Tribunal judiciaire de Marseille, JEX, 2 juillet 2026, n° 26/02973

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
JUGE DE L’EXECUTION

DOSSIER : N° RG 26/02973 - N° Portalis DBW3-W-B7K-7S6T

Copie exécutoire délivrée le 02 juillet 2026 
à Maître Stéphane GALLO 
Copie certifiée conforme délivrée le 02 juillet 2026 
à Maître Cyril PRIEUR
Copie aux parties délivrée le 02 juillet 2026 

JUGEMENT DU 02 JUILLET 2026


COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Monsieur SIGUENZA, 
GREFFIER : Madame FAVIER,

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 18 Juin 2026 du tribunal judiciaire DE MARSEILLE, tenue par Monsieur SIGUENZA, juge de l’exécution par délégation du président du tribunal judiciaire de Marseille, assistée de Madame FAVIER.

L’affaire oppose :

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [C]
né le 05 Mars 1975 à [Localité 1] (KOSOVO), 
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Cyril PRIEUR, avocat au barreau de MARSEILLE


DEFENDERESSE

S.C.I. BRAD, 
Société civile immobilière, immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 353 
333 057, dont le siège social est [Adresse 2] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

Al’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 02 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

NATURE DE LA DECISION : Contradictoire et en premier ressort



EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Monsieur [Z] [C] a pris à bail un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] auprès de la société civile immobilière BRAD, selon contrat sous signature privée du 1er octobre 2015.

Le 4 mars 2024, la société BRAD a fait signifier à M. [C] un congé pour vente.

Se plaignant également d’impayés de loyers, la société BRAD a fait signifier à M. [C] le 24 juillet 2024 un commandement de payer la somme de 4.798,70 euros en principal visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2025, la société BRAD a assigné M. [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE qui a, par ordonnance de référé du 13 novembre 2025, notamment :
- constaté que les conditions de délivrance à M. [C] par la société BRAD d’un congé pour vente relatif au bail susvisé étaient réunies et que le bail a expiré le 30 septembre 2024 ;
- ordonné en conséquence à M. [C] de libérer les lieux, et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance ;
- dit qu’à défaut pour M. [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société BRAD pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
- condamné M. [C] à verser à la société BRAD une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, soit la somme de 880 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ou son expulsion ;
- condamné M. [C] à verser à la société BRAD une somme provisionnelle de 15.810,85 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés comptes arrêtés en septembre 2025 ;
- rejeté la demande de délais de paiement ;
- condamné M. [C] aux dépens ;
- condamné M. [C] à verser à la société BRAD la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- rappelé que le jugement était exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Cette décision a été signifiée à M. [C] le 5 décembre 2025.

Selon acte de commissaire de justice du 5 janvier 2026, la société BRAD a fait signifier à M. [C] un commandement de quitter les lieux au plus tard dans un délai de deux mois à compter de la date de signification dudit commandement, soit le 5 mars 2026.

Par requête reçue au greffe le 27 février 2026, M. [C] a saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de MARSEILLE d’une demande de délais avant de quitter les lieux.

Le dossier a fait l’objet de deux renvois, a été retenu à l’audience du 18 juin 2026 et la décision mise en délibéré à la date du 2 juillet 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières conclusions que son conseil soutient à l’audience, M. [C] demande au juge de l'exécution de :
- juger nul et de nul effet le procès-verbal de tentative d’expulsion signifié le 12 mars 2026 à la demande de la société BRAD ;
- juger que M. [M] [C] bénéficie de délais de paiement de 36 mois sur le fondement de l’article 24.V de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 et à défaut, des délais de paiement de 24 mois sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil afin d’apurer sa dette locative d’un montant de 15.810,85 euros, comptes arrêtés en septembre 2025, et ce à compter du jour de la signification de la décision ;
- juger qu’il bénéficie de délais de paiement de 36 mois afin d’apurer sa dette locative d’un montant de 15.810,85 euros, compte arrêtés en septembre 2025 ;
- juger que lui et les occupants de son chef bénéficient d’un délai de cinq mois pour quitter le logement à compter du jour de la signification de la décision ;
- débouter la société BRAD de l’ensemble de ses demandes ;
- statuer ce que de droit sur les dépens ;
- ordonner l’exécution provisoire de la décision sur le fondement des dispositions des articles 515 et suivants du code de procédure civile.

