Cour d'appel de Douai, CHAMBRE 8 SECTION 4, 10 septembre 2026, n° 24/03803

Exposé du litige

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 septembre 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.





ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 mai 2026



****





Par acte sous seing privé du 16 juin 2020, M. [G] [F], représenté par la société par actions à responsabilité limitée SARL Geronimmo, a donné à bail à Mme [D] [Z] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 700 euros et une provision pour charges de 20 euros. 



Le 24 octobre 2022, la SARL Geronnimo mettait Mme [Z] en demeure de régler les loyers impayés à hauteur de 2 522 euros.



Par ordonnance en injonction de payer du 5 janvier 2023 signifiée le 19 janvier 2023, le tribunal judiciaire d'Arras enjoignait à Mme [Z] de régler à M. [F] la somme de 2 522 euros au principal et la somme de 51,07 euros au titre de la requête en injonction de payer, en plus des dépens. 



Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 13 février 2023 au tribunal judiciaire d'Arras, Mme [Z] formait opposition à l'encontre de l'ordonnance du 5 janvier 2023, au motif de l'absence d'entretien des lieux loués. 



Suivant jugement du 31 mai 2024, le juge des contentieux de la protection a :

- Condamné Mme [Z] à payer à M. [F] la somme de 2 522 euros au titre des loyers impayés ;

- Condamné Mme [Z] à payer à M. [F] la somme de 150,09 euros au titre des intérêts échus et courus par la somme de 2 522 euros ;

- Débouté M. [F] de ses demandes au titre de l'astreinte provisoire et des dommages et intérêts pour résistances abusives ; 

- Débouté Mme [Z] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles ; 

- Condamné Mme [Z] à payer à M. [F] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamné Mme [Z] aux entiers dépens ;

- Constaté l'exécution provisoire du présent jugement. 



Mme [Z] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 29 juillet 2024, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu'elle a': 

- Débouté M. [F] de ses demandes au titre de l'astreinte provisoire et des dommages et intérêts pour résistances abusives.



M. [F] a constitué avocat le 21 août 2024.



Suivant ordonnance du conseiller de la chambre de cette cour chargé de la mise en état en date du 4 décembre 2025, les conclusions de M. [F] ont été déclarées irrecevables.



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 octobre 2024, Mme [Z] demande à la cour d'infirmer le jugement rendu le 31 mai 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Arras, RG n°11-23-000179, en ce qu'il a : 

'Condamné Mme [Z] à payer à M. [F] la somme de 2 522 euros au titre des loyers impayés ; 

'Condamné Mme [Z] à payer à M. [F] la somme de 150,09 euros au titre des intérêts échus et courus par la somme de 2 522 euros ; 







'Débouté Mme [Z] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles ; 

'Condamné Mme [Z] à payer à M. [F] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

'Condamné Mme [Z] aux entiers dépens ; 

'Constaté l'exécution provisoire du présent jugement ; 

Statuer à nouveau et : 

'Débouter M. [F] de l'ensemble de ses demandes. 

'Condamner M. [F] à payer à Mme [Z] la somme de 7 000 euros au titre du préjudice de jouissance. 

'Condamner M. [F] à payer à Mme [Z] la somme de 1 500 euros en réparation du préjudice moral. 

'Condamner M. [F] à payer à Mme [Z] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

'Condamner M. [F] à payer à Mme [Z] la somme de 228,80 euros correspondant au coût du constat établi par Maître [Y] du 18 octobre 2022. 

'Condamner M. [F] aux entiers frais et dépens.



Sur les loyers impayés, elle fait valoir que l'obligation du bailleur de délivrer et maintenir un logement décent, imposée par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 30 janvier 2002, constitue une obligation d'ordre public à laquelle M. [F] a manqué, le logement étant affecté d'une insalubrité caractérisée par des inondations en cave, une humidité importante et des moisissures. Elle soutient qu'en application de l'article 1724 du code civil, l'inaction prolongée du bailleur face à des désordres connus depuis avril 2021 justifie une réduction du loyer à néant depuis cette date, de sorte qu'aucune dette locative n'est due.



Sur le préjudice de jouissance, elle fait valoir que l'indécence du logement a privé la locataire d'une jouissance paisible pendant 18 mois, lui causant un préjudice de jouissance dont elle sollicite la réparation à hauteur de 7 000 euros.



Sur le préjudice moral, elle sollicite la somme de 1 500 euros en réparation du préjudice moral résultant de la situation d'insalubrité prolongée.



Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS 



A titre liminaire, il sera rappelé qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement contesté ; dans la mesure où les conclusions de M. [F] ont été déclarées irrecevables par le conseiller chargé de la mise en état de cette cour suivant ordonnance du 4 décembre 2025, les dispositions de l'article susvisé s'appliquent.



Sur les demandes formées au titre de l'indécence du logement



A titre liminaire, il y a lieu de préciser qu'il sera substitué à la notion d'insalubrité celle d'indécence avec laquelle l'appelante opère manifestement une confusion. La notion d'insalubrité ne relève pas de l'appréciation du juge judiciaire, elle est constatée selon une procédure administrative et découle d'un arrêté préfectoral. Or, il n'est ni allégué ni démontré que le logement a fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité. 



L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.



Il résulte des dispositions de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée, et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent,

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée,

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

(...)



Aux termes des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

(...)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas';

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, san préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus';

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et de faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal des locaux loués.



Les articles 2 et 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 définissent les critères qu'un logement doit satisfaire au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires': 

- il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation, 

- la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

- les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement,

- les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.



Si le bailleur ne remplit pas ses obligations sa responsabilité civile peut être engagée sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil.



La délivrance d'un logement indécent est en elle-même constitutive d'une violation des obligations imposées au bailleur par les dispositions précitées.









Lorsqu'un préjudice résultant de l'indécence du logement est établi, il y a lieu d'octroyer aux locataires des dommages et intérêts à titre de réparation.



Il convient toutefois de rappeler que le locataire est également tenu d'une obligation de bonne foi dans l'exécution du contrat en application des dispositions de l'article 1134 du code civil.



En vertu de ce principe, lorsqu'il constate l'existence de désordres rendant le logement indécent, il lui incombe de mettre en demeure le bailleur de procéder aux travaux de rénovation nécessaires conformément aux dispositions de l'article 20 de la loi précitée. A défaut, le locataire contribue à la réalisation de son propre préjudice.



Il résulte de ses conclusions que Mme [Z] fonde l'inexécution de son obligation de payer le loyer, non pas sur le dispositif de la loi du 6 juillet 1989 qui permet au locataire de demander au juge la suspension du paiement des loyers dus pour un logement qu'il qualifie d'indécent le temps de l'exécution des travaux, mais sur le principe général du droit des contrats repris aux articles 1219 et 1220 du code civil relatif à l'exception d'inexécution.



Mme [Z] produit les mêmes pièces qu'en première instance': le constat d'huissier du 18 octobre 2021 qui relève la présence d'eau sur les trois quarts du sol de la cave à une hauteur entre 1 et 2,5 centimètres, avec des bas de murs mouillés, des tâches de salpêtre par endroits et des mousses et moisissures'; des échanges de textos avec M. [F]'; un certificat médical du 21 août 2022'; 



Les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents, particulièrement détaillés et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants : Mme [Z] estime avoir subi un préjudice de jouissance entre avril 2021 et octobre 2022 soit durant 18 mois, et avoir été contrainte de quitter le logement à cause des odeurs de la fosse septique et de l'humidité, elle prétend à ce titre qu'elle aurait dû bénéficier d'une réduction du montant de son loyer '; pour autant, l'exception d'inexécution des obligations contractuelles réciproques impose que les obligations inexécutées soient d'une gravité suffisante, mais également qu'elles soient certaines. 



L'inondation qui s'est produite à au moins deux reprises dans la cave au regard des échanges de textos entre les parties et du constat d'huissier n'est pas contestable'; pour autant, la locataire n'apporte aucun élément probant sur le préjudice en ayant résulté dans la jouissance du logement, s'agissant de la seule cave et non du logement d'habitation proprement dit, ne justifiant d'aucun désordre dans les pièces habitées, et le propriétaire étant intervenu au moins la première fois'et ayant mandaté des entreprises aux fins de résolution ; les désagréments subis dans le logement proprement dit résultent en effet des seules déclarations de Mme [Z] dans ses échanges de messages avec M. [F] et ne sont étayés par aucune pièce objective.



Outre que les désordres relatifs à l'inondation de la cave n'ont pas empêché la jouissance totale du bien loué, l'obligation pour le bailleur d'effectuer les travaux réclamés par le locataire ne peut être certaine, qu'après accord entre les parties ou une décision de justice, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.









Faute d'inexécution d'une obligation du bailleur certaine et suffisamment grave, la locataire ne pouvait s'abstenir d'exécuter totalement son obligation de paiement des loyers pendant plusieurs mois. 



Il sera ainsi rappelé qu'en matière de baux d'habitation, un dispositif légal spécial est prévu à l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989 afin de permettre au juge de suspendre en totalité ou en partie, avec ou sans consignation, le paiement des loyers dans l'attente de l'exécution des travaux de remédiation des causes de l'indécence qu'il a déterminées à l'issue du procès. 



Il en résulte que Mme [Z] était tenue au paiement des loyers contractuels dont elle ne justifie pas s'être libérée.



Le jugement qui a écarté l'exception d'inexécution sera confirmé.



De même, Mme [Z] échouant à démontrer la réalité d'un trouble dans la jouissance des lieux loués, et le certificat médical du 31 août 2022 n'établissant aucun lien entre sa pathologie et l'état du logement, c'est à juste titre et par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge l'a déboutée de ses demandes indemnitaires, qu'il s'agisse du préjudice de jouissance ou d'un préjudice moral, de même que le coût du constat d'huissier, puisqu'elle échoue dans ses demandes.



Le jugement doit être confirmé sur l'ensemble de ces points.



Sur la dette locative



Aux termes des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.



Il est constant que alors que la preuve de sa libération incombe au locataire.



En l'espèce, si le bailleur ne comparaît pas, il est réputé s'approprier les motifs du jugement et de fait le paiement d'un arriéré locatif de 2522 euros correspondant à la somme due au 24 octobre 2022, d'autant que Mme [Z] ne conteste pas devoir le montant de ces loyers mais soutient que ces derniers doivent tenir compte d'une exception d'inexécution qui est rejetée en l'espèce.



Si aucun décompte précis n'est donc communiqué par le bailleur faute de comparaître, force est de constater que Mme [Z] ne produit aucune nouvelle pièce en cause d'appel de nature à rapporter la preuve du paiement de l'intégralité des loyers dont elle est redevable à l'égard de son propriétaire, et qu'elle n'a jamais contesté devoir. 



Le jugement sera confirmé sur ce point.



Sur les frais du procès



Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de Mme [Z] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Le sens du présent arrêt conduit à condamner Mme [Z] aux dépens d'appel et à la débouter de sa demande d'indemnité de procédure en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés.





PAR CES MOTIFS,



La cour,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions'critiquées';



Y ajoutant':



Déboute Mme [Z] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [Z] aux dépens d'appel.



 





Le greffier





































Le président

Dispositif

EN CONSÉQUENCE



LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 10/09/2026





****





Minute Électronique 

N° RG 24/03803 - N° Portalis DBVT-V-B7I-VWR4



Jugement (N° 11-23-179) rendu le 31 Mai 2024 par le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 1]







APPELANTE



Madame [D] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 2]



représentée par Me Mohamed Abdelkrim, avocat au barreau d'Arras, avocat constitué





INTIMÉ



Monsieur [G] [F]

[Adresse 2]

[Localité 3]



représenté par Me Marianne Gabry, avocat au barreau d'Arras, avocat constitué





DÉBATS à l'audience publique du 30 juin 2026 tenue par Cécile Mamelin magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 septembre 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.





ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 mai 2026



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Par acte sous seing privé du 16 juin 2020, M. [G] [F], représenté par la société par actions à responsabilité limitée SARL Geronimmo, a donné à bail à Mme [D] [Z] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 700 euros et une provision pour charges de 20 euros. 



Le 24 octobre 2022, la SARL Geronnimo mettait Mme [Z] en demeure de régler les loyers impayés à hauteur de 2 522 euros.



Par ordonnance en injonction de payer du 5 janvier 2023 signifiée le 19 janvier 2023, le tribunal judiciaire d'Arras enjoignait à Mme [Z] de régler à M. [F] la somme de 2 522 euros au principal et la somme de 51,07 euros au titre de la requête en injonction de payer, en plus des dépens. 



Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 13 février 2023 au tribunal judiciaire d'Arras, Mme [Z] formait opposition à l'encontre de l'ordonnance du 5 janvier 2023, au motif de l'absence d'entretien des lieux loués. 



Suivant jugement du 31 mai 2024, le juge des contentieux de la protection a :

- Condamné Mme [Z] à payer à M. [F] la somme de 2 522 euros au titre des loyers impayés ;

- Condamné Mme [Z] à payer à M. [F] la somme de 150,09 euros au titre des intérêts échus et courus par la somme de 2 522 euros ;

- Débouté M. [F] de ses demandes au titre de l'astreinte provisoire et des dommages et intérêts pour résistances abusives ; 

- Débouté Mme [Z] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles ; 

- Condamné Mme [Z] à payer à M. [F] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamné Mme [Z] aux entiers dépens ;

- Constaté l'exécution provisoire du présent jugement. 



Mme [Z] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 29 juillet 2024, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu'elle a': 

- Débouté M. [F] de ses demandes au titre de l'astreinte provisoire et des dommages et intérêts pour résistances abusives.



M. [F] a constitué avocat le 21 août 2024.



Suivant ordonnance du conseiller de la chambre de cette cour chargé de la mise en état en date du 4 décembre 2025, les conclusions de M. [F] ont été déclarées irrecevables.



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 octobre 2024, Mme [Z] demande à la cour d'infirmer le jugement rendu le 31 mai 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Arras, RG n°11-23-000179, en ce qu'il a : 

'Condamné Mme [Z] à payer à M. [F] la somme de 2 522 euros au titre des loyers impayés ; 

'Condamné Mme [Z] à payer à M. [F] la somme de 150,09 euros au titre des intérêts échus et courus par la somme de 2 522 euros ; 







'Débouté Mme [Z] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles ; 

'Condamné Mme [Z] à payer à M. [F] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

'Condamné Mme [Z] aux entiers dépens ; 

'Constaté l'exécution provisoire du présent jugement ; 

Statuer à nouveau et : 

'Débouter M. [F] de l'ensemble de ses demandes. 

'Condamner M. [F] à payer à Mme [Z] la somme de 7 000 euros au titre du préjudice de jouissance. 

'Condamner M. [F] à payer à Mme [Z] la somme de 1 500 euros en réparation du préjudice moral. 

'Condamner M. [F] à payer à Mme [Z] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

'Condamner M. [F] à payer à Mme [Z] la somme de 228,80 euros correspondant au coût du constat établi par Maître [Y] du 18 octobre 2022. 

'Condamner M. [F] aux entiers frais et dépens.



Sur les loyers impayés, elle fait valoir que l'obligation du bailleur de délivrer et maintenir un logement décent, imposée par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 30 janvier 2002, constitue une obligation d'ordre public à laquelle M. [F] a manqué, le logement étant affecté d'une insalubrité caractérisée par des inondations en cave, une humidité importante et des moisissures. Elle soutient qu'en application de l'article 1724 du code civil, l'inaction prolongée du bailleur face à des désordres connus depuis avril 2021 justifie une réduction du loyer à néant depuis cette date, de sorte qu'aucune dette locative n'est due.



Sur le préjudice de jouissance, elle fait valoir que l'indécence du logement a privé la locataire d'une jouissance paisible pendant 18 mois, lui causant un préjudice de jouissance dont elle sollicite la réparation à hauteur de 7 000 euros.



Sur le préjudice moral, elle sollicite la somme de 1 500 euros en réparation du préjudice moral résultant de la situation d'insalubrité prolongée.



Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS 



A titre liminaire, il sera rappelé qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement contesté ; dans la mesure où les conclusions de M. [F] ont été déclarées irrecevables par le conseiller chargé de la mise en état de cette cour suivant ordonnance du 4 décembre 2025, les dispositions de l'article susvisé s'appliquent.



Sur les demandes formées au titre de l'indécence du logement



A titre liminaire, il y a lieu de préciser qu'il sera substitué à la notion d'insalubrité celle d'indécence avec laquelle l'appelante opère manifestement une confusion. La notion d'insalubrité ne relève pas de l'appréciation du juge judiciaire, elle est constatée selon une procédure administrative et découle d'un arrêté préfectoral. Or, il n'est ni allégué ni démontré que le logement a fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité. 



L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.



Il résulte des dispositions de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée, et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent,

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée,

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

(...)



Aux termes des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

(...)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas';

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, san préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus';

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et de faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal des locaux loués.



Les articles 2 et 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 définissent les critères qu'un logement doit satisfaire au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires': 

- il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation, 

- la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

- les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement,

- les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.



Si le bailleur ne remplit pas ses obligations sa responsabilité civile peut être engagée sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil.



La délivrance d'un logement indécent est en elle-même constitutive d'une violation des obligations imposées au bailleur par les dispositions précitées.









Lorsqu'un préjudice résultant de l'indécence du logement est établi, il y a lieu d'octroyer aux locataires des dommages et intérêts à titre de réparation.



Il convient toutefois de rappeler que le locataire est également tenu d'une obligation de bonne foi dans l'exécution du contrat en application des dispositions de l'article 1134 du code civil.



En vertu de ce principe, lorsqu'il constate l'existence de désordres rendant le logement indécent, il lui incombe de mettre en demeure le bailleur de procéder aux travaux de rénovation nécessaires conformément aux dispositions de l'article 20 de la loi précitée. A défaut, le locataire contribue à la réalisation de son propre préjudice.



Il résulte de ses conclusions que Mme [Z] fonde l'inexécution de son obligation de payer le loyer, non pas sur le dispositif de la loi du 6 juillet 1989 qui permet au locataire de demander au juge la suspension du paiement des loyers dus pour un logement qu'il qualifie d'indécent le temps de l'exécution des travaux, mais sur le principe général du droit des contrats repris aux articles 1219 et 1220 du code civil relatif à l'exception d'inexécution.



Mme [Z] produit les mêmes pièces qu'en première instance': le constat d'huissier du 18 octobre 2021 qui relève la présence d'eau sur les trois quarts du sol de la cave à une hauteur entre 1 et 2,5 centimètres, avec des bas de murs mouillés, des tâches de salpêtre par endroits et des mousses et moisissures'; des échanges de textos avec M. [F]'; un certificat médical du 21 août 2022'; 



Les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents, particulièrement détaillés et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants : Mme [Z] estime avoir subi un préjudice de jouissance entre avril 2021 et octobre 2022 soit durant 18 mois, et avoir été contrainte de quitter le logement à cause des odeurs de la fosse septique et de l'humidité, elle prétend à ce titre qu'elle aurait dû bénéficier d'une réduction du montant de son loyer '; pour autant, l'exception d'inexécution des obligations contractuelles réciproques impose que les obligations inexécutées soient d'une gravité suffisante, mais également qu'elles soient certaines. 



L'inondation qui s'est produite à au moins deux reprises dans la cave au regard des échanges de textos entre les parties et du constat d'huissier n'est pas contestable'; pour autant, la locataire n'apporte aucun élément probant sur le préjudice en ayant résulté dans la jouissance du logement, s'agissant de la seule cave et non du logement d'habitation proprement dit, ne justifiant d'aucun désordre dans les pièces habitées, et le propriétaire étant intervenu au moins la première fois'et ayant mandaté des entreprises aux fins de résolution ; les désagréments subis dans le logement proprement dit résultent en effet des seules déclarations de Mme [Z] dans ses échanges de messages avec M. [F] et ne sont étayés par aucune pièce objective.



Outre que les désordres relatifs à l'inondation de la cave n'ont pas empêché la jouissance totale du bien loué, l'obligation pour le bailleur d'effectuer les travaux réclamés par le locataire ne peut être certaine, qu'après accord entre les parties ou une décision de justice, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.









Faute d'inexécution d'une obligation du bailleur certaine et suffisamment grave, la locataire ne pouvait s'abstenir d'exécuter totalement son obligation de paiement des loyers pendant plusieurs mois. 



Il sera ainsi rappelé qu'en matière de baux d'habitation, un dispositif légal spécial est prévu à l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989 afin de permettre au juge de suspendre en totalité ou en partie, avec ou sans consignation, le paiement des loyers dans l'attente de l'exécution des travaux de remédiation des causes de l'indécence qu'il a déterminées à l'issue du procès. 



Il en résulte que Mme [Z] était tenue au paiement des loyers contractuels dont elle ne justifie pas s'être libérée.



Le jugement qui a écarté l'exception d'inexécution sera confirmé.



De même, Mme [Z] échouant à démontrer la réalité d'un trouble dans la jouissance des lieux loués, et le certificat médical du 31 août 2022 n'établissant aucun lien entre sa pathologie et l'état du logement, c'est à juste titre et par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge l'a déboutée de ses demandes indemnitaires, qu'il s'agisse du préjudice de jouissance ou d'un préjudice moral, de même que le coût du constat d'huissier, puisqu'elle échoue dans ses demandes.



Le jugement doit être confirmé sur l'ensemble de ces points.



Sur la dette locative



Aux termes des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.



Il est constant que alors que la preuve de sa libération incombe au locataire.



En l'espèce, si le bailleur ne comparaît pas, il est réputé s'approprier les motifs du jugement et de fait le paiement d'un arriéré locatif de 2522 euros correspondant à la somme due au 24 octobre 2022, d'autant que Mme [Z] ne conteste pas devoir le montant de ces loyers mais soutient que ces derniers doivent tenir compte d'une exception d'inexécution qui est rejetée en l'espèce.



Si aucun décompte précis n'est donc communiqué par le bailleur faute de comparaître, force est de constater que Mme [Z] ne produit aucune nouvelle pièce en cause d'appel de nature à rapporter la preuve du paiement de l'intégralité des loyers dont elle est redevable à l'égard de son propriétaire, et qu'elle n'a jamais contesté devoir. 



Le jugement sera confirmé sur ce point.



Sur les frais du procès



Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de Mme [Z] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Le sens du présent arrêt conduit à condamner Mme [Z] aux dépens d'appel et à la débouter de sa demande d'indemnité de procédure en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés.





PAR CES MOTIFS,



La cour,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions'critiquées';



Y ajoutant':



Déboute Mme [Z] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [Z] aux dépens d'appel.



 





Le greffier





































Le président





















EN CONSÉQUENCE



LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

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Mise à jour de la source le 2026-09-19T16:56:16.729Z.