Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-2, 25 juin 2026, n° 25/10716

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 25 JUIN 2026



N° 2026/398 









Rôle N° RG 25/10716 - N° Portalis DBVB-V-B7J-BPFC4







S.A.S. INN BOX





C/



S.C.I. [Adresse 1] 06-35











Copie exécutoire délivrée 

le :



à :



Me Yves LE MAUT



Me Romain CHERFILS









Décision déférée à la Cour :



Ordonnance du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 22 avril 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 24/01247





APPELANTE



S.A.S. INN BOX, 

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 525 191 409, 

représentée par Monsieur [Y] [G] domicilié en sa qualité de Président au siège social sis à [Adresse 2] 

[Localité 2]

Ayant pour Avocat Me Yves LE MAUT, SELARL FICETEX, 

du barreau de NICE







INTIMÉE



S.C.I. [Adresse 3]

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 518 531 199, 

dont le siège social est [Adresse 4]

[Localité 4]

Ayant pour avocat postulant :

Me Romain CHERFILS, Avocat à la Cour d'[Localité 5] 

Associé de la SELARL LEXAVOUE [Localité 5]

Ayant pour avocat plaidant :

Me Lionel HEBERT Avocat au Barreau de RENNES











*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 19 mai 2026 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Angélique NETO, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



M. Gilles PACAUD, Président

Mme Angélique NETO, Conseillère

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 juin 2026.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 juin 2026,



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

























































EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé en date du 23 février 2021, la société civile immobilière (SCI) [Localité 6]-Promenade 06-[Adresse 5] a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée (SAS) Inn Box des locaux situés [Adresse 6] à Nice moyennant un loyer mensuel de 85 000 euros hors taxes et charges.



Par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2024, la société Inn Box a fait assigner la société [Adresse 3] devant le président du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins de la voir condamner à réaliser les travaux nécessaires à l'exploitation, à lui verser une provision à valoir sur son préjudice de jouissance et à obtenir une réduction du montant du loyer jusqu'à la réalisation des travaux.



La société [Localité 6]-Promenade 06-35 a formé des demandes reconventionnelles en demandant la constatation de la résiliation du bail par suite de la délivrance d'un commandement de payer délivré le 23 octobre 2024 resté infructueux, l'expulsion du preneur et sa condamnation à lui verser diverses provisions à valoir sur l'arriéré locatif et les indemnités d'occupation à échoir. 



Par ordonnance en date du 22 avril 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a :



- condamné la société [Adresse 3] à payer à la société Inn Box la somme provisionnelle de 30 000 euros à valoir sur l'indemnisation de son préjudice de jouissance au titre des désordres affectant le second niveau des locaux commerciaux situés au [Adresse 6], objets du bail commercial ;

- rejeté les demandes de résiliation du bail commercial, d'expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation formées par la société [Adresse 3] ;

- condamné la société Inn Box à payer à la société [Adresse 3] la somme provisionnelle de 60 000 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au mois de mars 2025 ;

- rejeté les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit que chacune des parties supportera ses propres dépens.

- déclaré la décision opposable à la SA Caisse de crédit mutuel d'Antibes, créancier inscrit.



Il a considéré que la preuve d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance était rapportée en l'état d'infiltrations d'eau affectant le deuxième niveau et empêchant le preneur de l'exploiter en procédant à la location des box s'y trouvant, ce dont le bailleur avait connaissance depuis le 26 février 2024. Il a relevé que les travaux de nature à y mettre fin n'avaient été entrepris qu'en cours de procédure à la fin de l'année 2024. Il a évalué le préjudice de jouissance subi par la locataire à la somme non sérieusement contestable de 30 000 euros entre les mois de février et décembre 2024, excluant ainsi de son calcul la période antérieure au mois de février 2024 en considérant que le premier courrier versé au bailleur dans lequel il était fait état d'une impossibilité d'exploitation datait du 26 février 2024 et que les premières investigations étaient intervenues en février 2024, période au cours de laquelle les désordres affectant le toit terrasse des locaux avaient été constatés.



En revanche, il a estimé que les demandes reconventionnelles formées par la bailleresse portant sur la constatation de la résiliation du bail, l'expulsion et le paiement à une indemnité d'occupation, se heurtaient à des contestations sérieuses dès lors que le commandement de payer, qui fait l'objet d'une contestation devant la juridiction du fond, avait été délivré à un moment où la bailleresse était informée de l'impossibilité pour le preneur d'exploiter le deuxième niveau et que les travaux de réfection des façades, commandés en juin 2024, n'avaient été entrepris qu'à la fin de l'année 2024.



A l'inverse, il a considéré que la locataire était redevable d'une provision à valoir sur l'arriéré locatif d'un montant non sérieusement contestable de 60 000 euros dès lors qu'elle avait cessé de régler l'intégralité de ses loyers et charges alors même que le premier étage avait été exploité et que le paiement des loyers n'avait pas été repris après la réalisation des travaux de réfection de la façade ayant mis fin aux désordres affectant le deuxième niveau. 







Suivant déclaration transmise au greffe le 9 septembre 2025, la société Inn Box a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle a limité la provision sollicitée à valoir sur le préjudice de jouissance à 30 000 euros et l'a condamnée à une provision de 60 000 euros à valoir sur l'arriéré locatif. 



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 14 avril 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, elle demande à la cour de réformer l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau de :



- condamner la société [Adresse 7] à lui verser une provision de 197 280 euros à valoir sur le préjudice de jouissance du second niveau pour la période allant du 8 février 2022 au 8 février 2024, comparable avec le loyer dû ;

- la condamner à lui payer la somme de 60 000 euros à valoir sur les loyers et charges arrêtés au mois de mars 2025 ;

- rejeter toutes ses autres demandes ;

- la condamner à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 



Elle fait notamment valoir :



- que des infiltrations d'eau récurrentes affectent, depuis le mois d'octobre 2023, les niveaux du rez-de-chaussée, du 1er et du 2ème étage l'empêchant de louer des box ;

- que les infiltrations se situent au niveau du 2ème étage avec des écoulements s'expliquant par des percements, altérations et fentes dans la membrane bitumineuse sur sommet du JD ;

- qu'elle a informé sa bailleresse, le 26 février 2024, avoir subi dans la nuit du 25 au 26 de nombreuses infiltrations et ruissellements dans les locaux avec des entrées d'eau depuis les façades et les plafonds, ce qui l'a contrainte à vider des box loués à ses clients ;

- qu'elle a de nouveau subi des infiltrations dans la nuit du 2 au 3 mars 2024 rendant impropres un certain nombre de box, situés au 1er et au 2ème étage, à leur destination ;

- qu'elle a été contrainte de refuser de louer un certain nombre de box à des clients, en sachant qu'elle loue des emplacements de stockage, ce qui suppose qu'elle soit en mesure de garantir que les éléments entreposés ne seront pas altérés par l'environnement ;

- que sa bailleresse avait connaissance de la situation avant le 26 février 2024 ;

- qu'il s'agit là de travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble relevant de l'obligation de délivrance de la bailleresse, et ce, nonobstant la clause du bail mettant à sa charge les travaux d'entretien ou de réparations ;

- que le second niveau étant inexploitable en raison des infiltrations, la bailleresse a manqué à son obligation de lui délivrer un local clos et couvert pendant toute la durée du bail ;

- que même 9 box situés au 1er étage ont été impactés, outre le fait que 3 box n'ont pas pu être loués ;

- que la bailleresse ne peut se prévaloir de l'article II.2 du bail dès lors que les infiltrations en question affectent le clos et le couvert ;

- qu'elle lui a bien notifié la réalisation de la condition d'obtention du permis de construire par courriel du 8 février 2023, lequel vise la condition relative à l'augmentation du loyer suite à l'obtention de l'autorisation d'urbanisme ;

- que le fait pour la bailleresse d'avoir réalisé les travaux afin de remédier aux infiltrations démontre que ces derniers lui incombaient ;

- que son préjudice de jouissance concernant le second niveau s'élève aux sommes de 35 000 euros pour la période allant du 8 février 2022 au 8 février 2023, 36 879,50 euros pour celle allant du 9 février 2023 au 8 février 2024, 32 938,95 euros pour celle allant du 9 février 2024 au 31 décembre 2024, soit 104 818,45 euros ;

- que l'impact financier subi résultant de l'impossibilité de louer tous les box du second étage pendant un an (octobre 2023 à octobre 2024) puis 35 % de l'étage correspondant à 35 box (de novembre 2024 à novembre 2025) s'élève à la somme de 197 280 euros hors frais de gestion, en sachant que lorsque tous les box du 2ème étage sont loués, le chiffre d'affaires est de 10 000 euros par mois. 



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 27 avril 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la société [Localité 6]-Promenade 06-35 sollicite de la cour qu'elle :



- déboute l'appelante de ses demandes ;

- fasse droit à son appel incident en infirmant l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamnée à verser une provision de 30 000 euros à valoir sur le préjudice de jouissance de l'appelante et en ce qu'elle a condamné cette dernière à lui verser une provision de 60 000 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 31 mars 2025 ;

- statuant à nouveau,

- déboute l'appelante de ses demandes indemnitaires relatives à son prétendu préjudice de jouissance au titre des travaux affectant le second niveau des locaux commerciaux ;

- la condamne à lui verser la somme de 88 039,88 euros TTC au titre du solde des loyers et provisions sur charges dû au 31 décembre 2024 ;

- la condamne à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, ceux d'appel distraits au profit de Me Romain Cherfils, membre de la Selarl LX Aix-en-Provence, avocat associé, aux offres de droit.



Elle expose notamment que :



- le premier juge ne pouvait, à la fois, allouer au preneur une provision à valoir sur son préjudice de jouissance et la débouter de sa demande de provision à valoir sur l'arriéré locatif ;

- le preneur n'ayant pas réglé ses loyers et provisions sur charges du 3ème trimestre 2023, à l'exception d'un acompte de 29 162,72 euros, du 3ème trimestre 2024 et du 4ème trimestre 2024 d'un montant de 88 039,88 euros, il doit être condamné à lui verser cette somme, faisant observer que l'échéance du 1er trimestre 2025 d'un montant de 39 607,35 euros TTC a été réglée avec retard ;

- que le preneur ne justifie d'aucun préjudice de jouissance ;

- n'avoir eu connaissance des infiltrations affectant le second niveau qu'au mois d'octobre 2023 ;

- le preneur n'a jamais justifié de l'obtention de l'autorisation administrative de modifier la destination du 2ème niveau ayant pour conséquence de porter le montant du loyer annuel hors taxes de 85 000 euros à 100 000 euros ;

- si le preneur l'a informée de l'obtention du permis de construire l'autorisant à changer la destination du deuxième niveau le 8 février 2023, elle ne l'a pas informée de la purge de tout recours afin de mettre en place le nouveau loyer ;



- les infiltrations en façade n'ont pas été de nature à empêcher l'exploitation des box à l'intérieur des plateaux du 1er étage, ce que reconnaît l'appelante dès lors que ses calculs ne portent que sur le 2ème étage ;

- les infiltrations en question n'ont concerné que le 2ème étage au niveau de la toiture terrasse pendant la période allant d'octobre 2023 à février 2024, et ce, de manière occasionnelle lors des fortes pluies des 19 et 20 octobre 2023 et des 9 et 10 février 2024 ;

- le preneur ne peut soutenir ne pas avoir pu exploiter le 2ème étage dès lors qu'elle racontait qu'elle n'avait toujours pas commencé l'exploitation de cet étage au 19 février 2024 et que rien ne prouve que le début de cette exploitation aurait dû intervenir en octobre 2023 ;

- l'appelante n'a donc subi aucun préjudice sur la période allant d'octobre 2023 à mars 2024 ;

- les infiltrations ont définitivement cessé en mars 2024 après les reprises d'étanchéité exécutées par la société La pathologie du bâtiment ;

- l'appelante ne démontre pas ne pas avoir pu exploiter son activité normalement, y compris pour la période d'exécution des travaux de reprise d'étanchéité des façades de l'immeuble de mars 2024 à janvier 2025 ;

- l'attestation de l'expert-comptable du preneur est incompréhensible ;

- dans tous les cas, le bail prévoit au II.2 que le preneur souffrira sans indemnité ni réduction de loyer les grosses réparations et tous les travaux qui devraient être exécutés dans l'immeuble à l'initiative du bailleur ainsi que les nuisances causées par lesdits travaux. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 5 mai 2026.

















MOTIFS DE LA DECISION



Sur les demandes de provisions



Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.



Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.



Enfin c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. 





A valoir sur l'arriéré locatif



Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et de l'en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail.

Par application de l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. 



En application de ces textes, le preneur peut se prévaloir d'une exception d'inexécution pour refuser d'exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l'usage auquel ils étaient destinés.



L'article 1220 du même code poursuit en indiquant qu'une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.



Il est admis que l'exception d'inexécution ne peut être invoquée par le locataire qu'en cas d'impossibilité totale d'occuper les locaux. En effet, des troubles partiels ne peuvent permettre que de demander une réduction du prix, mais non de mettre en oeuvre une exception d'inexécution ayant pour effet une dispense intégrale du paiement des loyers. 



En l'espèce, le bail consenti à la société Inn Box porte sur des locaux situés au sein du volume 2 de l'immeuble se trouvant [Adresse 6] à [Localité 6], à savoir deux plateaux aux 1er et 2ème étage avec la partie du RDC et la rampe qui permettent aux véhicules d'accéder aux 1er et 2ème étage depuis l'entrée dans la contre-allée de la promenade des Anglais. Il est précisé que le 1er étage comprend des ateliers et des locaux annexes ainsi qu'une large rampe d'accès permettant de rejoindre soit le RDC soit le 2ème étage tandis que le 2ème étage comprend 39 parkings dont 8 parkings commandés ainsi que l'accès de la rampe permettant de rejoindre le 1er étage et le RDC. Ces locaux sont loués à usage exclusif de mise à disposition temporaire d'espaces de stockages privatifs et parking. Le bail a été consenti et accepté moyennant un loyer annuel en principal initial fixé à 85 000 euros hors taxes et charges.



Il s'agit d'un bail conclu sous deux conditions suspensives d'autorisations d'urbanisme à la charge du preneur, tel que cela résulte de l'article XII.2 (en page 32). 



Tout d'abord, voulant exercer une activité de 'selfstockage' dans les locaux loués, le preneur s'engage à déposer à ses frais, avant le 29 janvier 2021, une déclaration préalable auprès des services d'urbanisme compétents afin d'obtenir l'autorisation nécessaire à l'exercice de cette activité et la pose d'une enseigne sur la façade Sud de l'immeuble. La déclaration préalable de travaux initiale devra préciser que le 1er étage sera exploité en stockage tandis que le 2ème étage le sera en parking 'boxés' et devra revoir la création de 9 places de parking dont 2 places commandées afin de compenser la suppression des places de parking du RDC prévue dans le permis de construire du 3 mars 2020. Le bail prendra alors effet à compter de la purge des recours des tiers suite à l'affichage par le preneur de la décision acceptant les travaux. 



Ensuite, le preneur s'engage à déposer à ses frais une seconde déclaration préalable de travaux secondaire dès l'obtention de la première ayant pour objet une demande de changement de destination du R + 2 du parking vers du selfstockage et une optimisation de la surface boxe sur les voies de circulation. Le refus de cette déclaration n'aura aucun impact sur les conditions du bail tandis que son acceptation aura pour conséquence de modifier le loyer annuel de référence pour le faire passer à 100 000 euros hors taxes, charges et accessoires, lequel prendra effet après la purge du recours des tiers.



