Cour d'appel de Versailles, Chambre commerciale 3-2, 23 juin 2026, n° 25/00331

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30B



Chambre commerciale 3-2



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 23 JUIN 2026



N° RG 25/00331 - N° Portalis DBV3-V-B7J-W6WG



AFFAIRE :



S.A.S. S&R GLOBAL FINANCE





C/

S.C.I. ABID 







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Décembre 2024 par le TJ de [Localité 1]

N° Chambre : 02



N° RG : 22/04866



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



Me Ghislaine DAVID-MONTIEL



Me Mélina PEDROLETTI





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT TROIS JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



APPELANTE :



S.A.S. S&R GLOBAL FINANCE

Ayant son siège 

[Adresse 1]

[Localité 2]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social



Représentant : Me Ghislaine DAVID-MONTIEL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 216



****************

INTIMEE :



S.C.I. ABID

Ayant son siège 

[Adresse 2]

[Localité 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social



Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 26693 - 

Plaidant : Me Antoine MORABITO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0927



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Mai 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Véronique MULLER, Magistrat honoraire chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Ronan GUERLOT, Président de chambre,

Monsieur Cyril ROTH, Président de chambre,

Madame Véronique MULLER, Conseillère,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,







EXPOSE DU LITIGE



Selon bail commercial du 15 avril 2015, la société Abid a donné en location à la société S&R Global finance (société Global finance) un local commercial portant sur un bureau de 15 m² et un patio de 60 m² (surface totale de 75 m²) dans un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer annuel de 4 800 euros, et ce pour une durée de 9 années à compter du 15 avril 2015.



La société Abid se prévaut d'un second bail, dont le locataire soutient qu'il s'agit d'un faux. Ce nouveau bail, non daté mais conclu pour la même durée à compter du 15 avril 2015, porte sur une surface plus importante, de 85 m² (bureaux de 25 m² et patio de 60 m²), moyennant un loyer annuel en principal de 9 600 euros.



Le 23 mai 2022, la société Abid a fait délivrer à la société Global finance un commandement visant la clause résolutoire aux fins d'obtenir paiement de la somme principale de 20 077, 92 euros au titre d'un arriéré locatif comprenant des loyers impayés, des révisions de loyers, les impositions 2016 à 2021 et un rappel de charges 2016 à 2020. 



Le 23 juin 2022, la société Global finance a fait opposition à ce commandement, notamment au motif que le loyer principal s'élève à 4 800 euros et non 9 600 euros. 



Le 30 août 2022, la société Global finance a fait citer la SCI Abid devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de voir, à titre principal, déclarer nul le commandement de payer du 23 mai 2022 et condamner la société Abid à lui rembourser la somme de 21 800 euros et à titre subsidiaire, suspendre le jeu de la clause résolutoire et lui accorder des délais de paiement.



Le 22 septembre 2022, la société Abid a assigné la société Global finance en référé devant le président du tribunal judiciaire de Pontoise pour voir constater la résiliation du bail et ordonner son expulsion. Le 4 octobre 2023, le président de ce tribunal a dit n'y avoir lieu à référé sur cette demande. 



Le 20 décembre 2022, la société Abid a fait délivrer au preneur un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime en raison de la persistance de la situation d'impayé locatif. 



Dans la nuit du 28 au 29 décembre 2022, un incendie est survenu dans les locaux. La société Global finance a déposé plainte pour dégradation de biens privés par incendie.



Le 2 décembre 2024, par jugement contradictoire, le tribunal judiciaire de Pontoise a : 



- constaté que les parties s'accordent sur une résiliation du bail de plein droit, au 27 décembre 2022 ; 

- condamné la société Global finance à payer à la société Abid les sommes suivantes : 

- 19 920 euros au titre des loyers impayés au 27 décembre 2022 ;

- 1 800 euros au titre de la clause pénale ; 

- 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 

- condamné la société Global finance aux dépens ; 

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.



