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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Aurillac, Contentieux Proximité, 3 septembre 2026, n° 26/00003

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 avril 2021, avec prise d’effet au 15 avril 2021, Madame [M] [Z] a donné à bail à Madame [G] [J] un local à usage d’habitation et ses annexes situés [Adresse 4] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 500 euros. 

Une clause du contrat prévoit un « droit d’accès et de laisser passer au propriétaire pour aller à la grange et au terrain (non laissés à la location) » attenants au bien loué.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties le 14 avril 2021.

Après visite des lieux intervenue le 5 février 2024, le directeur de l'agence régionale de santé AUVERGNE RHONE ALPE a établi le 15 février 2024 un rapport d’inspection constatant l’existence de non-conformités aux règles d’habitabilité prescrites par le règlement sanitaire départementale du CANTAL ne relevant pas des compétences du préfet et d’une urgence sanitaire ponctuelle concernant l’électricité nécessitant l’engagement d’une procédure préfectorale de mise en demeure pour danger sanitaire. 

Ce rapport a été transmis, à la propriétaire et au maire de la commune de [Localité 3], compétent en application de l’article L 1421 du code de la santé publique pour veiller à l’application des règles d’habitabilité, et la procédure préféctorale a été engagée par arrêté du 19 février 2024.

Se plaignant, du mauvais état d’entretien des lieux loués et d’allers et venues excessives de la propriétaire sur les extérieurs loués, Madame [G] [J] a par requête enregistrée au greffe le 9 janvier 2026, saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Aurillac aux fins d’ontenir la condamnation de cette dernière la somme de principale de 4.500 euros et 3.800 euros de dommages-intérêts.

Le 11 février 2026, le directeur de l'agence régionale de santé AUVERGNE RHONE ALPE a établi un rapport concluant à l'existence de désordres constitutifs d'un danger pour la santé et la sécurité des occupants tenant en l’absence de dispositif de chauffage fixe dans l’ensemble des locaux, l’existence d’anomalies sur le poêle à bois, et le risque de chûte de matériaux.

Par arrêté du 16 février 2026, le préfet du CANTAL a déclaré le logement insalubre et ordonné à la propriétaire de faire réaliser divers travaux destinés à mettre fin à la situation d'insalubrité.

Après un premier renvoi à la demande des parties, l’affaire a été finalement retenue à l’audience du 12 juin 2026.

À cette audience, Madame [G] [J], comparant en personne, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle précise, qu’elle a adressé de nombreux courriers à la propriétaire pour signaler les désordres et demander la réalisation des travaux nécessaires, sans obtenir de réponse concrète, que seules les saisines de l’Agence Régionale de la Santé, suivies par la prise de deux arrêtés préfectoraux, ont permis d’obtenir une mise en conformité de l’installation électrique, puis la réparation de la chaudière défaillante. 

Malgré ces avancées, elle soutient que le logement est indécent en ce que les gouttières sont défectueuses présentant des perforations entraînant des infiltrations d’eau dans le logement, que l’isolation est insuffisante conduisant à une condensation persistante sur les fenêtres et la présence de moisissures dans les pièces et sur les objets, que le logement est infesté par les rongeurs, que le conduit de la cheminée n’est pas sécurisé, que le plancher du garage est en mauvais état et menace de s’effondrer, et que le portail n’est pas fonctionnel au regard de l’impossibilité de le maintenir fermé ou ouvert sans soutien. 

Elle estime subir un préjudice de jouissance consécutif au surcoût induit en termes de consommation d’énergie et d’eau, de nécessité de déshumidifier et de dératifier le logement et à la dégradation de ses effets personnels sous l’action de la moisissure.

Elle reproche également à la bailleresse l’absence d’entretien du champ attenant au logement, également propriété de Madame [M] [Z], ainsi que par les passages répétés et intempestifs, devenus dérangeants et excessifs, de la propriétaire et de l’agriculteur pour accéder à la grange et au pré, tel que prévu dans le bail. 

Elle explique avoir cessé le paiement du loyer en mars sur demande l’ARS et en l’absence de toute possibilité de chauffage pendant un mois et demi.

Elle conteste avoir fait obstacle à la réalisation de travaux.

Madame [M] [Z], assisté de son conseil et se référant à ses conclusions n°2 déposées à l’audience, auxquelles il est renvoyé, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un exposé plus ample des moyens en fait et en droit, demandent à la juridiction de : 
1 – déclarer Madame [G] [J] irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes et l’en débouter ;
2 – à titre reconventionnel, condamner Madame [G] [J] à procéder au retrait de tout obstacle empêchant ou limitant l’accès à la grange et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’une semaine à compter de la signification du jugement à intervenir, le tout durant six mois ;
3 – condamner Madame [G] [J] à ne pas empêcher ou limiter l’accès à la grange, et ce sous astreinte de 200 euros par jours où l’accès serait limité ou empêché du fait de Madame [G] [J] ;
4 – condamner Madame [G] [J] à ne pas empêcher ou limiter l’accès aux artisans pour effectuer les réparations nécessaires sur la maison objet dudit bail, et ce sous astreinte de 200 euros par jours où l’accès serait limité ou empêché du fait de Madame [G] [J] ;
5 – prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu en date du 14 avril 2021 aux torts de la locataire
6 – condamner Madame [G] [J] à payer à Madame [M] [Z] la somme de 2 875 euros au titre des loyers impayés depuis janvier 2026 et provisoirement arrêtés au mois de juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de la présente assignation outre le montant des loyers dus jusqu’au jugement à intervenir prononçant la résiliation du bail ;
7 – condamner en deniers et quittances, Madame [G] [J] à payer à Madame [M] [Z] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges actuelles soit la somme de 500 euros par mois à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif avec remise des clés ;
8 – ordonner l’expulsion de Madame [G] [J] ;
9 – la condamner aux dépens et à payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [M] [Z] argue au soutien de ses prétentions que les travaux nécessaires ont été effectués, que Madame [G] [J] empêche l’accès des artisans au logement, retardant ainsi la réalisation des travaux nécessaires pour remédier aux autres désordres signalés, que cette obstruction est à l’origine de la persistance de certains problèmes dont la locataire fait état. Elle prétend également que depuis le mois de janvier 2026, Madame [G] [J] n’a pas réglé ses loyers, à l’exception d’un virement partiel effectué en février 2026, ce qui justifie selon elle, outre la condamnation de cette dernière à lui payer la somme dû la résiliation du bail. Enfin, elle expose que la locataire a posé un cadenas sur le portail ainsi que des ficelles sur la porte de la grange, l’empêchant ainsi d’accéder à ses dépendances, comme cela est pourtant prévu dans le contrat de bail. 

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 3 septembre 2026. 

La présidente a autorisé Madame [G] [J] à produire en cours de délibéré mais avant le 19 juin 2026 les clichés photographiques dont cette dernière a expliqué à l’audience qu’ils avaient été transmis la veille au conseil de la partie adverse en réponse à ses conclusions adressées le 10 juin 2026. 

Le 18 juin 2026, Madame [G] [J] a fait parvenir au tribunal un entier dossier.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION 

I) Sur les pièces complémentaires produites en cours de délibéré par Madame [G] [J]

En application de l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l'espèce, le dossier adressé par Madame [G] [J] au tribunal en cours de délibéré est subdivisé en deux sous chemises. 

La première, intitulée « documents et photos transmis au cabinet Moins et associés le 11/06/26 en réponse aux conclusions en défense de Mme [Z] reçues le 10/06/26 » comporte dix pièces jointes, essentiellement des clichés photographiques et captures d’écran de SMS accompagnés d’un rapport visite du 11 février 2026 et d’ un arrêté du 12 février 2026, d’une facture ISO D’OC adressée à Mme [G] [J] le 5 juillet 2021 pour des travaux d’isolation de comble, et d’un bulletin de situation émis par le Pôle Santé République à [Localité 5] attestant de l’hospitalisation de Madame [G] [J] du 24 au 26 mars 2025.

Ces pièces sont accompagnées de la copie d’un courriel de couverture, dont les données d’envoi font apparaître qu’il a été adressé le jeudi 11 juin 2026 à 9h26 au cabinet MOINS et dont le corps fait état au contenu des dix pièces jointes.

La seconde s’intitule « dossier, lettre, photos, témoignages » et s’accompagne d’un courrier de couverture adressé à la juridiction dans lequel Madame [G] [J] explique profiter de s’être vue accordée « plus de temps » pour lui adresser à« un complément de témoignages de photos ».

Dans ce contexte, seules les pièces de la première sous-chemise, dont il est établi qu’elles ont été transmises, dans le respect du principe de la contradiction, à la partie adverse et dont la production en cours de délibéré a été autorisée en cours d’audience seront prise en considération, à l’exclusion des pièces de la seconde sous-chemise, qui ont été produites sans autorisation à cette fin après la clôture des débats.


II) Sur les demandes indemnitaires de Madame [G] [J]

L’article 1231-1 du code civil dispose : Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.e débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Madame [G] [J] se prévaut de deux faits générateur de responsabilité distinct, qu’il convient d’examiner successivement.

1) Sur le moyen tiré de l’usage excessif par la propriétaire de son droit de passage

L'article 6 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit que le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

En l’espèce, le bail prévoit expressément qu’il est conféré un « droit d’accès et de laisser passer au propriétaire et à l’agriculteur pour aller à la grange et au terrain (non laissés à la location) » jouxtant le logement.

Ni le récépissé de main courante du 26 juin 2025, ni le courrier daté du 30 juin 2025, dans lesquels Madame [G] [J] se plaint de l’exercice de ce droit de passage en dépit du cadenas et de la chaîne posés par ses soins sur le portail permettant d’accéder aux lieux loués pour l’empêcher, ne suffisent, en raison de leur caractère de leur caractère unilatéral et non circonstancié, à établir que l’exercice par la bailleresse du droit de passage que la locataire s’est conventionnellement obligée à respecter présente un caractère abusif.

Aucune réparation ne peut donc être accordée de ce chef.


2) Sur le moyen tiré de l’état dégradé des lieux loués

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Le bailleur est également tenu d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose par ailleurs que le locataire est tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'État, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L.411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

Aux termes de l'article 2 du décret du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements.
(...)
4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En l’espèce, doit tout d’abord être écartée l’existence d’un manquement de la bailleresse à son obligation d’entretien à raison du développement allégué d’herbes folles depuis la pâture non louée qui y est attenante, les clichés non datés et ne permettant pas une vue globale des lieux photographiés, versés en procédure par la demanderesse étant insuffisants à cette fin.

Surabondamment, Madame [G] [J] est mal fondée à se prévaloir d’un manquement de ce chef, dès lors qu’il résulte des développements précédents (v. supra 1), qu’elle a délibérément fait obstacle au droit d’accès conventionnellement prévu au bail en vue de permettre l’entretien de la pâture.

En revanche, l’inaction prolongée de la propriétaire, malgré les relances dont justifie la locataire depuis plusieurs années, et l’intervention nécessaire de la mairie et des autorités sanitaires pour obtenir des travaux partiels démontrent une carence dans l’entretien du logement par la propriétaire. Les travaux relatifs à l’électricité et la chaudière n’ont été effectués qu’après l’intervention de l’Agence régionale de la santé et la prise d’un arrêté préfectoral. 

Par ailleurs, si des travaux complémentaires ont été engagés notamment afin de remédier au problème d’isolation, avec la pose de bouche de ventilation, et l’enlèvement des planches défectueuses du plancher du garage, il apparaît que ces travaux ne suffisent pas à rendre le logement conforme aux exigences de décence. En effet, le dernier rapport de l’Agence Régionale de la Santé, corroboré par les différentes photos produites par la locataire, indique que des désordres persistent, nécessitant des interventions supplémentaires pour y remédier, tels que l’exécution de travaux d’étanchéité de la toiture et des accessoires afin de faire cesser les infiltrations d’eaux pluviales, la réalisation d’une isolation thermique adaptée, la recherche et réparations des causes d’humidité, et la prise de mesures nécessaires pour assurer la stabilité du bâti. Les différentes photographies produites par madame [G] [J] attestent en effet que les gouttières sont défectueuses, qu’il y a de la condensation sur les fenêtres en permanence, qu’il y a de la moisissure sur les objets présents dans la maison ainsi que des traces d’infiltrations d’eau sur les plafonds, que le conduit de la cheminée n’est pas sécurisé, que le plancher du garage est en mauvais état et menace de s’effondrer, et enfin que le portail n’est pas fonctionnel et dans un état d’usure très avancé.

Ainsi, le logement ne peut être considéré comme décent en l’état actuel. Ces manquements, non résolus malgré les signalements, constituent une violation des obligations légales du bailleur et justifient l’allocation de dommages et intérêts pour le préjudice subi.

Toutefois, il est établi par les attestations des artisans ayant été sollicités au printemps 2025 pour la réalisation des travaux non urgents de mise en conformité préconisés par le rapport d’inspection de l’ARS du 15 février 2024, et le courrier de la mairie en date du 19 juin 2025, que, par son manque de collaboration, Madame [G] [J] fait obstacle à la réalisation des travaux contribuant ainsi à la persistance des désordres dont elle se plaint. 

Au regard du rôle causal de la locataire dans la réalisation de son préjudice de jouissance, il est juste de limitater son droit à indemnisation à hauteur de 3.900 euros. Madame [M] [Z] sera condamnée à lui payer cette somme.


III) Sur la demande Madame [M] [Z] en résolution judiciaire du bail et en paiement d’un arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le bailleur doit remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et est en outre tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Si le preneur ne peut refuser de payer les loyers au terme convenu en se prévalant du refus par le bailleur d’effectuer les travaux de réparation nécessaires, il peut être autorisé à en suspendre le paiement si le propriétaire ne respecte pas son obligation de délivrer un logement décent à condition que le logement ait été rendu inhabitable.

En application de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique (présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils et aux conditions mentionnés à l’article L. 1334-2) ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Il résulte des articles 1227 et 1228 du code civil que le juge peut prononcer la résolution du contrat lorsque le créancier rapporte la preuve d’un manquement grave du débiteur à ses obligations contractuelles.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Madame [M] [Z] sollicite le paiement de la somme de 2.875 euros à titre d’arriéré locatif et demande corrélativement la résolution du bail.

Si elle ne produit à cette fin aucun décompte de créance, il résulte du rapprochement du bail, qui prévoit le paiement périodique des charges sans provision, et de ses explications, que cette somme correspond au montant du seul loyer, à l’exclusion de toutes charges exigibles, pour la période allant du mois de janvier 2026 au mois de juin 2026 (500x6), dont elle explique qu’il est demeuré impayé, déduction faite d’un virement de 125 euros reçu en févier de la locataire. 

Or, Madame [G] [J], explique quant à elle n’avoir cessé le paiement du loyer qu’en mars sur le fondement de la notification qui lui a été faite le 12 février 2026 par le Préfet du Cantal de l’arrêté du même jour relatif au danger imminent et portant application de l’article L 511-19 du code de la construction et de l’habitation, laquelle l’avise expressément qu’à « compter du 1er jour du mois suivant cette notification, le loyer en principal, redevances ou indemnités d’occupation que vous versez au propriétaire ne sont plus dus jusqu’à la levée de cet arrêté, conformément à l’article L 521-2 du CCH. Vous devez néanmoins toujours régler les charges locatives ». 

Dans ce contexte, Madame [M] [Z], qui se limite à produire les devis correspondant aux travaux prescrits par l’arrêté, sans fournir ni décompte de créance, ni aucune pièces de nature à justifier l’effectivité de ces travaux et/ou la levée de l’arrêté, échoue à faire la preuve, de l’existence de la créance locative qu’elle invoque et a fortiori d’un manquement de la locataire de nature à justifier la résiliation du bail.

Elle sera donc déboutée de ces demandes de ce chef et des demandes subséquentes en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation.


IV) Sur la demande en injonction de laisser libre accès au logement loué pour faire procéder aux travaux

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :
« e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ».

En l’espèce, il résulte des explications de Madame [M] [Z] que la demande en injonction de faire ne concerne pas la réalisation des travaux de mise en conformité prescrits par l’arrêté préfectoral du 12 février 2026 dans le cadre de la seconde procédure d’insalubrité, pour lesquels elle produit des devis tout en affirmant qu’ils ont pu être menés à bien, mais les travaux non urgents prescrits dans le cadre première procédure d’insalubrité, initiée en début d’année 2024. 

Or s’il est justifié que Madame [G] [J] a failli à coopérer pleinement à la réalisation de certains des travaux envisagés de plomberie et de toiture (v. supra II, 2), Madame [M] [Z] ne produit ni l’arrêté préfectoral du 19 février 2024, ni aucun devis concernant ces travaux, et a fortiori aucune mise en demeure préalable de la locataire de laisser s’exécuter les travaux concernés, plaçant ainsi le juge dans l’impossibilité de prononcer une injonction de faire exécutable, laquelle nécessite d’identifier précisément les travaux objets de l’injonction, d’autant plus si, comme Madame [M] [Z] le sollicite, cette dernière a vocation à être assortie d’une astreinte.

Elle sera donc déboutée de sa demande de ce chef. 

V) Sur les demandes d’injonction de laisser l’accès à la grange

Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En vertu de l’article 1103, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, Madame [M] [Z], se plaint, clichés photographiques à l’appui, de l’obstruation, par l’immobilisation au moyen de cordes de la porte de la grange attenante au bien loué, dont il est constant qu’elle lui appartient, et de l’empêchement du droit de passage qu’elle s’est réservé sur les extérieurs du bien loué (v supra II, 1), du fait de la pose par la locataire d’une chaîne cadenassée sur le portail de bois permettant l’accès au bien, ce que confirme le récépissé de main courante du 26 juin 2025 et la copie du courrier daté du 30 juin 2025 versés aux débats par la locataire elle-même, qui reproche à la bailleresse d’être entrée dans les lieux malgré cette pose.

Il est manifeste que l’obstruation de la porte d’un immeuble non compris dans le bail constitue une atteinte aux prérogatives de propriétaires de Madame [M] [Z].

Par ailleurs l’empêchement uniléral opposé par Madame [G] [J] à l’exercice par la bailleresse du droit de passage explicitement prévu au bail constitue à l’évidence une violation par la locataire de ses obligations contractuelles.

Par conséquent, il sera fait injonction sous astreinte à Madame [G] [J] d’enlever le dispositif obstruant l’accès à la grange et la chaîne cadenassée entravant l’exercice du droit de passage.


VI) Sur les demandes accessoires 

Les parties succombant chacune partiellement en leur prétention, elles seront conjointement condamnées aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour la même raison, l’équité commande de rejeter la demande formée par Madame [M] [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort : 

ÉCARTE des débats comme ayant été produites sans autorisation après leur clôture les pièces contenues dans le « dossier complémentaire – Lettres – Photos – Témoignage » par Madame [G] [J] ;

CONDAMNE Madame [M] [Z] à verser à Madame [G] [J] une somme de 3 900 euros, au titre de l’indemnité de son préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE Madame [M] [Z] de ses demandes en paiement d’un arriéré locatif, de résiliation judiciaire du bail, d’expulsion de la locataire et de paiement d’une indemnité d’occupation ;

DÉBOUTE Madame [M] [Z] de sa demande tendant au prononcé d’une injonction faite à Madame [G] [J] de laisser s’exécuter des travaux ; 

ENJOINT à Madame [G] [J] d’enlever tout dispositif installé par ses soins obstruant la porte de la grange attenante au bien loué mais non comprise dans le bail du 14 avril 2021 et la chaîne cadenassée entravant l’exercice du droit d’accès prévu au même bail apposée sur le portail en bois permettant l’accès au bien loué sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que l’astreinte courra pendant dix-huit mois ;

SE RÉSERVE la liquidation de l’astreinte, à titre provisoire ;

PARTAGE les dépens de l’instance à hauteur de 50 % à la charge de Madame [G] [J], d’une part, et de 50 % à la charge de Madame [M] [Z], d’autre part ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ; 


La greffière, La Juge des contentieux de la protection,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’AURILLAC
[Adresse 1]
[Localité 1]





N° RG 26/00003 - N° Portalis DBW7-W-B7K-CFVB


Minute : 



JUGEMENT

DU 03/09/2026 


[G] [V] [D] [J]



C/

[M] [Z]






Le 

1 copie exécutoire et 
1 expédition délivrée à 




1 expédition délivrée à


JUGEMENT CONTRADICTOIRE





rendu par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire d’AURILLAC, le 03 septembre 2026 ;

Sous la Présidence de Mme [...] [...], Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire, assistée de Madame [...] [...], Greffier.

Après débats à l'audience publique du 12 juin 2026, le jugement suivant a été rendu ;


ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [G] [V] [D] [J]
née le 04 Juillet 1961 à [Localité 2]
de nationalité Française
Profession : Retraité
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Comparante

ET :


DEFENDERESSE :

Madame [M] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Assistée de Maître Claire SERINDAS de la SCP MOINS, avocats au barreau d’AURILLAC


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 avril 2021, avec prise d’effet au 15 avril 2021, Madame [M] [Z] a donné à bail à Madame [G] [J] un local à usage d’habitation et ses annexes situés [Adresse 4] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 500 euros. 

Une clause du contrat prévoit un « droit d’accès et de laisser passer au propriétaire pour aller à la grange et au terrain (non laissés à la location) » attenants au bien loué.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties le 14 avril 2021.

Après visite des lieux intervenue le 5 février 2024, le directeur de l'agence régionale de santé AUVERGNE RHONE ALPE a établi le 15 février 2024 un rapport d’inspection constatant l’existence de non-conformités aux règles d’habitabilité prescrites par le règlement sanitaire départementale du CANTAL ne relevant pas des compétences du préfet et d’une urgence sanitaire ponctuelle concernant l’électricité nécessitant l’engagement d’une procédure préfectorale de mise en demeure pour danger sanitaire. 

Ce rapport a été transmis, à la propriétaire et au maire de la commune de [Localité 3], compétent en application de l’article L 1421 du code de la santé publique pour veiller à l’application des règles d’habitabilité, et la procédure préféctorale a été engagée par arrêté du 19 février 2024.

Se plaignant, du mauvais état d’entretien des lieux loués et d’allers et venues excessives de la propriétaire sur les extérieurs loués, Madame [G] [J] a par requête enregistrée au greffe le 9 janvier 2026, saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Aurillac aux fins d’ontenir la condamnation de cette dernière la somme de principale de 4.500 euros et 3.800 euros de dommages-intérêts.

Le 11 février 2026, le directeur de l'agence régionale de santé AUVERGNE RHONE ALPE a établi un rapport concluant à l'existence de désordres constitutifs d'un danger pour la santé et la sécurité des occupants tenant en l’absence de dispositif de chauffage fixe dans l’ensemble des locaux, l’existence d’anomalies sur le poêle à bois, et le risque de chûte de matériaux.

Par arrêté du 16 février 2026, le préfet du CANTAL a déclaré le logement insalubre et ordonné à la propriétaire de faire réaliser divers travaux destinés à mettre fin à la situation d'insalubrité.

Après un premier renvoi à la demande des parties, l’affaire a été finalement retenue à l’audience du 12 juin 2026.

À cette audience, Madame [G] [J], comparant en personne, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle précise, qu’elle a adressé de nombreux courriers à la propriétaire pour signaler les désordres et demander la réalisation des travaux nécessaires, sans obtenir de réponse concrète, que seules les saisines de l’Agence Régionale de la Santé, suivies par la prise de deux arrêtés préfectoraux, ont permis d’obtenir une mise en conformité de l’installation électrique, puis la réparation de la chaudière défaillante. 

Malgré ces avancées, elle soutient que le logement est indécent en ce que les gouttières sont défectueuses présentant des perforations entraînant des infiltrations d’eau dans le logement, que l’isolation est insuffisante conduisant à une condensation persistante sur les fenêtres et la présence de moisissures dans les pièces et sur les objets, que le logement est infesté par les rongeurs, que le conduit de la cheminée n’est pas sécurisé, que le plancher du garage est en mauvais état et menace de s’effondrer, et que le portail n’est pas fonctionnel au regard de l’impossibilité de le maintenir fermé ou ouvert sans soutien. 

Elle estime subir un préjudice de jouissance consécutif au surcoût induit en termes de consommation d’énergie et d’eau, de nécessité de déshumidifier et de dératifier le logement et à la dégradation de ses effets personnels sous l’action de la moisissure.

Elle reproche également à la bailleresse l’absence d’entretien du champ attenant au logement, également propriété de Madame [M] [Z], ainsi que par les passages répétés et intempestifs, devenus dérangeants et excessifs, de la propriétaire et de l’agriculteur pour accéder à la grange et au pré, tel que prévu dans le bail. 

Elle explique avoir cessé le paiement du loyer en mars sur demande l’ARS et en l’absence de toute possibilité de chauffage pendant un mois et demi.

Elle conteste avoir fait obstacle à la réalisation de travaux.

Madame [M] [Z], assisté de son conseil et se référant à ses conclusions n°2 déposées à l’audience, auxquelles il est renvoyé, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un exposé plus ample des moyens en fait et en droit, demandent à la juridiction de : 
1 – déclarer Madame [G] [J] irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes et l’en débouter ;
2 – à titre reconventionnel, condamner Madame [G] [J] à procéder au retrait de tout obstacle empêchant ou limitant l’accès à la grange et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’une semaine à compter de la signification du jugement à intervenir, le tout durant six mois ;
3 – condamner Madame [G] [J] à ne pas empêcher ou limiter l’accès à la grange, et ce sous astreinte de 200 euros par jours où l’accès serait limité ou empêché du fait de Madame [G] [J] ;
4 – condamner Madame [G] [J] à ne pas empêcher ou limiter l’accès aux artisans pour effectuer les réparations nécessaires sur la maison objet dudit bail, et ce sous astreinte de 200 euros par jours où l’accès serait limité ou empêché du fait de Madame [G] [J] ;
5 – prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu en date du 14 avril 2021 aux torts de la locataire
6 – condamner Madame [G] [J] à payer à Madame [M] [Z] la somme de 2 875 euros au titre des loyers impayés depuis janvier 2026 et provisoirement arrêtés au mois de juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de la présente assignation outre le montant des loyers dus jusqu’au jugement à intervenir prononçant la résiliation du bail ;
7 – condamner en deniers et quittances, Madame [G] [J] à payer à Madame [M] [Z] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges actuelles soit la somme de 500 euros par mois à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif avec remise des clés ;
8 – ordonner l’expulsion de Madame [G] [J] ;
9 – la condamner aux dépens et à payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [M] [Z] argue au soutien de ses prétentions que les travaux nécessaires ont été effectués, que Madame [G] [J] empêche l’accès des artisans au logement, retardant ainsi la réalisation des travaux nécessaires pour remédier aux autres désordres signalés, que cette obstruction est à l’origine de la persistance de certains problèmes dont la locataire fait état. Elle prétend également que depuis le mois de janvier 2026, Madame [G] [J] n’a pas réglé ses loyers, à l’exception d’un virement partiel effectué en février 2026, ce qui justifie selon elle, outre la condamnation de cette dernière à lui payer la somme dû la résiliation du bail. Enfin, elle expose que la locataire a posé un cadenas sur le portail ainsi que des ficelles sur la porte de la grange, l’empêchant ainsi d’accéder à ses dépendances, comme cela est pourtant prévu dans le contrat de bail. 

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 3 septembre 2026. 

La présidente a autorisé Madame [G] [J] à produire en cours de délibéré mais avant le 19 juin 2026 les clichés photographiques dont cette dernière a expliqué à l’audience qu’ils avaient été transmis la veille au conseil de la partie adverse en réponse à ses conclusions adressées le 10 juin 2026. 

Le 18 juin 2026, Madame [G] [J] a fait parvenir au tribunal un entier dossier.



MOTIFS DE LA DÉCISION 

I) Sur les pièces complémentaires produites en cours de délibéré par Madame [G] [J]

En application de l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l'espèce, le dossier adressé par Madame [G] [J] au tribunal en cours de délibéré est subdivisé en deux sous chemises. 

La première, intitulée « documents et photos transmis au cabinet Moins et associés le 11/06/26 en réponse aux conclusions en défense de Mme [Z] reçues le 10/06/26 » comporte dix pièces jointes, essentiellement des clichés photographiques et captures d’écran de SMS accompagnés d’un rapport visite du 11 février 2026 et d’ un arrêté du 12 février 2026, d’une facture ISO D’OC adressée à Mme [G] [J] le 5 juillet 2021 pour des travaux d’isolation de comble, et d’un bulletin de situation émis par le Pôle Santé République à [Localité 5] attestant de l’hospitalisation de Madame [G] [J] du 24 au 26 mars 2025.

Ces pièces sont accompagnées de la copie d’un courriel de couverture, dont les données d’envoi font apparaître qu’il a été adressé le jeudi 11 juin 2026 à 9h26 au cabinet MOINS et dont le corps fait état au contenu des dix pièces jointes.

La seconde s’intitule « dossier, lettre, photos, témoignages » et s’accompagne d’un courrier de couverture adressé à la juridiction dans lequel Madame [G] [J] explique profiter de s’être vue accordée « plus de temps » pour lui adresser à« un complément de témoignages de photos ».

Dans ce contexte, seules les pièces de la première sous-chemise, dont il est établi qu’elles ont été transmises, dans le respect du principe de la contradiction, à la partie adverse et dont la production en cours de délibéré a été autorisée en cours d’audience seront prise en considération, à l’exclusion des pièces de la seconde sous-chemise, qui ont été produites sans autorisation à cette fin après la clôture des débats.


II) Sur les demandes indemnitaires de Madame [G] [J]

L’article 1231-1 du code civil dispose : Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.e débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Madame [G] [J] se prévaut de deux faits générateur de responsabilité distinct, qu’il convient d’examiner successivement.

1) Sur le moyen tiré de l’usage excessif par la propriétaire de son droit de passage

L'article 6 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit que le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

En l’espèce, le bail prévoit expressément qu’il est conféré un « droit d’accès et de laisser passer au propriétaire et à l’agriculteur pour aller à la grange et au terrain (non laissés à la location) » jouxtant le logement.

Ni le récépissé de main courante du 26 juin 2025, ni le courrier daté du 30 juin 2025, dans lesquels Madame [G] [J] se plaint de l’exercice de ce droit de passage en dépit du cadenas et de la chaîne posés par ses soins sur le portail permettant d’accéder aux lieux loués pour l’empêcher, ne suffisent, en raison de leur caractère de leur caractère unilatéral et non circonstancié, à établir que l’exercice par la bailleresse du droit de passage que la locataire s’est conventionnellement obligée à respecter présente un caractère abusif.

Aucune réparation ne peut donc être accordée de ce chef.


2) Sur le moyen tiré de l’état dégradé des lieux loués

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Le bailleur est également tenu d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose par ailleurs que le locataire est tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'État, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L.411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

Aux termes de l'article 2 du décret du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements.
(...)
4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En l’espèce, doit tout d’abord être écartée l’existence d’un manquement de la bailleresse à son obligation d’entretien à raison du développement allégué d’herbes folles depuis la pâture non louée qui y est attenante, les clichés non datés et ne permettant pas une vue globale des lieux photographiés, versés en procédure par la demanderesse étant insuffisants à cette fin.

Surabondamment, Madame [G] [J] est mal fondée à se prévaloir d’un manquement de ce chef, dès lors qu’il résulte des développements précédents (v. supra 1), qu’elle a délibérément fait obstacle au droit d’accès conventionnellement prévu au bail en vue de permettre l’entretien de la pâture.

En revanche, l’inaction prolongée de la propriétaire, malgré les relances dont justifie la locataire depuis plusieurs années, et l’intervention nécessaire de la mairie et des autorités sanitaires pour obtenir des travaux partiels démontrent une carence dans l’entretien du logement par la propriétaire. Les travaux relatifs à l’électricité et la chaudière n’ont été effectués qu’après l’intervention de l’Agence régionale de la santé et la prise d’un arrêté préfectoral. 

Par ailleurs, si des travaux complémentaires ont été engagés notamment afin de remédier au problème d’isolation, avec la pose de bouche de ventilation, et l’enlèvement des planches défectueuses du plancher du garage, il apparaît que ces travaux ne suffisent pas à rendre le logement conforme aux exigences de décence. En effet, le dernier rapport de l’Agence Régionale de la Santé, corroboré par les différentes photos produites par la locataire, indique que des désordres persistent, nécessitant des interventions supplémentaires pour y remédier, tels que l’exécution de travaux d’étanchéité de la toiture et des accessoires afin de faire cesser les infiltrations d’eaux pluviales, la réalisation d’une isolation thermique adaptée, la recherche et réparations des causes d’humidité, et la prise de mesures nécessaires pour assurer la stabilité du bâti. Les différentes photographies produites par madame [G] [J] attestent en effet que les gouttières sont défectueuses, qu’il y a de la condensation sur les fenêtres en permanence, qu’il y a de la moisissure sur les objets présents dans la maison ainsi que des traces d’infiltrations d’eau sur les plafonds, que le conduit de la cheminée n’est pas sécurisé, que le plancher du garage est en mauvais état et menace de s’effondrer, et enfin que le portail n’est pas fonctionnel et dans un état d’usure très avancé.

Ainsi, le logement ne peut être considéré comme décent en l’état actuel. Ces manquements, non résolus malgré les signalements, constituent une violation des obligations légales du bailleur et justifient l’allocation de dommages et intérêts pour le préjudice subi.

Toutefois, il est établi par les attestations des artisans ayant été sollicités au printemps 2025 pour la réalisation des travaux non urgents de mise en conformité préconisés par le rapport d’inspection de l’ARS du 15 février 2024, et le courrier de la mairie en date du 19 juin 2025, que, par son manque de collaboration, Madame [G] [J] fait obstacle à la réalisation des travaux contribuant ainsi à la persistance des désordres dont elle se plaint. 

Au regard du rôle causal de la locataire dans la réalisation de son préjudice de jouissance, il est juste de limitater son droit à indemnisation à hauteur de 3.900 euros. Madame [M] [Z] sera condamnée à lui payer cette somme.


III) Sur la demande Madame [M] [Z] en résolution judiciaire du bail et en paiement d’un arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le bailleur doit remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et est en outre tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Si le preneur ne peut refuser de payer les loyers au terme convenu en se prévalant du refus par le bailleur d’effectuer les travaux de réparation nécessaires, il peut être autorisé à en suspendre le paiement si le propriétaire ne respecte pas son obligation de délivrer un logement décent à condition que le logement ait été rendu inhabitable.

En application de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique (présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils et aux conditions mentionnés à l’article L. 1334-2) ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Il résulte des articles 1227 et 1228 du code civil que le juge peut prononcer la résolution du contrat lorsque le créancier rapporte la preuve d’un manquement grave du débiteur à ses obligations contractuelles.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Madame [M] [Z] sollicite le paiement de la somme de 2.875 euros à titre d’arriéré locatif et demande corrélativement la résolution du bail.

Si elle ne produit à cette fin aucun décompte de créance, il résulte du rapprochement du bail, qui prévoit le paiement périodique des charges sans provision, et de ses explications, que cette somme correspond au montant du seul loyer, à l’exclusion de toutes charges exigibles, pour la période allant du mois de janvier 2026 au mois de juin 2026 (500x6), dont elle explique qu’il est demeuré impayé, déduction faite d’un virement de 125 euros reçu en févier de la locataire. 

Or, Madame [G] [J], explique quant à elle n’avoir cessé le paiement du loyer qu’en mars sur le fondement de la notification qui lui a été faite le 12 février 2026 par le Préfet du Cantal de l’arrêté du même jour relatif au danger imminent et portant application de l’article L 511-19 du code de la construction et de l’habitation, laquelle l’avise expressément qu’à « compter du 1er jour du mois suivant cette notification, le loyer en principal, redevances ou indemnités d’occupation que vous versez au propriétaire ne sont plus dus jusqu’à la levée de cet arrêté, conformément à l’article L 521-2 du CCH. Vous devez néanmoins toujours régler les charges locatives ». 

