Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nantes, Expropriation, 2 juillet 2026, n° 25/00016

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières

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Exposé du litige

Prononcé du jugement fixé au 2 juillet 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats



ENTRE :

[Localité 1] METROPOLE AMENAGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 1]
Rep/assistant : Maître Astrid MARTIN DE LA ESPADA de AME, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

HERITIERS INCONNUS DE M. [A] [Y], demeurant [Adresse 3] - [Localité 2]

HERITIERS INCONNUS DE MME [U] [D], demeurant [Adresse 3] - [Localité 2]

DÉFENDEURS

D'AUTRE PART 


en présence de M. [N] [Q], inspecteur des Finances Publiques, suppléant M. le Directeur Régional des Finances Publiques dans ses fonctions de Commissaire du Gouvernement.

* * *
Présentation du litige

Par ordonnance du 28 novembre 2024, le juge de l’expropriation de Loire-Atlantique a déclaré expropriés pour cause d’utilité publique au profit de la S.P.L.A. [Localité 1] METROPOLE AMENAGEMENT les immeubles portions et droits d’immeubles et droits réels immobiliers afférents à une parcelle située commune de [Localité 1] et cadastrée section IV n° [Cadastre 1] d’une superficie de 31 m² appartenant à Monsieur [A] [Y], décédé le 30 janvier 1976 et Madame [U] [D], décédée le 16 février 2010, demeurant de leur vivant [Adresse 3] à [Localité 2].

Selon mémoire du 31 juillet 2025 notifié le 3 septembre 2025 par lettre recommandée dont l'avis de réception a été retourné le 5 septembre 2025 au motif « destinataire inconnu à l’adresse », la S.P.L.A. [Localité 1] METROPOLE AMENAGEMENT a offert des indemnités d'expropriation aux héritiers inconnus de Monsieur [A] [Y] et de Madame [U] [D].
Elle a ensuite procédé à la notification du mémoire valant offre par affichage en mairie centrale de [Localité 1] et en mairie du [Adresse 4] entre le 8 octobre et le 8 novembre 2025.

La S.P.L.A. [Localité 1] METROPOLE AMENAGEMENT a saisi le juge de l’expropriation d'une requête reçue le 25 novembre 2025 aux fins de réclamer la fixation de l'indemnité principale due au montant de 465,00 € outre l'indemnité de remploi de 93,00 €, soit un total de 558,00 €.

Le commissaire du Gouvernement, agent du Pôle d’Evaluation Domaniale – ministère des Finances publiques - a proposé une évaluation du présent bien de la manière suivante :
- indemnité principale : 2 929,50 €
- indemnité de remploi : 585,90 €,
soit une indemnité totale de 3 515,40 €.

Les héritiers inconnus de Monsieur [A] [Y] et de Madame [U] [D] n’ont pas constitué avocat.

Le transport sur les lieux s'est tenu le 1er juin 2026 selon une ordonnance du 1er avril 2026.

A l'audience qui a suivi, la S.P.L.A. [Localité 1] METROPOLE AMENAGEMENT s’est référée à son mémoire initial et a fait valoir que : 
- la parcelle est un petit terrain nu d’une superficie de 31 m2, assimilé à un chemin d’accès à la parcelle voisine ;
- elle est libre de toute occupation ;
- la parcelle se trouve en zone UMb du plan local d’urbanisme approuvé par une délibération du Conseil métropolitain du 5 avril 2019, modifié à plusieurs reprises et est soumise à un droit de préemption renforcé institué sur la zone du Bas Chantenay suivant délibération n°2022-176 du conseil métropolitain du 16 décembre 2022 ;
- la date de référence doit être fixée au 15 décembre 2023, date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le document d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien conformément aux articles L 213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme, 
- à la date de référence, la parcelle expropriée était située en secteur UMb correspondant à des secteurs de développement de formes urbaines hétérogènes situés autour des centralités actuelles ou le long des corridors de mobilité, soit en zone constructible ; 
- elle est concernée par une orientation d’aménagement et de programmation (OAP) et se trouve plus précisément dans une zone de mixité de programmes (logements, bureaux, activités artisanales) ;
- la parcelle, d’une taille extrêmement réduite, consiste en un chemin étroit sur lequel il apparaît impossible d’édifier des locaux à usage commerciaux-artisanaux et des logements, seuls autorisés en vertu du règlement de l’OAP. Elle ne remplit pas les conditions pour recevoir la qualification juridique de terrain à bâtir au sens du code de l'expropriation ;
- elle doit donc être évaluée suivant son usage effectif ;
- dans son estimation en date du 23 juin 2025, le Pôle d’Evaluation Domaniale estime la valeur vénale de la parcelle cadastrée section IV n°[Cadastre 1] en nature de « chemin d’accès, en friche, en zone UMb, non constructible par sa largeur et par le règlement de l’OAP », à 15 €/m2 en valeur libre. Les termes de comparaison correspondent à des mutations intervenues sur le secteur considéré, pour des natures de sol identiques, lesquelles prennent en compte la situation géographique, la nature physique et juridique du bien.
- pour l'indemnité principale, une somme de 465 € est donc proposée sur cette base de 15 € le m² ;
- l'indemnité de remploi prévue à l'article R 322-5 du code de l'expropriation se décompose selon des taux dégressifs de 20, 15 et 10 %, en l'occurrence au taux de 20 %, soit 93 €.

Elle a maintenu ses offres.

Monsieur le Commissaire du gouvernement a repris ses conclusions datées du 18 mai 2026 offrant de voir fixer l'indemnisation des immeubles expropriés à hauteur de 3 515,40 €, remploi compris.

Il expose que :
- la parcelle expropriée est une parcelle de terrain en nature de chemin de 31 m2 ;
- elle est située en zone UMb du plan local métropolitain de la ville de [Localité 1],
- suivant délibération n°2022-176 du conseil métropolitain du 16 décembre 2022, un droit de préemption urbain renforcé (DPUr) a été institué sur la [Adresse 1] ;
- en application des dispositions des articles L213-6 et L213-4 du code de l’urbanisme, il convient de prendre en compte la date à laquelle le PLUm et la zone dans laquelle la parcelle cadastrée section IV n°[Cadastre 1] se trouve, ont été le plus récemment modifiés et à laquelle les actes modificatifs ont été rendus publics et opposables aux tiers, soit le 15 décembre 2023 ;
- à la date de référence, la parcelle expropriée était située en secteur UMb correspondant à des secteurs de développement de formes urbaines hétérogènes situés autour des centralités actuelles ou le long des corridors de mobilité, soit en zone constructible ; elle est située dans le périmètre de l’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) dU [Adresse 1] ; elle dépend du secteur 3- Bois Hardy ; il s’agit d’un quartier mixte incluant des activités économiques au contact du [Adresse 5] et des logements au nord ainsi que des équipements, tels que des stationnements ;
- la parcelle est en bordure du [Adresse 5] et est desservie par un accès à la voie publique ainsi que par les réseaux. Elle remplit donc les conditions pour recevoir la qualification juridique de terrain à bâtir au sens du code de l'expropriation. Cependant, en raison de sa configuration (chemin étroit), elle n’est pas en mesure d’accueillir des logements ou bâtiments artisanaux, seules constructions autorisées dans le cadre de l’OAP. Elle est, de fait, inconstructible ;
- aux termes d’un arrêt du 12 avril 2024, la Cour d’Appel de Rennes a qualifié de terrain à bâtir constructible une petite parcelle en nature de voirie de 15 m2 située en zone UMc et a, en vue de déterminer sa valeur, appliqué un abattement de 85 % sur la valeur du terrain constructible ; 
- il convient de retenir des termes de comparaison qui consistent en des ventes de terrains à bâtir constructibles situés en zone UMc,
-  sont citées comme termes de comparaison deux ventes du 14/09/2020 et du 02/02/2022 de parcelles sises à [Localité 1], permettant de retenir une valeur médiane de 628,69 € arrondie à 630€ sur laquelle est appliqué un abattement de 85 % afin de tenir compte de cette inconstructibilité ;
- la valeur du bien et l’indemnité principales sont donc de 31 m2 x 630 € x 15 % = 2 929,50 € ;
- l'indemnité de remploi, selon les taux usuels, ressort en conséquence à 585,90 €.

A l’issue de l’audience, l'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026.

Motifs

Motifs de la décision


Présentation du bien à évaluer

Du transport sur les lieux, il résulte que la parcelle expropriée, cadastrée section IV n°[Cadastre 1], d’une superficie de 31 m2, est composée d’une petite parcelle de terrain en nature de chemin.


Sur la détermination des dates de référence

En application des dispositions de l'article L 322-2 du code de l’expropriation, la valeur du bien doit être estimée à la date de la décision de première instance, soit du présent jugement. 



L’usage effectif de l’immeuble, les critères de qualification de terrain à bâtir ou non et les possibilités de construction doivent être appréciés en principe conformément aux dispositions de l'article L 322-2 du code de l'expropriation un an avant le début de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique. 

Toutefois, selon les dispositions des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une zone d’aménagement différé (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme (PLU) et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien

Il convient de prendre en compte la date à laquelle le PLUm et la zone dans laquelle la parcelle cadastrée section IV n°[Cadastre 1] se trouve, ont été le plus récemment modifiés et à laquelle les actes modificatifs ont été rendus publics et opposables aux tiers, soit le 15 décembre 2023 

Sur la qualification de la parcelle de terrain à bâtir ou non et le montant de l’indemnité principale en résultant

A la date de référence, la parcelle cadastrée section IV n°[Cadastre 1] était située en zone UMb du document d’urbanisme correspondant à des secteurs de développement de formes urbaines hétérogènes situés autour des centralités actuelles ou le long des corridors de mobilité, soit en zone constructible ; elle est située dans le périmètre de l’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) du [Adresse 1] ;

La parcelle, en nature de chemin, est directement accessible par la voie publique ([Adresse 5]) et est desservie par l’ensemble des réseaux nécessaire et peut donc recevoir la qualification de terrain à bâtir au sens des dispositions de l'article L 322-3 du code de l’expropriation. 

Elle est libre de toute occupation.

L’article L322-4 du code de l’expropriation dispose que : « l’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intension dolosive ».

En l’espèce, il n’est pas discuté que la parcelle litigieuse est inconstructible en raison de sa configuration (chemin étroit) et de sa superficie (31 m2). L’incidence de l’impossibilité légale et effective de construction sur l’évaluation du bien doit être prise en compte par un abattement appliqué sur la valeur théorique du terrain à bâtir, dont le principe, soutenu par le commissaire de gouvernement, n’est pas contesté.

Aux termes de leur mémoire, les parties emploient, de manière concordante, la méthode d’évaluation par comparaison qui consiste à comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents (mêmes composition, époque de construction, situation d’occupation, état d’entretien, environnement...) qui ont eu lieu dans la période récente, sur le marché immobilier local. 

Ont été citées comme termes de référence par Monsieur le commissaire du gouvernement des ventes de parcelles de terrains à bâtir en zone UMc à [Localité 1] à savoir celles :
- vente du 19/09/2020 de la parcelle cadastrée section KP n°[Cadastre 2] et N°[Cadastre 3] sise à [Localité 1], au [Adresse 6] d’une surface de 141 m2 au prix de 80 000 € soit 567,38 € le m² ;
- vente du 02/02/22 de la parcelle KN n°[Cadastre 4] sise à [Localité 1] au [Adresse 7] d’une surface de 250 m² au prix de 172 500 € soit 690,00 € le m².

Ces termes de comparaison, qui permettent de retenir un prix médian de 630 €/m2, sont pertinents du fait qu'ils sont comparables à la parcelle expropriée.









La parcelle étant, de fait, inconstructible, un abattement doit être pratiqué conformément à l’article L322-4 précité. Ce dernier sera arrêté à 85 % de la valeur du terrain constructible de sorte que l’indemnité principale ressort à : 
31 m2 x 630 € x 0 ,15 = 2 929,50 €.


Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire sera fixée selon les taux habituellement appliqués en la matière, soit 20 % sur la partie inférieure ou égale à 5 000 €, 15 % entre 5 001 et 15 000 € et 10 % au delà, soit :
20 % x  2 919,50 € = 585,90 €.


Sur les dépens

En application des dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, la S.P.L.A [Localité 1] Métropole Aménagement supportera les dépens.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le juge de l’expropriation statuant par décision mise à disposition, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

ANNEXE à la présente décision le procès-verbal du transport judiciaire des lieux expropriés du 1er juin 2026 ;

DIT que l’indemnité de dépossession est égale à 3 515,40 € (trois mille cinq cent quinze euros et quarante centimes) en valeur libre.

FIXE l’indemnité de dépossession de la parcelle sise à [Localité 1] cadastrée section IV n°[Cadastre 1] revenant aux héritiers inconnus de Monsieur [A] [Y] et de Madame [U] [D] ainsi qu’il suit :
- indemnité principale : 2 929,50 euros
- indemité de remploi : 585,90 euros.

CONDAMNE la S.P.L.A [Localité 1] Métropole Aménagement aux dépens.


 Le Greffier, Le Juge de l'Expropriation,




 Sandrine GASNIER Géraldine GREMILLET

Texte intégral

COUR D'APPEL DE RENNES

***

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NANTES

***

LE JUGE DE L'EXPROPRIATION



Minute n° 




JUGEMENT

du 2 juillet 2026




 N° RG 25/00016 - N° Portalis DBYS-W-B7J-OGF4




-------------------------------------------------------

[Localité 1] METROPOLE AMENAGEMENT

c/

HERITIERS INCONNUS DE M. [A] [Y]
HERITIERS INCONNUS DE MME [U] [D]


-----------------------------------------------------

[Adresse 1] sur la commune de [Localité 1]

-------------------------------------------------------

Demande de fixation de l’indemnité d’expropriation




1 copie exécutoire + 1 CCC à :
Société [Localité 1] METROPOLE AMENAGEMENT

1 CCC à :
 AME - 262
1 copie CG 


délivrées le 02/07/2026 

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

(Loire-Atlantique)


___________________________________________________________

JUGEMENT
___________________________________________________________



JUGE : Géraldine GREMILLET, vice-président du Tribunal judiciaire de NANTES, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de Rennes en qualité de juge suppléant de l’expropriation pour le département de la Loire-Atlantique pour trois ans à compter du 1er janvier 2024, en conformité des dispositions des articles L211-1 et L211-2, R211-1 et R211-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;

GREFFIER : Sandrine GASNIER 

Prononcé du jugement fixé au 2 juillet 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats



ENTRE :

[Localité 1] METROPOLE AMENAGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 1]
Rep/assistant : Maître Astrid MARTIN DE LA ESPADA de AME, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

HERITIERS INCONNUS DE M. [A] [Y], demeurant [Adresse 3] - [Localité 2]

HERITIERS INCONNUS DE MME [U] [D], demeurant [Adresse 3] - [Localité 2]

DÉFENDEURS

D'AUTRE PART 


en présence de M. [N] [Q], inspecteur des Finances Publiques, suppléant M. le Directeur Régional des Finances Publiques dans ses fonctions de Commissaire du Gouvernement.

* * *
Présentation du litige

Par ordonnance du 28 novembre 2024, le juge de l’expropriation de Loire-Atlantique a déclaré expropriés pour cause d’utilité publique au profit de la S.P.L.A. [Localité 1] METROPOLE AMENAGEMENT les immeubles portions et droits d’immeubles et droits réels immobiliers afférents à une parcelle située commune de [Localité 1] et cadastrée section IV n° [Cadastre 1] d’une superficie de 31 m² appartenant à Monsieur [A] [Y], décédé le 30 janvier 1976 et Madame [U] [D], décédée le 16 février 2010, demeurant de leur vivant [Adresse 3] à [Localité 2].

Selon mémoire du 31 juillet 2025 notifié le 3 septembre 2025 par lettre recommandée dont l'avis de réception a été retourné le 5 septembre 2025 au motif « destinataire inconnu à l’adresse », la S.P.L.A. [Localité 1] METROPOLE AMENAGEMENT a offert des indemnités d'expropriation aux héritiers inconnus de Monsieur [A] [Y] et de Madame [U] [D].
Elle a ensuite procédé à la notification du mémoire valant offre par affichage en mairie centrale de [Localité 1] et en mairie du [Adresse 4] entre le 8 octobre et le 8 novembre 2025.

La S.P.L.A. [Localité 1] METROPOLE AMENAGEMENT a saisi le juge de l’expropriation d'une requête reçue le 25 novembre 2025 aux fins de réclamer la fixation de l'indemnité principale due au montant de 465,00 € outre l'indemnité de remploi de 93,00 €, soit un total de 558,00 €.

Le commissaire du Gouvernement, agent du Pôle d’Evaluation Domaniale – ministère des Finances publiques - a proposé une évaluation du présent bien de la manière suivante :
- indemnité principale : 2 929,50 €
- indemnité de remploi : 585,90 €,
soit une indemnité totale de 3 515,40 €.

Les héritiers inconnus de Monsieur [A] [Y] et de Madame [U] [D] n’ont pas constitué avocat.

Le transport sur les lieux s'est tenu le 1er juin 2026 selon une ordonnance du 1er avril 2026.

A l'audience qui a suivi, la S.P.L.A. [Localité 1] METROPOLE AMENAGEMENT s’est référée à son mémoire initial et a fait valoir que : 
- la parcelle est un petit terrain nu d’une superficie de 31 m2, assimilé à un chemin d’accès à la parcelle voisine ;
- elle est libre de toute occupation ;
- la parcelle se trouve en zone UMb du plan local d’urbanisme approuvé par une délibération du Conseil métropolitain du 5 avril 2019, modifié à plusieurs reprises et est soumise à un droit de préemption renforcé institué sur la zone du Bas Chantenay suivant délibération n°2022-176 du conseil métropolitain du 16 décembre 2022 ;
- la date de référence doit être fixée au 15 décembre 2023, date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le document d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien conformément aux articles L 213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme, 
- à la date de référence, la parcelle expropriée était située en secteur UMb correspondant à des secteurs de développement de formes urbaines hétérogènes situés autour des centralités actuelles ou le long des corridors de mobilité, soit en zone constructible ; 
- elle est concernée par une orientation d’aménagement et de programmation (OAP) et se trouve plus précisément dans une zone de mixité de programmes (logements, bureaux, activités artisanales) ;
- la parcelle, d’une taille extrêmement réduite, consiste en un chemin étroit sur lequel il apparaît impossible d’édifier des locaux à usage commerciaux-artisanaux et des logements, seuls autorisés en vertu du règlement de l’OAP. Elle ne remplit pas les conditions pour recevoir la qualification juridique de terrain à bâtir au sens du code de l'expropriation ;
- elle doit donc être évaluée suivant son usage effectif ;
- dans son estimation en date du 23 juin 2025, le Pôle d’Evaluation Domaniale estime la valeur vénale de la parcelle cadastrée section IV n°[Cadastre 1] en nature de « chemin d’accès, en friche, en zone UMb, non constructible par sa largeur et par le règlement de l’OAP », à 15 €/m2 en valeur libre. Les termes de comparaison correspondent à des mutations intervenues sur le secteur considéré, pour des natures de sol identiques, lesquelles prennent en compte la situation géographique, la nature physique et juridique du bien.
- pour l'indemnité principale, une somme de 465 € est donc proposée sur cette base de 15 € le m² ;
- l'indemnité de remploi prévue à l'article R 322-5 du code de l'expropriation se décompose selon des taux dégressifs de 20, 15 et 10 %, en l'occurrence au taux de 20 %, soit 93 €.

Elle a maintenu ses offres.

Monsieur le Commissaire du gouvernement a repris ses conclusions datées du 18 mai 2026 offrant de voir fixer l'indemnisation des immeubles expropriés à hauteur de 3 515,40 €, remploi compris.

Il expose que :
- la parcelle expropriée est une parcelle de terrain en nature de chemin de 31 m2 ;
- elle est située en zone UMb du plan local métropolitain de la ville de [Localité 1],
- suivant délibération n°2022-176 du conseil métropolitain du 16 décembre 2022, un droit de préemption urbain renforcé (DPUr) a été institué sur la [Adresse 1] ;
- en application des dispositions des articles L213-6 et L213-4 du code de l’urbanisme, il convient de prendre en compte la date à laquelle le PLUm et la zone dans laquelle la parcelle cadastrée section IV n°[Cadastre 1] se trouve, ont été le plus récemment modifiés et à laquelle les actes modificatifs ont été rendus publics et opposables aux tiers, soit le 15 décembre 2023 ;
- à la date de référence, la parcelle expropriée était située en secteur UMb correspondant à des secteurs de développement de formes urbaines hétérogènes situés autour des centralités actuelles ou le long des corridors de mobilité, soit en zone constructible ; elle est située dans le périmètre de l’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) dU [Adresse 1] ; elle dépend du secteur 3- Bois Hardy ; il s’agit d’un quartier mixte incluant des activités économiques au contact du [Adresse 5] et des logements au nord ainsi que des équipements, tels que des stationnements ;
- la parcelle est en bordure du [Adresse 5] et est desservie par un accès à la voie publique ainsi que par les réseaux. Elle remplit donc les conditions pour recevoir la qualification juridique de terrain à bâtir au sens du code de l'expropriation. Cependant, en raison de sa configuration (chemin étroit), elle n’est pas en mesure d’accueillir des logements ou bâtiments artisanaux, seules constructions autorisées dans le cadre de l’OAP. Elle est, de fait, inconstructible ;
- aux termes d’un arrêt du 12 avril 2024, la Cour d’Appel de Rennes a qualifié de terrain à bâtir constructible une petite parcelle en nature de voirie de 15 m2 située en zone UMc et a, en vue de déterminer sa valeur, appliqué un abattement de 85 % sur la valeur du terrain constructible ; 
- il convient de retenir des termes de comparaison qui consistent en des ventes de terrains à bâtir constructibles situés en zone UMc,
-  sont citées comme termes de comparaison deux ventes du 14/09/2020 et du 02/02/2022 de parcelles sises à [Localité 1], permettant de retenir une valeur médiane de 628,69 € arrondie à 630€ sur laquelle est appliqué un abattement de 85 % afin de tenir compte de cette inconstructibilité ;
- la valeur du bien et l’indemnité principales sont donc de 31 m2 x 630 € x 15 % = 2 929,50 € ;
- l'indemnité de remploi, selon les taux usuels, ressort en conséquence à 585,90 €.

A l’issue de l’audience, l'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026.



Motifs de la décision


Présentation du bien à évaluer

Du transport sur les lieux, il résulte que la parcelle expropriée, cadastrée section IV n°[Cadastre 1], d’une superficie de 31 m2, est composée d’une petite parcelle de terrain en nature de chemin.


Sur la détermination des dates de référence

En application des dispositions de l'article L 322-2 du code de l’expropriation, la valeur du bien doit être estimée à la date de la décision de première instance, soit du présent jugement. 



L’usage effectif de l’immeuble, les critères de qualification de terrain à bâtir ou non et les possibilités de construction doivent être appréciés en principe conformément aux dispositions de l'article L 322-2 du code de l'expropriation un an avant le début de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique. 

Toutefois, selon les dispositions des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une zone d’aménagement différé (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme (PLU) et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien

Il convient de prendre en compte la date à laquelle le PLUm et la zone dans laquelle la parcelle cadastrée section IV n°[Cadastre 1] se trouve, ont été le plus récemment modifiés et à laquelle les actes modificatifs ont été rendus publics et opposables aux tiers, soit le 15 décembre 2023 

Sur la qualification de la parcelle de terrain à bâtir ou non et le montant de l’indemnité principale en résultant

A la date de référence, la parcelle cadastrée section IV n°[Cadastre 1] était située en zone UMb du document d’urbanisme correspondant à des secteurs de développement de formes urbaines hétérogènes situés autour des centralités actuelles ou le long des corridors de mobilité, soit en zone constructible ; elle est située dans le périmètre de l’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) du [Adresse 1] ;

La parcelle, en nature de chemin, est directement accessible par la voie publique ([Adresse 5]) et est desservie par l’ensemble des réseaux nécessaire et peut donc recevoir la qualification de terrain à bâtir au sens des dispositions de l'article L 322-3 du code de l’expropriation. 

Elle est libre de toute occupation.

L’article L322-4 du code de l’expropriation dispose que : « l’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intension dolosive ».

En l’espèce, il n’est pas discuté que la parcelle litigieuse est inconstructible en raison de sa configuration (chemin étroit) et de sa superficie (31 m2). L’incidence de l’impossibilité légale et effective de construction sur l’évaluation du bien doit être prise en compte par un abattement appliqué sur la valeur théorique du terrain à bâtir, dont le principe, soutenu par le commissaire de gouvernement, n’est pas contesté.

Aux termes de leur mémoire, les parties emploient, de manière concordante, la méthode d’évaluation par comparaison qui consiste à comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents (mêmes composition, époque de construction, situation d’occupation, état d’entretien, environnement...) qui ont eu lieu dans la période récente, sur le marché immobilier local. 

Ont été citées comme termes de référence par Monsieur le commissaire du gouvernement des ventes de parcelles de terrains à bâtir en zone UMc à [Localité 1] à savoir celles :
- vente du 19/09/2020 de la parcelle cadastrée section KP n°[Cadastre 2] et N°[Cadastre 3] sise à [Localité 1], au [Adresse 6] d’une surface de 141 m2 au prix de 80 000 € soit 567,38 € le m² ;
- vente du 02/02/22 de la parcelle KN n°[Cadastre 4] sise à [Localité 1] au [Adresse 7] d’une surface de 250 m² au prix de 172 500 € soit 690,00 € le m².

Ces termes de comparaison, qui permettent de retenir un prix médian de 630 €/m2, sont pertinents du fait qu'ils sont comparables à la parcelle expropriée.









La parcelle étant, de fait, inconstructible, un abattement doit être pratiqué conformément à l’article L322-4 précité. Ce dernier sera arrêté à 85 % de la valeur du terrain constructible de sorte que l’indemnité principale ressort à : 
31 m2 x 630 € x 0 ,15 = 2 929,50 €.


Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire sera fixée selon les taux habituellement appliqués en la matière, soit 20 % sur la partie inférieure ou égale à 5 000 €, 15 % entre 5 001 et 15 000 € et 10 % au delà, soit :
20 % x  2 919,50 € = 585,90 €.


Sur les dépens

En application des dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, la S.P.L.A [Localité 1] Métropole Aménagement supportera les dépens. 



PAR CES MOTIFS


Le juge de l’expropriation statuant par décision mise à disposition, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

ANNEXE à la présente décision le procès-verbal du transport judiciaire des lieux expropriés du 1er juin 2026 ;

DIT que l’indemnité de dépossession est égale à 3 515,40 € (trois mille cinq cent quinze euros et quarante centimes) en valeur libre.

FIXE l’indemnité de dépossession de la parcelle sise à [Localité 1] cadastrée section IV n°[Cadastre 1] revenant aux héritiers inconnus de Monsieur [A] [Y] et de Madame [U] [D] ainsi qu’il suit :
- indemnité principale : 2 929,50 euros
- indemité de remploi : 585,90 euros.

CONDAMNE la S.P.L.A [Localité 1] Métropole Aménagement aux dépens.


 Le Greffier, Le Juge de l'Expropriation,




 Sandrine GASNIER Géraldine GREMILLET

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L211-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-4, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L211-2, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R211-2, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R211-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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2 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nantes · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 25/00013
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2 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nantes · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 25/00014
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2 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nantes · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 25/00015
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8 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nantes · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 26/00028
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Mise à jour de la source le 2026-07-02T19:35:08.418Z.