Le 10 janvier 2025, la société Global finance a interjeté appel de ce jugement, en toutes ses dispositions, excepté en ce qu'il constate l'accord des parties sur une résiliation du bail de plein droit au 27 décembre 2022.



Par dernières conclusions du 14 avril 2026, la société Global finance demande à la cour de : 

- infirmer le jugement du 2 décembre 2024 sauf en ce qu'il constate l'accord des parties sur une résiliation de plein droit au 27 décembre 2022, 

Et statuant à nouveau, 

A titre principal, 

- dire et juger les sommes " postérieures à 2018 " prescrites ; 

- annuler le commandement du 23 mai 2022 avec toutes les conséquences de droit ; 

- dire et juger que le second bail du 15 avril 2015 est nul et de nul effet ; 

- dire et juger qu'elle n'est redevable d'aucun arriéré locatif ; 

- condamner la société Abid, sur la base du premier bail du 15 avril 2015, à lui rembourser la somme de 19 000 euros arrêté au 27 décembre 2022 au titre d'un trop-perçu locatif ; 

A titre subsidiaire, 

- si par impossible la cour retenait la validité du second bail non signé par son représentant légal ; 

- dire et juger qu'elle n'est redevable d'aucun arriéré locatif ; 

A titre infiniment subsidiaire, 

- lui accorder les plus larges délais de paiement, soit 24 mensualités égales, pour s'acquitter de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre ; 

En tout état de cause, 

- condamner la société Abid à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



Par dernières conclusions du 7 juillet 2025, la société Abid demande à la cour de : 

- confirmer le jugement du 2 décembre 2024 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

- débouter la société Global finance de l'ensemble de ses demandes ; 

- condamner la société Global finance au paiement de la somme de 3 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner la société Global finance aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par Me Pedroletti avocat conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 16 avril 2026.



Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées. 



MOTIFS



1 - sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription



La société Global finance demande en premier lieu à la cour de " dire et juger les sommes postérieures à 2018 prescrites ". Elle soutient que le commandement délivré le 23 mai 2022 " porte pour partie sur des loyers et charges remontant à plus de cinq années ", de sorte que la demande formée à ce titre est prescrite, ajoutant : " les sommes antérieures à 2018 qui sont réclamées alors que pourtant réglées, doivent être écartées au titre de la prescription quinquennale ".



La société Abid ne forme aucune observation à ce titre, sauf pour indiquer, de manière indirecte, que les paiements sont nécessairement imputés sur les termes de loyer les plus anciens. 



Réponse de la cour



Il résulte de l'article 2224 du code civil que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; de l'article 2241 de ce code, que la demande en justice interrompt le délai de prescription.



Les articles 1253 et 1256 du même code, dans leur version applicable au présent litige, disposent que le débiteur de plusieurs dettes a le droit de déclarer, lorsqu'il paye, quelle dette il entend acquitter ; que lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d'intérêt d'acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point ; que si les dettes sont d'égale nature, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; que, toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.



En matière de loyer, le point de départ de la prescription se situe à la date d'échéance de chaque loyer impayé.



La demande tendant à : " dire et juger les sommes postérieures à 2018 prescrites " peut s'analyser en une prétention aux fins de déclarer irrecevables les demandes en paiement pour les périodes " postérieures à 2018 ". Mais les demandes en paiement de sommes postérieures à une date ne sont jamais prescrites, seules les demandes antérieures à une date précise, et non à une année donnée, peuvent être atteintes par la prescription. La cour retiendra que la prétention émise tend en fait à déclarer irrecevables comme prescrites les demandes en paiement antérieures à l'année 2018. Il s'agit ici d'une prétention nouvelle, dont la recevabilité n'est pas contestée.



La société Abid a assigné la société Global finance en référé le 22 septembre 2022, ce qui constitue l'acte interruptif de prescription. Les demandes en paiement de loyer pour les échéances antérieures au 22 septembre 2017 (et non 2018) sont donc normalement prescrites.



Toutefois, la société Global finance ne soutient pas avoir déclaré que ses paiements devaient être imputées sur l'une des échéances en particulier, de sorte que, conformément aux dispositions précitées, les paiements effectués s'imputent sur les dettes les plus anciennes. Il ressort du décompte produit par le bailleur que la société Global finance restait devoir, au 22 septembre 2017 (échéance septembre incluse) une somme de 10 400 euros (loyers dus pour 22 400 euros, et paiements effectués à hauteur de 12 000 euros). Postérieurement au 22 septembre 2017, la société Global finance a effectué des règlements, pour une somme totale de 41 600 euros, qui s'imputent à proportion sur la dette antérieure, de sorte que la dette locative au 22 septembre 2017 a été régularisée. La fin de non-recevoir tirée de la prescription sera donc écartée. Les demandes en paiement formées par la société Abid sont recevables.





2 - sur la demande d'annulation du second bail



La société Global finance demande à la cour de " dire et juger que le second bail du 15 avril 2015 est nul et de nul effet ". Elle soutient que ce contrat est un " faux grossier ", que la signature n'est pas celle de son dirigeant (mais celle de son associé minoritaire qui n'avait pas le pouvoir d'engager la société), que le tampon qui est apposé comporte le numéro RCS de la société, alors que celle-ci n'a été immatriculée que le 15 mai 2015. Elle ajoute ne jamais avoir eu connaissance de ce second bail. Elle admet toutefois que la superficie des locaux loués s'est modifiée au cours du bail, passant de 75 m² jusqu'en 2017, à 85 m² (un bureau supplémentaire) à compter de janvier 2018. Elle admet également que la société Abid lui a proposé, en 2018, de signer le second bail " antidaté " en 2015, ce qu'elle a refusé dès lors que la superficie mentionnée ne correspondait qu'à la période postérieure à janvier 2018. Elle a toutefois accepté l'augmentation des loyers à compter de 2018 à hauteur de 9 600 euros.



La société Abid soutient qu'après son immatriculation au registre du commerce et des sociétés, la société Global finance a sollicité la rédaction d'un nouveau bail, prenant effet à la même date du 15 avril 2015, portant sur une superficie plus importante, à savoir 85 m², ce qui explique que le loyer a été porté de 4 800 euros à 9 600 euros. Elle soutient que la société Global finance a ensuite donné le second bureau en sous-location à une société Laureva pour 4 800 euros, ce contrat de sous-location faisant clairement référence au bail argué de faux, portant sur 85 m2 avec un loyer de 9 600 euros. Elle fait valoir que la société Global finance a réglé un loyer mensuel de 9 600 euros, a minima sur les années 2018 à 2021, indiquant qu'elle a ensuite cessé de régler les loyers. 



Réponse de la cour 



Malgré la formulation ambiguë de la demande tendant à " dire et juger que le second bail du 15 avril 2015 est nul et de nul effet ", la cour considère qu'il s'agit d'une demande d'annulation du " second bail ", étant observé qu'il s'agit d'une demande nouvelle en appel, dont la recevabilité n'est pas discutée.



Le fait que le bail contesté ait été signé par un associé de la société Global finance, même dépourvu de pouvoir pour ce faire, est insuffisant pour démontrer qu'il s'agirait d'un faux document. La cour observe au surplus que le défaut de pouvoir allégué n'est pas démontré, faute pour la société Global finance de produire les éléments (notamment les statuts) permettant de définir les pouvoirs des organes de la société. Le fait que le tampon apposé sur le bail mentionne le numéro de registre du commerce que la société n'a obtenu qu'en mai 2015, démontre tout au plus que la date de signature du second bail est postérieure à cette date, cela n'empêchant pas que sa date d'effet puisse se situer antérieurement au 15 avril 2015.



