de son loyer de 550 euros sur 3 ans .Elle demande en outre la suspension des loyers et charges pendant la durée de l'arrêté du 18/06/2024 .

PARIS HABITAT OPH s'y oppose en faisant valoir une absence de preuve de manquements , du fait qu'aucun constat de dégât des eaux n'est signé et qu'ils ne sont pas précis, qu'il n'est pas produit de constat des lieux ou d'expertise amiable, que lors de son déplacement dans le logement, la gardienne a noté un encombrement rendant difficile la circulation de l'air . Il estime que le mail du STH du 03/05/2024 et le rapport d'analyse du 05/07/2024 sont non contradictoires et imprécis et rappelle que des travaux de réfection ont été effectués en 2016 avant l'entrée dans les lieux .

Dans les constats versés par Mme [C] [Q] , il n'est pas mentionné de signature du bailleur ou son représentant. Cependant il est noté pour les dommages :
- 16/10/2019 : infiltrations salle d'eau, chambre murs, plafonds , fenêtre et des moisissures , ainsi que les coordonnées du bailleur et son assureur ; PARIS HABITAT OPH ne saurait soutenir ne pas en avoir été informé , puisqu'il a été proposé une visite des lieux le 04/03/2020 pour ces problèmes d'humidité par courrier
- 02/06/2023 : une fuite sur canalisation, sans précision des localisations des dommages, indiqués porter sur les peintures, le carrelage , le parquet 
- 05/10/2023 : une fuite sur canalisation , sans précision des localisations des dommages , indiqués porter sur les peintures, le carrelage , le parquet
- 31/01/2024 : une fuite sur canalisation , sans précision des localisations des dommages, indiqués porter sur les peintures, fuite réparée par [Localité 1] HABITAT OPH 


Néanmoins l'analyse des moisissures dans le logement le 05/07/2024 par le SPSE , a été recommandée par le STH le 03/05/2024, repose bien sur des échantillons dans 5 pièces du logement , et témoigne de moisissures allergisantes et fait état en outre de rambarde curée et laissée comme telle , avec interrogation auprès du service péril. Elle a été contradictoirement produite et est soumise à débat contradictoire.

Or dans la réponse du bailleur du 30/06/2023 au Médiateur de la Ville de [Localité 1] que la locataire avait saisi , il est fait état de traitement d'infiltration de la toiture-terrasse " traitées localement et ponctuellement " et de même des " dysfonctionnements de chauffage " , puis de la réhabilitation à venir de l'ensemble immobilier. 
Enfin les doléances de Mme [C] [Q] s'inscrivent dans le contexte de ce programme de réhabilitation total de l'immeuble, donc de travaux d'ampleur rendus nécessaires, bien que l'appartement lui-même ait fait l'objet de travaux avant entrée dans les lieux.

En conséquence des éléments produits respectivement par les parties, il est nécessaire avant dire droit de recueillir un avis technique sur les dommages et leurs causes dans le logement de Mme [C] [Q], en vertu de l'article 232, 264 et suivants du code de procédure civile . 
Il sera ordonné une expertise judiciaire , avec la mission détaillée au dispositif de la décision.

Pour favoriser un règlement amiable du litige à l'issue de la note de synthèse, il convient d'ores et déjà d'ordonner aux parties de rencontrer un conciliateur de justice pour les informer sur l'objet et le déroulement de cette conciliation, en application de l'article 1533 du code de procédure civile . A l'issue de cette information, les parties pourront préciser si elles souhaitent poursuivre une conciliation conventionnelle.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice médical:

Mme [C] [Q] soutient que du fait de l'humidité et moisissures du logement, et du plomb retrouvé, sa santé et celle de sa fille sont affectées , en référence à des analyses et certificats médicaux. Pour elle -même, elle fait état de certificat du 21/01/2026 pour anémie pouvant être en lien avec la présence de plomb .
PARIS HABITAT OPH fait valoir pour contester la demande que la demande pour la fille mineur de Mme [C] [Q] , non locataire, est irrecevable, et que les éléments produits ne sont pas en lien de causalité avec les problèmes médicaux relevés pour l'enfant , datant de 2015, ou pour Mme [C] [Q] .

Le lien entre état des lieux et préjudice médical est à examiner au regard de l'expertise judiciaire ordonnée, pour déterminer selon les résultats de celle-ci, quelles conséquences peuvent en être résulté sur le plan de la santé des occupants pour des infiltrations.

Il sera sursis à cette demande tant pour le préjudice de Mme [C] que de sa fille occupante des lieux , dont elle est la représentante légale.

Sur la demande au titre du préjudice matériel :

Mme [C] [Q] souligne que ses meubles ont été détériorés en raison des fuites d'eau dans le logement pour demander une somme de 1175.47 euros , que [Localité 1] HABITAT OPH conteste faute de preuve de détérioration en lien avec une infiltration , voire de l'absence de preuve de ces meubles.
Il sera sursis à statuer sur la demande, qui sera à examiner selon la date des dommages et les justificatifs produits au regard des résultats de l'expertise .

