Tribunal judiciaire de Paris, Saisies immobilières, 2 juillet 2026, n° 26/00030

Exposé du litige

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EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 1er juin 2023, publié le 14 juin 2023 au Service de la publicité foncière de [Localité 1] 2, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 2] Martinique et de Guyane a poursuivi la vente de biens et droits immobiliers appartenant à M. [W] [R], situés [Adresse 6] et [Adresse 7], et plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par exploit du 27 juillet 2023, le créancier poursuivant a assigné la partie saisie devant le juge de l’exécution de céans à l’audience d'orientation aux fins de vente forcée des biens et droits saisis, avec autorisation de procéder à une publicité sur Internet, et fixation de sa créance.

Après deux renvois à la demande des parties, l’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de radiation le 18 janvier 2024.

A la demande de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 2] Martinique et de la Guyane et de la société Eos France, venant aux droits du créancier poursuivant et intervenant volontairement à l’instance, par conclusions du 15 janvier 2026, l’affaire a été réinscrite au rôle et les parties ont été convoquées à l’audience. 

Après un nouveau renvoi à leur demande, l’affaire a été retenue à l’audience du 11 juin 2026.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 29 avril 2026 et soutenues oralement, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 2] Martinique et de [Localité 2] Guyane et la société Eos France concluent à l’irrecevabilité de la demande de sursis à statuer de M. [R], ainsi qu’au rejet de ses autres demandes, prétentions et contestations et reprennent les demandes initiales.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 25 mars 2026 et soutenues oralement, M. [R] demande au juge de l’exécution de :
- le déclarer recevable et bien fondé en toutes ses demandes fins et conclusions,
- débouter la société Eos France, venant aux droits de la Caisse Régionale de Agricole Mutuel de [Localité 2] Martinique et de [Localité 2] Guyane, de ses demandes, fins et conclusions,

Décision du 02 Juillet 2026
Saisies immobilières
 N° RG 26/00030 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB2VA

In limine litis : 
- prononcer la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière signifié le 1er juin 2023 et publié le 14 juin 2023 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 1] 2, volume 2023 S00067 pour défaut de décompte en principal, frais, intérêts,
- ordonner la radiation et la mainlevée de ce commandement de payer valant saisie immobilière,
- dire que la clause de déchéance du terme contenue dans les conditions générales au paragraphe consacrée à la déchéance du terme est réputée non écrite comme abusive,
- enjoindre en tant que de besoin, la société Eos France venant aux droits de la CRCAM à communiquer tous les documents utiles pour permettre à la juridiction de céans de procéder au contrôle de la clause de déchéance du terme, notamment le tableau d’amortissement du prêt et les décomptes faisant apparaître les dates des échéances impayées non régularisées et leurs montants,
- fixer la créance de la société Eos France venant aux droits de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 2] Martinique et de [Localité 2] Guyane à l’encontre de la SCI Saudoy Caraïbes investissements à la somme de 16 901,20 euros,
- fixer la créance de la société Eos France venant aux droits de la CRCAM à son encontre à la somme de 2 671,82 euros, sous réserve d’une éventuelle prescription de l’action en recouvrement à l’encontre de la caution solidaire,
- ordonner la mainlevée de la procédure de saisie immobilière diligentée à son encontre, 
- prononcer la caducité du commandement de payer valant saisie immobilière, 
A titre subsidiaire :
- prononcer le sursis à statuer de la présente instance de saisie immobilière jusqu’à l’issue de la procédure de distribution du prix pendante devant le tribunal judiciaire de Fort-de-France ou le séquestre du prix d’adjudication désigné dans le cahier des conditions de vente en cas de distribution amiable, dans l’affaire qui oppose la société Eos France venant aux droits de la Caisse régionale agricole mutuel de [Localité 2] Martinique et de la Guyane à la SCI Saudoy Caraïbes investissements,
- fixer la créance de la société Eos France venant aux droits de la Caisse régionale agricole mutuel de [Localité 2] Martinique et de la Guyane à son encontre à la somme de 389 902, 79 euros,
- dire, pour tenir compte l’adjudication du 19 juin 2018 que sa dette sera ramenée à la somme de 208 902,79 euros (389 902, 79 € -181 000 €) ou du moins à celle de 267 410 euros (448 410 € - 181 000 €) si par extraordinaire, le juge de l’exécution décidait de fixer la créance de la banque à la somme globale et forfaitaire de 448 410 euros indiquée dans le commandement de payer,
- autoriser la vente amiable du bien immobilier saisi conformément aux dispositions des articles R 322 L 322-3 et R 322-20 et suivants du code des procédures civiles d’exécution
- fixer le prix auquel l’immeuble ne peut être vendu à la somme de 78 000 euros,
- fixer l’audience de rappel dans un délai de quatre mois,
- condamner la société Eos France venant aux droits de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 2] Martinique et de [Localité 2] Guyane aux entiers dépens de l’instance. 

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs conclusions.
Décision du 02 Juillet 2026
Saisies immobilières
 N° RG 26/00030 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB2VA

La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DU JUGEMENT

L'article R. 322-15 du code des procédures civiles d'exécution dispose que, à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Dans la présente espèce, le commandement de payer valant saisie immobilière est fondé sur un prêt notarié consenti le 24 juillet 2012 par la Caisse de crédit agricole mutuel de [Localité 2] Martinique et de [Localité 2] Guyane à la SCI Saudoy Caraïbes investissements, pour un montant de 375 700 euros, remboursable en 180 mensualités, au taux de 5,95 % l’an, hors assurance.

M. [R] s’est porté caution solidaire de l’emprunteur, sans bénéfice de division ou de discussion, pour le remboursement tant du montant du prêt que de tous intérêts, frais et accessoires afférents, pour un montant global de 448 410 euros.

Sur la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière

Il résulte des dispositions de l’article R. 321-3 du code des procédures civiles d’exécution, que le commandement de payer valant saisie comporte, à peine de nullité, le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l'indication du taux des intérêts moratoires.

Le commandement de payer valant saisie signifié le 1er juin 2023 par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 2] Martinique et de [Localité 2] Guyane mentionne le montant de sa créance à l’encontre de M. [R] à la somme de 448 410 euros, « montant global et forfaitaire de son engagement de caution ».

Toutefois, il précise immédiatement que la dette du débiteur principal s’élève à la somme de 599 221,34 euros selon un décompte arrêté au 21 avril 2023, dont il donne le décompte en principal, intérêts au taux de 8,95 % du 31 décembre 2015 au 21 avril 2023 et indemnité forfaitaire de 7%.

Le commandement litigieux comporte donc le décompte précis des sommes réclamées, conformément au texte susvisé, quand bien même la somme due par M. [R] en sa qualité de caution ne peut être exprimée que de manière globale, en raison de la limitation de son engagement contractuel.

Ce décompte répond donc aux exigences du texte susvisé, de sorte que la nullité alléguée par M. [R] n’est pas encourue.



Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme

Invoquant les dispositions de l’article L. 132-1 du code de la consommation, M. [R] soutient que le contrat de prêt notarié fondant les poursuites, consenti à la SCI Saudoy Caraïbes investissements, comporte une clause de déchéance du terme abusive, qui doit être réputée non écrite.

Toutefois, les dispositions relatives aux clauses abusives prévues par ce texte, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016 applicable au présent litige (reprises aux actuels articles L. 212-1 et L. 212-2 du code de la consommation), ne s’appliquent qu’aux contrats conclus entre un professionnel et un consommateur ou un non-professionnel.

Or, une société civile immobilière agit en qualité de professionnel lorsqu’elle souscrit des prêts immobiliers pour financer l’acquisition de biens immobiliers conformément à son objet social (1re Civ., 28 juin 2023, pourvoi n° 22-13.969, publié) et M. [W] [R] ne soutient nullement que l’acquisition du bien financé par le prêt litigieux n’aurait pas été conforme à son objet social.

Il est d’ailleurs relevé que l’acte de prêt mentionne qu’il entre dans la catégorie « financement des professionnels ».

Il en résulte qu’en concluant ce contrat de prêt, l’emprunteur a agi en qualité de professionnel et que, dès lors, la caution ne peut invoquer à son bénéfice le caractère abusif de la clause de déchéance du terme du contrat. 

L’exigibilité de la créance dont la société Eos France poursuit le recouvrement doit donc être constatée.

Sur la demande subsidiaire de sursis à statuer

La demande de sursis à statuer constitue une exception de procédure (Cass., avis, 29 sept. 2008, n° 08-00.007).

En application de l’article 74 du code de procédure civile, elle doit, dès lors, être soulevée avant toute défense au fond et toute fin de non-recevoir, à peine d’irrecevabilité.

La demande de sursis à statuer de M. [R], formée à titre subsidiaire, après qu’il ait conclu au fond doit donc être déclarée irrecevable.

Sur le montant de la créance de la société Eos France

Ni dans le dispositif de son assignation, ni dans celui de ses conclusions, le créancier poursuivant ne précise à quel montant il demande que sa créance soit fixée.

La société Eos France indique, dans les motifs de ses dernières conclusions relatifs à la demande de sursis à statuer, que la présente procédure de saisie immobilière est poursuivie en recouvrement de la somme de 488 410 euros, somme visée dans le commandement de payer.

Décision du 02 Juillet 2026
Saisies immobilières
 N° RG 26/00030 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB2VA

Il est observé que, par jugement d’adjudication du 19 juin 2018, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Fort-de-France a vendu le bien de la société Saudoy Caraïbes investissements, dont l’acquisition avait été financée par le prêt cautionné par M. [R], a été vendu au prix de 181 000 euros (outre les frais de poursuites à la charge de l’acquéreur). 

Ce jugement d’adjudication a été publié au Service de la publicité foncière le 19 juillet 2022.

La société Eos France indique que, si elle doit percevoir le prix de vente, à la suite de l’adjudication du bien financé prononcée par le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Fort-de-France le 19 juin 2018, une somme « supérieure à 415 000 euros » lui restera due lorsqu’elle aura reçu les sommes lui revenant.

Le jugement d’orientation et le jugement d’orientation ne mentionnent aucun créancier inscrit et il apparaît que la saisie portait sur un immeuble entier, de sorte qu’il n’est pas établi qu’une procédure de distribution soit nécessaire.

Pourtant, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 2] Martinique et de [Localité 2] Guyane ne donne aucune explication sur les raisons pour lesquelles, depuis huit ans, elle n’aurait toujours pas demandé et obtenu le paiement de sa créance à la Caisse des dépôts et consignations.

Dans ces conditions, il convient de considérer, à défaut de toute explication, que la somme de 181 000 euros doit être déduite de la créance principale, ce qui la ramène à 418 221,34 euros (599 221,34 - 181 000).

La créance de la société Eos France sera ramenée à ce montant, faute de tout autre élément plus précis communiqué par cette dernière.

Sur la caducité du commandement de payer valant saisie immobilière du 1er juin 2023

M. [R] n’invoque aucun moyen à l’appui de sa demande de voir prononcer la caducité du commandement de payer du 1er juin 2023.

Cette demande ne peut donc être accueillie.

Sur la demande d’autorisation de procéder à la vente amiable 

Aux termes de l'article R. 322-21 de ce code, le juge de l'exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente ; le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

Aux termes de l'article R. 322-22 de ce code, le débiteur accomplit les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable. Il rend compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin. Le créancier poursuivant peut, à tout moment, assigner le débiteur devant le juge aux fins de voir constater sa carence et ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée.

Selon l'article R. 322-23 de ce code, le prix de vente de l'immeuble ainsi que toute somme acquittée par l'acquéreur à quelque titre que ce soit sont consignés auprès de la Caisse des dépôts et consignations, et acquis aux créanciers participant à la distribution ainsi que, le cas échéant, au débiteur, pour leur être distribués.

Selon l'article R. 322-24 de ce code, les frais taxés sont versés directement par l'acquéreur en sus du prix de vente.

En outre, selon l'article A. 444-191, V, du code de commerce, en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l'avocat poursuivant perçoit l'émolument perçu par les notaires en application de l'article A. 444-91 du même code. 

L'article L. 322-4 de ce code dispose que l'acte notarié de vente n'est établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais de la vente et des frais taxés.

Selon l'article R. 322-25 de ce code, à l'audience à laquelle l'affaire est rappelée, le juge s'assure que l'acte de vente est conforme aux conditions qu'il a fixées, et que le prix a été consigné à la Caisse des dépôts et consignations, qui en donne récépissé. Il ne constate la vente que lorsque ces conditions sont remplies. Il ordonne alors la radiation des inscriptions d'hypothèque prises du chef du débiteur.

M. [W] [R] sollicite l’autorisation de vendre amiablement les biens et droits saisis. 

Il verse aux débats un mandat de vente confié à l’agence Réside Etudes SAS, daté du 1er décembre 2023, pour un prix de 78 000 euros. 

Toutefois, outre que le mandat est très ancien, aucune estimation du bien n’est communiquée, alors même que le prix proposé paraît faible pour le quartier considéré (4 257 euros/m2), sans qu’aucune explication ne soit donnée sur ce prix. 

Le tribunal n’est pas en mesure, dans ces conditions, d’apprécier si le prix est conforme aux conditions économiques du marché.

Il convient, en conséquence, de rejeter la demande d’autorisation de vente amiable.

La vente forcée sera donc ordonnée. 

La consistance de l'immeuble justifie que la publicité soit aménagée selon la demande, en application de l'article R. 322-37 du code des procédures civiles d'exécution. 

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dépens suivront le sort des frais taxables.

Il n’y a pas lieu, enfin, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le Juge de l'Exécution, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable l’intervention volontaire de la société Eos France, créancier poursuivant venant aux droits la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 2] Martinique et de [Localité 2] Guyane,

Rejette la demande d’annulation du commandement de payer valant saisie immobilière du 1er juin 2023,

Rejette la demande de voir déclarer abusive la clause de déchéance du terme du contrat de prêt cautionné par M. [W] [R],

Déclare irrecevable la demande de sursis à statuer formée par M. [W] [R],

Rejette la demande de voir prononcer al caducité de ce commandement valant saisie immobilière,

Rejette la demande d’autorisation de vendre amiablement le bien saisi,

Ordonne la vente forcée des droits et biens immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière du 1er juin 2023 ;

Dit que l’audience d’adjudication se tiendra jeudi 29 octobre 2026 à 14 heures ;

Mentionne le montant total retenu pour la créance de la société Eos France, venant aux droits de la Caisse régionale agricole mutuel de [Localité 2] Martinique et de [Localité 2] Guyane à l'encontre de M. [W] [R] à la somme de 418 221,34 euros,

Désigne Me [J] [B] , commissaires de justice, pour permettre la visite des lieux par les acquéreurs potentiels, dans la quinzaine qui précédera la vente, pendant une durée d’une heure, sauf circonstances particulières rendant nécessaire une visite plus longue, avec l’assistance éventuelle d’un serrurier et d'une autorité de police ou de deux témoins majeurs et de tout professionnel qualifié ; 

Dit qu’en cas d’empêchement de ce commissaire de justice, c'est Me [S] [M],commissaire de justice, qui procédera à ces opérations ;

Autorise le créancier poursuivant à faire procéder à toute publication de la vente sur Internet ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que les dépens seront compris dans les frais de vente. 


La Greffière La Juge de l’exécution

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 


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Saisies immobilières

 
 N° RG 26/00030 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB2VA

N° MINUTE : 



SERVICE DU JUGE DE L'EXÉCUTION 
SAISIES IMMOBILIERES
JUGEMENT rendu le 02 juillet 2026
DEMANDEURS

La société dénommée CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE [Localité 2] MARTINIQUE ET DE [Localité 2] GUYANE, société coopérative à capital et personnel variables, agrée en tant qu’établissement de créadit 
RCS DE [Localité 3] : 313 976 383
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 4]
 Créancier requérant initial 

La Société EOS FRANCE, société par actions simplifiées venant aux droits de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE DE LA MARTINIQUE ET DE [Localité 2] [Adresse 3] 
RCS DE [Localité 1] : 488 825 217 
[Adresse 4]
[Localité 5] 
 Intervenant volontaire créancier poursuivant

représentées par Me Benjamin BAYI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0873 (avocat postulant) et Me Pierre-Yves CERATO, avocat au barreau de LYON (avocat plaidant) 

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [U] [R]
né le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 6] (92)
[Adresse 5]
[Localité 7]
Copie exécutoire et copie hypothécaire délivrées à : 
Me BAYI
Copie certifiée conforme délivrée à : 
Me BOUZERAND

Le : 
représenté par Me Julien BOUZERAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0570

JUGE : Bénédicte DJIKPA, 1ère vice-présidente adjointe, Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

Décision du 02 Juillet 2026
Saisies immobilières
 N° RG 26/00030 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB2VA

GREFFIER : Madame Louisa NIUOLA

DÉBATS : à l’audience du 11 juin 2026 tenue publiquement,

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe
 contradictoire
 susceptible d’appel


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EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 1er juin 2023, publié le 14 juin 2023 au Service de la publicité foncière de [Localité 1] 2, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 2] Martinique et de Guyane a poursuivi la vente de biens et droits immobiliers appartenant à M. [W] [R], situés [Adresse 6] et [Adresse 7], et plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par exploit du 27 juillet 2023, le créancier poursuivant a assigné la partie saisie devant le juge de l’exécution de céans à l’audience d'orientation aux fins de vente forcée des biens et droits saisis, avec autorisation de procéder à une publicité sur Internet, et fixation de sa créance.

Après deux renvois à la demande des parties, l’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de radiation le 18 janvier 2024.

A la demande de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 2] Martinique et de la Guyane et de la société Eos France, venant aux droits du créancier poursuivant et intervenant volontairement à l’instance, par conclusions du 15 janvier 2026, l’affaire a été réinscrite au rôle et les parties ont été convoquées à l’audience. 

Après un nouveau renvoi à leur demande, l’affaire a été retenue à l’audience du 11 juin 2026.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 29 avril 2026 et soutenues oralement, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 2] Martinique et de [Localité 2] Guyane et la société Eos France concluent à l’irrecevabilité de la demande de sursis à statuer de M. [R], ainsi qu’au rejet de ses autres demandes, prétentions et contestations et reprennent les demandes initiales.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 25 mars 2026 et soutenues oralement, M. [R] demande au juge de l’exécution de :
- le déclarer recevable et bien fondé en toutes ses demandes fins et conclusions,
- débouter la société Eos France, venant aux droits de la Caisse Régionale de Agricole Mutuel de [Localité 2] Martinique et de [Localité 2] Guyane, de ses demandes, fins et conclusions,

Décision du 02 Juillet 2026
Saisies immobilières
 N° RG 26/00030 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB2VA

In limine litis : 
- prononcer la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière signifié le 1er juin 2023 et publié le 14 juin 2023 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 1] 2, volume 2023 S00067 pour défaut de décompte en principal, frais, intérêts,
- ordonner la radiation et la mainlevée de ce commandement de payer valant saisie immobilière,
- dire que la clause de déchéance du terme contenue dans les conditions générales au paragraphe consacrée à la déchéance du terme est réputée non écrite comme abusive,
- enjoindre en tant que de besoin, la société Eos France venant aux droits de la CRCAM à communiquer tous les documents utiles pour permettre à la juridiction de céans de procéder au contrôle de la clause de déchéance du terme, notamment le tableau d’amortissement du prêt et les décomptes faisant apparaître les dates des échéances impayées non régularisées et leurs montants,
- fixer la créance de la société Eos France venant aux droits de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 2] Martinique et de [Localité 2] Guyane à l’encontre de la SCI Saudoy Caraïbes investissements à la somme de 16 901,20 euros,
- fixer la créance de la société Eos France venant aux droits de la CRCAM à son encontre à la somme de 2 671,82 euros, sous réserve d’une éventuelle prescription de l’action en recouvrement à l’encontre de la caution solidaire,
- ordonner la mainlevée de la procédure de saisie immobilière diligentée à son encontre, 
- prononcer la caducité du commandement de payer valant saisie immobilière, 
A titre subsidiaire :
- prononcer le sursis à statuer de la présente instance de saisie immobilière jusqu’à l’issue de la procédure de distribution du prix pendante devant le tribunal judiciaire de Fort-de-France ou le séquestre du prix d’adjudication désigné dans le cahier des conditions de vente en cas de distribution amiable, dans l’affaire qui oppose la société Eos France venant aux droits de la Caisse régionale agricole mutuel de [Localité 2] Martinique et de la Guyane à la SCI Saudoy Caraïbes investissements,
- fixer la créance de la société Eos France venant aux droits de la Caisse régionale agricole mutuel de [Localité 2] Martinique et de la Guyane à son encontre à la somme de 389 902, 79 euros,
- dire, pour tenir compte l’adjudication du 19 juin 2018 que sa dette sera ramenée à la somme de 208 902,79 euros (389 902, 79 € -181 000 €) ou du moins à celle de 267 410 euros (448 410 € - 181 000 €) si par extraordinaire, le juge de l’exécution décidait de fixer la créance de la banque à la somme globale et forfaitaire de 448 410 euros indiquée dans le commandement de payer,
- autoriser la vente amiable du bien immobilier saisi conformément aux dispositions des articles R 322 L 322-3 et R 322-20 et suivants du code des procédures civiles d’exécution
- fixer le prix auquel l’immeuble ne peut être vendu à la somme de 78 000 euros,
- fixer l’audience de rappel dans un délai de quatre mois,
- condamner la société Eos France venant aux droits de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 2] Martinique et de [Localité 2] Guyane aux entiers dépens de l’instance. 

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs conclusions.
Décision du 02 Juillet 2026
Saisies immobilières
 N° RG 26/00030 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB2VA

La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2026. 
 
MOTIFS DU JUGEMENT

L'article R. 322-15 du code des procédures civiles d'exécution dispose que, à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Dans la présente espèce, le commandement de payer valant saisie immobilière est fondé sur un prêt notarié consenti le 24 juillet 2012 par la Caisse de crédit agricole mutuel de [Localité 2] Martinique et de [Localité 2] Guyane à la SCI Saudoy Caraïbes investissements, pour un montant de 375 700 euros, remboursable en 180 mensualités, au taux de 5,95 % l’an, hors assurance.

M. [R] s’est porté caution solidaire de l’emprunteur, sans bénéfice de division ou de discussion, pour le remboursement tant du montant du prêt que de tous intérêts, frais et accessoires afférents, pour un montant global de 448 410 euros.

Sur la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière

Il résulte des dispositions de l’article R. 321-3 du code des procédures civiles d’exécution, que le commandement de payer valant saisie comporte, à peine de nullité, le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l'indication du taux des intérêts moratoires.

Le commandement de payer valant saisie signifié le 1er juin 2023 par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 2] Martinique et de [Localité 2] Guyane mentionne le montant de sa créance à l’encontre de M. [R] à la somme de 448 410 euros, « montant global et forfaitaire de son engagement de caution ».

Toutefois, il précise immédiatement que la dette du débiteur principal s’élève à la somme de 599 221,34 euros selon un décompte arrêté au 21 avril 2023, dont il donne le décompte en principal, intérêts au taux de 8,95 % du 31 décembre 2015 au 21 avril 2023 et indemnité forfaitaire de 7%.

Le commandement litigieux comporte donc le décompte précis des sommes réclamées, conformément au texte susvisé, quand bien même la somme due par M. [R] en sa qualité de caution ne peut être exprimée que de manière globale, en raison de la limitation de son engagement contractuel.

Ce décompte répond donc aux exigences du texte susvisé, de sorte que la nullité alléguée par M. [R] n’est pas encourue.



Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme

Invoquant les dispositions de l’article L. 132-1 du code de la consommation, M. [R] soutient que le contrat de prêt notarié fondant les poursuites, consenti à la SCI Saudoy Caraïbes investissements, comporte une clause de déchéance du terme abusive, qui doit être réputée non écrite.

Toutefois, les dispositions relatives aux clauses abusives prévues par ce texte, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016 applicable au présent litige (reprises aux actuels articles L. 212-1 et L. 212-2 du code de la consommation), ne s’appliquent qu’aux contrats conclus entre un professionnel et un consommateur ou un non-professionnel.

Or, une société civile immobilière agit en qualité de professionnel lorsqu’elle souscrit des prêts immobiliers pour financer l’acquisition de biens immobiliers conformément à son objet social (1re Civ., 28 juin 2023, pourvoi n° 22-13.969, publié) et M. [W] [R] ne soutient nullement que l’acquisition du bien financé par le prêt litigieux n’aurait pas été conforme à son objet social.

Il est d’ailleurs relevé que l’acte de prêt mentionne qu’il entre dans la catégorie « financement des professionnels ».

Il en résulte qu’en concluant ce contrat de prêt, l’emprunteur a agi en qualité de professionnel et que, dès lors, la caution ne peut invoquer à son bénéfice le caractère abusif de la clause de déchéance du terme du contrat. 

L’exigibilité de la créance dont la société Eos France poursuit le recouvrement doit donc être constatée.

Sur la demande subsidiaire de sursis à statuer

La demande de sursis à statuer constitue une exception de procédure (Cass., avis, 29 sept. 2008, n° 08-00.007).

En application de l’article 74 du code de procédure civile, elle doit, dès lors, être soulevée avant toute défense au fond et toute fin de non-recevoir, à peine d’irrecevabilité.

La demande de sursis à statuer de M. [R], formée à titre subsidiaire, après qu’il ait conclu au fond doit donc être déclarée irrecevable.

Sur le montant de la créance de la société Eos France

Ni dans le dispositif de son assignation, ni dans celui de ses conclusions, le créancier poursuivant ne précise à quel montant il demande que sa créance soit fixée.

La société Eos France indique, dans les motifs de ses dernières conclusions relatifs à la demande de sursis à statuer, que la présente procédure de saisie immobilière est poursuivie en recouvrement de la somme de 488 410 euros, somme visée dans le commandement de payer.

Décision du 02 Juillet 2026
Saisies immobilières
 N° RG 26/00030 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB2VA

Il est observé que, par jugement d’adjudication du 19 juin 2018, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Fort-de-France a vendu le bien de la société Saudoy Caraïbes investissements, dont l’acquisition avait été financée par le prêt cautionné par M. [R], a été vendu au prix de 181 000 euros (outre les frais de poursuites à la charge de l’acquéreur). 

Ce jugement d’adjudication a été publié au Service de la publicité foncière le 19 juillet 2022.

La société Eos France indique que, si elle doit percevoir le prix de vente, à la suite de l’adjudication du bien financé prononcée par le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Fort-de-France le 19 juin 2018, une somme « supérieure à 415 000 euros » lui restera due lorsqu’elle aura reçu les sommes lui revenant.

Le jugement d’orientation et le jugement d’orientation ne mentionnent aucun créancier inscrit et il apparaît que la saisie portait sur un immeuble entier, de sorte qu’il n’est pas établi qu’une procédure de distribution soit nécessaire.

Pourtant, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 2] Martinique et de [Localité 2] Guyane ne donne aucune explication sur les raisons pour lesquelles, depuis huit ans, elle n’aurait toujours pas demandé et obtenu le paiement de sa créance à la Caisse des dépôts et consignations.

Dans ces conditions, il convient de considérer, à défaut de toute explication, que la somme de 181 000 euros doit être déduite de la créance principale, ce qui la ramène à 418 221,34 euros (599 221,34 - 181 000).

La créance de la société Eos France sera ramenée à ce montant, faute de tout autre élément plus précis communiqué par cette dernière.

Sur la caducité du commandement de payer valant saisie immobilière du 1er juin 2023

M. [R] n’invoque aucun moyen à l’appui de sa demande de voir prononcer la caducité du commandement de payer du 1er juin 2023.

Cette demande ne peut donc être accueillie.

Sur la demande d’autorisation de procéder à la vente amiable 

Aux termes de l'article R. 322-21 de ce code, le juge de l'exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente ; le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

Aux termes de l'article R. 322-22 de ce code, le débiteur accomplit les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable. Il rend compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin. Le créancier poursuivant peut, à tout moment, assigner le débiteur devant le juge aux fins de voir constater sa carence et ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée.

Selon l'article R. 322-23 de ce code, le prix de vente de l'immeuble ainsi que toute somme acquittée par l'acquéreur à quelque titre que ce soit sont consignés auprès de la Caisse des dépôts et consignations, et acquis aux créanciers participant à la distribution ainsi que, le cas échéant, au débiteur, pour leur être distribués.

Selon l'article R. 322-24 de ce code, les frais taxés sont versés directement par l'acquéreur en sus du prix de vente.

En outre, selon l'article A. 444-191, V, du code de commerce, en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l'avocat poursuivant perçoit l'émolument perçu par les notaires en application de l'article A. 444-91 du même code. 

L'article L. 322-4 de ce code dispose que l'acte notarié de vente n'est établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais de la vente et des frais taxés.

Selon l'article R. 322-25 de ce code, à l'audience à laquelle l'affaire est rappelée, le juge s'assure que l'acte de vente est conforme aux conditions qu'il a fixées, et que le prix a été consigné à la Caisse des dépôts et consignations, qui en donne récépissé. Il ne constate la vente que lorsque ces conditions sont remplies. Il ordonne alors la radiation des inscriptions d'hypothèque prises du chef du débiteur.

M. [W] [R] sollicite l’autorisation de vendre amiablement les biens et droits saisis. 

Il verse aux débats un mandat de vente confié à l’agence Réside Etudes SAS, daté du 1er décembre 2023, pour un prix de 78 000 euros. 

Toutefois, outre que le mandat est très ancien, aucune estimation du bien n’est communiquée, alors même que le prix proposé paraît faible pour le quartier considéré (4 257 euros/m2), sans qu’aucune explication ne soit donnée sur ce prix. 

Le tribunal n’est pas en mesure, dans ces conditions, d’apprécier si le prix est conforme aux conditions économiques du marché.

Il convient, en conséquence, de rejeter la demande d’autorisation de vente amiable.

La vente forcée sera donc ordonnée. 

La consistance de l'immeuble justifie que la publicité soit aménagée selon la demande, en application de l'article R. 322-37 du code des procédures civiles d'exécution. 

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dépens suivront le sort des frais taxables.

Il n’y a pas lieu, enfin, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.




PAR CES MOTIFS
Le Juge de l'Exécution, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable l’intervention volontaire de la société Eos France, créancier poursuivant venant aux droits la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 2] Martinique et de [Localité 2] Guyane,

Rejette la demande d’annulation du commandement de payer valant saisie immobilière du 1er juin 2023,

Rejette la demande de voir déclarer abusive la clause de déchéance du terme du contrat de prêt cautionné par M. [W] [R],

Déclare irrecevable la demande de sursis à statuer formée par M. [W] [R],

Rejette la demande de voir prononcer al caducité de ce commandement valant saisie immobilière,

Rejette la demande d’autorisation de vendre amiablement le bien saisi,

Ordonne la vente forcée des droits et biens immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière du 1er juin 2023 ;

Dit que l’audience d’adjudication se tiendra jeudi 29 octobre 2026 à 14 heures ;

Mentionne le montant total retenu pour la créance de la société Eos France, venant aux droits de la Caisse régionale agricole mutuel de [Localité 2] Martinique et de [Localité 2] Guyane à l'encontre de M. [W] [R] à la somme de 418 221,34 euros,

Désigne Me [J] [B] , commissaires de justice, pour permettre la visite des lieux par les acquéreurs potentiels, dans la quinzaine qui précédera la vente, pendant une durée d’une heure, sauf circonstances particulières rendant nécessaire une visite plus longue, avec l’assistance éventuelle d’un serrurier et d'une autorité de police ou de deux témoins majeurs et de tout professionnel qualifié ; 

Dit qu’en cas d’empêchement de ce commissaire de justice, c'est Me [S] [M],commissaire de justice, qui procédera à ces opérations ;

Autorise le créancier poursuivant à faire procéder à toute publication de la vente sur Internet ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que les dépens seront compris dans les frais de vente. 


La Greffière La Juge de l’exécution

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Mise à jour de la source le 2026-07-02T18:46:16.579Z.