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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Foix, CIVIL, 3 juillet 2026, n° 26/00233

Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux ruraux
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Exposé du litige

LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [F] [X]
né le 31 Janvier 1971 à [Localité 2] (92), de nationalité française, informaticien, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Marine CHATRY-LAFFORGUE de la SCP PRADON-BABY CHATRY-LAFFORGUE, avocate inscrite au barreau d’ARIEGE


ET :

DEFENDERESSE

Madame [H] [P]
demeurant [Adresse 2]

comparante, non assistée






DÉBATS

A l'audience publique du 29 Mai 2026 à 9 heures, l'affaire a été mise en délibéré au 3 Juillet 2026, lequel a été rendu ledit jour par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort. 






EXPOSE DU LITIGE

Par acte extrajudiciaire du 29 août 2025, [F] [X] [D], agissant en qualité de propriétaire-bailleur de parcelles agricoles situées à [Localité 3] (09), et en vertu d’un bail rural verbal prévoyant un fermage annuel de 9.325,52 euros, a fait délivrer à la personne de [H] [P], en qualité de preneur, un commandement de payer le fermage pour un montant en principal de 46.627,60 euros au titre des fermages 2020 à 2024, et ce sans délai, et à peine de demander le non-renouvellement du bail sur le fondement de l’article L411-53 du code rural et de se prévaloir de la résiliation dudit bail sur le fondement de l’article L411-31 du même code.
[H] [P] n’a pas contesté ledit commandement.

Par déclaration du 24 février 2026, [F] [X], agissant en qualité de propriétaire, a demandé la convocation de [H] [P] à une audience de conciliation devant le tribunal paritaire des baux ruraux afin, au visa de l’article L411-31 du code rural, de voir résilier, pour défaut de paiement des loyers, le bail à ferme verbal existant entre eux et concernant les parcelles situées à LEZAT-SUR-LEZE (09).
Il demandait par ailleurs sa condamnation au paiement de la somme de 2.400 euros au titre des frais irrépétibles.

Après conciliation infructueuse en date du 20 mars 2026, l’affaire a été renvoyée et retenue à l’audience de jugement du 29 mai 2026. 

[F] [X], représenté par avocat, demande, au visa de l'article L 411-31 du code rural et de la pêche maritime et des articles 1103, 1186 et 1304-6 du Code civil, de :
- JUGER qu'il existe bien un bail verbal au profit de [H] [P] sur les parcelles lui appartenant sises commune de [Localité 4] (09), section C n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], 627,1618, [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24], 1982 ;
- PRONONCER la résiliation dudit bail rural,
- PRONONCER l'expulsion de [H] [P] des parcelles précitées, ainsi que tout occupant de son chef,
- FIXER le montant de l'indemnité d'occupation à valoir postérieurement à la résiliation du bail à la somme annuelle de 9.325,52 euros,
- CONDAMNER [H] [P] à lui verser la somme de 56.252,84 euros au titre des fermages impayés,
- DEBOUTER [H] [P] de l'ensemble de ses demandes.

A titre infiniment subsidiaire, il demande de :
- PRONONCER l'expulsion de [H] [P] des parcelles précitées, ainsi que tout occupant de son chef, FIXER le montant de l'indemnité d'occupation à valoir postérieurement à la résiliation du bail à la somme annuelle de 9.325,52 euros, et CONDAMNER [H] [P] à lui verser la somme de 37.302,08 euros au titre des fermages impayés.

En tout état de cause, il demande de CONDAMNER [H] [P] à lui verser la somme de 2.400 euros au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens, et de DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il fait valoir en résumé que : 
- selon un bail rural verbal à effet depuis le 1er janvier 2009, [H] [P] exploite comme fermier diverses terres agricoles lui appartenant à [Localité 3] (09), pour les avoir recueillies dans la succession de son grand-père, contre un fermage annuel de 9.325,52 euros, payé de façon régulière jusqu'en 2019,
- En 2020, le preneur l’a contacté en lui indiquant qu'il souhaitait arrêter l'exploitation desdites terres fin 2022 pour surcharge de travail, et lui a proposé un arrangement ; en 2022, le preneur n’a pas maintenu son accord et n’a laissé les terres mais a demandé à être indemnisé de ses droits à produire, et une indemnisation sur les parcelles devenues constructibles, et parallèlement a laissé les terres en friche et n’a plus payé le fermages depuis 2020, un commandement de payer étant délivré le 29 août 2025 ; depuis l'année 2020, aucun fermage n'a été réglé, ni celui de l'année 2025,
- il a bien intérêt à agir comme héritier de son grand-père,
- les conventions intervenues entre eux postérieurement au bail rural sont caduques comme étant subordonnées à la libération effective des terres par [H] [P] à une date précise,
- le preneur n'exploite pas les terres louées qui ont été données à bail à un autre exploitant, sans accord ni information du bailleur, et cette situation se rapproche d'une véritable cession ou sous-location prohibée, et non d'une simple mise à disposition dans le cadre de l'article L. 411-37,
- Les propositions d'indemnisation formulées par lui (52.000 euros + 10.000 euros) pour les droits à produire étaient appuyées sur la référence SAFER pour la valorisation des droits à paiement de base (DPB), ce qui correspond à l'usage professionnel et à la pratique locale ; la revendication d'une indemnité supérieure n'est pas fondée, la proposition tenant compte à la fois de l'absence de fermage pour les années 2020 à 2022 et d'une compensation pour les droits à produire,
- aucun élément ne permet de caractériser une fraude à la loi ou l'existence d'une précarité imposée dès lors que l'accord sur la sortie a été accepté et que le montant de l'indemnité proposée excède même la valeur des droits à produire.

[H] [P], qui comparait en personne, demande que sa date de départ des terres louées soit actée et que [F] [X] soit condamné à lui verser la somme de 10.000 euros au titre du coût de la station d’épuration, la somme de 70.000 euros au titre des droits à produire, et la somme de 110.000 euros au titre des terrains devenus constructibles.
Il fait valoir en synthèse qu’il est « sur le départ » mais est en attente de sa juste indemnisation et ne veut pas être lésé, et qu’il faut « gérer la sortie » alors que le preneur tente d’échapper au versement de toute indemnité. Il précise par ailleurs qu’il n’existe aucun document ayant formalisé l’accord.

Motifs

MOTIFS

1. Sur le bail rural

Il convient de rappeler avant toute chose que même si la procédure est orale, ce qui permet aux parties de présenter leurs prétentions oralement à l’audience, en vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation et en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
De même, il incombe à chaque partie de formuler des demandes concrètes, le tribunal ne pouvant les suppléer dans cette démarche.

Quant à la preuve du bail rural, par principe, en vertu de l’article L411-4 du code rural, le contrat de bail rural doit être écrit et un état des lieux doit être établi contradictoirement et à frais communs dans le mois qui précède l'entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci.
Dans le cas présent, il n’a été établi aucun de ces actes. Toutefois, en application de l’article L411-1 du même code, toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L311-1 est régie par les dispositions relatives au bail rural et dès lors la preuve de l'existence d'un bail verbal peut être rapportée par tous moyens, s’il est établi, d'une part, que le propriétaire a mis son bien à la disposition de l'exploitant, et d'autre part, que cette mise à disposition s'est effectuée à titre onéreux.
Le fait inhabituel que ce soit ici le bailleur qui entend voir reconnaître l’existence d’un bail rural ne change pas ces règles. 






[F] [X] [D] justifie par la production de l’acte de notoriété dressé par Me [I], notaire à [Localité 3], et de l’extrait cadastral du 22 juillet 2025, qu‘il est bien propriétaire des parcelles qu’il indique avoir donné à bail rural à [H] [P].

Concernant l’existence d’un bail rural sur les parcelles litigieuses, celle-ci n’est finalement pas vraiment contestée même si les explications du preneur peuvent créer un doute sur ce point, dans la mesure où voulant démontrer qu’il va être lésé à la sortie du bail, met en cause par moments l’existence d’un bail rural pour faire ressortir ce qu’il pointe comme étant les contradictions du bailleur. 

Quoi qu’il en soit, l’existence de ce bail sur les parcelles visées par le bailleur ressort des explications des parties et des échanges de courriels entre eux (notamment courriel du 13 juillet 2021 dans lequel [H] [P] écrit « pour être bien certain que nous partageons la façon dont va se terminer le bail entre nous »), confirmés par le commandement de payer qui n’a pas donné lieu à contestation de la part de [H] [P], et la production de l’extrait de compte bancaire mentionnant le versement de sommes par [H] [P] à titre de fermage en 2017, 2018, 2019 et 2020. 
Cela ressort encore du courrier de [M] [P], père du défendeur, et qui explique que depuis 2002, son fils travaille les terres « en fermage » et que les loyers étant impayés, il comprend que le propriétaire veut récupérer sa ferme.

Il existe donc bien un bail rural tel qu’invoqué par [F] [X] [D], ce qui implique la compétence du présent tribunal et l’application du statut d’ordre public du fermage.

2. Sur la résiliation pour défaut de paiement du fermage

Concernant le défaut de paiement, en application des dispositions des articles 1728 et 1741 du Code civil et L 411-31 du code rural, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus, à peine de résiliation dudit bail.
Ce dernier article dispose que :
«sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants :
1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition»;

En l'espèce, bailleur produit au soutien de ses demandes :
- le commandement de payer du 29 août 2025.
- le courrier recommandé du 08 avril 2026 délivré le 11 avril 2026, portant mise en demeure de payer les fermages 2020 à 2025, soit la somme de 56.252,84 euros, et qui cite et invoque l’article [Etablissement 1]-53 du code rural et l’article L411-31 du même code.
[H] [P] a répondu à ce courrier par courrier du 11 avril 2026 en indiquant qu’il s’agissait pour lui d’un courrier d’intimidation et qu’il exigeait la somme de 110.000 euros à titre d’indemnisation au titre des terrains à bâtir, une indemnisation au titre des droits à produire et la reprise de la station d’irrigation. 

Il résulte de l'étude de ces documents que malgré les mises en demeure, qui rappellent les dispositions de l'article L411-31, les fermages restent impayés.
Les mises en demeure sont donc restées infructueuses à l'expiration du délai légal.

Il convient cependant de vérifier que le commandement a été délivré de bonne foi, notamment au regard de l’accord ayant pu exister entre les parties. 
A cet égard, il n’est pas contesté qu’un processus d’accord a existé en 2021 mais que celui-ci n’a pas été formalisé. Des explications des parties et des échanges de courriels entre preneur et propriétaire, il ressort que ceux-ci ont envisagé de se mettre d’accord sur une résiliation anticipée du bail et en ont discuté les conditions, lesquelles incluaient, entre autres aspects, une dispense des fermages 2020-2021-2022 et une libération des lieux en 2022.
Si les parties semblent s’être accordées sur certains points, il apparait que d’autres sont restés en discussion, et qu’en 2024, ils discutaient encore, notamment, de la question des droits à produire. 

Il est vrai qu’en vertu des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Mais en l’espèce, rien ne confirme que cet accord, qui n’a pas été formalisé, a abouti à un engagement réciproque. D’ailleurs, il ressort du courriel du 17 juillet 2021 (pièce 5 du défendeur) que la notaire a réclamé à [H] [P] « un accord plus explicite » mais que ce dernier n’apparait pas avoir donné suite.
En tout état de cause, le preneur n’a pas libéré les parcelles après 2022. 

Ainsi, il n’était pas possible pour le preneur de décider unilatéralement de cesser de verser le fermage. Le défaut de versement du fermage ne saurait constituer un moyen de pression ou de négociation alors qu’il s’agit d’une obligation essentielle du preneur. Il n’est donc pas justifié d’un accord ni d’une raison justifiant le fait que le fermage est totalement impayé depuis 2020, malgré les différentes tentatives amiables du bailleur, ce qui constitue un grave manquement aux obligations du fermier.