Dans ce contexte, Madame [M] [Z], qui se limite à produire les devis correspondant aux travaux prescrits par l’arrêté, sans fournir ni décompte de créance, ni aucune pièces de nature à justifier l’effectivité de ces travaux et/ou la levée de l’arrêté, échoue à faire la preuve, de l’existence de la créance locative qu’elle invoque et a fortiori d’un manquement de la locataire de nature à justifier la résiliation du bail.

Elle sera donc déboutée de ces demandes de ce chef et des demandes subséquentes en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation.


IV) Sur la demande en injonction de laisser libre accès au logement loué pour faire procéder aux travaux

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :
« e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ».

En l’espèce, il résulte des explications de Madame [M] [Z] que la demande en injonction de faire ne concerne pas la réalisation des travaux de mise en conformité prescrits par l’arrêté préfectoral du 12 février 2026 dans le cadre de la seconde procédure d’insalubrité, pour lesquels elle produit des devis tout en affirmant qu’ils ont pu être menés à bien, mais les travaux non urgents prescrits dans le cadre première procédure d’insalubrité, initiée en début d’année 2024. 

Or s’il est justifié que Madame [G] [J] a failli à coopérer pleinement à la réalisation de certains des travaux envisagés de plomberie et de toiture (v. supra II, 2), Madame [M] [Z] ne produit ni l’arrêté préfectoral du 19 février 2024, ni aucun devis concernant ces travaux, et a fortiori aucune mise en demeure préalable de la locataire de laisser s’exécuter les travaux concernés, plaçant ainsi le juge dans l’impossibilité de prononcer une injonction de faire exécutable, laquelle nécessite d’identifier précisément les travaux objets de l’injonction, d’autant plus si, comme Madame [M] [Z] le sollicite, cette dernière a vocation à être assortie d’une astreinte.

Elle sera donc déboutée de sa demande de ce chef. 

V) Sur les demandes d’injonction de laisser l’accès à la grange

Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En vertu de l’article 1103, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, Madame [M] [Z], se plaint, clichés photographiques à l’appui, de l’obstruation, par l’immobilisation au moyen de cordes de la porte de la grange attenante au bien loué, dont il est constant qu’elle lui appartient, et de l’empêchement du droit de passage qu’elle s’est réservé sur les extérieurs du bien loué (v supra II, 1), du fait de la pose par la locataire d’une chaîne cadenassée sur le portail de bois permettant l’accès au bien, ce que confirme le récépissé de main courante du 26 juin 2025 et la copie du courrier daté du 30 juin 2025 versés aux débats par la locataire elle-même, qui reproche à la bailleresse d’être entrée dans les lieux malgré cette pose.

Il est manifeste que l’obstruation de la porte d’un immeuble non compris dans le bail constitue une atteinte aux prérogatives de propriétaires de Madame [M] [Z].

Par ailleurs l’empêchement uniléral opposé par Madame [G] [J] à l’exercice par la bailleresse du droit de passage explicitement prévu au bail constitue à l’évidence une violation par la locataire de ses obligations contractuelles.

Par conséquent, il sera fait injonction sous astreinte à Madame [G] [J] d’enlever le dispositif obstruant l’accès à la grange et la chaîne cadenassée entravant l’exercice du droit de passage.


VI) Sur les demandes accessoires 

Les parties succombant chacune partiellement en leur prétention, elles seront conjointement condamnées aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour la même raison, l’équité commande de rejeter la demande formée par Madame [M] [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS 

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort : 

ÉCARTE des débats comme ayant été produites sans autorisation après leur clôture les pièces contenues dans le « dossier complémentaire – Lettres – Photos – Témoignage » par Madame [G] [J] ;

CONDAMNE Madame [M] [Z] à verser à Madame [G] [J] une somme de 3 900 euros, au titre de l’indemnité de son préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE Madame [M] [Z] de ses demandes en paiement d’un arriéré locatif, de résiliation judiciaire du bail, d’expulsion de la locataire et de paiement d’une indemnité d’occupation ;

DÉBOUTE Madame [M] [Z] de sa demande tendant au prononcé d’une injonction faite à Madame [G] [J] de laisser s’exécuter des travaux ; 

ENJOINT à Madame [G] [J] d’enlever tout dispositif installé par ses soins obstruant la porte de la grange attenante au bien loué mais non comprise dans le bail du 14 avril 2021 et la chaîne cadenassée entravant l’exercice du droit d’accès prévu au même bail apposée sur le portail en bois permettant l’accès au bien loué sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que l’astreinte courra pendant dix-huit mois ;

SE RÉSERVE la liquidation de l’astreinte, à titre provisoire ;

PARTAGE les dépens de l’instance à hauteur de 50 % à la charge de Madame [G] [J], d’une part, et de 50 % à la charge de Madame [M] [Z], d’autre part ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ; 


La greffière, La Juge des contentieux de la protection,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L521-2, code de la construction et de l'habitation L511-19, code de la sante publique L1331-22, code civil 1724, code de la construction et de l'habitation L411-2, code de procedure civile 445). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-04T18:41:21.979Z.