Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 2 juillet 2026, n° 25/11686

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Aude ABOUKHATER


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Yohann LAPLANTE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/11686 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBT2G

N° MINUTE : 
11 JCP






JUGEMENT 
rendu le jeudi 02 juillet 2026


DEMANDEUR
Monsieur [R] [T]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Yohann LAPLANTE, avocat au barreau du VAL D’OISE


DÉFENDEUR
Monsieur [N] [K]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Aude ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, toque : G31
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056-2026-02235 du 02/02/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 19 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 juillet 2026 par Olivier ADAM, Vice-président assisté de Clémence MULLER, Greffière


Décision du 02 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/11686 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBT2G

FAITS ET PROCEDURE

Par exploit du Commissaire de Justice en date du 25 novembre 2025 Monsieur [R] [T] a fait assigner Monsieur [N] [K] aux fins de voir :
Constater les manquements graves et répétés de Monsieur [N] [K] à ses obligations d'user paisiblement des locaux loués et de permettre l'exécution des travaux nécessaires, en application des articles 7 b) et e) de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du Code civil,
Constater la matérialité des troubles de voisinage et des entraves aux travaux, Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail d'habitation liant Monsieur [R] [T] à Monsieur [N] [K], portant sur le logement sis [Adresse 3], aux torts exclusifs de Monsieur [N] [K],Ordonner en conséquence l'expulsion de Monsieur [N] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 3], avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, et ce, dans les plus brefs délais suivant la signification du jugement,Condamner Monsieur [N] [K] au paiement des loyers et charges restant dus à la date de la présente assignation, et de l'indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, à compter de la date de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux,Condamner Monsieur [N] [K] à verser à Monsieur [R] [T] la somme de 10 860,31 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel et moral subi,Condamner Monsieur [N] [K] à payer à Monsieur [R] [T] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir,Condamner Monsieur [N] [K] aux entiers dépens de l'instance.
A l'appui de ses prétentions le demandeur expose qu'il a loué en date du 28 août 1999 à Monsieur [N] [K] un logement situé [Adresse 3] et que depuis plusieurs années, le comportement du défendeur est source de troubles graves et répétés, rendant la jouissance paisible des lieux impossible pour l'ensemble des occupants de l'immeuble et constituant une entrave caractérisée aux obligations du locataire. Il précise qu'il a été mis en demeure par le Service Technique de l'Habitat de la Ville de Paris de réaliser des travaux de sécurité et de salubrité dans le logement dont notamment la rénovation du tableau électrique et du ballon d'eau chaude et n'a pu respecter ses obligations du fait de l'opposition du locataire et ensuite de son agressivité envers les ouvriers de l'entreprise, mais aussi à l'égard d'un voisin, du syndic et du demandeur lequel a été condamné par le Tribunal de Police pour n'avoir pas fait effectuer les travaux.

L'affaire a été appelée le 30 janvier 2026 et renvoyée au 19 mai 2026 pour plaidoirie.

A l'audience, Monsieur [R] [T] a comparu, représenté et réitéré ses prétentions, renvoyant pour de plus amples développements à ses conclusions.

Monsieur [N] [K] a comparu, représenté, et indiqué qu'il avait eu la visite de l'inspecteur de salubrité qui a constaté des difficultés de vétusté dont le tableau électrique et que rien n'a été fait et demandé que les travaux devaient être effectués par une autre société que BATINORD a cause des coupures d'eau. Il indique que le propriétaire a été condamné par le Tribunal de police et qu'il s'est constitué partie civile et sollicite par ailleurs la somme de 3 418,80 Euros au titre du préjudice de jouissance soit 35% du loyer sur 2 ans car les travaux n'ont toujours pas été effectués. Il ajoute qu'il n'y a eu qu'un seul refus et que cela n'a pas été réitéré et qu'il n'y a pas de préjudice de jouissance car les faits antérieurs au 25 novembre 2022 sont prescrits tandis que les mécontentements concernant les coupures d'eau sont justifiés. Il sollicite en conséquence le débouté du demandeur et sa condamnation au paiement de la somme de 3 418,80 Euros au titre du préjudice de jouissance, les dépens restant à la charge de l'Etat.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026, il sera statué par jugement contradictoire susceptible d'appel.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en résiliation du bail et expulsion

L'article 1353 du code civil énonce que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d'alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En application de l'article 1363 du code civil, nul ne peut se constituer de titre à soi-même, ce dont il résulte que les déclarations d'une partie doivent être étayées par des éléments objectif en vue d'acquérir une valeur probante.

L'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir.

L'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris.

L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Il est de jurisprudence constante que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. Peuvent agir sur ce fondement toutes les personnes subissant directement et personnellement le trouble. Et l'action peut être dirigée à l'encontre de tout voisin auteur des nuisances, quel que soit son titre d'occupation.

Il s'agit d'une responsabilité objective qui s'appuie sur la constatation du dépassement d'un seuil de nuisance - trouble excessif ou anormal - sans qu'il soit nécessaire d'imputer celui-ci à une faute ou à l'inobservation d'une disposition législative ou réglementaire. Le demandeur doit néanmoins rapporter la preuve de ce que les troubles invoqués dépassent les inconvénients normaux du voisinage compte tenu de l'environnement local, caractérisé par le mode normal de vie et d'activité du secteur concerné. Pour cela, il faut d'une part que le trouble ait un caractère continu ou, au moins, répétitif et qu'il soit d'autre part anormal. Il convient de préciser que l'anormalité est celle du trouble, non celle du dommage, car c'est le trouble anormal qui constitue le fait générateur de cette responsabilité sui generis.

En l'espèce le bailleur invoque les manquements graves du locataire d'user paisiblement des locaux loués et de permettre l'exécution des travaux nécessaires pour demander la résiliation judiciaire du contrat de bail d'habitation portant sur le logement sis [Adresse 3] et ordonner en conséquence l'expulsion du locataire avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, et ce, dans les plus brefs délais suivant la signification du jugement. Le locataire invoque la prescription triennale et l'absence de refus réitérée et de nuisances.

Au regard des débats et des pièces produites il apparaît que :

- S'agissant des faits antérieurs au 25 novembre 2022 :

La société BATINORD est intervenue en 2015 dans le logement de Monsieur [N] [K] ("chambre 57") sur demande du propriétaire, pour rénovation des installations. Le bailleur produit la facture de telle sorte qu'il peut être constaté que les travaux ont eu lieu. Monsieur [N] [K] indique que les travaux n'avaient pas bien été faits, sans autre précision.

Au cours de l'année 2021, la présidente du conseil syndical adresse un courrier à Monsieur [R] [T] pour relater un incident avec Monsieur [N] [K] du 12 août 2021 "vociférant à plein poumons" alors qu'elle a été obligée de fermer l'eau de la colonne suite à une fuite intervenue au studio 26. Elle précise que redescendue avec l'ouvrier pour restituer l'eau, l'individu du [Adresse 4] (Monsieur [N] [K]) a brandi un marteau en disant "si vous étiez un homme je vous aurais fracassé le crâne". Elle indique que "cet homme est dangereux".

En date du 15 juin 2022 Monsieur [N] [K] dépose une main courante évoquant les travaux chez son voisin et le fait qu'il y a une bâche pour protéger le parquet du palier et que cette bâche n'a pas été retirée malgré sa demande. Il précise que de ce fait quand il rentre chez lui, il "emmène plein de poussière" et que "c'est agaçant".

Le 16 juin 2022 la présidente du conseil syndical relate dans un courriel la menace de Monsieur [N] [K] de "casser la gueule" de son voisin.

En date du 14 août 2022 le voisin, Monsieur [E], porte plainte car la veille Monsieur [N] [K] lui a porté de violents coups sur sa porte produisant son ouverture et a voulu lui porter un coup de poing au visage, qu'il a évité en se protégeant avec ses bras, qu'il a alors appelé la police qui lui a conseillé de s'éloigner de son logement. Il est à cet égard produit par le demandeur les photos de la porte palière portant trace de dégradations suites aux coups.

Par ailleurs, les parties produisent les différents courriers adressés par Monsieur [N] [K] notamment au bailleur, comportant des considérations diverses et évoquant de manière récurrente les menaces et persécutions en lien qu'il subirait du fait de ses oppositions aux coupures d'eau (courrier du 13 septembre 2022).

Au regard de ces éléments, qui ne sont pas contestés par le défendeur, il est invoqué la prescription triennale de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour considérer que ces faits ne peuvent être pris en compte. Or, les dispositions dudit article, si elles créent une règle de prescription s'agissant des actions liées au contrat, à savoir une limitation des créances réciproques, n'ont absolument pas pour effet de faire disparaître des débats les faits générateurs d'un litige quel que soit leurs dates de commission.

Il est donc constaté formellement que des incidents sont intervenus en 2021 et 2022 mettant en cause Monsieur [N] [K] et dépassant l'usage normal et paisible de la copropriété. Le bailleur produit à ce sujet plusieurs courriers d'avertissement adressés à son locataire suite aux faits.

Il est donc démontré que les dispositions de l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas respectées par le défendeur avant le 25 novembre 2022.

- S'agissant des faits postérieurs au 25 novembre 2022 :

Au regard des pièces produites il apparaît que :

En date du 10 septembre 2023 la présidente du Conseil syndical indique à Monsieur [R] [T] que encore une fois son locataire s'est empoigné avec un ouvrier pour une coupure d'eau annoncée pas suffisamment à l'avance et que "cela va mal se terminer".
Décision du 02 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/11686 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBT2G

Sur sollicitation de Monsieur [N] [K] un inspecteur de salubrité est intervenu avec son accord le 18 mars 2024 dans son studio, pour constater des désordres devant être pris en charge par le propriétaire, dont la vétusté du tableau électrique.

En date du 15 mai 2024 Monsieur [R] [T] a écrit au service technique de l'habitat pour faire part de ses difficultés avec le locataire et en date du 10 mars 2025 adresse une lettre LRAR au locataire suite aux refus de faire entrer l'entreprise le mettant en demeure de donner accès et ses disponibilités pour des travaux par l'entreprise BATINORD.

Par courrier LRAR du 20 mai 2025 Monsieur [N] [K] demande que ce soit une autre entreprise et à partir de la fin juillet.

En date du 30 juin 2025 un Commissaire de justice est mandaté par le bailleur pour rencontrer, dans le cadre d'une sommation de donner accès au logement. Monsieur [N] [K] réitère son refus de faire entrer l'entreprise BATINORD qui a été selon lui agressive et menaçante à son égard.

Le défendeur produit à cet égard une main courante déposée le 9 décembre 2025 lors de laquelle il déclare qu'il fait l'objet de menaces depuis 2022 de la part d'un employé de la société BATINORD, Monsieur [H] [X] qui le terrorise et est envoyé par son voisin Monsieur [E], qui le terrorise également, ceci le conduisant à craindre une agression de leur part.

Enfin, Monsieur [N] [K] produit deux pétitions qu'il a mis en œuvre, contre les interventions de la société BATINORD ainsi que deux attestations.

Il est donc constaté qu'à la suite des altercations intervenues entre Monsieur [N] [K] et un employé de la société BATINORD intervenant sur cet immeuble, alors qu'il n'est pas démontré que cet employé a manqué à ses obligations, celui-ci refuse l'intervention de cette société de manière explicite et réitérée, ceci étant démontré à compter de la mise en demeure du 10 mars 2025.

Or, force est de constater qu'en tout état de cause le locataire ne peut faire le choix de l'entreprise intervenant dans le logement dont il n'est pas propriétaire et que pour autant Monsieur [N] [K] refuse l'intervention de l'entreprise mandatée au regard de motifs imprécis et semblant relever essentiellement d'un ressenti et d'une dégradation relationnelle avec ses interlocuteurs.

En conséquence, Il est donc démontré que les dispositions de l'article 7 en ses paragraphes b et e de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas respectées par le défendeur après le 25 novembre 2022.

Il sera donc fait droit à la demande de résiliation du bail à la date de la présente décision et d'expulsion du locataire.


Sur les demandes indemnitaires

Monsieur [R] [T] sollicite la condamnation de Monsieur [N] [K] à lui verser la somme de 10 860,31 Euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel et moral subi, dont 860,31 Euros au titre du préjudice matériel et 10 000 Euros au titre du préjudice moral.

Sur le préjudice matériel

Monsieur [R] [T] invoque les frais liés à sa condamnation à payer la somme de 400 Euros au titre des contraventions pour non-exécution des travaux et la somme de 460,31 Euros au titre des frais engagés.

Cependant, les frais liés aux condamnations pénales ne peuvent être remis en cause hors les voies de recours habituelles, de telle sorte qu'il ne peut être fait droit à leur remboursement par Monsieur [N] [K]. S'agissant des frais de procédure annexes au présent litige (commandement de justifier de l'assurance et sommation de donner accès au logement), le bailleur produit les justificatifs, de telle sorte que Monsieur [N] [K] sera condamné au paiement de la somme de 460,31 Euros.

Sur le préjudice moral

Monsieur [R] [T] sollicite la somme de 10 000 Euros au titre du préjudice moral, indiquant que les plaintes des voisins, les menaces et la nécessité d'intervenir constamment ont généré un stress et une anxiété considérables.

Cependant le demandeur ne produit pas d'éléments démontrant un préjudice ni même la réalité du quantum demandé, et partant les liens éventuels entre son préjudice et le comportement du défendeur.

En conséquence il ne peut être fait droit à cette demande.


Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Monsieur [N] [K] sollicite des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance précisant qu'il s'est par ailleurs constitué partie civile. Il sollicite la somme de 3 418,80 Euros au titre du préjudice de jouissance soit 35% du loyer sur 2 ans car les travaux n'ont toujours pas été effectués.

Il apparaît cependant que d'une part des travaux importants ont été effectués en 2015 alors qu'il est démontré d'autre part que Monsieur [N] [K] s'est opposé de manière constante à l'intervention de la société BATINORD lorsque le bailleur l'a sollicité, lequel à dû ensuite lui adresser à partir de mars 2025 une mise en demeure par LRAR et en mai 2025 une sommation d'huissier. Dès lors, et alors que Monsieur [N] [K] ne démontre pas concrètement, quels ont été ses préjudices dans l'utilisation ou l'habitabilité du logement, il ne peut être fait droit à la demande.


Sur les demandes accessoires

Au regard de la solution du litige et de l'équité il ne sera pas fait droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La charge des dépens sera laissée à la charge de l'Etat.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail d'habitation en date du 28 août 1999 liant Monsieur [R] [T] à Monsieur [N] [K], portant sur le logement sis [Adresse 3], aux torts exclusifs de Monsieur [N] [K],

ORDONNE en conséquence l'expulsion de Monsieur [N] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 3], avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, et ce, à l'issue du délai de 2 mois suivant la notification d'un commandement de quitter les lieux,

CONDAMNE Monsieur [N] [K] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, à compter de la date de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux,

CONDAMNE Monsieur [N] [K] à verser à Monsieur [R] [T] la somme de 460,31 Euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel,

REJETTE les autres demandes,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de de droit,

LAISSE les dépens à la charge de l'Etat.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection.