Tribunal judiciaire de Grenoble, 6ème chambre civile, 2 juillet 2026, n° 22/01375

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

6ème chambre civile

N° RG 22/01375 - N° Portalis DBYH-W-B7G-KRRC

N° JUGEMENT :

MF/MD















Copie exécutoire 
et copie 

délivrées

à :

la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA

la SCP LSC AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 02 Juillet 2026


ENTRE :


DEMANDEURS

Monsieur [W] [U], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE

Monsieur [X] [H] [Z] [U]
né le 14 Août 1953 à [Localité 2] (Vénézuela), demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE

S.A.R.L. GRIMM DIFFUSION, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :


DÉFENDERESSE

S.C.I. SCI NOUVELLE, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Cédric LENUZZA de la SCP LSC AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART



COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

A l’audience publique du 02 Avril 2026, tenue en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, par Marie FABREGUE, chargée du rapport, assistée de Magali DEMATTEI, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré, après audition des avocats en leur plaidoirie.

Le prononcé de la décision a été renvoyé au 02 Juillet 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré

Après compte rendu par le magistrat rapporteur, le Tribunal composé de :

Marie FABREGUE, Juge
Adrien CHAMBEL, Juge des contentieux de la protection
Delphine HUMBERT, Première Vice-présidente

Assistés lors du rendu par Magali DEMATTEI, Greffier

a statué en ces termes :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [S] [U], Monsieur [X] [U] et Monsieur [W] [U] sont respectivement, nus-propriétaires de la moitié indivise et usufruitiers de l'autre moitié indivise ainsi que nus-propriétaires d'un quart indivis du lot n°9 d'un ensemble immobilier cadastré section BR, n°[Cadastre 1], lieudit [Adresse 5] situé [Adresse 6] à [Localité 3]. 

Suivant acte authentique du 24 mars 2000, ils ont donné leur bien en location gérance à partir du 1er avril 2000 à Madame [I] [E] épouse [U], agissant en qualité d'associée de la société à responsabilité limitée Grimm Diffusion (ci-après dénommée la " SARL Grimm Diffusion ") un fonds de commerce de vente de vêtements de cuir, prêt à porter, chaussures et maroquinerie situé au sein de cet ensemble immobilier (lot n°9) pendant une durée de trois ans et ce moyennant le versement d'une redevance mensuelle de 18.090 francs. 

Suivant acte notarié du 06 décembre 2004, Monsieur [S] [U], Monsieur [X] [U] et Monsieur [W] [U] ont donné à bail commercial à Monsieur [W] [U] le lot n°9 et ce moyennant le versement d'un loyer annuel de 18.300 € soit douze termes égaux de 1.525 €, hors droits, taxes et charges comprises.

Le 19 avril 2021, Monsieur [W] [U] et Monsieur [X] [U] (ci-après dénommés les " consorts [U] ") et la SARL Grimm Diffusion ont conclu avec la société civile immobilière Nouvelle (ci-après dénommée la " SCI Nouvelle ") un protocole d'accord contresigné par avocats s'agissant de la vente de ce lot n°9 moyennant le versement de la somme de 400.000 €.


Aux termes de ce protocole d'accord, il a notamment été prévu la résiliation du bail commercial ainsi qu'une indemnité d'éviction au profit de Monsieur [W] [U] à hauteur de 270.000 € sous réserve de l'absence d'inscription sur le fonds et de la résiliation du contrat de location gérance au plus tard le 30 novembre 2021.

Aux termes de ce protocole, ces deux engagements ont été stipulés indivisibles.

Suivant acte authentique du 27 avril 2021, les consorts [U] ont conclu avec la SCI Nouvelle une promesse unilatérale de vente s'agissant de ce lot n°9 expirant le 27 juillet 2021 à dix-neuf heures.

Finalement par acte authentique de vente du 26 août 2021, la SCI Nouvelle a acquis auprès des consorts [U] le bien objet de la promesse unilatérale de vente.

Par courrier du 05 novembre 2021, le conseil de la SCI Nouvelle a informé les Consorts [U] de la différence de surface Loi Carrez constatée postérieurement à la vente et a sollicité une remise de 93.913€ correspondant à la réduction du prix des murs ainsi que la prise en charge du surplus des frais de notaire payés à tort d'un montant de 4.789,61€. Elle a fait état en outre d'une difficulté liée à la vente de la cave, le locataire de la cave n°11 ayant sollicité sa restitution.

Par ailleurs, par courrier du 10 novembre 2021, le conseil de la SCI Nouvelle a informé le conseil des consorts [U] qu'elle s'opposait fermement à la régularisation de l'acte de résiliation du bail commercial.
Par courrier du 17 novembre 2021, les consorts [U] ont, par l'intermédiaire de leur conseil, informé la SCI Nouvelle que le bail serait résilié au plus tard le 30 novembre 2021, comme convenu.

Par acte d'huissier de justice du 29 novembre 2021, les consorts [U] et la SARL Grimm Diffusion ont sommé la SCI Nouvelle de comparaitre le mardi 30 novembre 2021 à 9 heures dans les locaux situés [Adresse 7] à Grenoble pour établir un état des lieux de sortie contradictoire.

Le 30 novembre 2021, il a été dressé un procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie à la requête des consorts [U] et de la SARL Grimm Diffusion s'agissant des locaux situés [Adresse 7] libérés par la SARL Grimm Diffusion.

Par acte d'huissier de justice du 14 mars 2022, Monsieur [W] [U] a fait assigner la SCI Nouvelle (procédure enregistrée sous le RG n°22/1375) devant le tribunal judiciaire de Grenoble à l'effet d'obtenir notamment la condamnation de la SCI Nouvelle à lui verser la somme de 270.000 € au titre de l'indemnité d'éviction.

Par acte d'huissier de justice des 17 et 29 mars 2022, la SCI Nouvelle a fait assigner les consorts [U] et la SARL Grimm Diffusion (procédure enregistrée sous le RG n°22/1824) devant le tribunal judiciaire de Grenoble à l'effet d'obtenir à titre principal la nullité de la vente pour erreur et dol, à titre subsidiaire sa résolution et à titre encore plus subsidiaire une réduction du prix.

Par ordonnance du 04 octobre 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Grenoble a ordonné la jonction de la cause inscrite sous le RG n°22/01824 avec celle inscrite sous le RG n°22/1375 sous ce dernier numéro.

Par ordonnance du 21 mars 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Grenoble a notamment constaté le désistement des consorts [U] et de la SARL Grimm Diffusion de leur demande principale relative à l'irrecevabilité des demandes de la SCI NOUVELLE pour défaut de publication de l'assignation au service de la publicité foncière, condamné la SCI NOUVELLE aux dépens et à payer aux consorts [U] et à la SARL Grimm Diffusion le somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les parties se sont opposés sur la surface mesurée au titre de la loi Carrez du bien objet de la vente, produisant chacune des certificats de mesurage différents.

Par ordonnance du 03 octobre 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Grenoble a ordonné une mesure d'expertise judiciaire confiée à Monsieur [O] et a prononcé un sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise.

Le 20 mai 2024, l'expert a procédé au dépôt de son rapport.

La clôture de l'instruction est intervenue le 09 mars 2026 par ordonnance du même jour.

A l'audience du 02 avril 2026, la clôture a été révoquée et prononcée au jour de l'audience et l'affaire a été mise en délibéré au 02 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par RPVA le 21 novembre 2025, et auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, les consorts [U] et la SARL Grimm Diffusion sollicitent de :
- condamner la SCI NOUVELLE à payer à Monsieur [W] [U] la somme de 270.000 € au titre de l'indemnité d'éviction,
- condamner la SCI NOUVELLE à payer à Monsieur [W] [U] la somme de 200.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires,
- dire et juger que ces sommes produiront intérêt au taux légal capitalisé à compter de la délivrance de l'assignation.
- rejeter toutes les prétentions de la SCI NOUVELLE,
- condamner la SCI NOUVELLE à payer à Monsieur [W] [U] la somme de 10.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance, lesquelles comprennent les honoraires de l'expert taxés à hauteur de 2480 euros.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 18 août 2025, et auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SCI Nouvelle sollicite de :
A titre principal,
- juger recevable et bien fondée la SCI NOUVELLE en ses demandes, 
- juger vicié le consentement de la SCI NOUVELLE pour erreur sur la superficie loi Carrez,
- juger vicié le consentement de la SCI NOUVELLE faute de confirmation de la propriété de la cave exploitée,
- juger vicié le consentement de la SCI NOUVELLE pour dol compte-tenu des manœuvres et mensonges des vendeurs concernant la superficie carrez,
- annuler en conséquence la vente passée le 26 août 2021 ainsi que le protocole d'accord du 19 avril 2021,
- condamner solidairement Monsieur [X] [U] et Monsieur [W] [U] à verser à la SCI NOUVELLE :
* 400.000 € versée pour l'achat des murs
* 29.675 € au titre des frais de notaire
* 6.647,73 € au titre des frais de gestion du bien
- juger que Monsieur [X] [U] et Monsieur [W] [U] ont manqué à leur obligation d'information à l'égard de la SCI NOUVELLE,
- prononcer la résolution de la vente du 26 août 2021 et du protocole d'accord du 19 avril 2021,
- condamner solidairement Monsieur [X] [U] et Monsieur [W] [U] à verser à la SCI NOUVELLE :
* 400.000 € versée pour l'achat des murs
* 29.675 € au titre des frais de notaire
* 6.647,73 € au titre des frais de gestion du bien
A titre subsidiaire, 
- juger que le prix de la vente des murs doit être ramené à la somme de 320.904 €,
- juger que le prix de l'indemnité d'éviction doit être ramené à la somme de 224.000 €
- condamner solidairement Monsieur [X] [U] et Monsieur [W] [U] à verser à la SCI NOUVELLE :
* 79.095 € correspondant à la réduction du prix des murs,
* 4.789,61€ correspondant aux frais de notaire indûment payés.
- juger opposable la décision à intervenir à la SARL GRIMM DIFFUSION,
En toutes hypothèses,
- juger que la SCI NOUVELLE a subi un préjudice financier important lié à la perte de chance de mener ses projets,
- condamner Monsieur [W] [U] à verser à la SCI NOUVELLE la somme de 136.241,82 € HT correspondant aux loyers/ indemnité d'immobilisation, arrêtée au 23 juillet 2025, à parfaire au jour de la décision à intervenir,
- condamner solidairement Monsieur [X] [U] et Monsieur [W] [U] à verser à la SCI NOUVELLE la somme de 550.000 € au titre du préjudice subi,
- débouter Monsieur [X] [U], Monsieur [W] [U] et la SARL GRIMM DIFFUSION de l'ensemble de leurs prétentions,
- condamner solidairement Monsieur [X] [U] et Monsieur [W] [U] à verser à la SCI NOUVELLE la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre la prise en charge des entiers dépens distraits au profit de la SCP LSC AVOCATS.

MOTIVATION

Il est rappelé que les demandes de " constat ", de " donner acte " ou aux fins de " juger ", ainsi que les dispositions ne contenant que des moyens de faits et de droit, ne peuvent pas s'analyser comme des prétentions juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile, de sorte qu'elles n'ont pas été reprises dans l'exposé de prétentions des parties, qu'il n'y a pas lieu de les examiner et qu'il n'en sera pas fait mention au dispositif.

En l'espèce, il résulte notamment du rapport d'expertise que :
- la surface Loi Carrez du rez-de-chaussée et de l'étage du bien est de 92,26 m² et la surface du sous-sol est de 33,7 m² soit une surface totale de 125,96 m² ;
- le lot n°9 objet de la vente est décrit comme " un magasin avec vitrine sur la [Adresse 8] sur laquelle il porte le numéro 36-arrière magasin, 4ème porte à droite de l'allée, cave n°10 et la quote part dans la propriété du sol indivis à due concurrence " ;
- le bien dispose des caves 10 et 11 (réunion des lots 9 et 10 appartenant à l'indivision [U]) ;
- la valeur vénale du bien est de 417.809,32 euros et la valeur locative de 37.095 euros (pour le bien dans son ensemble rez-de-chaussée, étage et sous-sol) et la valeur vénale du bien est de 306.026 euros et la valeur locative de 32.622 euros (pour le rez-de-chaussée et l'étage uniquement) ;
-l'objet de la vente entre les parties porte sur le lot n°9 dans son entièreté, soit sous-sol inclus.

1. Sur la demande de nullité de la vente pour vice du consentement formée par la SCI NOUVELLE : erreur et dol

La SCI Nouvelle indique quant à elle que :
- les demandeurs ont mis en vente les murs et le droit au bail de leur local d'une superficie totale de 165 ou 170 m²,
- il était clairement indiqué que les 165 m² concernaient l'ensemble des trois niveaux et que l'étage et le rez-de-chaussée faisaient 115 m²,
- elle a indiqué, comme condition déterminante de son engagement, que la superficie totale de l'immeuble devait être de l'ordre de 165 m²,
- elle avait bien précisé aux vendeurs l'importance qu'elle ait connaissance des surfaces niveau par niveau afin de pouvoir calculer la valeur locative des lieux en faisant procéder à un métrage,
- elle était persuadée que les 115.04 m² correspondaient à l'étage et au rez-de-chaussée, hors réserves et ne s'est aperçue du contraire qu'une fois la vente réalisée,
- l'expert judiciaire a confirmé que la superficie Loi Carrez de l'étage et du rez-de-chaussée était de 92.26 m² ce qui constitue une erreur sur les surfaces annoncées,
- cette erreur sur les qualités essentielles du bien vendu concerne directement la commercialité du local et ainsi sa valeur locative,
- l'erreur sur la surface, cause de vice du consentement, est de plus de 5%,
- l'ensemble des certificats de mesurage transmis en amont de la vente faisaient état d'une superficie de 115.04 m² hors réserves,
- la différence importante de superficie a été de nature à vicier son consentement puisque la valeur locative est impactée et réduite,
- il ressort du rapport d'expertise judiciaire que l'expert a validé une superficie pondérée de 83.36 m² ce qui est de nature à modifier considérablement le loyer pratiqué par le vendeur,
- si l'erreur ne devait pas être retenue, il y a lieu de faire état que les vendeurs ont commis un dol en lui transmettant des informations erronées ce qui a été confirmé par l'expert,
- la volonté de tromper l'acheteur est confirmée par le diagnostic de surface transmis et annexé à l'acte de vente qui mentionne clairement une superficie de 115 m² pour l'étage et le rez-de-chaussée,
- elle n'a aucune certitude sur la consistance de la cave vendue avec le lot n°09,
- les modifications apportées ont été confirmées par l'expert judiciaire et à ce jour, aucune information précise n'a été donnée quant à la consistance réelle de la cave ce qui justifie la nullité de la vente,
- elle n'aurait pas acquis le lot en connaissance de ces informations,
- faute de retenir la nullité de la vente, il y a lieu de prononcer sa résolution.

Au soutien de leurs prétentions les consorts [U] et la SARL Grimm Diffusion exposent que :
- ils ont toujours été constants et transparents vis-à-vis de la consistance de leur local commercial,
- le local est désigné au protocole du 19 avril 2021 et il ne distingue pas les superficies en fonction de leur localisation au sous-sol, au rez-de-chaussée ou à l'étage et indique une surface Loi Carrez générale de 115.04 m²,
- tant la promesse unilatérale de vente que l'acte de vente reprennent cette désignation avec la mention de la garantie de superficie sans exclure des surfaces loi Carrez situées au sous-sol,
- le lot n°9 comprend une cave aménagée en dépendance expressément désignée dans l'acte,
- il n'est pas contesté que les réserves et locaux situés au sous-sol ont été vendus à la SCI Nouvelle qui en a l'usage,
- rien ne justifie que leur superficie soit exclue du mesurage au titre de la loi Carrez,
- dès le protocole d'accord jusqu'à la régularisation de la vente, la surface connue et indiquée au titre de la désignation du bien en application de la loi Carrez est de 115.04 m², soit une superficie inférieure à celle finalement comptabilisée par l'expert qui est de 126 m²,
- l'inexactitude des mentions figurant dans le tableau récapitulatif des surfaces de chaque pièce ne peut, à lui seul, affecter la régularité de l'opération globale et permettre de rapporter la preuve d'une erreur sur la consistance des locaux vendus,
- l'acquéreur avait parfaitement connaissance de ces éléments,
- le diagnostic technique immobilier comprenant le plan des locaux à l'étage, au rez-de-chaussée et au sous-sol était annexé à l'acte de vente,
- ils ont parfaitement informé le défendeur, lors de la vente, de la discordance entre les différents plans communiqués s'agissant de la cave,
- le rédacteur du protocole a interrogé le notaire en charge de la régularisation de la vente par courrier du 08 juillet 2021 et a sollicité soit une régularisation de la situation par rachat des sous-sols à leurs véritables propriétaires et cession des parties communes par le syndicat des copropriétaires soit une réduction significative du prix,
- le courrier d'avocat a été joint en annexe de l'acte de vente régularisé le 26 août 2021,
- par courrier du 22 juillet 2021, le notaire rédacteur a notamment indiqué que le plan des caves annexé à l'état descriptif de division ne correspondait pas à la réalité de la composition de l'immeuble et qu'il était très approximatif voire erroné tout en indiquant que la visite effectuée par la défenderesse lui avait certainement permis d'avoir le même avis,
- un plan de la société CEMAP géomètre expert a été actualisé en juillet 2021,
- l'expert a confirmé la consistance de l'objet de la vente, sous-sol et cave comprise,
- l'ensemble des actes versés aux débats attestent de leur transparence sur l'objet de la vente et qu'ils n'ont usé d'aucune stratégie pour cacher à leur cocontractant des informations essentielles sur l'opération globale,
- le prix de vente final est inférieur à l'offre de vente d'un montant de 150 000 euros,
- l'erreur sur la valeur et/ou la rentabilité n'est pas rapportée en fait.

En l'espèce, il résulte de l'article 1130 du code civil que " L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ".

L'article 1131 du code civil précise que " Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat ".

Les articles 1132 et 1136 du code civil stipulent que " L'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant ".
" L'erreur sur la valeur par laquelle, sans se tromper sur les qualités essentielles de la prestation, un contractant fait seulement de celle-ci une appréciation économique inexacte, n'est pas une cause de nullité ".

Enfin, l'article 1137 du code civil prévoit que :
" Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ".

1.1 Sur la consistance du bien objet de la vente et la superficie mesurée au titre de la loi Carrez

Le protocole d'accord signé le 19 avril 2021 par la SCI NOUVELLE et Monsieur [W] [U], Monsieur [X] [U] et la SARL Grimm Diffusion désigne le bien objet de la vente comme se composant du lot numéro 9 décrit ainsi :
" Dans le bâtiment A au rez-de-chaussée, un magasin formant angle de la [Adresse 9] et de la [Adresse 8] avec vitrines sur chacune des rues avec arrière magasin et cave en sous-sol portant le numéro 10, WC dans l'allée " présentant une surface Loi Carrez de 115,04 mètres carrés.


Ainsi, le protocole ne distingue pas les surfaces niveau par niveau, seule une superficie globale est indiquée.

La promesse unilatérale de vente régularisée entre les parties le 27 avril 2021 reprend ces éléments en précisant que l'acquisition porte sur " un ensemble immobilier ayant façades latérales sur la [Adresse 8] et la [Adresse 9] comprenant un bâtiment A élevé sur caves en sous-sol, rez-de-chaussée, quatre étages et combles au-dessus, cour arrière et petit bâtiment B au fond de la Cour ". 

Le lot numéro 9 est constitué " au rez-de-chaussée d'un magasin formant l'angle de la [Adresse 9] et de la [Adresse 8], avec vitrine sur chacune de ces rues, avec arrières magasin (4ème porte à droite de l'allée), une cave en sous-sol numéro 10, les WC se trouvant dans l'allée et la copropriété du sol et des choses communes à dues concurrence ".

Aucune exclusion des réserves (sous-sol) n'est mentionnée dans ces deux actes. Les réserves et locaux situés au sous-sol ont d'ailleurs bien été vendus à la SCI NOUVELLE ce qu'elle ne conteste pas dans ses écritures.

Par ailleurs, est joint à la promesse unilatérale de vente un document intitulé " diagnostic et expertise immobilière " qui précise que le mesurage du bien est de 115,04 mètres carrés (surface Loi Carrez totale).

Une fois encore aucune exclusion des réserves (sous-sol) n'est précisée.

Il est toutefois exact qu'il est indiqué dans le certificat de superficie de la partie privative du 04 juin 2019 rédigé par Monsieur [Y] [M] que le rez-de-chaussée a été mesuré à 65,29 mètres carrés, la mezzanine à 48,55 mètres carrés et le 1er étage WC à 1,2 mètres carrés. Seules des surfaces au sol sont précisées (50,3 mètres carrés) pour le sous-sol mais pas de surface Loi Carrez retenue (il est indiqué 0 dans le tableau). Toutefois, l'inexactitude des mentions figurant dans le tableau récapitulatif des surfaces de chaque pièce ne peut, à lui seul, affecter la régularité de l'opération globale et permettre de rapporter la preuve d'une erreur sur la consistance des locaux vendus.

En effet, des plans sont annexés et comprennent le rez-de-chaussée, la mezzanine et le sous-sol. 

L'acte de vente régularisé reprend l'ensemble de ces éléments.

Ainsi, l'ensemble des éléments et pièces composant le bien vendu a bien été mesuré et porté à la connaissance de la SCI NOUVELLE et à aucun moment les réserves (sous-sol) n'ont été exclues. 

La SCI NOUVELLE a déclaré parfaitement connaitre les locaux pour les avoir visités plusieurs fois avant la signature du protocole et de la cession. 

Aucun acte ne reprend la distinction entre les niveaux du bien objet de la vente.
L'expert a confirmé la consistance de l'objet de la vente, sous-sol et cave comprise, il retient au terme de son rapport une surface globale de 125,96 mètres carrés dont 33,7 pour le sous-sol soit une surface supérieure à celle mentionnée dans l'acte de vente.

Le fait que la surface soit supérieure dans l'annonce immobilière est sans effet. La SCI NOUVELLE avait en effet la possibilité de solliciter un autre mesurage en cas de doute sur la superficie du bien objet de la vente. Il a été précisé dans les actes contractuels sous seing privé et authentiques (protocole d'accord, promesse de vente et acte de vente définitif), soit les actes qui engagent les parties, que la superficie du bien était de 115,04 mètres carrés comprenant les 3 étages de sorte qu'elle ne peut se prévaloir d'une erreur ou d'un dol sur la superficie du bien pour solliciter la nullité de la vente.

1.2 Sur la désignation des lots au titre de la cave 

Il résulte de l'article 5 de l'acte de vente que : " le plan des caves est annexé à l'état descriptif de division établi au terme d'un acte reçu par Maître [R], notaire à [Localité 1] le 17 octobre 1960. Le plan des caves ne correspond pas à la désignation des caves ni à leur destination dans l'immeuble. Le plan des caves et dépendance est annexé à l'acte de vente reçu par Maître [D], notaire à [Localité 4] du 2 février 1954 par Monsieur [L] à Monsieur [J] [N], une copie de ces plans demeure ci-après annexée ".

Il apparaît que les consorts [U] ont informé la SCI NOUVELLE lors de la vente de la discordance entre les différents plans communiqués.

Par ailleurs, le rédacteur du protocole Maître [K] [V] intervenant en qualité de conseil de la SCI NOUVELLE a interrogé le notaire en charge de la régularisation de la vente par courrier du 08 juillet 2021. Dans ce cadre, il sollicitait soit une régularisation de la situation par rachat des sous-sols à leurs véritables propriétaires et cession des parties communes par le syndicat des copropriétaires soit une réduction significative du prix.

Or, par courrier du 22 juillet 2021, le notaire rédacteur a notamment indiqué que le plan des caves annexé à l'état descriptif de division ne correspondait pas à la réalité de la composition de l'immeuble et qu'il était très approximatif voire erroné tout en indiquant que la visite effectuée par la SCI NOUVELLE lui avait certainement permis d'avoir le même avis de sorte qu'elle ne peut aujourd'hui soutenir qu'elle n'a pas été informée de cette difficulté.

Par courrier du 5 août 2021, des précisions ont été apportées par Maître [T] [Q] notaire en charge de la vente rappelant que le lot 9 a un accès direct à sa cave qui était à l'origine composé de plusieurs caves et que le lot 10 a également un accès direct. L'historique de l'origine de propriété des caves a en outre été retracé.

Le courrier de l'avocat de la SCI NOUVELLE du 8 juillet 2021 a d'ailleurs été joint en annexe de l'acte de vente régularisé le 26 août 2021 et un plan de la société CEMAP, géomètre expert actualisé en juillet 2021 a été établi.

Informée de ces éléments, la SCI NOUVELLE a pourtant confirmé par courrier électronique du 8 août 2021 être toujours acquéreur dans les mêmes conditions : prix, diagnostic, emplacement, sous-sol, rez-de-chaussée et étage.

Au terme du rapport d'expertise judiciaire l'expert a précisé que : " au vu des discordances concernant la détermination des caves entre le plan issu de 1960 et celui réalisé en 2021 par l'entreprise CEMAP, j'ai procédé à une visite des caves ". 
Il constate que :
- l'objet de la vente procède de la réunion de deux lots 8 et 9 comprenant les caves 10 et 11 et la fermeture des accès à ces caves est préexistante ou concomitante à l'achat des deux lots par les consorts [U] en 1975 ;
- les vendeurs n'ont pas effectué de modifications ;
- le bien est constitué des caves 10 et 11.
- la réunion des lots 8 et 9 constitue désormais le lot 17.

Le vente a été réalisée le 26 août 2021 en parfaite connaissance de cause par la SCI NOUVELLE, laquelle a acquis le local constitué du rez-de-chaussée, de l'étage et du sous-sol caves comprises.

Ainsi, la SCI NOUVELLE ne démontre pas l'existence d'une erreur déterminante de son consentement ni de l'emploi de manœuvres par les consorts [U] qui ont été parfaitement transparents sur l'objet de la vente, sa superficie et sur les éléments relatifs à la cave.

Le SCI NOUVELLE sera déboutée de sa demande de nullité de la vente pour vice du consentement, aucune erreur ou dol n'étant démontré.

2. Sur la demande de résolution de la vente formée par la SCI NOUVELLE


Sur le manquement à l'obligation d'information précontractuelle de bonne foi

La SCI Nouvelle expose quant à elle que :
- elle a clairement indiqué aux vendeurs que les superficies niveau par niveau du bien étaient un élément déterminant de son consentement,
- elle a été victime d'informations mensongères puisque tous les documents remis avant la vente faisaient état d'une superficie Carrez de 115 m² pour le rez-de-chaussée et l'étage alors que la superficie réelle était de 92.26 m²,
- dans un courriel en date du 10 décembre 2019, elle a sollicité que lui soit précisé les surfaces niveau par niveau auquel les vendeurs n'ont jamais répondu ce qui caractérise un manquement de ces derniers à leur obligation d'information,
- elle n'a jamais eu d'information précise concernant la cave et ce alors que d'importantes modifications ont été réalisées sur la consistance du lot,
- l'expert a confirmé qu'une spoliation de la cave n°11 avait eu lieu formant aujourd'hui un lot unique avec la cave n°10, attachée au lot n°09,
- il appartenait aux consorts [U] de procéder aux modifications nécessaires de l'état descriptif de division pour assurer la sécurité juridique et la jouissance paisible des biens vendus,
- le véritable propriétaire de la cave n°11 a revendiqué sa propriété sur celle-ci,
- elle n'a jamais été informée de ce qu'un ravalement de façade allait être mis à sa charge,
- elle a appris, de manière fortuite, qu'une assemblée générale des copropriétaires devait avoir lieu le 14 octobre 2021 au cours de laquelle il devait être statué sur le ravalement de façade et à laquelle elle n'a pas pu se rendre,
- seul était mentionné et annexé à l'acte de vente le fait qu'une étude avait été réalisée au titre de travaux de ravalement de façade.

Au soutien de leurs prétentions les consorts [U] et la SARL Grimm Diffusion exposent que :
- l'article 1112-1 du code civil sollicite que soit rapporté la preuve du fait qu'ils auraient été en possession d'une information déterminante qu'ils auraient volontairement omis de transmettre à la société défenderesse,
- ils n'ont pas de compétence technique particulière en matière de mesurage de lots au titre de la loi Carrez,
- ils n'ont omis aucune information particulière et ont transmis tous les éléments en leur possession,
- le fait que le certificat de mesurage mentionne une superficie inférieure pour l'étage et le rez-de-chaussée comparé à celle mesurée par l'expert judiciaire ne pouvait être pressenti par eux,
- aucune pièce ne permet de rapporter la preuve qu'ils détenaient une information distincte de celle de l'acquéreur et ont transmis l'intégralité des éléments qu'ils avaient en leur possession,
- ils n'ont commis aucun manquement.

Il résulte de l'article 1112-1 du code civil qu'il doit être démontré que les vendeurs étaient en possession d'une information déterminante qu'ils auraient volontairement omis de transmettre à la société défenderesse.

- S'agissant de la surface du bien vendu : il est reproché aux consorts [U] des manœuvres afin de tromper la SCI NOUVELLE afin qu'elle s'engage dans la vente. Or, comme indiqué plus en amont, il ressort des pièces versées aux débats que ceux-ci ont été transparents et ont répondu aux interrogations de l'acquéreur qui a visité les lieux à plusieurs reprises. Les vendeurs ont également fait procéder au mesurage du bien. Il n'est ainsi pas démontré qu'ils ont usé de manœuvres afin de décider la SCI NOUVELLE à contracter. Par ailleurs, le tribunal constate que les négociations pré contractuelles ont été longues et interrompues par la crise du coronavirus permettant ainsi à la SCI NOUVELLE de s'engager en toute connaissance de cause.

- S'agissant de la cave, l'expert rappelle que les consorts [U] n'ont procédé à aucune modification puisqu'il indique que la réunion des caves 10 et 11 est préexistante ou concomitante à l'achat des deux lots par les consorts [U] en 1975. Il conclut " nous n'avons pas constaté de modifications des caves réalisées par les vendeurs ". Par ailleurs, contrairement à ce qu'indique la SCI NOUVELLE dans ses écritures, aucun propriétaire de la cave n°11 n'est venu revendiquer sa propriété. Seul un email d'un locataire évoque un prêt à titre gratuit de la cave aux consorts [U]. Il n'est ainsi pas démontré une appropriation frauduleuse par les consorts [U] du bien d'autrui ni des parties communes.

- Sur le vote des travaux en assemblée générale, il résulte des annexes de l'acte de vente que des travaux importants dans la copropriété étaient prévus. Il est en effet indiqué " nature des travaux, maîtrise d'œuvre travaux façade (phase étude) voté le 17 juin 2018 réalisés le 31 décembre 2019 ". En conséquence, la SCI NOUVELLE ne peut reprocher aux demandeurs de lui avoir caché l'existence de ces travaux.

Ainsi, la SCI NOUVELLE ne démontre pas que les consorts [U] ont volontairement dissimulé une information essentielle à son consentement, pas plus qu'elle ne caractérise la mauvaise foi. 

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de résolution de la vente.

3. Sur la demande de réduction du prix de vente formée par la SCI NOUVELLE

La SCI Nouvelle expose que :
- l'expert a procédé au calcul de la valeur vénale du bien,
- il n'est pas contesté que la superficie du local commercial exploitable est inférieure à plus d'1/20,
- compte tenu de la superficie réelle de 92.26 m², le prix doit être ramené à la somme de 320.904 €,
- la réduction du prix est d'autant plus justifiée que la cave n°11 n'a pas pu être vendue, les consorts [U] n'en étant pas propriétaires,
- en matière de local commercial, la valeur de la superficie et son exploitation varient en fonction de son usage.

Les consorts [U] et la SARL Grimm Diffusion exposent que :
- l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 renvoie à la superficie privative du lot et non au détail pièce par pièce et aux étages composant le lot pas plus qu'à la superficie commerciale exploitable d'un local,
- il résulte des opérations d'expertise que la superficie loi Carrez du lot n°09 est de 126 m² et est donc supérieure à celle mentionnée dans l'acte de 115 m²,
- peu importe qu'une partie concerne le sous-sol dès lors que les locaux du sous-sol sont éligibles au mesurage de la loi Carrez et sont compris sans contestation possible dans le lot n°09, ils font partie intégrante de l'objet de la vente,
- l'action en réduction du prix de vente est infondée de même que celle tendant à la réduction du prix de l'indemnité d'éviction à hauteur de 224.000 euros.

En l'espèce, il résulte de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 que : " Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie.
Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.
Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.
Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur peut intenter l'action en nullité, au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
La signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de mention de cette superficie.
Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.
Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance ".

En l'espèce, cet article prévoit l'obligation de mentionner la superficie privative du lot mais n'impose pas la mesure détaillée pièce par pièce, étage par étage des locaux composant le lot.

Comme indiqué plus en amont la vente du bien a été réalisée en toute connaissance de cause par la SCI NOUVELLE. Le bien objet de la vente était constitué d'un local au rez-de-chaussée, d'une mezzanine à l'étage et d'un sous-sol comprenant une cave, le tout pour une superficie de 115, 04 mètres carrés. 

L'expert a enfin indiqué que la surface du bien était de 125,96 mètres carrés soit une surface supérieure à celle acquise par la SCI NOUVELLE qui ne peut en conséquence pas solliciter une réduction du prix.

4. Sur le préjudice de perte de chance sollicité par la SCI NOUVELLE à hauteur de 550.000 euros

La SCI NOUVELLE affirme qu'elle n'a pas été en capacité de louer le bien vendu compte tenu de sa surface.

Or, aucun élément du dossier ne permet de confirmer cette allégation. Il est constant au contraire que les consorts [U] ont fait le nécessaire pour libérer les lieux à la date convenue au protocole, ils ne sauraient en conséquence être tenus pour responsables de l'absence de location des lieux.

Cette demande sera en conséquence rejetée.





5. Sur les prétentions des consorts [U] et de la SARL Grimm Diffusion 
: le paiement de l'indemnité d'éviction, le rejet de la demande de réduction et de paiement des loyers 

Au soutien de leurs prétentions les consorts [U] et la SARL Grimm Diffusion exposent que :
- le protocole d'accord régularisé entre les parties stipule expressément la résiliation du bail au plus tard le 30 novembre 2021,
- la résiliation du bail est indivisible de la vente des murs,
- l'ensemble des modalités prévues au protocole a été réalisé à la bonne date et aucune clause ne prévoit de régularisation d'un acte complémentaire,
- l'ensemble des loyers a été payé jusqu'au 30 novembre 2021, soit à la date de libération des lieux,
- une indemnité d'éviction correspond à la valeur marchande d'un fonds de commerce c'est-à-dire la valeur de l'outil de travail de Monsieur [W] [U] qui se retrouve aujourd'hui sans ressources,
- la résiliation du bail commercial est bien advenue et un état des lieux a été réalisé.

La SCI Nouvelle expose quant à elle que :
- l'ensemble contractuel, comprenant le protocole, devant être annulé ou résolu, la demande de Monsieur [W] [U] ne saurait prospérer,
- le bail commercial n'a jamais été résilié,
- en indiquant que les parties convenaient de résilier le bail sous 2 mois, elles ont marqué leur intention de signer un acte de résiliation distinct,
- elle n'a jamais donné son accord pour acter une résiliation automatique du bail et sans formalité,
- elle produit aux débats un courriel démontrant sa volonté de signer un document de résiliation de bail,
- le fait qu'un état des lieux ait été effectué ne change pas l'analyse dans la mesure où elle n'était pas présente à cet état des lieux,
- en l'absence de résiliation de bail, aucune indemnité d'éviction ne peut être due et, au surplus, les loyers ont continué de courir et Monsieur [W] [U] n'a pas réglé les loyers malgré une mise en demeure du 03 mai 2022,
- compte tenu de l'erreur sur la superficie, la valeur du droit au bail est nécessairement impactée,
- un expert immobilier, mandaté à cet effet, a recalculé la valeur du fonds et donc l'indemnité d'éviction à verser soit la somme de 240.000 €.

Il résulte de l'article 1103 du code civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

- Sur la demande de paiement de l'indemnité d'éviction 

Le protocole régularisé par les parties stipule que la résiliation du bail devra intervenir au plus tard le 30 novembre 2021. Il est précisé en outre que la résiliation du bail est indivisible de la vente des murs.

Or, il n'est pas contesté que les consorts [U] ont respecté leurs obligations. Ainsi, les loyers ont été payés jusqu'au 30 novembre 2021, date de libération des lieux.


Au contraire, la SCI NOUVELLE n'a pas payé l'indemnité d'éviction prévue au contrat d'un montant de 270.000 euros. Elle a donc manqué à ses obligations contractuelles sans aucun motif légitime. 

- Sur la demande de réduction de l'indemnité d'éviction à hauteur de 224.000 euros 

Cette demande n'est pas fondée dans la mesure où il s'agit d'une opération globale, les droits et obligations de parties étant indivisibles. 

Or, comme indiqué plus en amont les consorts [U] ont respecté leurs obligations contractuelles au contraire de la SCI NOUVELLE. 

Par ailleurs, l'expert judiciaire a retenu une valeur locative de 445 euros/mètres carrés/ an alors que la valeur locative retenue pour le calcul de l'indemnité d'éviction était de 237 euros/ mètres carrés/an.

Le montant de l'indemnité d'éviction ne peut en conséquence pas être réduit et la demande sera rejetée.

La SCI NOUVELLE sera condamnée au paiement de la somme de 270.000 euros au titre de l'indemnité d'éviction à Monsieur [W] [U].

- Sur la demande de paiement de la somme de 136.241,827 euros au titre des loyers perçus 

La SCI NOUVELLE estime que le bail n'a pas été résilié le 30 novembre 2021 comme prévu au contrat. Elle sollicite en conséquence la restitution des loyers / indemnités d'immobilisation arrêtés au 23 juillet 2025, somme à parfaire à jour de la décision.

Or, elle ne démontre pas l'absence de résiliation du bail alors que par courrier officiel du 19 octobre 2021 le conseil des consorts [U] a rappelé au conseil de la SCI NOUVELLE que les parties avaient convenus de résilier le bail au plus tard le 30 novembre 2021 et qu'une sommation d'avoir à comparaitre à cette date a été délivrée par les consorts [U] et la SARL GRIMM DIFFUSION à l'encontre de la SCI NOUVELLE le 29 novembre 2021. 

Un constat d'état des lieux de sortie a été dressé par huissier de justice le 30 novembre 2021 et les clés ont été conservés par celui-ci. 

La SCI NOUVELLE ne s'est pas présentée lors de l'état de lieux de sortie, ce qui lui aurait permis de constater la résiliation du bail de sorte que cette demande n'est pas fondée et sera rejetée.

6. Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [W] [U]

Les consorts [U] et la SARL Grimm Diffusion exposent que Monsieur [W] [U] a cédé ses murs, se retrouve sans ressources et sans possibilité de se réinstaller et est donc légitime à solliciter la condamnation de la société défenderesse à lui verser la somme de 200.000 € à titre de dommages et intérêts.

La SCI Nouvelle expose que les demandeurs ne font état d'aucun fondement juridique à l'appui de leur demande et ne justifie son quantum par la production d'aucune pièce.

Il résulte de l'article 1217 du code civil que :
" La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ".

Or, en l'espèce la demande de dommages et intérêts n'est fondée sur aucune pièce. Elle sera en conséquence rejetée.

7. Sur les mesures de fin de jugement 

7.1 Sur les intérêts au taux légal

Selon l'article 1231-7 du Code civil : "En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement".

Il est constant que l'application de l'intérêt au taux légal court à compter du jugement de première instance sauf exception. 

En l'espèce, rien ne justifie qu'il soit dérogé au principe sus visé, les intérêts au taux légal seront fixés à compter du prononcé du jugement.

7.2 Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du Code civil, " Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise ".

Il y a lieu d'ordonner leur capitalisation pour autant que les intérêts échus soient dus au moins pour une année entière.

7.3 Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

La SCI NOUVELLE, partie perdante, doit supporter les dépens de la présente instance comprenant les frais d'expertise taxés à la somme de 2480 euros. 

Les avocats de la cause en ayant fait la demande, pourront, chacun en ce qui le concerne, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision en application de l'article 699 du Code de procédure civile. 

7.4 Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

La SCI NOUVELLE, partie tenue aux dépens, est condamnée à verser à Monsieur [W] [U] une indemnité que l'équité commande de fixer à la somme de 3000 euros.

7.5 Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En application de l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut, d'office ou à la demande d'une partie par décision spécialement motivée, écarter l'exécution provisoire de droit en toute ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. 

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'application de l'exécution provisoire de droit, qui est compatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société civile immobilière NOUVELLE à payer à Monsieur [W] [U] :
-la somme de 270.000 euros au titre de l'indemnité d'éviction outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement et capitalisation ;
-la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise taxés à hauteur de 2.480 euros ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter ;

REJETTE toutes les autres demandes.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE