Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, Référés civils, 30 juin 2026, n° 25/00602

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE :


Dans le cadre d'une procédure opposant monsieur [R] [U], madame [F] [U] et monsieur [K] [U] à la société à responsabilité limitée A2C 74, à monsieur [L] [B], à la société anonyme CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT, garant de livraison à prix et délais convenus et à la société d’assurance mutuelle SMABTP, assureur de responsabilité de la société à responsabilité limitée A2C 74 en raison de désordres affectant des ouvrages édifiés dans le cadre de deux contrats de construction de maison individuelle, une expertise judiciaire a été ordonnée par le juge des référés le 22 octobre 2024 et confiée à monsieur [M] [G], expert près la cour d'appel de Chambéry.

Par exploits d’huissier en date des 12 et 16 décembre 2025, monsieur [R] [U], madame [F] [U] et monsieur [K] [U] ont fait assigner la société à responsabilité limitée A2C [Cadastre 1] et la société d’assurance mutuelle SMABTP, assureur de responsabilité de la société à responsabilité limitée A2C 74 et garant de livraison à prix et délais convenus pour venir aux droits de la société anonyme CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains.

Dans leurs conclusions déposées à l’audience du 10 mars 2026, monsieur [R] [U], madame [F] [U] et monsieur [K] [U] demandent au juge des référés de déclarer les opérations d’expertise communes et opposables à la société d’assurance mutuelle SMABTP, garant de livraison à prix et délais convenus, d’étendre la mission confiée à l'expert judiciaire à deux nouveaux désordres, de condamner solidairement la société à responsabilité limitée A2C 74 et la société d’assurance mutuelle SMABTP, garant de livraison à prix et délais convenus, à payer à monsieur [R] [U] et madame [F] [U] la somme de 66,18 euros chacun par jour, du 22 mai 2024 jusqu’à l’ordonnance à intervenir, de condamner la société à responsabilité limitée A2C 74 à payer à monsieur [R] [U] la somme de 34 309,80 euros à titre de provision à valoir sur la restitution de l’acompte correspondant au stade d’avancement « hors d’eau » et de condamner la société à responsabilité limitée A2C 74 à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions déposées à l’audience, la société d'assurance mutuelle SMABTP, assureur de responsabilité de la société à responsabilité limitée A2C 74, forme les protestations et réserves d’usage quant à la demande d’extension de la mission confiée à l’expert à deux nouveaux désordres.

Dans ses conclusions déposées à l’audience, la société à responsabilité limitée A2C 74 forme les protestations et réserves d’usage quant à la demande d’extension de mission mais sollicite le rejet de la demande de provision formée à son encontre.

Dans ses conclusions déposées à l’audience, la société d'assurance mutuelle SMABTP, garant de livraison à prix et délais convenus, forme les protestations et réserves d’usage sur la demande tendant à ce que les opérations d’expertise lui soient déclarées communes et opposables et sur la demande d’extension de mission mais sollicite le rejet des prétentions formées à son encontre.


Il est renvoyé aux conclusions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens soulevés au soutien de leurs prétentions.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION :


Sur la demande tendant à ce que les opérations d’expertise soient déclarées communes et opposables à la société d'assurance mutuelle SMABTP, garant de livraison à prix et délais convenus :

Vu les articles 169 et 145 du code de procédure civile ;

Ainsi qu’il a été dit dans l’ordonnance de référé du 22 octobre 2024, monsieur [R] [U] et madame [F] [U] justifient d’un motif légitime à solliciter une expertise judiciaire à l’encontre du garant de livraison à prix et délais convenus, lequel garantit la bonne exécution par la société à responsabilité limitée A2C 74, dans le cadre des contrats de construction de maison individuelle conclus avec chacune de ces deux personnes, de ses obligations d’édifier l’ouvrage dans le délai et au prix fixés au contrat. Il a d’ailleurs été fait droit à cette demande par la décision précitée et l’expertise a été ordonnée à l’encontre de la société anonyme CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT.