Par avenant en date du 31 janvier 2022, les parties, après avoir constaté la réalisation de la première condition suspensive tenant à la déclaration préalable de travaux initiale, ont convenu de procéder à la livraison du local le 8 février 2022. Concernant la deuxième condition suspensive tenant à la déclaration préalable de travaux secondaire portant sur le changement de destination du R + 2 et les modifications de la façade au RDC et de la distribution intérieure aux fins d'optimiser la surface utile du local, le preneur s'est engagé à déposer cette demande de permis au plus tard le 31 mars 2022. 



En l'occurrence, la société Inn Box justifie avoir informé la bailleresse, par courriel du 8 février 2023, de l'obtention, par le préfet des Alpes-Maritimes, le 26 janvier 2023, d'un certificat de permis tacite portant sur le changement de destination avec modification des façades, suite à une demande déposée le 20 avril 2022, à la suite de quoi l'affichage a été réalisé le 6 février 2023. 



Or, à compter du mois d'octobre 2023, la société Inn Box démontre que les locaux ont subi des infiltrations d'eau à la suite de fortes pluies. Elle en a informé la bailleresse, la première fois, par courriel en date du 20 octobre 2023. D'autres courriels et courriers ont été adressés dans le même sens les 2 novembre, 29 décembre 2023, 12, 19, 26, 28 février et 29 avril 2024. 



 Les photographies et constats versés aux débats font ressortir les désordres suivants :



- du 19 au 20 octobre 2023, des infiltrations au niveau de l'accueil et de la porte SAS du RDC provenant du faux plafond et de la façade, dans trois box ouverts du R + 1 provenant pour deux d'entre eux des fenêtres et dans dix box du R + 2 provenant des canalisations et fenêtres ;

- du 2 au 3 mars 2024, au niveau de l'accueil, la dépose de plusieurs dalles du faux-plafond au droit de l'imposte comme étant imbibées d'eau avec des traces de ruissellement visibles sur le placoplâtre en périphérie de la structure et la présence d'eau sous la plaque métallique du sol devant l'imposte Sud ; au R + 1, la présence de traces de coulure au sol et de ruissellement sur les murs de trois box ; au R + 2, la présence de flaques d'eau au sol de la zone de déchargement, dans les couloirs de ciculation et dans une dizaine de box, outre des traces d'infiltrations ;













- le 10 mars 2024, à l'accueil, un sol détrempé et des gouttelettes d'eau au niveau du ferme-porte, de l'enseigne 'issue de secours' et du cadre et châssis de la porte, outre la dépose du faux-plafond avec de l'eau qui coule, et notamment un goutte-à-goutte qui se déverse dans un seau posé au sol ; au R + 1, des coulures et micro-fissures au niveau des murs de la zone 2 avec une serpillère mouillée au sol et d'un box, de l'eau qui ruisselle sous la porte d'issue de secours et la présence d'une flaque d'eau dans un box ; au R + 2, des traces de coulure au sol et un mur mouillé et fissuré au niveau du palier intermédiaire ainsi que des flaques d'eau au sol et des murs mouillés affectant neuf box.



Le 24 février 2024, la société La pathologie des bâtiments indique avoir constaté, le 5 février 2024, lors du chantier de réaménagement de l'hôtel Première Classe situé au R + 3 des locaux loués, que des éléments métalliques type profilés, cadres de fenêtres et éléments en bois avaient été jetés et stockés sur la toiture et le joint de dilatation. En inspectant la zone, elle a relevé une multitude de percements, altérations et fentes dans la membrane butumineuse sur le sommet du joint de dilatation et n'exclut pas des percements sous gravillons. Elle précise que tout le joint de dilatation avait été rénové sur son sommet en 2020 et qu'aucune infiltration n'avait été constatée jusqu'alors. Elle préconise donc de reprendre le joint et indique que, si les infiltrations persistaient, il y aurait lieu de réaliser des tests par gaz fumigène afin de localiser les défauts. Pour les travaux de reprise de l'étanchéité portant sur 20 défauts, elle a dressé un devis pour un montant de 1 200 euros TTC. 



Par courriel en date du 28 février 2024, la bailleresse a informé l'hôtel que les travaux qu'elle avait entrepris était à l'origine d'infiltrations par le joint de dilatation situé sur la toiture-terrasse haute gravillonée affectant les locaux loués à la société Inn Box et lui a demandé de couvrir une partie du joint avec des bâches avant sa remise en état à ses frais.



Le 8 mars 2024, la société La Pathologie des bâtiments indique avoir repris tous les défauts sur le sommet plat du joint de dilatation surélevé par soudures de nouvelles pièces de membrane bitumineuse aluminée en notant, qu'avant son intervention, l'une des portions du joint avait été protégée par bâchage mais pas dans son intégralité. Par ailleurs, elle relève que de nouveaux percements avaient été réalisés entre les deux passages dès lors qu'il y en avait 35 au lieu des 23 initiaux et préconise aux ouvriers intervenant sur le chantier de l'hôtel de protéger au mieux le joint de dilatation afin d'éviter de nouveaux percements et des infiltrations.



Par courrier en date du 17 juillet 2024, soit quelques jours après la procédure en référé initiée par le preneur, la bailleresse l'informe avoir fait réaliser par la société La pathologie des bâtiments, suivant devis en date du 24 février 2024, l'ensemble des reprises d'étanchéité et avoir demandé deux devis auprès d'entreprises spécialisées afin de procéder à la réfection d'étanchéité des façades, à la suite de quoi elle va accepter, le 26 juin 2024, le devis de la société Art project façades dressé le 25 mars 2024 d'un montant de 36 890,76 euros HT.



La déclaration préalable de travaux déposée le 22 juillet 2024 par la société Art project façades a été acceptée par la commune de la ville de [Localité 6], laquelle a, par arrêté municipal du 3 décembre 2024, interdit le stationnement des véhicules de toute nature sur une longueur de 25 mètres du 4 au 13 décembre 2024 en raison des travaux devant être réalisés. 



Il résulte donc de l'ensemble de ces éléments que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance en raison d'infiltrations affectant les locaux loués, à la suite de quoi les travaux pour y remédier ont été réalisés entre les mois de mars et décembre 2024. 



Pour autant, le preneur ne rapporte pas la preuve d'une impossibilité d'exploiter les locaux dans leur intégralité au cours de la période considérée justifiant le non-paiement de ses loyers et charges tout au long de l'année 2024 d'un montant total de 88 039,88 euros TTC. 







En effet, s'il ressort de ce qui précède que plusieurs box ont été affectés par les infiltrations, et principalement ceux du 2ème étage, les constatations qui ont été faites n'ont porté que sur une dizaine de box, outre le rez-de-chaussée et les couloirs de circulation. Or, les plans des 1er et 2ème étages produit par le preneur révèlent que cela ne représente que moins de 10 % des box. 



Dans ces conditions, la société Innobox n'est pas fondée à se prévaloir d'un manquement suffisamment grave de la bailleresse à son obligation de délivrance justifiant le non-paiement de ses loyers et charges tout au long de l'année 2024.



Dès lors, l'obligation pour la société Inn Box de régler ses loyers et charges n'est pas sérieusement contestable. 



En fixant la provision à la somme de 60 000 euros, le premier juge a estimé qu'il y avait lieu de réduire le montant du loyer dû pour tenir compte de l'impossibilité d'exploiter le 2ème étage.



Or, outre le fait que la preuve n'est pas rapportée d'une impossibilité d'exploiter tout le 2ème étage, le premier juge ne pouvait, à la fois, réduire le montant de l'arriéré locatif dû par le preneur et lui allouer une provision à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance, dès lors que cela conduit à réparer deux fois le même préjudice. 



En conséquence, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a limité la provision à valoir sur l'arriéré locatif à la somme de 60 000 euros.



La société Inn Box sera condamnée à verser à la société [Adresse 3] la somme provisionnelle de 88 039,99 euros TTC à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2024.



S'agissant d'un arrêt infirmatif en défaveur du preneur, il n'y a pas lieu d'ordonner à l'intimée de lui restituer la provision de 60 000 euros réglée en exécution de l'ordonnance entreprise. 