La cour observe au surplus que la société Abid produit aux débats le contrat de sous-location que la société Global finance a consenti, le 29 décembre 2015, à la société Laureva consult pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2016. Ce contrat, dont il n'est pas contesté qu'il a été signé par le président de la société Global finance (signature identique à celle portée sur le premier bail du 15 avril 2015) porte sur la location d'un bureau pour un loyer annuel de 4 800 euros. Cette convention rappelle en préambule le second bail contesté, soutenant qu'il a été signé le 15 avril 2015, qu'il porte sur des locaux de 90 m2 (en réalité 85 m2), précisant : " ledit bail a été consenti pour une durée de 9 années entières et consécutives, ce à compter du 15 avril 2015, moyennant un loyer annuel de 9 600 euros. Le sous-locataire déclare par les présentes bien connaître toutes les conditions et charges dudit bail dont copie est et demeurera annexée à la présente convention ('). " 



La société Global finance, dont le président a signé une convention de sous-location se prévalant expressément du second bail contesté (signé selon elle le 15 avril 2015 pour un montant de 9 600 euros), est dès lors particulièrement mal fondée à soutenir qu'il s'agirait d'un faux.



La demande d'annulation du second contrat doit ainsi être rejetée.



3 - sur la demande d'annulation du commandement de payer du 23 mai 2022



La société Global finance demande à la cour d'annuler le commandement de payer du 23 mai 2022 au motif d'une part qu'il est imprécis quant aux sommes réclamées (pas de détail mensuel), d'autre part qu'aucun commandement ne pouvait être délivré sur la période du Covid (de mars à septembre 2020). 



La société Abid soutient que le commandement est parfaitement régulier, précisant que les loyers restaient dus durant la période Covid, ajoutant que la société Global finance n'a pas été impactée par les mesures administratives prises par le gouvernement à cette époque.



Réponse de la cour



Il résulte de l'article L. 145-41 du code civil que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



Le commandement doit informer clairement le locataire, et être suffisamment précis pour lui permettre d'identifier les causes des sommes réclamées et leur bien-fondé.



En l'espèce, le commandement du 23 mai 2022 précise qu'il est délivré pour obtenir paiement de la somme de 20 077,92 euros, et comprend un décompte sur lequel figurent : au débit les sommes à la charge du locataire, distinguées en fonction de leur nature (loyer principal, révision du loyer, impôts, charges) et les périodes annuelles, et au crédit les versements effectués, également par périodes annuelles. 



La somme dont il est demandé paiement est constituée, pour les loyers dus de 13 600 euros, pour la révision du loyer de 1 277,99 euros, pour les impôts de 3 266,79 euros, et pour les charges de 1 933,13 euros. 



Comme l'ont justement retenu les premiers juges, ce décompte est suffisamment précis et explicite pour permettre au preneur de ne pas se méprendre sur la nature et les périodes sur lesquelles porte la demande, le bailleur n'ayant pas l'obligation de donner le détail mois par mois de l'arriéré. Il n'y a donc aucune irrégularité de ce chef. 



Comme l'a également retenu le premier juge, la société Global finance, qui exerce une activité d'expertise comptable, ne démontre pas être éligible au dispositif de protection résultant de l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19 qu'elle invoque, de sorte que sa demande d'annulation du commandement n'est pas fondée de ce chef, la cour observant au surplus que les loyers de l'année 2020 ont été régulièrement réglés. Ni cette ordonnance ni l'ordonnance n°2020-306 du même jour relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période n'ont interdit la délivrance de commandements de payer visant la clause résolutoire d'un bail durant la période protégée. 



Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il a débouté la société Global finance de sa demande d'annulation du commandement.



4 - sur les demandes en paiement 



4-1- sur la demande au titre de l'arriéré de loyers, et la demande reconventionnelle en restitution de loyers



Le tribunal a condamné la société Global finance au paiement de la somme de 19 920 euros au titre des loyers arriérés (soit 13 600 euros au titre des loyers mentionnés sur le commandement du 13 mai 2022, et 6320 euros au titre des loyers dus entre le 1er mai et le 27 décembre 2022), mais il a rejeté les demandes du bailleur concernant les charges et la révision du loyer. 



La société Abid sollicite la confirmation du jugement sur la condamnation à hauteur de 19 920 euros. 



La société Global finance soutient, d'une part que le montant du loyer n'était que de 4 800 euros pour les années 2015 à 2017, d'autre part qu'elle a effectué des règlements pour une somme globale de 55 200 euros alors que le bailleur ne retient qu'un crédit de 53 600 euros. Elle forme donc une demande reconventionnelle en restitution d'une somme de 19 000 euros. 



Réponse de la cour



La société Abid sollicitant la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné la société Global finance au paiement de la somme de 19 920 euros au titre de l'arriéré de loyers, ses développements sur les postes de sa demande rejetés par le tribunal (indexation des loyers, rappel des charges et impôts) sont inopérants. 



Il a été démontré que le second bail était régulier de sorte que le loyer annuel est bien de 9 600 euros, et non 4 800 euros, dès l'origine du bail. La demande en restitution d'un prétendu trop-versé ne peut dès lors qu'être rejetée.



Le décompte produit par la société Global finance faisant état de paiements légèrement supérieurs à ceux retenus par le bailleur ne peut être retenu dès lors qu'il n'est accompagné d'aucun justificatif de paiement. 



Au regard du décompte produit par le bailleur qui n'est pas utilement contredit par la société Global finance, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la société Global finance au paiement de la somme de 19 920 euros au titre des loyers impayés au 27 décembre 2022.



4-2- sur la demande au titre de la clause pénale



La société Global finance sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamnée au paiement d'une somme de 1 800 euros au titre de la clause pénale, soutenant que l'application de cette clause ne se justifie pas puisqu'aucun arriéré de loyer ne lui est imputable. 



La société Abid sollicite la confirmation du jugement sur ce point. 



Réponse de la cour



L'article 11 du bail indique : " le non-paiement à son échéance d'une quittance de loyer entraînera, s'il plaît au bailleur, à la charge du preneur, de plein droit et sans mise en demeure préalable, un intérêt calculé au taux de 15 % prorata temporis. Le montant de la quittance sera en outre majoré de 10% à titre d'indemnité forfaitaire ".



Il a été démontré qu'il existe bien un arriéré de loyer, de sorte que la clause est applicable. C'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le tribunal a réduit la demande en paiement au regard du caractère manifestement excessif de la clause. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné la société Global finance au paiement de la somme de 1 800 euros à ce titre.



5 - sur la demande de délais de paiement



La société Global finance sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de délais de paiement. Elle affirme que sa situation de trésorerie ne lui permet pas de faire face, en une seule fois, au paiement des sommes réclamées, ajoutant qu'elle a perdu l'ensemble de son matériel dans l'incendie des lieux loués, outre les documents comptables de ses clients, ce qui n'a pas fait l'objet d'une indemnisation de son assurance. 



La société Abid sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la demande de délais.



Réponse de la cour



Il résulte de l'article 1343-5 que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



En l'espèce, la société Global finance ne produit aucun élément comptable permettant de justifier de sa situation financière, ni aucun élément au regard de l'indemnisation de son assureur, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de délais de paiement.



6 - sur les demandes accessoires



Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. 



La société Global finance qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel, outre au paiement d'une somme complémentaire de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. 





PAR CES MOTIFS,



La cour, statuant par arrêt contradictoire, dans les limites de l'appel, 



Déclare recevables les demandes en paiement formées par la société Abid,



Confirme le jugement du 2 décembre 2024 en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant,



Condamne la société Global finance à payer à la société Abid la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, 



Condamne la société Global finance aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 







- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Ronan GUERLOT, Président, et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT