Cour d'appel de Bordeaux, 2ème CHAMBRE CIVILE, 25 juin 2026, n° 23/03480

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



2ème CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 25 JUIN 2026









N° RG 23/03480 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NLTE









[P] [B]

[X] [G]



c/



[I] [K]

























Nature de la décision : AU FOND























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 08 juin 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] (RG : 21/01078) suivant déclaration d'appel du 19 juillet 2023





APPELANTS :



[P] [B]

né le 19 Novembre 1965 à [Localité 2]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 1]



[X] [G]

née le 29 Mai 1967 à [Localité 3]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 2]



Représentés par Me Agathe LE CHIPPEY, avocat au barreau de CHARENTE





INTIMÉ :



[I] [K]

né le 19 Octobre 1977 à [Localité 3]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 3]



Représenté par Me Christophe GRIS de la SELARL LEX & G, avocat au barreau de CHARENTE





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 mai 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère



Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





* * *

FAITS ET PROCÉDURE :



1. Suivant acte notarié des 19 et 20 septembre 2019, Mme [X] [G] et M. [P] [B] (ci-après les consorts [B] [G]) ont vendu à M. [I] [K] un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] (Charente). 



Ce compromis comportait plusieurs conditions suspensives dont l'une d'elle tenant à l'obtention d'un prêt par l'acquéreur avant le 30 décembre 2019.



La date de réalisation de la vente par acte authentique était fixée au plus tard le 31 décembre 2019. 



A l'échéance, l'acte de vente n'a pu être réitéré. 



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 mars 2020, les consorts [Q] ont mis en demeure M. [K] de signer l'acte authentique de vente avec paiement du prix et des frais dans un délai de 15 jours, à défaut de quoi ils entendaient solliciter l'application de la clause pénale prévue au compromis de vente à titre de dommages et intérêts. 



2. Par acte du 21 juin 2021, les consorts [Q] ont assigné M. [K] devant le tribunal judiciaire d'Angoulême aux fins notamment de voir appliquer la clause pénale et qu'ils soient indemnisés de leur préjudice.



3. Par jugement du 8 juin 2023, le tribunal judiciaire d'Angoulême a : 

- dit que la clause du compromis de vente en date des 19 et 20 septembre 2019 écartant l'application de l'article L.313-41 du code de la consommation était réputée non écrite, 

- débouté M. [K] de sa demande reconventionnelle tendant à voir prononcer la nullité du compromis de vente conclu suivant acte notarié dressé par maître [N] [U], notaire à [Localité 5], en date des 19 et 20 septembre 2019, entre les consorts [Q] et M. [K], 

- constaté la caducité du compromis de vente conclu suivant acte notarié dressé par maître [N] [U], notaire à [Localité 5], en date des 19 et 20 septembre 2019, entre les consorts [L] [G] et M. [K], 

En conséquence, 

- débouté les consorts [L] [G] de toutes leurs demandes, 

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit des demandeurs, 

- condamné in solidum les consorts [L] [G] à payer à M. [K] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédurecivile, 

- débouté M. [K] de toutes ses autres demandes plus amples ou contraires, 

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision, 

- condamné in solidum les consorts [L] [G] aux dépens. 



4. Les consorts [L] [G] ont relevé appel du jugement le 19 juillet 2023.



5. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 27 février 2024, les consorts [B] -[G] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1217 et suivants, 1224 et suivants, 1231-5, 1304-3, 1343-2 du code civil et l'article 700 du code procédure civile, de :

- déclarer recevable et bien fondée leur appel interjeté à l'encontre du jugement rendu le 08 juin 2023 par le tribunal judiciaire d'Angoulême,

- confirmer le jugement rendu le 08 juin 2023 rendu par le tribunal judiciaire d'Angoulême en ce qu'il a : 

- dit que la clause du compromis de vente en date des 19 et 20 septembre 2019 écartant l'application de l'article L 313-41 du code de la consommation est réputée non écrite, 

- débouté M. [K] de sa demande reconventionnelle tendant à voir prononcer la nullité du compris de vente,

- infirmer le jugement rendu le 08 juin 2023 rendu par le tribunal judiciaire d'Angoulême en ce qu'il :

- les a déboutés de toutes leurs demandes,

- a dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à leur profit,

- les a condamnés in solidum à payer à M. [K] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- a déboute M. [K] de toutes ses demandes plus amples ou contraires,

- a ordonne l'exécution provisoire de la décision, 

- les a condamnés in solidum aux dépens, 

Statuant de nouveau, 

A titre principal, 

- prononcer la résolution du compromis de vente signé les 19 et 20 septembre 2019 aux torts exclusifs de M. [K],

- en conséquence, condamner M. [K] à leur payer la somme principale de 19 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2020 en application de la clause pénale prévue contractuellement, 

- déclarer que les intérêts échus annuellement produiront eux-mêmes intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil,

A titre subsidiaire, 

- déclarer que le compromis de vente signé les 19 et 20 septembre 2019 n'est pas devenu caduc,

En conséquence, condamner 

- déclarer que les intérêts échus annuellement produiront eux-mêmes intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil,

A titre infiniment subsidiaire,

Dans l'hypothèse où la caducité du compromis serait constatée, 

- déclarer que M. [K] a commis une faute qui justifie l'application de la clause pénale prévue contractuellement, 

- en conséquence, condamner M. [K] à leur payer la somme principale de 19 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2020 en application de la clause pénale prévue contractuellement, 

En tout état de cause,

- condamner M. [K] à payer à Madame [G] la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice,

- condamner M. [K] à payer à Monsieur [B] la somme de 2000 euros en réparation de son préjudice, 

- débouter M. [K] de ses demandes plus amples et contraires,

- débouter M. [K] de sa demande tendant à se voir octroyer des délais de paiement sur le fondement de l'article 1345-1 du code civil, 

- condamner M. [K] à leur payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance, de la présente procédure, et aux frais exposés au titre de l'appel interjeté le 19 juillet 2023.



6. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 22 décembre 2023, M. [K] demande à la cour, de :

A titre principal, 

- débouter les consorts [B] [G] de l'ensemble de leurs demandes, 

- confirmer le jugement rendu le 8 juin 2023 par le tribunal judiciaire d'Angoulême, 

A titre subsidiaire, 

- prononcer l'échelonnement des paiements sur une période de 24 mois, 

En tout état de cause,

- condamner les consorts [B] [G] à lui verser la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première

instance et d'appel.



7. L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 avril 2026. 



MOTIFS 



SUR LA CADUCITÉ DU COMPROMIS DE VENTE



8. L'article 1304-2 du code civil dispose que « la condition suspensive est celle qui, lorsqu'elle s'accomplit, fait naître l'obligation et, lorsqu'elle n'est pas accomplie, anéantit rétroactivement l'obligation ». L'article 1304-4 précise que « la condition suspensive est réputée défaillie lorsqu'il est certain que l'événement ne se réalisera pas ».



9. L'article 1304-4 du même code précise que « la condition est réputée défaillie lorsqu'il est certain que l'événement ne se réalisera pas ».



10. En matière de vente immobilière, il est constant que la non-réalisation d'une condition suspensive dans le délai convenu entraîne la caducité de la promesse synallagmatique, sauf prorogation expresse ou renonciation valable.



11. Par ailleurs, s'agissant de la condition suspensive d'obtention de prêt, l'article L.313-41 du code de la consommation (dans sa rédaction applicable) prévoit son caractère d'ordre public, interdisant toute renonciation anticipée de l'acquéreur non professionnel.



12. En l'espèce, le compromis de vente prévoyait expressément au bénéfice de l'intimé: 




'Que celui-ci soit encore en vie au jour prévu pour la régularisation de l'acte authentique de vente 





Que les dispositions d'urbanisme et les servitudes d'utilité publique résultant soit d'un certificat d'urbanisme, soit d'une note d'urbanisme, soit encore d'un certificat d'alignement ou de tout autre document d'urbanisme ne portent pas atteinte à l'intégrité de l'immeuble vendu, n'en déprécient pas la valeur, ne mettent pas en cause à plus ou moins long terme, même partiellement, le droit de propriété et de jouissance de l'acquéreur ou ne le rendent pas impropre à la destination que l'acquéreur envisage de donner à l'immeuble, à savoir : habitation, 





Que l'acquéreur obtienne une ou plusieurs offres de prêt répondant aux caractéristiques figurant ci-après sous le paragraphe « financement de l'acquisition ». 




13. Par ailleurs, le compromis précisait en outre : 



 « L'acquéreur déclare avoir l'intention de financer le prix et les frais de la présente acquisition avec l'aide d'un ou plusieurs prêts présentant les caractéristiques suivantes : 

Etablissement(s) financier(s) sollicité (s) : tout établissement bancaire de son choix 

Montant du prêt : 208 000€ 

Taux d'intérêt maximum, hors assurance : 1.60% 

Durée maximale du prêt : 20 ans. 

Délai de réalisation de la condition suspensive ' Par la suite, la présente convention est soumise à la condition suspensive d'obtention de ces prêts à ces conditions, d'ici au plus tard le 30 novembre 2019 et selon les modalités ci-après définies, faute de quoi la condition suspensive sera considérée comme non réalisée. » 



14. Ainsi la convention prévoyait que l'obtention du prêt par M. [K] devait intervenir avant le 30 décembre 2019, et que la vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 31 décembre 2019. 



15. Or, À cette première date, M. [K] n'avait pas obtenu son prêt, ni produit de justificatif de refus de la banque ou de demande sérieuse et diligente de sa part.



16. En conséquence, la caducité du compromis est donc, en principe, encourue.



17. Cependant, cette caducité n'est pas automatique si la défaillance de la condition suspensive est imputable à la faute de l'acquéreur.



SUR LA FAUTE DE M. [K] DANS LA NON-RÉALISATION DE LA CONDITION SUSPENSIVE



18. L'article 1304-3 du code civil dispose que « la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ».



19. Ce texte consacre une jurisprudence constante selon laquelle l'acquéreur doit justifier de diligences sérieuses et loyales pour obtenir son financement.



20. Ainsi, cette disposition impose à la partie bénéficiaire d'une condition suspensive une obligation de comportement actif et de bonne foi dans l'exécution du contrat.



En conséquence, l'acquéreur qui n'a fait aucune demande pendant la durée de validité de la promesse commet une faute alors que la condition suspensive est réputée accomplie si l'acquéreur a empêché sa réalisation par sa négligence ou son abstention.



21. En l'espèce, M. [K] allègue avoir sollicité un certificat d'urbanisme. Toutefois, ainsi que les appelants le font valoir cette demande émane d'un tiers et non de lui-même. 



En toute hypothèse, le compromis de vente n'envisageait la caducité de la vente que dans l'hypothèse où les documents d'urbanisme porteraient atteinte à l'intégrité de l'immeuble, ce qui n'a pas été allégué par M. [K]. 22. Or, au 31 décembre 2019, aucun document administratif ne portait atteinte à l'intégrité de l'immeuble, objet de la vente si bien que les parties se trouvaient engagées et M. [K] ne peut à titre surabondant en outre se plaindre de ne pas avoir obtenu à cette date un tel document qui aurait été demandé en réalité par un tiers et tardivement, ce qui explique qu'il ne l'avait pas reçu.



23. Il est en revanche certain que l'intimé ne démontre nullement avoir entrepris des démarches pour solliciter le prêt, objet de la condition suspensive. 



24. Notamment, il ne produit aucun justificatif de demande de prêt en son nom, ni de refus de la banque, ni de démarche sérieuse pour obtenir un tel prêt au plus tard le 30 décembre 2019. 



25. Il n'a pas non plus justifié avoir entrepris des démarches pour obtenir un prêt après l'échéance du 30 décembre 2019, ni avoir sollicité un avenant pour proroger le délai.



26. Ainsi, sa passivité et l'absence de preuve de ses démarches caractérisent une faute au sens de l'article 1304-3 du code civil.



27. Le tribunal en considérant que l'obtention d'un prêt ' était nécessairement' subordonné à l'obtention préalable d'un certificat d'urbanisme a ajouté au contrat qui n'envisageait la caducité de l'opération que pour le cas où M. [K] n'aurait pas obtenu le prêt qu'il s'engageait à solliciter, étant rappelé qu'il n'est pas démontré que celui-ci aurait été sollicité, et au 31 décembre 2019 aucun certificat d'urbanisme portant atteinte à l'intégrité du bien cédé n'avait été délivré. 



28. En toute hypothèse, le compromis litigieux n'a nullement subordonné l'obtention d'un prêt à l'obtention préalable d'un tel certificat d'urbanisme. 

29. Or, l'abstention de M. [K] caractérise une faute ayant empêché la réalisation de la condition suspensive.



30. Il s'ensuit que, par application de l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive doit être réputée accomplie.



31. Dès lors, la caducité du compromis ne peut être opposée aux consorts [Q].



SUR L'APPLICATION DE LA CLAUSE PÉNALE



32. L'article 1231-5 du code civil dispose que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre ».



33. Ainsi, la clause pénale survit à la caducité ou à la résolution du contrat si la défaillance de la condition suspensive est imputable à la faute de l'acquéreur.



34. En l'espèce, la faute de M. [K] étant caractérisée, la clause pénale prévue au compromis de vente doit s'appliquer.



35. Les appelants sont donc fondés à demander la condamnation de M. [K] au paiement de la somme de 19 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2020, alors que le montant d'une telle clause n'apparaît ni dérisoire, ni excessive.



SUR LES PRÉJUDICES ALLÉGUÉS PAR LES CONSORTS [B] [G]



36. L'article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée ».



37. Les appelants peuvent demander réparation du préjudice subi du fait de l'immobilisation du bien et des frais engagés pour sa remise en vente, dès lors que la faute de l'acquéreur est établie.



38. Si les consorts [B] [G] justifient d'un préjudice certain, résultant de l'immobilisation du bien, des frais engagés pour sa remise en vente, et de la perte de chance de réaliser une autre vente dans les délais, leur préjudice est déjà indemnisé par le biais de la clause pénale insérée dans le compromis de vente et celui-ci ne saurait être indemnisé deux fois. 



39. En effet une telle clause pénale a vocation à réparer forfaitairement le préjudice résultant de l'inexécution, sauf stipulation contraire ou préjudice distinct.



40. En l'espèce, les préjudices invoqués (immobilisation du bien, frais, désorganisation)

 sont précisément ceux couverts par la clause pénale.



41. Aucun préjudice distinct n'étant démontré, il n'y a pas lieu à indemnisation complémentaire



42. En conséquence, ils seront déboutés de leurs demandes à ce titre.



SUR LES DEMANDES DE M. [K]



43. M. [K] demande la confirmation du jugement du 8 juin 2023. Cependant, sa faute dans la non-réalisation de la condition suspensive et l'application de la clause pénale justifient l'infirmation du jugement sur ces points.



44. L'intimé sollicite à titre subsidiaire, un échelonnement des paiements sur 24 mois.



45. L'article 1343-5 du code civil permet l'octroi de délais en considération de la situation du débiteur.



46. Toutefois, celui-ci doit justifier de difficultés financières sérieuses et de perspectives de règlement.



47. En l'espèce, M. [K] ne produit aucun élément en ce sens.



48. En conséquence, sa demande sera rejetée.



SUR LES DÉPENS ET SUR LES FRAIS NON COMPRIS DANS LES DÉPENS 



49. M.[K] succombant devant la cour d'appel il sera condamné aux entiers dépens. 



50. En outre, il serait inéquitable que les appelants supportent les frais irrépétibles qu'ils ont dû exposer dans cette procédure.



51. En conséquence, l'intimé sera condamné à leur verser la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité justifiant l'allocation d'une indemnité au profit des appelants. 



PAR CES MOTIFS,



La cour,



Infirme le jugement entre les parties rendu le 8 juin 2023 par le tribunal judiciaire d'Angoulême en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :



Prononce la résolution du compromis de vente aux torts exclusifs de M. [K] ;



Condamne M. [I] [K] à payer à M. [P] [B] et à Mme [X] [G], ensemble, la somme de 19 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2020, en application de la clause pénale prévue contractuellement ;



Condamne M. [I] [K] aux entiers dépens de première instance et d'appel;



Condamne M. [I] [K] à payer à M. [P] [B] et à Mme [X] [G], ensemble, la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile 2 000; 



Déboute les parties de leurs autres demandes.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,

































La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.