Cour d'appel de Versailles, Ch civ. 1-4 copropriété, 18 août 2026, n° 25/07307

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 50G



Ch civ. 1-4 copropriété



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 18 AOUT 2026



N° RG 25/07307 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XSI6



AFFAIRE :



[E] [I]

et autre



C/

[U] [Z] épouse [S]

et autre





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Octobre 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° RG : 23/02624



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Monique TARDY,



Me Pascal KOERFER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX HUIT AOUT DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [E] [I]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentant : Me Monique TARDY de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620





SCI PA DES QUAIS

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentant : Me Monique TARDY de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620





APPELANTES

****************



Madame [U] [Z] épouse [S]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentant : Me Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.31 





Monsieur [X] [S]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentant : Me Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.31 





INTIMÉS



****************















Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Juin 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,



****************



Selon acte sous seing privé en date des 21 et 22 octobre 2022, M. et Mme [S] ont consenti à Mme [I] une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives et portant sur un bien sis [Adresse 4], [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 5] (45), constitué d'un appartement de 168,62 m² et d'une cave, moyennant un prix de 494 000 euros (hors frais d'acte d'achat, honoraires d'agence inclus).



Un acompte de 8 000 euros a été versé sur le compte de l'agent immobilier en qualité de séquestre conventionnel. Cette somme est aujourd'hui séquestrée en l'étude de Maître [V] [D], notaire en charge du dossier. Une condition suspensive avait été stipulée, portant sur l'obtention d'un prêt par Mme [I], la vente étant caduque pour le cas où ce prêt n'aurait pas été obtenu au plus tard le 6 janvier 2023. L'acquéreur devait justifier des diligences par lui accomplies pour l'obtention dudit prêt.



Mme [I] a fait usage de la clause de substitution, au bénéfice de la SCI Pa des quais constituée le 24 novembre 2022.



Le 12 juin 2023, lors du rendez-vous en vue de la signature de l'acte authentique, la SCI Pa des quais a refusé de signer l'acte. Un nouveau refus a été signifié, après délivrance d'une sommation par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au motif de la caducité du compromis de vente et d'une nullité entachant, selon l'acquéreur, cet acte. Un procès-verbal de difficultés a été dressé le 28 juin 2023, l'acte de vente définitif n'étant pas signé.

 

C'est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice en date des 29 septembre et 9 octobre 2023, M. et Mme [S] ont assigné Mme [I], la SCI Pa des quais et Maître [D] devant le Tribunal judiciaire de Chartres.

 

Par jugement en date du 23 octobre 2024, le Tribunal a :

- déclaré M. et Mme [S] recevables en leur action et en leurs demandes ;

- déclaré la SCI Pa des quais irrecevable en sa demande de mise hors de cause et, avec Mme [I], en leur demande de nullité de l'assignation ;

- condamné Mme [I] à payer à M. et Mme [S] la somme de 49 400 euros au titre de la clause pénale prévue à la promesse de vente du 21 octobre 2022 ;

- dit que pour partie de cette somme, soit 8 000 euros, le versement sera effectué par Maître [D], notaire, par le biais de son compte séquestre, le surplus devant être réglé par la partie condamnée ;

- débouté M. et Mme [S] de leur demande de dommages- intérêts pour résistance abusive ;

- rappelé que la décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit ;

- condamné Mme [I] à payer à M. et Mme [S] la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [I] aux entiers dépens.



Pour statuer ainsi, le Tribunal a retenu, pour l'essentiel, qu'il résultait des échanges de courriels entre les notaires respectifs des parties qu'avant l'expiration du délai fixé, soit le 2 janvier 2023, les vendeurs avaient interrogé l'acquéreur sur l'état d'avancement de l'obtention du prêt, et que le notaire de Mme [I] avait répondu le 6 janvier 2023, date de fin du délai, que le prêt n'était pas encore obtenu mais qu'il ne manquerait pas de revenir vers son confrère dès réception. Le Tribunal en a déduit qu'il s'agissait là d'une demande de prorogation qui devait être considérée comme expresse puisque suffisamment explicite, et qui avait été acceptée par le notaire représentant les vendeurs, par courriel du 16 janvier 2023, si bien que l'acte avait été maintenu entre les parties en dehors des obligations précisées par la convention, et que la promesse de vente n'était pas caduque, Mme [I] étant redevable de la clause pénale faute d'avoir signé la réitération de la vente.



Par déclaration en date du 31 octobre 2024, Mme [I] et la SCI Pa des quais ont relevé appel de ce jugement. 



En leurs conclusions notifiées le 29 avril 2026, elles exposent :

- que le prêt devait être obtenu au plus tard le 6 janvier 2023, soit 75 jours après la signature de la promesse de vente, alors qu'il ne l'a été que le 7 février 2023 soit hors délai ;

- que le compromis de vente est donc caduc, et la clause pénale ne saurait recevoir application ;

- que contrairement à ce qu'on estimé les premiers juges, le délai de la condition suspensive n'a pas été prorogé, la simple circonstance que des échanges aient eu lieu entre les parties ne pouvant être retenue à cet égard ;

- que l'application de l'article 1213 du code civil requiert un accord exprès des parties antérieurement à l'acquisition du délai initial, lequel s'achevait le 6 janvier 2023 ;

- que l'acquéreur n'a jamais sollicité la prorogation du délai, tandis que les vendeurs ne l'ont jamais acceptée ;

- que la SCI Pa des quais a entrepris des diligences en vue d'obtenir son prêt ; qu'elle n'a commis aucune faute, non plus que Mme [I] ;

- qu'un dégât des eaux s'est produit en 2022, et elles ne l'ont appris que postérieurement à la signature de la promesse de vente, tandis que la recherche de la fuite n'a débuté que le 7 février 2023.



La SCI Pa des quais et Mme [I] demandent en conséquence à la Cour de :

- infirmer le jugement ;

- débouter M. et Mme [S] de leurs prétentions ;

- les condamner à la restitution des sommes réglées dans le cadre de l'exécution provisoire du jugement dont appel, soit 8 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 2023 ;

- les condamner au paiement de la somme de 3 844,55 euros au titre des intérêts ;

- les condamner au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages- intérêts pour procédure abusive ;

- les condamner au paiement de la somme de 15 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- les condamner aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés par Maître Tardy.





Dans leurs conclusions notifiées le 11 mai 2026, M. et Mme [S] répliquent :

- que la réalisation de la vente devait avoir lieu au plus tard le 27 janvier 2023, alors que la caducité de celle-ci était prévue pour le cas où l'acquéreur n'aurait pas obtenu son prêt au plus tard le 6 janvier 2023 ;

- que le jugement a pleinement appliqué la jurisprudence de la Cour de cassation, selon laquelle les échanges réciproques entre les parties faisaient ressortir leur volonté commune de parvenir à une vente effective de l'immeuble, si bien que le délai de signature de l'acte de vente avait été repoussé au delà de la date initiale ;

- qu'au cas d'espèce, des échanges ont eu lieu entre les parties tant avant celle-ci qu'après ;

- que Mme [I] est de mauvaise foi, l'intéressée ayant annoncé avoir obtenu son prêt sans se prévaloir de la caducité de la promesse de vente, et ayant même proposé une date et une heure pour signer l'acte ;

- qu'elle avait l'obligation de déposer des demandes de prêt dans les meilleurs délais, et ne démontre pas avoir accompli des démarches sur ce point ;

- que s'agissant des clercs de notaires, ils agissent pour le compte de ces derniers ;

- que s'agissant du dégât des eaux survenu en 2022, il avait été mentionné dans la promesse de vente et il n'existait aucune condition suspensive à son sujet ;

- que c'est de façon abusive que Mme [I] a annoncé se rétracter le 16 juin 2023 ;

- que la clause pénale est due, par Mme [I] ou subsidiairement par la SCI Pa des quais, Mme [I] ayant bien été au préalable mise en demeure de signer l'acte ; qu'au demeurant elle a reçu l'assignation en paiement ; qu'il n'y a pas lieu de réduire le montant de ladite clause pénale, car ils ont subi un préjudice, l'immeuble ayant en définitive été revendu, le 25 février 2025, pour la somme de 425 000 euros soit moins cher que prévu initialement ;

- que les appelantes se sont rendues coupables d'une résistance abusive.



M. et Mme [S] demandent en conséquence à la Cour de :

- confirmer le jugement sauf en ce qu'il a rejeté leur demande en paiement de dommages- intérêts pour résistance abusive ;

- condamner Mme [I], ou subsidiairement la SCI Pa des quais au paiement de la somme de 49 400 euros au titre de la clause pénale ;

- condamner solidairement Mme [I] et la SCI Pa des quais au paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

- les condamner solidairement au paiement de la somme de 15 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- les condamner solidairement aux dépens.



Suivant ordonnance datée du 7 octobre 2025, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de M. et Mme [S] tendant à voir prononcer l'irrecevabilité de l'appel, mais a ordonné la radiation de l'affaire, laquelle a été ultérieurement réinscrite.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 mai 2026.



MOTIFS 



La promesse synallagmatique de vente stipulait que la vente du bien serait caduque du fait de la non obtention du ou des prêts dans le délai de 75 jours soit au plus tard le 6 janvier 2023, l'acquéreur devant justifier des diligences accomplies par lui pour l'obtention du ou des prêts. Il était également prévu (page 14) que si les parties décidaient, pour des raisons de pure convenance personnelle, de proroger conventionnellement la durée de l'une et/ou l'autre des conditions suspensives, cette prorogation ne pourrait se faire que sur demande expresse de l'acquéreur formulée par écrit et acceptation écrite du vendeur, et ce avant l'expiration du délai initial fixé.



Il ressort de l'article 1213 du code civil - qui n'impose aucun formalisme concernant la façon dont les parties doivent avoir manifesté leur accord pour pouvoir valablement proroger les durées initialement prévues par elles - que la prorogation, même tacite, d'une promesse de vente est possible du moment que l'existence d'un accord des parties, survenu en temps utile sur ce point, et n'est pas équivoque. 



Il ressort de la combinaison des articles 1215, 1214 et 1211 du code civil que lorsqu'à l'expiration du terme d'un contrat conclu à durée déterminée, les contractants continuent d'en exécuter les obligations, il y a tacite reconduction (sachant que celle-ci donne naissance à un nouveau contrat dont le contenu est identique au précédent mais dont la durée est indéterminée). S'applique alors à ce nouveau contrat à durée indéterminée l'article 1211 précité, de sorte que chaque partie peut y mettre fin à tout moment, sous réserve de respecter, en l'absence d'un délai de préavis contractuellement prévu qui lui soit applicable, un délai raisonnable. 



Il résulte des pièces produites que le 2 janvier 2023, soit peu avant la date limite, le notaire des vendeurs a demandé à celui de l'acquéreur si sa cliente avait bien obtenu son prêt. Le 6 janvier 2023, soit le jour même de la date limite, il lui a été répondu que sa cliente n'avait pas encore reçu son offre de prêt mais qu'il ne manquerait pas de revenir vers lui dès réception. Le 6 janvier 2023 soit le même jour, M. et Mme [S] ont été informés par leur notaire que Mme [I] n'avait pas encore reçu son offre de prêt et qu'il n'était pas possible, en conséquence, de leur proposer une date de signature. Le 16 janvier 2023 ce notaire relançait celui de Mme [I] sur le point de savoir s'il avait eu un retour de sa part au sujet du financement. Le 23 janvier 2023, il le relançait à nouveau, lui rappelant que l'intéressée avait jusqu'au 6 janvier 2023 pour justifier de son offre de prêt. Le lendemain, le 24 janvier 2023, il était annoncé un accord de financement mais il était précisé que les offres de prêt n'étaient pas encore éditées. Le 9 février 2023 le notaire de Mme [I] indiquait que le contrat de prêt devrait être édité la semaine suivante. Le 10 février 2023, le notaire des vendeurs indiquait que la date du 23 février 2023 avait été proposée par son confrère, suite à l'obtention tardive, par Mme [I], de son offre de prêt, mais s'étonnait de ce que la date de signature de l'acte de vente soit si tardive. Le jour même il lui était proposé de se recontacter quand l'offre de crédit serait obtenue. Le 20 mars 2023 il était indiqué que Mme [I] avait procédé à une nouvelle visite du bien. Le même jour, le notaire des vendeurs les informait de ce que le rendez-vous de signature prévu le 23 mars était annulé. Entre temps, avait eu lieu un échange de mails au sujet d'un dégât des eaux, et ce jusqu'au 23 avril 2023. Le 9 mai 2023 le notaire des époux [S] réclamait l'organisation d'un rendez-vous de signature. Le 21 mai 2023 Mme [I] indiquait que la date proposée ne lui convenait pas pour raisons professionnelles et émettait des contestations au sujet du dégât des eaux susvisé.



Ce n'est que le 16 juin 2023 que Mme [I] a soutenu que la promesse de vente était caduque de plein droit et a invoqué la clause selon laquelle la prorogation du délai ne pourrait se faire que sur demande expresse de l'acquéreur formulée par écrit et acceptée par le vendeur.



Il en résulte que si, en principe, une promesse de vente est caduque du fait la défaillance de la condition suspensive à la date limite, les parties ont manifesté clairement, par les échanges de courriels susvisés, fussent-ils rédigés par des clercs de notaire, de poursuivre l'exécution du contrat au delà de la date limite initialement prévue (6 janvier 2023). Le Tribunal a justement relevé que Mme [I] était d'autant moins fondée à se prévaloir d'une caducité de la promesse de vente que c'est elle qui est à l'origine du dépassement du délai en continuant à rechercher un financement et en invoquant l'imminence d'un accord de prêt. 



Par ailleurs, c'est en vain que les appelantes font plaider que le bien a été victime d'un dégât des eaux. En effet en page 11 de la promesse de vente, il était expressément mentionné que l'immeuble avait été impacté au niveau de la cuisine et de la buanderie par un dégât des eaux suite à une infiltration par le mur en façade, qu'une déclaration de sinistre avait été faite auprès de l'assureur, et que la cause en avait été identifiée, le vendeur s'engageant à réaliser les travaux de remise en état. En outre, aucune condition suspensive n'avait été stipulée relativement audit dégât des eaux.



Par ailleurs, il est constant que la SCI Pa des quais s'est substituée à Mme [I] et que ladite SCI a finalement obtenu un prêt conforme (soit 530 000 euros en capital, amortissable en au plus 8 ans, au taux maximum hors assurance de 1,50 % la première année). Elle devait donc signer l'acte authentique de vente, mais n'en a rien fait.



La SCI Pa des quais est par voie de conséquence redevable de la clause pénale dont le paiement lui a été réclamé par la délivrance de l'assignation devant le Tribunal, qui vaut mise en demeure. Les appelantes avancent que son montant doit être réduit mais ce n'est que si il est manifestement excessif qu'il peut l'être. Une clause pénale assure l'indemnisation forfaitaire du créancier de son préjudice causé par la défaillance du débiteur. Il est démontré que selon acte notarié daté du 24 février 2025, M. et Mme [S] ont en définitive vendu le bien pour un prix de 425 000 euros soit nettement moins que le prix initialement convenu avec Mme [I] (494 000 euros). Le montant de la clause pénale ne peut dès lors pas être regardé comme manifestement excessif.



Mme [I] n'étant pas l'acquéreur, le jugement sera infirmé en ce qu'il l'a condamnée au paiement de la somme de 49 400 euros et M. et Mme [S] seront déboutés de leurs demandes formées contre l'intéressée. En revanche, la SCI Pa des quais sera condamnée au paiement de la somme susvisée.



Le jugement est confirmé en ce qu'il a dit que pour partie (8 000 euros) le versement sera effectué par Maître [D]. 



Un arrêt réformant un jugement de première instance vaut titre exécutoire pour obtenir restitution des sommes versées au titre de l'exécution provisoire dudit jugement. Il n'y a donc pas lieu de condamner M. et Mme [S] à restituer à Mme [I] les sommes en cause.



Le droit d'action ou de défense en justice ne dégénère en abus qu'en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière, équipollente au dol, de sorte que la condamnation à des dommages-intérêts doit se fonder sur la démonstration de l'intention malicieuse et de la conscience d'un acharnement procédural voué à l'échec, sans autre but que de retarder ou de décourager la mise en 'uvre par la partie adverse du projet contesté, en l'espèce la mise en jeu de la responsabilité contractuelle de Mme [I]. Le principe du droit d'agir implique que la décision judiciaire de retenir le caractère non fondé des prétentions ne suffit pas à caractériser l'abus de l'exercice du droit. En l'espèce, M. et Mme [S] ont pu dans des conditions exemptes d'abus estimer que Mme [I], dont il sera rappelé qu'elle avait signé en son nom le compromis de vente, était redevable de la clause pénale. Faute de caractère abusif de la présente action en justice, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [I] de sa demande en dommages-intérêts.



Le bien fondé des demandes de M. et Mme [S] vis-à-vis de la SCI Pa des quais implique le rejet de la demande reconventionnelle en dommages-intérêts formée par celle-ci. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande y relative. 



M. et Mme [S] forment appel incident et demandent à la Cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté leur demande de dommages-intérêts, et de condamner solidairement Mme [I] et la SCI Pa des quais au paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.



Les intimés ne démontrent pas la résistance abusive dont la SCI Pa des quais se serait rendue coupable, et ce d'autant plus qu'il résulte de ce qui précède qu'ils ont eux-mêmes accepté de poursuivre l'exécution de la promesse de vente au delà du terme contractuellement fixé durant plusieurs mois, en espérant l'obtention par l'intéressée du prêt.



Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par M. et Mme [S].



Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [I] à payer à M. et Mme [S] la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.





La SCI Pa des quais, qui succombe, sera condamnée au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel. 





PAR CES MOTIFS



- INFIRME le jugement en date du 23 octobre 2024 en ce qu'il a condamné Mme [I] à payer à M. [X] [S] et Mme [U] [Z] épouse [S] la somme de 49 400 euros et la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ;



et statuant à nouveau : 



- REJETTE les demandes formées par M. et Mme [S] à l'encontre de Mme [I] ;



- CONDAMNE la SCI Pa des quais à payer à M. [X] [S] et Mme [U] [Z] épouse [S] la somme de 49 400 euros ;



- CONDAMNE la SCI Pa des quais à payer à M. [X] [S] et Mme [U] [Z] épouse [S] la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- CONDAMNE la SCI Pa des quais aux dépens de première instance et d'appel ;



- REJETTE toute autre demande. 



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT