Cour d'appel de Versailles, Ch civ. 1-4 copropriété, 17 juin 2026, n° 24/03532

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 50G



Ch civ. 1-4 copropriété



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 17 JUIN 2026



N° RG 24/03532 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WSLG



AFFAIRE :



S.A FREY 



C/



S.C.I [S] 





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Mai 2024 par le Tribunal judiciaire de PONTOISE

N° RG : 21/02574



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Asma MZE,



Me Mélina PEDROLETTI



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX SEPT JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A FREY 

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentant : Me Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 et Me Dominique ROUSSEL, Plaidant, avocat au barreau de REIMS, vestiaire : 41





APPELANTE

****************



S.C.I [S]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et Me Nelly VILA BERRADA de la SCP VILA-BERRADA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0292 





INTIMÉE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Mai 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,



****************



FAITS & PROCEDURE



Suivant promesse unilatérale de vente signée le 12 février 2019, la société [S] (ci-après «société promettante ») a promis de vendre à la société Frey (ci-après « société bénéficiaire ») des parcelles cadastrées section AV n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10], situées sur le territoire de la commune d'[Localité 3] (Val d'Oise), moyennant le prix de 8 000 000 euros HT, soit 9 600 000 euros TTC. 



Une indemnité d'immobilisation de 800 000 euros était prévue dans la promesse, assortie d'un versement de 400 000 euros par la société bénéficiaire à la signature de la promesse.



La promesse a été consentie pour une durée expirant le 1er juillet 2020 à 16 heures (sauf prorogations de délais prévues à la promesse ou convenues entre les parties), sous diverses conditions suspensives devant être réalisées au plus tard le 1er mai 2020, avec possibilité de prorogation du délai de leur réalisation. 



Suivant arrêté du 12 novembre 2020, un permis de construire était délivré par le maire d'[Localité 3]. 



Par courrier recommandé reçu le 10 décembre 2020, la société bénéficiaire a demandé à la société promettante de bien vouloir procéder au remboursement de l'indemnité d'immobilisation en faisant valoir que la condition suspensive prévue à la promesse n'avait pas été réalisée, l'arrêté de permis de construire délivré par le maire d'[Localité 3] comportant des prescriptions de nature à majorer le coût de la construction et à remettre en cause l'équilibre de l'opération. Cette demande a été réitérée par courrier recommandé du 20 janvier 2021. 



Par courrier recommandé du 16 mars 2021, la société promettante a répondu que, les permis de construire et de démolir ayant été accordés, c'était elle qui mettait en demeure la société bénéficiaire de donner instruction au notaire de libérer la somme de 400 000 euros d'une part, et de lui verser d'autre part le solde de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 400 000 euros prévu dans la promesse de vente. 



Par exploit du 30 avril 2021, la société bénéficiaire a fait assigner la société promettante devant le tribunal judiciaire de Pontoise afin d'obtenir la restitution de la somme de 400 000 euros séquestrée au titre de l'indemnité d'immobilisation, ainsi que des dommages-intérêts pour résistance abusive. 



Par jugement contradictoire du 27 mai 2024, rendu en premier ressort, le tribunal judiciaire de Pontoise a : 

- dit que la société Frey (bénéficiaire) est redevable envers la société [S] (promettante) d'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 800 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2021; 



- dit que Maître [G] [X], notaire, sera autorisé à remettre à la société [S] la somme de 400 000 euros séquestrée ; 

- condamné la société Frey à payer à la société [S] le surplus de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 400 000 euros augmenté des intérêts au taux légal sur la somme de 800 000 euros, à compter du 16 mars 2021 ; 

- condamné la société Frey à payer à la société [S] la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 

- condamné la société Frey aux dépens ; 

- rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.



Pour statuer ainsi, le tribunal a jugé, pour l'essentiel, que la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire n'ayant pas pour effet d'occasionner des surcoûts de nature à remettre en cause l'équilibre économique du projet de construction, présente un caractère potestatif (qui la rend nulle en application de l'article 1304-2 du code civil) car sa réalisation dépend de la seule volonté de la société bénéficiaire et de son évaluation de l'équilibre économique de son projet. 



Par déclaration en date du 7 juin 2024, la société Frey a interjeté appel. 



Par ordonnance de référé du 13 août 2024 prononcée par le premier président de la cour d'appel de Versailles, la société Frey a été autorisée à consigner la somme de 400 000 euros, outre intérêts, entre les mains de la Caisse des dépôts et de consignation dans l'attente de l'arrêt à intervenir. 



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées par RPVA le 20 mars 2026, dans lesquelles la société Frey, appelante, expose :

- sur l'inexistence d'une prorogation tacite de la promesse du 12 février 2019 : 

- que le délai de réalisation de l'ensemble des conditions suspensives, initialement fixé au 1er mai 2020 à 18 heures, ne pouvait pas être prorogé au-delà de six mois, soit au-delà du 31 octobre 2020; 

- que la date d'expiration de la promesse unilatérale de vente, initialement fixée au 1er juillet 2020 à seize heures, ne pouvait pas être prorogée au-delà de six mois, de sorte que la promesse était en tout état de cause caduque en raison de son expiration à la date du 31 décembre 2020 ; que la société [S] n'a jamais émis le souhait de proroger la promesse par le biais d'un avenant ; 

- qu'il ressort aussi bien de la loi que de la jurisprudence que le contrat ne peut être prorogé que si tous les contractants en manifestent la volonté avant son expiration ; que, si la prorogation d'une promessse unilatérale de vente peut être tacite, encore faut-il qu'elle soit certaine (3ème Civ, 7 mars 2019, 18-14.022 / Pièce 18) ; qu'ainsi, viole l'ancien article 1176 du code civil la cour d'appel qui rejette la demande de caducité de la promesse de vente alors qu'un délai était prévu pour la réalisation de la condition suspensive, que cette condition n'était pas remplie à la date prévue pour la réalisation de la vente et que le promettant n'avait pas accepté de proroger le délai de signature (3ème Civ, 9 mars 2017, n°15-26.182) ; que le tribunal rappelle lui-même dans sa décision que la prorogation d'une promesse, qui peut être expresse ou tacite, doit en tout état de cause être non équivoque ; que ce n'est certainement pas le courrier du 23 avril 2020 sur lequel se fonde le tribunal qui permet de dire qu'il existe un accord tacite entre les parties ; que si la société Frey a proposé dans ce courrier une prorogation à la société [S], cette dernière n'y a jamais répondu; que le silence conservé par celle-ci ne saurait constituer une manifestation non équivoque de sa volonté d'accepter la proposition de prorogation ; qu'ensuite, le tribunal, pour considérer que la promesse était encore prorogée, se fonde sur l'attestation établie au profit du notaire de la société [S] pour éviter une saisie immobilière du bien, alors même que cette attestation est postérieure à l'expiration de la promesse intervenue le 1er juillet 2020 à 16 heures et qu'elle n'a été faite que dans un cadre amiable pour éviter une vente judiciaire ; que ce n'est certainement pas sur ces deux éléments que le tribunal pouvait se fonder pour considérer qu'il y avait une prorogation non équivoque tacite de la promesse unilatérale de vente du 12 juillet 2019 ;

- que la cour ne trouvera en l'espèce aucun écrit par lequel la société [S] aurait accepté la proposition de prorogation formulée par la société Frey le 23 avril 2020 ; qu'ainsi, les condition posées par la Cour de cassation pour caractériser une prorogation tacite ne sont pas réunies en l'espèce ; que la promesse ne prévoyait pas non plus de prorogation automatique ni de la durée de réalisation des conditions suspensives, ni de sa durée de validité ; qu'il y a lieu, pour ces raisons, de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a considéré que la promesse unilatérale de vente n'était pas caduque et qu'elle avait été prorogée tacitement de manière non équivoque jusqu'au 31 décembre 2020 ; 

- sur la défaillance des conditions suspensives dans le délai imparti : 

- que la promesse était consentie, entre autres, sous la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire exprès, purgé de tout recours, ne devant pas comporter de prescription de travaux entraînant des surcoûts de nature à remettre en cause l'équilibre économique du projet de construction et, plus généralement, ne devant pas comporter des prescriptions ayant pour effet de majorer les taxes, redevances et/ou participations quelles qu'elles soient (pièce n°1, p.28) ; 

- qu'il est constant qu'une promesse unilatérale de vente dont la condition suspensive n'est pas remplie dans le délai prévu devient caduque ; 

- que les parties n'ont convenu dans la promesse de ne proroger automatiquement le délai initial de réalisation des conditions suspensives (fixé au 1er mai 2020) de six mois maximum (soit jusqu'au 31 octobre 2020) que dans l'hypothèse « où les services instructeurs du permis de construire valant permis de démolir et tenant lieu d'autorisation(s) d'exploitation commerciale (...) n'acceptent pas d'instruire ce/ces permis parallèlement à la révision et/ou modification des documents d'urbanisme » ; qu'une prorogation automatique du délai de réalisation des conditions suspensives n'était prévue que dans cette seule hypothèse et qu'une telle prorogation n'a donc pas eu lieu en l'espèce dans la mesure où les documents d'urbanisme ont été approuvés dans le délai initialement envisagé ; 

- que toutes les autres conditions suspensives devaient, quant à elles, être réalisées au plus tard le 1er mai 2020 ; 

- que le tribunal a suivi un raisonnement étonnant en considérant d'une part qu'une condition suspensive était potestative et ne pouvait donc pas être invoquée par la société bénéficiaire et, d'autre part, que la défaillance d'une autre condition suspensive ne pouvait plus être invoquée par la société bénéficiaire dès lors qu'elle n'avait pas été invoquée par elle en temps utile ; que le tribunal a enfin souligné que la clause de rencontre n'avait pas été utilisée alors même que, pour cela, encore eût-il fallu qu'un accord se dessine et qu'elle soit sollicitée expressément, notamment, par la société [S], ce qui n'a jamais été le cas ; que le tribunal a tiré les conséquences de ce raisonnement en reprochant à la société bénéficiaire son manquement à l'obligation de loyauté dans l'exécution de la promesse alors même que plusieurs conditions suspensives ont objectivement défailli en l'espèce dans les délais impartis par la promesse ; 

- que plusieurs conditions suspensives ont défailli : qu'un recours a été formé à l'encontre de l'avis favorable de la commission départementale d'aménagement commercial (CDAC) du Val d'Oise ; que l'arrêté de permis de construire du 12 novembre 2020 a été obtenu au-delà du délai de réalisation des conditions suspensives et de validité de la promesse et contient des prescriptions entraînant des surcoûts de nature à remettre en cause l'équilibre économique du projet ; que ce permis a fait l'objet d'un recours devant la cour administrative d'appel ; 

- sur la défaillance de la condition suspensive relative à l'obtention d'une autorisation d'exploitation du fait du recours contre l'avis de la commission départementale d'aménagement commercial (CDAC) : 

- qu'un recours a été formé par la société BBH à l'encontre de l'avis favorable rendu par la CDAC le 23 janvier 2020 faisant droit à la demande d'une fililale de la société Frey de création d'un ensemble commercial dénommé « Shoping Park First » à [Localité 4] ; 

- que la condition suspensive relative à l'obtention d'une autorisation d'exploitation exempte de recours devait être réalisée au plus tard le 1er mai 2020 ; qu'elle n'a pas été prorogée tacitement de manière non équivoque en l'espèce ; qu'ainsi, il y a lieu de constater que la déchéance de cette condition suspensive, et la caducité corrélative de la promesse, sont intervenues le 1er mai 2020 sans pouvoir être remises en cause, a postériori, par la décision rendue le 11 juin 2020 par laquelle la CNAC a rejeté le recours qui avait été formé contre la décision favorable de la CDAC ; 

- sur la défaillance (à la date du 1er mai 2020) de la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire respectant un certain nombre d'exigences contractuelles : 

- que le permis de construire en question devait être obtenu et purgé de tout recours avant le 1er mai 2020 ; qu'il est constant qu'il n'a finalement été délivré par la mairie d'[Localité 3] que le 12 novembre 2020 (pièce n°3) ; qu'il n'a donc été obtenu qu'après l'expiration non seulement du délai de réalisation de cette condition suspensive (fixé au 1er mai 2020) mais également du délai de validité de la promesse (fixé au 1er juillet 2020) ; 

- sur la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire en raison de l'absence de conformité des caractéristiques du permis délivré aux exigences contractuelles :

- qu'aux termes de la promesse (page 28, cinquièmement) : « les PcvAEC et PD ainsi obtenus ne devront pas comporter de prescription de (i) travaux entraînant des surcoûts de nature à remettre en cause l'équilibre économique du projet de construction ou (ii) PEPE, et plus généralement ne pas comporter des prescriptions ayant pour effet de majorer de quelque façon que ce soit les taxes, redevances et/ou participations quelles qu'elles soient. [...] Cette condition suspensive est consentie au bénéfice du seul bénéficiaire qui pourra toujours y renoncer » ; 

- que le tribunal a qualifié de potestative la condition suspensive tenant à l'absence de surcoûts liés à des prescriptions administratives prévues au permis de constuire qui seraient de nature à remettre en cause l'équilibre économique du projet ; que le jugement entrepris s'est ainsi borné à retenir qu'il s'agissait-là d'une condition potestative pour ne pas tirer en l'espèce les conséquences de l'absence de conformité des caractéristiques du permis de construire tardivement délivré aux exigences contractuelles ; 

- qu'une telle interprétation est très étonnante dans la mesure où ces prescriptions sont par définition édictées par des instances extérieures à la société bénéficiaire et ne sauraient donc dépendre du bon vouloir de cette dernière ; que le contenu final des prescriptions administratives figurant dans le permis de construire qui a été délivré n'étaient pas prévisible, contrairement à ce que suggère le jugement entrepris ; que n'était notamment pas prévisible le fait que direction des routes décide finalement de situer un giratoire (jugé nécessaire) au-dessus d'un pipeline d'hydrocarbures détenu par la société Trapil, ce qui a rendu sa réalisation plus complexe et beaucoup plus coûteuse que prévu (pièces n°24 et 31) ; qu'il ressort à cet égard d'un courrier du 22 avril 2020 de la Direction des routes du département du Val d'Oise que « des études de faisabilité sont en cours pour identifier les meilleures conditions techniques et financières de réalisation » (pièce n°3) ; qu'il ne s'agit donc pas d'un élément créé de toutes pièces par la société bénéficiaire qui dépendrait, de surcroît, de son bon vouloir ;

- que, contrairement à ce que soutient la société [S], la société Frey n'a jamais donné son accord pour participer financièrement à la réalisation du giratoire au prix qui a finalement été fixé à cet égard ; 

- que, contrairement à ce qu'indique le tribunal, ces éléments sont contenus dans les pièces (et notamment dans la pièce 31, relative à un mail d'un représentant du Département du Val d'Oise du 19 décembre 2019 qui rappelle que le coût du giratoire va passer de 750 000 euros à environ 925 000 euros) ; que le tribunal n'a pas davantage pris en compte le coût des travaux que Véolia aurait imposés à la société Frey en cas de réalisation de la vente (pièce n°3 + article 5 du permis de construire) ; 



- qu'il convient de souligner que tout le monde avait bien conscience que le projet pouvait ne pas être mené à terme ; que cela résulte aussi bien de chacune des promesses de vente signées (incluant celle de la société [S]) que du protocole transactionnel établi avec le département (pièce n°10); 

- que l'équilibre économique du projet s'est trouvé profondément bouleversé par ces éléments objectifs qui étaient chiffrés (contrairement à ce que retient le tribunal), notamment pour l'évolution du coût réclamé au titre du giratoire, de sorte qu'il y a lieu de constater que cette condition - qui avait de toutes façons défailli le 1er mai 2020 et qui n'a jamais été remplie par la suite - n'était, en outre, pas potestative ; 

- sur la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire purgé de tous recours et droit de retrait en raison du recours dont il a fait l'objet : 

- que la seule question juridique qu'il convient de se poser à cet égard est celle qui consiste à savoir si cette condition suspensive était ou non réalisée au jour de sa date butoir (fixé en l'espèce au 1er mai 2020) ; 

- que, par courrier recommandé du 20 janvier 2021, la société Frey a rappelé à la société [S] qu'il y avait lieu de constater la caducité de la promesse unilatérale de vente en raison du recours qui avait été formé devant la cour administrative d'appel de [Localité 5] contre le permis de constuire délivré le 12 novembre 2020 par la mairie d'[Localité 3] (pièce n°4) ; 

- qu'ainsi, quand bien même la cour déciderait de retenir une date postérieure à celle du 1er mai 2020 pour la réalisation de la condition suspensive tenant à l'obtention d'un permis de construire purgé de tous recours et droit de retrait, il y a en tout cas lieu de constater que le permis de construire obtenu tardivement le 12 novembre 2020 n'était pas purgé à cette date de tout droit de recours et ne permettait donc pas de remplir à cette date la condition suspensive litigieuse ; 

- sur l'appel incident de la société [S] : 

- qu'il n'y pas lieu d'accuser la société Frey d'avoir procédé à une « brusque résiliation » de la promesse dès lors que la société [S] savait pertinemment que la promesse était assortie de conditions suspensives ; 

- que la perte de chance alléguée par la société [S] n'est pas certaine en l'espèce ; que rien n'indique qu'elle aurait pu vendre son bien à quelqu'un d'autre à un prix égal ou supérieur à celui de la promesse (qui s'élevait à 8 000 000 euros) si elle n'avait pas contracté avec la société Frey ; qu'elle n'est d'ailleurs parvenue à le vendre qu'à la somme de 5 000 000 euros dans le cadre d'une vente aux enchères ; 

- que la simple hypothèse d'une opportunité manquée ne suffit pas à caractériser un préjudice indemnisable ;

- que la société [S] ne justifie aucunement du préjudice dont elle demande réparation alors même qu'elle n'avait, en la signant, aucune certitude que la promesse sous conditions suspensives aboutisse ; 

- que l'application des clauses d'un contrat ne constitue pas un abus de droit, a fortiori lorsque, comme en l'espèce, les parties comprenaient parfaitement les engagements pris aussi bien en raison de leur expérience que du fait qu'elles étaient toutes les deux assistées par un notaire ; 

- que, contrairement à ce que soutient la société [S], la constatation de la caducité d'une promesse ne peut en aucun cas être assimilée à une « rupture unilatérale » ; 

- que la cour confirmera en conséquence le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts de la société [S], lesquels ne résultent d'aucun fondement contractuel et ne sont établis par aucune preuve ; qu'en conséquence, la cour rejettera également l'appel incident formé par la société [S]. 



La société Frey demande par conséquent à la Cour de :

- juger que la promesse unilatérale de vente du 12 février 2019 n'a pas été prorogée tacitement de manière non équivoque ; 

- juger que quatre des conditions suspensives insérées dans la promesse unilatérale de vente ont objectivement défailli ; 

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : 

- dit que la société Frey était redevable envers la société [S] d'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 800 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2021 ; 

- dit que Maître [G] [X], notaire, était autorisé à remettre à la société [S] la somme de 400 000 euros séquestrée ; 

- condamné la société Frey à payer à la société [S] le surplus de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 400 000 euros, augmenté des intérêts au taux légal sur la somme de 800 000 euros à compter du 16 mars 2021 ;

- condamné la société Frey à payer à la société [S] la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 

- condamné la société Frey aux dépens ; 

Et, statuant à nouveau, 

- juger que la société Frey n'est pas redevable envers la société [S] d'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 800 000 euros ; 

- condamner la société [S] à payer et à restituer à la société Frey la somme de 400 000 euros;

- ordonner par ailleurs la déconsignation de la somme de 400 000 euros, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 800 000 euros à compter du 16 mars 2021, séquestrée par la SA Frey entre les mains de la Caisse des Dépôts et Consignations ; 

- rejeter l'appel incident présenté par la société [S] ; 

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu'il a rejeté les dommages et intérêts sollicités par la société [S] ; 

- débouter la société [S] de ses demandes, fins et conclusions ; 

- condamner la société [S] à payer à la société Frey la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- condamner la société [S] aux entiers dépens de l'instance. 



***



Vu les conclusions notifiées par RPVA le 18 mars 2026, par lesquelles la société [S], intimée, expose :

- sur la prorogation tacite de la promesse de vente : 

- que « Le contrat peut être prorogé si les contractants en manifestent la volonté avant son expiration. La prorogation ne peut porter atteinte aux droits des tiers » (article 1213 du code civil) ; qu'il ressort de la jurisprudence qu'une prorogation tacite du délai de réalisation des conditions suspensives d'une promesse unilatérale de vente est possible sauf lorsque le contrat exige une prorogation conventionnelle expresse (ce qui n'est pas le cas en l'espèce) ; que les juges du fond sont amenés à rechercher l'intention des parties pour déterminer le terme qui a été implicitement décidé par elles, l'essentiel étant que la prorogation intervienne avant la survenance du terme extinctif et qu'il existe un accord conjoint des parties pouvant notamment se prouver par leur comportement démontrant leur volonté non équivoque de poursuivre l'exécution du contrat ; 

- que la cour d'appel de Versailles a récemment reconnu l'existence d'une prorogation tacite d'une promesse unilatérale de vente (arrêt du 17 novembre 2022, RG 20/05064 : « Néanmoins, les démarches en vue de la signature se sont prolongées au-delà du 5 octobre 2015 sans protestation particulière ni renoncement de part et d'autres ... » ; « L'appelante a persisté à signifier sa volonté ferme d'acquérir sur laquelle les promettants ne pouvaient se méprendre ») ; 

- que la promesse de vente pouvait valablement être prorogée jusqu'au 31 décembre 2020 sans aucun formalisme (pièce n°2, p.4 de la promesse) ; que cette prorogation automatique jusqu'au 31 décembre 2020 a été déclenchée par le recours formé le 20 février 2020 par la société BBG contre l'avis favorable de la Commission départementale d'aménagement commercial (CDAC) rendu le 23 janvier 2020 ; que la promesse ne stipule aucunement qu'il y avait besoin qu'un avis de prorogation soit expressément signé dans cette hypothèse entre les parties pour que la prorogation automatique prévue par la promesse se déclenche de ce fait (pièce n°2, p.4) ; que les parties ont prorogé implicitement le contrat et les conditions suspensives en découlant ; 

- que, par mail du 23 avril 2020, la société Frey elle-même a tenu à informer l'ensemble des promettants du délai majoré par les ordonnances prononcées durant l'état d'urgence sanitaire, qui s'imposait sans nécessiter la signature d'un avenant (Pièce n°2 de la société Frey) ; que la société Frey précisait qu'elle « proposait » d'établir un avenant, tout en prévoyant que si la période d'état d'urgence sanitaire devait être modifiée, les délais prévus seraient automatiquement modifiés ; que c'est tort que la société Frey soutient désormais que l'absence de signature de l'avenant proposé aurait fait obstacle à la prorogation automatique de la promesse de vente jusqu'au 31 décembre 2020 dans la mesure où la promesse ne prévoyait pas cette exigence de formalisme (pièce n°2 de la société [S], p.4) ; 

- que les conditions suspensives ont été progressivement levées (Pièces n°19, 7, 17, 21 et 22) ;

- que M. [M], directeur général de la société Frey et signataire de la promesse de vente du 12 février 2019, s'est personnellement investi en rédigeant le 4 septembre 2020 - soit postérieurement à la date du 1er juillet 2020 désormais invoquée par la société Frey au titre de la caducité de la promesse - un mail récapitulatif des avancées et des étapes à venir de la promesse de vente (pièce n°16) , qu'un tel élément permet d'établir sans équivoque l'accord réciproque des parties pour proroger la durée de la promesse de vente dans la mesure où il permet d'établir à cette date la volonté de la société Frey en ce sens, tandis que l'accord réciproque de la société [S] sur ce point, qui n'est pas sérieusement contestable, résulte de ses efforts continus pour parvenir à réaliser la vente (ainsi que de sa proposition de réduire significativement le prix afin de tenir compte des réserves tardivement émises par la société bénéficiaire); qu'ainsi, la prorogation tacite de la promesse de vente se trouve caractérisée ; 

- que le comportement des parties démontre leur volonté non équivoque de poursuivre l'exécution du contrat ; que la société Frey n'a jamais invoqué le fait que la caducité de la promesse serait intervenue à la date du 1er juillet 2020, y compris dans son premier courrier de résiliation du 26 novembre 2020 et dans son second courrier du 20 janvier 2021 ; qu'il y a lieu, comme l'a fait le jugement entrepris, d'en déduire que cela montre que la société Frey savait pertinemment que la promesse avait été tacitement prorogée (Pièces adverses n°3 et 4) ; que la société Frey a continué à chercher activement à réaliser les conditions suspensives prévues par la promesse postérieurement au 1er juillet 2020 et a ainsi poursuivi la procédure visant à obtenir le permis de construire qui lui a été accordé le 12 novembre 2020 (pièce n°14) ; que la cour ne pourra que constater qu'il en résulte qu'un accord tacite des parties pour proroger la durée de réalisation des conditions suspensives et de la promesse est nécessairement intervenu ; 

- que l'argument selon lequel la caducité de la promesse serait intervenue le 1er juillet 2020 n'aurait en tout état de cause pas pu prospérer en raison des reports automatiques de délais découlant des ordonnances prises pendant la période de la crise sanitaire ;

- sur le fait que les conditions suspensives ont été réalisées en temps utile : 

- sur l'absence de défaillance de la condition suspensive relative à l'avis favorable de la CDAC : 

- qu'il convient de constater que le recours formé contre l'avis favorable de la CDAC a été rejeté par avis du 11 juin 2020 de la CNAC qui a également émis un avis favorable au projet ; que cette condition n'a donc pas défailli ; 

- sur l'impossibilité pour la société Frey de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de contruire n'ayant pas pour effet de bouleverser l'équilibre économique de l'opération : 



- qu'« est nulle l'obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur » (article 1304-2 du code civile) ; qu'il est constant qu'une condition contractuelle est potestative (et encourt en conséquence la nullité en vertu de l'article ci-dessus) si sa réalisation dépend de la volonté du débiteur et non de facteurs extérieurs et objectifs permettant un contrôle judiciaire ; que le jugement entrepris relève à cet égard qu'en l'espèce : « la promesse de vente ne contient aucune donnée objective précisant les montants considérés comme de nature à remettre en cause l'équilibre invoqué, tant en valeur absolue que relative ou en pourcentage, par rapport au coût total de l'opération de construction qui n'est pas non plus connu » et « qu'il est donc impossible pour le promettant de vérifier la réalité du déséquilibre allégué qui dépend de la seule appréciation de la société Frey » ; que la société Frey, bénéficiaire de la promesse de vente, n'a fourni aucun budget prévisionnel permettant aux parties de s'appuyer sur des prix concrets pour mesurer leurs engagements respectifs lors de la signature de la promesse ; qu'ainsi, la clause relative au surcoût de nature à remettre en cause l'équilibre économique du projet de construction est bien potestative au sens de l'article 1304-2 précité du code civil dans la mesure où l'appréciation de sa réalisation dépend de la seule volonté de la société Frey ; 

- que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public » (article 1104 du code civil) ; qu'au-delà d'exiger des contractants qu'ils s'abstiennent de toute mauvaise foi, cet article fait peser sur eux un devoir de coopération ; 

- que constitue un comportement déloyal attestant d'une certaine mauvaise foi le fait, pour la société Frey, de n'avoir envoyé sa lettre de résiliation que le 26 novembre 2020 (soit de nombreux mois après avoir été informée de l'ensemble des travaux à conduire) ; que la société Frey a laissé sa cocontractante réaliser des démarches durant un an et demi sans l'avertir du fait qu'elle entendait se prévaloir de la caducité de la promesse alors qu'elle devait au minimum, dans ce cas, faire jouer la clause de rencontre prévue par la promesse; 

- qu'un permis de construire a été délivré le 12 novembre 2020 (pièce n°14) ; que les motifs invoqués par la société Frey (concernant la défaillance de la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire ne venant pas bouleverser l'équilibre économique de l'opération) ne sont pas légitimes et sont exempts de bonne foi ; que la société Frey ne démontre pas la remise en cause de l'équilibre économique de son projet ; qu'une baisse significative du prix de vente, à hauteur de 2 200 000 euros HT, lui a en outre été proposée le 8 janvier 2021 - soit rapidement après le courrier du 26 novembre 2020 dans lequel elle invoquait pour la première fois cet obstacle - afin de compenser largement le déséquilibre économique qu'aurait pu occasionner pour elle le financement du rond-point des copistes avec les autres enseignes partenaires (pièce n°18 / conclusions p. 6 et suivantes pour le détail : argumentation intéressante sur ce point) ; que la société Frey n'a pas répondu à cette proposition, de sorte qu'il y a lieu de constater que sa décision de renoncer à la vente était liée à d'autres considérations ; 



- que la société Frey était informée depuis l'année 2018 des avancées du projet de construction du rond-point des copistes et était tenue informée du coût de réalisation de ce rond-point ; que l'évolution du coût de ce rond-point n'était pas imprévisible pour elle ; qu'il ressort d'un courrier du 22 avril 2020 annexé au permis de construire du 12 novembre 2020 que l'accord de la société Frey pour le nouveau montant à payer au titre du carrefour giratoire litigieux avait été obtenu préalablement à la délivrance de ce permis de construire dont il constituait en quelque sorte une condition préalable (pièce n°14 + argumentation p. 15 et suivantes des conclusions) ; que, postérieurement au 22 avril 2020 à la date duquel elle avait ainsi donné son accord pour l'évolution du coût des travaux du rond-point giratoire, le directeur général de la société Frey a manifesté par mail du 4 septembre 2020 sa volonté persistante de poursuivre la procédure de vente définitive (pièce n°16) ; que la société Frey a refusé de verser aux débats les échanges qu'elle a pu avoir avec le département du Val d'Oise et la mairie d'[Localité 3] avant le 12 novembre 2020 afin d'obtenir la délivrance du permis de constuire en se contentant d'indiquer que la lettre du département du Val d'Oise du 22 avril 2020 ne lui était pas opposable (pièce n°42) ; que la société Frey, société au capital social de 70 917 007 euros, côtée en Bourse, spécialisée dans le développement et l'exploitation de centres commerciaux en France et en Europe, développe de grands projets d'envergure internationale et revendique 1 249 700 000 euros de patrimoine économique totale (Pièce adverse n°33) ; qu'il s'agit donc d'une professionnelle expérimentée dans ce domaine et capable d'évaluer les éventuels surcoûts susceptibles d'être imposés dans ses différents projets ; qu'il ressort des débats et pièces produites (lettres annexées à son courrier du 26 novembre 2020, courrier du 22 avril 2020 du département du Val d'Oise) que de nombreuses discussions suivies d'engagements sont intervenues bien antérieurement à l'arrêté du permis de construire du 12 novembre 2020 visant à parvenir à un accord financier relatif à la réalisation d'un rond-point qui devait être, en tout état de cause, partagé avec d'autres sociétés ; que l'obligation de participer au financement de ce type de travaux ne présentait manifestement pas pour la société Frey un caractère exceptionnel ou imprévu puisqu'elle a continué son projet et poursuivi malgré cela la procédure de vente définitive ;

- sur l'impossibilité pour la société Frey de se prévaloir de la caducité de la promesse unilatérale de vente en raison du recours formé à l'encontre du permis de construire délivré le 12 novembre 2020 devant la cour administrative d'appel de [Localité 5] : 

- que, par courrier du 20 janvier 2021, la société Frey estime que, la promesse unilatérale de vente du 12 février 2019 ayant été consentie sous condition suspensive d'obtention par le bénéficiaire d'un permis de constuire exprès définitif (c'est-à-dire purgé de tous recours), le fait qu'un recours ait été intenté contre le permis de construire qui a été délivré le 12 novembre 2020 entraîne par conséquent la défaillance de cette condition suspensive et la caducité de cette promesse ; 

- que le recours contre le permis de construire, invoqué après la période de réalisation des conditions suspensives prévues à la promesse et après l'expiration du délai de validité de la promesse (31 décembre 2020), ne peut constituer un motif valable de caducité de celle-ci dans la mesure où la promesse avait déjà pris fin du seul fait de la décision prise par la société Frey de ne pas lever l'option avant son expiration ;

- sur l'appel incident formé par la société [S] visant à obtenir une indemnisation de sa perte de chance : 

- que la perte de chance constitue un préjudice autonome (caractérisé soit par la privation d'un gain probable, soit par la survenance d'une perte qui aurait pu être évitée) réparable sur le fondement de l'article 1240 du code civil ; 

- que le juge auquel on demande la réparation de l'entier préjudice subi peut, sans méconnaître l'objet du litige, rechercher l'existence d'une perte de chance d'éviter le dommage, sachant qu'il lui incombe alors d'inviter les parties à présenter leurs observations quant à l'existence d'une perte de chance ; qu'il ne peut refuser d'indemniser une perte de chance de ne pas subir un dommage dont il constate l'existence en se fondant sur le fait que seule une réparation intégrale de ce dommage lui a été demandée ; 

- que caractérise une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ;

- qu'il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu, pour rejeter la demande d'indemnisation au titre de sa perte de chance formée par la société [S], que l'indemnité d'immobilisation forfaitaire prévue par la promesse unilatérale de vente avait déjà pour fonction d'indemniser le promettant du préjudice qui pourrait résulter pour lui de l'absence de signature de la vente du seul fait du bénéficiaire ; 

- qu'en raison de la résiliation brusque et fautive de la promesse de vente par la société Frey, la société [S] n'a pas eu d'autre choix que d'accepter de vendre son bien à l'Etablissement Public Foncier au prix de cinq millions d'euros au mois de décembre 2021 (pièce n°15). 



La société [S] demande par conséquent à la Cour de : 

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : 

- dit que la société Frey est redevable envers la société [S] d'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 800 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2021 ; 

- dit que Maître [G] [X], notaire, sera autorisé à remettre à la société [S] la somme de 400 000 euros séquestrée ; 

- condamné la société Frey à payer à la société [S] la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société [S] de sa demande de dommages-intérêts pour perte de chance ; 

Et, statuant à nouveau, 

- condamner la société Frey à payer à la société [S] la somme de 3 000 000 euros (trois millions d'euros) à titre de dommages-intérêts pour perte de chance assortie d'intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir ; 



- à titre subsidiaire, condamner la société Frey à payer à la société [S] la somme de 1 500 000 euros à titre de dommages-intérêts pour perte de chance assortie d'intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir ; 

- débouter la société Frey de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

- ordonner la déconsignation au profit de la société [S] de la somme de 400 000 euros outre intérêts sur la somme de 800 000 euros séquestrée par la société Frey entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations ;

- condamner la société Frey à payer à la société [S] la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ; 

- condamner la société Frey aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par Mme Mélina Pedroletti, avocate, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. 



***



La procédure devant la Cour a été clôturée le 24 mars 2026.





MOTIFS DE LA DECISION 



A titre préliminaire : 



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel. 



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. 



Les demandes tendant à voir 'dire', 'juger', 'donner acte', 'déclarer', 'constater' et 'recevoir' telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l'arrêt. Il n'y sera pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.



Sur la prorogation de la promesse unilatérale de vente du 12 février 2019 : 



En droit : 



Aux termes de l'article 1193 du code civil : « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise ». 



Selon l'article 1213 du code civil : « Le contrat peut être prorogé si les contractants en manifestent la volonté avant son expiration. La prorogation ne peut porter atteinte aux droits des tiers ». 



Il ressort de cet article - qui n'impose aucun formalisme concernant la façon dont les parties doivent avoir manifesté leur accord pour pouvoir valablement proroger les durées initialement prévues par elles - que la prorogation, même tacite, d'une promesse unilatérale de vente est possible du moment que l'existence d'un accord des parties survenu en temps utile sur ce point, étant clairement établie, n'est pas équivoque. 



En l'espèce : 



En l'espèce, il ressort des pièces versées au dossier que, par courrier du 23 avril 2020 (pièce n°2 versée par la société Frey), la société Frey a indiqué à la société [S] que la crise sanitaire avait eu pour conséquence de proroger, d'une part, le délai d'obtention d'une autorisation d'exploitation de la part de la CDAC (ayant si nécessaire fait l'objet d'une confirmation par la CNAC) jusqu'au 4 septembre 2020, et, d'autre part, la date d'expiration du délai d'obtention d'un permis de construire jusqu'au « 17 novembre 2020 au plus tard ». 



Dans ce même courrier (du 23 avril 2020), la société Frey manifeste explicitement « sous réserve de l'accord de l'ensemble des promettants », sa volonté d'« harmoniser les délais de réalisation des conditions suspensives et de la date de signature de l'acte de vente » en fixant une date maximale correspondant à la réalisation de l'ensemble de ces éléments « dans les 105 jours de l'obtention du permis de construire, sans que cette date ne puisse excéder le 31 décembre 2020 ».



Dans la mesure où l'existence d'un accord tacite de la société [S] pour les prorogations invoquées par la société Frey (dans son courrier précité du 23 avril 2020), ne peut pas sérieusement être contesté (la société [S] ayant toujours fait son possible, pendant toute la durée de leur relation contractuelle, pour permettre la réitération de la vente par acte authentique, si nécessaire bien au-delà des délais prévus initialement par la promesse unilatérale de vente signée le 12 février 2019, et ayant notamment proposé de baisser significativement le prix de vente afin de permettre de finaliser la vente par courrier daté du 8 janvier 2021 - de sorte qu'elle n'a à aucun moment entendu se prévaloir d'une quelconque caducité de la promesse en raison de l'expiration des délais initialement prévus), et où la société Fey ne démontre pas (ni n'allègue) que l'accord d'une des autres sociétés promettantes aurait fait défaut sur ce point, il y a lieu pour la cour de constater, a minima, à compter du 23 avril 2020, l'existence - claire et non équivoque - d'un accord des parties pour proroger le délai de réalisation des conditions suspensives et de réitération de la vente par acte authentique au moins jusqu'au 105ème jour suivant l'obtention du permis de construire « sans que cette date ne puisse excéder le 31 décembre 2020 ».



Par la suite, ayant pris conscience du fait que la délivrance du permis de construire risquait de n'intervenir qu'en novembre 2020, et étant manifestement toujours décidée à favoriser la réalisation de la vente à ce moment-là, la société Frey bénéficiaire, par courrier du 4 septembre 2020, a manifesté explicitement son accord pour que le délai de réalisation de la condition suspensive relative au caractère définitif du permis de construire soit de trois mois à compter de la délivrance du permis de construire (sans pouvoir s'achever au-delà de la date du 17 février 2021). 



Dans la mesure où l'existence d'un accord tacite de la société [S] à cette date concernant cette nouvelle prorogation ne peut pas davantage être sérieusement contesté (pour les mêmes raisons que celles précitées), et où la date de délivrance d'un permis de construire par la mairie d'[Localité 3] est finalement intervenue le 12 novembre 2020, il y a lieu de constater l'existence - claire et non équivoque - d'un accord des deux parties pour proroger le délai de réalisation de la condition suspensive relative au caractère définitif de ce permis (et, mécaniquement, le délai de réitération de la vente par acte authentique) au moins jusqu'à la date du 12 février 2021. 



Il suit de ce qui précède que la demande de la société Frey visant à faire juger que la promesse unilatérale de vente du 12 février 2019 n'a pas été valablement prorogée sera rejetée. 



Sur les conséquences de la condition suspensive relative au caractère définitif du permis de construire et de démolir devant être délivré par la mairie d'[Localité 3] : 



En droit : 



Aux termes de l'article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». 



Il ressort de l'article 1104 du code civil, qui précise être d'ordre public, et selon lequel : « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi », que, lorsque la défaillance d'une condition suspensive n'est pas invoquée de bonne foi, cette défaillance ne peut pas produire d'effets. 



Aux termes de l'article 1304-2 du code civil : « Est nulle l'obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l'obligation a été exécutée en connaissance de cause ». 



Selon l'article 1213 du même code : « Le contrat peut être prorogé si les contractants en manifestent la volonté avant son expiration. La prorogation ne peut porter atteinte aux droits des tiers ». 



Sur les stipulations de la promesse unilatérale de vente : 





La promesse unilatérale de vente du 12 février 2019 énonce, (p.45 et suivantes), les stipulations suivantes : 



1) « en considération de la promesse faite au bénéficiaire par le promettant, et en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour ce dernier, en cas de non-signature de la vente par le seul fait du bénéficiaire, le promettant n'étant pas lui-même en défaut, dans le délai ci-dessus fixé, le cas échéant prorogé par les parties (...), toutes les conditions préalables et suspensives ayant réalisées, (...), les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à 10 % du prix de vente hors taxes, soit la somme de 800 000 euros ». 



2) « Si la vente n'était pas réalisée par le bénéficiaire, résultant de son seul fait, savoir toutes conditions préalables et suspensives réalisées, et sous réserve que le promettant ne soit pas lui-même en défaut, alors la totalité de l'indemnité d'immobilisation restera acquise au promettant ». 



3) « L'indemnité ci-dessus est fixée à titre forfaitaire et définitif et ne pourra faire l'objet d'aucune réduction, quel que soit le temps écoulé entre ce jour et la décision par le bénéficiaire de ne pas réaliser les présentes ». 



4) « Toutefois, l'indemnité d'immobilisation ne sera pas acquise au promettant et sera restituée au bénéficiaire », d'une part, « si le promettant venait à manquer de la capacité, des autorisations ou des pouvoirs nécessaires à une vente amiable » et, d'autre part, « en cas de non réalisation des présentes par suite de la défaillance (...) d'une condition suspensive ». 



En l'espèce, sur le caractère potestatif d'une condition suspensive qui aurait pour effet de permettre au bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente de mettre fin à tout moment à la promesse, sans avoir à payer d'indemnité d'immobilisation, pendant toute la durée pendant laquelle la condition d'obtention d'un permis de construire purgé de tous recours n'aurait pas encore été remplie, et alors même que rien ne permet d'affirmer que cette condition ne sera pas remplie en temps utile et que sa défaillance ultérieure pourra être constatée (le permis de construire exigé ayant été délivré en temps utile, et aucun recours n'ayant été intenté au moment où le bénéficiaire essaierait de faire jouer une telle clause) : 



Compte tenu du fait que la date à laquelle le permis de construire doit au plus tard devenir définitif (sous peine de constat, à l'expiration de ce délai, de la défaillance d'une condition potestative lui accordant un certain délai pour obtenir ce caractère définitif), intervient classiquement à une date située vers la fin de la période de validité d'une promesse unilatérale de vente (et donc à la fin d'une période potentiellement longue d'immobilisation du bien immobilier consentie par le promettant), une condition suspensive relative au délai maximal dans lequel le permis de construire convenu doit avoir été purgé de tous recours ne peut, sans devenir potestative (et sans être en conséquence frappée de nullité), offrir au bénéficiaire de la promesse la possibilité de mettre fin à celle-ci sans payer l'indemnité d'immobilisation, à compter de la signature de la promesse et pendant l'essentiel de sa durée de validité, alors même que le permis de construire convenu aurait été délivré en temps utile et qu'aucun recours contre lui n'aurait encore été intenté, en se bornant à invoquer le fait que les délais de recours associés à ce permis de construire ne seraient pas encore écoulés, que le caractère définitif associé à ce permis de construire ne serait donc pas encore établi, et que, faute pour cette condition suspensive d'être déjà réalisée avant l'expiration du délai convenu pour sa réalisation, le bénéficiaire aurait la liberté, après avoir fait immobiliser pendant longtemps le bien de son cocontractant, de briser le contrat de promesse sans rien payer à cet égard. 



Pour ne pas devenir potestative et rester valable, une condition suspensive relative au délai maximal dans lequel le permis de construire convenu doit avoir été purgé de tous recours doit donc se borner à prévoir que si, à l'expiration du délai qu'elle prévoit pour que le permis de construire soit devenu définitif, celui -ci ne l'est toujours pas devenu (en raison du fait qu'un recours a été intenté contre lui sans avoir encore fait l'objet d'une décision définitive rendue en faveur de la validité de ce permis), c'est seulement à partir de la date d'expiration du délai prévu par cette condition, à laquelle la défaillance de cette condition suspensive pourra alors être constatée, que sera constatée en conséquence la caducité de la promesse, qui aura alors pour effet de permettre au bénéficiaire de récupérer les fonds qu'il a pu verser au titre de l'indemnité d'immobilisation. 



Dans la mesure où toute autre interprétation de la condition suspensive relative au délai maximal dans lequel le permis de construire convenu doit avoir été purgé de tous recours serait automatiquement frappée de nullité (pour cause de potestativité), il y a lieu de constater que c'est bien cette interprétion-là que les parties ont, en l'espèce, donnée à la clause stipulée aux pages 45 et suivantes de la promesse unilatérale de vente du 12 février 2019. 



Il y a également lieu de constater que la société Frey, bénéficiaire de la promesse précitée, qui a manifesté sa volonté irrévocable de mettre fin au contrat de promesse en envoyant le 26 novembre 2020 un courrier en ce sens (reçu le 10 décembre 2020) à la société promettante, dans lequel elle ne fonde d'ailleurs pas sa demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation sur le fait que la condition relative au caractère définitif du permis de construire ne serait pas encore réalisée, ne peut pas invoquer de bonne foi, a posteriori, un argument de ce type, pour essayer d'échapper à son obligation de payer l'indemnité d'immobilisation. En mettant fin au contrat de promesse à une date à laquelle elle ne pouvait pas encore se prévaloir de l'éventuelle déchéance future de cette condition suspensive (dont le délai de réalisation avait été, comme indiqué précédemment, prorogé par l'accord tacite des parties jusqu'à la date du 12 février 2021) et à laquelle aucun recours n'avait été intenté contre le permis de construire en question (qui n'a fait l'objet d'un recours qu'à partir de la date du 21 décembre 2020), elle a empêché du même coup toute défaillance future possible de cette condition suspensive (dès lors qu'il est impossible de constater le 12 février 2021 la caducité d'un contrat qui n'existe déjà plus depuis le 10 décembre 2020), de sorte qu'elle s'est privée de la possibilité de se prévaloir de bonne foi des effets juridiques d'une telle défaillance. 



En conséquence, il y a lieu de constater que, faute pour la condition suspensive relative au caractère définitif du permis de construire d'avoir eu la possibilité d'intervenir avant que la société bénéficiaire ne mette fin au contrat pour un autre motif, la société bénéficiaire s'est privée de la possibilité d'invoquer plus tard de bonne foi la défaillance de cette condition-là (qui n'a donc pas eu la possibilité d'intervenir, le contrat s'étant achevé avant l'expiration du délai nécessaire au constat de sa défaillance) afin d'essayer d'être dispensée du paiement de l'indemnité d'immobilisation. 



Dès lors, la demande de la société bénéficiaire visant à faire juger que la défaillance objective de cette condition suspensive a provoqué la fin du contrat de promesse (et à faire juger, en conséquence, que les fonds versés au titre de l'indemnité d'immobilisation doivent lui être restitués) sera rejetée. 



Sur les demandes de la société Frey visant à faire juger que trois autres conditions suspensives insérées dans la promesse unilatérale de vente « ont objectivement défailli » et visant, sur ce fondement, à faire juger que la société Frey n'est pas débitrice du montant de l'indemnité d'immobilisation : 



En droit : 



Aux termes de l'article 1304-2 du code civil : « Est nulle l'obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l'obligation a été exécutée en connaissance de cause ». 



Aux termes de l'article 1193 du code civil : « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise ». 



Selon l'article 1213 du même code : « Le contrat peut être prorogé si les contractants en manifestent la volonté avant son expiration. La prorogation ne peut porter atteinte aux droits des tiers ». 



Il ressort de l'article 1104 du code civil, qui précise être d'ordre public, et selon lequel : « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi », que, lorsque la défaillance d'une condition suspensive n'est pas invoquée de bonne foi, cette défaillance ne peut pas produire d'effets. 



En l'espèce, sur la condition suspensive d'obtention, en temps utile, d'une autorisation d'exploitation exempte de recours : 



Il ressort des constatations précédemment exposées et des pièces versées au débat que les parties sont tombées d'accord, au plus tard à partir du courrier rédigé en ce sens par la société Frey elle-même le 23 avril 2020 (et donc avant l'expiration du délai initialement prévu par la promesse du 12 février 2019 qui prévoyait que la réalisation de cette condition suspensive devait intervenir avant le 1er mai 2020), pour estimer que le délai d'obtention d'une autorisation d'exploitation de la part de la CDAC (ayant si nécessaire fait l'objet d'une confirmation par la CNAC afin d'être exempte de recours) avait été prorogé au moins jusqu'au 4 septembre 2020 en raison, notamment, des conséquences de la crise sanitaire.



Il y a ensuite lieu de constater que la réalisation de cette condition est intervenue le 11 juin 2020 (à l'occasion de l'avis rendu en ce sens par la CNAC), et donc avant l'expiration du délai - tel qu'il a été valablement prorogé au moins jusqu'au 4 septembre 2020 - qui lui était imparti. 



Dès lors, la condition suspensive relative à l'obtention d'une autorisation d'exploitation exempte de recours ayant été réalisée dans le délai qui lui était imparti, la société Frey ne peut se prévaloir utilement du fait que la déchéance de cette condition aurait provoqué la caducité de la promesse unilatérale de vente. 



En l'espèce, sur la condition suspensive d'obtention, en temps utile, d'un permis de construire et de démolir : 



Il ressort des constatations précédemment exposées et des pièces versées au débat que les parties sont tombées d'accord, au plus tard à partir du courrier rédigé en ce sens par la société Frey elle-même le 23 avril 2020 (et donc avant l'expiration du délai initialement prévu par la promesse du 12 février 2019 qui prévoyait que la réalisation de cette condition suspensive devait intervenir avant le 1er mai 2020), pour estimer que le délai d'obtention du permis de construire litigieux avait été prorogé au moins jusqu'au 17 novembre 2020. 



Le permis de construire litigieux ayant été délivré le 12 novembre 2020 par la mairie d'[Localité 3], la condition suspensive relative au délai de sa délivrance a été réalisée dans le délai qui lui était imparti.



En conséquence, la société Frey ne peut se prévaloir utilement du fait que la déchéance de cette condition aurait provoqué la caducité de la promesse unilatérale de vente. 



En l'espèce, sur la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire ne devant pas comporter de prévisions « de nature à remettre en cause l'équilibre économique du projet de construction » : 



Aux termes de la promesse unilatérale de vente du 12 février 2019 (page 28, cinquièmement) :

« les PCvAEC et PD ainsi obtenus ne devront pas comporter de prescription de (i) travaux entraînant des surcoûts de nature à remettre en cause l'équilibre économique du projet de construction ou (ii) PEPE, et plus généralement ne pas comporter des prescriptions ayant pour effet de majorer de quelque façon que ce soit les taxes, redevances et/ou participations quelles qu'elles soient. [...] Cette condition suspensive est consentie au bénéfice du seul bénéficiaire qui pourra toujours y renoncer». 



Dès lors, la cour adopte les motifs du tribunal qui a justement relevé que cette clause - qui stipule que la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire et de démolir ne sera pas réalisée si le permis délivré entraîne des surcoûts de nature à remettre en cause l'équilibre économique de l'opération - présente un caractère potestatif qui la rend nulle en application de l'article 1304-2 du code civil. Faute pour la rédaction de cette clause de prévoir des critères objectifs permettant d'évaluer le stade à partir duquel un surcoût doit être considéré comme « de nature à remettre en cause l'équilibre économique du projet de construction », elle aurait pour effet de permettre à la société bénéficiaire de renoncer à la vente sans avoir à payer d'indemnité d'immobilisation, nonobstant l'autorisation de construire donnée, en se contentant d'estimer arbitrairement que les prescriptions de l'arrêté seraient de nature à remettre en cause l'équilibre économique de son projet. Le tribunal souligne en outre que cette clause ne précise même l'estimation initiale, par la société bénéficiaire, du coût total de l'opération de construction à partir duquel il deviendrait possible de commencer à évaluer l'existence et l'importance d'éventuels surcoûts.



Dans ces conditions, le caractère potestatif et la nullité consécutive d'une telle prévision contractuelle ne peuvent qu'être constatés. En conséquence, la société Frey se trouve privée de la possibilité de se prévaloir utilement des conséquences de la défaillance de la condition selon laquelle le permis de construire devant être délivré « ne pas comporter de prévisions de nature à remettre en cause l'équilibre économique du projet de construction » pour échapper au paiement de l'indemnité d'immobilisation. 



Sur les conséquences du courrier (daté du 26 novembre 2020 et reçu le 10 décembre 2020 par la société promettante) par lequel la société bénéficiaire a manifesté son refus de lever l'option d'achat, et sur le sort de l'indemnité d'immobilisation : 



En droit : 



Aux termes de l'article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». 



Il ressort de l'article 1104 du code civil, qui précise être d'ordre public, et selon lequel : « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi », que, lorsque la défaillance d'une condition suspensive n'est pas invoquée de bonne foi, cette défaillance ne peut pas produire d'effets. 



Aux termes de l'article 1193 du code civil : « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise ». 



Selon l'article 1213 du même code : « Le contrat peut être prorogé si les contractants en manifestent la volonté avant son expiration. La prorogation ne peut porter atteinte aux droits des tiers ». 



Aux termes de l'article 1304-2 du code civil : « Est nulle l'obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l'obligation a été exécutée en connaissance de cause ». 



En l'espèce : 



En refusant - par courrier recommandé rédigé le 26 novembre 2020 par la société bénéficiaire, et reçu par la société promettante le 10 décembre 2020 - de ne pas lever l'option d'achat, la société Frey, bénéficiaire, a pris une décision irrévocable qui a eu pour effet de mettre fin au contrat de promesse unilatérale de vente à partir du 10 décembre 2020. 



En conséquence, c'est à la date du 10 décembre 2020 qu'il convient d'apprécier si la cause de la fin du contrat de promesse résulte de la seule volonté du bénéficiaire, d'une faute du promettant, ou bien de la défaillance d'une condition suspensive valablement stipulée qui aurait été invoquée de bonne foi. 



Dans la mesure où il ressort des constatations précédentes que la seule condition suspensive à la fois valablement stipulée et non encore réalisée à la date du 10 décembre 2020 (à savoir celle relative au caractère définitif du permis de construire ayant été délivré) disposait encore, à ce moment-là, d'un certain délai (prorogé par l'accord des parties jusqu'au 12 février 2021) pour être réalisée, ce n'est pas en raison de la défaillance de cette condition-là (qui ne pouvait pas survenir avant le 12 février 2021, et qui n'était même pas invoquée par la société bénéficiaire dans son courrier envoyé le 26 novembre 2020) qu'il a été mis fin au contrat de promesse à la date du 10 décembre 2020. 



Ce n'est pas non plus en raison de la défaillance - pourtant alléguée par la société bénéficiaire dans son courrier recommandé précité - de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire « n'ayant pas pour effet de remettre en cause l'équilibre économique de l'opération » que le contrat de promesse a pris fin à la date du 10 décembre 2020, dès lors que, comme indiqué précédemment, cette exigence contractuelle se trouve frappée de nullité en l'espèce en raison de son caractère potestatif. 



Dès lors, ce n'est ni en raison d'une faute du promettant, ni en raison de la défaillance d'une condition suspensive valablement stipulée que le bénéficiaire (qui s'est contenté d'invoquer une condition dont le caractère potestatif a été démontré) a pris la décision de ne pas lever l'option d'achat à la date du 26 novembre 2020, et qu'il a ainsi empêché de son seul fait, à partir du 10 décembre 2020, la réitération future de la vente par acte authentique. Dans ces conditions, rien ne peut empêcher la décision prise unilatéralement par la société bénéficiaire à cette date de produire les effets juridiques qui s'imposent, et de rendre en conséquence cette société bénéficiaire redevable envers sa cocontractante du montant convenu au titre de l'indemnité d'immobilisation. 



Contrairement à ce qui a pu être soutenu par la société Frey bénéficiaire, il n'y a pas lieu pour la cour de se demander si une autre cause (à savoir la défaillance future, que rien ne laissait présager, de la condition suspensive relative au caractère définitif du permis délivré, dont le délai de réalisation n'était pas encore terminé, et qui n'avait pas fait l'objet de recours à la date du 26 novembre 2020 ni à celle du 10 décembre 2020) aurait pu provoquer ultérieurement la caducité d'un contrat de promesse qui avait, de toutes façons, déjà pris fin, à sa seule initiative à elle, à partir du 10 décembre 2020, et qui n'avait donc plus la possibilité de devenir caduc à partir d'une date ultérieure. 



En conséquence, la décision de première instance sera confirmée en tant qu'elle a constaté que la société Frey, bénéficiaire, est devenue redevable envers la société [S], promettante, du montant de 800 000 euros convenu au titre de l'indemnité d'immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2021 (date à laquelle la société Frey a été mise en demeure par la société [S] de lui verser cette somme). 



En conséquence, le jugement sera également confirmé en ce qu'il a jugé que Maître [G] [X], notaire, sera autorisé à remettre à la société [S] la somme de 400 000 euros, outre intérêts, séquestrée par la société Frey entre les mains de la caisse des dépôts et consignations, sur présentation du présent jugement par l'une ou l'autre des parties. 



Sur les demandes d'indemnisation présentées par la société [S] , visant à faire condamner la société Frey au titre de sa perte de chance : 



En droit : 



Aux termes de l'article 1231-1 du code civil : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ». 



Aux termes de l'article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». 



En l'espèce : 



Faute pour la société [S] de démontrer l'existence d'une faute (contractuelle ou délictuelle) commise par la société Frey à l'occasion du choix, qu'elle était en droit de faire à la date du 26 novembre 2020, de ne pas lever l'option d'achat dont elle bénéficiait au titre de la promesse unilatérale de vente du 12 février 2019, il n'y a pas lieu de condamner la société Frey à indemniser la société [S] des conséquences préjudiciables que la décision non fautive de la première a pu avoir sur la seconde. 



En conséquence, ces demandes seront rejetées, et la décision de première instance sera confirmée sur ce point. 



Sur les dépens et les frais irrépétibles : 



Le sens de l'arrêt conduit à confirmer le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la première instance. 



Conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile, la société Frey, partie perdante, sera en outre condamnée à supporter la charge des dépens d'appel, et à payer à la société [S] la somme de 8 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. 



***

PAR CES MOTIFS



La cour, 



Statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, 



CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; 



Y ajoutant, 



ORDONNE la déconsignation au profit de la société [S] de la somme de 400 000 euros (outre intérêts au taux légal sur la somme de 800 000 euros, à compter du 16 mars 2021) séquestrée par la société Frey entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations ; 



CONDAMNE la société Frey à payer à la société [S] la somme de 8 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; 





CONDAMNE la société Frey aux entiers dépens d'appel, dont le montant sera recouvré par Maître Mélina Pedroletti, avocate, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ; 



DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes. 



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT