Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 3, 18 juin 2026, n° 23/16481

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRÊT DU 18 JUIN 2026



(n° , 14 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/16481 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CILFS



Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Août 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] - RG n° 22 / 05770





APPELANTES



S.C.I. [K] INVEST 

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 500 712 948

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour avocats plaidants Me Olivier PARDO et Me Nathalie MAKOWSKI de la SELAS OPLUS, avocats au barreau de PARIS, toque : K 170





Société KATAMON ESTATES LIMITED

Agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal ou statutaire domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 3],

[Localité 3]



Représentée par Me Luca DE MARIA de la SELARL SELARL PELLERIN - DE MARIA - GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018

Ayant pour avocat plaidant Me Sébastien GOULET de la SELARL FAVAREL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMÉS 



Monsieur [F] [S]

né le 1er janvier 1956 au MAROC

[Adresse 4]

[Localité 4]



Représenté par Me Quentin LANCIAN de l'AARPI CARVE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1991









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laure MEANO présidente, pour Madame Laura TARDY empêchée, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Anne-Laure MEANO, présidente de chambre

Mme Laura TARDY, conseillère

Mme Emmanuelle BOUTIE, conseillère

 



Greffière, lors des débats : Mme Apinajaa THEVARANJAN





ARRÊT : 

- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 30 aout 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant la société [K] Invest à M. [F] [S], la société Katamon Estates Limited étant intervenue volontairement. 



Le 1er août 2011, la société [K] Invest a donné à bail à M. [F] [S] un appartement situé [Adresse 5], 3e étage, à [Localité 1] pour une durée de 11 ans et 3 mois, et pour un loyer annuel de 18 000 euros charges incluses, outre la réalisation de travaux à hauteur de 800 000 euros. 



Par acte du 24 mai 2022, la société [K] Invest a fait délivrer à M. [S] un commandement de payer les loyers et d'avoir à fournir l'attestation d'assurance, visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 54 000 euros. 



Par acte du 29 juin 2022, la société [K] Invest a fait assigner M. [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l'expulsion de M. [S] et le voir condamner à : 

- payer la somme de 54 318,85 euros avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2022, date de la délivrance du commandement de payer, avec capitalisation des intérêts,

- fixer le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du dernier loyer versé et condamner M. [S] à payer cette indemnité à compter de la résiliation et jusqu'à parfaite libération des lieux, 

- payer la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 



Par conclusions déposées à l'audience du 6 février 2023. la société Katamon Estates Limited est intervenue volontairement à la présente affaire, exposant avoir acquis le bien immobilier litigieux aux termes d'un acte authentique du 21 novembre 2022. 



A l'audience, la société [K] Invest a maintenu l'ensemble de ses demandes, sauf à porter sa demande relative à l'arriéré locatif à la somme de 66 318,85 euros.



M. [S] et la société Katamon Estates Ltd ont repris oralement leurs dernières conclusions.



Par jugement contradictoire entrepris du 30 août 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes : 

- reçoit l'intervention volontaire de la société Katamon Estates Limited ; 

- déclare irrecevable la demande de prononcé de la résiliation du contrat de bail conclu le 1er août 2011 entre la société [K] Invest et M. [F] [S] relativement à un appartement sis [Adresse 6] ;

- déboute la société Katamon Estates Limited de sa demande d'expulsion, de séquestration des biens mobiliers et de paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation ; 

- déboute la société [K] Invest de sa demande en paiement de l'arriéré locatif ; 

- déboute la société [K] Invest de sa demande indemnitaire ; 

- condamne la société [K] Invest et la société Katamon Estates Limited à verser à M. [F] [S] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamne la société [K] Invest et la société Katamon Estates Limited aux dépens ; 

- déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 

rappelle l'exécution provisoire de la présente décision. 



EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 9 octobre 2023 par la SCI [K] Invest, 



Vu l'appel incident interjeté le 10 juin 2024 par la société Katamon Estates Ltd,



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 18 novembre 2025, par lesquelles la SCI [K] Invest demande à la cour de :

- recevoir la SCI [K] Invest en ses écritures, fins et conclusions ; 

- débouter M. [F] [S] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : 

- débouté la société [K] Invest de sa demande en paiement de l'arriéré locatif,

- débouté la société [K] Invest de sa demande indemnitaire,

- condamné la société [K] Invest et la société Katamon Estates Limited à verser à M. [F] [S] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société [K] Invest et la société Katamon Estates Limited aux dépens, 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Statuant à nouveau, 

- constater que l'acte avenant au bail du 13 avril 2012 et constituant la pièce 2 de l'intimée est un faux ;

