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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Gaudens, Référés Civils, 3 juillet 2026, n° 26/00023

Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)Droit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte en date du 12 septembre 2023, la SCI DE l’ARJO (ci-après le bailleur) a donné en location à la SAS MK Burger (ci-après le preneur), des locaux commerciaux à Saint-Gaudens (31), pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2023 et moyennant un loyer annuel de 7400 €, hors charges payable d’avance par mois, soit une somme mensuelle de 616,66 €.

À compter du mois de juin 2025, le preneur a cessé de payer les loyers afférents aux locaux donnés à bail. Par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2026, la SCI de l'Arjo lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail commercial, lequel est demeuré infructueux.


PROCÉDURE

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 avril 2026, la SCI de l'Arjo a fait assigner la SAS MK Burger devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Gaudens à l’audience du 10 juin 2026, afin de prononcer la résiliation du bail commercial qui les lie.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de son assignation du 17 avril 2026 soutenue à l’audience du 10 juin 2026, et à laquelle il est renvoyé pour de plus amples informations conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la SCI de l'Arjo a demandé de :
- se déclarer compétent pour connaître de son action, fondée sur l’article L. 145-41 du code de commerce ;
- constater acquise, à compter du 1er mars 2026, la clause résolutoire incluse dans le bail commercial du 12 septembre 2023 portant sur le local sis [Adresse 2], et reproduite dans le commandement de payer du 28 janvier 2026 ;
- constater que le bail commercial conclu le 12 septembre 2023 portant sur le local sis [Adresse 2] est résilié aux torts exclusifs de la société MK. Burger ;
- ordonner l’expulsion de la société MK. Burger des locaux qu’elle occupe sis [Adresse 2], ainsi que de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens, avec assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- assortir l’expulsion de la société MK. Burger de l’astreinte conventionnellement convenue de 25 € par jour de retard ;
- condamner la société MK. Burger à lui payer une somme totale de 5530 € TTC à titre de provision à valoir sur les loyers et provisions sur charges et taxes dus au jour de la présente assignation ;
- ordonner que les sommes dues par la société MK. Burger porteront majoration 5 fois le taux de l'intérêt légal en vigueur à compter du 12 février 2026 ;
- fixer l’indemnité d’occupation que lui doit la société MK. Burger, à compter du 1er mars 2026 au double du montant du loyer conventionnel majoré du montant des charges, soit une indemnité d’occupation mensuelle de 1248,33 € TTC, charges comprises à hauteur de quinze euros mensuels, due à compter du 1er mars 2026, sans préjudice de tous droits et dommages-intérêts ;
- condamner la société MK. Burger au paiement de l’indemnité d’occupation fixée à 1248,33 € mensuels charges comprises à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la reprise du local, et la remise effective des clefs du local sis [Adresse 2],
- condamner la société MK. Burger à lui verser, la somme de :
2575,17 € TTC au titre du remboursement des frais et honoraires qu’elle a été contrainte d’engager dans le cadre de la présente procédure ;383,94 € au titre de la facture d’eau relative à son occupation du local ;- ordonner que la somme de 1260 € TTC payée à titre de garantie par la société MK. Burger lui restera en totalité acquise ;
- ordonner la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux en tel garde meuble qu’il plaira au président, désigné aux frais, risques et périls de la société MK. Burger ;
- condamner la société M.K. Burger à remplacer la vitre cassée sur la devanture du local, par un professionnel agréé, à ses frais et sous 20 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et à en justifier sur présentation de la facture acquittée ;
- assortir cette condamnation d’une astreinte de 100 € par jour de retard ;
- ordonner la capitalisation de tous les intérêts par application de l’article 1343-2 du code civil ;
- condamner la société MK Burger aux entiers dépens de l’instance et liés à l’exécution du jugement à intervenir.

À l'appui de ses demandes, elle a soutenu que :
- la SAS MK Burger a cessé de payer les loyers à compter du mois de juin 2025 ;
- le preneur a manqué à son obligation de régler ses consommations d'eau ;
- la SAS MK Burger a manqué à ses obligations d'entretenir le local ;
- le bail comporte une clause résolutoire, laquelle est applicable ;
- les sommes dues doivent être majorées d'un intérêt de retard égal à 5 fois le taux d'intérêt légal ;
- elle a dressé un commandement de payer les loyers en date du 28 janvier 2026 ;
- l'indemnité d'occupation est majorée du montant des charges.


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À l’audience du 10 juin 2026, la SAS MK Burger bien que régulièrement assignée en justice (en application des dispositions prévues à l’article 659 du code de procédure civile), n’a pas comparu et n’était pas représentée par un avocat.

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À l’issue de l’audience, le président a fait savoir que la décision était mise en délibéré au 03 juillet 2026.

Motifs

MOTIVATION

1) sur la demande d’expulsion du locataire et ses conséquences

Selon l'article 834 du code de procédure civile dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du code précité, dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il ressort de l'article L 145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Enfin, l’article 1907 du code civil prévoit que l'intérêt est légal ou conventionnel. L'intérêt légal est fixé par la loi. L'intérêt conventionnel peut excéder celui de la loi, toutes les fois que la loi ne le prohibe pas.

Le taux de l'intérêt conventionnel doit être fixé par écrit.

L’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

- sur la compétence du président du tribunal judiciaire

En l’espèce, la compétence du juge de céans n’est pas remise en cause, de sorte que la demande tendant à se déclarer compétent pour connaître de l’action du bailleur, apparaît superfétatoire.

- sur l’acquisition de la clause résolutoire

En l’espèce, le bail commercial conclu entre la SCI de l'Arjo et la SAS MK Burger stipule expressément en pages 3 ; 4 et 5, les obligations de paiement mises à la charge du preneur à savoir : un loyer annuel de 7400 €, hors charges, payable d’avance tous les mois et non assujetti à la TVA, et payable le 05 de chaque mois et pour la première fois le 10 septembre 2023. Le contrat précise que le loyer est soumis à une indexation triennale qui est la révision légale des loyers, lequel varie tous les trois ans automatiquement.

Le bail stipule en outre, que le locataire s’acquittera des charges payées par le propriétaire concernant l’immeuble et remboursera au bailleur ou à son mandataire, les taxes fiscales ou parafiscales auxquels il est et sera assujetti personnellement et dont le propriétaire de l’immeuble loué pourrait être responsable pour lui au titre des articles 1686 et 1687 du code général des impôts ou à tout autre titre quelconque, ainsi que tout impôt nouveau ou taxe nouvelle y afférents, augmentation d’impôt également mise à la charge des locataires ou du bailleur.

À cet égard, le preneur doit donc verser à cet effet, une provision mensuelle de 15 € (taxe foncière et ordures ménagères) soit une somme globale mensuelle de 631,66 € (15 € + la somme de 616 ,66 € représentant le coût mensuel du loyer annuel arrêté à 7400 €). Par, ailleurs, il est constaté que le bailleur a arrondi le montant du loyer et des provisions à la somme 630 € TTC par mois au sein de ses calculs et de ses demandes, de sorte que ce montant sera retenu pour les calculs qui suivront.

De plus, le bail comporte une clause résolutoire (page 15) laquelle prévoit qu’ « il est expressément convenu qu’à défaut de paiement intégral, à son échéance exacte, d’un seul terme de loyer ou d’un complément de dépôt de garantie, ou de toutes sommes quelconques dues en vertu du bail et de ses accessoires (taxes, charges, provisions sur charges etc.) comme en cas d’inexécution de l’une des clauses ou conditions du présent contrat, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après commandement de payer ou mise en demeure d’exécuter restés infructueux. »

À ce titre, une mise en demeure de paiement a été adressée au preneur le 03 octobre 2025. Puis, il s’avère que le 28 janvier 2026, la SCI de l'Arjo a fait délivrer à la SAS MK Burger un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en raison d’impayés :
- des loyers et charges depuis le mois de juin 2025 jusqu’au 23 janvier 2026 à hauteur de 4900 € ;
- d’une facture d’eau à hauteur de 383,94 € ;
- du coût de l’acte, soit 160,72 €.

Ce commandement de payer n’a donné lieu à aucune démarche de la part du preneur et est donc resté sans réponse. Dans ces conditions, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise au profit du bailleur, un mois après la signification dudit commandement, soit le 1er mars 2026 (lendemain de la date butoir) et de dire que la résiliation du bail commercial est acquise à cette même date.

Dès lors, après calcul et avec le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail initial, il apparaît que la SAS MK Burger est redevable à l’égard de la SCI de l'Arjo de la somme provisionnelle de 5530 € au titre des loyers du mois de juin 2025 au mois de février 2026 inclus (soit 490 € de reliquat de loyer pour le mois de juin 2025 et 8 mois de loyers et de provisions entre juillet 2025 et février 2026 inclus).

Dans ces conditions, il y a lieu également de :
- ordonner l’expulsion immédiate de la SAS MK Burger des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants se trouvant dans les lieux de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, sous astreinte de 25 € par jour de retard, passé un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tout lieu qu’il plaira à la SCI de l'Arjo aux risques et périls de la SAS MK Burger.

- sur le dépôt de garantie, l’indemnité d’occupation et le taux d’intérêt de retard

Le bail commercial stipule que « dans le cas où la location serait résiliée en exécution de la présente clause, le bailleur, sera tenu au paiement intégral du loyer et des charges du trimestre en cours duquel prendra date cette résiliation. En outre le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de clause pénale... »

De même, il prévoit que « si par des manœuvres dilatoires, le preneur parvient à se maintenir dans les lieux, il sera tenu de verser au bailleur, jusqu’à son départ définitif, une indemnité d’occupation égale au double du loyer normal majoré du montant des charges ».

Au surplus, le bail stipule en page 12, qu’en cas de non-paiement à échéance du loyer dû par le preneur, ou de toute autre somme due en vertu du présent bail et qui n’aurait pas été réglée dans les délais requis, le bailleur percevra de plein droit et quinze jours après un remise en demeure préalable infructueuse ; un intérêt de retard sur la base de 5 fois le taux de l’intérêt légal.

Il convient de rappeler que selon l'article 1231-5 alinéa 1 et 2 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Ainsi, la majoration de l’indemnité d’occupation au double du loyer s’analyse comme une clause pénale, au même titre que le fait de prévoir une majoration du taux d’intérêt de retard.

À cet égard, le bailleur ne justifie pas de manœuvres dilatoires par lesquelles le preneur parviendrait à se maintenir dans les lieux, comme l’exige expressément la clause prévue au sein du contrat de bail, de sorte qu’il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer qui a été réclamé durant la période de validité du bail, soit la somme mensuelle de 630 € TTC et ce, jusqu’à la parfaite libération des lieux.

En outre, la clause afférente à l’intérêt de retard majoré sur la base de 5 fois le taux d’intérêt légal n’apparaît pas non plus excessive, dans la mesure où le bailleur justifie avoir adressé au preneur le 28 janvier 2026, un commandement de payer les loyers, lequel est demeuré infructueux au moins, jusqu’à la date d’audience afférente à la présente affaire, en date du 10 juin 2026.

Après calcul, il apparaît que les intérêts de retard de 5 fois le taux d’intérêt légal ont commencé à courir sur les loyers impayés, à compter du 12 février 2026.

Enfin, au regard du fait que depuis plus d’un an, la SAS MK Burger n’a pas réglé le coût mensuel de l’occupation du bien immobilier qui lui avait été donné à bail, la SCI de l’Arjo apparaît légitime à solliciter et à obtenir en justice, qu’il soit dit que la somme de 1260 € payée par son adversaire à titre de dépôt de garantie, lui restera acquise en totalité. 

Par conséquent, il convient d’une part, de dire que le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur et d’autre part, de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 630 € TTC, à compter du 1er mars 2026.

- sur l’indemnisation de la vitre brisée

Le contrat de bail prévoit en sa page 6 que « le preneur devra entretenir et remplacer au besoin, sous son entière responsabilité, toutes les installations à son usage personnel telles que robinets d’eau, fermetures des fenêtres , portes, volets, stores, glaces, vitres etc. »

En l’espèce, il est communiqué une photographie (pièce 8), d’une vitre qui présente un impact conséquent. Bien qu’aucun acte de commissaire de justice constatant le désordre n’ait été versé aux débats, la SAS MK Burger, a été régulièrement assignée en justice (au visa des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile) et la liste des pièces communiquées au sein du bordereau, comprend la photographie susvisée. Au regard de ces éléments, il convient donc de considérer que l’état actuel de la vitre, est imputable à la SAS MK Burger.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS MK Burger à remplacer à ses frais, la vitre cassée sur la devanture du local de la SCI de l’Arjo, par un professionnel et ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard, passé un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance.

En revanche, il n’y a pas lieu de prévoir que cette réparation devra être réalisée par un professionnel agréé, car rien ne démontre que le désordre nécessite l’intervention d’un tel professionnel.

- sur la demande afférente à la facture d’eau

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bail prévoit qu’il appartient au preneur de s’acquitter de ses consommations personnelles d’eau. A cet égard, la SCI de l'Arjo demande de condamner la SAS MK Burger au paiement de la somme de 383,94 € au titre de la facture d’eau relative à l’occupation du local. En ce sens, elle produit la facture d’eau du 30 juillet 2025 à hauteur de 383,94 € et correspondant à une période de validité du bail.

Compte tenu de ces éléments et du fait que la défenderesse à l’instance ne justifie pas avoir payé cette facture d’eau, il convient de la condamner au paiement de cette somme de 383,94 €.

En définitive, au regard des pièces justificatives produites, il y a lieu également de :
- constater l’acquisition à compter du 1er mars 2026 de la clause résolutoire incluse dans le bail commercial signé le 12 septembre 2023 entre la SCI de l’Arjo et la SAS MK Burger et portant sur des locaux situés [Adresse 2] à Saint-Gaudens (31) ;
- ordonner l’expulsion immédiate de la SAS MK Burger des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants se trouvant dans les lieux de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, sous astreinte de 25 € par jour de retard, passé un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tout lieu qu'il plaira à la SCI de l'Arjo aux risques et périls de la SAS MK Burger ;
- condamner la SAS MK Burger à payer à la SCI de l'Arjo une provision de 5530 € toutes taxes comprises au titre des loyers impayés entre les mois de juin 2025 à février 2026, majorée de 5 fois le taux de l’intérêt légal en vigueur à compter du 12 février 2026 ;
- condamner la SAS MK Burger à payer à la SCI de l'Arjo à compter du 1er mars 2026, une indemnité d’occupation d’un montant de 630 € TTC par mois, jusqu’à la parfaite libération des lieux;
- dire que la somme de 1260 € TTC payée par la SAS MK Burger à titre de dépôt de garantie restera acquise à la SCI de l'Arjo en totalité ;
- condamner la SAS MK Burger à remplacer à ses frais, la vitre cassée sur la devanture du local de la SCI de l’Arjo, par un professionnel et ce, sous astreinte de 20 € par jour de retard, passé un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
- condamner la SAS MK Burger à payer à la SCI de l'Arjo la somme de 383,94 € au titre de la facture d’eau du 30 juillet 2025.

Enfin, conformément à la demande formulée par la demanderesse à l'instance, il convient de dire que les intérêts dus pour une année entière porteront eux-mêmes intérêt dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.


2) sur les demandes annexes

En l’espèce au sein du corps de l’assignation, la SCI de l'Arjo a sollicité la somme de 2755,17 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, laquelle correspond aux éléments détaillés en page 14 et 15 soit :
-160,72 € au titre de la signification du commandement de payer au garant, assortie d’une sommation de payer ;
- 2580 € au titre des frais d’avocats déboursés pour la présente action en justice ;
- 14,45 € au titre des frais et débours déboursés par le bailleur.

Toutefois au sein du dispositif de l’assignation, la demanderesse à l’instance n’a pas sollicité la somme de 2755,17 € susvisée mais celle de 2575,17 € au titre du remboursement des frais et honoraires qu’elle a été contrainte d’engager dans le cadre de la présente procédure, sans en indiquer le visa.

Ainsi, cette dernière demande s’analyse comme une condamnation au paiement d’une somme d’argent au titre de l’article 700 du code de procédure civile. À cet égard, la SCI de l’Arjo a produit une facture mentionnant que son avocat lui a réclamé une provision au 31 mars 2026 à hauteur de 1070 €.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, l’équité commande de condamner la SAS MK Burger à payer à la SCI de l’Arjo, la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, par application de l’article 491 du code de procédure civile, il convient de condamner la SAS MK Burger aux entiers dépens de l’instance.








PAR CES MOTIFS

Nous, président du tribunal judiciaire, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et exécutoire par provision ;

Constatons l’acquisition à compter du 1er mars 2026, de la clause résolutoire incluse dans le bail commercial signé le 12 septembre 2023 entre la SCI de l’Arjo et la SAS MK Burger et portant sur des locaux situés [Adresse 2] à Saint-Gaudens (31) ;

Ordonnons l’expulsion immédiate de la SAS MK Burger des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants se trouvant dans les lieux de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier et ce, sous astreinte de 25 € par jour de retard, passé un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Dispositif

Ordonnons la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tout lieu qu’il plaira à la SCI de l'Arjo aux risques et périls de la SAS MK Burger ;

Condamnons la SAS MK Burger à payer à la SCI de l'Arjo une provision de 5530 € toutes taxes comprises au titre des loyers impayés entre les mois de juin 2025 à février 2026, majorée de 5 fois le taux de l’intérêt légal en vigueur à compter du 12 février 2026 ;

Condamnons la SAS MK Burger à payer à la SCI de l'Arjo à compter du 1er mars 2026, une indemnité d’occupation d’un montant de 630 € TTC par mois, jusqu’à la parfaite libération des lieux ;

Disons que la somme de 1260 € TTC payée par la SAS MK Burger à titre de dépôt de garantie restera acquise à la SCI de l'Arjo en totalité ;

Condamnons la SAS MK Burger à remplacer à ses frais, la vitre cassée sur la devanture du local de la SCI de l’Arjo, par un professionnel et ce, sous astreinte de 20 € par jour de retard, passé un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la SAS MK Burger à payer à la SCI de l'Arjo la somme de 383,94 € au titre de la facture d’eau du 30 juillet 2025 ;

Disons que les intérêts dus pour une année entière porteront eux-mêmes intérêt dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;

Condamnons la SAS MK Burger à payer à la SCI de l’Arjo, la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS MK Burger aux entiers dépens de l’instance ; 

Déboutons la SCI de l’Arjo du surplus de ses demandes ;

Mandons et ordonnons à tout commissaire de Justice sur ce requis de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandant et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils seront légalement requis. 
Le greffier                                                                                                        Le président
Texte intégral
DOSSIER N° RG 26/00023 - N° Portalis 46CZ-W-B7K-UVN
NATURE DE L’AFFAIRE : 30B


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT- GAUDENS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 JUILLET 2026


DEMANDERESSE

S.C.I. DE L’ARJO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Blandine BELLAMY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et par Me Trsitan CONRAD avocat au barreau de paris, avocat plaidant


DÉFENDERESSE

S.A.S. MK BURGER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 10 Juin 2026

PRÉSIDENT : Luc DIER, Président


GREFFIER : Julien SCHMIDT, Greffier 


ORDONNANCE :


PRÉSIDENT : Luc DIER, Président


GREFFIER : Julien SCHMIDT, Greffier 


Prononcée par mise à disposition au greffe,



*

 
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte en date du 12 septembre 2023, la SCI DE l’ARJO (ci-après le bailleur) a donné en location à la SAS MK Burger (ci-après le preneur), des locaux commerciaux à Saint-Gaudens (31), pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2023 et moyennant un loyer annuel de 7400 €, hors charges payable d’avance par mois, soit une somme mensuelle de 616,66 €.

À compter du mois de juin 2025, le preneur a cessé de payer les loyers afférents aux locaux donnés à bail. Par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2026, la SCI de l'Arjo lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail commercial, lequel est demeuré infructueux.


PROCÉDURE

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 avril 2026, la SCI de l'Arjo a fait assigner la SAS MK Burger devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Gaudens à l’audience du 10 juin 2026, afin de prononcer la résiliation du bail commercial qui les lie.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de son assignation du 17 avril 2026 soutenue à l’audience du 10 juin 2026, et à laquelle il est renvoyé pour de plus amples informations conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la SCI de l'Arjo a demandé de :
- se déclarer compétent pour connaître de son action, fondée sur l’article L. 145-41 du code de commerce ;
- constater acquise, à compter du 1er mars 2026, la clause résolutoire incluse dans le bail commercial du 12 septembre 2023 portant sur le local sis [Adresse 2], et reproduite dans le commandement de payer du 28 janvier 2026 ;
- constater que le bail commercial conclu le 12 septembre 2023 portant sur le local sis [Adresse 2] est résilié aux torts exclusifs de la société MK. Burger ;
- ordonner l’expulsion de la société MK. Burger des locaux qu’elle occupe sis [Adresse 2], ainsi que de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens, avec assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- assortir l’expulsion de la société MK. Burger de l’astreinte conventionnellement convenue de 25 € par jour de retard ;
- condamner la société MK. Burger à lui payer une somme totale de 5530 € TTC à titre de provision à valoir sur les loyers et provisions sur charges et taxes dus au jour de la présente assignation ;
- ordonner que les sommes dues par la société MK. Burger porteront majoration 5 fois le taux de l'intérêt légal en vigueur à compter du 12 février 2026 ;
- fixer l’indemnité d’occupation que lui doit la société MK. Burger, à compter du 1er mars 2026 au double du montant du loyer conventionnel majoré du montant des charges, soit une indemnité d’occupation mensuelle de 1248,33 € TTC, charges comprises à hauteur de quinze euros mensuels, due à compter du 1er mars 2026, sans préjudice de tous droits et dommages-intérêts ;
- condamner la société MK. Burger au paiement de l’indemnité d’occupation fixée à 1248,33 € mensuels charges comprises à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la reprise du local, et la remise effective des clefs du local sis [Adresse 2],
- condamner la société MK. Burger à lui verser, la somme de :
2575,17 € TTC au titre du remboursement des frais et honoraires qu’elle a été contrainte d’engager dans le cadre de la présente procédure ;383,94 € au titre de la facture d’eau relative à son occupation du local ;- ordonner que la somme de 1260 € TTC payée à titre de garantie par la société MK. Burger lui restera en totalité acquise ;
- ordonner la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux en tel garde meuble qu’il plaira au président, désigné aux frais, risques et périls de la société MK. Burger ;
- condamner la société M.K. Burger à remplacer la vitre cassée sur la devanture du local, par un professionnel agréé, à ses frais et sous 20 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et à en justifier sur présentation de la facture acquittée ;
- assortir cette condamnation d’une astreinte de 100 € par jour de retard ;
- ordonner la capitalisation de tous les intérêts par application de l’article 1343-2 du code civil ;
- condamner la société MK Burger aux entiers dépens de l’instance et liés à l’exécution du jugement à intervenir.

À l'appui de ses demandes, elle a soutenu que :
- la SAS MK Burger a cessé de payer les loyers à compter du mois de juin 2025 ;
- le preneur a manqué à son obligation de régler ses consommations d'eau ;
- la SAS MK Burger a manqué à ses obligations d'entretenir le local ;
- le bail comporte une clause résolutoire, laquelle est applicable ;
- les sommes dues doivent être majorées d'un intérêt de retard égal à 5 fois le taux d'intérêt légal ;
- elle a dressé un commandement de payer les loyers en date du 28 janvier 2026 ;
- l'indemnité d'occupation est majorée du montant des charges.


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À l’audience du 10 juin 2026, la SAS MK Burger bien que régulièrement assignée en justice (en application des dispositions prévues à l’article 659 du code de procédure civile), n’a pas comparu et n’était pas représentée par un avocat.

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À l’issue de l’audience, le président a fait savoir que la décision était mise en délibéré au 03 juillet 2026.

MOTIVATION

1) sur la demande d’expulsion du locataire et ses conséquences

Selon l'article 834 du code de procédure civile dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du code précité, dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il ressort de l'article L 145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Enfin, l’article 1907 du code civil prévoit que l'intérêt est légal ou conventionnel. L'intérêt légal est fixé par la loi. L'intérêt conventionnel peut excéder celui de la loi, toutes les fois que la loi ne le prohibe pas.

Le taux de l'intérêt conventionnel doit être fixé par écrit.

L’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

- sur la compétence du président du tribunal judiciaire

En l’espèce, la compétence du juge de céans n’est pas remise en cause, de sorte que la demande tendant à se déclarer compétent pour connaître de l’action du bailleur, apparaît superfétatoire.

- sur l’acquisition de la clause résolutoire

En l’espèce, le bail commercial conclu entre la SCI de l'Arjo et la SAS MK Burger stipule expressément en pages 3 ; 4 et 5, les obligations de paiement mises à la charge du preneur à savoir : un loyer annuel de 7400 €, hors charges, payable d’avance tous les mois et non assujetti à la TVA, et payable le 05 de chaque mois et pour la première fois le 10 septembre 2023. Le contrat précise que le loyer est soumis à une indexation triennale qui est la révision légale des loyers, lequel varie tous les trois ans automatiquement.

Le bail stipule en outre, que le locataire s’acquittera des charges payées par le propriétaire concernant l’immeuble et remboursera au bailleur ou à son mandataire, les taxes fiscales ou parafiscales auxquels il est et sera assujetti personnellement et dont le propriétaire de l’immeuble loué pourrait être responsable pour lui au titre des articles 1686 et 1687 du code général des impôts ou à tout autre titre quelconque, ainsi que tout impôt nouveau ou taxe nouvelle y afférents, augmentation d’impôt également mise à la charge des locataires ou du bailleur.

À cet égard, le preneur doit donc verser à cet effet, une provision mensuelle de 15 € (taxe foncière et ordures ménagères) soit une somme globale mensuelle de 631,66 € (15 € + la somme de 616 ,66 € représentant le coût mensuel du loyer annuel arrêté à 7400 €). Par, ailleurs, il est constaté que le bailleur a arrondi le montant du loyer et des provisions à la somme 630 € TTC par mois au sein de ses calculs et de ses demandes, de sorte que ce montant sera retenu pour les calculs qui suivront.

De plus, le bail comporte une clause résolutoire (page 15) laquelle prévoit qu’ « il est expressément convenu qu’à défaut de paiement intégral, à son échéance exacte, d’un seul terme de loyer ou d’un complément de dépôt de garantie, ou de toutes sommes quelconques dues en vertu du bail et de ses accessoires (taxes, charges, provisions sur charges etc.) comme en cas d’inexécution de l’une des clauses ou conditions du présent contrat, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après commandement de payer ou mise en demeure d’exécuter restés infructueux. »

À ce titre, une mise en demeure de paiement a été adressée au preneur le 03 octobre 2025. Puis, il s’avère que le 28 janvier 2026, la SCI de l'Arjo a fait délivrer à la SAS MK Burger un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en raison d’impayés :
- des loyers et charges depuis le mois de juin 2025 jusqu’au 23 janvier 2026 à hauteur de 4900 € ;
- d’une facture d’eau à hauteur de 383,94 € ;
- du coût de l’acte, soit 160,72 €.

Ce commandement de payer n’a donné lieu à aucune démarche de la part du preneur et est donc resté sans réponse. Dans ces conditions, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise au profit du bailleur, un mois après la signification dudit commandement, soit le 1er mars 2026 (lendemain de la date butoir) et de dire que la résiliation du bail commercial est acquise à cette même date.

Dès lors, après calcul et avec le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail initial, il apparaît que la SAS MK Burger est redevable à l’égard de la SCI de l'Arjo de la somme provisionnelle de 5530 € au titre des loyers du mois de juin 2025 au mois de février 2026 inclus (soit 490 € de reliquat de loyer pour le mois de juin 2025 et 8 mois de loyers et de provisions entre juillet 2025 et février 2026 inclus).

Dans ces conditions, il y a lieu également de :
- ordonner l’expulsion immédiate de la SAS MK Burger des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants se trouvant dans les lieux de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, sous astreinte de 25 € par jour de retard, passé un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tout lieu qu’il plaira à la SCI de l'Arjo aux risques et périls de la SAS MK Burger.

- sur le dépôt de garantie, l’indemnité d’occupation et le taux d’intérêt de retard

Le bail commercial stipule que « dans le cas où la location serait résiliée en exécution de la présente clause, le bailleur, sera tenu au paiement intégral du loyer et des charges du trimestre en cours duquel prendra date cette résiliation. En outre le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de clause pénale... »

De même, il prévoit que « si par des manœuvres dilatoires, le preneur parvient à se maintenir dans les lieux, il sera tenu de verser au bailleur, jusqu’à son départ définitif, une indemnité d’occupation égale au double du loyer normal majoré du montant des charges ».

Au surplus, le bail stipule en page 12, qu’en cas de non-paiement à échéance du loyer dû par le preneur, ou de toute autre somme due en vertu du présent bail et qui n’aurait pas été réglée dans les délais requis, le bailleur percevra de plein droit et quinze jours après un remise en demeure préalable infructueuse ; un intérêt de retard sur la base de 5 fois le taux de l’intérêt légal.

Il convient de rappeler que selon l'article 1231-5 alinéa 1 et 2 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Ainsi, la majoration de l’indemnité d’occupation au double du loyer s’analyse comme une clause pénale, au même titre que le fait de prévoir une majoration du taux d’intérêt de retard.

À cet égard, le bailleur ne justifie pas de manœuvres dilatoires par lesquelles le preneur parviendrait à se maintenir dans les lieux, comme l’exige expressément la clause prévue au sein du contrat de bail, de sorte qu’il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer qui a été réclamé durant la période de validité du bail, soit la somme mensuelle de 630 € TTC et ce, jusqu’à la parfaite libération des lieux.

En outre, la clause afférente à l’intérêt de retard majoré sur la base de 5 fois le taux d’intérêt légal n’apparaît pas non plus excessive, dans la mesure où le bailleur justifie avoir adressé au preneur le 28 janvier 2026, un commandement de payer les loyers, lequel est demeuré infructueux au moins, jusqu’à la date d’audience afférente à la présente affaire, en date du 10 juin 2026.

Après calcul, il apparaît que les intérêts de retard de 5 fois le taux d’intérêt légal ont commencé à courir sur les loyers impayés, à compter du 12 février 2026.

Enfin, au regard du fait que depuis plus d’un an, la SAS MK Burger n’a pas réglé le coût mensuel de l’occupation du bien immobilier qui lui avait été donné à bail, la SCI de l’Arjo apparaît légitime à solliciter et à obtenir en justice, qu’il soit dit que la somme de 1260 € payée par son adversaire à titre de dépôt de garantie, lui restera acquise en totalité. 

Par conséquent, il convient d’une part, de dire que le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur et d’autre part, de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 630 € TTC, à compter du 1er mars 2026.

- sur l’indemnisation de la vitre brisée

Le contrat de bail prévoit en sa page 6 que « le preneur devra entretenir et remplacer au besoin, sous son entière responsabilité, toutes les installations à son usage personnel telles que robinets d’eau, fermetures des fenêtres , portes, volets, stores, glaces, vitres etc. »

En l’espèce, il est communiqué une photographie (pièce 8), d’une vitre qui présente un impact conséquent. Bien qu’aucun acte de commissaire de justice constatant le désordre n’ait été versé aux débats, la SAS MK Burger, a été régulièrement assignée en justice (au visa des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile) et la liste des pièces communiquées au sein du bordereau, comprend la photographie susvisée. Au regard de ces éléments, il convient donc de considérer que l’état actuel de la vitre, est imputable à la SAS MK Burger.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS MK Burger à remplacer à ses frais, la vitre cassée sur la devanture du local de la SCI de l’Arjo, par un professionnel et ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard, passé un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance.

En revanche, il n’y a pas lieu de prévoir que cette réparation devra être réalisée par un professionnel agréé, car rien ne démontre que le désordre nécessite l’intervention d’un tel professionnel.

- sur la demande afférente à la facture d’eau

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bail prévoit qu’il appartient au preneur de s’acquitter de ses consommations personnelles d’eau. A cet égard, la SCI de l'Arjo demande de condamner la SAS MK Burger au paiement de la somme de 383,94 € au titre de la facture d’eau relative à l’occupation du local. En ce sens, elle produit la facture d’eau du 30 juillet 2025 à hauteur de 383,94 € et correspondant à une période de validité du bail.

Compte tenu de ces éléments et du fait que la défenderesse à l’instance ne justifie pas avoir payé cette facture d’eau, il convient de la condamner au paiement de cette somme de 383,94 €.

En définitive, au regard des pièces justificatives produites, il y a lieu également de :
- constater l’acquisition à compter du 1er mars 2026 de la clause résolutoire incluse dans le bail commercial signé le 12 septembre 2023 entre la SCI de l’Arjo et la SAS MK Burger et portant sur des locaux situés [Adresse 2] à Saint-Gaudens (31) ;
- ordonner l’expulsion immédiate de la SAS MK Burger des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants se trouvant dans les lieux de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, sous astreinte de 25 € par jour de retard, passé un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tout lieu qu'il plaira à la SCI de l'Arjo aux risques et périls de la SAS MK Burger ;
- condamner la SAS MK Burger à payer à la SCI de l'Arjo une provision de 5530 € toutes taxes comprises au titre des loyers impayés entre les mois de juin 2025 à février 2026, majorée de 5 fois le taux de l’intérêt légal en vigueur à compter du 12 février 2026 ;
- condamner la SAS MK Burger à payer à la SCI de l'Arjo à compter du 1er mars 2026, une indemnité d’occupation d’un montant de 630 € TTC par mois, jusqu’à la parfaite libération des lieux;
- dire que la somme de 1260 € TTC payée par la SAS MK Burger à titre de dépôt de garantie restera acquise à la SCI de l'Arjo en totalité ;
- condamner la SAS MK Burger à remplacer à ses frais, la vitre cassée sur la devanture du local de la SCI de l’Arjo, par un professionnel et ce, sous astreinte de 20 € par jour de retard, passé un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
- condamner la SAS MK Burger à payer à la SCI de l'Arjo la somme de 383,94 € au titre de la facture d’eau du 30 juillet 2025.

Enfin, conformément à la demande formulée par la demanderesse à l'instance, il convient de dire que les intérêts dus pour une année entière porteront eux-mêmes intérêt dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.


2) sur les demandes annexes

En l’espèce au sein du corps de l’assignation, la SCI de l'Arjo a sollicité la somme de 2755,17 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, laquelle correspond aux éléments détaillés en page 14 et 15 soit :
-160,72 € au titre de la signification du commandement de payer au garant, assortie d’une sommation de payer ;
- 2580 € au titre des frais d’avocats déboursés pour la présente action en justice ;
- 14,45 € au titre des frais et débours déboursés par le bailleur.

Toutefois au sein du dispositif de l’assignation, la demanderesse à l’instance n’a pas sollicité la somme de 2755,17 € susvisée mais celle de 2575,17 € au titre du remboursement des frais et honoraires qu’elle a été contrainte d’engager dans le cadre de la présente procédure, sans en indiquer le visa.

Ainsi, cette dernière demande s’analyse comme une condamnation au paiement d’une somme d’argent au titre de l’article 700 du code de procédure civile. À cet égard, la SCI de l’Arjo a produit une facture mentionnant que son avocat lui a réclamé une provision au 31 mars 2026 à hauteur de 1070 €.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, l’équité commande de condamner la SAS MK Burger à payer à la SCI de l’Arjo, la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, par application de l’article 491 du code de procédure civile, il convient de condamner la SAS MK Burger aux entiers dépens de l’instance.








PAR CES MOTIFS

Nous, président du tribunal judiciaire, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et exécutoire par provision ;

Constatons l’acquisition à compter du 1er mars 2026, de la clause résolutoire incluse dans le bail commercial signé le 12 septembre 2023 entre la SCI de l’Arjo et la SAS MK Burger et portant sur des locaux situés [Adresse 2] à Saint-Gaudens (31) ;

Ordonnons l’expulsion immédiate de la SAS MK Burger des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants se trouvant dans les lieux de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier et ce, sous astreinte de 25 € par jour de retard, passé un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Ordonnons la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tout lieu qu’il plaira à la SCI de l'Arjo aux risques et périls de la SAS MK Burger ;

Condamnons la SAS MK Burger à payer à la SCI de l'Arjo une provision de 5530 € toutes taxes comprises au titre des loyers impayés entre les mois de juin 2025 à février 2026, majorée de 5 fois le taux de l’intérêt légal en vigueur à compter du 12 février 2026 ;

Condamnons la SAS MK Burger à payer à la SCI de l'Arjo à compter du 1er mars 2026, une indemnité d’occupation d’un montant de 630 € TTC par mois, jusqu’à la parfaite libération des lieux ;

Disons que la somme de 1260 € TTC payée par la SAS MK Burger à titre de dépôt de garantie restera acquise à la SCI de l'Arjo en totalité ;

Condamnons la SAS MK Burger à remplacer à ses frais, la vitre cassée sur la devanture du local de la SCI de l’Arjo, par un professionnel et ce, sous astreinte de 20 € par jour de retard, passé un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la SAS MK Burger à payer à la SCI de l'Arjo la somme de 383,94 € au titre de la facture d’eau du 30 juillet 2025 ;

Disons que les intérêts dus pour une année entière porteront eux-mêmes intérêt dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;

Condamnons la SAS MK Burger à payer à la SCI de l’Arjo, la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS MK Burger aux entiers dépens de l’instance ; 

Déboutons la SCI de l’Arjo du surplus de ses demandes ;

Mandons et ordonnons à tout commissaire de Justice sur ce requis de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandant et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils seront légalement requis. 
Le greffier                                                                                                        Le président

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Mise à jour de la source le 2026-07-03T22:33:47.196Z.