Dès lors, les conditions de l'article L411-3 étant réunies, il est fondé d'ordonner la résiliation du bail.

3. Sur la demande en paiement et les conséquences de la résiliation

Eu égard aux défauts de paiements établis il y a lieu de condamner [H] [P] à payer à [F] [X] [D] la somme de 55.953,12 euros au titre de l’arriéré des fermages 2020 à 2025.
 
En conséquence de la résiliation le preneur est désormais sans droit ni titre et il y a lieu d’ordonner son expulsion.

Il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation due suite à la résiliation du bail et ce à la valeur du loyer qui aurait été dû si le bail n'avait pas été résilié, et ce afin d'assurer la réparation intégrale du préjudice causé au bailleur par le fait de la part du locataire de se maintenir dans les lieux malgré qu'il n'y ait plus droit ni titre.

4. Sur les demandes reconventionnelles de [H] [P] 

C’est à l’audience que [H] [P] a formulé ses demandes. 

Quant à la fixation du sort du bail et de la date de sortie, la résiliation dudit bail résout la question.

Quant aux demandes financières, force est de constater que [H] [P] ne produit aucun élément permettant d’établir son droit à percevoir une indemnité, et encore moins pour les montants réclamés, au titre au titre du coût de la station d’épuration, des droits à produire, et au titre des terrains devenus constructibles.
Le simple fait que les parties aient eu une discussion sur ces thèmes ne permet pas de faire droit aux demandes, dont [F] [X] [D] demande le débouté, sans préjudice que lesdites parties trouvent un accord par ailleurs.

Dans ces conditions, [H] [P] doit être débouté de l’ensemble de ses demandes.


5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire 

En application de l'article 696 du code de procédure civile, [H] [P] qui succombe sera condamné aux dépens de l'instance, y compris le coût du commandement de payer du 29 août 2025 en ce qu’il constitue une dépense de frais de commissaire de Justice obligatoire pour engager la présente procédure.

Pour faire valoir leurs droits, [F] [X] a été contraint de s’adresser à la justice, et il serait inéquitable de laisser entièrement à leur charge les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente instance. Il convient donc de condamner [H] [P] qui succombe à leur payer la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 

Concernant l'exécution provisoire, et s’agissant d’une instance introduite après le 01 janvier 2020, il y a lieu de faire application du nouvel article 514 du code de procédure civile selon lequel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, et il n’existe aucune raison d'écarter l'exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le Tribunal paritaire des baux ruraux, statuant publiquement par mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE pour défaut de paiement des loyers la résiliation du bail rural verbal existant entre [F] [X] [D] et [H] [P] sur les parcelles sises commune de [Localité 4] (09), section C n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 25], [Cadastre 13], [Cadastre 14], 1621, 1622, 1623, 1624, [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], 1856, 1858, 1859, 1982 ; 

CONDAMNE [H] [P] à payer à [F] [X] [D] les sommes suivantes :
- 55.953,12 euros au titre de l’arriéré des fermages 2020 à 2025,
- à compter de l'échéance 2026, une indemnité d’occupation d’un montant annuel de 9.325,52 euros, jusqu’à la libération effective des lieux ;

ORDONNE, faute de départ volontaire des lieux loués, l’expulsion des parcelles susvisées de [H] [P] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l’assistance de la force publique et en application des dispositions du code des procédures civiles d'exécution ;

DEBOUTE [H] [P] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE [H] [P] aux dépens tels que définis par l'article 695 du code de procédure civile y compris le coût du commandement du 29 août 2025 ;

CONDAMNE [H] [P] à payer à [F] [X] [D] la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 03 juillet 2026.
En foi de quoi ont signé Vincent ANIERE, Vice-Président et Stéphanie PITOY, Greffière.

LE GREFFIER LE VICE-PRÉSIDENT
Texte intégral
MINUTE N° : 
N° RG : N° RG 26/00233 - N° Portalis DBWU-W-B7K-CVYC
AFFAIRE : [F] [X] C/ [H] [P]
NAC : 52A 


COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE FOIX
TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE FOIX 
JUGEMENT DU 3 JUILLET 2026


Statuant sous la Présidence de Monsieur Vincent ANIERE, Vice-Président, assisté de : 

Assesseurs bailleurs : Assesseurs preneurs : 

✔ [V] [Z] ✔ [O] [R]
✔ [G] [N] ✔ [K] [A]

et de Madame Stéphanie PITOY, Greffière présente lors des débats et du prononcé de la décision ;



LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [F] [X]
né le 31 Janvier 1971 à [Localité 2] (92), de nationalité française, informaticien, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Marine CHATRY-LAFFORGUE de la SCP PRADON-BABY CHATRY-LAFFORGUE, avocate inscrite au barreau d’ARIEGE


ET :

DEFENDERESSE

Madame [H] [P]
demeurant [Adresse 2]

comparante, non assistée






DÉBATS

A l'audience publique du 29 Mai 2026 à 9 heures, l'affaire a été mise en délibéré au 3 Juillet 2026, lequel a été rendu ledit jour par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort. 






EXPOSE DU LITIGE

Par acte extrajudiciaire du 29 août 2025, [F] [X] [D], agissant en qualité de propriétaire-bailleur de parcelles agricoles situées à [Localité 3] (09), et en vertu d’un bail rural verbal prévoyant un fermage annuel de 9.325,52 euros, a fait délivrer à la personne de [H] [P], en qualité de preneur, un commandement de payer le fermage pour un montant en principal de 46.627,60 euros au titre des fermages 2020 à 2024, et ce sans délai, et à peine de demander le non-renouvellement du bail sur le fondement de l’article L411-53 du code rural et de se prévaloir de la résiliation dudit bail sur le fondement de l’article L411-31 du même code.
[H] [P] n’a pas contesté ledit commandement.

Par déclaration du 24 février 2026, [F] [X], agissant en qualité de propriétaire, a demandé la convocation de [H] [P] à une audience de conciliation devant le tribunal paritaire des baux ruraux afin, au visa de l’article L411-31 du code rural, de voir résilier, pour défaut de paiement des loyers, le bail à ferme verbal existant entre eux et concernant les parcelles situées à LEZAT-SUR-LEZE (09).
Il demandait par ailleurs sa condamnation au paiement de la somme de 2.400 euros au titre des frais irrépétibles.

Après conciliation infructueuse en date du 20 mars 2026, l’affaire a été renvoyée et retenue à l’audience de jugement du 29 mai 2026. 

[F] [X], représenté par avocat, demande, au visa de l'article L 411-31 du code rural et de la pêche maritime et des articles 1103, 1186 et 1304-6 du Code civil, de :
- JUGER qu'il existe bien un bail verbal au profit de [H] [P] sur les parcelles lui appartenant sises commune de [Localité 4] (09), section C n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], 627,1618, [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24], 1982 ;
- PRONONCER la résiliation dudit bail rural,
- PRONONCER l'expulsion de [H] [P] des parcelles précitées, ainsi que tout occupant de son chef,
- FIXER le montant de l'indemnité d'occupation à valoir postérieurement à la résiliation du bail à la somme annuelle de 9.325,52 euros,
- CONDAMNER [H] [P] à lui verser la somme de 56.252,84 euros au titre des fermages impayés,
- DEBOUTER [H] [P] de l'ensemble de ses demandes.

A titre infiniment subsidiaire, il demande de :
- PRONONCER l'expulsion de [H] [P] des parcelles précitées, ainsi que tout occupant de son chef, FIXER le montant de l'indemnité d'occupation à valoir postérieurement à la résiliation du bail à la somme annuelle de 9.325,52 euros, et CONDAMNER [H] [P] à lui verser la somme de 37.302,08 euros au titre des fermages impayés.

En tout état de cause, il demande de CONDAMNER [H] [P] à lui verser la somme de 2.400 euros au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens, et de DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il fait valoir en résumé que : 
- selon un bail rural verbal à effet depuis le 1er janvier 2009, [H] [P] exploite comme fermier diverses terres agricoles lui appartenant à [Localité 3] (09), pour les avoir recueillies dans la succession de son grand-père, contre un fermage annuel de 9.325,52 euros, payé de façon régulière jusqu'en 2019,
- En 2020, le preneur l’a contacté en lui indiquant qu'il souhaitait arrêter l'exploitation desdites terres fin 2022 pour surcharge de travail, et lui a proposé un arrangement ; en 2022, le preneur n’a pas maintenu son accord et n’a laissé les terres mais a demandé à être indemnisé de ses droits à produire, et une indemnisation sur les parcelles devenues constructibles, et parallèlement a laissé les terres en friche et n’a plus payé le fermages depuis 2020, un commandement de payer étant délivré le 29 août 2025 ; depuis l'année 2020, aucun fermage n'a été réglé, ni celui de l'année 2025,
- il a bien intérêt à agir comme héritier de son grand-père,
- les conventions intervenues entre eux postérieurement au bail rural sont caduques comme étant subordonnées à la libération effective des terres par [H] [P] à une date précise,
- le preneur n'exploite pas les terres louées qui ont été données à bail à un autre exploitant, sans accord ni information du bailleur, et cette situation se rapproche d'une véritable cession ou sous-location prohibée, et non d'une simple mise à disposition dans le cadre de l'article L. 411-37,
- Les propositions d'indemnisation formulées par lui (52.000 euros + 10.000 euros) pour les droits à produire étaient appuyées sur la référence SAFER pour la valorisation des droits à paiement de base (DPB), ce qui correspond à l'usage professionnel et à la pratique locale ; la revendication d'une indemnité supérieure n'est pas fondée, la proposition tenant compte à la fois de l'absence de fermage pour les années 2020 à 2022 et d'une compensation pour les droits à produire,
- aucun élément ne permet de caractériser une fraude à la loi ou l'existence d'une précarité imposée dès lors que l'accord sur la sortie a été accepté et que le montant de l'indemnité proposée excède même la valeur des droits à produire.

[H] [P], qui comparait en personne, demande que sa date de départ des terres louées soit actée et que [F] [X] soit condamné à lui verser la somme de 10.000 euros au titre du coût de la station d’épuration, la somme de 70.000 euros au titre des droits à produire, et la somme de 110.000 euros au titre des terrains devenus constructibles.
Il fait valoir en synthèse qu’il est « sur le départ » mais est en attente de sa juste indemnisation et ne veut pas être lésé, et qu’il faut « gérer la sortie » alors que le preneur tente d’échapper au versement de toute indemnité. Il précise par ailleurs qu’il n’existe aucun document ayant formalisé l’accord. 

MOTIFS

1. Sur le bail rural

Il convient de rappeler avant toute chose que même si la procédure est orale, ce qui permet aux parties de présenter leurs prétentions oralement à l’audience, en vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation et en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
De même, il incombe à chaque partie de formuler des demandes concrètes, le tribunal ne pouvant les suppléer dans cette démarche.

Quant à la preuve du bail rural, par principe, en vertu de l’article L411-4 du code rural, le contrat de bail rural doit être écrit et un état des lieux doit être établi contradictoirement et à frais communs dans le mois qui précède l'entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci.
Dans le cas présent, il n’a été établi aucun de ces actes. Toutefois, en application de l’article L411-1 du même code, toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L311-1 est régie par les dispositions relatives au bail rural et dès lors la preuve de l'existence d'un bail verbal peut être rapportée par tous moyens, s’il est établi, d'une part, que le propriétaire a mis son bien à la disposition de l'exploitant, et d'autre part, que cette mise à disposition s'est effectuée à titre onéreux.
Le fait inhabituel que ce soit ici le bailleur qui entend voir reconnaître l’existence d’un bail rural ne change pas ces règles. 






[F] [X] [D] justifie par la production de l’acte de notoriété dressé par Me [I], notaire à [Localité 3], et de l’extrait cadastral du 22 juillet 2025, qu‘il est bien propriétaire des parcelles qu’il indique avoir donné à bail rural à [H] [P].

Concernant l’existence d’un bail rural sur les parcelles litigieuses, celle-ci n’est finalement pas vraiment contestée même si les explications du preneur peuvent créer un doute sur ce point, dans la mesure où voulant démontrer qu’il va être lésé à la sortie du bail, met en cause par moments l’existence d’un bail rural pour faire ressortir ce qu’il pointe comme étant les contradictions du bailleur. 

Quoi qu’il en soit, l’existence de ce bail sur les parcelles visées par le bailleur ressort des explications des parties et des échanges de courriels entre eux (notamment courriel du 13 juillet 2021 dans lequel [H] [P] écrit « pour être bien certain que nous partageons la façon dont va se terminer le bail entre nous »), confirmés par le commandement de payer qui n’a pas donné lieu à contestation de la part de [H] [P], et la production de l’extrait de compte bancaire mentionnant le versement de sommes par [H] [P] à titre de fermage en 2017, 2018, 2019 et 2020. 
Cela ressort encore du courrier de [M] [P], père du défendeur, et qui explique que depuis 2002, son fils travaille les terres « en fermage » et que les loyers étant impayés, il comprend que le propriétaire veut récupérer sa ferme.

Il existe donc bien un bail rural tel qu’invoqué par [F] [X] [D], ce qui implique la compétence du présent tribunal et l’application du statut d’ordre public du fermage.

2. Sur la résiliation pour défaut de paiement du fermage

Concernant le défaut de paiement, en application des dispositions des articles 1728 et 1741 du Code civil et L 411-31 du code rural, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus, à peine de résiliation dudit bail.
Ce dernier article dispose que :
«sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants :
1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition»;

En l'espèce, bailleur produit au soutien de ses demandes :
- le commandement de payer du 29 août 2025.
- le courrier recommandé du 08 avril 2026 délivré le 11 avril 2026, portant mise en demeure de payer les fermages 2020 à 2025, soit la somme de 56.252,84 euros, et qui cite et invoque l’article [Etablissement 1]-53 du code rural et l’article L411-31 du même code.
[H] [P] a répondu à ce courrier par courrier du 11 avril 2026 en indiquant qu’il s’agissait pour lui d’un courrier d’intimidation et qu’il exigeait la somme de 110.000 euros à titre d’indemnisation au titre des terrains à bâtir, une indemnisation au titre des droits à produire et la reprise de la station d’irrigation. 

Il résulte de l'étude de ces documents que malgré les mises en demeure, qui rappellent les dispositions de l'article L411-31, les fermages restent impayés.
Les mises en demeure sont donc restées infructueuses à l'expiration du délai légal.

Il convient cependant de vérifier que le commandement a été délivré de bonne foi, notamment au regard de l’accord ayant pu exister entre les parties. 
A cet égard, il n’est pas contesté qu’un processus d’accord a existé en 2021 mais que celui-ci n’a pas été formalisé. Des explications des parties et des échanges de courriels entre preneur et propriétaire, il ressort que ceux-ci ont envisagé de se mettre d’accord sur une résiliation anticipée du bail et en ont discuté les conditions, lesquelles incluaient, entre autres aspects, une dispense des fermages 2020-2021-2022 et une libération des lieux en 2022.
Si les parties semblent s’être accordées sur certains points, il apparait que d’autres sont restés en discussion, et qu’en 2024, ils discutaient encore, notamment, de la question des droits à produire. 

Il est vrai qu’en vertu des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Mais en l’espèce, rien ne confirme que cet accord, qui n’a pas été formalisé, a abouti à un engagement réciproque. D’ailleurs, il ressort du courriel du 17 juillet 2021 (pièce 5 du défendeur) que la notaire a réclamé à [H] [P] « un accord plus explicite » mais que ce dernier n’apparait pas avoir donné suite.
En tout état de cause, le preneur n’a pas libéré les parcelles après 2022. 

Ainsi, il n’était pas possible pour le preneur de décider unilatéralement de cesser de verser le fermage. Le défaut de versement du fermage ne saurait constituer un moyen de pression ou de négociation alors qu’il s’agit d’une obligation essentielle du preneur. Il n’est donc pas justifié d’un accord ni d’une raison justifiant le fait que le fermage est totalement impayé depuis 2020, malgré les différentes tentatives amiables du bailleur, ce qui constitue un grave manquement aux obligations du fermier.

Dès lors, les conditions de l'article L411-3 étant réunies, il est fondé d'ordonner la résiliation du bail.

3. Sur la demande en paiement et les conséquences de la résiliation

Eu égard aux défauts de paiements établis il y a lieu de condamner [H] [P] à payer à [F] [X] [D] la somme de 55.953,12 euros au titre de l’arriéré des fermages 2020 à 2025.
 
En conséquence de la résiliation le preneur est désormais sans droit ni titre et il y a lieu d’ordonner son expulsion.

Il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation due suite à la résiliation du bail et ce à la valeur du loyer qui aurait été dû si le bail n'avait pas été résilié, et ce afin d'assurer la réparation intégrale du préjudice causé au bailleur par le fait de la part du locataire de se maintenir dans les lieux malgré qu'il n'y ait plus droit ni titre.

4. Sur les demandes reconventionnelles de [H] [P] 

C’est à l’audience que [H] [P] a formulé ses demandes. 

Quant à la fixation du sort du bail et de la date de sortie, la résiliation dudit bail résout la question.

Quant aux demandes financières, force est de constater que [H] [P] ne produit aucun élément permettant d’établir son droit à percevoir une indemnité, et encore moins pour les montants réclamés, au titre au titre du coût de la station d’épuration, des droits à produire, et au titre des terrains devenus constructibles.
Le simple fait que les parties aient eu une discussion sur ces thèmes ne permet pas de faire droit aux demandes, dont [F] [X] [D] demande le débouté, sans préjudice que lesdites parties trouvent un accord par ailleurs.

Dans ces conditions, [H] [P] doit être débouté de l’ensemble de ses demandes.


5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire 

En application de l'article 696 du code de procédure civile, [H] [P] qui succombe sera condamné aux dépens de l'instance, y compris le coût du commandement de payer du 29 août 2025 en ce qu’il constitue une dépense de frais de commissaire de Justice obligatoire pour engager la présente procédure.

Pour faire valoir leurs droits, [F] [X] a été contraint de s’adresser à la justice, et il serait inéquitable de laisser entièrement à leur charge les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente instance. Il convient donc de condamner [H] [P] qui succombe à leur payer la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 

Concernant l'exécution provisoire, et s’agissant d’une instance introduite après le 01 janvier 2020, il y a lieu de faire application du nouvel article 514 du code de procédure civile selon lequel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, et il n’existe aucune raison d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS
Le Tribunal paritaire des baux ruraux, statuant publiquement par mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE pour défaut de paiement des loyers la résiliation du bail rural verbal existant entre [F] [X] [D] et [H] [P] sur les parcelles sises commune de [Localité 4] (09), section C n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 25], [Cadastre 13], [Cadastre 14], 1621, 1622, 1623, 1624, [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], 1856, 1858, 1859, 1982 ; 

CONDAMNE [H] [P] à payer à [F] [X] [D] les sommes suivantes :
- 55.953,12 euros au titre de l’arriéré des fermages 2020 à 2025,
- à compter de l'échéance 2026, une indemnité d’occupation d’un montant annuel de 9.325,52 euros, jusqu’à la libération effective des lieux ;

ORDONNE, faute de départ volontaire des lieux loués, l’expulsion des parcelles susvisées de [H] [P] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l’assistance de la force publique et en application des dispositions du code des procédures civiles d'exécution ;

DEBOUTE [H] [P] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE [H] [P] aux dépens tels que définis par l'article 695 du code de procédure civile y compris le coût du commandement du 29 août 2025 ;

CONDAMNE [H] [P] à payer à [F] [X] [D] la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 03 juillet 2026.
En foi de quoi ont signé Vincent ANIERE, Vice-Président et Stéphanie PITOY, Greffière.

LE GREFFIER LE VICE-PRÉSIDENT

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Mise à jour de la source le 2026-07-03T23:30:14.892Z.