- déclarer nul et de nul effet l'avenant au bail du 13 avril 2012 et constituant la pièce 2 de l'intimé ; 

- condamner M. [F] [S] au paiement de la somme de 866 318,85 euros, arrêté au 27 janvier 2023, avec intérêts au taux conventionnel de 1 % mensuels à compter du 24 mai 2022, date de la délivrance du commandement de payer, correspondant aux loyers impayés et aux sommes dues au titre de la réduction de loyer consentie en contrepartie des travaux non réalisés ; 

- dire que les intérêts échus, dus au moins "pour" une année entière produiront eux-mêmes intérêts en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil ; 

- condamner M. [F] [S] à payer la somme de 19 800 euros à la société [K] Invest à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier résultant de l'usage commercial non autorisé des lieux ; 

- condamner M. [F] [S] au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts au bénéfice de la société [K] Invest ; 

- condamner M. [F] [S] au paiement de la somme de 15 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 10 décembre 2024, par lesquelles M. [F] [S] demande à la cour de : 

- recevoir M. [F] [S] en ses écritures, fins et conclusions,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- débouter les sociétés [K] Invest et Katamon Estates de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

- condamner la SCI [K] Invest et la société Katamon Estates à payer à M. [F] [S] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI [K] Invest et la société Katamon Estates au paiement des entiers dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile.



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 8 décembre 2025, par lesquelles la société Katamon Estates Ltd demande à la cour de :

- déclarer faux l'avenant au bail du 13 avril 2012 constituant la pièce n°2 de M. [S] et l'écarter en conséquence des débats ; 

- infirmer le jugement rendu le 30 août 2023 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a : 

- déclaré irrecevable la demande de prononcé de la résiliation du bail conclu le 1er août 2011 entre la société [K] Invest et M. [F] [S] relativement à un appartement sis [Adresse 7] à [Localité 1] ; 

- débouté la société Katamon Estates Limited de sa demande d'expulsion, séquestration des biens mobiliers et de paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation ; 

- condamné la société Katamon Estates Limited à verser à M. [S] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau,

- rejeter la fin de non-recevoir opposée par M. [F] [S] à la société Katamon Estates au titre de sa demande visant à la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er août 2011 entre la société [K] Invest et M. [F] [S] relativement à un appartement sis [Adresse 7] à [Localité 1], la demande de résiliation n'étant pas supportée par l'existence d'une dette locative ; 

- déclarer recevable cette demande ; 

- prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er août 2011 entre la société [K] Invest et M. [F] [S] relativement à un appartement sis [Adresse 7] à [Localité 1] pour faute grave de M. [F] [S] ; 

- ordonner l'expulsion de M. [F] [S] et de tous occupants de leur chef, des lieux loués sis [Adresse 8], avec l'assistance, si besoin est, de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; 

- autoriser la société Katamon à faire transporter, si nécessaire, l'ensemble des meubles et objets mobiliers garnissant lesdits locaux dans le garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de M. [S] et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ; 

- fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 17 000 euros/mois ;

- condamner M. [F] [S] au paiement de la somme de 17 000 euros par mois à compter de la date de notification de la vente du bien immobilier et jusqu'à son départ effectif des lieux, au titre d'indemnité d'occupation outre intérêts de retard calculés tel que prévu à l'article 1343-2 du code civil ;

- dire qu'en sa qualité de propriétaire de l'appartement, la société Katamon pourra se rendre sur les lieux afin d'effectuer un état des lieux à dessein d'ajuster la prime d'assurance ; 

- débouter M. [F] [S] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- condamner M. [F] [S] au paiement de la somme de 15 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles engagés, outre les entiers dépens d'appel et de première instance. 



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.



EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION



1) Sur l'arriéré locatif



Le premier juge, relevant que M. [S], redevable envers la bailleresse de la somme de 193 500 euros, rapportait la preuve du versement, entre les mains du syndic de l'immeuble, de la somme de 260 429,92 euros versée entre septembre 2011 et mai 2022, cette somme ayant indirectement profité à la société [K] Invest car elle a en partie apuré la dette de charges de copropriété de celle-ci, a rejeté la demande en paiement de la société [K] Invest à hauteur de 66 318,85 euros, ajoutant que la demanderesse ne rapportait pas la preuve de l'existence d'un arriéré locatif.



La société [K] Invest conclut à l'infirmation de ce chef du jugement et sollicite la condamnation de M. [S] à lui verser la somme de 866 318,85 euros arrêtée au 27 janvier 2023, avec intérêts au taux conventionnel de 1 % par mois à compter du 24 mai 2022 et capitalisation des intérêts. Elle soutient que l'avenant invoqué par M. [S], en date du 13 avril 2012, est un faux, estimant rapporter la preuve de la falsification de la signature de Mme [D], gérante de la société [K] Invest à cette date. Elle fait valoir que le contrat de bail avait stipulé un loyer minoré en contrepartie de la réalisation par le locataire de travaux à hauteur de la somme de 800 000 euros et que ces travaux n'ont pas été réalisés et dénie avoir accepté que M. [S] se libère de son obligation de paiement du loyer entre les mains du syndic. Elle sollicite donc le versement de la somme de 800 000 euros, ainsi que celle de 66 318,85 euros représentant les loyers impayés jusqu'en janvier 2023 (66 000 euros) et le coût du commandement de payer (318,85 euros). Elle conteste le caractère libératoire des versements de M. [S] au syndic de copropriété, celui-ci n'ayant pas mandat de gestion locative, en l'absence d'accord des parties pour ces paiements.



M. [S] conclut à la confirmation du jugement de ce chef, faisant valoir que la société [K] Invest, n'ayant pas de compte bancaire en France, était en difficulté pour régler les charges de copropriété et qu'ainsi les parties ont convenu de la modification du paiement du loyer, celui-ci étant, aux termes d'un avenant du 13 avril 2012, payé par M. [S] entre les mains du syndic, ce même document constatant la réalisation par le locataire de travaux dans l'appartement loué à hauteur de la somme de 1 475 000 euros. Il estime rapporter la preuve des versements faits au syndic via les sociétés dont il est le gérant entre octobre 2011 et mars 2019 pour la somme totale de 240 429,92 euros excédant de 37 929,92 euros le montant des loyers dus pendant le temps de la location. Il soutient que le paiement fait à un tiers est libératoire car le créancier en a profité, au sens de l'article 1239 du code civil, du fait de l'extinction de la créance de charges de copropriété à concurrence des sommes versées, et ce même si la dette de la société n'a pas été apurée en totalité, qu'elle a ratifié tacitement les paiements, et que ce paiement résulte d'une modalité contractuelle de paiement convenue entre la bailleresse et lui. 



1-1) Sur le faux allégué



A l'appui de ses prétentions, M. [S] a produit (sa pièce 2) la copie d'un document daté du 13 avril 2012 et intitulé "avenant au bail du 1er août 2011" qui stipule :

- que le bail renouvelé par tacite reconduction aura la même durée que le bail initial (11 ans 3 mois),

- que le refus de renouvellement par le bailleur devra être signifié par exploit d'huissier délivré 12 mois avant l'échéance du bail,

- "sur présentation et remise des factures acquittées, le bailleur constate que le preneur a réalisé les travaux pour un montant de 1 475 000 euros" et "donne acte au preneur de la réalisation de son engagement",

- "le preneur s'acquittera du paiement des loyers entre les mains du syndic de copropriété pour le compte du bailleur comme cela a déjà été le cas en octobre 2011."



Ce document comporte les signatures de Mme [D], gérante de la société [K] Invest, et de M. [S].



La société [K] Invest soulève un incident de faux, indiquant que la signature apposée sur le document et attribuée à Mme [D], alors sa gérante, est une copie numérique de celle apposée sur le bail initial, que cette manoeuvre n'est pas décelable sur une copie de document mais le serait sur l'original.



L'article 299 du code de procédure civile dispose que si un écrit sous seing privé produit en cours d'instance est argué faux, il est procédé à l'examen de l'écrit litigieux comme il est dit aux articles 287 à 295.



L'article 287 du même code énonce que si l'une des parties dénie l'écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l'écrit contesté à moins qu'il ne puisse statuer sans en tenir compte. Si l'écrit contesté n'est relatif qu'à certains chefs de la demande, il peut être statué sur les autres.



La vérification d'écriture doit être faite au vu de l'original du document (1ère Civ., 6 octobre 1998, n° 96-20.164 publié). 



A cette fin, M. [S] n'ayant produit qu'une copie, la cour a, par message RPVA du 12 mai 2026, enjoint à ce dernier de déposer au greffe l'original de l'avenant dont il se prévaut, et ce au plus tard le 26 mai 2026, afin de permettre le cas échéant la vérification d'écriture requise par l'incident soulevé par la société [K] Invest.



M. [S] n'a pas produit l'original du document dans le délai imparti, et n'a fait connaître aucune justification à ce défaut de production.



La copie produite comprend la signature de Mme [D], laquelle est strictement identique à celle portée sur le bail initial, qui n'est pas déniée, que ce soit dans la forme des lettres, leur inclinaison, l'épaisseur des traits, de telle sorte que la signature de l'avenant apparaît être une copie de celle du bail initial tant elles sont identiques. Il est à noter que la société [K] Invest soutient que la signature apposée sur l'avenant est une copie numérique de la signature du bail initial "incrustée" sur le document original, l'incrustation n'étant pas nécessairement perceptible sur une copie. M. [S] n'a pas produit l'original, qui aurait permis de vérifier la véracité de l'allégation d'incrustation de signature et donc de faux. 



En ne satisfaisant pas à la demande de la cour de produire l'original de l'avenant sur lequel il fonde ses prétentions, sans alléguer d'impossibilité à le produire, M. [S] ne permet pas à la cour de procéder à la vérification d'écriture requise. 



Conformément aux dispositions de l'article 198, le juge peut tirer toute conséquence de droit des déclarations des parties, de l'absence ou du refus de répondre de l'une d'elles et en faire état comme équivalant à un commencement de preuve par écrit.



La société [K] Invest produit deux documents comportant trois signatures de Mme [D] : une attestation faite par celle-ci, déniant sa signature sur l'avenant, faite en français et en anglais et signée sous chaque version, et une attestation de la même faite sur le formulaire Cerfa idoine. Ces trois signatures sont lègèrement différentes entre elles comme avec celle du bail initial.



A l'inverse, l'avenant produit en copie comporte une signature de Mme [D] identique en tous points à celle du bail initial, comme une photographie, ce qui tend à accréditer l'explication de l'appelante selon laquelle la signature de l'avenant est une copie numérique incrustée sur le document. Le fait pour M. [S] de ne pas produire l'original de l'avenant tend également à accréditer cette explication. 



Compte tenu de ce qui précède et par application de l'article 198 précité, le document intitulé "avenant au bail du 1er août 2011", produit en copie et non en original, doit être considéré comme un faux, ayant utilisé une copie de la signature de la gérante de la société bailleresse apposée sur le bail initial, et écarté des débats de ce fait.



1-2) Sur la demande au titre des travaux



Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.



L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé : a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas.



Le contrat de bail stipule en page 3, article Etat des lieux, que "le preneur s'engage à réaliser les travaux de réhabilitation de l'appartement estimés à 800 000 euros." En page 8, dans l'article Loyer, il est précisé que "compte tenu des travaux de réhabilitation du bien loué, à la charge exclusive du preneur estimés comme précisé précédemment à 800 000 euros. Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de 18 000 euros charges de copropriété incluses." 



La société [K] Invest soutient que les travaux prescrits dans le contrat de bail, bien que non listés, n'ont pas été réalisés. 



Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 



Les parties n'ont produit aucun état des lieux d'entrée, ni n'allèguent en avoir établi un.



Il appartient à M. [S], qui prétend avoir rempli son obligation, d'en rapporter la preuve, étant rappelé que "l'avenant" du 13 avril 2012, considéré comme étant un faux, a été écarté et ne peut valoir preuve de la réalisation desdits travaux. 



Il ne verse aucun justificatif établissant la réalisation des travaux allégués. Pour sa part, la société Katamon verse aux débats un "rapport" de comparaison entre des clichés photographiques pris quelques semaines avant la prise de possession de M. [S], que ce dernier ne conteste pas, et ceux pris dans le cadre d'un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 13 décembre 2024. Si l'auteur du rapport n'est pas identifié, la comparaison des 18 clichés "avant-après" pris à différents endroits de l'appartement démontre qu'il n'a été procédé à aucun changement significatif entre les deux périodes, que ce soient les revêtements de sols ou murs, les équipements, les huisseries, etc.



Dans le cadre d'une procédure d'instruction impliquant les mêmes parties, la police a procédé à l'audition de Mme [R] [W], gardienne de l'immeuble situé [Adresse 9]. Celle-ci, gardienne de l'immeuble depuis 1991, a déclaré n'avoir constaté aucuns grands travaux au domicile de M. [S] depuis son installation, ni installation de protection dans les parties communes, ni manifestations sonores ou présence d'entreprises de BTP. Entendu, M. [J] [V], gérant de la société Geralpha Gestion, syndic de l'immeuble depuis 2007, a indiqué ne pas avoir constaté de travaux d'ampleur affectant les parties communes ni avoir constaté de tels travaux au domicile de M. [S]. Il a ajouté être entré dans l'appartement au début des années 2020 et avoir constaté que celui-ci était "dans son jus d'origine, dans le même état que lorsqu'il est entré dans les murs en 2011 je pense, il ne semblait pas avoir bénéficié de grands travaux."



Il résulte de ce qui précède qu'il est établi que M. [S] n'a pas exécuté son obligation de réaliser des travaux à concurrence de 800 000 euros, ayant justifié une minoration des loyers pendant le temps de la location au titre du bail initial. 



Il sera ajouté que la preuve rapportée par la société [K] Invest du défaut d'exécution par M. [S] des travaux mis à sa charge par le contrat vient confirmer la fausseté du document produit par ce dernier comme "avenant" au contrat de bail, selon lequel la gérante de la société [K] reconnaît la réalisation de travaux dans l'appartement à hauteur de la somme de 1 475 000 euros.



Les loyers ont été minorés pendant toute la durée du bail initial en contrepartie de l'exécution des travaux par le preneur. En n'exécutant pas son obligation, M. [S] a causé à la SCI [K] Invest, bailleur pendant toute la durée du bail initial, un préjudice équivalent aux loyers normaux non perçus, lesquels avaient été estimés par les parties par équivalence au montant des travaux à faire, soit 800 000 euros de manque à gagner.



Dès lors, ajoutant au jugement, il convient de condamner M. [S] à verser à la SCI [K] Invest la somme de 800 000 euros de dommages-intérêts à ce titre, outre intérêts au taux légal à compter de l'arrêt, la clause d'intérêts contractuels ne s'appliquant pas à cette indemnité.



1-3) Sur l'arriéré de loyers



La société [K] Invest sollicite la condamnation de M. [S] à lui verser la somme de 66 000 euros d'arriéré de loyers, représentant les loyers échus de juin 2019 à janvier 2023, outre 318,85 euros représentant le coût du commandement de payer.



Selon l'article 1342-1 du code civil, et l'article 1236 avant la réforme du 1er octobre 2016, le paiement peut être fait même par une personne qui n'y est pas tenue, sauf refus légitime du créancier.



L'article 1342-2, ancien 1239, du code civil, énonce que le paiement doit être fait au créancier ou à la personne désignée pour le recevoir. Le paiement fait à une personne qui n'avait pas qualité pour le recevoir est néanmoins valable si le créancier le ratifie ou s'il en a profité.



En l'espèce, M. [S] soutient avoir réglé les charges de copropriété de la société [K] Invest entre les mains du syndic de copropriété, en ses lieux et place, à hauteur de la somme totale de 240 429,92 euros au moyen de chèques adressés à ce dernier et tirés sur le compte de sociétés dont M. [S] détient la majorité du capital (sociétés MMGS, [Q], JDL Beauté). Il sollicite donc la compensation entre sa dette de loyers, non discutée, et les sommes payées au bénéfice du bailleur, entraînant l'extinction de cette dette car il soutient avoir réglé au titre des charges de copropriété une somme supérieure à l'arriéré de loyers dû.



Il verse aux débats un "relevé de compte propriétaire" au 31 décembre 2014 et un autre arrêté au 24 mai 2022 (ses pièces 1 et 5), adressés à la "SCI [S] - [K] Invest" mentionnant plusieurs versements par chèques (avec numéro de chèque) au bénéfice du propriétaire : 

- [B] [K] //SARL MMGS

- [B] [K] INVEST C/O

- [B] [K] Invest // Chat

- [B] [K] Invest/Beate

dont le dernier est survenu le 13 mars 2019. 



Ces mentions ne permettent pas de déterminer que M. [S] est l'auteur des paiements, et ce d'autant plus qu'il précise lui-même que les paiements ont été faits par des sociétés dont il est le gérant, et donc pas à titre personnel. Il ne verse aucun justificatif établissant que les paiements ont été faits au moyen de fonds lui appartenant. En outre, lors de son audition, M. [V], représentant le syndic, a indiqué avoir reçu de M. [S] la somme totale de 184 576,66 euros entre octobre 2011 et mars 2019, précisant que M. [S] s'était présenté comme le propriétaire de l'appartement, à qui il adressait en cette qualité les appels de charges, et qui les réglait par l'intermédiaire de sociétés "qui semblaient détenues par M. [S]." Il a en revanche dénié recouvrer les loyers de l'appartement pour le compte de la société [K] Invest, n'ayant pas reçu de mandat de gestion locative. 



M. [S] ne justifie pas être créancier des sociétés MMGS, [Q] et JDL Beauté, permettant d'établir que ces sociétés lui auraient réglé leur dette en payant la sienne propre envers son bailleur, par le biais du paiement d'une dette dudit bailleur, permettant ensuite l'extinction de la dette de loyers par compensation.



Ainsi, M. [S] ne justifie pas avoir réglé directement et personnellement une créance de la société [K] Invest, de sorte qu'il ne peut y avoir de compensation entre les versements faits par des sociétés tierces entre les mains du syndic de copropriété en faveur de la société [K] et sa dette de loyers par ailleurs non discutée.



Il convient donc d'infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande et de le condamner à verser à la société [K] Invest la somme de 66 000 euros représentant les loyers dus avant la cession de l'appartement. 



Conformément à la clause en ce sens du contrat de bail (paragraphe Loyer, page 8), non discutée, les sommes dues par M. [S] sont assorties d'un intérêt contractuel de 1 % par mois jusqu'à complet paiement à compter de chaque échéance. La capitalisation des intérêts échus pour une année entière sera ordonnée ainsi que demandé.



Il n'y a en revanche pas lieu de faire droit à la demande au titre du commandement de payer, celui-ci n'étant pas un dépens de la présente procédure, ni un acte indispensable à celle-ci, une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception suffisant pour un coût moindre.



2) Sur la résiliation du bail



Le premier juge, constatant que la société [K] Invest avait assigné M. [S] en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers moins de deux mois après avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX, a déclaré irrecevable cette demande de résiliation du bail au visa de l'article 24 II à IV de la loi du 6 juillet 1989.



La société Katamon Estates Ltd, venant aux droits de la société [K] Invest du fait de l'acquisition du bien loué, sollicite l'infirmation de ce chef du jugement et demande à la cour de prononcer la résiliation du bail pour manquement par M. [S] à ses obligations contractuelles sur le fondement de l'article 1227 du code civil pour avoir falsifié la signature de l'ancien bailleur et pour avoir utilisé commercialement l'appartement pour des tournages de productions audiovisuelles, en violation des clauses du bail et du règlement de copropriété.



M. [S] sollicite la confirmation du jugement, rappelant les termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et son application aux instances en résiliation du bail, fondées ou non sur une clause résolutoire, dès lors qu'un arriéré locatif est le motif de la résiliation. Subsidiairement, il conclut au rejet de la demande de résiliation du bail dès lors que les manquements allégués sont antérieurs à la vente et que la société Katamon Estates Ltd ne peut donc s'en prévaloir, faute de subrogation ou cession de créance stipulée dans l'acte de vente.



La société [K] Invest n'a pas sollicité l'infirmation du chef du jugement déclarant irrecevable sa demande de résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer.



2-1) Sur la recevabilité de la demande de résiliation pour faute du preneur



Aucune des parties ne conteste l'irrecevabilité de la demande de résiliation du bail formée par la société [K] Invest pour défaut de paiement des loyers, sur laquelle il n'y a donc pas lieu de revenir.



La société Katamon Estates Ltd, venant aux droits de la société [K] Invest, sollicite l'infirmation du jugement ayant déclaré celle-ci irrecevable en sa demande, mais ne réitère pas cette demande dans les mêmes termes à hauteur de cour, elle fonde sa demande sur un motif nouveau et distinct : la faute du preneur.



La résiliation du bail pour faute du preneur n'est pas subordonnée, pour sa recevabilité, aux conditions de forme et délais de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La recevabilité de cette demande pour ce nouveau motif, substitué au précédent examiné en première instance, n'est pas discutée par les parties.



Par conséquent, il convient d'infirmer le chef du jugement ayant déclaré irrecevable la demande de résiliation du bail et de statuer sur cette demande.



2-2) Sur le bien-fondé de la demande de résiliation du bail



Selon l'article 1199 du code civil, le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV. 



L'article 1217 du même code énonce que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :

- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;

- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;

- obtenir une réduction du prix ;

- provoquer la résolution du contrat ;

- demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.



Il est constant que l'acquéreur de l'immeuble ne peut agir contre le locataire pour des manquements au bail antérieurs à la vente sauf cession de créance ou subrogation expresse (3e Civ., 2 octobre 2002, n° 01-00.696).





Par jugement du 12 janvier 2023, rendu dans le cadre d'une procédure de saisie immobilière des biens de la société [K] Invest, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris a constaté la vente amiable reçue le 21 novembre 2002 par Me [Y], notaire à Paris, de l'appartement qu'elle a donné à bail à M. [S], vente au profit de la société Katamon Estates Ltd. L'attestation de vente produite ne mentionne aucune subrogation du vendeur à l'acquéreur, ni de cession de créance. L'acte de vente lui-même n'est pas produit.



Le bail accordé par la société [K] Invest s'est renouvelé par tacite reconduction, conformément à la clause en ce sens, le 1er novembre 2022.



Faute de justifier d'une subrogation dans les droits de la société [K] Invest ou d'une cession de créance, il appartient à la société Katamon Estates Ltd, bailleur à compter de la cession, de rapporter la preuve de manquements contractuels de la part de M. [S] survenus depuis qu'elle a acquis l'appartement, soit le 21 novembre 2022.



2-2-1) Sur le faux



S'il n'est pas établi à quelle date le faux "avenant au contrat de bail" a été réalisé, la date portée dessus n'étant pas fiable, il apparaît des pièces produites aux débats que le conseil de M. [S] s'en est prévalu pour le compte de son client dans un courrier adressé au conseil de la société [K] Invest en date du 14 juin 2022, faisant suite au commandement de payer délivré par la société bailleresse, et contestant la créance visée dans l'acte. 



Ce faux document a donc été créé et opposé à la société [K] Invest avant la cession de l'appartement, et en outre M. [S] ne s'en prévaut pas à l'encontre des demandes formées par la société Katamon Estates Ltd.



Dès lors, le manquement que constitue l'établissement d'un faux document comportant une imitation de signature du bailleur, opposé audit bailleur par le preneur, étant survenu avant la cession de l'immeuble loué, la société Katamon Estates Ltd n'est pas fondée à s'en prévaloir pour fonder sa demande de résiliation du bail pour faute du preneur.



2-2-2) Sur la mise à disposition de l'appartement pour des tournages



La société Katamon Estates Ltd reproche à M. [S] d'avoir utilisé l'appartement à des fins commerciales prohibées par le contrat de bail, en mettant celui-ci à disposition de sociétés pour des tournages de productions audiovisuelles. 



Elle fait valoir que l'appartement a servi entre 2021 et 2022 pour le tournage de la série "D'Argent et de Sang" et produit un contrat de mise à disposition de l'appartement conclu le 19 mai 2022 entre la société Curiosa, société de production, et la société Vitamin P, en présence de la société 20 000 Lieux, dénommée "l'agence", selon lequel la société 20 000 Lieux a proposé à la société Curiosa divers biens aux fins de tournage, biens appartenant ou gérés par la société Vitamin P, et parmi les divers lieux envisagés, a été retenu l'appartement situé [Adresse 10], pour un tournage selon un calendrier allant du 7 au 9 juillet 2022.



S'il n'est justifié d'aucun accord du propriétaire pour la mise à disposition de l'appartement à des fins de tournage de productions audiovisuelles, la mise à disposition de l'appartement, à la supposer effectuée, est antérieure à la cession de l'appartement à la société Katamon Estates Ltd, de sorte que celle-ci ne peut s'en prévaloir à titre de manquement de la part du preneur à bail pour fonder sa demande de résiliation du contrat. La circonstance qu'en 2025, selon procès-verbal de constat de commissaire de justice du 4 juillet 2025, l'appartement soit toujours proposé par la société 20 000 Lieux, sur son site internet, pour des tournages ne constitue pas un manquement suffisamment grave de la part du preneur dès lors qu'il n'est pas démontré l'usage effectif de l'appartement à cette fin.



La demande de résiliation du bail pour faute du preneur sera rejetée, ainsi que les demandes subséquentes d'expulsion et condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.



3) Sur les demandes indemnitaires de la société [K] Invest



Le premier juge, saisi d'une demande par la société [K] Invest de condamner M. [S] à l'indemniser pour le préjudice causé par le caractère dilatoire de la prétention d'irrecevabilité de la demande de résiliation du bail, soulevée la veille de l'audience, a rejeté cette demande en raison de l'oralité de la procédure et de l'irrecevabilité qui a été prononcée pour ladite demande de résiliation du bail.



La société [K] Invest sollicite l'infirmation de ce chef du jugement et réitère sa demande indemnitaire, à hauteur de la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts. Elle forme en outre une demande de condamnation de M. [S] à lui verser la somme de 19 800 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier résultant de l'usage commercial non autorisé de l'appartement. Elle indique avoir découvert ce manquement en 2025 et sollicite une indemnisation équivalant à la rémunération du locataire pour la mise à disposition de l'appartement.



M. [S] conclut à la confirmation du jugement, rappelant l'oralité de la procédure devant le juge des contentieux de la protection, qui commande que les demandes sont formées à l'audience, et faisant observer que, s'il a soulevé une fin de non-recevoir la veille de l'audience, la société [K] Invest y a répondu le jour-même sans demander de renvoi.



Sur la demande indemnitaire au titre de la fin de non-recevoir soulevée tardivement, c'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelant, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a rejeté la demande, rappelant d'une part l'oralité de la procédure devant le juge des contentieux de la protection et d'autre part la pertinence du moyen soulevé, auquel il a été fait droit. Le jugement sera confirmé de ce chef.



Quant au préjudice financier tiré de l'usage commercial prohibé de l'appartement, la société [K] Invest ne rapporte pas la preuve d'une part de la réalité du tournage dans l'appartement qu'elle louait, constituant le cas échéant une faute du preneur à défaut d'autorisation préalable du bailleur, et d'autre part d'un préjudice tiré de cette faute alléguée.



Sa demande sera par conséquent rejetée.



4) Sur la demande de la société Katamon Estates Ltd



La société Katamon Estates Ltd sollicite de la cour qu'elle "dise qu'en sa qualité de propriétaire de l'appartement, la société Katamon pourra se rendre sur les lieux afin d'effectuer un état des lieux à dessein d'ajuster la prime d'assurance." Elle se prévaut d'une mise en demeure adressée à M. [S] le 24 février 2024 afin d'entrer dans les lieux pour constater l'état général du logement en raison de fuites dans l'immeuble. Elle indique avoir formé la même demande en référé, qui a été rejetée, un appel étant pendant devant la cour d'appel de Paris. 



M. [S] conclut au rejet de la demande.



Cette demande, bien que formulée de façon peu claire, s'analyse en une demande d'être autorisée à entrer dans les lieux loués, et saisit valablement la cour.



Par courrier du 1er février 2023, notifié par commissaire de justice le 6 février 2023, la société Katamon Estates Ltd a informé M. [S] de la cession de l'appartement loué à son profit et de son souhait de visiter cet appartement dès que possible "afin d'ajuster le montant de la prime qu'elle doit régler à son assureur immobilier" et a sollicité ses dispositions à ce titre. 



Elle a réitéré cette demande par courrier du 26 février 2024, demandant à M. [S] de pouvoir visiter l'appartement pour :

- souscrire une police d'assurance adéquate,

- évaluer la réalisation de travaux d'installation d'un interphone, voté en assemblée générale des copropriétaires,

- évaluer la réalisation de travaux de plomberie, une fuite d'eau dans l'appartement étant suspectée. 

Le courrier précise que la visite est fixée au 11 mars 2024 à 15h et il est demandé à M. [S] de faire le nécessaire pour en permettre le déroulement.



La société Katamon Estates Ltd, qui ne fonde pas en droit sa demande, n'alléguant aucune disposition légale ou réglementaire ni aucune clause du contrat de bail à l'appui de celle-ci, ne rapporte pas la preuve de l'opposition de M. [S] à sa demande, justifiant le cas échéant qu'il soit passé outre cette opposition et qu'elle soit autorisée à pénétrer dans le domicile du locataire. Elle ne justifie par ailleurs d'aucune urgence afférente à une fuite d'eau dans l'immeuble, susceptible de provenir de l'appartement loué par M. [S], ou de travaux nécessaires d'installation d'un interphone.



Sa demande d'autorisation sera par conséquent rejetée. 



5) Sur les frais du procès



Les termes du présent arrêt commandent d'infirmer les chefs du jugement relatifs aux dépens et aux frais irrépétibles. Statuant à nouveau et y ajoutant en appel, la cour condamne M. [S] aux dépens de première instance et d'appel et à verser à la société [K] Invest la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles. La demande de la société Katamon Estates Ltd est rejetée.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



INFIRME le jugement rendu le 30 août 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a : 



- déclaré irrecevable la demande de prononcé de la résiliation du contrat de bail conclu le 1er août 2011 entre la société [K] Invest et M. [F] [S] relativement à un appartement sis [Adresse 6] ;



- débouté la société [K] Invest de sa demande en paiement de l'arriéré locatif ; 



- condamné la société [K] Invest et la société Katamon Estates Limited à verser à M. [F] [S] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- condamné la société [K] Invest et la société Katamon Estates Limited aux dépens ; 



le CONFIRME pour le surplus,



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,



CONDAMNE M. [F] [S] à verser à la société [K] Invest les sommes de :



- 800 000 euros de dommages et intérêts au titre des travaux non réalisés dans l'appartement, outre intérêts au taux légal à compter de l'arrêt,



- 66 000 euros au titre de l'arriéré locatif courant de juin 2019 à janvier 2023, outre intérêts contractuels de 1 % par mois jusqu'à complet paiement à compter de chaque échéance, 



ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,



DÉCLARE recevable la demande de résiliation du bail formée par la société Katamon Estates Ltd venant aux droits de la société [K] Invest,



REJETTE la demande de résiliation du bail formée par la société Katamon Estates Ltd venant aux droits de la société [K] Invest,



REJETTE la demande de la société [K] Invest au titre du préjudice financier,



REJETTE la demande de la société Katamon Estates Ltd tendant à être autorisée à pénétrer dans l'appartement loué par M. [F] [S],



CONDAMNE M. [F] [S] aux dépens de première instance et d'appel et à verser à la société [K] Invest la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles,



REJETTE la demande du même chef formée par la société Katamon Estates Ltd,



REJETTE toutes autres demandes.





 LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,