A la suite d’une transmission universelle de patrimoine, les obligations incombant à la société anonyme CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT dans le cadre des deux contrats de construction de maison individuelle précités ont été transmises à la société d'assurance mutuelle SMABTP. Les opérations d'expertise seront donc déclarées communes et opposables à cette société en tant que garant de livraison à prix et délais convenus.

Sur la demande d’extension de mission à deux nouveaux désordres :

Vu les articles 236 et 245 du code de procédure civile ;

Il ressort des pièces versées aux débats que des désordres non compris dans la mission initiale ont été constatés au cours des opérations d’expertise. Il apparaît conforme à l'intérêt d'une bonne administration de la justice d'étendre les investigations en cours à ces désordres. L'expert a en outre émis un avis favorable à cette extension dans une note expertale du 12 novembre 2025. Il conviendra donc de faire droit à cette demande.

Sur la demande de provision à valoir sur les pénalités de retard :

Vu les articles 835 du code de procédure civile, 1103 du code civil, L.231-2, L.231-3, L.231-6 et R.231-14 du code de la construction et de l'habitation ;

Le constructeur de maison individuelle et le garant d’achèvement sont redevables des pénalités de retard dès lors que le délai d’achèvement stipulé au contrat est expiré (avec un délai de franchise de 30 jours s’agissant du garant) et sans que le maître de l'ouvrage ait en outre à démontrer que le constructeur fait l’objet d’une procédure collective. Il appartient au constructeur et au garant, s’ils entendent échapper à leur obligation, de démontrer que le retard est imputable à l’une quelconque des causes justificatives limitativement prévues par la loi.

Ainsi qu’il a déjà été dit dans l’ordonnance de référé du 22 octobre 2024, il est indiqué dans les deux contrats de construction de maison individuelle conclus le 31 mars 2021 que le délai de réalisation des conditions suspensives est de neuf mois à compter de la signature du contrat, que le délai de commencement des travaux est de deux mois à compter de la réalisation des conditions suspensives et que l'ouvrage devra être achevé dans un délai de dix-huit mois à compter du commencement des travaux. Les ouvrages auraient donc dû être achevés dans un délai maximal de 29 mois à compter de la signature des contrats soit le 31 août 2023.

La société à responsabilité limitée A2C 74, en commençant les travaux, a implicitement mais nécessairement renoncé à se prévaloir de l'absence de réalisation des conditions suspensives stipulées à son profit et ne peut en conséquence se prévaloir, dans le cadre de la présente instance, de la non-communication d'une attestation de propriété pour prétendre que le délai d'exécution des travaux n'aurait pas commencé à courir. Le droit pour le constructeur d'interrompre le chantier en raison du retard du maître de l'ouvrage dans le paiement des acomptes ne constitue qu'une application du mécanisme juridique de l'exception d'inexécution. Les modalités de mise en œuvre de cette exception d'inexécution sont spécifiquement prévues par le contrat puisqu'il est indiqué au paragraphe 3.5 des conditions générales que le constructeur est en droit d'interrompre le chantier en cas de non-paiement d’un appel de fonds huit jours après mise en demeure restée infructueuse. La société à responsabilité limitée A2C 74 ne justifie cependant pas avoir délivré une mise en demeure au maître de l'ouvrage. Elle ne peut donc se prévaloir du non-paiement d’un acompte pour solliciter une quelconque suspension du délai de livraison.

Il est constant que les ouvrages n’étaient toujours pas achevés le 10 mars 2026, date de l'audience à laquelle l'affaire a été retenue.

Dans le cadre de la précédente ordonnance de référé, une provision à valoir sur les pénalités de retard arrêtées au 21 mai 2024 a été accordée. Au 10 mars 2026, un retard supplémentaire de 658 jours s’était donc accumulé. Le montant de la pénalité de retard prévue au contrat étant de 1/3000ème du prix convenu par jour de retard et le prix convenu pour chaque contrat étant de 198 549 euros, le montant des pénalités de retard dues pour la période allant du 22 mai 2024 au 10 mars 2026 peut être fixé pour chaque contrat à la somme de 43 546,44 euros.

L’obligation pour la société à responsabilité limitée A2C [Cadastre 1] et pour la société d'assurance mutuelle SMABTP, en tant que garant de livraison, de payer cette somme à monsieur [R] [U] et madame [F] [U] au titre des pénalités de retard n’étant pas sérieusement contestable, il conviendra de les condamner solidairement à payer à chacune de ces deux personnes une provision de ce montant.

Sur la demande de provision à valoir sur la restitution de l’acompte :

Vu les articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 1302 et suivant du code civil et L.231-2 et R.231-7 du code de la construction et de l'habitation ;

Ainsi qu’il a déjà été dit dans le cadre de la précédente ordonnance, les ouvrages ne peuvent être considérés comme hors d'eau dès lors que des infiltrations d'eau de pluie à l'intérieur des ouvrages ont pu être observées, ce qui démontre une absence d'étanchéité notamment des toits-terrasses des garages. 

L’expert judiciaire a indiqué dans son procès-verbal de visite n°1 qu’un état d’avancement « hors d’eau » signifie que la toiture est totalement installée et étanche, que les supports de couverture sont montés et que les systèmes d’évacuation des eaux pluviales sont fonctionnels, que le bâtiment est ainsi totalement protégé de la pluie et des intempéries et imperméable aux infiltrations d’eau, permettant de démarrer les travaux de second œuvre, et que dans le cas d’espèce, le hors d’eau de chaque maison n’est pas assuré dès lors que des infiltrations d’eau ont été repérées, que seul le pare-vapeur des toitures-terrasses des garages a été mis en œuvre et que les règles de l’art ne permettent pas de considérer un tel dispositif comme un revêtement d’étanchéité ni même comme une mise hors d’eau provisoire. Dans sa note expertale n°1 du 12 novembre 2025, l’expert a confirmé que le « hors d’eau » ne pouvait être considéré comme assuré.

Il n’y a pas à jouer sur les mots en distinguant une situation dans laquelle le stade « hors d’eau » ne serait pas atteint et une situation dans laquelle ce stade serait atteint mais de manière non efficace. Si des infiltrations d’eau se produisent à l’intérieur du bâtiment, c’est que le stade « hors d’eau » n’est pas atteint puisque les travaux de second œuvre ne peuvent être exécutés. Il est donc manifeste en l’espèce que le stade « hors d’eau » n’est atteint pour aucun des deux bâtiments. Le constructeur a d’ailleurs déduit de son appel de fonds « hors d’eau » le coût de travaux pourtant indispensables pour atteindre de degré d’avancement.

En l’absence de mise hors d’eau des bâtiments, l’acompte supplémentaire de 20% du prix pouvant être appelé à ce stade n’était pas exigible. La somme de 34 309,80 euros TTC réglée par monsieur [R] [U] à ce titre l’a donc été indûment et l’obligation pour la société à responsabilité limitée A2C 74 de restituer cette somme n’est pas sérieusement contestable. Il conviendra de condamner cette société à payer une provision de ce montant à monsieur [R] [U].

Sur les demandes accessoires :

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

La société à responsabilité limitée A2C 74 et la société d'assurance mutuelle SMABTP, garant de livraison, succombant, elles seront solidairement condamnées aux dépens. La société à responsabilité limitée A2C 74 sera en outre condamnée à payer aux demandeurs une indemnité au titre des frais irrépétibles dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 2 500 euros.


PAR CES MOTIFS :

Nous, François BOURIAUD, président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en matière de référé publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort,

Déclarons opposables et communes à la société d’assurance mutuelle SMABTP, garant de livraison à prix et délai convenus, les opérations d'expertise ordonnées par le juge des référés le 22 octobre 2024 et confiée à monsieur [M] [G] (RG n°24/126) ;

Disons qu'il appartiendra au greffe du tribunal d'aviser l'expert de l'intervention aux opérations d'expertise de la société d’assurance mutuelle SMABTP, garant de livraison à prix et délai convenus ;

Disons qu'une fois informé l'expert devra mettre en mesure la société d’assurance mutuelle SMABTP, garant de livraison à prix et délai convenus, de présenter ses observations sur les opérations déjà réalisées et la convoquer aux opérations futures ;

Ordonnons l'extension de la mission confiée à l'expert aux désordres suivants :
- non-conformité affectant la charpente ;
- non-respect des normes parasismique dans la mise en œuvre des travaux de gros œuvre et de charpente ;


Disons que l'expert devra répondre, s'agissant de ces désordres, aux questions contenues dans la mission initiale ;

Condamnons solidairement la société à responsabilité limitée A2C 74 et la société d’assurance mutuelle SMABTP, garant de livraison à prix et délai convenus, à payer à monsieur [R] [U] la somme de 43 546,44 euros à titre de provision à valoir sur les pénalités de retard stipulées au contrat de construction de maison individuelle dues pour la période allant du 22 mai 2024 au 10 mars 2026 ;

Condamnons solidairement la société à responsabilité limitée A2C 74 et la société d’assurance mutuelle SMABTP, garant de livraison à prix et délai convenus, à payer à madame [F] [U] la somme de 43 546,44 euros à titre de provision à valoir sur les pénalités de retard stipulées au contrat de construction de maison individuelle dues pour la période allant du 22 mai 2024 au 10 mars 2026 ;

Condamnons la société à responsabilité limitée A2C 74 à payer à monsieur [R] [U] la somme de 34 309,80 euros à titre de provision à valoir sur la restitution de l’acompte correspondant au stade d’avancement « hors d’eau » ; 

Condamnons la société à responsabilité limitée A2C 74 à payer à monsieur [R] [U], madame [F] [U] et monsieur [K] [U] la somme globale de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons solidairement la société à responsabilité limitée A2C 74 et la société d’assurance mutuelle SMABTP, garant de livraison à prix et délai convenus, aux dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 4] par mise à disposition au greffe le 30 juin 2026 ;



En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et par la greffière.


LA GREFFIERE LE PRESIDENT

Dispositif

En conséquence,
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Mande et ordonne 
A tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre les présentes à exécution.
Aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main. 
A tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis,
En foi de quoi ta minute des présentes a été signée par le président et par le greffier.
Pour exécutoire certifié conforme à l'original. scellé et délivré par le Directeur de Greffe soussigné.
Le Directeur de Greffe.

EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE 
DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS 
DEPARTEMENT DE LA HAUTE-SAVOIE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
au nom du PEUPLE FRANÇAIS


 MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 
 ORDONNANCE DE REFERE DU 30 JUIN 2026


 N° RG 25/00602 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FIKX


Président : Monsieur François BOURIAUD 
Greffière : Madame Isabelle POUYET

Débats : En audience publique le 10 Mars 2026
Prononcé : le 30 Juin 2026 par mise à disposition au greffe


DEMANDEURS

[R] [U]
né le 24 Juillet 1994 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Thomas DUNAND de la SELARL DUNAND AVOCAT, avocat au barreau d’ANNECY,

[F] [U] épouse [X]
née le 15 Novembre 1991 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Thomas DUNAND de la SELARL DUNAND AVOCAT, avocat au barreau d’ANNECY,

[K] [U]
né le 12 Août 1958 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Thomas DUNAND de la SELARL DUNAND AVOCAT, avocat au barreau d’ANNECY,

DEFENDERESSES

S.A.R.L. A2C 74, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Jack CANNARD de la SAS SAS ASTA-VOLA CANNARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

Société SMABTP venant aux droits de la société CGI FFB CAISSE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT, es qualité de GARANT A LIVRAISON A PRIX ET DELAIS CONVENUS de A[Immatriculation 1] pour le CCMI de Madame [F] [U] et pour le CCMI de Monsieur [R] [U], dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Maître Jacques CHEVALIER de la SELAS CHEVALIER MARTY CORNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Paul-marie BERAUDO, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat postulant

Société SMABTP, es qualité d’assureur RC et RCD de la société A2C 74, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Maître Nicolas BALLALOUD de la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES, avocat au barreau d’ANNECY,

























EXPOSE DU LITIGE :


Dans le cadre d'une procédure opposant monsieur [R] [U], madame [F] [U] et monsieur [K] [U] à la société à responsabilité limitée A2C 74, à monsieur [L] [B], à la société anonyme CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT, garant de livraison à prix et délais convenus et à la société d’assurance mutuelle SMABTP, assureur de responsabilité de la société à responsabilité limitée A2C 74 en raison de désordres affectant des ouvrages édifiés dans le cadre de deux contrats de construction de maison individuelle, une expertise judiciaire a été ordonnée par le juge des référés le 22 octobre 2024 et confiée à monsieur [M] [G], expert près la cour d'appel de Chambéry.

Par exploits d’huissier en date des 12 et 16 décembre 2025, monsieur [R] [U], madame [F] [U] et monsieur [K] [U] ont fait assigner la société à responsabilité limitée A2C [Cadastre 1] et la société d’assurance mutuelle SMABTP, assureur de responsabilité de la société à responsabilité limitée A2C 74 et garant de livraison à prix et délais convenus pour venir aux droits de la société anonyme CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains.

Dans leurs conclusions déposées à l’audience du 10 mars 2026, monsieur [R] [U], madame [F] [U] et monsieur [K] [U] demandent au juge des référés de déclarer les opérations d’expertise communes et opposables à la société d’assurance mutuelle SMABTP, garant de livraison à prix et délais convenus, d’étendre la mission confiée à l'expert judiciaire à deux nouveaux désordres, de condamner solidairement la société à responsabilité limitée A2C 74 et la société d’assurance mutuelle SMABTP, garant de livraison à prix et délais convenus, à payer à monsieur [R] [U] et madame [F] [U] la somme de 66,18 euros chacun par jour, du 22 mai 2024 jusqu’à l’ordonnance à intervenir, de condamner la société à responsabilité limitée A2C 74 à payer à monsieur [R] [U] la somme de 34 309,80 euros à titre de provision à valoir sur la restitution de l’acompte correspondant au stade d’avancement « hors d’eau » et de condamner la société à responsabilité limitée A2C 74 à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions déposées à l’audience, la société d'assurance mutuelle SMABTP, assureur de responsabilité de la société à responsabilité limitée A2C 74, forme les protestations et réserves d’usage quant à la demande d’extension de la mission confiée à l’expert à deux nouveaux désordres.

Dans ses conclusions déposées à l’audience, la société à responsabilité limitée A2C 74 forme les protestations et réserves d’usage quant à la demande d’extension de mission mais sollicite le rejet de la demande de provision formée à son encontre.

Dans ses conclusions déposées à l’audience, la société d'assurance mutuelle SMABTP, garant de livraison à prix et délais convenus, forme les protestations et réserves d’usage sur la demande tendant à ce que les opérations d’expertise lui soient déclarées communes et opposables et sur la demande d’extension de mission mais sollicite le rejet des prétentions formées à son encontre.


Il est renvoyé aux conclusions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens soulevés au soutien de leurs prétentions. 

MOTIFS DE LA DECISION :


Sur la demande tendant à ce que les opérations d’expertise soient déclarées communes et opposables à la société d'assurance mutuelle SMABTP, garant de livraison à prix et délais convenus :

Vu les articles 169 et 145 du code de procédure civile ;

Ainsi qu’il a été dit dans l’ordonnance de référé du 22 octobre 2024, monsieur [R] [U] et madame [F] [U] justifient d’un motif légitime à solliciter une expertise judiciaire à l’encontre du garant de livraison à prix et délais convenus, lequel garantit la bonne exécution par la société à responsabilité limitée A2C 74, dans le cadre des contrats de construction de maison individuelle conclus avec chacune de ces deux personnes, de ses obligations d’édifier l’ouvrage dans le délai et au prix fixés au contrat. Il a d’ailleurs été fait droit à cette demande par la décision précitée et l’expertise a été ordonnée à l’encontre de la société anonyme CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT.

A la suite d’une transmission universelle de patrimoine, les obligations incombant à la société anonyme CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT dans le cadre des deux contrats de construction de maison individuelle précités ont été transmises à la société d'assurance mutuelle SMABTP. Les opérations d'expertise seront donc déclarées communes et opposables à cette société en tant que garant de livraison à prix et délais convenus.

Sur la demande d’extension de mission à deux nouveaux désordres :

Vu les articles 236 et 245 du code de procédure civile ;

Il ressort des pièces versées aux débats que des désordres non compris dans la mission initiale ont été constatés au cours des opérations d’expertise. Il apparaît conforme à l'intérêt d'une bonne administration de la justice d'étendre les investigations en cours à ces désordres. L'expert a en outre émis un avis favorable à cette extension dans une note expertale du 12 novembre 2025. Il conviendra donc de faire droit à cette demande.

Sur la demande de provision à valoir sur les pénalités de retard :

Vu les articles 835 du code de procédure civile, 1103 du code civil, L.231-2, L.231-3, L.231-6 et R.231-14 du code de la construction et de l'habitation ;

Le constructeur de maison individuelle et le garant d’achèvement sont redevables des pénalités de retard dès lors que le délai d’achèvement stipulé au contrat est expiré (avec un délai de franchise de 30 jours s’agissant du garant) et sans que le maître de l'ouvrage ait en outre à démontrer que le constructeur fait l’objet d’une procédure collective. Il appartient au constructeur et au garant, s’ils entendent échapper à leur obligation, de démontrer que le retard est imputable à l’une quelconque des causes justificatives limitativement prévues par la loi.

Ainsi qu’il a déjà été dit dans l’ordonnance de référé du 22 octobre 2024, il est indiqué dans les deux contrats de construction de maison individuelle conclus le 31 mars 2021 que le délai de réalisation des conditions suspensives est de neuf mois à compter de la signature du contrat, que le délai de commencement des travaux est de deux mois à compter de la réalisation des conditions suspensives et que l'ouvrage devra être achevé dans un délai de dix-huit mois à compter du commencement des travaux. Les ouvrages auraient donc dû être achevés dans un délai maximal de 29 mois à compter de la signature des contrats soit le 31 août 2023.

La société à responsabilité limitée A2C 74, en commençant les travaux, a implicitement mais nécessairement renoncé à se prévaloir de l'absence de réalisation des conditions suspensives stipulées à son profit et ne peut en conséquence se prévaloir, dans le cadre de la présente instance, de la non-communication d'une attestation de propriété pour prétendre que le délai d'exécution des travaux n'aurait pas commencé à courir. Le droit pour le constructeur d'interrompre le chantier en raison du retard du maître de l'ouvrage dans le paiement des acomptes ne constitue qu'une application du mécanisme juridique de l'exception d'inexécution. Les modalités de mise en œuvre de cette exception d'inexécution sont spécifiquement prévues par le contrat puisqu'il est indiqué au paragraphe 3.5 des conditions générales que le constructeur est en droit d'interrompre le chantier en cas de non-paiement d’un appel de fonds huit jours après mise en demeure restée infructueuse. La société à responsabilité limitée A2C 74 ne justifie cependant pas avoir délivré une mise en demeure au maître de l'ouvrage. Elle ne peut donc se prévaloir du non-paiement d’un acompte pour solliciter une quelconque suspension du délai de livraison.

Il est constant que les ouvrages n’étaient toujours pas achevés le 10 mars 2026, date de l'audience à laquelle l'affaire a été retenue.

Dans le cadre de la précédente ordonnance de référé, une provision à valoir sur les pénalités de retard arrêtées au 21 mai 2024 a été accordée. Au 10 mars 2026, un retard supplémentaire de 658 jours s’était donc accumulé. Le montant de la pénalité de retard prévue au contrat étant de 1/3000ème du prix convenu par jour de retard et le prix convenu pour chaque contrat étant de 198 549 euros, le montant des pénalités de retard dues pour la période allant du 22 mai 2024 au 10 mars 2026 peut être fixé pour chaque contrat à la somme de 43 546,44 euros.

L’obligation pour la société à responsabilité limitée A2C [Cadastre 1] et pour la société d'assurance mutuelle SMABTP, en tant que garant de livraison, de payer cette somme à monsieur [R] [U] et madame [F] [U] au titre des pénalités de retard n’étant pas sérieusement contestable, il conviendra de les condamner solidairement à payer à chacune de ces deux personnes une provision de ce montant.

Sur la demande de provision à valoir sur la restitution de l’acompte :

Vu les articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 1302 et suivant du code civil et L.231-2 et R.231-7 du code de la construction et de l'habitation ;

Ainsi qu’il a déjà été dit dans le cadre de la précédente ordonnance, les ouvrages ne peuvent être considérés comme hors d'eau dès lors que des infiltrations d'eau de pluie à l'intérieur des ouvrages ont pu être observées, ce qui démontre une absence d'étanchéité notamment des toits-terrasses des garages. 

L’expert judiciaire a indiqué dans son procès-verbal de visite n°1 qu’un état d’avancement « hors d’eau » signifie que la toiture est totalement installée et étanche, que les supports de couverture sont montés et que les systèmes d’évacuation des eaux pluviales sont fonctionnels, que le bâtiment est ainsi totalement protégé de la pluie et des intempéries et imperméable aux infiltrations d’eau, permettant de démarrer les travaux de second œuvre, et que dans le cas d’espèce, le hors d’eau de chaque maison n’est pas assuré dès lors que des infiltrations d’eau ont été repérées, que seul le pare-vapeur des toitures-terrasses des garages a été mis en œuvre et que les règles de l’art ne permettent pas de considérer un tel dispositif comme un revêtement d’étanchéité ni même comme une mise hors d’eau provisoire. Dans sa note expertale n°1 du 12 novembre 2025, l’expert a confirmé que le « hors d’eau » ne pouvait être considéré comme assuré.

Il n’y a pas à jouer sur les mots en distinguant une situation dans laquelle le stade « hors d’eau » ne serait pas atteint et une situation dans laquelle ce stade serait atteint mais de manière non efficace. Si des infiltrations d’eau se produisent à l’intérieur du bâtiment, c’est que le stade « hors d’eau » n’est pas atteint puisque les travaux de second œuvre ne peuvent être exécutés. Il est donc manifeste en l’espèce que le stade « hors d’eau » n’est atteint pour aucun des deux bâtiments. Le constructeur a d’ailleurs déduit de son appel de fonds « hors d’eau » le coût de travaux pourtant indispensables pour atteindre de degré d’avancement.

En l’absence de mise hors d’eau des bâtiments, l’acompte supplémentaire de 20% du prix pouvant être appelé à ce stade n’était pas exigible. La somme de 34 309,80 euros TTC réglée par monsieur [R] [U] à ce titre l’a donc été indûment et l’obligation pour la société à responsabilité limitée A2C 74 de restituer cette somme n’est pas sérieusement contestable. Il conviendra de condamner cette société à payer une provision de ce montant à monsieur [R] [U].

Sur les demandes accessoires :

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

La société à responsabilité limitée A2C 74 et la société d'assurance mutuelle SMABTP, garant de livraison, succombant, elles seront solidairement condamnées aux dépens. La société à responsabilité limitée A2C 74 sera en outre condamnée à payer aux demandeurs une indemnité au titre des frais irrépétibles dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 2 500 euros.


PAR CES MOTIFS :

Nous, François BOURIAUD, président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en matière de référé publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort,

Déclarons opposables et communes à la société d’assurance mutuelle SMABTP, garant de livraison à prix et délai convenus, les opérations d'expertise ordonnées par le juge des référés le 22 octobre 2024 et confiée à monsieur [M] [G] (RG n°24/126) ;

Disons qu'il appartiendra au greffe du tribunal d'aviser l'expert de l'intervention aux opérations d'expertise de la société d’assurance mutuelle SMABTP, garant de livraison à prix et délai convenus ;

Disons qu'une fois informé l'expert devra mettre en mesure la société d’assurance mutuelle SMABTP, garant de livraison à prix et délai convenus, de présenter ses observations sur les opérations déjà réalisées et la convoquer aux opérations futures ;

Ordonnons l'extension de la mission confiée à l'expert aux désordres suivants :
- non-conformité affectant la charpente ;
- non-respect des normes parasismique dans la mise en œuvre des travaux de gros œuvre et de charpente ;


Disons que l'expert devra répondre, s'agissant de ces désordres, aux questions contenues dans la mission initiale ;

Condamnons solidairement la société à responsabilité limitée A2C 74 et la société d’assurance mutuelle SMABTP, garant de livraison à prix et délai convenus, à payer à monsieur [R] [U] la somme de 43 546,44 euros à titre de provision à valoir sur les pénalités de retard stipulées au contrat de construction de maison individuelle dues pour la période allant du 22 mai 2024 au 10 mars 2026 ;

Condamnons solidairement la société à responsabilité limitée A2C 74 et la société d’assurance mutuelle SMABTP, garant de livraison à prix et délai convenus, à payer à madame [F] [U] la somme de 43 546,44 euros à titre de provision à valoir sur les pénalités de retard stipulées au contrat de construction de maison individuelle dues pour la période allant du 22 mai 2024 au 10 mars 2026 ;

Condamnons la société à responsabilité limitée A2C 74 à payer à monsieur [R] [U] la somme de 34 309,80 euros à titre de provision à valoir sur la restitution de l’acompte correspondant au stade d’avancement « hors d’eau » ; 

Condamnons la société à responsabilité limitée A2C 74 à payer à monsieur [R] [U], madame [F] [U] et monsieur [K] [U] la somme globale de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons solidairement la société à responsabilité limitée A2C 74 et la société d’assurance mutuelle SMABTP, garant de livraison à prix et délai convenus, aux dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 4] par mise à disposition au greffe le 30 juin 2026 ;



En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et par la greffière.


LA GREFFIERE LE PRESIDENT






En conséquence,
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Mande et ordonne 
A tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre les présentes à exécution.
Aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main. 
A tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis,
En foi de quoi ta minute des présentes a été signée par le président et par le greffier.
Pour exécutoire certifié conforme à l'original. scellé et délivré par le Directeur de Greffe soussigné.
Le Directeur de Greffe.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L231-3, code de la construction et de l'habitation R231-7, code de la construction et de l'habitation R231-14, code de procedure civile 245, code de procedure civile 169, code de procedure civile 236, code de la construction et de l'habitation L231-2, code de la construction et de l'habitation L231-6). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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  en commun : code de la construction et de l'habitation L231-3, code de la construction et de l'habitation R231-7, code de la construction et de l'habitation R231-14, code de la construction et de l'habitation L231-2, code de la construction et de l'habitation L231-6

• 9 janvier 2025 · Cour d'appel de Bordeaux · Autre · n° 21/01038

  en commun : code de la construction et de l'habitation L231-3, code de la construction et de l'habitation R231-7, code de la construction et de l'habitation R231-14, code de la construction et de l'habitation L231-6

• 8 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Expertise · n° 25/05557

  en commun : code de la construction et de l'habitation L231-3, code de la construction et de l'habitation R231-7, code de la construction et de l'habitation R231-14, code de la construction et de l'habitation L231-6

• 28 mai 2025 · Tribunal judiciaire de Nantes · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/04768

  en commun : code de la construction et de l'habitation L231-3, code de la construction et de l'habitation R231-7, code de la construction et de l'habitation R231-14, code de la construction et de l'habitation L231-2

• 28 août 2025 · Tribunal judiciaire de Nantes · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/03111

  en commun : code de la construction et de l'habitation L231-3, code de la construction et de l'habitation R231-7, code de la construction et de l'habitation R231-14, code de la construction et de l'habitation L231-2

• 7 septembre 2026 · Cour d'appel de Versailles · Autre · n° 23/01660

  en commun : code de la construction et de l'habitation L231-3, code de la construction et de l'habitation R231-7, code de la construction et de l'habitation R231-14, code de la construction et de l'habitation L231-2

• 11 juillet 2025 · Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00569

  en commun : code de la construction et de l'habitation L231-3, code de la construction et de l'habitation R231-14, code de la construction et de l'habitation L231-2, code de la construction et de l'habitation L231-6

• 26 août 2025 · Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00555

  en commun : code de la construction et de l'habitation L231-3, code de la construction et de l'habitation R231-14, code de la construction et de l'habitation L231-2, code de la construction et de l'habitation L231-6

Mise à jour de la source le 2026-07-03T21:25:36.934Z.