 

 

A valoir sur le préjudice de jouissance



Il résulte de ce qui précède que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance en raison des infiltrations affectant une partie des lieux loués ayant privé le preneur d'exploiter plusieurs box. 



Son obligation de réparer le préjudice de jouissance subi par la société Inn Box n'est donc pas sérieusement contestable.



En effet, il est admis que la clause du bail qui stipule dans un parapraphe II.2, que le preneur souffrira sans indemnité ni réduction de loyer, quelle qu'en soit la durée, même si elle excède 21 jours, et ce par dérogation à l'article 1724 du code civil, les grosses réparations, de même que tous travaux qui devraient être exécutés dans l'immeuble par le bailleur, n'est pas applicable dans le cas où les travaux ont été rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble en raison de l'obligation de délivrance à laquelle le bailleur est tenu. 



S'agissant du montant non sérieusement contestable de la provision à allouer, il convient de relever que le préjudice de jouissance n'a porté que sur une dizaine de box, tel que cela résulte des hachures réalisées le 10 février 2024 par le preneur sur les plans du 1er et 2ème étages afin de localiser les endroits sinistrés en mentionnant la lettre F. Dès lors, le préjudice de jouissance n'a porté que sur moins de 10 % des box exploités. 



Par ailleurs, si les premières infiltrations sont survenues à la fin du mois d'octobre 2023 pour atteindre leur paroxysme au début du mois de mars 2024, la bailleresse a fait procéder à des travaux d'étanchéité de la toiture-terrasse le 8 mars 2024 et de ravalement des façades à la fin du mois de décembre 2024. 



Or, alors même que la société Inn Box a initié la procédure de référé le 3 juillet 2024, elle ne rapporte pas la preuve de la persistance des infiltrations postérieurement au mois d'avril 2024. Dans son dernier courriel adressé le 17 avril 2024, elle fait état d'une fuite d'un tuyau PVC causé par un joint défectueux en demandant à la bailleresse de lui indiquer la date à laquelle elle envisageait de remplacer au calorifugeage du tuyau qui condense et au remplacement du joint défectueux, en sachant que les travaux de l'hôtel étaient sur le point de se terminer. 



Enfin, si l'expert comptable de la société Inn Box atteste, le 7 juin 2024, que la société a enregistré, sur le seul exercice 2023, 74 709 euros de produits pour un total de charges de 321 213 euros, soit un déficit annuel de 246 504 euros, la preuve n'est pas rapportée que cette perte d'exploitation résulte des infiltrations n'ayant affecté qu'une partie des locaux qu'à partir de la fin de l'année 2023. 



Dans ces conditions, il est de juste appréciation d'évaluer la provision à allouer à valoir sur le préjudice de jouissance subi par la société Inn Box à la somme de 5 000 euros (soit 100 000 euros de loyer annuel HT/ 12 mois X 10 % de box X 6 mois du 20 octobre 2023 au 20 avril 2024). 



L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a fixé cette provision à la somme de 30 000 euros. 



La société [Adresse 8] sera condamnée à verser à la société Inn Box une provision de 5 000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance. 





Sur les dépens et les frais irrépétibles



Dès lors que chacune des parties succombent partiellement en leurs demandes, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit que chacune des parties conservera leurs propres dépens et n'a pas fait droit aux demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Pour les mêmes raisons, il y a lieu de dire que chaque partie pendra en charge les dépens d'appel par elle exposés.



Pour cette raison, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens. 







PAR CES MOTIFS



La cour,



Statuant dans les limites de l'appel,



Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :



- rejeté les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- dit que chacune des parties supportera ses propres dépens ;



L'infirme en toutes ses autres dispositions critiquées ;









Condamne la SAS Inn Box à verser à la SCI [Adresse 9]-35 une provision de 88 039,99 euros TTC à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2024 ;



Condamne la SCI [Adresse 7] 06-35 à verser à la SAS Inn Box une provision de 5 000 euros à valoir sur le préjudice de jouissance subi ;



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;



Dit que chaque partie prendra en charge les dépens d'appel par elle exposés.





La greffière Le président