Sur la demande au titre du préjudice moral :

Mme [C] [Q] expose que sa consommation d'eau a été surévaluée , et que le bailleur a admis son erreur un an après seulement , en faisant auparavant état de dette . Elle demande une somme de 2000 euros en réparation de son préjudice moral.
Le bailleur conteste le principe et le quantum demandé , alors que la situation a été régularisée.

Il est démontré que la facturation de 395 m3 d'eau à tort en 2022 soit une somme totale de 4228.24 euros a été facturée sur l'avis d'échéance de juin 2023, puis relancée le 18/07/2023 et n'a été régularisé qu'en juillet 2024.
Cette situation a causé un préjudice moral du fait d'un délai anormalement long pour la régularisation ; PARIS HABITAT OPH sera condamnée au paiement d'une somme de 250 euros de dommages et intérêts . 

Sur la demande de relogement :

La demande de relogement n'est fondée sur aucun texte précis par la demanderesse et il résulte des débats qu'une proposition en ce sens de [Localité 1] HABITAT OPH a en tout état de cause été effectuée très récemment le 09/04/2026 .
Il convient de débouter Mme [C] [Q] de sa demande de relogement. 

Sur la demande de suspension des loyers pendant la durée de l'arrêté du 18/06/2024 :

Par ailleurs , l'arrêté du 18/06/2024 est intervenu dans le cadre de la présence de plomb dans les lieux et en raison d'une défaillance de la première entreprise mandatée par [Localité 1] HABITAT OPH, une deuxième demande d'intervention a été réalisée le 21/05/2025 . 

Par cette entreprise, il est attesté le 27/02/2026 que Mme [C] [Q] a refusé des travaux. Mais les messages joints démontrent aussi une demande de RV de la part de Mme [C] [Q] en janvier 2026 , et aucune précision n'est donnée de la première demande de RV de la part de cette entreprise ; puis il en résulte des reports de RV par Mme [C] [Q], une absence de l'entreprise certains jours convenus, puis une nouvelle prise de RV convenus le 10/04/2026 selon les messages datés . La preuve de refus de travaux n'est pas avérée.

PARIS HABITAT OPH s'oppose à la demande de suspension de paiement des loyers , faute de base légale, la demande sur le fondement de l'article 20-1 de la loi du 06/07/89 ne pouvant être formée qu'à l'occasion d'une demande également de travaux, que la locataire n'a pas formée .

La demande de Mme [C] [Q] est effectuée en référence précisément à l'arrêté du Préfet de [Localité 1] , lequel mentionne les textes du code de la construction et de l'habitation applicables L511-19 à L511-22, L521-1 à L521-4 et R511-7 à R511-13 du code de la construction et de l'habitation . 
En application de l'article 12 du code de procédure civile , il convient donc de déduire de cette demande , que celle-ci n'est pas fondée sur l'indécence du logement, mais sur cet arrêté et les textes afférents.

L'arrêté n'a pas encore été levé . 

L'article L511-19 du code de la construction et de l'habitation dispose:
En cas de danger imminent, manifeste ou constaté par le rapport mentionné à l'article L. 511-8 ou par l'expert désigné en application de l'article L. 511-9, l'autorité compétente ordonne par arrêté et sans procédure contradictoire préalable les mesures indispensables pour faire cesser ce danger dans un délai qu'elle fixe.

Lorsqu'aucune autre mesure ne permet d'écarter le danger, l'autorité compétente peut faire procéder à la démolition complète après y avoir été autorisée par jugement du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.
Décision du 30 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/11652 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBTNI


Il a été notifié au bailleur et à Mme [C] [Q] le 18/06/2024.

En vertu de l'article L521-2 alinéa 2 du code de la construction et de l'habitation en vigueur lors de cet arrêté : 

Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.

Par conséquent , la demande de suspension de paiement des loyers en principal depuis le 01/07/2024 est bien fondée et ce jusqu'au premier jour du mois qui suivra l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.
 
Sur l'exécution provisoire :

L'exécution provisoire est de droit ; aucune circonstance particulière ne justifie de l'écarter.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : 

Les dépens et demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile sont réservés en fin de cause.


PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement , par jugement contradictoire, mixte , mis à disposition au greffe :


DIT que la fin de non-recevoir pour prescription opposée par [Localité 1] HABITAT OPH pour le logement donné à bail du 20/11/2007 est sans objet

ORDONNE une expertise judiciaire portant sur les lieux loués situés au [Adresse 7] esc [Adresse 8] avec cave 

DESIGNE pour y procéder M. [M] [N] , architecte expert, demeurant [Adresse 9] ; 
tel : [XXXXXXXX01] ; mail : [Courriel 1]


- Prendre connaissance de tous documents et pièces utiles des parties ou même détenus par des tiers, et notamment le contrat de bail et l'état des lieux d'entrée , toutes les commandes de travaux et factures de travaux réalisés par le bailleur pour les lieux loués, les documents échangés par les parties avec leur assureur, les éléments principaux de réhabilitation de l'immeuble
- Se rendre sur les lieux , situés [Adresse 7] esc [Adresse 8] 
- Déterminer l'origine des désordres tels que décrits dans les constats de dégât des eaux du 16/10/2019, 02/06/2023, 05/10/2023 , 31/01/2024 , la note du STH du 03/05/2024,
- Décrire l'état du logement et les désordres actuels 
- Préciser les causes et origines des différents désordres , leur possible antériorité 
- Décrire les travaux nécessaires de nature à y remédier et en fixer le coût et la durée, la nécessité le cas échéant de relogement pendant ceux-ci
- Entendre tout sachant dont l'audition paraît utile et se faire assister, si nécessaire, de tout sapiteur de son choix dans une autre spécialité que la sienne,
- Donner tous éléments techniques et de fait de nature à permettre le cas échant de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer s'il y a lieu les préjudice subis 

DIT que le rapport sera déposé par l'expert au Greffe du Pôle civil de proximité du Tribunal judiciaire de PARIS en double exemplaire, avec copie aux parties, dans un délai de 4 mois à compter de sa saisine 

DIT qu'il en sera référé au magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre et contrôler les opérations du technicien désigné ci-dessus et pour statuer sur toute difficulté d'exécution ;

DISPENSE Mme [C] [Q] de consignation , celle-ci étant bénéficiaire de l'Aide Juridictionnelle totale 

DIT qu'à l'issue de la première réunion d'expertise, l'expert devra communiquer aux parties et au juge chargé du suivi des expertises un état prévisionnel de ses frais et honoraires 

RAPPELLE que lorsque l'expert fixe un délai aux parties pour formuler leurs observations , il n'est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l'expiration de ce délai, à moins qu'il n'existe une cause grave et dument justifiée , auquel cas il en fait rapport au juge ; et que lorsqu'elles sont écrites les dernières observations doivent rappelées sommairement le contenu de celles qu'elles ont présentées antérieurement , et qu'à défaut elles sont réputées abandonnées par les parties 

DIT que l'expert adressera également aux parties un exemplaire de sa demande de rémunération par tout moyen permettant d'en établir la réception, à charge pour elles de communiquer à l'expert et au juge chargé de contrôler les mesures d'instruction leurs observations écrites dans un délai de quinze jours ;

DIT qu'il communiquera sa note de synthèse au conciliateur de justice M. [Z] ( mail : [Courriel 2]) 

ORDONNE, en ce sens, à Mme [C] [Q] et [Localité 1] HABITAT OPH de rencontrer M. [Z] ( mail : [Courriel 2]) afin que celui-ci les informe sur l'objet et le déroulement d'une conciliation 

RAPPELLE que les parties sont assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction, lors de cette information

RAPPELE que la conciliation poursuivie de nature conventionnelle le cas échéant est soumise au principe de confidentialité 

RAPPELLE qu'en vertu de l'article 1533-3 du code de procédure civile le conciliateur informe le juge de l'absence d'une partie à la réunion d'information et que si une partie, sans motif légitime ne défère pas à l'injonction de rencontrer le conciliateur de justice, elle peut être condamnée au paiement d'une amende civile de 10000 euros 

RENVOIE la cause et les parties à l'audience de suivi des expertises du 09 février 2027 à 14h00

RAPPELLE que les parties peuvent demander de faire constater leur accord à tout moment ou l'établissement d'une transaction , dont elles peuvent solliciter le cas échéant l'homologation 

SURSOIT à statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par [Localité 1] HABITAT OPH jusqu'au résultat de l'expertise judiciaire 

RESERVE les demandes indemnitaires de Mme [C] [Q] au titre du trouble de jouissance, du préjudice médical, du préjudice matériel 

CONDAMNE [Localité 1] HABITAT OPH à payer à Mme [C] [Q] la somme de 250 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral pour retard de régularisation de facture d'eau 

ORDONNE la suspension du versement du loyer à compter du 01/07/2024 et ce, jusqu'au premier jour du mois qui suivra l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée faisant suite à l'arrêté du 18/06/2024 du Préfet de [Localité 1] pour la présence de plomb dans les lieux 

DEBOUTE Mme [C] [Q] de sa demande de relogement 

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit

RESERVE les dépens 

RESERVE les demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile 


La Greffière La Présidente

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1128, code de la construction et de l'habitation L511-19, code civil 1102, code de procedure civile 1533-3, code de la construction et de l'habitation R111-1, code de procedure civile 264, code de procedure civile 1533, code de la sante publique L1331-22, code de la construction et de l'habitation L521-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-02T18:43:00.215Z.