Pour voir annuler le procès-verbal de tentative d’expulsion, le requérant fait valoir que la défenderesse a tenté de procéder à son expulsion le 12 mars 2026 en mépris des dispositions de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, ce qui constitue le délit prévu à l’article 226-4-2 du code pénal. Il précise que le commissaire de justice s’est rendu chez lui, n’a pas uniquement constaté un maintien dans les lieux dès lors qu’il lui a demandé de quitter les lieux.

S’agissant de sa demande de délais de paiement, M. [C] soutient tout d’abord que le décompte fourni par la société BRAD est erroné dès lors qu’il contient des régularisations de charges non justifiées, conformément à l’article 9 du code de procédure civile et 1353 alinéa 1 du code civil. Il indique que créance dont se prévaut la société défenderesse n’est donc pas certaine, liquide et exigible et qu’elle devra subsidiairement être ramenée à hauteur de celle arrêtée par le juge des contentieux de la protection dans sa décision du 13 novembre 2025. Il indique que sa société a subi une perte d’activité à l’origine de sa dette locative. Il expose que sa situation financière est difficile au regard des revenus et des charges importantes du foyer, avec la charge de trois enfants dont deux mineurs. Il indique qu’il n’a pas de patrimoine et réfute les affirmations de la société BRAD selon lesquelles il serait associé au sein de la SASU BIANKA. Il précise que son neveu a effectué des virements pour s’acquitter de son loyer et de celui de son père.

Concernant la demande de délais avant de quitter les lieux, le requérant fait valoir qu’il n’a cessé d’œuvrer pour se reloger. Il ajoute qu’il a tenté de faire l’acquisition d’un appartement, que le financement lui a été refusé par les banques et qu’il a, en parallèle, effectué des recherches actives de logement dans le parc privé, des discussions étant en cours et devraient se concrétiser au plus tard en septembre 2026.

La société BRAD, par l’intermédiaire de son conseil reprenant à l’audience ses dernières conclusions, sollicite de la juridiction qu’elle :
- déboute M. [C] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre elle ;
- déboute M. [C] de sa demande tendant à l’octroi d’un délai pour quitter le logement ;
- déboute M. [C] de sa demande tendant à l’octroi de délais de paiement pour apurer sa dette locative ;
- déboute M. [C] de sa demande de nullité du procès-verbal de tentative d’expulsion signifié le 12 mars 2026 ;
- condamne M. [C] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamne M. [C] aux entiers dépens.

Pour voir rejeter la demande de délai pour quitter le logement, la société BRAD soutient, sur le fondement des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le décompte actualisé montre que la dette locative augmente encore malgré des virements effectués par le requérant. Elle indique que la prétendue bonne foi de M. [C] n’est pas caractérisée. Elle ajoute, concernant les démarches en vue d’un relogement, qu’un refus de financement de prêt immobilier ne sauraient caractériser une impossibilité de se reloger et que les démarches de prise de contact pour louer un logement sont insuffisantes à caractériser de réelles diligences. Elle précise qu’une partie de ses démarches a été réalisée par son frère. La société défenderesse soutient que M. [C] ne verse pas l’intégralité des éléments sur sa situation financière notamment ses bulletins de salaire qu’il a pourtant fournis à une agence de location. La société BRAD fait également valoir que M. [C] est associé de la SCI [C] qui est propriétaire de deux biens. Elle précise que M. [C], au regard de sa situation financière, peut se reloger alors qu’elle se trouve dans l’impossibilité de vendre le logement dont elle est propriétaire.

Pour répondre aux moyens soulevés par M. [C] dans ses écritures, la société BRAD expose que la demande d’annulation du procès-verbal de tentative d’expulsion ne saurait prospérer dès lors qu’aucune expulsion forcée n’a été exécutée et que le commissaire de justice n’a pas effectué d’injonctions répétées de quitter les lieux. Elle indique que le délit dont se prévaut M. [C] est hors débat, ne relevant pas de la compétence de la juridiction. Elle ajoute que l’annulation demandée est en tout état de cause inopérante sur la validité du commandement de quitter les lieux et que cette demande non formée dans la requête initiale démontre la multiplication des moyens du requérant afin de différer son expulsion, caractérisant sa mauvaise foi.
S’agissant de la demande de délais de paiement, la société BRAD indique, sur le fondement de l’article R. 121-1 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge de l'exécution n’est pas compétent pour remettre en cause le montant de la condamnation prononcée par le juge des contentieux de la protection de sorte que M. [C] ne peut contester le montant de la créance. Elle fait valoir que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable en l’espèce dès lors que l’expulsion n’a pas été ordonnée à la suite de l’acquisition de la clause résolutoire. Sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, la société défenderesse soutient que la dette locative est ancienne et que les règlements effectués sont insuffisants et irréguliers pour faire droit à la demande.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation du procès-verbal de tentative d’expulsion

Aux termes de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution dans son premier alinéa, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.

En l’espèce, un commissaire de justice s’est rendu chez M. [C] le 12 mars 2026 et a établi un procès-verbal de tentative d’expulsion dans lequel il a indiqué : « JE VOUS ITERATIF COMMANDEMENT,
D’immédiatement et sans délai, évacuer et rendre libres de toutes personnes et de tout bien mobilier, les locaux que vous occupez indûment ci-dessus
Vous déclarant que faute par vous de ce faire, je vais procéder à votre expulsion des lieux, ainsi qu’à celle de tout occupant de votre chef et au déménagement de vos meubles et facultés mobilières
IL M’A ETE REPONDU PAR :
Seul est présent sur place le frère du requis.
L’acte lui est remis.
[…]
Tenant cette réponse et étant dans l’impossibilité de requérir la force publique sans en avoir déféré à Monsieur le Préfet territorialement compétent, j’ai sursis à mes opérations. »

Il ressort de ces mentions que le commissaire de justice instrumentaire s’est rendu au domicile de M. [C] aux fins de lui demander de quitter les lieux et qu’en l’absence de départ volontaire, il allait « procéder à [son] expulsion des lieux », de sorte que ledit commissaire ne s’est pas contenté de constater le fait que M. [C] était présent dans les lieux mais qu’il avait l’intention de procéder à son expulsion. Cette expulsion n’a pas pu être effectuée compte tenu de l’absence de la force publique.

La société BRAD a donc tenté de faire expulser M. [C] durant la période proscrite par les dispositions susvisées, cette tentative d’expulsion étant dès lors une cause de nullité de fond.

Par conséquent, il sera fait droit à sa demande d’annulation du procès-verbal susvisé.

Cependant, comme l’indique à juste titre la société défenderesse, l’annulation de ce procès-verbal n’a aucune conséquence sur la suite de la procédure dès lors qu’elle n’affecte pas la validité du commandement de quitter les lieux signifié le 5 janvier 2026.


Sur la demande de délais de paiement

M. [C] invoque les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 qui dispose dans son paragraphe V : « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Il est constant que le juge prévu par cette disposition est le juge constatant la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, soit en l’espèce le juge des contentieux de la protection de sorte que le juge de l'exécution n’a pas le pouvoir de statuer en application de cette disposition.
Au surplus, cette disposition s’applique lorsque la constatation de la résiliation du bail résulte du non-paiement des sommes dues par le locataire. Or, en l’espèce, la résiliation du bail a été constatée en vertu du congé délivré par la société BRAD.

Ce moyen de droit est donc inopérant à double titre.

En outre, il résulte des dispositions de l’article 1343-5 du code civil que, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Les articles 510 du code de procédure civile et R.121-1 du code des procédures civiles d’exécution donnent compétence au juge de l’exécution pour accorder de tels délais dès lors qu’un commandement ou un acte de saisie a été signifié.

En l’espèce, s’agissant de la situation de M. [C], il est âgé de 51 ans. Il indique vivre dans le logement avec son épouse, Madame [J] [C], et leurs trois enfants âgés de 20, 16 et 14 ans, tous trois scolarisés, ce qui est justifié par la production des certificats de scolarité. Il verse aux débats le bulletin de salaire de son épouse du mois d’avril 2026 duquel il ressort qu’elle perçoit un salaire mensuel et d’environ 1.411 euros, ainsi que le relevé de son livret A du mois de janvier 2026 montrant un solde de 57,70 euros.

S’agissant de sa situation, M. [C] verse aux débats des éléments relatifs à sa société, la société ALBAN, notamment les statuts. Il ne verse toutefois aucun élément financier sur cette société, pas davantage qu’il ne produit d’élément sur sa situation financière, notamment et surtout des avis d’impôt sur le revenu qui pourraient permettre à la juridiction de déterminer l’intégralité de ses revenus. À cet égard, la société BRAD verse aux débats le KBIS de la société civile immobilière [C] montrant qu’il en est associé de sorte qu’en l’absence de production d’un avis d’impôt sur le revenu, la juridiction n’est pas en état de déterminer les éventuels revenus locatifs versés aux associés et, partant, les revenus du foyer.

En outre, M. [C] justifie que son neveu a effectué quatre virements à la société BRAD d’un montant de 2.000 euros le 2 septembre 2025, le 28 octobre 2025, le 15 janvier 2026 et le 26 février 2026. Cependant, ces quatre virements de 2.000 euros, dont M. [C] indique qu’il s’agit de virements pour les indemnités d’occupation dues par son frère et lui pour deux logements distincts, ne couvrent pas l’intégralité des indemnités d’occupation dues entre les mois de septembre 2025 et la date à laquelle la présente juridiction statue.

Dans ces conditions, M. [C] ne rapporte pas la preuve qu’il est en capacité de s’acquitter de l’indemnité mensuelle d’occupation due. De ce fait, il ne peut pas davantage justifier qu’il est en capacité de s’acquitter d’une mensualité supplémentaire pour apurer sa dette.

Dès lors, et sans qu’il soit nécessaire d’analyser les moyens relatifs au montant de la dette, M. [C] sera débouté de la demande de ce chef.




Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Il ressort de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Toutefois, ces délais ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L. 412-4 du même code dispose que « la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

Il appartient ainsi au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits des occupants, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Il y a lieu de rechercher si la situation personnelle de M. [C] lui permet de bénéficier de délais avant l’expulsion qui doit être entreprise et dont le principe n’est pas contestable.

Cette demande doit reposer sur des éléments sérieux relatifs à la bonne volonté des occupants et surtout à leurs difficultés de relogement.

En l’espèce, la situation de M. [C] et des occupants de son chef a été rappelée ci-avant.

S’agissant des démarches de relogement, M. [C] justifie de demandes de financement pour la somme de 375.000 euros pour l’acquisition d’un logement effectuées aux mois de décembre 2025 à février 2026. Toutefois, d’une part, ces demandes apparaissent relativement tardives dès lors que la résiliation du bail a été acquise le 30 septembre 2024 à la suite du congé pour vente délivré par la société BRAD. En outre, ces démarches ne peuvent qu’interroger dès lors que M. [C] indique que sa situation financière est compliquée, qu’il ne justifie pas du paiement intégral de son indemnité d’occupation et qu’il a une dette locative importante, outre le fait que le délai de régularisation d’une vente d’un logement n’apparaît pas compatible avec l’urgence d’une expulsion.

M. [C] justifie également de démarches en vue de rechercher un logement dans le parc locatif privé. À cet égard, il fournit des copies d’écran et des courriels faisant état de prises de contact avec des particuliers ou des agences immobilières aux mois de janvier à mai 2026 dont il ressort qu’elles sont en partie effectuées conjointement avec son frère, par l’intermédiaire de son neveu. Là encore, ces démarches apparaissent relativement tardives. En outre, s’il indique que ces démarches devraient aboutir au mois de septembre 2026 au plus tard, aucun des éléments versés aux débats ne vient confirmer cette affirmation.

En outre, M. [C] ne justifie d’aucune demande dans le parc locatif social alors même qu’il invoque une situation financière obérée.

Enfin, M. [C] a bénéficié de délais de fait importants depuis le 30 septembre 2024 alors que la société BRAD est toujours en attente de pouvoir vendre le logement qu’il occupe.

Par conséquent, l’ensemble de ces éléments justifie de rejeter la demande de délais formée par M. [C].

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, M. [C], qui succombe à ses demandes principales, dès lors considéré comme partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il ressort de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, M. [C], partie succombante, sera condamné à verser à la société BRAD une somme d’un montant de 1.500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la demande formée par M. [C], il y a lieu de rappeler l’exécution provisoire de droit dans le dispositif.

PAR CES MOTIFS

ANNULE le procès-verbal de tentative d’expulsion établi le 12 mars 2026 ;

DÉBOUTE Monsieur [Z] [C] de sa demande de délais de paiement ;

DÉBOUTE Monsieur [Z] [C] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [C] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [C] à payer à la société BRAD la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

 La greffière Le juge de l’exécution